紫薇家園可行性研究報告

1、可行性分析報告課題名稱：紫薇e家園可行性研究專業(yè)： 工商管理項(xiàng)目總論1.1 建設(shè)項(xiàng)目概況1.1.1 建設(shè)單位基本情況本項(xiàng)目建設(shè)單位紫薇地產(chǎn)，是由西安高科（集團(tuán)）新西部實(shí)業(yè)發(fā)展公司和西安高新鑫源投資有限公司共同出資組建的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成立于1996年，注冊資金為2.6億元。紫薇地產(chǎn)是國內(nèi)頗具影響力的房地產(chǎn)品牌之一，擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。先后開發(fā)了紫薇花園、紫薇大廈、紫薇苑歐洲世家、紫薇城市花園、紫薇田園都市等多個房地產(chǎn)項(xiàng)目。經(jīng)權(quán)威部門評估，紫薇地產(chǎn)品牌價值達(dá)到11.03億元。如今，紫薇地產(chǎn)已經(jīng)成為西安房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。西安高科（集團(tuán)）新西部實(shí)業(yè)發(fā)展公司是西安高科（集團(tuán)）公司的全資房

2、地產(chǎn)公司。公司成立于 1996 年，注冊資本 1 億元人民幣，以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營、市政配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資為主，兼營機(jī)電產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、輕工產(chǎn)品的銷售以及信息產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理、工程承攬等業(yè)務(wù)。公司以“理順關(guān)系，盤活資產(chǎn)，務(wù)實(shí)經(jīng)營，挖掘潛能，發(fā)揮優(yōu)勢，穩(wěn)健發(fā)展”為經(jīng)營理念， 始終關(guān)注企業(yè)文化的建設(shè)和經(jīng)營理念的凝練，塑造了一支勇于創(chuàng)新、敬業(yè)奉獻(xiàn)、拼搏向上的優(yōu)秀員工隊(duì)伍。1.1.2 項(xiàng)目概況紫薇e家園項(xiàng)目是紫薇地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的大型住宅小區(qū)項(xiàng)目，位于西安市太白南路以東、丈八東路以北、紫薇路以西，南臨繞城高速、接規(guī)劃中的電子五路。本項(xiàng)目的市場定位為中高檔住宅小區(qū)，兼有少量商業(yè)物業(yè)。其中大部分住宅為小高層

3、，少部分為高層，沿街樓群底層為商鋪。規(guī)劃總建筑面積為488740平方米，其中規(guī)劃住宅建筑面積 404150平方米，規(guī)劃商業(yè)建筑面積28990平方米。容積率為2.74，綠地率為42%。項(xiàng)目自有資金57060萬元，貸款31040.63萬元。本項(xiàng)目三通一平已完成，地上沒有待拆遷的建筑物，建設(shè)用地呈長方形，占地面積約為309畝，其中待征地面積約為41畝。1.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性本項(xiàng)目建設(shè)的必要性主要從以下幾個方面來體現(xiàn)：1.2.1 西安市房地產(chǎn)市場的需要伴隨著住房市場化，中低價位的住宅面向中低收入階層，中高價位住宅則面向中高收入階層。由此，形成了以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、別墅為主體的住宅結(jié)構(gòu)。專家

4、研究顯示：一個城市，當(dāng)人均 GDP 達(dá)到一定程度， 就會出現(xiàn)居住郊區(qū)化趨勢。目前多數(shù)西安民眾愿意把南郊和西高新作為居住首選。在西安郊區(qū)，確實(shí)應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)了一些規(guī)模較大、環(huán)境較好、比較價格相宜的樓盤，從而實(shí)際加速居住郊區(qū)化的進(jìn)程。投資建設(shè)西部電子信息基地住宅小區(qū)項(xiàng)目，可以滿足一部分較高收入家庭的住房需求。1.2.2 西安市城市總體規(guī)劃的需要根據(jù)西安市城市總體規(guī)劃，近期建設(shè)的時序，將優(yōu)先推進(jìn)東北部和西南部地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，為進(jìn)一步形成東部以新筑、臨潼為主，西南部以戶縣、高新新區(qū)為主的兩個副中心奠定良好基礎(chǔ)。沿城市西南部加快高新區(qū)建設(shè)。隨著中國進(jìn)入 WTO，以及汽車成為人們生活和工作的必需品，加之考慮到西

5、安城市中心發(fā)展的局限性等，可以預(yù)言，西安的居住郊區(qū)化，將逐漸成為城市發(fā)展的主流。西安近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是在城市中心規(guī)模和發(fā)展都有局限性的情況下，實(shí)際應(yīng)具備了居住郊區(qū)化的條件。近兩年，隨著城市化的進(jìn)一步加劇，大批民眾不滿于城市中心大范圍出現(xiàn)的交通擁擠、空氣污染、環(huán)境惡劣、治安惡化等。從而，引發(fā)和加劇著人們的居住郊區(qū)化思潮。1.2.3 高新區(qū)建設(shè)的需要本項(xiàng)目所在地高新區(qū)是我國西部地區(qū)人氣最旺、環(huán)境最優(yōu)、發(fā)展最快的 區(qū)域之一，并被譽(yù)為“關(guān)中第九景”。快速高效的發(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了最佳的平臺?！白≡诟咝聟^(qū)”已經(jīng)成為廣大市民的置業(yè)共識。13 年來，高新區(qū)形成了電子信息、軟件、光機(jī)

6、電一體化、生物醫(yī)藥等幾大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及一批具有創(chuàng)新實(shí)力的高新技術(shù)企業(yè)集群和主導(dǎo)產(chǎn)品。在不斷加 快園區(qū)建設(shè)與發(fā)展的同時，著力營造美麗怡人、更加人性化的園區(qū)環(huán)境。近 年來，高新區(qū)通過一系列措施使環(huán)境、空氣質(zhì)量逐年改善。有高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施，西安市一流的學(xué)校教育體系，環(huán)境及服 務(wù)一流的高新醫(yī)院、星級賓館以及易初蓮花等方便快捷的購物中心和超市， 各種商務(wù)、生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，休閑娛樂場所使人們在工作之余生活豐 富多彩。新紀(jì)元廣場、西部電子廣場、創(chuàng)業(yè)廣場、陜西網(wǎng)管中心、高新國際 商務(wù)中心、軟件園及一批企業(yè)廠房等建筑群已成為高新區(qū)、西安市乃至西部 地區(qū)的標(biāo)志性建筑和城市建設(shè)的新亮點(diǎn)

7、。另外，西安高新新區(qū)是高新區(qū)開發(fā) 建設(shè)的前沿陣地，中心商務(wù)區(qū)（CBD）是高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的一個核心功能區(qū)， 也是西安市 CBD 的重要組成部分，是體現(xiàn)高新區(qū)和全市現(xiàn)代化形象和國際化程度的重要區(qū)域。本項(xiàng)目的建設(shè)對于高新區(qū)成為一個集投資、居住、休閑、 娛樂、教育等為一體的新城區(qū)意義重大。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)符合西安市的 發(fā)展，對該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有很大的推動作用。1.3 可行性研究編制的依據(jù)1國民經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策；2.西安市 19952010 年城市總體規(guī)劃；3陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）；4西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法；5西安市統(tǒng)計年鑒；6委托方提供的有關(guān)資料；7現(xiàn)場勘

8、察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料。1.4 項(xiàng)目主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)本項(xiàng)目的主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)，見表 1-1。表 1-1序號項(xiàng)目主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)名稱單位數(shù)值一1財務(wù)數(shù)據(jù)總投資萬元138764.622總銷售收入萬元209040.533銷售稅金及附加萬元11497.234總成本費(fèi)用萬元150261.825所得稅萬元19396.976稅后利潤萬元39381.74二財務(wù)評價指標(biāo)1項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值 （稅后）萬元7115.392項(xiàng)目內(nèi)部收益率（稅后）%15.65%3資本金財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元8106.204資本金內(nèi)部收益率（稅后）%16.77%5項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（稅后）年3.776借款償還期年2.4

9、17盈虧平衡點(diǎn)%69.271.5 結(jié)論及建議通過對項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論：1.項(xiàng)目財務(wù)效益較好，有建設(shè)的必要性；2.項(xiàng)目建設(shè)條件具備，滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求；3.設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理，滿足各項(xiàng)控制性指標(biāo)的要求；4.財務(wù)評價指標(biāo)滿足預(yù)定的回報水平；5.項(xiàng)目風(fēng)險在合理限度內(nèi)。但是，由于本項(xiàng)目開發(fā)周期長、前期投入大、資金回收慢，經(jīng)過不確定性分析可以明顯的看到，項(xiàng)目敏感性較大，所以必須嚴(yán)格控制投資，盡量縮短工期，采取恰當(dāng)?shù)臓I銷策略，才能得到高回報。2 市場分析本項(xiàng)目的市場分析將從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、西安市房地產(chǎn)市場分析、項(xiàng)目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅等方面進(jìn)行分析，最后對項(xiàng)目進(jìn)行初

10、步的市場定位。2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析2003 年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段。針對宏觀經(jīng)濟(jì)局部出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，黨中央、國務(wù)院自去年下半年以來實(shí)施了新一輪的宏觀調(diào)控措施。到目前為止，宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正處于回升期，仍有一定上升空間。根據(jù)國家統(tǒng)計資料，2001 年至 2003 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長率分別為 7.3%、8% 和 9.1%。2004 年，我國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，綜合國力進(jìn)一步增強(qiáng)，改革取得重要進(jìn)展，對外開放實(shí)現(xiàn)新突破，社會事業(yè)加快發(fā)展，人民生活繼續(xù)改善。國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 13.65 萬億元，比上年增長 9.5%

11、，社會消費(fèi)品零售總額 5.4 萬億元，增長 13.3%?？偟膩碚f，全國經(jīng)濟(jì)形勢良好，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)會。2003 年 8 月 31 日，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展（國發(fā)200318 號），這個文件明確了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。2003 年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 10106.12 億元，首次突破萬億元大關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度達(dá)到了 29.7%，其開發(fā)投資額和增長速度均為 1999 年來最高值。國家統(tǒng)計局發(fā)布的資料表明，2004 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總計 13158 億元，同比增長28.1%。其中，商品住宅完成投資8837 億元，同比增長28.7%； 辦公樓和商業(yè)營業(yè)

12、用房完成投資同比分別增長了 28.3%和 31.4%.各類物業(yè)開發(fā)投資的增長速度均明顯低于 2003 年同期水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長，中央政府的宏觀調(diào)控政策取得了一定的成效。2004 年全國商品房竣工面積 4.25 億平方米，同比分別增長2.1%，其中商品住宅竣工面積3.48 億平方米，增長 2.3。同期全國商品房銷售面積達(dá)到 3.82 億平方米，增長 13.0%。2005 年 12 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 27%，其中商品住宅投資同比增長26.7%，表明房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落并趨于平穩(wěn)。商品房供求增幅較04 年一季度也雙雙回落，但供求關(guān)系仍然偏緊。2004 年全國商品房平均銷售

13、價格為每平方米 2714 元，同比增長 14.4%，其中商品住宅平均銷售價格為每平方米 2549 元，上漲15.2%。各大中城市普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格的快速上漲，不少城市房價的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者收入的增長速度。居民家庭成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)消費(fèi)群體。自 2002 年始，城市個人購買商品房占全部商品房銷售額的比重超過 90%,2004 年 111 月，此比重達(dá)到93.1%，越來越多的城鎮(zhèn)居民到房地產(chǎn)市場上尋求解決自己的住房問題，甚至進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。2004 年我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)超過 24 平方米，人均居住面積得到了很大的改善，城鎮(zhèn)住宅自有率超過 80%。2004 年末，全國

14、商品房空置面積為 1.23 億平方米，近年來首次出現(xiàn)下降趨勢，比 2003 年末下降 8.3%，其中空置時間在一年以上的商品房面積為6267 萬平方米，所占比重為 50.8%，處于正常區(qū)域。2.2 西安市房地產(chǎn)市場分析伴隨西部大開發(fā)繼續(xù)推進(jìn)，國家實(shí)行重點(diǎn)支持西部發(fā)展的政策措施，使得西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。如圖 2-1 所示，西安市國民生產(chǎn)總值從 1995 年至今都保持快速增長。圖 2-1 西安市 GDP 增長情況圖注：資料來源于西安市統(tǒng)計年鑒初步測算，2004 年西安市生產(chǎn)總值（GDP）1095.87 億元，按可比價格計算，比上年增長 13.5%。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長速度連續(xù)五年保持在 1

15、3%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個新的增長期。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展給房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的外部環(huán)境。在國家宏觀調(diào)控壓縮商品房建設(shè)規(guī)模和銀行提高貸款“門坎”的雙重壓 力下， 西安房地產(chǎn)市場發(fā)展情況依然保持了持續(xù)、快速的發(fā)展勢頭。眾多開發(fā)商在樹立新的營銷理念和制定新的營銷策略中，借助教育、旅游、環(huán)境等 優(yōu)勢項(xiàng)目，打造品牌樓盤。政府也積極采取降低公積金貸款門坎等舉措，促 使更多工薪階層進(jìn)入住房消費(fèi)市場。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2004年西安市普通住宅市場平均銷售價格為 2800-2900 元/平方米，在銷售價格方面，2004 年比 2003 年的銷售價格保持穩(wěn)中有升，變動比率超過以往

16、歷年， 在銷售量上，2004 年普通住宅的銷售量比 2003 年銷售量上漲了 60%多。如圖2-2，從歷年竣工面積和銷售面積對比看，供需逐漸接近，并呈現(xiàn)出兩旺狀態(tài)。圖 2-2 西安市歷年住宅竣工和銷售面積對比圖注：資料來源于2004 年西安市統(tǒng)計年鑒2.2.1 投資機(jī)會研究據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，首先， 2004 年普通住宅的銷售量2003 年銷售量上漲了 60%多。居民住房投資是支撐商品房市場發(fā)展的主動力。由于商品房區(qū)域性強(qiáng)，其價格上漲過快就會與居民收入及相關(guān)產(chǎn)業(yè)容易脫節(jié)， 加上嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模，需求量會在一定程度受到抑制，炒房等投機(jī)行為也 將會有所減少。因此，2005 年普通住宅市

17、場需求量依然會處于上升態(tài)勢，但漲幅預(yù)計會低于 2004 年的水平。其次，在 2004 年，寫字樓市場的開發(fā)量已經(jīng)有了一定比例的下降，且銷售量又比 2003 年相差無幾，預(yù)計 2005 年寫字樓市場開發(fā)量將會有一定的回升，但是由于幾年前的寫字樓并未被消化完全，所以，2005 年開發(fā)的寫字樓盤將會出現(xiàn)一定情況的銷售不暢狀態(tài)。再次，2004 年公寓市場比 2003 年銷售價格有一定程度的上升，銷售量方面較 2003 年的銷售量有一定程度的回落，據(jù)預(yù)計 2005 年公寓市場發(fā)展并不明朗。最后，商鋪 2004 年的市場平均銷售價格在 6500-7000 元/平方米，要比2003 年略微有所上升，銷售量比

18、2003 年銷售量翻了一番。在2005 年隨著西安整體形象提升和在西部開發(fā)影響力的增強(qiáng)，知名地產(chǎn)商紛紛搶灘登陸黃金地段，參與商業(yè)用房經(jīng)營的運(yùn)作。商業(yè)用房必將顯現(xiàn)出無限商機(jī)。從上述對各房地產(chǎn)市場的分析可以看出，投資建設(shè)住宅小區(qū)并輔以一定量的商鋪會具有很大的開發(fā)價值。2.2.2 需求分析我們利用五一黃金周對西安市商品房消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)查。這次調(diào)查的主要內(nèi)容是居民購房區(qū)域、房型、房價、面積、裝修要求以及小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理等，主要目的是了解西安市居民對商品住宅的購買能力以及偏好等，以便進(jìn)行市場分析和定位。本次調(diào)查以調(diào)查問卷的方式獲得調(diào)查問卷 540 份，收回 519 份，其中有效問卷 482 份。調(diào)查結(jié)

19、果顯示：打算在 1 年內(nèi)買房的人占 14.8%，13 年內(nèi)買房的人占29.1%，35 年內(nèi)買房的人占 33.1%，5 年后買房的人占 22.9%。如圖 2-3 所示。說明市場上存在住房消費(fèi)者和潛在顧客，很有可能會成為本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客。35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%1年內(nèi)13年35年5年后圖 2-3 西安市居民購房計劃購房時間圖在回答購房區(qū)域時，28%的人會選擇再高新區(qū)買房，29%的人選擇在南郊二環(huán)外，23%的人選擇南郊二環(huán)內(nèi)，其余零星分布，如圖 2-4 所示：圖 2-4 西安市居民計劃購房區(qū)域圖多數(shù)西安居民傾向于在南郊和高新區(qū)購房，因?yàn)檫@兩部分區(qū)域

20、近年來發(fā)展迅速，各項(xiàng)配套設(shè)施趨于完備，具有較大的吸引力。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價格在 20002500 元的占到 33.9%，價格在 25003000 元之間的占到 31.8%，價格在 30003500 元之間的占到 21.6%，價格在 35004000 元之間的占到 8.9%，4000 元以上的占到 3.8%，如表 2-1 所示。西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價格表表 2-1考慮到人們在接受調(diào)查時的心理因素（認(rèn)為越低越好），我們認(rèn)為西安市可承受的住宅價格會比我們調(diào)查結(jié)果高。在購房時希望選擇現(xiàn)房的人占 58.2%，期房占 41.8%。這是因?yàn)橐徊糠治靼彩忻癫辉赋袚?dān)很大的風(fēng)險購

21、買期房，盡管期房有許多價格上的優(yōu)惠政策。不過也有相當(dāng)?shù)木用窨粗衅诜?，除考慮到價格因素外，更注重將來物業(yè)的升值潛力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提高房屋質(zhì)量，采取誠信措施，樹立良好形象，使西安居民放心購房。在回答樓型選擇時，24.7%的人選擇多層住宅，48.6%的人選擇“小高層”， 20.6%的人選擇高層。其結(jié)果說明了目前居民仍以多層和小高層樓型消費(fèi)為 主，但選擇小高層和高層住宅的居民人數(shù)在不斷增加。在戶型的選擇上，35.6%的居民選擇二居室，51.8%的居民選擇三居室， 7.1%的選擇四居室。這主要與居民考慮家居的寬敞，居住人數(shù)及偏好有關(guān)。如表 2-2 所示。西安市居民戶型選擇表 2-2當(dāng)然，選擇幾居室對應(yīng)著居

22、住面積的大小。在住宅面積上，80100 平方米和 100130 平方米的人數(shù)居多，說明西安居民對住宅面積要求很高，如表 2-3 所示。西安市居民住宅需求面積統(tǒng)計表（單位：平方米） 表 2-3面積150頻數(shù)0.4%6.7%33.5%35.8%13.9%9.7%消費(fèi)者在購房時最關(guān)注的因素，首先考慮房子的價格，其次是周邊環(huán)境、地理位置，然后依次是交通狀況、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施等?？傮w 來看，市民購房的消費(fèi)理念越來越理性、越來越趨于成熟。圖 2-5 居民購房最關(guān)注因素分布圖商品房作為一種供應(yīng)市場的產(chǎn)品，由于其受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、開發(fā)成本、管理能力以及利潤期望等的影響，商品房價格大大影響居民的選擇住

23、房的能力。1.對小區(qū)及周邊環(huán)境要求越來越高。在社會群體中先步入富裕階層的城市精英們的購房已不僅僅是作為一種解決基本居住需求，而是為了追求更舒 適的生活。一般而言，環(huán)境的概念包括自然環(huán)境（如綠地、休閑廣場等）、交通環(huán)境（如是否易于到達(dá)、是否有充分的停車條件等）、人文環(huán)境（如學(xué)校、托幼等）等諸多因素。在自然環(huán)境方面，他們需要一個安靜、優(yōu)美的居住和 休息環(huán)境；在交通環(huán)境方面，他們已經(jīng)或即將擁有自己的私家車，他們要求 小區(qū)必須提供一定的停車位；另外，隨著國民素質(zhì)的不斷提高，人們對于小 區(qū)的人文環(huán)境要求愈來愈高。2.地理位置和交通是消費(fèi)者購房時較為關(guān)心的兩大要素。人們根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力選擇辦事方便、小區(qū)

24、成熟的地區(qū)，認(rèn)為距離工作單位、購物、子女入托、上學(xué)、銀行及醫(yī)院等地較近的地方是居住的理想之地。3.物業(yè)管理作為商品房售后服務(wù)的重要作用已越來越被人們所重視，小區(qū)環(huán)境的后期維護(hù)及小區(qū)入住率的高低在很大程度上取決于物業(yè)管理。但從近年的情況來看，小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)際工作中的管理現(xiàn)狀很難令消費(fèi)者滿意，主要表現(xiàn)為：投訴率高，收費(fèi)不合理、管理不規(guī)范、市場結(jié)構(gòu)不全、服務(wù)功能欠缺、交易體系不完善等等。所以盡快提高物業(yè)管理水平，是當(dāng)務(wù)之急，廣泛、細(xì)致、及時到位的物業(yè)管理是眾望所歸，也是影響購買行為的主要因素之一。另外，22.8%的居民希望小區(qū)內(nèi)有購物場所，20.0%的人希望有醫(yī)療設(shè)施， 對餐飲、教育、美容健身也

25、有一定要求。絕大多數(shù)人希望小區(qū)內(nèi)設(shè)有 24 小時便利店、小型超市和餐飲店。2.2.3 供給分析由西安市統(tǒng)計年鑒，近幾年商品房竣工面積情況如圖 2-6 所示：圖 2-6西安市歷年商品房竣工面積圖自 2002 年，房地產(chǎn)供給量有所增加，但增幅不大。2004 年由于國家宏觀政策調(diào)節(jié)，抑制了增長過快的勢頭。2005 年第一季度，西安市商品房完成投資與去年同期相比增長 3.81%?？傮w來看，今年一季度商品房投資力度有所放緩，究其原因，土地與金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場帶來的影響已經(jīng)開始有所顯化。尤其對于住宅物業(yè)而言，作為房地產(chǎn)市場的主體部分，其市場需求量及開發(fā)量在各物業(yè)中相對最大，對商品房投資總量的放緩產(chǎn)

26、生的影響最大。從市場開發(fā)角度來看，2005 年第一季度西安市商品房施工面積比去年同期下降3.13%，較上期回落26.07%。根據(jù)我們的市場調(diào)查，西安房地產(chǎn)市場供給情況如下：1.區(qū)域供給現(xiàn)階段西安市住宅樓盤分布在城北、長安區(qū)、曲江、城西、城東、城內(nèi)、高新區(qū)、城南。各區(qū)項(xiàng)目數(shù)和百分比如表所示：西安市住宅樓盤區(qū)域供給情況表 2-4區(qū)域名稱城北長安區(qū)曲江城西城東城內(nèi)高新區(qū)城南項(xiàng)目數(shù)301371726102753百分比16.4%7.1%3.8%9.3%14.2%5.5%14.8%29.0%注：此表數(shù)據(jù)來源于西安市蘋果地產(chǎn)網(wǎng)圖 2-7 西安市住宅樓盤區(qū)域供給圖2.五月份銷售均價根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)，全市五

27、月份普通住宅市場均價 2972 元/平方米，商鋪市場售價 7436 元/平方米，寫字樓市場均價 4825 元/平方米，公寓別墅類市場均價 4482 元/平方米。3.物業(yè)類型與投資比例西安市物業(yè)供給類型和比例如表 2-5 和圖 2-8 所示。西安市物業(yè)供給類型表 2-5圖 2-8 西安市物業(yè)類型分布圖注：表 2-5 和圖 2-8 的數(shù)據(jù)均來源于www.800j.cc綜上所述，2005 年將是房地產(chǎn)市場大發(fā)展的一年，也是房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的一年，它既有營銷策略的競爭，價格的競爭，更重要的則是品牌 的競爭。因此，在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和西部大開發(fā)帶來的無窮商機(jī)中，房 地產(chǎn)企業(yè)在抓住這次機(jī)遇的同時，

28、應(yīng)充分開拓對商品房的有效需求，選準(zhǔn)項(xiàng) 目，用超前的眼光和魄力，捕捉市場信息，針對各階層的消費(fèi)心理，開發(fā)具 有個性化、設(shè)計新穎、風(fēng)格獨(dú)到的樓盤，尤其重要的是要在企業(yè)形象、配套 服務(wù)、物業(yè)管理、專業(yè)人員等方面苦練內(nèi)功，不斷提升綜合素質(zhì)、管理水平。只有這樣，才能在未來激烈的房地產(chǎn)競爭中取勝；才能在房地產(chǎn)市場大發(fā)展 中迎風(fēng)破浪，立于不敗之地。2.3 項(xiàng)目的SWOT 分析2.3.1 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢分析（Strenth ）1. 區(qū)位優(yōu)越紫薇e 家園項(xiàng)目位于西安市太白南路南段，西安高新區(qū)行政辦公中心區(qū)東北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟地段，在規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)（CBD） 輻射范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，將對項(xiàng)目未來升

29、值產(chǎn)生巨大影響。項(xiàng)目處于主 干道路口，緊鄰丈八東路、太白南路和繞城高速等主要干線，所處地段將是 風(fēng)景怡人、交通便利、環(huán)境良好，富于生活氣息的西安市優(yōu)良住宅區(qū)之一。 既可享受干道的交通暢達(dá)和繁華便利，又因處于次干道間的臨街區(qū)域后面而 相對封閉，寧靜。2. 周邊配套設(shè)施良好(1) 購物：人人樂購物超市、秋林公司(2) 醫(yī)療：陜西省博愛醫(yī)院、西京公司職工醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、521 醫(yī)院、雁塔區(qū)婦幼保健所(3) 休閑：省游泳中心、電子信息廣場、省婦女兒童活動中心(4) 理財：建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、光大銀行、中國信合(5) 教育：石油大學(xué)、電子一中、啟迪幼兒園、武術(shù)學(xué)校等(6) 服務(wù)：中國電信、中國郵政、電子

30、城大廈、電子城郵政局、加油站、加氣站(7) 交通：716 路、225 路、204 路、322 路、210 區(qū)間、311 區(qū)間、6 路、五龍汽車城專線等3.小區(qū)環(huán)境怡人，開發(fā)檔次比較高小區(qū)內(nèi)生活氛圍成熟、安靜，空氣清新自然，視野開闊。堅(jiān)持“以人為本”、“人性化”的同時，引進(jìn)“綠色住宅”理念，綠地覆蓋率高達(dá)到 42%， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家規(guī)定的 25%，且超過大多數(shù)同類住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，智能化網(wǎng)絡(luò)、幽雅綠色環(huán)境，加上全面的物業(yè)管理，使得生活舒適、安逸。4.開發(fā)商品牌開發(fā)單位紫薇地產(chǎn)資金實(shí)力雄厚，知名度高，長期從事住宅小區(qū)開發(fā)， 且開發(fā)物業(yè)別具一格，不斷創(chuàng)新，深得消費(fèi)者信賴,這將

31、給本項(xiàng)目推廣降低一些費(fèi)用。2.3.2 項(xiàng)目發(fā)展劣勢分析（Weakness）本項(xiàng)目的建設(shè)雖然具有很大的優(yōu)勢，但從局部考慮，也存在一些不利因素。1.建設(shè)周期長本項(xiàng)目占地面積約為 309 畝，其中待征地面積約為 41 畝。如此大的規(guī)模必然導(dǎo)致開發(fā)周期長，須分期進(jìn)行，須投入大量資金，從而加大了項(xiàng)目的風(fēng)險。2.由于小區(qū)規(guī)模較大，在管理上需投入很大的精力。在銷售方面，由于面對不同層次的業(yè)主，將給小區(qū)以后的物業(yè)管理帶來一定的壓力。3.小區(qū)規(guī)劃受限制小區(qū)內(nèi)有一條地裂縫穿過，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)避開，使得在小區(qū)規(guī)劃時受限制4.融資條件的限制2003 年中國人民銀行頒布了銀發(fā)2003121 號文中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房

32、地產(chǎn)的通知。該文件對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、施工企業(yè)流動資金貸款以及個人住房貸款等作了比以前更為嚴(yán)格的要求。2004 年國家提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放開貸款利率上限，加強(qiáng)商業(yè)銀行資本充足率管理。這些對于本項(xiàng)目的資金籌集帶來一定影響。2.3.3 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會分析（Opportunity）1經(jīng)濟(jì)、政策優(yōu)勢近年來，西安市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了基礎(chǔ)。國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的機(jī)會。2高新區(qū)具有吸引力高新區(qū)快速高效的發(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了最佳的平臺。高收入階層有提高居

33、住質(zhì)量的要求，“住在高新區(qū)”已經(jīng)成為廣大市民的置業(yè)共識。本項(xiàng)目具備用地條件，公司應(yīng)盡快落實(shí)資金來源，使項(xiàng)目盡快投入建設(shè)， 在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量樓盤，為公司未來進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2.3.4 項(xiàng)目發(fā)展威脅分析（Treat）1.區(qū)外競爭威脅通過市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)西安市居民選擇在南郊購房的占52，且南郊大量同質(zhì)物業(yè)推出，對本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。典型的競爭物業(yè)如下：（1） 曲江匯景新都物業(yè)地址：會展中心東側(cè) 50 米水長路南建筑類型：小高層項(xiàng)目特點(diǎn)：曲江匯景新都在區(qū)位、質(zhì)量和價格上占有絕對優(yōu)勢，南北通透 ,戶戶朝陽,全陽光戶型（2） 世家星城物業(yè)地址：丈八東路與東儀路十字南側(cè)建筑類型：高層、小

34、高層、多層項(xiàng)目均價：2800 元平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：小區(qū)占地 827 畝，建筑面積 75 萬平方米，綠化率高達(dá) 48，具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，具有獨(dú)特的水體景觀和綠色環(huán)境。（3） 偉豐花園物業(yè)地址：朱雀路與丈八路交界處東北方位建筑類型：高層、小高層項(xiàng)目均價：3100 元平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：緊鄰西安高新科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，處于長安科技產(chǎn)業(yè)園、西部電子、協(xié)和科技園所組成的“魅力金三角”之間。歐式風(fēng)格融入現(xiàn)代動 感，簡約流暢，占地 77 畝，綠地率 40。（4） 驪馬豪城物業(yè)地址：長安北路 83 號建筑類型：高層、小高層 項(xiàng)目均價：4280 元平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：純板式住宅，動勢的弧線建筑造型，一梯兩戶及兩梯兩

35、戶的舒適生活空間，88-230 平米精彩戶型，戶戶享受南北雙向觀景陽臺、中西式廚房、籠罩式空間。2.區(qū)內(nèi)競爭威脅項(xiàng)目地處高新區(qū)，周圍云集了諸如：金橋四季花園、盛世華庭、雙威溫馨花園、領(lǐng)先心城、高新水晶島、綠地世紀(jì)城等一批高檔住宅區(qū)，無疑對本項(xiàng)目的開發(fā)銷售造成一定的壓力。典型的競爭物業(yè)有：（1）紫薇田園都市物業(yè)地址：西安高新區(qū)新型工業(yè)園區(qū)（原長安科技產(chǎn)業(yè)園） 建筑類型：高層、小高層、多層項(xiàng)目均價：3100 元平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：占地 2200 畝，總建筑面積 180 萬平方米，有著無比優(yōu)越的大交通， 大市政，大配置，大網(wǎng)絡(luò)，大政策，大優(yōu)惠，是西安城市未來發(fā) 展中最具創(chuàng)新魅力和發(fā)展?jié)摿Φ?CLD（中央

36、生活區(qū)）。（2）新西藍(lán)物業(yè)地址：科技路與唐延路交匯處建筑類型：高層、小高層項(xiàng)目均價：3600 元平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：純板式住宅樓，南北通透，采風(fēng)通光面面兼顧。內(nèi)有約 10000 平米異域風(fēng)情水景-浪琴灣，現(xiàn)代主義建筑，簡約而不簡單。（3） 綠地世紀(jì)城物業(yè)地址：西安高新區(qū)新區(qū)錦都大道建筑類型：高層、小高層項(xiàng)目均價：3600 元平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：規(guī)劃建設(shè)四星級賓館一座、五星級賓館一座、國際會展中心、現(xiàn)代辦公中心、soho 酒店式公寓、高檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。（4） 楓林綠洲物業(yè)地址：高新路南段建筑類型：高層、小高層、小高層項(xiàng)目均價：3600 元平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：1000 畝的大型小區(qū)通過一個生態(tài)谷

37、景觀帶，一條運(yùn)動林蔭大道景觀帶和“半島之戀，蘭庭序曲，水天長廊”三大生態(tài)步行街的自 然組合，分割形成 7 大美麗空間。由花園組團(tuán)，城市型街坊布局，生態(tài)型帶狀公共生活空間，規(guī)劃組成 21 世紀(jì)“大社區(qū)，小組團(tuán)” 的新街區(qū)生活模式。3.價格上漲威脅國家發(fā)展和改革委員會 4 月 15 日發(fā)布的報告顯示，今年一季度，西安商品住宅價格同比增長 5.9%，目前總體還處于中等水平，不少人認(rèn)為，西安房價還有一定的增長空間。價格上漲可能導(dǎo)致購房者難以接受。2.3.5 項(xiàng)目綜合評價根據(jù) SWOT 理論分析，本項(xiàng)目所處高新區(qū)，地段、區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊有著良好的配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)環(huán)境怡人，適于居住，且富有現(xiàn)代都市氣息。

38、國 家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的機(jī) 會。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把握項(xiàng)目優(yōu)勢和時機(jī)，開發(fā)出高質(zhì)量的物業(yè)。同時，應(yīng)盡量避免各種劣勢和威脅對本項(xiàng)目的影響。2.4 市場定位通過上述分析，對本項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)方面的狀況和人們的需求有了一定的了解。根據(jù)以上數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，可以對項(xiàng)目進(jìn)行初步定位。1.形象定位首先，環(huán)境已經(jīng)成為居民購房注意的一個重點(diǎn)，因此，在建設(shè)小區(qū)時綠化必不可少的成為項(xiàng)目開發(fā)中的重要組成部分。其次，項(xiàng)目入住客戶大多以事業(yè)成功的現(xiàn)代人為主，小區(qū)建筑形象應(yīng)偏重現(xiàn)代化，具有活力。第三，由于小區(qū)建成后主要功能是居住，所以應(yīng)注重生活氛圍。這就要求在規(guī)劃設(shè)計時能夠從平面布置、

39、綠化、道路、園林等多方面綜合考慮。2.功能定位作為居住小區(qū)，首先時建成后滿足入住居民的使用功能，具備基本的水、電、暖、氣等配套設(shè)施。除此之外，還開通有線電視、寬帶網(wǎng)入戶，以滿足 家居休閑的生活需要。在室外還應(yīng)有一些娛樂設(shè)施和休閑場所，給居民一定 的活動空間。另外應(yīng)有一定數(shù)量的車位，滿足較高收入者私家車停車泊位的 需要。3.目標(biāo)客戶定位根據(jù)市場調(diào)研，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為：整體有較高的素養(yǎng)，追求較高品質(zhì)的生活，以 2540 歲的年輕人居多，中年和年長者均為事業(yè)或收入穩(wěn)定的西安市民。4.價格定位2005 年，普通住宅市場銷售價格穩(wěn)中有升，部分區(qū)域價格將有可能調(diào)整。由于西安高新開發(fā)區(qū)處于城南，擁有大批

40、的高新企業(yè)以及大量高學(xué)歷，高收 入人群，從而成為西安最具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)，相應(yīng)的房價也一再走高。本項(xiàng) 目臨近主要交通干線，因此，在價格方面有著較好的優(yōu)勢。經(jīng)過調(diào)查，就高 新區(qū)新建商品房價格來講，商場類物業(yè)均價 7486 元/平方米，普通住宅類物業(yè)均價 3310 元/平方米。項(xiàng)目最終定價以市場比較法確定,詳見 6.1.4 的價格定位。3 項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的自然條件、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個方面。3.1 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件（1）平均氣溫：14.4 攝氏度；（2）平均風(fēng)速：0.9 米/秒；（3）日照時數(shù)： 1657.2 小時；（4）濕度：相對濕度 64%

41、；（5）霜期：無霜期 236 天；（6）氣壓：平均為 970.4P ；a（7）年降水量： 883.2 毫米。（8）降水天數(shù)：122 天3.2 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目建設(shè)用地位于西安市丈八東路與電子五路交界處，占地面積約為 309 畝。項(xiàng)目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。規(guī)劃要求對該區(qū)域建筑高度沒有特別限制。地塊內(nèi)有一條地裂縫穿過，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)當(dāng)注意避開。3.3 項(xiàng)目市政配套條件西高新市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項(xiàng)目開發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近 已建成的道路接駁。市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的要求。3.4 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施小區(qū)周邊配

42、套設(shè)施良好，有商店、購物中心、市場、大、中、小學(xué)，醫(yī)院、郵局、銀行等，小區(qū)內(nèi)擬建幼兒園。各路公交車有716 路、225 路、204路、322 路、210 區(qū)間、311 區(qū)間、6 路、五龍汽車城專線等，交通便利。4 項(xiàng)目規(guī)劃方案4.1 規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想堅(jiān)持“以人為本”的原則，體現(xiàn)在嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性。建設(shè)優(yōu)美家居環(huán)境，完善配套服務(wù)，既有外部自然景觀，又有內(nèi)部人工景觀的高檔居住小區(qū)。結(jié)合市場需求特點(diǎn)，考慮應(yīng)開發(fā)建設(shè)小高層和高層，將本項(xiàng)目打造成一個清新、自然、富有現(xiàn)代氣息、具有高質(zhì)量、適合中高檔消費(fèi)群體的居住小區(qū)。4.2 規(guī)劃設(shè)計的原則1.本小區(qū)的規(guī)劃嚴(yán)格按照西安市總體規(guī)劃和高新區(qū)的規(guī)劃

43、要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，充分考慮社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的效益；2.結(jié)合西安市自然條件、民族習(xí)俗和城市建筑面貌等方面特點(diǎn)和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件進(jìn)行設(shè)計，豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)境；3.利用規(guī)劃用地地形地貌、合理布局、節(jié)約用地，遵循土地使用集約化原則；4.貫徹“以人為本”的宗旨，以提高人居環(huán)境質(zhì)量為規(guī)劃設(shè)計的核心， 體現(xiàn)人性化設(shè)計；5.滿足居民的多種需要，綜合考慮日照、通風(fēng)、防火、防震、配套設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造一個安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境；6.小區(qū)應(yīng)有一定的安全防護(hù)措施，能適應(yīng)引起災(zāi)害發(fā)生的特殊情況，以防止災(zāi)害發(fā)生和減少災(zāi)害的危害程度；7.科學(xué)布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與建筑相互

44、交融，同時營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和周邊景觀的協(xié)調(diào)一致；8.設(shè)計規(guī)劃應(yīng)具有特色，體現(xiàn)差異化；9.應(yīng)考慮施工條件，有利于施工的組織和經(jīng)營；10.遵守國家、省、市有關(guān)規(guī)定。4.3 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案4.3.1 方案構(gòu)成及平面布置充分利用規(guī)劃用地原有地形地貌進(jìn)行總平面設(shè)計。本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)有 9 棟23 層點(diǎn)式高層、25 棟 11 層板式小高層和一棟六層多層組成。高層都建在靠近電子信息路的一側(cè)，是項(xiàng)目在電子信息路上尤為突出，成為小區(qū)的標(biāo)志性建筑，給人留下深刻印象。小高層的規(guī)劃時為滿足現(xiàn)在西安市居民對小高層的需要，根據(jù)調(diào)查問卷中的結(jié)果，小高層需求量最多，所以整個小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計的小高層共有 25 棟。1住宅用房小區(qū)用

45、地整體成長方形，中間有電子商務(wù)路將其等分成東西兩塊面積相同的區(qū)域，中間通過天橋聯(lián)系。西區(qū)沿電子信息路建有 4 棟高層和 13 棟小高層。高層除底部兩層為商業(yè)用房，其余為居住用房 。只有建在靠近電子五路處的小高層底部兩層為商鋪，其余為住宅用房。東區(qū)建有 5 棟高層和 12 棟小高層，布置類似于西區(qū)。2業(yè)用房小區(qū)沿電子信息路和電子五路的高層和小高層底部兩層布置商業(yè)用房。 商場的設(shè)立用于滿足小區(qū)內(nèi)外居民得商服需要，又為小區(qū)營造了人氣。商場 入口處由于退紅線，空出的場地擬建少量停車位，滿足居民購物停車的需求。為滿足居民日常生活的需要，在小區(qū)內(nèi)部布置幾家 24 小時便利店、醫(yī)療所等均設(shè)在小高層的底層。會

46、所和物業(yè)管理部以及小區(qū)長期售樓中心建在西區(qū)入口處，會所可以對外開放。3.小區(qū)入口由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，小區(qū)內(nèi)有規(guī)劃路穿過，將小區(qū)分為面積相同的兩部分，故擬建兩個小區(qū)主入口，均設(shè)在電子五路上，兩個小區(qū)入口處地形平整，視野開闊，擬建雕塑、噴泉。小區(qū)沿紫薇西街坊和紫薇路上設(shè)置小區(qū)車庫入口，方便居民私家車和自行車的出入。4.3.2 建筑規(guī)劃設(shè)計根據(jù)市場調(diào)研以及未來建筑類型的發(fā)展趨勢，小區(qū)內(nèi)大部分住宅設(shè)計成小高層，少量為高層。在建筑風(fēng)格上，主要通過立面、重點(diǎn)、細(xì)部處理、材質(zhì)、色彩、空間及其組合和外部環(huán)境等因素表現(xiàn)出來。為體現(xiàn)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，引起消費(fèi)者的注意，采用古典與現(xiàn)代主義風(fēng)格相結(jié)合的樣式，既做到典雅、立

47、面處理簡潔流暢，又使設(shè)計不受約束，富有現(xiàn)代氣息。建筑外立面設(shè)計簡約、自然，窗戶在細(xì)部處理上采用多層、立體化，提高了保溫及隔音效果，設(shè)計成飄窗，增大了采光范圍，在視覺效果上增加了居住面積。采用行列式布置小區(qū)內(nèi)的居住建筑，解決朝向通風(fēng)問題。4.3.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計小區(qū)內(nèi)的小高層設(shè)計成當(dāng)前較受歡迎的板式框架剪力墻結(jié)構(gòu)，均為一梯兩戶，每層六或八戶。23 層高層為點(diǎn)式純剪力墻結(jié)構(gòu)，滿足受力要求，兩梯六戶。4.3.4 戶型設(shè)計在戶型設(shè)計上，“以人為本”體現(xiàn)在嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性上。減少每層地戶數(shù)，即部分小高層每層六戶；或是戶數(shù)不變，改變房間的位置， 調(diào)整平面形式，滿足采光、通風(fēng)、觀景的房間（廳、主臥）

48、的需要。采用大 板結(jié)構(gòu)，使內(nèi)部房間能夠靈活間隔，自由組合。住宅戶型面積在 70150 平方米之間。（1） 二室二廳（80 平方米左右）占 20%（2） 三室一廳（80100 平方米）占 30%（3） 三室二廳（100130 平方米）占 40%（4） 四室二廳（130 平方米以上）占 10%戶型內(nèi)部實(shí)行彈性設(shè)計，銷售時可以是無隔墻的大空間，若建成后依然是中小戶型走俏，則可將四居室改造成兩個中小戶型進(jìn)行銷售。4.3.5 道路規(guī)劃小區(qū)道路規(guī)劃應(yīng)當(dāng)滿足居民日常生活方面的交通活動需要，方便市政公 用車輛的通行，同時滿足貨運(yùn)需要。道路系統(tǒng)主要采用人車分流，簡潔明快， 便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路

49、創(chuàng)造出步移景異的效果。整個小區(qū)被公建街道分為兩個區(qū)。各片區(qū)內(nèi)有主要街道圍繞公共綠地而成，公共綠地中的小徑曲折別致，配以不同的小品燈飾。小區(qū)在紫薇西坊路和紫薇路入口處均設(shè)計有地下停車場和自行車入口，道路人與車自然分流， 方便居民出入。道路主要為區(qū)內(nèi)服務(wù)，既四通八達(dá)，又蜿蜒曲折，沒有過境交通穿過。道路結(jié)合地形布置，盡可能結(jié)合自然分水線、匯水線設(shè)計，以利于排水和減少土石方工程量。4.3.6 小區(qū)綠化為了創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分 散結(jié)合布置。其中，在小區(qū)主入口處規(guī)劃建設(shè)一個小型公園。除小區(qū)中心綠 地外，實(shí)現(xiàn)各棟樓都有綠地環(huán)繞，另外，在零星地塊上見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)， 利

50、用道路和景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后， 有一種步移景移、賞心悅目地美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四 季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然地 住宅小區(qū)。4.3.7 小區(qū)智能化整個小區(qū)引進(jìn)智能化系統(tǒng)，利用計算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控和 IC 卡等技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)小區(qū)居民足不出戶，就能快速便捷的了解小區(qū)的情況，并提供安全舒適的家居環(huán)境。這種設(shè)計充分反映了進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時代，都市生活階層追求個性張揚(yáng)、資訊豐富的生活品位，提倡前衛(wèi)的都市生活模式。在小區(qū)出入口處設(shè)立電子信息亭，便于用戶查詢小

51、區(qū)基本情況。其中， 公共信息包括小區(qū)概況、開發(fā)商、工程文件、小區(qū)規(guī)章制度、物業(yè)公司各部門人員構(gòu)成以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；私人信息包括用戶信息、房產(chǎn)信息和物業(yè)管理收費(fèi)信息；日常事務(wù)處理有小區(qū)居民服務(wù)。實(shí)現(xiàn)家庭內(nèi)部的防盜與緊急求助報警信息的聯(lián)網(wǎng)，當(dāng)家庭內(nèi)發(fā)生盜警或安全報警時，報警信息可以傳到小區(qū)物 業(yè)管理中心。每棟樓入口處安裝可視對講系統(tǒng)，訪客需經(jīng)主人確認(rèn)后方可進(jìn) 入住宅樓。在小區(qū)的大門處、主干道、小區(qū)周圍以及公共場所、停車場入口， 以及住宅樓入口門廳安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)。小區(qū)內(nèi)的停車場采用接 觸式智慧卡車輛管理系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行控制與管理。但是，智能化只是提高小區(qū)居民生活質(zhì)量的一個方法而不是最

52、終目的， 即使最先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，也是需要以服務(wù)為根本的，應(yīng)當(dāng)充分利用智能化系統(tǒng)的資源和優(yōu)勢，為居民提供方便、快捷的服務(wù)。4.3.8 附屬設(shè)施規(guī)劃為了滿足居民的多種需求，按國家有關(guān)政策及設(shè)計規(guī)范要求，配置了足 夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體娛樂中心、幼兒園、會所等，結(jié)合 綠地形成有機(jī)的整體。小區(qū)內(nèi)有花園會所，將園林廣泛地分布于小區(qū)的各層 面、各角落，并把會所分散到園林之中，不但增加了花園的實(shí)用性，更創(chuàng)造 了一種充滿情趣、文化、藝術(shù)氛圍的休閑方式。沿商業(yè)街設(shè)有休閑咖啡吧、 健身美容中心、小型超市、銀行、郵局、書店、藥店等。并在小區(qū)內(nèi)引入24 小時便利店、醫(yī)療所以及露天健身場所、游泳場、籃球

53、場、網(wǎng)球場等體育配 套設(shè)施。室內(nèi)水、電、氣等管線和寬帶網(wǎng)線采用綜合設(shè)計，一次鋪設(shè)，以節(jié) 約成本，使施工場地整潔有序。采用分戶計量：用IC 卡繳費(fèi)的辦法，使用戶自發(fā)節(jié)約開支和能源。各管線系統(tǒng)相對集中地布置在集中管井和水平管井內(nèi)， 方便檢查維修。4.4 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)過小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，可以得出本項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，見表 4-1 所示。紫薇e 家園技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位表 4-1總用地面積206000總建筑面積488740地上建筑面積435840其中：小高層住宅234050高層住宅170100多 層2700商 鋪28990地下建筑面積52900車位數(shù)量2000個總戶數(shù)3352戶綠化率42.0%容

54、積率2.745 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排5.1 項(xiàng)目建設(shè)方式本項(xiàng)目的設(shè)計應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計。采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。5.2 項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)內(nèi)容1.尋找投資機(jī)會，即所謂的“看地”；2.對投資機(jī)會進(jìn)行篩選，確定建設(shè)地點(diǎn)；3.對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究；4.與土地所有者進(jìn)行協(xié)商，獲取土地使用權(quán)；5.進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，由西安市規(guī)劃管理部門審批；6.簽署有關(guān)合作協(xié)議；7.施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收；8.進(jìn)行市場營銷和物業(yè)管理5.3 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項(xiàng)目迅速啟動

55、，又可以按照市場變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險。從項(xiàng)目本身的規(guī)模和所處的市場條件看，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分兩期為宜。第一期開發(fā)小區(qū)西區(qū)，第二期開發(fā)東區(qū)。5.3.1 前期準(zhǔn)備本項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作工期為兩個季度，主要是獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、制定建設(shè)方案、獲取規(guī)劃部門許可、安排長期信貸、與承包單位簽訂建設(shè)工程承包合同等工作。5.3.2 建設(shè)期本項(xiàng)目施工定額工期為三年，考慮到一些不確定性因素，定為 14 個季度。項(xiàng)目在 2005 年第一季度開始前期準(zhǔn)備工作，第二季度開始施工，項(xiàng)目分兩期滾動開發(fā)。5.3.3 銷售期根據(jù)市場調(diào)查，小高層和高層住宅的銷售期一般為 23 年，由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，考慮不確定因素，銷售期定為三年半。5.3.4 開發(fā)方案的確定為保證資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，先建成一期房屋進(jìn)行銷售，然后用出售所得的收益投資于后一期的開發(fā)，即實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)。本項(xiàng)目二期基礎(chǔ)的開發(fā)在一期主體完工后進(jìn)行，即與一期裝飾同步進(jìn)行