《淺談老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理》畢業(yè)論文VIP

1、淺談老舊住宅小區(qū) 物業(yè)管理 班級 姓名 目 錄摘 要1引 言1一 物業(yè)管理現(xiàn)狀1（一） 高檔小區(qū)物業(yè)管理情況1（二）普通小區(qū)物業(yè)管理情況2 1 新建小區(qū)物業(yè)管理情況2 2 老舊小區(qū)物業(yè)管理情況2二 老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析及對策2（一）老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理分析3 1 硬件設(shè)施分析3 2 居住人群分析3（二）老舊商住兩用物業(yè)管理分析4（三）老舊小區(qū)物業(yè)管理的對策5 1 老住宅小區(qū)物業(yè)管理方案5 2 其他舊小區(qū)物業(yè)管理方案6三 目前物業(yè)管理普遍存在的問題6（一）物業(yè)管理存在的普遍問題6（二）對策6結(jié)束語7參考 文獻 7附件 1 淺談老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理 提 綱 專業(yè)： 姓名： 指導(dǎo)老師：一 摘要

2、物業(yè)管理近幾年發(fā)展越來越快，很多新建小區(qū)的物業(yè)管理相對越來越完善。但那些老舊住宅小區(qū)，盡管政府加大對老住宅小區(qū)綜合整治和推進老住宅小區(qū)物業(yè)管理的力度，單效果不太理想，難度較大。本文從高檔小區(qū)到普通小區(qū)，從新建小區(qū)到舊小區(qū)來講述現(xiàn)在物業(yè)管理的大體情況。重點從舊小區(qū)硬件設(shè)施，居住人群等方面分析了舊小區(qū)物業(yè)管理為什么難，難在何處，并提出一些可行性方案，及一些自己的建議?論文內(nèi)容 本文共分三部分，第一部分從高檔小區(qū)到普通小區(qū)，從新建小區(qū)到舊小區(qū)來講述現(xiàn)在物業(yè)管理的大體情況。第二部分舉例北京現(xiàn)有的一兩處舊小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀。重點從 1、舊小區(qū)硬件設(shè)施，2、居住人群等方面分析了舊小區(qū)物業(yè)管理為什么難，難在

3、何處，并提出一些可行性方案。第三章引申到目前物業(yè)管理普遍存在的問題，及一些自己的建議。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理、老舊住宅小區(qū)、業(yè)主、硬件設(shè)施、對策三 論文結(jié)構(gòu)摘 要引 言一 物業(yè)管理現(xiàn)狀（一） 高檔小區(qū)物業(yè)管理情況（二） 普通小區(qū)物業(yè)管理情況 1、新建小區(qū)物業(yè)管理情況 2、老舊小區(qū)物業(yè)管理情況二 老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析及對策（一）老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理分析 1、硬件設(shè)施分析 2、居住人群分析（二） 老舊商住兩用小區(qū)物業(yè)管理分析（三）老舊小區(qū)物業(yè)管理的對策 1、老住宅小區(qū)物業(yè)管理方案 2、其他舊小區(qū)物業(yè)管理方案三 目前物業(yè)管理普遍存在的問題 （一） 物業(yè)管理存在的普遍問題 （二）對策結(jié)束語參考文獻四 參

4、考文獻1張連生.物業(yè)管理案例分析.南京:東南大學(xué)出版社20052沈瑞珠 楊連武.物業(yè)智能化管理.上海:同濟大學(xué)出版社2004.3程鴻群.現(xiàn)代物業(yè)管理.武漢大學(xué)出版社2009.8.4張志國 鄭實.物業(yè)管理溝通藝術(shù).北京:機械工業(yè)出版社2006.5趙濤.物業(yè)管理糾紛典型案例評析.北京:北京工業(yè)大學(xué)出版社.2002.9指導(dǎo)教師： （簽署意見） 簽字： 年 月 日督導(dǎo)教師： （簽署意見） 簽字： 年 月 日領(lǐng)導(dǎo)小組審查意見： 審查人簽章： 年 月 日 摘 要 物業(yè)管理近十年來發(fā)展越來越快，專業(yè)化水準也在不斷的提高。很多近幾年新建的小區(qū)，其物業(yè)管理相對比較完善。但那些老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理卻還是很不理想

5、，盡管政府加大對老住宅小區(qū)綜合整治和推進老住宅小區(qū)物業(yè)管理的力度，但其效果卻不太理想，難度還是非常大。本文從高檔小區(qū)到普通小區(qū)，從新建小區(qū)到舊小區(qū)來講述現(xiàn)在物業(yè)管理的大體情況入手。重點分析了老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，從老舊小區(qū)硬件設(shè)施，居住人群等方面分析，了解到老舊小區(qū)物業(yè)管理為什么難，難在何處，并提出一些可行性方案及建議。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理、老舊住宅小區(qū)、業(yè)主、硬件設(shè)施、對策 引 言 物業(yè)管理是近幾年來我國住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。多年來我國的物業(yè)管理從無到有從有到盛物業(yè)管理的隊伍覆蓋面逐步擴大管理的水平不

6、斷提高。但在深入發(fā)展的過程中物業(yè)管理行業(yè)面臨著很多困難給行業(yè)發(fā)展帶來了阻礙。由其是那些老舊小區(qū)物業(yè)管理難的問題，政府雖然已經(jīng)加大對于老舊小區(qū)的綜合整治工作，但問題還是一直得不到解決?，F(xiàn)從這個問題入手展開分析，提出一些自己的建議。一 物業(yè)管理現(xiàn)狀 由于我國人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較大，競爭激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購房時關(guān)注的熱點，同時致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國以來才 20 多年，而在全國發(fā)展則普遍只有 10 年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物業(yè)管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)?，F(xiàn)在社會發(fā)展參差不

7、齊，小區(qū)建設(shè)差別也非常的大，而對于高檔小區(qū)和普通小區(qū)的物業(yè)管理自然差距非常大。即使都是普通的小區(qū)，由于建造時間不同，物業(yè)管理的完善程度也是有很大差別的，不同小區(qū)的居住人群參差不齊。對于北京物業(yè)管理的現(xiàn)狀差別極大。（一）高檔小區(qū)物業(yè)管理情況 高檔小區(qū)的物業(yè)管理相對比較完善，業(yè)主滿意度比較高。在小區(qū)硬件設(shè)施角度看，高檔小區(qū)一般建造時間晚，建筑面積較大，居住空間理想。硬件設(shè)施比較完善，房屋質(zhì)量相對高，維護和維修容易。從業(yè)主方面看，業(yè)主對于物業(yè)是一種服務(wù)性消費的接受程度高，只要物業(yè)公司能夠做到質(zhì)價相符，業(yè)主拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象非常少見。而物業(yè)公司由于硬件設(shè)施和業(yè)主等方面的原因，比較愿意接手高檔小區(qū)。并且物

8、業(yè)公司的服務(wù)主動性和積極性相對高。這個使得高檔小區(qū)形成了一個比較良性的循環(huán)，物業(yè)管理在高檔小區(qū)發(fā)展的比較健康。（二）普通小區(qū)物業(yè)管理情況1 新建小區(qū)物業(yè)管理情況 為了適應(yīng)和調(diào)整新形勢下新建小區(qū)的管理和各方關(guān)系，國務(wù)院頒布了物業(yè) （以下簡稱條例。管理條例 ）條例頒布和實施這幾年來，社會各界對物業(yè)管理的認知水平大大提高，新建物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理正在逐漸向職業(yè)化、正規(guī)化方向發(fā)展，業(yè)主的自治和維權(quán)意識空前高漲。但由于種種原因，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛并未因此而減少很多，個別小區(qū)有逐步惡化的情況出現(xiàn)。如業(yè)主被打事件、業(yè)主車堵停車場事件、朝陽區(qū)某小區(qū)的物業(yè)管理公司把欠費業(yè)主告上法庭，有些拒不執(zhí)行判決

9、的業(yè)主遭法院強制執(zhí)行事件等。2 老舊小區(qū)物業(yè)管理情況 根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而老舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時代，如綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等 。這使得老舊小區(qū)的生活質(zhì)量不高，硬件設(shè)施不足，物業(yè)需要添加很多設(shè)施，房屋也需要專項維護，所以很少有物業(yè)公司愿意接手。到目前為止北京還有很多老舊小區(qū)沒有自己的物業(yè)管理，有些是臨近小區(qū)代理，有些干脆什么都沒有。二 老舊小區(qū)

10、物業(yè)管理現(xiàn)狀分析與對策 據(jù)調(diào)查，我市建于上個世紀 80 年代以前的老舊小區(qū)有近 1600 個，總建筑面積近 3100 萬平方米。在老舊小區(qū)中，相當(dāng)一部分小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計存在“先天不足”，給物業(yè)管理帶來較大的難度。另外，目前我市多數(shù)物業(yè)管理公司對承接老 。主要是老舊小區(qū)的物質(zhì)基舊小區(qū)物業(yè)管理缺乏積極性，視老舊小區(qū)為“雷區(qū)”礎(chǔ)差，管理投資過大，而收益較小。（一）老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理分析 盡管近幾年政府加大對老住宅小區(qū)綜合整治和推進老住宅小區(qū)物業(yè)管理的力度，但效果不太理想，難度較大。像北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)的某小區(qū)，雖然北京市及東小口鎮(zhèn)政府等已經(jīng)花大力氣整治，但效果非常的不理想。由于流動人口眾多，小區(qū)房

11、屋出租給了外來人員，物業(yè)費完全沒有保障，小區(qū)房屋老舊，配套設(shè)施嚴重不足。小區(qū)的垃圾堆放地到處都是，幾乎沒有綠化，沒有保安值班，居民安全工作無人做。使得整個小區(qū)看上去臟差亂。沒有物業(yè)公司愿意接收，導(dǎo)致該小區(qū)至今沒有物業(yè)管理。對其進行深入調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)主要是由于老住宅小區(qū)硬件設(shè)備和居住人群等兩方面的原因造成。1 硬件設(shè)施分析1老住宅小區(qū)硬件設(shè)施嚴重不足，配套不到位，已經(jīng)形成了歷史欠賬，加上過去住宅建設(shè)一直是重建設(shè)輕管理，長期失管失修，造成道路破損、下水道堵塞等問題嚴重。在轉(zhuǎn)入社區(qū)管理和物業(yè)公司管理時，由于與原來的建設(shè)、管理單位交接不規(guī)范，導(dǎo)致房屋維修基金難落實使房屋維修難，也使小區(qū)管理成為群眾投訴的

12、熱點問題。2隨著城市建設(shè)的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，各種類型的車輛越來越多，特別是私人轎車數(shù)量飛速增長，停車位數(shù)量無法適應(yīng)汽車增長的需求。老住宅小區(qū)建設(shè)時基本沒有配置專門的停車位，更別說是那些成本較高的地下車庫了。這導(dǎo)致很多小區(qū)大量存在占行車道，人行道，小區(qū)走道，綠地停車和違章停車等行為。造成了“無車人”與“有車人”的利益沖突和糾紛投訴，影響了社會公平和居住環(huán)境，加劇了交通擁堵，惡化了生活居住回家，給防災(zāi)，安全帶來一定的隱患。2 居住人群分析老住宅小區(qū)居住人群主要分三類：1老住宅小區(qū)居住的很多是老人，他們的收入低，經(jīng)濟承受能力差。即使收入可觀的老人，他們也不理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，物業(yè)

13、管理在中國發(fā)展起來正真算起來也就十幾年而已，老住宅小區(qū)業(yè)主享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費的觀念還沒有形成，房屋的維護保養(yǎng)，小區(qū)的綠化、衛(wèi)生、安保等工作都成了業(yè)主自己的事情，而要請人維護卻需要付費，這種觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變過來。長期計劃經(jīng)濟下的觀念已經(jīng)根深蒂固，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費來支出還是有待時日。 2老住宅小區(qū)居住的另一類人則是下崗工人或是病人等社會弱勢群體，他們收入低下，家庭負擔(dān)重，經(jīng)濟壓力大，根本無法承受物業(yè)管理費，更是不理解物業(yè)管理收費這一觀念。所以即使有物業(yè)管理愿意接收老住宅小區(qū)，進行管理，卻也因為一直無法收取物業(yè)費，而入不敷出，使得物業(yè)管理公司對于小區(qū)的維護只能是有心無力了，這使得

14、一部分已經(jīng)交納物業(yè)費的業(yè)主的利益受到影響，業(yè)主對物業(yè)公司失去信心，不愿再交物業(yè)費。（3）再有居住在老住宅小區(qū)的第三類人是一下外來的打工人員。他們一般是租來臨時居住的，很多人在承租房屋的時候并沒有跟業(yè)主談好物業(yè)管理費有誰來交著一事情，雙方相互推托，誰也不愿意繳納。即使當(dāng)時談妥，他們也會相互推托。承租人認為反正房屋不是自己的，租賃期滿就會搬走，房屋的問題又不是自己的問題，物業(yè)費自然不會交；而原有業(yè)主的認為反正不是自己在住，自己人沒在，物業(yè)也找不到自己拿錢，要斷水?dāng)嚯姼约阂矝]關(guān)系。由于老住宅小區(qū)居住人群的特點，使得收取物業(yè)管理費難，從而沒有物業(yè)管理公司愿意接收，即使接收了管理起來也十分困難?，F(xiàn)在一

15、些老住宅小區(qū)要不就是沒有物業(yè)管理，要不就是一些國有單位在管理，卻一直在虧損，需要國家補助。所以很多房屋，小區(qū)設(shè)施的問題得不到很好的解決。（二）老舊商住兩用小區(qū)物業(yè)管理分析 對于其他老舊小區(qū)，比如商住兩用房，大廈等，一般都有物業(yè)公司管理，相對于老住宅小區(qū)狀況好點，但問題也是比較嚴重。主要集中在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題和業(yè)主繳納物業(yè)費的問題。1、老商住兩用房很多的物業(yè)公司都是國有企業(yè)的附屬單位，市場競爭比較小。市場化、專業(yè)性都比較差。無法像其他專業(yè)的物業(yè)管理公司那樣參與市場競爭，其結(jié)果是物業(yè)管理從業(yè)人員工作積極性差，那就更加不用說是主動性的去工作。這導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。比如今冬供暖，國家

16、規(guī)定 11 月 15號正式供暖，很多物業(yè)已經(jīng)在 7 號左右開始試氣，居民住宅小區(qū)，醫(yī)院學(xué)校等已經(jīng)開始供暖，而有些商住兩用小區(qū)卻還無聲無息的。像北京市上地信息路的玉景 在公寓， 11 月 14 號的時候暖氣還是沒有任何的動靜，一些業(yè)主和承租的公司找物業(yè)了解，物業(yè)堅持說 15 號能照常供暖。而 11 月 15 號的時候玉景公寓開始供暖，由于事前沒有試氣，導(dǎo)致只有一部分暖氣能正常供暖，一部分完全是冰冷的，經(jīng)過幾天的維修調(diào)試才能正式啟動適用，這侵害了業(yè)主的利益。業(yè)主認為質(zhì)價不符，就不繳納物業(yè)管理服務(wù)費，物業(yè)管理公司“收費率”自然就不會高。物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費

17、的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。2、老舊商住兩用小區(qū)很多都是出租給一些私營企業(yè)，業(yè)主在出租房屋是承諾交物業(yè)費，而出租后又以各種理由不交，承租方則覺得沒有義務(wù)也就不原交物業(yè)費。導(dǎo)致物業(yè)公司收費比較困難。物業(yè)公司收不上費，很多服務(wù)質(zhì)量自然下降，形成了惡性循環(huán)。（三）老舊小區(qū)物業(yè)管理的對策 對于老舊小區(qū)，應(yīng)該進一步加強扶持力度，做好宣傳，改善老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀。1 老住宅小區(qū)物業(yè)管理方案 由于老住宅小區(qū)是當(dāng)前物業(yè)管理的難點和重點，也是過去在城市規(guī)劃、基層設(shè)施建設(shè)中欠賬較多的區(qū)域，對物業(yè)管理或社區(qū)來說，難以依賴自身努力承擔(dān)起老住宅小區(qū)物業(yè)管理真正改觀的重任，為此，對老住宅小區(qū)物業(yè)管理需要出臺更多的扶

18、持政策。（1）面對本市存在的老住宅小區(qū)，政府應(yīng)拖入更多的資金支持，改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，一方面可以依靠有句話的舊城改造逐步淘汰一批居住條件差的老房子，改善居民居住環(huán)境。這點上目前北京政府已經(jīng)在加快實施，昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)的幾個老住宅點已經(jīng)開始在有規(guī)模的準備拆遷重建。另一方面，對目前還不能拆遷的老住宅，只能依靠大量財政資金的投入加以改造，為老住宅小區(qū)推行物業(yè)管理提供“硬件”環(huán)境和條件。（2）對于進入老住宅區(qū)進行管理的物業(yè)公司進行補助，管轄小區(qū)經(jīng)測算所需管理費，用在合理收費基礎(chǔ)上，不足部分有政府財政給予補貼?？刹捎脤⒖祭献≌^(qū)管理的物業(yè)公司每年劃撥一定的物業(yè)管理減肥進行補助的方式，用于彌補各企業(yè)

19、的經(jīng)營虧損。為確保補助資金的來源，可在房屋維修基金或者在新建小區(qū)的配套費中劃撥，還可以通過財政撥款，建立老住宅物業(yè)管理補助專項基金等多種渠道來加以落實。（3）國家應(yīng)加快出臺老住宅小區(qū)物業(yè)管理稅收減免等優(yōu)惠政策，切實減輕物業(yè)管理單位負擔(dān)。物業(yè)管理屬于微利性性質(zhì)，同事也承擔(dān)了一定的社會職能，為下崗工人和生活困難人員提供了就業(yè)機會。目前因收費標準低和收繳綠低的原因，經(jīng)營狀況不佳，但各種稅費都按普通的企業(yè)一樣收取，嚴重影響了物業(yè)管理企業(yè)管理老舊住宅小區(qū)的信心，建議出臺對老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理公司稅收減免的優(yōu)惠政策。（4） 對于經(jīng)濟實在有困難的低保戶，實行費用補貼。在低保戶人群比較集中的老住宅小區(qū)應(yīng)有接到

20、出面，在條件允許下盡可能地展開一些最基本的物業(yè)管理服務(wù)，如清潔衛(wèi)生、房屋維修、保安巡邏。對于生活確有困難的低保戶，可在其低保工資中增加物業(yè)管理費補貼，以減輕生活負擔(dān)。同時，建議民政部門，將低保戶的房屋維修納入慈善基金開支范圍，切實解決其房屋維修難的問題。（5）多方籌集資金，做好老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的整治工作，每年重點改造幾個小區(qū)，逐年分批進行，改善老舊住宅的面貌，同時整管結(jié)合，在整治總同步建立業(yè)主委員會，特別對目前的“三無小區(qū)”可由附近的社區(qū)或物業(yè)公司實施管理，政府給予管理的社區(qū)或物業(yè)公司補貼，擴大物業(yè)管理覆蓋面。2 其他舊小區(qū)物業(yè)管理方案 其他舊小區(qū)比如商住兩用房，大廈等，狀態(tài)可能比老住宅小區(qū)

21、好點，至少一般都有物業(yè)，對于收費難和服務(wù)質(zhì)量差的問題只要是要通過物業(yè)公司內(nèi)部整頓和對于業(yè)主的宣傳。（1）物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。 2宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺的維權(quán)意識。3增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。4加強物業(yè)收費的宣傳工作，該交費的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費對于違約不交的給予一定的處罰。三 目前物業(yè)管理普遍存在的問題 總體上看，北京居住小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展是相對比較健康有序的，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展、居民生活水平的不斷提高，

22、對物業(yè)管理提出了一列新要求，實踐中也產(chǎn)生了不少新的矛盾和問題。（一）物業(yè)管理存在的普遍問題 從老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析，聯(lián)系現(xiàn)在北京市物業(yè)管理的整體現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)物 ，即物業(yè)管理收費難、小區(qū)業(yè)管理存在的普遍問題中相對突出的是“三難二缺”停車難、老住宅小區(qū)物業(yè)管理實施難、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施和危舊房維修改造經(jīng)費短缺、品牌物業(yè)管理企業(yè)缺乏。（二）對策 物業(yè)管理是一項涉及部門眾多，專業(yè)技術(shù)要求高的綜合性工作，關(guān)系到老百姓的日常生活和切身利益，管理難度相當(dāng)打。尤其是現(xiàn)階段，城市改造尚未完成，物業(yè)產(chǎn)權(quán)形式多樣，新老住宅并存，居民素質(zhì)參差不齊。針對現(xiàn)在這樣的狀態(tài)，及物業(yè)管理普遍存在的問題，解決方案應(yīng)該從三方面入手。其一、物業(yè)管理