《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(征求意見(jiàn)稿)

1、附件三城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（征求意見(jiàn)稿）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（征求意見(jiàn)稿） 及其編制說(shuō)明及其編制說(shuō)明1.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（征求意見(jiàn)稿） 編制說(shuō)明2.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（征求意見(jiàn)稿） 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（征求意見(jiàn)稿）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（征求意見(jiàn)稿） 編制說(shuō)明編制說(shuō)明二二一一年二月一一年二月 1 一、修訂思路近年，社會(huì)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展，土地市場(chǎng)、地價(jià)管理和地價(jià)評(píng)估技術(shù)出現(xiàn)了新的變化和需求，特別是 2006 年物權(quán)法的出臺(tái)，以及十七屆三中全會(huì)決定，提出了土地管理改革的新方向，新要求；同時(shí)，土地管理法的修改正在進(jìn)行之中，改革的配套文件尚未出臺(tái)，在此背景下，本次規(guī)程修訂定位于謹(jǐn)慎調(diào)整謹(jǐn)慎調(diào)整，立足于反映成熟技術(shù)和做法，并

2、與已明確的改革方向適當(dāng)銜接。二、結(jié)構(gòu)框架調(diào)整1、參照標(biāo)準(zhǔn)的貫用格式，增加了“術(shù)語(yǔ)”一章，將原附件中的“名詞解釋”的主要內(nèi)容放置此章，并調(diào)整、增減。2、將“估價(jià)原則”納入總則， “價(jià)格影響因素”單獨(dú)成章。3、 “基本估價(jià)方法”改為“常用估價(jià)方法” ，并將基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法的應(yīng)用從原“基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估”一章移入此章。4、 “宗地價(jià)評(píng)估”一章更名為“宗地價(jià)評(píng)估程序” ，以程序?yàn)橹骶€撰寫(xiě)。5、 “主要用途土地價(jià)格評(píng)估”更名為“不同用途價(jià)格評(píng)估” 。6、 “其他權(quán)利土地價(jià)格評(píng)估”更名為“不同權(quán)利土地2價(jià)格評(píng)估” 。7、附錄調(diào)整為四個(gè)，即附錄 a 收益還原法原理及其公式、常用估價(jià)方法附件，附錄 b

3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估用表、附錄c 現(xiàn)場(chǎng)勘查用表、附錄 d 估價(jià)報(bào)告及工作底稿規(guī)范格式。三、范圍部分調(diào)整個(gè)別文字表述，原“農(nóng)村建設(shè)用地”改為“集體建設(shè)用地” 。四、規(guī)范性引用文件部分增加土地利用現(xiàn)狀分類(lèi) （gb/t21010-2007） ；城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范等。五、術(shù)語(yǔ)部分1、重新定義“地價(jià)” ，強(qiáng)調(diào)地價(jià)是特定土地權(quán)利的價(jià)格，既包括公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)，也包括特定條件特定市場(chǎng)下形成的價(jià)格，同時(shí)指出，本規(guī)程中所指地價(jià)通常指公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)；同時(shí)，對(duì)物權(quán)法中提出的立體土地權(quán)利進(jìn)行了考慮，明確地價(jià)可依據(jù)權(quán)屬劃分單獨(dú)界定為地下空間建設(shè)用地使用權(quán)或空中建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。2、區(qū)分政府主導(dǎo)的公告地價(jià)和市場(chǎng)地價(jià)，明確了基準(zhǔn)地價(jià)

4、、標(biāo)定地價(jià)、課稅地價(jià)屬公告地價(jià)。3、增、刪了個(gè)別術(shù)語(yǔ)和定義。六、總則部分1、估價(jià)目的：修改原有文字，強(qiáng)化權(quán)益保護(hù)規(guī)范市場(chǎng)3等。2、確立了宗地地價(jià)評(píng)估和區(qū)域性地價(jià)評(píng)估兩種技術(shù)思路構(gòu)成的技術(shù)體系。4、估價(jià)原則刪除報(bào)酬遞增遞減原則和變動(dòng)原則。5、明確估價(jià)結(jié)果的內(nèi)容，將宗地地價(jià)評(píng)估結(jié)果由原有的“土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告” ，改為“宗地估價(jià)報(bào)告和宗地估價(jià)工作底稿” 。6、明確估價(jià)成果的性質(zhì)，即通常情況下為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的測(cè)算與專(zhuān)業(yè)判定。七、影響因素調(diào)整個(gè)別文字表述。八、常用估價(jià)方法1、收益還原法的技術(shù)要求和表述有所調(diào)整，如經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)利潤(rùn)不再放在費(fèi)用中扣除，而是單獨(dú)扣除；房地出租的，費(fèi)用中不再扣房屋年

5、折舊，將生產(chǎn)型和經(jīng)營(yíng)型企業(yè)的利潤(rùn)單獨(dú)扣除而不是在費(fèi)用中計(jì)算；求取房屋現(xiàn)值中，關(guān)于殘值的考慮與物權(quán)法、土地出讓合同范本的有關(guān)規(guī)定相銜接；刪掉關(guān)于折舊的具體公式，有關(guān)內(nèi)容可基于其他教材或技術(shù)指引中詳細(xì)表述。2、市場(chǎng)比較法，明確比較案例是“同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)的正常（或可修正為正常）的交易實(shí)例” 。修改了原文中的錯(cuò)、漏內(nèi)容。43、成本逼近法，基本保留原內(nèi)容，在開(kāi)發(fā)費(fèi)、土地增值和價(jià)格修正中的表述有所調(diào)整。4、剩余法，按現(xiàn)房中土地價(jià)格評(píng)估和待開(kāi)發(fā)改造土地價(jià)格評(píng)估兩種類(lèi)型分別描述；在待開(kāi)發(fā)改造的土地價(jià)格評(píng)估中，應(yīng)扣除的“正常利潤(rùn)” ，改為“客觀利潤(rùn)” 。5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：公式中增加了“開(kāi)發(fā)

6、程度修正” ；限制了適用范圍，即主要用于一方為政府的評(píng)估；明確了基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估中的現(xiàn)勢(shì)性問(wèn)題。6、路線價(jià)法：明確路線價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)同時(shí)存在時(shí)的適用原則。九、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1、技術(shù)方法基本保留原有內(nèi)容，但將級(jí)差收益法放置在市場(chǎng)法之后，以體現(xiàn)其在應(yīng)用上的弱化。2、在樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算中，刪掉關(guān)于以地?fù)Q房、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等不符合政策的交易行為。3、去掉關(guān)于評(píng)估“綜合基準(zhǔn)地價(jià)”的強(qiáng)制性內(nèi)容，可根據(jù)需要評(píng)估。4、明確了利用定級(jí)分值法編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的，相應(yīng)的指標(biāo)說(shuō)明表應(yīng)有具體量化描述，而不是僅以分值說(shuō)明。5、在基準(zhǔn)地價(jià)更新部分，按全面更新和局部更新分別提出技術(shù)途徑，細(xì)化了用地價(jià)指數(shù)更新時(shí)，對(duì)地價(jià)指數(shù)的5要求。明確

7、了基準(zhǔn)地價(jià)原則上三年一更新，包括全新更新和局部更新，但每六年必須進(jìn)行一次以級(jí)別（或均質(zhì)區(qū)域）重新劃分為基礎(chǔ)的全面更新。6、在成果驗(yàn)收中，強(qiáng)調(diào)地市級(jí)以上成果需報(bào)部備案，省會(huì)城市、計(jì)劃單列市成果需經(jīng)部或部授權(quán)省級(jí)部門(mén)驗(yàn)收；明確基準(zhǔn)地價(jià)成果向社會(huì)公布的內(nèi)容和方式（增加修正體系） 。十、宗地地價(jià)評(píng)估程序1、形式上以程序?yàn)橹骶€編寫(xiě)，在每個(gè)工作程序上強(qiáng)調(diào)做什么，達(dá)到什么要求等。2、提出“評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，除有特殊規(guī)定外，應(yīng)至少選用兩種估價(jià)方法進(jìn)行” 。3、規(guī)定了估價(jià)報(bào)告和工作底稿應(yīng)包括紙質(zhì)片和電子版。十一、不同用途土地價(jià)格評(píng)估針對(duì)不同用途土地提出影響因素、方法與評(píng)估參數(shù)選擇等方面的要點(diǎn)；提出了“評(píng)估少有

8、交易，市場(chǎng)化程度極低且土地收益不能顯化的特定用途土地價(jià)格，在充分調(diào)查和專(zhuān)家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的評(píng)估方法” 。十二、不同權(quán)利的土地價(jià)格評(píng)估1、細(xì)化原有的劃撥土地使用權(quán)評(píng)估。2、在原有基礎(chǔ)上，增加授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資、空中建6設(shè)用地使用權(quán)、地下建設(shè)用地使用權(quán)等不同權(quán)利下的價(jià)格評(píng)估要點(diǎn)。3、刪除原有的“土地租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估” ，因其內(nèi)容本質(zhì)與承租土地使用權(quán)相同。4、提出了“評(píng)估相對(duì)完整或無(wú)特殊限制的土地權(quán)利價(jià)格，應(yīng)選擇兩種以上評(píng)估方法，評(píng)估劃撥土地使用權(quán)、地役權(quán)、單獨(dú)設(shè)立的地下或空中土地使用權(quán)等不完整或嚴(yán)格受限的土地權(quán)利價(jià)格，在充分調(diào)查和專(zhuān)家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的評(píng)估方法” 。5、

9、部分文字調(diào)整附錄附錄 a（標(biāo)準(zhǔn)的附錄） 收益還原法原理及其公式。附錄 b（標(biāo)準(zhǔn)的附錄） 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估用表：在原有基礎(chǔ)上調(diào)整、刪除部分表格。附錄 c（標(biāo)準(zhǔn)的附錄） 現(xiàn)場(chǎng)勘查用表：為新增內(nèi)容，主要用于記錄對(duì)估價(jià)對(duì)象和所用案例進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查的有關(guān)內(nèi)容。附錄 d（標(biāo)準(zhǔn)的附錄） 估價(jià)報(bào)告和估價(jià)工作底稿的規(guī)范格式：將原來(lái)的“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”改為“估價(jià)工作底稿” ，并調(diào)整了一些細(xì)節(jié)要求。中 華 人 民 共 和 國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb/t 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（征求意見(jiàn)稿）（征求意見(jiàn)稿）-發(fā)布-實(shí)施gb 發(fā) 布目 次1 范 圍 12 規(guī)范性引用文件 13 術(shù)語(yǔ)和定義 14 總 則 35

10、價(jià)格影響因素 56 常用估價(jià)方法 57 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 168 宗地地價(jià)評(píng)估程序 349 不同用途土地價(jià)格評(píng)估 3610 不同權(quán)利土地價(jià)格評(píng)估 40附錄 a（標(biāo)準(zhǔn)的附錄） 收益還原法原理及其公式 46附錄 b（標(biāo)準(zhǔn)的附錄） 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估用表 48附錄 c（標(biāo)準(zhǔn)的附錄） 現(xiàn)場(chǎng)勘查用表 83附錄 d（標(biāo)準(zhǔn)的附錄） 土地估價(jià)報(bào)告及工作底稿規(guī)范格式 8611 范圍范圍本規(guī)程規(guī)定了我國(guó)城鎮(zhèn)土地估價(jià)的范圍、規(guī)范性引用文件、術(shù)語(yǔ)和定義、總則、價(jià)格影響因素、常用估價(jià)方法、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、宗地地價(jià)評(píng)估程序、不同用途土地價(jià)格評(píng)估、不同權(quán)利土地價(jià)格評(píng)估。本規(guī)程適用于城鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地“基準(zhǔn)地價(jià)”和

11、“宗地地價(jià)”評(píng)估。集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估可參照本規(guī)程執(zhí)行。2 規(guī)范性引用文件規(guī)范性引用文件下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過(guò)本標(biāo)準(zhǔn)中引用而構(gòu)成本標(biāo)準(zhǔn)的條文。在標(biāo)準(zhǔn)出版時(shí)，所示版本均為有效。所有標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)被修訂，使用本標(biāo)準(zhǔn)的各方應(yīng)探討、使用下列標(biāo)準(zhǔn)最新版本的可能性。td 100193 城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程gb/t21010-2007 土地利用現(xiàn)狀分類(lèi) 3 術(shù)語(yǔ)和定義術(shù)語(yǔ)和定義3 3. .1 1 土土地地價(jià)價(jià)格格簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，是在市場(chǎng)條件下形成的，特定土地權(quán)利的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，包括在公開(kāi)市場(chǎng)條件下形成的客觀合理價(jià)格和在一定市場(chǎng)條件下形成的市場(chǎng)關(guān)聯(lián)各方可接受的價(jià)格。本規(guī)程中所指的地價(jià)，無(wú)特殊說(shuō)明下，均指公開(kāi)市場(chǎng)條件下形成的，

12、一定年期建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利價(jià)格，其空間內(nèi)涵包括地表及地上、地下的一定范圍，也可依據(jù)權(quán)屬劃分單獨(dú)界定為地下空間建設(shè)用地使用權(quán)或空中建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。3 3. .2 2 公公告告地地價(jià)價(jià)出于地價(jià)管理的需要，經(jīng)政府確認(rèn)并公告的具有法定效力的地價(jià)。包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、課稅地價(jià)等。評(píng)估公告地價(jià)時(shí)，應(yīng)遵循公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。3 3. .3 3 基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界范圍內(nèi)，對(duì)平均開(kāi)發(fā)利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的某一估價(jià)期日上法定最高使用年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。3 3. .4 4 標(biāo)標(biāo)定定地

13、地價(jià)價(jià)是為管理需要，由政府確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)利用條件下，土地使用權(quán)于某一估價(jià)期日法定最高使用年期下的價(jià)格。3 3. .5 5 課課稅稅地地價(jià)價(jià)是為課稅需要，由政府確定的作為計(jì)稅依據(jù)的土地價(jià)格。3 3. .1 11 1 土土地地出出讓讓純純收收益益是指熟地出讓中，政府收取的出讓總價(jià)款扣除土地取得與開(kāi)發(fā)等相關(guān)成本費(fèi)用后的余額，是國(guó)家土地所有權(quán)收益的貨幣體現(xiàn)。3 3. .1 12 2 土土地地估估價(jià)價(jià)2是指專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的和待估宗地，遵循估價(jià)原則，按照一定的估價(jià)程序，在綜合分析影響地價(jià)因素的基礎(chǔ)上，收集最新資料，選用適宜的估價(jià)方法，對(duì)待估宗地在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估算和判定的行為。3

14、 3. .1 13 3 市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法是根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似宗地進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似宗地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。3 3. .1 14 4 均均質(zhì)質(zhì)地地域域是土地利用條件及土地用途基本一致的土地區(qū)域。3 3. .1 15 5 同同一一供供需需圈圈是與待估宗地能形成替代關(guān)系，市場(chǎng)的供給與需求狀況基本相同，地域條件一致或相似，并對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的區(qū)域。3 3. .1 16 6 相相鄰鄰地地區(qū)區(qū)是與待估宗地屬同類(lèi)用途，且空間緊鄰的均質(zhì)地域。3 3. .1 17 7 類(lèi)類(lèi)似似地地區(qū)區(qū)是與待估宗地所處地域相類(lèi)似的、

15、屬同一供需圈的其它均質(zhì)地域。3 3. .1 18 8 地地價(jià)價(jià)指指數(shù)數(shù)是運(yùn)用一定的統(tǒng)計(jì)方法將特定區(qū)域內(nèi)某一用途于某一時(shí)期的地價(jià)水平換算成相對(duì)于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平的百分比指數(shù)。3 3. .1 19 9 收收益益還還原原法法是將待估宗地未來(lái)正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。3 3. .2 20 0 綜綜合合還還原原率率是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來(lái)純收益還原為某一期日的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的比率。3 3. .2 21 1 土土地地還還原原率率是將土地產(chǎn)生的未來(lái)純收益還原為某一期日的土地價(jià)格的比率。3 3. .2 22 2 建建筑筑物物還還原原率率是將建筑物產(chǎn)生

16、的未來(lái)純收益還原為某一期日的建筑物價(jià)格的比率。3 3. .2 23 3 成成本本逼逼近近法法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。3 3. .2 24 4 土土地地取取得得費(fèi)費(fèi)用用是為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。涉及征地費(fèi)用、城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用、土地購(gòu)置費(fèi)用等。3 3. .2 25 5 征征地地費(fèi)費(fèi)用用是國(guó)家征收集體土地而支付的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等。33 3. .2 26 6 城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)拆拆遷遷安安置置費(fèi)費(fèi)用用是為取得城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的拆遷補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)

17、客觀費(fèi)用。主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。3 3. .2 27 7 土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用用是為使土地達(dá)到一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。主要涉及宗地內(nèi)外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。3 3. .2 28 8 土土地地增增值值是待估宗地因用途改變或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用 條件而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。3 3. .2 29 9 剩剩余余法法又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估宗地價(jià)格的方法。3 3. .3 30 0 基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)系

18、系數(shù)數(shù)修修正正法法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表 選取相應(yīng)的修正系數(shù)、結(jié)合市場(chǎng)條件對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。3 3. .3 31 1 路路線線價(jià)價(jià)法法是利用路線價(jià)成果，按照替代原則，通過(guò)進(jìn)行臨街深度價(jià)格修正和其他相關(guān)價(jià)格修正，評(píng)估該街道臨街土地的價(jià)格的估價(jià)方法。路線價(jià)法是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的一種特殊形式。3.323.32 標(biāo)準(zhǔn)深度標(biāo)準(zhǔn)深度是在城鎮(zhèn)中，隨著土地與道路距離的增加，道路對(duì)土地利用價(jià)值影響發(fā)生轉(zhuǎn)折時(shí)的深度。3 3. .3 33 3 里里地地線線是標(biāo)

19、準(zhǔn)深度的連線。里地線與道路之間的區(qū)域稱(chēng)為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱(chēng)為里地。3 3. .3 34 4 標(biāo)準(zhǔn)宗地。標(biāo)準(zhǔn)宗地。是在均質(zhì)區(qū)域內(nèi)確定的，其深度、寬度、形狀、用途、開(kāi)發(fā)利用狀況等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對(duì)穩(wěn)定，能夠起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。4 總則總則4.14.1 估價(jià)目的估價(jià)目的土地估價(jià)是為促進(jìn)深化土地使用制度改革，強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，保證土地權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的管理，促進(jìn)正常交易，為全面、科學(xué)、合理地利用土地提供依據(jù)。4.24.2 土地估價(jià)技術(shù)體系與技術(shù)途徑土地估價(jià)技術(shù)體系與技術(shù)途徑44.2.14.2.1 土地估價(jià)技術(shù)體系土地估價(jià)技術(shù)體系土地估價(jià)技

20、術(shù)分為宗地地價(jià)評(píng)估技術(shù)和區(qū)域性地價(jià)評(píng)估技術(shù)。宗地地價(jià)評(píng)估以宗地個(gè)體為對(duì)象，選擇適宜的估價(jià)方法，評(píng)估判定待估宗地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值；區(qū)域性地價(jià)評(píng)估以特定區(qū)域?yàn)閷?duì)象，利用宗地評(píng)估方法和統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，在對(duì)大量宗地地價(jià)樣點(diǎn)統(tǒng)計(jì)分析處理的基礎(chǔ)上，評(píng)估判定待估區(qū)域在公開(kāi)市場(chǎng)下的區(qū)域平均價(jià)值。土地估價(jià)常用技術(shù)方法包括：市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、級(jí)差收益測(cè)算確定法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法等。4.2.24.2.2 基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)評(píng)評(píng)估估的的技技術(shù)術(shù)途途徑徑（1）以土地定級(jí)（或根據(jù)影響地價(jià)的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。（2）以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益為

21、依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)；4 4. .2 2. .3 3 宗宗地地地地價(jià)價(jià)評(píng)評(píng)估估技技術(shù)術(shù)途途徑徑利用調(diào)查的有關(guān)資料，采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法等評(píng)估宗地地價(jià)。4.34.3 估價(jià)原則估價(jià)原則土地估價(jià)應(yīng)遵循的基本原則包括：預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則。4.3.24.3.2 預(yù)期收益原則預(yù)期收益原則：是指土地估價(jià)應(yīng)以待估宗地在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。4.3.34.3.3 替代原則替代原則：是指土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明

22、顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。4.3.44.3.4 最有效利用原則：最有效利用原則：是指土地估價(jià)應(yīng)以待估宗地的最有效利用為前提估價(jià)。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)要求和最佳利用程度等為標(biāo)準(zhǔn)。4.3.54.3.5 供需原則：供需原則：是指土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。4.3.64.3.6 貢獻(xiàn)原則：貢獻(xiàn)原則：是指土地總收益是由土地及其它生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以土地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。4.44.4 估價(jià)成果估價(jià)成果4.4.14.4.1 基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)成果基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)成果

23、（1）文字報(bào)告：主要包括基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告及資料整理分析報(bào)告；（2）基準(zhǔn)地價(jià)圖：主要包括各用途基準(zhǔn)地價(jià)最終成果圖、樣點(diǎn)地價(jià)圖；（3）基準(zhǔn)地價(jià)表；（4）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表、影響因素指標(biāo)說(shuō)明表。4.4.24.4.2 宗地地價(jià)估價(jià)成果宗地地價(jià)估價(jià)成果（1）宗地估價(jià)報(bào)告；（2）宗地估價(jià)工作底稿。4.54.5 估價(jià)成果性質(zhì)估價(jià)成果性質(zhì)5有資格的估價(jià)人員依本規(guī)程評(píng)估出的土地價(jià)格，除有特別約定說(shuō)明之外，均為對(duì)待估宗地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的測(cè)算與專(zhuān)業(yè)判定。5 價(jià)格影響因素價(jià)格影響因素5.15.1 價(jià)格影響分類(lèi)價(jià)格影響分類(lèi)城鎮(zhèn)土地價(jià)格的影響因素包括：（1）一般因素；（2）區(qū)域因素；（3）個(gè)別因素。5.25

24、.2 一般因素一般因素指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。5.35.3 區(qū)域因素區(qū)域因素指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、規(guī)劃及土地開(kāi)發(fā)利用限制和自然條件等。5.45.4 個(gè)別因素個(gè)別因素指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開(kāi)發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、規(guī)劃及土地開(kāi)發(fā)利用限制和宗地臨街條件等。 6 常用估價(jià)方法常用估價(jià)方法6.16.1

25、 收益還原法收益還原法6.1.16.1.1 基本公式基本公式以收益還原法評(píng)估土地價(jià)格公式如下：（1 1）純收益不變，且永續(xù)，各相關(guān)因素不變 v=a/r .（1）式中： v土地收益價(jià)格； a土地純收益（或地租） ，每年不變； r土地還原利率，固定且大于零。 （2 2）純收益不變，收益年期有限，各相關(guān)因素不變 )1 (11 nrrav.（2）式中： v、a、r 含義同前； n未來(lái)土地使用年期。6 6.1.26.1.2 程序程序（1）收集相關(guān)資料；（2）測(cè)算年總收益；（3）確定年總費(fèi)用；（4）計(jì)算年純收益；（5）確定還原率；（6）選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式；（7）測(cè)算收益價(jià)格。6.1.36.1.3 收集相關(guān)

26、資料收集相關(guān)資料收集的資料包括：待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)的年平均總收益與總費(fèi)用資料等。所收集的資料應(yīng)具有持續(xù)性、穩(wěn)定性，能夠反映土地的長(zhǎng)期收益趨勢(shì)。對(duì)出租性土地及房屋宜收集三年以上的租賃資料。對(duì)營(yíng)業(yè)性土地及房屋宜收集五年以上的營(yíng)運(yùn)資料。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過(guò)去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格資料。6.1.46.1.4 估算年總收益估算年總收益年總收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對(duì)總收益的收益期超過(guò)或不足一年的，要統(tǒng)一折算為年土地總收益。估算年總收益，應(yīng)

27、考慮閑置損失。經(jīng)營(yíng)性企業(yè)或生產(chǎn)性企業(yè)，年總收益分別是經(jīng)營(yíng)性收入或生產(chǎn)性收入。6.1.56.1.5 確定年總費(fèi)用確定年總費(fèi)用總費(fèi)用是指利用土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并取得相應(yīng)收益時(shí)正常合理的必要年支出。在確定土地年總費(fèi)用時(shí)，要根據(jù)土地利用方式進(jìn)行具體分析。對(duì)總費(fèi)用的支出期超過(guò)或不足一年的，要統(tǒng)一折算為年土地總費(fèi)用。土地租賃和房地產(chǎn)出租用地方式中土地年總費(fèi)用的主要包括：（1）土地租賃：土地使用稅、土地管理費(fèi)、土地維護(hù)費(fèi)及其他稅費(fèi)；（2）房地產(chǎn)出租：經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅及其他稅費(fèi)。 6.1.66.1.6 確定土地純收益確定土地純收益總純收益按總收益扣除總費(fèi)用計(jì)算。土地純收益是在總純收益

28、中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的余額。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，應(yīng)用總收益扣除不含土地?cái)備N(xiāo)的銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、銷(xiāo)售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等；對(duì)于生產(chǎn)性企業(yè)，應(yīng)用總收益扣除不含土地?cái)備N(xiāo)的生產(chǎn)成本（包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等） 、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、企業(yè)利潤(rùn)等。幾種主要土地利用方式下的土地純收益應(yīng)按下列公式計(jì)算：（1）土地租賃：a=r-c .（3） 式中： a:土地純收益7 r:年總收入 c:年總費(fèi)用 （2）房地產(chǎn)出租：a=rin-ihn .（4）式中： a:土地純收益 rin:房地產(chǎn)純收益 ihn:房屋純收益式中： rin=rlg-clg .（5） r

29、in:房地產(chǎn)純收益 rlg:房地產(chǎn)年總收益 clg:房地產(chǎn)年總費(fèi)用 式中： ihn=phcr2 / .（6） )1 (11 2nrihn:房屋純收益 phc:房屋現(xiàn)值 r2:建筑物還原率 n:建筑物可獲得收益的年期房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價(jià)期日的同類(lèi)建筑物的建造成本費(fèi)用，結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況選用適當(dāng)折舊方法確定。利用房地產(chǎn)收益評(píng)估土地收益價(jià)格時(shí)應(yīng)關(guān)注如下情況。當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，應(yīng)按照房屋經(jīng)濟(jì)壽命確定折舊年限。當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)期限屆滿，且根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同或其它合法協(xié)議可以判斷土地使用權(quán)可以續(xù)期時(shí)，應(yīng)按照房屋經(jīng)濟(jì)壽命確定折舊年限，并考慮房屋殘值。當(dāng)房

30、屋經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)期限屆滿，且根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同或其它合法協(xié)議可以判斷土地使用權(quán)不可以續(xù)期時(shí)，應(yīng)按照房屋經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用權(quán)期限屆滿的那部分年限后的年數(shù)確定折舊年限。當(dāng)根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同或其它合法協(xié)議可以判斷土地使用權(quán)使用年限地上建筑物由政府無(wú)償收回的，殘值等于零；當(dāng)根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同或其它合法協(xié)議可以判斷土地使用權(quán)使用年限期滿地上建筑物應(yīng)根據(jù)殘余價(jià)值給予補(bǔ)償?shù)?，?yīng)根據(jù)補(bǔ)償額確定殘值。（3）經(jīng)營(yíng)性企業(yè)：a=ijp-ijf .（8）式中： a:土地純收益 ijp:企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益 ijf:非土地資產(chǎn)純收益 ijp=yjp-cjp .（9） 8式中：ijp:企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益

31、yjp:年經(jīng)營(yíng)總收入 cjp:年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用（4）生產(chǎn)性企業(yè)：a=isp-ijf .（10）式中： a:土地純收益 isp:企業(yè)生產(chǎn)純收益 isp:非土地資產(chǎn)純收益 isp=ysp-csp .（11） 式中： isp:企業(yè)生產(chǎn)純收益 ysp:年生產(chǎn)總收入 csp:年生產(chǎn)總費(fèi)用（5）自用土地或待開(kāi)發(fā)土地：可采用比較法求取。6.1.76.1.7 確定土地還原率確定土地還原率土地還原率應(yīng)按下列方法確定：（1） 土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類(lèi)型與待估宗地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率測(cè)算還原率。（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整

32、值。安全利率可選用國(guó)債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)待估宗地所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)因素對(duì)其影響程度確定。（3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會(huì)上各種相關(guān)類(lèi)型投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)，將其按大小排序，然后分析判斷待估宗地所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原率。在確定土地還原率時(shí)，還應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時(shí)期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。綜合還原率、土地還原率和建筑物還原率的關(guān)系如下： r=（r1l+r2b）/（l+b） .（12） 式中：r：綜合還原率 r1：土地還原率 r2：建筑物還原率 l：土地價(jià)格 b：建筑物價(jià)格6.1.86.1.8

33、 選用適當(dāng)計(jì)算公式選用適當(dāng)計(jì)算公式在估價(jià)實(shí)務(wù)中，應(yīng)根據(jù)具體情況，選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式。除上述基本公式外，因土地收益變化而應(yīng)采用的公式見(jiàn)附錄 a（標(biāo)準(zhǔn)的附錄） 。6.1.96.1.9 測(cè)算土地收益價(jià)格測(cè)算土地收益價(jià)格根據(jù)已選擇的公式測(cè)算土地收益價(jià)格。6.1.106.1.10 適用范圍適用范圍收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地估價(jià)。96.26.2 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法6.2.16.2.1 基本公式基本公式以市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格公式如下： vvbabcde .（13） 式中：v：待估宗地價(jià)格； vb：比較實(shí)例價(jià)格； a：待估宗地交易情況指數(shù)比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù) 正常情況指數(shù)比較實(shí)例宗地交

34、易情況指數(shù) b：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)c：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)d：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)e：待估宗地年期修正指數(shù)/比較實(shí)例年期修正指數(shù)。6.2.26.2.2 程序程序（1） 收集宗地交易實(shí)例；（2） 確定比較實(shí)例；（3） 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；（4） 進(jìn)行交易情況修正；（5） 進(jìn)行估價(jià)期日修正；（6） 進(jìn)行區(qū)域因素修正；（7） 進(jìn)行個(gè)別因素修正；（8） 進(jìn)行使用年期等修正；（9） 求出比準(zhǔn)價(jià)格。6.2.36.2.3 收集宗地交易實(shí)例收集宗地交易實(shí)例資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人

35、、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格及明確的價(jià)格內(nèi)涵等。6.2.46.2.4 確定比較實(shí)例確定比較實(shí)例比較實(shí)例應(yīng)選取三個(gè)以上（含三個(gè)）并與估價(jià)期日接近，比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)的正常（或可修正為正常） 的交易實(shí)例。比較實(shí)例的交易日與估價(jià)期日相差年限原則上不應(yīng)超過(guò) 3 年。6.2.56.2.5 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)各比較實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。6.2.66.2.6 交易情況修正交易情況修正交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏

36、差，將其10成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。交易行為中的特殊因素概括起來(lái)主要有下列 9 種：（1） 有利害關(guān)系人之間的交易；（2） 急于出售或者購(gòu)買(mǎi)情況下的交易；（3） 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；（4） 交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易；（5） 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易；（6） 相鄰地塊的合并交易。（7） 特殊方式的交易。（8） 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；（9） 其它非正常的交易。 綜合考慮各特殊因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定宗地交易情況指數(shù)，按下列公式修正。交易情況修正公式為： ve=v0ep/ee .（14） 式中：ve：交易情況修正后比較實(shí)例價(jià)格 v0：交易情況

37、修正前比較實(shí)例價(jià)格 ep：待估宗地交易情況指數(shù) ee：比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)6.2.76.2.7 估價(jià)期日修正估價(jià)期日修正估價(jià)期日修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格。通常用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。修正公式為： ve=v0q/q0 .（15） 式中：ve：估價(jià)期日修正后比較實(shí)例價(jià)格 v0：估價(jià)期日修正前比較實(shí)例價(jià)格 q：估價(jià)期日地價(jià)指數(shù) q0：比較實(shí)例交易日地價(jià)指數(shù)6.2.86.2.8 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為待估宗地外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格。區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境

38、條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)待估宗地的用途確定。綜合考慮區(qū)域因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度確定區(qū)域因素條件指數(shù)，按下列公式修正。修正公式為： ve=v0dp/de .（16） 式中： ve：區(qū)域因素修正后比較實(shí)例價(jià)格11 v0：區(qū)域因素修正前比較實(shí)例價(jià)格 dp：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) de：比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)6.2.96.2.9 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正是將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為待估宗地個(gè)體狀況下的價(jià)格。個(gè)別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基

39、礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、容積率、其它規(guī)劃限制條件等。個(gè)別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)待估宗地的用途確定。綜合考慮個(gè)別因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度確定個(gè)別因素條件指數(shù)，按下列公式修正。修正公式為：ve=v0sp/se .（17）式中：ve：個(gè)別因素修正后比較實(shí)例價(jià)格 v0：個(gè)別因素修正前比較實(shí)例價(jià)格 sp：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù) se：比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)當(dāng)容積率對(duì)地價(jià)影響較大時(shí)，應(yīng)單獨(dú)修正。6.2.106.2.10 土地使用年期修正土地使用年期修正土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期，消除因土地使用年期不同而對(duì)價(jià)格帶來(lái)的影響。修正公式為： vt=

40、v0k .（18） 式中： vt：年期修正后宗地價(jià)格 v0：年期修正前比較實(shí)例價(jià)格 k：年期修正系數(shù) k11（1r）m/ 11（1r）n .（19）式中： r:土地還原率 m:待估宗地的使用年期 n:比較實(shí)例的使用年期6.2.11 其它因素修正除進(jìn)行上述幾項(xiàng)修正外，還可根據(jù)比較實(shí)例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其它必要的修正。6.2.126.2.12 比準(zhǔn)價(jià)格確定比準(zhǔn)價(jià)格確定根據(jù)經(jīng)過(guò)上述各項(xiàng)比較修正后的比較實(shí)例價(jià)格，選擇適用方法計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格,常用計(jì)算方法包括：（1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。（2）加權(quán)算術(shù)平均法。（3）中位數(shù)法。12（4）眾數(shù)法。6.2.136.2.13 適用范圍適用范圍市場(chǎng)比較

41、法主要適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地價(jià)格或土地租金外，還可用于其它估價(jià)方法中相關(guān)參數(shù)的求取。6.36.3 成本逼近法成本逼近法6.3.16.3.1 基本公式基本公式以以成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格公式如下： v=ea+ed+t+r1+r2+r3 .（20） =ve+r3 式中： v：土地價(jià)格 ea：土地取得費(fèi) ed：土地開(kāi)發(fā)費(fèi) t：稅費(fèi) r1：利息 r2：利潤(rùn) r3：土地增值 ve：土地成本價(jià)格6.3.26.3.2 程序程序（1）收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料；（2）通過(guò)直接或間接方式求取待估宗地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)

42、費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)；（3）確定土地用途轉(zhuǎn)變、土地開(kāi)發(fā)等之后較之前的價(jià)值增加比例或額度；（4）按地價(jià)公式求取待估宗地的價(jià)格；（5）對(duì)地價(jià)進(jìn)行必要的修正，測(cè)算待估宗地價(jià)格。6.3.36.3.3 確定土地取得費(fèi)確定土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)按取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。（1）征收農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)即是征地費(fèi)用。征地中各項(xiàng)費(fèi)用依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用確定。（2）征收國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，土地取得費(fèi)即是拆遷安置費(fèi)用。拆遷安置費(fèi)主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)依據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用確定。（3）通過(guò)市場(chǎng)交易獲

43、得土地時(shí)，土地取得費(fèi)即是土地的市場(chǎng)購(gòu)置價(jià)格。6.3.46.3.4 確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按待估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下需投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。宗地紅線外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)客觀計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公用設(shè)施配套費(fèi)等；宗地紅線內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一般包括土地平整費(fèi)。根據(jù)估價(jià)目的和投資主體不同，確定是否計(jì)入13宗地紅線內(nèi)各類(lèi)設(shè)施配套費(fèi)用。按照待估宗地的條件、評(píng)估目的和實(shí)際已開(kāi)發(fā)程度，確定待估宗地的開(kāi)發(fā)程度。屬建成區(qū)內(nèi)已開(kāi)發(fā)完成的宗地，評(píng)估設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度最少應(yīng)為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內(nèi)土地平整。6.3.56.3.5 確定各項(xiàng)稅費(fèi)確定各項(xiàng)稅費(fèi)主要稅費(fèi)一般包括: （1） 占用耕地的耕地

44、占用稅和耕地開(kāi)墾費(fèi)； （2） 占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金； （3） 征地管理費(fèi)；（4） 政府規(guī)定的教育基金；（5） 房屋拆遷管理費(fèi)；（6）政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。6.3.66.3.6 確定土地開(kāi)發(fā)利息確定土地開(kāi)發(fā)利息 土地開(kāi)發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利息。土地開(kāi)發(fā)總投資包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。按照設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度的正常開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資本年利息率，分別估計(jì)各期投入應(yīng)支付的利息。土地開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年者，利息應(yīng)按復(fù)利計(jì)算。6.3.76.3.7 確定土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)確定土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 土地開(kāi)發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利潤(rùn)。按照開(kāi)發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)投資的客觀回報(bào)率，估計(jì)土地

45、投資應(yīng)取得的投資利潤(rùn)。6.3.86.3.8 確定土地增值確定土地增值土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增加額計(jì)算。6.3.96.3.9 價(jià)格修正與確定價(jià)格修正與確定根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，考慮是否需進(jìn)行其它因素修正，確定土地價(jià)格。 當(dāng)土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí),不再另行年期修正；當(dāng)土地增值是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正，修正系數(shù)公式為：k11（1r）n .（21） 式中： k：年期修正系數(shù)r:土地還原率 n:土地的出讓年期當(dāng)待估宗地為已出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正。 6.3

46、.106.3.10 適用范圍適用范圍成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地價(jià)格評(píng)估。146.46.4 剩余法剩余法6.4.16.4.1 評(píng)估評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)中所含土地價(jià)格6.4.1.16.4.1.1 基本公式基本公式以剩余法評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)中所含土地價(jià)格公式如下： v=vr-ph-t .（22） 式中：v：土地價(jià)格 vr：房地產(chǎn)交易價(jià)格 ph：房屋現(xiàn)值 t：交易稅費(fèi)6.4.1.26.4.1.2 程序程序（1） 調(diào)查待估宗地的基本情況；（2） 測(cè)算房地產(chǎn)交易價(jià)格；（3） 測(cè)算房屋現(xiàn)值；（5） 測(cè)算交易稅費(fèi)；（6） 測(cè)算待估宗地價(jià)格。6.4.1.36.4.1.3 測(cè)算房

47、地產(chǎn)交易價(jià)格測(cè)算房地產(chǎn)交易價(jià)格房地產(chǎn)交易價(jià)格應(yīng)依據(jù)正常交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法或結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)條件運(yùn)用收益還原法確定。 6.4.1.46.4.1.4 測(cè)算房屋現(xiàn)值測(cè)算房屋現(xiàn)值參照收益還原法中的有關(guān)規(guī)則測(cè)算。6.4.1.56.4.1.5 測(cè)算交易稅費(fèi)測(cè)算交易稅費(fèi)主要包括房地產(chǎn)交易過(guò)程中的銷(xiāo)售稅費(fèi)。6.4.1.66.4.1.6 確定土地價(jià)格確定土地價(jià)格運(yùn)用剩余法評(píng)估公式測(cè)算土地價(jià)格，應(yīng)注意待估宗地的設(shè)定使用年期與房地產(chǎn)交易價(jià)格對(duì)應(yīng)的年期之間的差別并進(jìn)行使用年期修正。 6.4.1.86.4.1.8 適用范圍適用范圍適用于現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。6.4.26.4.2 評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)

48、格評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格6.4.2.16.4.2.1 基本公式基本公式以剩余法評(píng)估評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)格公式如下： vabc .（23） 式中：v：待估宗地價(jià)格 a：開(kāi)發(fā)完成后的土地或房地產(chǎn)總價(jià) b：整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本 c：客觀開(kāi)發(fā)利潤(rùn)6.4.2.26.4.2.2 程序程序（1） 調(diào)查待估宗地的基本情況；（2） 確定待估宗地的最有效利用方式；15（3） 估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；（4） 測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的土地或房地產(chǎn)總價(jià)；（5） 測(cè)算開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)商客觀開(kāi)發(fā)利潤(rùn)； （6） 測(cè)算待估宗地價(jià)格。6.4.2.36.4.2.3 測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)應(yīng)根據(jù)待估宗地的最有

49、效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及變化趨勢(shì),采用市場(chǎng)比較法確定其價(jià)值。對(duì)開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法確定其價(jià)值。6.4.2.46.4.2.4 確定開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排確定開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應(yīng)參照類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行確定。6.4.2.56.4.2.5 測(cè)算開(kāi)發(fā)成本測(cè)算開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。在土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、將土地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷(xiāo)售稅費(fèi)；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷(xiāo)售稅費(fèi)

50、。6.4.2.66.4.2.6 測(cè)算利息測(cè)算利息地價(jià)款、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購(gòu)地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本應(yīng)計(jì)算利息。銷(xiāo)售稅費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。在實(shí)際評(píng)估工作中，也可把土地或房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值及開(kāi)發(fā)成本貼現(xiàn)至估價(jià)期日，不單獨(dú)扣除利息項(xiàng)。利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率。6.4.2.76.4.2.7 測(cè)算利潤(rùn)測(cè)算利潤(rùn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目客觀利潤(rùn)一般以土地或房地產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類(lèi)似土地或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。6.4.2.86.4.2.8 適用范圍適用范圍適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)。一般可

51、運(yùn)用于以下情形：（1）待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；（2）待拆遷改造后再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；（3）僅將土地開(kāi)發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)。6 6. .5 5 基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)系系數(shù)數(shù)修修正正法法 6.5.1 基基本本公公式式以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地價(jià)格公式如下： v（v1bd）（1ki）kj .（24） 式中：v：宗地價(jià)格 v1b：某一用途、某級(jí)別（均質(zhì)區(qū)域）的基準(zhǔn)地價(jià) d: 土地開(kāi)發(fā)程度修正值 i：宗地地價(jià)修正系數(shù)16 kj：估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)6.5.26.5.2 程序程序（1）收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；（2）確定待估宗地所處土地級(jí)別（均質(zhì)區(qū)域）的基準(zhǔn)地價(jià)；（3）分析

52、待估宗地的地價(jià)影響因素；（4）編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表；（5）依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)；（6）進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它因素修正；（7）測(cè)算待估宗地價(jià)格。6.5.36.5.3 適用范圍適用范圍基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法可用于政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)且具有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的區(qū)域,且交易一方為政府時(shí)。所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)具有現(xiàn)勢(shì)性 ,基準(zhǔn)地價(jià)的期日與待估宗地的估價(jià)期日一般不超過(guò) 3 年。6 6. .5 5.4 路路線線價(jià)價(jià)法法 6.5.4.1 基基本本公公式式以路線價(jià)法評(píng)估土地價(jià)格公式如下： udv12in .（25） 式中：v：待估

53、宗地地價(jià) u：待估宗地所屬路線段的路線價(jià) dv：深度指數(shù) ki：宗地形狀修正、容積率修正等其它修正系數(shù)（i=1-n）6.5.4.2 適用要求適用要求路線價(jià)法是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的特殊形式，適用原則和要求與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法類(lèi)同。當(dāng)區(qū)域內(nèi)同時(shí)存在基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)時(shí)，里地線以內(nèi)的宗地，應(yīng)采用路線價(jià)法評(píng)估。7 7 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估7.17.1 程序程序 （1） 準(zhǔn)備工作； （2） 資料調(diào)查與整理； （3） 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估； （4） 基準(zhǔn)地價(jià)確定； （5） 編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表； （6） 成果驗(yàn)收。7.27.2 準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作主要包括編寫(xiě)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書(shū)、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表

54、、準(zhǔn)備17工作底圖、確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域等?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書(shū)的內(nèi)容包括：城鎮(zhèn)基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價(jià)成果及技術(shù)方案等。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的表格應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際需要制定?；颈砀褚?jiàn)附錄b 中的 b1?；鶞?zhǔn)地價(jià)工作底圖的比例尺要求如下： 大城市 1:100001:50000 中等城市 1:50001:10000 小城市以下 1:10001:5000按路線價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域 ,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域包括確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的范圍和確定城鎮(zhèn)土地的級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域。7 7. .3 3 資資料料調(diào)調(diào)查查與與整整理理7 7. .

55、3 3. .1 1 資資料料調(diào)調(diào)查查的的一一般般要要求求（1）調(diào)查、收集的有關(guān)地價(jià)資料應(yīng)按實(shí)地位置標(biāo)注于估價(jià)工作底圖上；（2）調(diào)查以土地級(jí)別或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行；（3）樣本抽樣采用分類(lèi)不等比抽樣調(diào)查；（4）樣本應(yīng)有代表性；（5）樣本應(yīng)均勻分布；（6）調(diào)查樣本數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，每級(jí)樣本總數(shù)不少于 30 個(gè)；（7）所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或土地利用效益和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料；（8）土地利用效益等經(jīng)濟(jì)資料應(yīng)不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)；（9）出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以人民幣元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位；（10）調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)查表格。7 7. .3 3. .2 2 資

56、資料料調(diào)調(diào)查查的的內(nèi)內(nèi)容容7 7. .3 3. .2 2. .1 1 土土地地定定級(jí)級(jí)成成果果資資料料（1）土地級(jí)別圖；（2）土地定級(jí)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告；（3）其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料。7 7. .3 3. .2 2. .2 2 地地租租、地地價(jià)價(jià)資資料料（1）土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料；（2）土地使用權(quán)、房屋及柜臺(tái)出租資料；（3）房屋售價(jià)、租金資料；（4）土地征收補(bǔ)償、安置補(bǔ)助及地上物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；（5）房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋經(jīng)營(yíng)及管理標(biāo)準(zhǔn)、固定資產(chǎn)作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等資料；（6）宗地用途、出租時(shí)間、容積率等；（7）有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)；18（8）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資本的

57、利息、利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)；（9）其它資料，如還原利率等。7 7. .3 3. .2 2. .3 3 土土地地利利用用效效益益資資料料（1）不同行業(yè)資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)；（2）同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料；（3）不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)；（4）行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料；（5）單位或企業(yè)土地利用效益資料。7 7. .3 3. .2 2. .4 4 影影響響地地價(jià)價(jià)的的因因素素資資料料 指影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素資料。7 7. .3 3. .2 2. .5 5 其其它它資資料料（1）歷史地價(jià)資料；（2）有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格變動(dòng)指數(shù)；（3）土地開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)、條例、規(guī)定；（4）有關(guān)房地

58、產(chǎn)的稅收種類(lèi)、稅率等；（5）城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料。7 7. .3 3. .3 3 樣樣點(diǎn)點(diǎn)資資料料的的整整理理7 7. .3 3. .3 3. .1 1 樣樣點(diǎn)點(diǎn)剔剔除除逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣點(diǎn)剔除。7 7. .3 3. .3 3. .2 2 樣樣點(diǎn)點(diǎn)資資料料歸歸類(lèi)類(lèi)將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地域、土地用途、土地交易方式、地價(jià)計(jì)算方法、企業(yè)用地效益等進(jìn)行歸類(lèi)。當(dāng)樣本數(shù)量少于7.3.1 條第（6）款規(guī)定的數(shù)量時(shí)，應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。7 7. .4 4 用用市市場(chǎng)場(chǎng)交交易易資資料料評(píng)評(píng)估估基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)7 7. .4 4.

59、 .1 1 基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)測(cè)測(cè)算算區(qū)區(qū)域域的的劃劃分分（1）已經(jīng)劃分土地級(jí)別的，應(yīng)以級(jí)別范圍作為基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算區(qū)域；當(dāng)土地級(jí)別范圍過(guò)大時(shí)，可以按照城鎮(zhèn)土地條件的差異性將測(cè)算區(qū)域適當(dāng)細(xì)分。（2）沒(méi)有劃分土地級(jí)別的，按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣點(diǎn)地價(jià)相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算區(qū)域；劃分均質(zhì)地域的城鎮(zhèn)土地條件為地價(jià)影響因素中的區(qū)域因素和個(gè)別因素，劃分方法為指標(biāo)判別歸類(lèi)，將區(qū)域因素和個(gè)別因素相同的區(qū)域或區(qū)段作為一個(gè)均質(zhì)地域。（3）均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時(shí)，可通過(guò)均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。7 7. .4 4. .2 2 樣樣點(diǎn)點(diǎn)地地價(jià)價(jià)計(jì)計(jì)算算7 7. .4 4

60、. .2 2. .1 1 用用土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓資資料料計(jì)計(jì)算算地地價(jià)價(jià)19根據(jù)土地使用權(quán)出讓資料，按下式計(jì)算地價(jià)： v=vt s .（26）式中：v：出讓宗地單位面積地價(jià) vt：出讓宗地總地價(jià) s：出讓宗地總面積7 7. .4 4. .2 2. .2 2 用用土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓資資料料計(jì)計(jì)算算地地價(jià)價(jià)用土地轉(zhuǎn)讓方取得的資金或?qū)嵨镎蹆r(jià)作為土地轉(zhuǎn)讓總地價(jià)，按下式計(jì)算地價(jià)： v=vt s .（27）式中：v：轉(zhuǎn)讓宗地單位面積地價(jià) vt：土地轉(zhuǎn)讓方獲取的資金或?qū)嵨铿F(xiàn)值 s：轉(zhuǎn)讓宗地總面積7 7. .4 4. .2 2. .3 3 用用土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出租租資資料料計(jì)計(jì)算算地