陳倍麟：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設計

1、陳倍麟l職務： l商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理l現(xiàn)屬業(yè)務板塊： l商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)顧問l個人簡介/專業(yè)經(jīng)驗： l上海市注冊咨詢專家、上海市注冊咨詢師、中國注冊高級商務策劃師、國際商務策劃師。l原全國第一家商業(yè)上市公司豫園商城首屆董事會的董事l豫園商場股份有限公司副總經(jīng)理l豫園商城小商品公司創(chuàng)始人l讓豫園商城悅賓商都止虧為盈，被譽為“扭虧專家”l上海鑫勝企業(yè)發(fā)展咨詢有限公司總經(jīng)理l30年商業(yè)經(jīng)營及管理，11年商業(yè)地產(chǎn)咨詢策劃l全國性主流專業(yè)媒體上發(fā)表過大量學術論文l上海市商業(yè)地產(chǎn)評委會特聘專家、電視臺第一財經(jīng)頻道決戰(zhàn)商場欄目2009、2010、2011年“最佳觀察員”l她有獨立擔當商業(yè)經(jīng)營公司、現(xiàn)代化商廈

2、的經(jīng)營工作經(jīng)歷與實績，并因工作業(yè)績突出榮任中國商業(yè)第一家上市公司豫園商城的首屆董事。專業(yè)從事商業(yè)經(jīng)營管理三十年、咨詢策劃服務十多年。在商業(yè)經(jīng)營管理運作層面以及商業(yè)定位策劃領域（含商業(yè)使用功能的建筑規(guī)劃）積累了豐富的行業(yè)實戰(zhàn)經(jīng)驗，并形成了極為敏感的商業(yè)觸覺。她深諳市場需求，掌握的信息量大面廣，能夠有效幫助企業(yè)準確地進行經(jīng)營功能定位，以及商業(yè)建筑規(guī)劃設計指導，讓商業(yè)項目更具實操性，讓投資者有更好的回報。l l代商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設計l陳倍麟l中國房產(chǎn)信息集團商業(yè)事業(yè)部 副總經(jīng)理l上海市注冊咨詢專家、上海市注冊咨詢師l中國注冊高級商務策劃師、國際商務策劃師l l l目錄l一、商業(yè)建筑形態(tài)設計特征

3、l1. 購物中心（銷品茂）l2. 商業(yè)街l3. 休閑街區(qū)l4. 商務寫字樓l5. 酒店l6. 社區(qū)商業(yè)l7. 地下商業(yè)l二、商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設計中的六大類常見問題l（一）先搞建設后做定位l（二）用住宅思路做商業(yè)l（三）主次入口與交通錯位l（四）商圈能級判斷錯誤l（五）缺乏專業(yè)商業(yè)設計概念l三、商業(yè)項目的建筑設計要點l1、商業(yè)項目的外觀形態(tài)設計l2、商業(yè)項目的平面結構設計l3、商業(yè)項目的建筑動線設計l4、商業(yè)項目的中庭功能設計l5、商業(yè)項目的人性化設計l6、商業(yè)項目的城市功能融合l（1）關于商業(yè)建筑形態(tài)的思考點l 用地指標、地塊形狀l 地塊的容積率l 地塊的車/人的流向l 地塊的用地性質（使用功

4、能）l 景觀效果（有河岸線考慮視覺效果）l 項目的預算與成本（不同形狀、材料有不同建筑成本 ）l 提示：“L”型、“凹”字形比較適合人的心理，從結構上看，最省錢的設計是長方型。l（2）關于商業(yè)建筑樓層數(shù)量的思考點l 地塊的容積率限高規(guī)定l 項目地塊所處地段價值高低（土地成本）l 項目地塊的商業(yè)屬性（市級、區(qū)級、社區(qū)商圈）l提示：國外商業(yè)建三層比較多（非市級商業(yè)中心）。l（3）關于商業(yè)建筑主次入口的思考點l 交通流向（車流方向）l 行人流向（人從哪來？)讓人進入沒有壓迫感，更人性化的設計l 什么方向位置，什么朝向（風向、陽光）l 內部使用取景要求（景觀作用）l 開門的視覺與整體設計正面、側面、背

5、面的設計要求的直接銜接l 消防系統(tǒng)，安全要求l提示：十字路口金角的位置為佳。l（4）關于商業(yè)建筑內部動線的思考點l 足夠空間的商鋪，商鋪靠外墻，零售商鋪不需要臨窗，餐飲最好臨窗；人的流向在中間，才能達到最高效益。l 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。l 視面積與長寬，跨度結構設計，走道上不適合有很多柱子。l 有主力店的商場，流向上要為它考慮。l 消防問題，一定距離之內留出安全出口（緊急出口）。l 餐廳、美食廣場需要天然的采光。l提示： 自然光帶給人好心情，高級餐廳要有庭院采光。l（5）關于商業(yè)建筑中庭的思考點l 心理上人一般不喜歡進了商場一頭看到底，中庭可以讓購物者不會有視覺

6、疲憊。l 心理上人走過200米就要拐彎了，因此需要中庭節(jié)點來過渡。 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。l提示： 中庭是集聚人流的磁場，人天然親近自然光，中庭必須見天采光。l（6）關于商業(yè)建筑外部景觀的思考點l 景觀對于商業(yè)極為重要，周邊環(huán)境設計良好（綠化、停車場、人行道）可以提升商業(yè)品位，吸引人流。l 商業(yè)需要聚焦視覺，才能吸引人流。有文化主題的燈光工程、雕塑小品、綠化環(huán)境，可以為商業(yè)帶來人流。l提示： 讓商業(yè)建筑體的本體成為廣告體。l第一：商業(yè)項目的建筑外觀形態(tài)設計要點l1、商業(yè)的建筑外觀設計風格要有商業(yè)元素l2、商業(yè)的建筑外觀設計要有視覺沖擊力l3、商業(yè)的建筑外觀設計要與

7、景觀設計融合l第二：商業(yè)項目的平面結構設計要點l1、商業(yè)項目的平面結構設計要點l2、商業(yè)的平面結構形態(tài)解析l第三：商業(yè)項目的動線設計要點l商業(yè)項目建筑動線設計的內容與原則l1、商業(yè)動線的概念l2、商業(yè)動線設計的目的l3、外部動線設計原則l4、內部動線設計原則l5、垂直動線設計原則l第四：商業(yè)項目的中庭設計要點l1、商業(yè)中庭l（1）商場中庭功能l（2）中庭的設計l（3）中庭的藝術化設計l2、商業(yè)項目的連廊、退臺、平頂l（1）連廊設計l（2）走廊設計要美觀l（3）退臺空間設計l（4）平頂活動空間設計l第五：商業(yè)項目的人性化設計要點l1、商場指示牌l2、休息座椅l3、洗手間l4、其他人性化設計l第六：商業(yè)項目的城市功能融合l綠地公園l表演臺（露天電影）l展覽館l圖書館l娛樂場l體育館l停車場lh、通道l附：一、不同業(yè)態(tài)業(yè)種對物業(yè)設計的不同要求l1. 大型主力店對物業(yè)配置要求（超市、家電、數(shù)碼、家居、家具等）l2. 餐飲業(yè)對物業(yè)配置要求（正餐、中西快餐、