油價(jià)、房?jī)r(jià)何時(shí)是盡頭？

1、油價(jià)、房?jī)r(jià)何時(shí)是盡頭？ 房?jī)r(jià)是當(dāng)今舉國(guó)上下最關(guān)心的事兒，房?jī)r(jià)的一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都能讓老百姓的喜怒哀樂立即顯現(xiàn)在臉上。繼續(xù)看漲的，敢拿中國(guó) 房?jī)r(jià)與日本、香港比，說那還早得很呢；看跌的，雖然嘴里發(fā)著牢騷，心里卻在想“只要它敢再漲，我一定要沖進(jìn)去撈它一把”，所以看跌的沒幾個(gè)心里有譜的。何況政府的一系列政策，擺明著是要“托房市”，老百姓哪敢“逆上意”?。】煞?jī)r(jià)有它自身的規(guī)律 ，天皇 老子 也管不了規(guī)律的事兒，任何事物都逃不了“陰極必陽，陽極必陰”的自然 法則。房?jī)r(jià)就如同如今的石油價(jià)格一樣。近來有傳言說，油價(jià)會(huì)沖向130美元，這又是一個(gè)“高盛派觀點(diǎn)”，高盛一句話整垮了中航油之后，冒了一句“油價(jià)會(huì)漲至100美

2、元”，敢情如此大的 投資 銀行 做起決策來猶如三歲娃兒吃糖，不是苦，就非得是甜。這個(gè)130美元一定也是哪個(gè)大投資銀行發(fā)出的狂言，看來又有一個(gè)“中航油”垮了。當(dāng)年唱多國(guó)際油價(jià)時(shí)，我是全球第一個(gè)預(yù)言80美元的，也許無數(shù)人心里想過、嘴上說過，但只有我是寫出來的。2005年3月24日我在股市如約反彈，止跌？石油如約下跌，反轉(zhuǎn)？一文中，宣告“石油時(shí)代 的臨界點(diǎn)已經(jīng)來到”。雖然之后的這6個(gè)月石油價(jià)格仍然居高不下，最高還沖至71美元，似乎最后的頂點(diǎn)還無法確定，但我仍敢確定石油時(shí)代最后的臨界點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。當(dāng)然，石油價(jià)格的滑落也有個(gè)漫長(zhǎng)的過程，所以世界仍得承受著高油價(jià)的痛苦，直到有一天石油淡出能源的舞臺(tái)。100美

3、元的預(yù)言已毀了一個(gè)高盛的名聲，不知130美元的預(yù)言又要?dú)Я苏l的名聲？這些預(yù)言的破滅也毀了無數(shù)堅(jiān)信油價(jià)是被某國(guó)或某些人“操縱”的投機(jī)家們的“跟莊”夢(mèng)。這世上總是有無數(shù)的“聰明人”相信世界是由人推動(dòng)的，什么都可以操縱，正如相信神仙的長(zhǎng)生不老秘方一樣，只可惜每隔幾十年現(xiàn)實(shí)總會(huì)粉碎無數(shù)人的夢(mèng)想，我相信這些“聰明人”到了陰間也仍然會(huì)“跟閻王的莊”，因?yàn)樗麄兿嘈砰愅蹩梢圆倏v他們輪回、永生。油價(jià)不是咱老百姓最關(guān)心的事兒，我也不再多說。咱們中國(guó)老百姓最關(guān)心的是房?jī)r(jià)，無論有房或沒房的都比關(guān)心自己的身體還緊張。自從去年10月央行象征性地加了次息后，一下子把二手房 市場(chǎng) 搞冷了，全國(guó)各地出現(xiàn)了許多房產(chǎn)中介卷款出逃的

4、事件。央行加息我也曾寫過預(yù)言，不過我的預(yù)言是11月底央行會(huì)加息。那次預(yù)言之后，我改了口，逆天下人的意愿又預(yù)言了“未來兩年不會(huì)加息，房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌，而且還有上漲50%的空間”。同時(shí)我也順帶預(yù)言了人民幣兩年內(nèi)不會(huì)升值，我本以為咱當(dāng)家的硬得很，沒想到還是老一套。可利率未來兩年（我的預(yù)言是2004年底寫的）上漲的可能性倒真不大，人民幣升值，那是因?yàn)樵郛?dāng)家的怕老外，可對(duì)內(nèi)我相信一定會(huì)比對(duì)外硬三倍，這樣的 歷史 多了去了，所以這個(gè)小預(yù)言倒有望再次成真。如果利率的預(yù)言成真了，自然房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌的預(yù)言也便成了真，繼而房?jī)r(jià)上漲50%的可能性也會(huì)增大許多。但是，世上到今天還沒出現(xiàn)過“陽極不必陰”的事兒，就算是政府硬托

5、市，到了該跌之時(shí)，也會(huì)跌你個(gè)沒商量。近來，各大城市都在忙著拆違大行動(dòng)，舊城改造、郊區(qū)拆遷曾讓無數(shù)家庭一夜暴富，當(dāng)然這是早期走了財(cái)運(yùn)的主兒，后來的主兒就只得自認(rèn)倒霉，就算如今的拆違是地方政府的無賴之舉，誰也不敢吭聲氣，誰叫你來得晚呢？推動(dòng)房?jī)r(jià)再上漲50%的因素也很多。這拆違算是一個(gè)利好，所以城市老百姓仍然大力支持拆違行動(dòng)，房子少了自然房?jī)r(jià)會(huì)高漲，從短期來看，的確會(huì)如此。第二個(gè)就是不準(zhǔn)銀行拍賣按揭抵押的房產(chǎn)了，說明白點(diǎn)，就是老百姓還不了貸款，房產(chǎn)歸銀行了，銀行不準(zhǔn)拍賣折現(xiàn)，這樣一來，無論房地產(chǎn)泡沫多大，房地產(chǎn)的供給也不會(huì)突然放大，既然供給控制了，流通的房子也就相應(yīng)地減少了，供小于求嘛，自然房?jī)r(jià)也能

6、穩(wěn)中有升。這第三就是某些城市規(guī)定按揭不還清，房屋不準(zhǔn)賣，這又是個(gè)控制供給的招兒。當(dāng)然，聰明的看漲派們還能想出無數(shù)個(gè)理由來，大家隨便翻翻報(bào)紙都能看到，也不用我羅嗦。我不信油價(jià)是誰在操縱，我也不信政府或某些集團(tuán)能把房?jī)r(jià)托個(gè)十幾年，油價(jià)我敢逆天下而看漲，也能逆天下而看空。對(duì)房?jī)r(jià)也不例外，我能看漲它50%，也能看跌它幾十年。當(dāng)然我的看漲或看跌都不是閉著眼瞎說，多少還是有點(diǎn)理由的。關(guān)于房地產(chǎn)的真正價(jià)值，我曾寫過兩篇文章，今天回頭再看它們，當(dāng)時(shí)的文筆過于粗糙。不過一些結(jié)論仍然有用，如民工返鄉(xiāng)、學(xué)生歸巢、 農(nóng)業(yè) 迎來大機(jī)遇等，對(duì)于房?jī)r(jià)的沖擊正在漸漸顯現(xiàn)，當(dāng)然這些只是影響 了租房市場(chǎng)，還不足以動(dòng)搖房?jī)r(jià)。而且通

7、貨膨脹、拆違等又抵消了這部分影響，租房市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)也很難逆轉(zhuǎn)，還有小幅上漲的空間。那么未來究竟要靠什么樣的因素來逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)呢？看不透陽極為什么一定會(huì)必陰的背后，又怎么能妄談逆轉(zhuǎn)呢？首先得從城市原居民來分析 。這輪房?jī)r(jià)暴漲，得益最多的是原居民（包括郊區(qū)改建開放區(qū)的農(nóng)民），他們因舊房拆遷或地段升值而獲利豐厚，同時(shí)很多家庭在這些年也新購了房產(chǎn)，特別是公務(wù)員階層。外來戶們雖然也購了房，但獲利大多只在幾倍左右，并不像這些原居民的獲利最高能達(dá)百倍，如果算上那些瘋狂加建的隔夜樓，利潤(rùn)更是上千倍。這是中國(guó)加速 工業(yè) 化給城市原居民帶來的天大機(jī)遇。這些原居民們拿著政府贈(zèng)送的錢，自然會(huì)再投進(jìn)房市中，所以現(xiàn)在很多城市

8、原居民一家有個(gè)幾套房子是很普遍的。以一家兩套來算吧，通常這是上一輩提前為下一代預(yù)備的新房，假設(shè)一個(gè)原居民男人娶了一個(gè)原居民女人，那么當(dāng)上一輩都?xì)w西后，理論 上原居民男人等于擁有了四套房子。如果按現(xiàn)在的市價(jià)計(jì)算 ，這個(gè)男人算是個(gè)百萬富翁了。那么大家算算，城市現(xiàn)在有多少資產(chǎn)過百萬的家庭？這可能嗎？再來談?wù)劮績(jī)r(jià)為什么總是會(huì)高于百姓的平均生活水平？房屋的最基本功能是住，其次是“商”，住的功能使得房子總會(huì)有個(gè)價(jià)值存在，這是房?jī)r(jià)的底限，可以理解為是房屋建造 成本 加上住的價(jià)值。而“商”才是房?jī)r(jià)總是會(huì)高于百姓平均生活水平的根本原因。房子不能出租給住家或商用，它就談不上市場(chǎng)價(jià)值，只有歷史成本。商用的我們俗稱為

9、門面房，商家對(duì)地段優(yōu)勢(shì)的爭(zhēng)奪，會(huì)使得某些房?jī)r(jià)高得沒譜，但房?jī)r(jià)最終還得取決于這個(gè)地段優(yōu)勢(shì)能否給商家?guī)砭揞~的利潤(rùn)，如果商家都得不到利潤(rùn)了，這個(gè)地段也就成了紙上富貴，有價(jià)無市了。就算能抗個(gè)十年八年，最終只要房主想出租，就得壓價(jià)。所以房?jī)r(jià)與商業(yè)的盛衰密切相關(guān)，商業(yè)又與人氣分不開，一個(gè)商場(chǎng)沒人去轉(zhuǎn)，最終百分百要關(guān)門。人氣靠什么來維持？靠企業(yè) 、學(xué)校、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、居民區(qū)、 旅游 景點(diǎn)等，說白了就是人流量。如今百貨、超市、商店滿街飛，可人氣真的越來越旺了嗎？企業(yè)離開城市奔開發(fā)區(qū)或其它經(jīng)營(yíng)成本更低廉的小城市了，學(xué)校也開始學(xué)國(guó)外往郊區(qū)搬。企業(yè)一搬，工薪階層能搬的自然也得搬，所以居民區(qū)也在往開發(fā)區(qū)周圍建。機(jī)

10、關(guān)、事業(yè)單位歷來是旱澇保收，那兒的人氣有錢又肯消費(fèi)，商家豈能忽視？但如今政務(wù)區(qū)也在往郊區(qū)搬，為何？為的是好蓋得像個(gè)紫禁城，個(gè)個(gè)都想當(dāng)回太監(jiān)或皇上。景點(diǎn)周圍當(dāng)然會(huì)繼續(xù)紅火，這也是如今各大城市都拼命要開發(fā)旅游項(xiàng)目的原因，街上隨便立塊石頭，也敢說是某某皇上坐過的，算是個(gè) 文化 古跡，真是奇招迭出。全國(guó)都雷同的景點(diǎn)看多了，游客也會(huì)眼累，如今的游客都改奔人少的地方去了，所以光靠這些來無影去無蹤的游客來維持生意，也非長(zhǎng)久之計(jì)。如今的城市都開始流行劃區(qū)，這也是大商業(yè)區(qū)改成小商業(yè)區(qū)的權(quán)宜之策。這樣一來，一個(gè)城市的商業(yè)區(qū)也就分散了，分散雖然使得新商業(yè)區(qū)地段的房?jī)r(jià)上漲，但對(duì)于整個(gè)城市來說，平均房?jī)r(jià)還是下降了。當(dāng)然

11、，這些因素在看漲派眼里都不足以大驚小怪。兩年前我預(yù)言中國(guó) 農(nóng)業(yè)將迎來歷史 性的大機(jī)遇，我萬沒想到預(yù)言后幾個(gè)月就成了真，農(nóng)業(yè)稅大減免，使得農(nóng)業(yè)煥發(fā)了生機(jī)，原本想來城市淘金的民工們也漸漸冷了心，他們發(fā)現(xiàn)這些年累得半死，掙來的血汗錢又全讓城市的高消費(fèi)剝奪了回去，很多人開始有了返鄉(xiāng)的心， 農(nóng)村 漸漸開始熱鬧了。如今的農(nóng)村只要你肯干活，真的是地里能生錢。茶葉、棉花、芝麻等 經(jīng)濟(jì) 作物，價(jià)格高得喜人，閉著眼也能比種稻麥強(qiáng)，所以糧食產(chǎn)量也沒見大幅回升，而且天公也越來越不作美，敢情是暗示農(nóng)民們少種糧。糧食產(chǎn)量低了，才讓政府急得大減農(nóng)業(yè)稅，這是我早就料到的，只是沒想到這一回政府動(dòng)作極快，倒有點(diǎn)出乎我之意料?？僧?/p>

12、竟已經(jīng)晚了很多年，想補(bǔ)救也來不及了，雖然珍惜耕地的呼聲很高，政府的命令也很多，但那些過去步伐慢的城市，誰也不肯認(rèn)輸，人家江蘇的小縣城搞工業(yè) 化成了全國(guó)標(biāo)兵，咱們又豈能落后？所以一面是農(nóng)業(yè)耕地急劇減少，一面是從城市到鄉(xiāng)鎮(zhèn)都在大搞工業(yè)化，糧田平了一畝又一畝，連鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)都在往10萬以上狂奔。咱沒經(jīng)歷過大躍進(jìn)，可我感覺這比大躍進(jìn)還厲害。過去是大煉鋼鐵，如今是大興工業(yè)，本質(zhì)上沒個(gè)兩樣。可中國(guó)畢竟是個(gè)14億 人口 的大國(guó)，到哪個(gè)朝代，最核心的問題 都是糧食和農(nóng)業(yè)問題。既然到了今天這個(gè)無法挽回的地步，農(nóng)業(yè)的“繁榮”也是無法逆轉(zhuǎn)的了，但這種繁榮是虛弱的，農(nóng)民從中得到的利潤(rùn)終究是少的，因?yàn)楦厣倭?，就算都改種

13、“超超級(jí)稻”，糧食產(chǎn)量也無法一夜之間暴增，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)重心將被逼著從城市轉(zhuǎn)向農(nóng)村。民工返鄉(xiāng)的趨勢(shì)也無法逆轉(zhuǎn)，只會(huì)越來越多，誰也不敢到城里揀了點(diǎn)芝麻卻丟了老家的耕地。耕地生出來的錢再少，也比城里打工輕松。聰明的打工仔回到農(nóng)村，個(gè)個(gè)有勇有謀，幾十萬都敢買個(gè)農(nóng)機(jī)，個(gè)個(gè)都準(zhǔn)備著大干幾十年。民工返鄉(xiāng)了，學(xué)生也被 教育 部勒令歸巢了，工薪階層也漸漸被逼得全國(guó)亂竄，越竄越偏僻了，大城市反而慢慢地變空了，少了人氣，小商業(yè)門面撐不下去，百貨商場(chǎng)也快關(guān)門，只剩下幾個(gè)實(shí)力強(qiáng)的大門面撐著。可這還沒完，我越來越感覺到網(wǎng)絡(luò) 時(shí)代 正快速地席卷全球，在pc價(jià)格、上網(wǎng)費(fèi)狂降的推動(dòng)下，網(wǎng)絡(luò)如同颶風(fēng)一般越來越快速地席卷著每個(gè)角落。

14、每當(dāng)我回到農(nóng)村，聽著農(nóng)村孩子大談電腦，我就知道世界正快速地變化，如今電腦已經(jīng)進(jìn)入鄉(xiāng)鎮(zhèn)中學(xué)，很快就將進(jìn)入農(nóng)村，進(jìn)入小學(xué)，進(jìn)入山區(qū)，終有一天，電腦就像 電視 一樣普及。到那時(shí)，網(wǎng)絡(luò)將改變世界。舊有模式的商業(yè)最恐懼的敵人就是網(wǎng)絡(luò)，可這原本還遙遠(yuǎn)的威脅，如今卻快速地變成現(xiàn)實(shí)。我能感覺到那種快速的力量，我甚至感覺如果我不拼命學(xué)習(xí) ，我都快跟不上一個(gè)農(nóng)村娃兒的思想了，他們談起電腦來，竟然說那很簡(jiǎn)單，摸幾下就能玩游戲。他們還知道有些地方的私立學(xué)校學(xué)生已開始用筆記本電腦取代書包了。8億農(nóng)民一旦對(duì)某些東西產(chǎn)生了強(qiáng)烈的需求，那是多么巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)?。】蛇@又對(duì)城市造成多么大的沖擊??！如今看來，工業(yè)區(qū)向郊區(qū)、小縣城擴(kuò)

15、展竟然是一種象征，象征著一個(gè)新的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代將取代舊的工業(yè)時(shí)代。如果放眼農(nóng)村，誰也不會(huì)再有寸土寸金的固執(zhí)，中國(guó)原來是個(gè)地域如此遼闊的；如果放眼網(wǎng)絡(luò)，那更感覺一個(gè)城市的繁華區(qū)小得沒影兒。如果將這一切都與房?jī)r(jià)聯(lián)系起來，我看不出房?jī)r(jià)還有幾年奔頭。我從來都沒真正喜歡過城市，因?yàn)槲襾碜赞r(nóng)村，每每看到田野的景色，我無法對(duì)城市產(chǎn)生半點(diǎn)留戀，但“跳出農(nóng)門”的娃兒不該吃回頭草，我能預(yù)言農(nóng)村的大機(jī)遇，卻被名聲的障礙逼得留在城市。我喜歡農(nóng)村，因?yàn)槟莾河懈鼜V闊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，我真的佩服浙商，他們的行動(dòng)幾乎與我的預(yù)言同步，他們?nèi)缧L(fēng)般地開始鋪滿農(nóng)村，到處都能看到他們的身影。農(nóng)村的 政治 面貌也在發(fā)生巨大的變化，地方政府官員越來越躊躇滿志，他們?cè)僖膊粸樽约菏寝r(nóng)村官員而自卑了。如果我是商人，我也會(huì)立即沖向農(nóng)村啊。8億農(nóng)民的市場(chǎng)看似微不足道，可伺候好了這8億農(nóng)民，你是又積功德又發(fā)財(cái)啊。網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的人們更不會(huì)留戀這些混凝土堆砌的鴿籠了，他們更向往真正的自然 ，也難怪如今的旅游 團(tuán)就愛往偏僻的農(nóng)村、小鄉(xiāng)鎮(zhèn)鉆。經(jīng)過20年的風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，我終于找回了兒時(shí)的回憶，農(nóng)村開始出現(xiàn)20年前的繁榮景象了，雖然還不很明顯，但我能感覺到繁榮的氣息正越來越濃。每次回農(nóng)村，我都會(huì)看到更多的驚喜。也許幾十年后城市也會(huì)重新繁榮起來，但這幾十年里，城市卻要漸漸讓位于