精品資料欽州某項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、欽州*項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 南寧*行房地產(chǎn)咨詢有限公司二七年七月前言：Ø 調(diào)查地點(diǎn)：住宅物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查：中金名苑、世紀(jì)新城、廣場(chǎng)麗園、東方巴黎、陽(yáng)光麗城、金湖·國(guó)際、中央公館、悉尼陽(yáng)光、新天地花園、香江花園、新澳花園、金匯花園、恒基·國(guó)際城、錦繡家園、怡景花園、長(zhǎng)榮新城等在售住宅項(xiàng)目的售樓中心；商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查：欽州市欽州灣大道、人民路、南珠西大街、南珠東大街、新興街、新陽(yáng)街、向陽(yáng)街、木井街、子材西大街、永福西大街、文峰路、新華路、一馬路、二馬路等十四條街道的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，及協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)、福寧鑫都、金色海岸商鋪、賽格新時(shí)代、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)商鋪等主要商業(yè)物業(yè)的售樓中心。&#

2、216; 調(diào)查方式：?jiǎn)柧碚{(diào)查、同行交流、暗訪踩盤、文獻(xiàn)查閱；Ø 調(diào)查時(shí)間：2007年6月22日7月12日；Ø 調(diào)查對(duì)象：各主要街道過往市民、商鋪的經(jīng)營(yíng)者，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房地產(chǎn)銷售人員；Ø 調(diào)查機(jī)構(gòu)：南寧*行房地產(chǎn)咨詢有限公司Ø 調(diào)查目的：了解欽州市各商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶置業(yè)偏好、業(yè)態(tài)、租金、經(jīng)營(yíng)情況及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的商鋪銷售情況，為*項(xiàng)目的商鋪業(yè)態(tài)定位及商業(yè)物業(yè)規(guī)劃的決策提供市場(chǎng)依據(jù)；了解欽州市欽州市民置業(yè)偏好，各在售住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品概況、銷售概況、推廣概況等信息，為*項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)的決策提供市場(chǎng)依據(jù)。目 錄第一部分：欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)研

3、部分一、欽州城市簡(jiǎn)介8二、欽州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況簡(jiǎn)述10（一）欽州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)概述10（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系概述20（三）欽州城市發(fā)展和規(guī)劃概述22（四）有關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目的影響概述24三、欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀小結(jié)28第二部分：欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀調(diào)研部分i住宅市場(chǎng)部分一、欽州市各房地產(chǎn)板塊概述30二、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目概況35三、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品特征情況42（一）、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目戶型配比 42（二）、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)及分析 46（三）、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目配套環(huán)境 61四、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況65五、欽州市區(qū)各房地

4、產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣情況68ii商業(yè)市場(chǎng)部分一、欽州市商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查 73（一）、欽州市主要街區(qū)商業(yè)群概況 73（二）、各個(gè)商業(yè)群分析 75（三）欽州市各商業(yè)群經(jīng)營(yíng)狀況總結(jié) 79二、欽州市主要街區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)概況 80（一）、競(jìng)爭(zhēng)情況較為激烈的行業(yè)83（二）、盈利相對(duì)穩(wěn)定的行業(yè)84（三）市場(chǎng)空白點(diǎn) 84三、欽州市主要街區(qū)商鋪?zhàn)饨鸶艣r 84（一）各主要街道租金情況 84(二)租金差異的原因 86四、欽州市商業(yè)街區(qū)消費(fèi)群體構(gòu)成 87五、欽州市整體商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析 88（一）、商場(chǎng)檔次參差不齊，無(wú)高檔次商場(chǎng)88（二）、各大商場(chǎng)缺乏特色，同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)堪憂88（三）、商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，部分消費(fèi)群體為周邊

5、城市分流88六、欽州市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)租售調(diào)查 89（一）、欽州樓市商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目租售情況分析與競(jìng)爭(zhēng)力研判89（二）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅點(diǎn)評(píng)93七、本項(xiàng)目所處街區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì) 95（一）、項(xiàng)目所處位置介紹95（二）、項(xiàng)目所處街區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀96（三）、項(xiàng)目所處商街swot分析 97第三部分：欽州市住宅產(chǎn)品解讀i市場(chǎng)供給產(chǎn)品情況解讀一、樓高控制 99（一）、電梯房日益增多99（二）、小高層（高層）物業(yè)樓高控制99二、單元布局 99三、主力戶型及面積控制 100(一)、50畝以下的小型社區(qū)或單體樓（群） 100（二）、50畝以上的大型社區(qū) 100四、戶型朝向 101五、裝修標(biāo)準(zhǔn) 102六、社區(qū)內(nèi)部配套 10

6、2（一）、會(huì)所配套 102（二）、運(yùn)動(dòng)配套 102（三）、園林配套 102（四）、停車配套 102（五）、商業(yè)/教育配套：102ii欽州市民購(gòu)房偏好解讀一、調(diào)查對(duì)象五年內(nèi)的購(gòu)房需求103二、購(gòu)買新房考慮的區(qū)域104三、市民對(duì)不同戶型的需求情況105四、調(diào)查對(duì)象買房考慮購(gòu)買的類型107五、調(diào)查對(duì)象買房的較為首先考慮的三個(gè)因素109六、市民對(duì)社區(qū)園林風(fēng)格的偏好110七、調(diào)查對(duì)象購(gòu)房的主要目的111八、調(diào)查對(duì)象獲得樓房信息的渠道112九、欽州市民購(gòu)房經(jīng)濟(jì)承受能力情況分析114十、市民對(duì)市中心房?jī)r(jià)的預(yù)期分析115第四部分：欽州市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)讀解商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供給產(chǎn)品情況解讀一、商業(yè)物業(yè)層高控制 116二

7、、商業(yè)物業(yè)租售政策 118三、商業(yè)物業(yè)后期運(yùn)營(yíng) 118欽州市潛在商鋪買家（經(jīng)營(yíng)戶部分）解讀一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)所經(jīng)營(yíng)的鋪面滿意度調(diào)查 119二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)商業(yè)物業(yè)的租售傾向 120三、潛在購(gòu)鋪群體購(gòu)鋪目的調(diào)查 121四、商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)（租）鋪考慮因素調(diào)查 124五、欽州商家購(gòu)鋪經(jīng)驗(yàn)分析 127六、經(jīng)營(yíng)戶對(duì)面積需求分析 127七、商業(yè)物業(yè)運(yùn)作分析小結(jié)與建議匯總 128八、商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶選擇進(jìn)駐本項(xiàng)目的意向調(diào)查 129九、商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的偏好調(diào)查 130十、樓市信息傳播媒介效果調(diào)查 131第五部分：欽州*項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃思路架構(gòu)132一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目133二、項(xiàng)目swot分析 134（一）、

8、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（strength） 134（二）、項(xiàng)目劣勢(shì)（weakness） 135（三）、市場(chǎng)機(jī)會(huì)（opportunity）136（四）、市場(chǎng)威脅（threat） 137三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位138四、住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)思路140（一）、產(chǎn)品差異化策略 140（二）項(xiàng)目住宅產(chǎn)品定位141（三）、住宅產(chǎn)品定位理由 141（四）、風(fēng)格詮釋 144五、項(xiàng)目一期住宅產(chǎn)品總體規(guī)劃建議149（一）、立面建議 149（二）、產(chǎn)品構(gòu)成與單元戶型組合 150（三）、戶型配比及面積控制建議 152（四）、戶型平面設(shè)計(jì)建議 153（五）、項(xiàng)目交通體系規(guī)劃建議158（六）、社區(qū)內(nèi)部配套構(gòu)思159（七）、小區(qū)園林設(shè)計(jì)構(gòu)想161（

9、八）、小區(qū)園林設(shè)計(jì)構(gòu)想163（九）、物業(yè)管理建議170六、商鋪產(chǎn)品定位 175七、項(xiàng)目一期商鋪產(chǎn)品總體規(guī)劃建議 175（一）、項(xiàng)目一期商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃175（二）、商鋪硬件規(guī)劃的建議178第一部分：欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)研部分一、欽州城市簡(jiǎn)介(一)、城市地理、人口狀況欽州位于廣西南部沿?！敖鹑恰钡闹行奈恢?，歷史悠久，南北宋代置宋寧壽郡，梁代設(shè)安州，隋開皇十八年（598年）改為欽州。1994年6月欽州撤地設(shè)市，是大西南最便捷的出海門戶，擁有的天然深水良港欽州港已建成多個(gè)萬(wàn)噸級(jí)泊位。欽州市現(xiàn)轄靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，總?cè)丝?36.7萬(wàn)人，欽州市區(qū)人口20萬(wàn)，總面

10、積10843平方公里。海岸線長(zhǎng)520.8公里。(二)、城市區(qū)位調(diào)查欽州區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，位于廣西沿海地區(qū)的中心位置，地處東南亞與中國(guó)大西南兩個(gè)輻射扇面的中心，于中國(guó)東、中、西三個(gè)地帶的交匯處，是華南經(jīng)濟(jì)圈與西南經(jīng)濟(jì)圈、港澳經(jīng)濟(jì)圈與內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)圈及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈與東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合點(diǎn)，也是大西南出海的最便捷通道。欽州已初步形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。海上交通優(yōu)勢(shì)突出，目前欽州直航能力達(dá)到6萬(wàn)噸?，F(xiàn)正在建設(shè)10萬(wàn)噸級(jí)的航道。陸上交通便捷，有多條高等級(jí)公路和鐵路在這里交匯，南防、黎欽、欽北鐵路在這里相接，公路四通八達(dá)，全市公路總里程公里，其中高速公路公里。欽州的航空可利用周邊的欽州和北海兩個(gè)機(jī)場(chǎng)，相當(dāng)便利。欽州

11、市內(nèi)的建設(shè)也日新月異。先后新建擴(kuò)建了新華路、人民路、南珠大道等街道，并進(jìn)行了綠化和亮化，縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的路網(wǎng)在成為一道城市景觀的同時(shí)，也進(jìn)一步擴(kuò)大了城市框架，推進(jìn)了城市化進(jìn)程。(三)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況欽州近年提出了大旅游、大港口、大工業(yè)的發(fā)展口號(hào)，并得到進(jìn)一步的發(fā)展。1、大旅游：欽州先后成功開發(fā)了三娘灣、八寨溝、五皇嶺、大蘆村等一批具有濃郁濱海特色和欽州特色的旅游景點(diǎn)，構(gòu)建了有山有海、山海相聯(lián)的旅游新格局，使欽州一躍成為廣西又一充滿生機(jī)和活力的旅游新景區(qū)。2、大港口：港口建設(shè)方面，欽州港已建成碼頭泊位14個(gè)，其中萬(wàn)噸級(jí)以上深水泊位9個(gè)，年吞吐能力達(dá)800萬(wàn)噸，5個(gè)五萬(wàn)噸級(jí)碼頭、2個(gè)7萬(wàn)噸級(jí)碼頭

12、正在建設(shè)，欽州港務(wù)局二期工程、3萬(wàn)噸級(jí)航道擴(kuò)建工程已建成并投入使用，在建碼頭項(xiàng)目全部建成后，港口吞吐能力將達(dá)1000萬(wàn)噸以上。尤其是10萬(wàn)噸級(jí)航道擴(kuò)建工程的順利推進(jìn)，將提升欽州港在國(guó)內(nèi)港口中的地位。3、大工業(yè)：工業(yè)方面，欽州提出了以港區(qū)的石化、冶金、能源、糧油加工、林漿紙五大產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)。目前，欽州港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投產(chǎn)企業(yè)已達(dá)15家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)12家，年產(chǎn)值超億元的企業(yè)達(dá)7家。印尼金光、大洋糧油、新天德能源、永盛錳金屬、恒星錳金屬、中石油1000萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目、金桂林漿紙一體化工程等工業(yè)項(xiàng)目也將紛紛投產(chǎn)，臨海大工業(yè)的龍頭作用進(jìn)一步凸顯。二、欽州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況簡(jiǎn)述（一）. 欽州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)

13、展指標(biāo)概訴1. 國(guó)民生產(chǎn)總值（gdp）（1）、gdp發(fā)展?fàn)顩r幾乎在所有的城市，房地產(chǎn)都成了現(xiàn)在是宏觀經(jīng)濟(jì)的龍頭，gdp的增長(zhǎng)受房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)越來(lái)越明顯，而房地產(chǎn)對(duì)gdp的貢獻(xiàn)率也越來(lái)越大，所以，客觀的說，對(duì)gdp的研究有利于判斷一個(gè)城市的房地產(chǎn)所處的發(fā)展階段，從而可以粗略推知房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展速度和發(fā)展空間，為項(xiàng)目的發(fā)展作出宏觀環(huán)境的前景評(píng)估。2001-2006欽州地區(qū)生產(chǎn)總值指數(shù)走勢(shì)圖142.55148.12152.89171.25205.52245.21050100150200250300123456地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）07上半年，全市生產(chǎn)總值完成97.33億元，同比增長(zhǎng)15.7%，增

14、幅比去年同期提高3.5個(gè)百分點(diǎn)，為2000年以來(lái)同期最高增速；財(cái)政收入完成8.88億元，同比增長(zhǎng)32.94%，增幅比全區(qū)高10.74個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值43.33億元，增長(zhǎng)64.84%，增幅同比提高16.28個(gè)百分點(diǎn)。從上面左圖可以得知，欽州市g(shù)dp從2001年的142.55億元增長(zhǎng)到2006年的245.21億元，五年增長(zhǎng)了102.65億元，增長(zhǎng)了72%。可見欽州市的gdp總量較低。再?gòu)挠覉D得知，除了2003年增長(zhǎng)率為6.4%，出現(xiàn)下跌之外，整條曲線為遞增的平滑曲線，說明欽州市近年來(lái)gdp持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率 12.12%，特別是最近三年來(lái)一直保持13%以上的增長(zhǎng)速度?？梢?，欽

15、州的gdp增長(zhǎng)正處于起飛前的準(zhǔn)備階段，按這樣的幅度增長(zhǎng)，我們估計(jì)2007年gdp增長(zhǎng)仍然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。gdp總量與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系比率圖 從上圖的比例走勢(shì)分析，欽州最近五年間，房地產(chǎn)投資額占gdp總量的比例逐年加大，雖然2006年出現(xiàn)下挫，但總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。（2）、gdp總量水平與房地產(chǎn)發(fā)展分析根據(jù)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，gdp總值變化與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具如下關(guān)系：gdp變化與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系表gdp增速小于4%4%-5%5%-8%8%-10%10%-15%房地產(chǎn)發(fā)展萎縮停滯或倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展從關(guān)系表上顯示，當(dāng)城市增長(zhǎng)率8時(shí)，是城市房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，gdp增長(zhǎng)率10時(shí)

16、，是城市房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展期。從欽州近年的gdp增長(zhǎng)情況看，除了2001年和2003年低于10%外，其它時(shí)間均保持超過10%的旺盛增長(zhǎng)勢(shì)頭。根據(jù)上述gdp的走勢(shì)分析，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年的gdp增長(zhǎng)可以承受房地產(chǎn)飛速發(fā)展。2、 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資全社會(huì)固定資產(chǎn)投資水平和房地產(chǎn)投資水平則決定了該區(qū)域的投資者對(duì)未來(lái)的預(yù)期以及推測(cè)未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給水平。（1）、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)狀況 07年上半年，欽州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成42.85億元，增長(zhǎng)38.37%，固定資產(chǎn)投資增速高于廣西平均水平1.37個(gè)百分點(diǎn)。從圖表可知，固定資產(chǎn)投資在2001-2003年期間都保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，但從2003年開始呈現(xiàn)高

17、速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)17.79億元左右。再看固定資產(chǎn)投資占gdp總值的比例走勢(shì)，2001-2006年間，固定資產(chǎn)投資占gdp比例不斷擴(kuò)大，從2001年的19.6%到2006年的48%，占到gdp總值的將近一半，增長(zhǎng)了28.4%，平均年增長(zhǎng)5.68%，可見固定資產(chǎn)投資處于快速擴(kuò)張期，對(duì)gdp增長(zhǎng)貢獻(xiàn)不斷擴(kuò)大，當(dāng)然，比例大并非就是好的，還要分析用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資三部分的比例關(guān)系。因?yàn)榍岸邔?duì)于項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)和提升的作用在時(shí)間上會(huì)向后延遲3-4年，而直接用于房地產(chǎn)投資的部分會(huì)給項(xiàng)目提供快速實(shí)現(xiàn)和提升價(jià)值的空間，對(duì)本項(xiàng)目的意義也更大。 2001-2006年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)都明顯高出gd

18、p增長(zhǎng)率。從2004年開始的快速增長(zhǎng)表現(xiàn)出更強(qiáng)的拉動(dòng)作用，該勢(shì)頭一直持續(xù)到2005年。進(jìn)入2006年，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率開始下降，但仍然處于高速增長(zhǎng)的位置。但2007年上半年又有加速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，可見由于政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和欽州地方招商引資的雙重作用下，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)較明顯的波動(dòng)。 從上圖可以得知，欽州市房地產(chǎn)投資到2003年為止在固定資產(chǎn)投資中所占比例走勢(shì)都是低速平緩的增長(zhǎng)，而從2004年開始快速增長(zhǎng)，在2005年達(dá)到增長(zhǎng)的高峰，對(duì)固定資產(chǎn)投資起到越來(lái)越大的拉動(dòng)作用。但是進(jìn)入2006年，其增長(zhǎng)速度又恢復(fù)到相對(duì)2004年的較平穩(wěn)的增長(zhǎng)狀態(tài)。同時(shí)應(yīng)該看到，雖然欽州市近年來(lái)房地產(chǎn)投資占社會(huì)投資

19、總額的比例不斷擴(kuò)大，但是所占比例很低。（2）、固定資產(chǎn)投資水平與房地產(chǎn)發(fā)展水平分析據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25%35%是合理區(qū)間，超過35%過熱特征開始出現(xiàn)。但是很明顯，欽州市房地產(chǎn)投資完成額歷年來(lái)都遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個(gè)合理區(qū)間，其原因是欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，而且在剛起步的第三年即遭受國(guó)家政策的調(diào)控，抑制了其進(jìn)一步提高發(fā)展速度。3. 社會(huì)消費(fèi)品零售總額2006年社會(huì)消費(fèi)品零售總額80.72億元，增長(zhǎng)14.07%，同比提高0.79個(gè)百分點(diǎn)。一是城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)趨于協(xié)調(diào)，市、縣市場(chǎng)零售額增長(zhǎng)略高于農(nóng)村市場(chǎng)增長(zhǎng)。在消費(fèi)品零售總額中，市的零售額增長(zhǎng)14.81%，縣的零售額增

20、長(zhǎng)14.64%，縣以下的零售額增長(zhǎng)13.48%。二是消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極變化，以住房、汽車、旅游等為代表新一輪消費(fèi)熱點(diǎn)的逐步形成，標(biāo)志著消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐正在加快，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。07年一季度全市城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額107760萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)14.93%；縣及縣以下市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額136850萬(wàn)元，增長(zhǎng)13.68%。城鄉(xiāng)市場(chǎng)增幅差距逐漸縮小，農(nóng)村市場(chǎng)消費(fèi)增速繼續(xù)回升，城鄉(xiāng)市場(chǎng)呈現(xiàn)同步發(fā)展態(tài)勢(shì)。4. 城鎮(zhèn)居民可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入表明某個(gè)城市人們對(duì)包括住房在內(nèi)的消費(fèi)品的可支付能力，直接影響到人們的購(gòu)買力和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，這是衡量市場(chǎng)潛力的重要指標(biāo)。（1）、城鎮(zhèn)居民可支配

21、收入增長(zhǎng)狀況2006年欽州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10040.56元，同比增加1103.45元，增長(zhǎng)12.35%。農(nóng)民人均純收入3405元，比上年增加314元，增長(zhǎng)10.16%。 07年1-4月欽州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4132元，同比增長(zhǎng)15.83%。欽州近年來(lái)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平的增長(zhǎng)率呈周期為一年的規(guī)律性波動(dòng)，整體上呈上升趨勢(shì)，但在2001-2002年降幅最大，達(dá)到4.6個(gè)百分點(diǎn)，增幅最大出現(xiàn)在2005-2006年，有6.4個(gè)百分點(diǎn)。（2）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平與房地產(chǎn)發(fā)展水平關(guān)系分析從（下圖）對(duì)比可以看出，欽州近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格和居民可支配收入都保持持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，并且

22、二者相近，商品房?jī)r(jià)格大體上并沒有脫離居民收入水平。這說明欽州房市的發(fā)展并沒有失控，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說這是個(gè)利好消息。但同時(shí)也應(yīng)該看到，欽州房?jī)r(jià)上漲幅度除了05年低于居民收入水平增長(zhǎng)幅度，06、07年的漲幅都高于后者。從供求關(guān)系的角度來(lái)說，房?jī)r(jià)上漲幅度大于居民收入水平上漲幅度，這是供給小于需求的表現(xiàn)，由此可以看出本項(xiàng)目在未來(lái)有在當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高單價(jià)的支撐點(diǎn)。5. 城市居民消費(fèi)2006年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出5396.30元，同比增長(zhǎng)5.63%，呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2006年欽州市居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲1.83%。全年價(jià)格運(yùn)行較為平穩(wěn)，價(jià)格總水平漲幅較去年有所下降，但食品、燃料、居住等方面的價(jià)格

23、，居民必需品及服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的繼續(xù)大幅上漲，影響全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平繼續(xù)攀升。07年14月全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出為2220.10元,同比增長(zhǎng)19.38%。在居民消費(fèi)支出八大類支出中,除了醫(yī)療保健外,其他食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通和通訊、教育文化娛樂服務(wù)、居住及雜項(xiàng)商品和服務(wù)等類同比均有上升。6. 地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展整體情況據(jù)該市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，從2003年起到05年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到70家，已開工建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目30多個(gè)，已完成投資13億元，商品房銷售面積46.5萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)行業(yè)在2003、2004這兩年中就完成了投資9億多元。進(jìn)入2005年，欽州市有10

24、多個(gè)上規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，市區(qū)比較大的樓盤達(dá)14個(gè)，發(fā)售項(xiàng)目達(dá)50個(gè)之多。實(shí)際上到2006年底各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到95家，比2005年增加了25家，其中具有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)的達(dá)8家，四級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)9家，暫定資質(zhì)72家。欽州市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)的土地購(gòu)置面積、商品房開工面積、施工面積及竣工面積四大指標(biāo)分別比上年下降了38.97%、47.64%、15.25%和14.38%。許多開發(fā)企業(yè)上半年持等待觀望態(tài)度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成12.65億元，比上年減少了19.83%。而在需求和銷售方面，2006年全市商品房銷售面積77.59萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)18.6%，其中市區(qū)（

25、含欽州港區(qū)）銷售面積42.13萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)了43.79%。商品房空置情況明顯減少，2006年底空置面積只有15.28萬(wàn)平方米（主要是營(yíng)業(yè)性用房），比上年下降了14.38%。與此同時(shí)，商品房銷售價(jià)格一路飆升，第四季度達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，市區(qū)多層商品房住宅銷售均價(jià)達(dá)每平方米1650元，比2005年的每平方米均價(jià)1380元增長(zhǎng)了19.57%，小高層商品房住宅銷售均價(jià)達(dá)每平方米2100元，同比上漲了20%。 目前市區(qū)可上市銷售商品住宅僅剩約1.5萬(wàn)平方米，約合100多套房子。07年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資減緩,商品房竣工面積劇增,住宅銷售價(jià)格明顯上漲。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.19億元,同比

26、下降19.5%。商品房竣工面積6.76萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)4.62倍。商品房銷售面積12.77萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)22.53%,實(shí)現(xiàn)銷售額2.06億元,同比增長(zhǎng)19.56%。其中，住宅銷售面積12.23萬(wàn)平方米,銷售總額1.85億元,每平方平均售價(jià)1512元,比去年同期提高224元。從以上資料可以看出，欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)真正發(fā)展是從03年開始起步，03年以前的投資總額有很大一部份是被材料價(jià)格上漲沖抵，直接對(duì)土地和住宅開發(fā)做出貢獻(xiàn)的份額相對(duì)較低。最為突出的2004年和2005年，至05年底，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增量均翻二、三番，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，還是商品住宅開發(fā)的質(zhì)量，無(wú)論是項(xiàng)目報(bào)建面積，還

27、是預(yù)售面積均達(dá)到了一個(gè)全新的水平，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了有史以來(lái)發(fā)展最快時(shí)期。然而到了06年投資總額卻出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，全年完成投資總額比05年減少近20%。至07年投資總額繼續(xù)減緩，但商品房竣工銷售面積和銷售總額都有不同程度上漲。分析：03年以前的欽州地產(chǎn)市場(chǎng)主要由單位房和居民自建房構(gòu)成，進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)上很少并且資質(zhì)和實(shí)力尚淺，不能掀起開發(fā)熱潮。04年開始，由于獲知?dú)J州房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入條件低，多家相對(duì)有實(shí)力的開發(fā)商迅速進(jìn)入，因此開始掀起開發(fā)熱潮。至05年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開發(fā)總量仍然快速增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度明顯放緩。一是由于相對(duì)于04年，05年市場(chǎng)總量基數(shù)大大提高，即使市場(chǎng)投入仍然以翻倍的數(shù)額增加，相對(duì)的增長(zhǎng)比

28、率也會(huì)降低；二是由于05年開始，政府開始明確提出抑制高房?jī)r(jià)，矛頭直指房地產(chǎn)投資過熱。此后，從 3 至 5 月份的兩個(gè)月內(nèi)，中央政府四次出臺(tái)政策調(diào)控全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，到 2005 年年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)投資過熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象在一定程度上得到遏制。這些政策同樣也提高了欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻，清洗掉部分實(shí)力淺薄的開發(fā)商，直接導(dǎo)致投資開發(fā)增幅減緩。2006 的房地產(chǎn)市場(chǎng)承受了前所未有的政策“振幅”，在短短的半年多時(shí)間里，國(guó)家共出臺(tái)了十多條宏觀政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，政策出臺(tái)的頻率和調(diào)控力度可謂史無(wú)前例。在市場(chǎng)供給方面，許多開發(fā)企業(yè)上半年持等待觀望態(tài)度，同時(shí)也由于土地招拍掛的放量減

29、少，致使06年的市場(chǎng)總投資額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置面積、商品房開工面積、施工面積及竣工面積四大指標(biāo)出現(xiàn)不同程度的減少。但是，也要看到06年的商品房銷售非常旺盛，空置率銳減，房?jī)r(jià)一路飆升。這說明在市場(chǎng)供給量減少的同時(shí)，需求仍然旺盛。在06年的政策打壓之下，促使開發(fā)商一邊減少土地資源投資，一邊提高土地開發(fā)效率。同時(shí)，由于06年上半年開發(fā)商普遍持觀望態(tài)度，因此大多項(xiàng)目是在當(dāng)年減緩開發(fā)進(jìn)度，因此到07年，在土地投資不斷下降的同時(shí)，商品房銷售面積和銷售額持續(xù)升高，并且房?jī)r(jià)一再提高。這也說明欽州市場(chǎng)的需求仍然持續(xù)升高。（二）. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系概述1、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的機(jī)遇（1）. “中國(guó)東盟自

30、由貿(mào)易區(qū)”發(fā)展機(jī)遇中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，廣西將成為最大的受益者之一。借著在海上和陸上都瀕臨東盟國(guó)家的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，廣西不僅因此成為中國(guó)與東盟貿(mào)易往來(lái)的物流中心，也將吸引越來(lái)越多的海內(nèi)外實(shí)業(yè)投資。可以說，乘著中國(guó)與東盟建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的東風(fēng)，廣西面臨著空前的發(fā)展機(jī)遇。 欽州有廣西最大的港口欽州港，將會(huì)給商家?guī)?lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)加快推進(jìn)，使欽州市在中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的地位日益凸顯；（2）、“中越兩廊一圈” 發(fā)展機(jī)遇中越“兩廊一圈”經(jīng)濟(jì)合作圈是中越兩國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人于2006年11月在河內(nèi)確立的，它合作范圍是指“昆明老街河內(nèi)海防廣寧”、“南寧諒山河內(nèi)海防廣寧”兩個(gè)經(jīng)濟(jì)走廊和“環(huán)北部灣經(jīng)

31、濟(jì)圈”，合作領(lǐng)域包括基礎(chǔ)設(shè)施、貨物和旅客運(yùn)輸、資源開發(fā)與加工、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)等九個(gè)方面，它的確立標(biāo)志著中越“兩廊一圈”的經(jīng)貿(mào)合作正式啟動(dòng)，由此將中國(guó)與東盟國(guó)家的經(jīng)貿(mào)往來(lái)帶進(jìn)了一個(gè)新的階段。（3）、 泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的積極推進(jìn)發(fā)展機(jī)遇“泛珠三角”區(qū)域的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在市場(chǎng)的作用下大大加強(qiáng)，在這個(gè)過程中，廣東致力發(fā)展成為制造業(yè)基地，香港則重點(diǎn)發(fā)展物流、金融及服務(wù)業(yè)，這種“前店后廠”式的大珠三角世界級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)的框架和功能已初步完成，呈現(xiàn)出對(duì)其腹地以及東南亞地區(qū)的強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)輻射力和聚集力，初步形成了泛珠三角的人流、物流、資金流、信息流和商圈流。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一體化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一體化，這就為泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)

32、發(fā)展與合作創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。欽州位于北部灣之頂端，處在廣西沿海的中心位置。泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的積極推進(jìn)，參與泛珠三角區(qū)域合作、與粵港澳臺(tái)合作進(jìn)一步加強(qiáng)，使其成為東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)往西部轉(zhuǎn)移的重要地區(qū)。（4）、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展機(jī)遇 北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)地處中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)的中心，東部是廣東雷州半島和海南省，西面是云南，外環(huán)是新加坡、菲律賓、馬來(lái)西亞、印尼、文萊等東盟國(guó)家。北部灣是中國(guó)通向東盟地區(qū)的惟一海灣，而處于灣頂北部的廣西沿海，正是核心地帶，擁有海岸線1595公里，海域面積12.93萬(wàn)平方公里，是中越“兩廊一圈”合作的重要地區(qū)，將會(huì)成為中國(guó)的又一個(gè)增長(zhǎng)極。自治區(qū)黨委、政府明確把北部灣經(jīng)

33、濟(jì)區(qū)作為廣西“十一五”的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，提出要把南北欽防建設(shè)成為我區(qū)改革發(fā)展和對(duì)外開放的龍頭，建設(shè)以南寧為核心的沿海城市群，使欽州獲得了新的發(fā)展空間。（5）、“大港口、大工業(yè)、大旅游”發(fā)展機(jī)遇 廣西把欽州定位為沿海工業(yè)基地，欽州市未來(lái)規(guī)劃是建設(shè)大港口物流中心、大型臨海工業(yè)基地、大旅游濱海城市。目前正在規(guī)劃以“一江兩岸”開發(fā)為龍頭，引領(lǐng)城市建設(shè)的發(fā)展，構(gòu)建全新濱海城市。2、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響（1）、外來(lái)人口增加，拉動(dòng)城市消費(fèi)力，擴(kuò)張城市需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)租賃、置業(yè)、辦公、度假等市場(chǎng)需求，為欽州房地產(chǎn)行業(yè)的供給增量提供了市場(chǎng)可行性基礎(chǔ)；（2）、隨著南博會(huì)商機(jī)的不斷涌現(xiàn)，在南寧進(jìn)行的大區(qū)

34、域性商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)逐漸頻繁，作為以南寧為中心的城市群中的一員，商務(wù)交流來(lái)往、商品展示交易等行為的區(qū)域輻射對(duì)欽州市的商業(yè)地產(chǎn)、商鋪價(jià)值提升創(chuàng)造了空間。（3）、由于中國(guó)東盟博覽會(huì)展現(xiàn)出的良好商機(jī)，眾多外來(lái)商家看好欽州市的投資前景，外地資本于是紛紛進(jìn)入欽州，很明顯的體現(xiàn)之一便是外來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入逐年增加。（4）、中國(guó)-東盟博覽會(huì)的舉辦為欽州的城市發(fā)展帶來(lái)了大量資金，在解決城市部分就業(yè)問題的同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提速的帶動(dòng)下，城市居民同樣獲得了更高的收入，這是近幾年居民生活水平提高的主要原因，也是居民因此而獲得更高的消費(fèi)能力的源泉。有了更高收入的居民才有更高的城市消費(fèi)力，也才有房地產(chǎn)發(fā)展的最直接動(dòng)力。所以

35、，中國(guó)-東盟博覽會(huì)在南寧的永久舉辦是包括南北欽防地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好的機(jī)遇，同樣也是欽州房地產(chǎn)發(fā)展很好的機(jī)遇。（5）、服務(wù)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)支柱的第三產(chǎn)業(yè)，欽州有得天獨(dú)厚的旅游資源，南博會(huì)的舉辦促進(jìn)人群的商務(wù)、旅游等服務(wù)需求，刺激商品房和商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)。（6）、隨著欽州市“大港口、大工業(yè)、大旅游”三大目標(biāo)及城市化的大步推進(jìn)，市民購(gòu)房意愿、購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，同時(shí)外來(lái)人口進(jìn)入欽州市購(gòu)房者呈顯著上升趨勢(shì)，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛。（三）、欽州城市發(fā)展和規(guī)劃概述1. 城市發(fā)展現(xiàn)狀近幾年，欽州的城市建設(shè)取得明顯進(jìn)展。加強(qiáng)了重點(diǎn)區(qū)域和重要市政項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，組織開展了城市總體規(guī)劃等20多項(xiàng)重點(diǎn)城市規(guī)劃項(xiàng)目的編制和修編。

36、加快了市區(qū)路網(wǎng)、排水、污水和垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市功能得到進(jìn)一步完善，同時(shí)，東區(qū)開發(fā)建設(shè)也加快推進(jìn)，“一江兩岸”啟動(dòng)工程濱河西路永福大橋至電廠段已完成部分路面鋪設(shè)，城區(qū)防洪堤建設(shè)加快，揚(yáng)帆大道二期、育才路和金海灣大橋等項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。隨著北區(qū)的紅海豚、時(shí)代新城、賽格廣場(chǎng)、金色海岸、城市麗園、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)等樓盤迅速崛起，城市經(jīng)濟(jì)重心逐漸向北移是一個(gè)不可扭轉(zhuǎn)的事實(shí)，這也是城市今后發(fā)展的主要方向，以欽州灣廣場(chǎng)為中心將形成一個(gè)新的商業(yè)中心。2. 城市規(guī)劃欽州近年按照“改善形象、培育精品、整治環(huán)境、完善功能”的總體要求，全面實(shí)施 “六大系統(tǒng)工程”（即“一江兩岸”建設(shè)工程、城市環(huán)道工程、精品街區(qū)工程、

37、綜合便民工程、市區(qū)環(huán)境綜合整治工程、城市規(guī)劃工程），進(jìn)一步加大城建投資力度。 3. 城市商業(yè)規(guī)劃格局及發(fā)展趨勢(shì)隨著欽州城市格局升級(jí)，欽州市的城建規(guī)劃重點(diǎn)也將從原來(lái)的西北城區(qū)，即以欽州灣廣場(chǎng)周邊樓盤形成的新商圈和以人民路沿線的街鋪及商場(chǎng)為主的傳統(tǒng)商圈。轉(zhuǎn)向欽州江東南部擴(kuò)建，以至形成了欽州市的城建規(guī)劃以欽江大橋?yàn)橹行南蛭鞅?、東南方向兩頭延伸。在規(guī)劃中，未來(lái)的市政中心將遷至東區(qū)。目前，欽江東南部成為了欽州市城建新的開發(fā)熱點(diǎn)。隨著東南部城市基建和相關(guān)配套的完善和成熟。將會(huì)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)在東南部區(qū)域的建設(shè)和發(fā)展。形成新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。小結(jié)：舊城改造和拆遷、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)是拉動(dòng)目前欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求擴(kuò)張的因素之

38、一。同時(shí)在政府的引導(dǎo)及加速提升城市功能和形象下，必將提高城市建設(shè)步伐，隨著欽州眾多城建項(xiàng)目的迅猛建設(shè)，城市環(huán)境的品質(zhì)將得到明顯改善。（四） 有關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目的影響概述1.2004-2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧（1）、【2004年】房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧 Ø 3月30日（簡(jiǎn)稱“71號(hào)令”），規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，而是國(guó)有土地使用權(quán)以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行，也就是業(yè)內(nèi)所說的“8.31大限 ”。Ø 4月27日，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上。

39、16; 5月13日，頒布的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法正式施行。辦法明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，住房?jī)r(jià)格以保本微利為原則。（2）、【2005年】房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧Ø 3 月 17 日央行 “ 升息 ” Ø 3 月 26 日 “ 老國(guó)八條 ” 現(xiàn)身 Ø 4 月 27 日 “ 新國(guó)八條 ” 亮相 Ø 5 月 11 日“ 八條意見 ”Ø 5 月 31 日三部委出臺(tái)政策限制期房轉(zhuǎn)賣 Ø 7 月 21 日人民幣升值 Ø 10 月 18 日國(guó)稅局：二手房交易征收 20% 個(gè)人所得稅 Ø 11 月財(cái)政部：

40、“ 十一五 ” 推行物業(yè)稅 （3）、【2006年】房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧Ø 2006年5月17日，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國(guó)六條”）。Ø 2006年5月29日，9部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、70的標(biāo)準(zhǔn)。 Ø 2006年5月31日，國(guó)稅總局下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知。要求2006年6月1日后，執(zhí)行個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續(xù)。

41、 Ø 2006年7月6日，建設(shè)部頒發(fā)165號(hào)文件，進(jìn)一步明確了37號(hào)文件中90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積。 Ø 2006年7月6日，建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家工商行政管理總局下發(fā)166號(hào)文件關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。同時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。 Ø 2006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)“外資限炒令”。 Ø 2006年8月1日，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。 Ø 2006年8月1日，

42、國(guó)土資源局制定的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范正式施行，規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化。 2.2004-2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響分析（1） 2004年：抑制樓市供給Ø “8.31”大限，使實(shí)力較差的一些開發(fā)商紛紛吐出不合出讓要求的土地，由此壓縮了不少計(jì)劃內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)投資量。Ø 實(shí)行存款準(zhǔn)備金率，實(shí)際上提高房地產(chǎn)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)門檻，壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的信貸隊(duì)伍。Ø 雖然未能降低房市投資熱度，但一些實(shí)力差的開發(fā)商要不退場(chǎng)，要不尋殼上市，明顯的縮減了開發(fā)商隊(duì)伍，但也助長(zhǎng)了實(shí)力好的開發(fā)商把市場(chǎng)份額做得更大。我司

43、研究認(rèn)為，2004年政府出臺(tái)調(diào)控政策的思路是基于前些年擴(kuò)大內(nèi)需、刺激住房消費(fèi)的一些政策仍然在引起了供求關(guān)系失衡上出臺(tái)的，它的目的正是希望通過這些調(diào)控內(nèi)容來(lái)提高房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻，淘汰實(shí)力差的發(fā)展商，縮減開發(fā)隊(duì)伍，抑制市場(chǎng)的供給，弱化不斷升溫的投資勢(shì)頭。（2）2005年：為樓市降溫Ø 銀行實(shí)行更為謹(jǐn)慎的貨幣政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下降周期。Ø “六一大限”，限制“期房”的轉(zhuǎn)讓，有效地打擊了炒家。Ø “七部委意見”因政策具有滯后性，使市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定。但隨著購(gòu)房者率先打破觀望的平衡，促使成交量回升，價(jià)格再次上揚(yáng)。應(yīng)該說，2005年的調(diào)控在房?jī)r(jià)的漲幅上

44、得到了有效控制，但價(jià)格卻仍在高位運(yùn)行，宏觀調(diào)控只是初見成效。我司研究認(rèn)為，2005年政府的政策調(diào)控思路，主要是由控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的單一目標(biāo)向既控制投資速度又要抑制商品住房?jī)r(jià)格上漲過快的雙重目標(biāo)轉(zhuǎn)換，來(lái)減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然不斷升溫的局面。（3）2006年：投資與房?jī)r(jià)皆是調(diào)控重點(diǎn) 而2006年度調(diào)控的重點(diǎn)“國(guó)六條”新政，從宗旨和內(nèi)容上看有如下幾點(diǎn)值得關(guān)注：其一，強(qiáng)調(diào)與前期政策的承接。其二，體現(xiàn)出適度轉(zhuǎn)變，這是值得重點(diǎn)關(guān)注的地方：Ø “增加供給與抑制需求同時(shí)進(jìn)行”。一是強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房”；二是 “科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)?！?。Ø “有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策”，試圖保護(hù)中低收入家庭和首次購(gòu)房者、小戶型購(gòu)買者的需求，抑制高貸款者、多次置業(yè)者和大戶型購(gòu)買者的需求。更強(qiáng)調(diào)盡快解決最低收入者甚至無(wú)收入者的住房問題。我司研究認(rèn)為，2006年政府政策調(diào)控的思路主要是深化、細(xì)化、強(qiáng)化在以前出臺(tái)的政策，特別是2005年出臺(tái)的政策，同時(shí)突出發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒孕枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，有步驟的調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡的狀況。3、2007年上半年宏觀調(diào)控政策回顧（1）、土地增值