安徽銅陵商業(yè)市場調(diào)研33頁

1、商業(yè)市場調(diào)研商業(yè)市場調(diào)研p城市商業(yè)總體特征調(diào)研p市區(qū)商業(yè)供應特征調(diào)研p主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研p商業(yè)個案調(diào)研贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 添加qq 2104223640，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實時推送 城市商業(yè)整體版圖n老城區(qū)核心輻射區(qū)內(nèi)，是商業(yè)經(jīng)營的價值高地，尤其長江中路，人氣很旺；n其他區(qū)域商業(yè)旺氣呈現(xiàn)明顯不足，租金較低。靠近城區(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。城市商業(yè)總體特征分城市商業(yè)總體特征分析析整個城市道路的邊界，其實就是城市商業(yè)的邊界。主城區(qū)道路邊界東向：銅都大道；南向：金山路西向：銅官大道；北向：北京路注：隨著道路

2、的延伸，商業(yè)衰減非常明顯，虛線區(qū)域商業(yè)幾乎絕跡。城市商業(yè)邊界圖城市主要道路商業(yè)分析城市主要道路商業(yè)分析城市商業(yè)總體特征分城市商業(yè)總體特征分析析 商場和專賣店等密集，商品品類豐富在長江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂類、家居類、服裝化妝類、日用百貨類、食品類、文體類、電訊類、交通工具類商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人民生活的各方面需求。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長江中路。某一單一業(yè)態(tài)經(jīng)營單街扎堆特征明顯 業(yè)種分布與地勢有著密切關系 休閑、娛樂業(yè)遍地開花歷史以來，銅陵市就屬于工礦城市，外來人口較多，使得與流動人口相關的服務產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。在城市中心區(qū)域我們可以在任何一條街上都能看到賓館、浴

3、場、ktv、足浴、桑拿城的出現(xiàn)，在檔次上可謂良莠不齊。比較有名氣的服務場所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠的城市主干道旁。城市商業(yè)總體特征分城市商業(yè)總體特征分析析 商業(yè)市場調(diào)研商業(yè)市場調(diào)研p城市商業(yè)總體特征調(diào)研p市區(qū)商業(yè)供應特征調(diào)研p主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研p商業(yè)個案調(diào)研百貨商場過于集中，大多處于轉(zhuǎn)百貨商場過于集中，大多處于轉(zhuǎn)型期型期 截至2008年12月,銅陵市區(qū)百貨商場3家,總規(guī)模在19萬平方米左右; 銅陵市百貨商場主要集中在長江中路; 各百貨商場經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關經(jīng)營策略改變,正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨(品牌經(jīng)營與特色主題經(jīng)營,注重環(huán)境改善與人本主義等)轉(zhuǎn)變; 但受自身物質(zhì)條件的限制,單純依賴軟件方面的提

4、高其市場發(fā)展空間相當有限，如銅陵第一百貨已停業(yè)，所在地塊已重新推向市場。市區(qū)商業(yè)供應特征分析市區(qū)商業(yè)供應特征分析- -百百貨貨百貨商場經(jīng)營檔次多元化百貨商場經(jīng)營檔次多元化, ,主題商場較少主題商場較少 銅陵市大多數(shù)百貨商場經(jīng)營品種雷同,市場競爭力不強; 各種類型專業(yè)市場及超市逐步瓜分百貨業(yè)經(jīng)營利潤,促使百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)組合發(fā)生根本性改變;市區(qū)商業(yè)特征分析市區(qū)商業(yè)特征分析- -百貨百貨商場名稱經(jīng)營規(guī)模(平方米)經(jīng)營檔次業(yè)態(tài)組合特征目標消費群體銅陵商城90,000 中檔服裝服飾80%,娛樂20%女性居多合百商廈32,000 中檔服裝服飾74%,化妝品及珠寶15%、超市6%各年齡層次銅冠商業(yè)廣場66,0

5、00 中檔服裝服飾55%,餐飲娛樂20%,超市及電器25%各年齡層次超市外擴趨勢明顯超市外擴趨勢明顯 銅陵中大型超市數(shù)量較少，現(xiàn)有的超市多分散于居民區(qū)與商業(yè)區(qū)內(nèi)； 超市經(jīng)營面積在2000平方米以上共計5家,10000平米以上的2家; 從銅陵城市發(fā)展角度，結(jié)合居民住宅區(qū)及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情況,超市向東南方向擴張趨勢明顯; 迄今為止，銅陵已有合家福、華潤蘇果、家得利、華聯(lián)等中大型超市。市區(qū)商業(yè)供應特征分析市區(qū)商業(yè)供應特征分析- -中大型超中大型超市市項目名稱地理位置規(guī)模(m2)投入運營時間華聯(lián)淮河大道28002008臺客隆石城大道4,0002008合家?；春哟蟮?3,00

6、02006合家福義安北路20002003華潤蘇果淮河大道15,0002007家得利淮河大道1,0002003銅陵中大型超市基本情況銅陵中大型超市基本情況超市運營狀況參差不齊超市運營狀況參差不齊 家得利是銅陵超市業(yè)人氣較旺、經(jīng)濟效益最好的超市; 合家福是銅陵營業(yè)面積和店面數(shù)量最多的超市； 超市租金大致在0.5-1元/平方米/天左右，視超市具體區(qū)位條件及合同簽訂年份而定。 至2008年12月中大型超市營業(yè)面積在3.78萬平方米;市區(qū)商業(yè)特征分析市區(qū)商業(yè)特征分析- -中大型超市中大型超市專業(yè)市場分布圖銅陵現(xiàn)有各個專業(yè)市場地址的選擇，均處于主要城市”過境公路“沿線：東向交通要道（銅都大道）和北向交通要

7、道（北京西路）上：汽車銷售市場銅都大道南段花鳥市場銅都大道與北京東路交口西北向銅陵大市場銅都大道北段綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場銅都大道北段茂源大市場北京西路段（家具、家居、建材等）銅陵部分專業(yè)市場沒有通過政府的規(guī)劃來引導,如汽車銷售市場, 是自發(fā)形成,因此需要較長周期引導與布局市區(qū)商業(yè)供應特征分析市區(qū)商業(yè)供應特征分析- -專業(yè)市專業(yè)市場場 次中心或邊緣區(qū)域?qū)I(yè)次中心或邊緣區(qū)域?qū)I(yè)市場吸引力市場吸引力 銅陵市現(xiàn)有專業(yè)市場總計5-10個,總規(guī)模在40萬平方米左右; 專業(yè)市場承租能力較低,一般選址在城市邊緣區(qū)域; 租金價格與道路交通是專業(yè)市場選址考慮的主要評價指標與因素; 城市中心或次中心區(qū)域可考慮精品專

8、業(yè)市場,以滿足特定消費人群需求,而且精品專業(yè)市場具備較高承租能力。經(jīng)營規(guī)模(萬平方米)投入運營時間汽車銷售市場20家銷售企業(yè)2002年開始形成花鳥市場0.3已建成銅陵大市場13.6準備啟動綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場15在建茂源大市場10一期已營業(yè),三期在建專業(yè)市場選址專業(yè)市場選址考慮因素考慮因素2.8%11.4%17.0%22.7%46.0%其他工程技術條件政府優(yōu)惠政策道路交通租金價格市區(qū)商業(yè)特征分析市區(qū)商業(yè)特征分析- -專業(yè)市場專業(yè)市場餐飲市場主要分散在三個片區(qū)餐飲市場主要分散在三個片區(qū)據(jù)不完全統(tǒng)計,銅陵市現(xiàn)有大小餐飲企業(yè)1400余家,茶樓170余家 羊家山沿線已形成餐飲聚集氣候, 但主要以100平米

9、左右的小面積餐飲為主; 餐飲營業(yè)面積較大的的中大型餐飲店主要集中在義安北路、淮海北路、石城大道上; 尚無國內(nèi)外特色餐飲品牌,以淮揚菜及特色小吃等居多。 隨著銅陵人均gdp的增加及消費者消費習慣的轉(zhuǎn)變,現(xiàn)有傳統(tǒng)的消費場所將不能滿足廣大消費者需求,新的市場需求空間日益擴大,有特色的餐飲場所將成為新的市場需求。市區(qū)商業(yè)供應特征分析市區(qū)商業(yè)供應特征分析- -餐飲餐飲酒店名稱餐廳容量育和大酒店豪華包廂30個及1個中餐宴會大廳和1個小型宴會廳， 極度大酒店 包廂30多間美華大酒店11個風格各異的大中小型宴會廳 酒店餐飲酒店餐飲( (舉例舉例) )餐飲市場經(jīng)營良好餐飲市場經(jīng)營良好, ,中高檔餐中高檔餐飲較為

10、缺乏飲較為缺乏 中高檔餐飲消費基本上都集中在義安北路、長江中路、淮河大道等沿線酒店內(nèi); 純餐飲場所大多經(jīng)營定位大眾消費,檔次不高; 酒店內(nèi)餐飲消費形式以婚宴、節(jié)慶、企業(yè)年會與商務宴請為多; 中高檔餐飲場所承租能力大致在1-2.5元/平方米/天; 社區(qū)型餐飲街鋪(如濠北路)租金大致在1-2元/平方米/天。市區(qū)商業(yè)供應特征分析市區(qū)商業(yè)供應特征分析- -餐飲餐飲市中心周邊為娛樂消費首市中心周邊為娛樂消費首選選區(qū)域區(qū)域 主要分布在長江中路、義安北路及淮海北路周邊，靠近市中心; 從經(jīng)營方面及知名度來看，ktv、歌舞廳類消費場所,凱撒及糖果表現(xiàn)良好; 中高檔酒吧在銅陵不多，如百度等, 銅陵中高檔桑拿洗浴場

11、所不多,如黃金海岸 ; 銅陵娛樂類業(yè)態(tài)租金承受能力在1-3元/平方米/天左右。市區(qū)商業(yè)供應特征分析市區(qū)商業(yè)供應特征分析- -娛樂娛樂本地塊就我們的調(diào)研來看： p銅陵酒店市場競爭較為激烈，在市區(qū)范圍內(nèi)，包括星級的酒店在內(nèi)，酒店的數(shù)量超過了40家。p而在項目所在的北京路地塊，不到1公里范圍內(nèi)，有9家酒店，3家旅館。市區(qū)商業(yè)供應特征分析市區(qū)商業(yè)供應特征分析- -酒店酒店序號酒店名稱星級客房數(shù)（間）價格（元）空間分布配套1逸頓國際 大酒店五星200新區(qū)集住宿、餐飲、會議、休閑、健身、娛樂為一體。 2五松山賓館四星138260-860市區(qū)3華亭四季大酒店 四星120198-6084美華大酒店三星9716

12、8-598餐廳、足浴、5銅都國際大酒店三星143現(xiàn)正改造，未來將為4星級標準酒店6天井湖賓館三星141198-498天井湖區(qū)域餐廳、會議室7育和大酒店三星147275-760市區(qū)餐廳、會議室、大型會場銅陵截至到2008年共擁有星級飯店19家，其中五星級1家，四星級2家，三星級4家。經(jīng)營情況：銅陵整體酒店行業(yè)經(jīng)營一般，平均開房率為63%左右。市區(qū)商業(yè)供應特征分析-酒店市區(qū)商業(yè)供應特征分析市區(qū)商業(yè)供應特征分析- -酒店酒店 商業(yè)市場調(diào)研商業(yè)市場調(diào)研p城市商業(yè)總體特征調(diào)研p市區(qū)商業(yè)供應特征調(diào)研p主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研p商業(yè)個案調(diào)研贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料

13、下載地址：http:/ 添加qq 2104223640，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實時推送 1.市區(qū)主要商街店鋪統(tǒng)計淮河路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）：23+33+52+42=150間義安大道（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）：33+10+16+19+37+43=158間金山路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）：24+17+29=70間長江中路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）：61+70=131間北京中路（兩側(cè)，在經(jīng)營商鋪）：19+51=70間注：以上是采用“傳統(tǒng)掃街”方式，進行數(shù)量統(tǒng)計。主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成經(jīng)營業(yè)種街道服裝皮鞋電器藥店金融銀行餐飲賓館娛樂休閑其他淮河

14、路173514131484義安大道21210221192金山路614248長江中路6763810532北京中路114324835注：從主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富性與分布數(shù)量上來看，長江中路無疑是其中的佼佼者。而在所有主要道路商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)中，“服裝皮鞋”、“餐飲賓館”和“娛樂”成為經(jīng)營最多的業(yè)態(tài)，共有196間，占商業(yè)鋪面總數(shù)的38.5%，成為城市商業(yè)的主力業(yè)態(tài)。主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研n銅都大道：僅南段出現(xiàn)汽車銷售、大型車輛維修、洗車、中小型路邊飯店。n北京路：北京東路與銅都大道交口出現(xiàn)各類卡車集結(jié)市場（物流運輸），北京中路為銅陵學院和稅務局等企業(yè)聚集區(qū)，各

15、類中低消費型商業(yè)得以存活。北京西路靠近火車站段中型飯店、旅館。n銅官大道：南段主要承接橫港碼頭的貨運，各類化工型集結(jié)企業(yè)，幾乎沒有商業(yè)。中段至義安大道交口沿線商業(yè)，多屬于社區(qū)生活型商業(yè)。n金山路：東路為過境型道路，沿街社區(qū)底層商業(yè)在與銅都大道交口處較多。中路和西路都為途徑部分銅陵有色金屬集團下屬企業(yè)，其鐵路專用線也使得商業(yè)斷裂。僅與淮河路交口世界花園小區(qū)附近出現(xiàn)各類較新商鋪。主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研城市商業(yè)飽和度、擴張態(tài)勢與項目未來商業(yè)輻射分析商街經(jīng)營狀況空置率商戶經(jīng)營狀況二手市場轉(zhuǎn)手狀況長江中路旺0生意很好無轉(zhuǎn)售、無轉(zhuǎn)租淮河路較旺約3%生意較好少量轉(zhuǎn)租義安大道較旺約5%生意一般少量轉(zhuǎn)

16、租金山路一般約20%以上生意一般少量轉(zhuǎn)租北京路中段一般有5%的空置生意一般無出售、有少量轉(zhuǎn)租主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研區(qū)域路段面積租金(元/平米/月)業(yè)態(tài)淮海路北段5646.4電器1693.8小百貨中段2878.57零售5172服務南段16106服務8125煙酒店義安大道中段18128文哲美術用品店4065.8三信國際電工82112頤佳愛家坊南段12125甲麗凈灰指甲1533四川紅高粱酒店1060鞭炮店長江中路7896裴然布業(yè)8187.5陵江煙酒店18570服飾1店長江中路作為銅陵最繁華的街道，租金價格為最貴。主要街道租金水平調(diào)主要街道租金水平調(diào)研研銅陵商鋪租金特征主要體現(xiàn)為三個方面：第

17、一，城市核心區(qū)域的高檔商鋪，租售價格均很高，鋪主大多為投資經(jīng)營者，這一類商街主要為長江中路、義安大道中段、淮河中路、銅冠商業(yè)廣場段、石城大道與北京中路交口為代表。這一區(qū)域商鋪最高租金可達到200元/平米/月以上。次級中心區(qū)商鋪租金水平在80-150元/平米/月。第二，城市核心區(qū)以外的中低檔商鋪，租售價格相對較低，鋪主多為居家經(jīng)營，購鋪及經(jīng)營主要是為了養(yǎng)家糊口，最低租金可低至15-30元/平米/月。第三，城市整體商業(yè)水平，以“長江路與人民交口”為中心高點，向四周遞減。核心區(qū)集中幾乎大部分商業(yè)資源，向周邊遞減的速度極快銅陵主要街道調(diào)研總銅陵主要街道調(diào)研總結(jié)結(jié) 商業(yè)市場調(diào)研商業(yè)市場調(diào)研p城市商業(yè)總體

18、特征調(diào)研p市區(qū)商業(yè)供應特征調(diào)研p主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研p商業(yè)個案調(diào)研1f:名品世界肯德基、國際名品、化妝品、黃金珠寶、名表眼鏡、箱包皮具、名品鞋類、煙酒茶2f：淑女空間時尚女裝、少淑女裝、休閑女裝、女士內(nèi)衣、女士配飾3f：知性花園職業(yè)女裝、時尚女裝、中老年裝、女士配飾、精品女褲、名品文胸、spa女士生活館4f：生活匯館男士正裝、商務休閑、西褲襯衣、運動地帶、青春休閑、牛仔服飾、羊毛羊絨、兒童世界、床上用品、男士配飾5f：娛樂美食館主題餐飲、特色餐飲、快樂電玩、飚歌ktvb1：國美電器、銅冠圖書音像城1-3f部分：華聯(lián)超市商業(yè)個案調(diào)研商業(yè)個案調(diào)研- -銅冠商業(yè)廣場銅冠商業(yè)廣場優(yōu)勢：1、作為銅陵單體規(guī)模

19、最大的商業(yè)廣場，加之有色集團強有力的資金、政府的強力支持，銅冠商業(yè)廣場有較大的發(fā)展?jié)摿Γ?、作為銅陵市場第一個的mall商業(yè)，餐飲娛樂等輔助業(yè)態(tài)配比較高，符合新時代消費者的綜合消費需求；3、采用只租不售的盈利模式，符合商業(yè)發(fā)展的需求；劣勢：1、雖然有國美電器和華聯(lián)兩個主力店，5樓有ktv、特色餐飲等次主力店，但在規(guī)劃上沒有充分考慮人流的共享；2、零售業(yè)態(tài)及品牌與銅陵市場的百貨無較大區(qū)別，無法形成自身的特色；商業(yè)個案調(diào)研商業(yè)個案調(diào)研- -銅冠商業(yè)廣銅冠商業(yè)廣場場一樓：黃金珠寶 化妝品 名煙名酒 精品男鞋 時尚女鞋 箱包皮具 手機數(shù)碼 進口手表 麥當勞二樓：精品女裝 淑女休閑 職業(yè)女裝 中老年裝

20、飾品三樓：精品男裝 商務男裝 西服休閑 襯衫領帶 男士精品 羊絨羊毛衫四樓：運動服鞋 時尚休閑服 精品內(nèi)衣 家居服五樓：床上用品 童裝童鞋 童車玩具 文體辦公 國產(chǎn)鐘表 工藝品家電：彩電 冰箱 空調(diào) 洗衣機 家影碟機 廚衛(wèi)小家電 電腦 電工電料一樓與二樓之間：合家福超市p合百位于銅陵核心地塊，作為銅陵較早經(jīng)營的百貨公司，是銅陵人購物的首選；p2008年的銷售收入預計將達到3.3億元，坪效達到了1萬元/平米；商業(yè)個案調(diào)研商業(yè)個案調(diào)研- -合百商廈合百商廈作為銅陵經(jīng)營狀況最好的百貨，我們用南京的金鷹作為比較。金鷹購物中心以2003年營業(yè)額7.9億元;2005年營業(yè)額16億;2006年營業(yè)額19億,營業(yè)面積近24000平方米為準。2003年 每平米坪效32917元 2005年 每平米坪效66667元 2006年 每平米坪效79167元合百商廈作為在三線城市銅陵，坪效達到10000元/平米，經(jīng)營狀況尚可，但也有較大的提升空間商業(yè)個案調(diào)研商業(yè)個案調(diào)研- -合百商廈合百商廈優(yōu)勢：1、銅陵商城作為銅陵最大的商業(yè)綜合體，同時有合