天津市某別墅項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)研究報(bào)告

1、天津市東麗天津市東麗 xxxx 家園項(xiàng)目家園項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)研究報(bào)告市場(chǎng)供應(yīng)研究報(bào)告第一部分、天津供應(yīng)市場(chǎng)研究第一部分、天津供應(yīng)市場(chǎng)研究 .3 3一、供應(yīng)調(diào)研背景及中原研究思路一、供應(yīng)調(diào)研背景及中原研究思路 .3 31、調(diào)研背景.32、調(diào)研目的.33、調(diào)研對(duì)象.3二、天津市土地市場(chǎng)供應(yīng)分析二、天津市土地市場(chǎng)供應(yīng)分析 .4 41、土地市場(chǎng)現(xiàn)狀.42、2002 年度土地供應(yīng)分析.6三、天津市房地產(chǎn)總體供應(yīng)情況三、天津市房地產(chǎn)總體供應(yīng)情況 .9 91、天津市房地產(chǎn)供應(yīng)總量.92、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況.113、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量.13四、天津市房產(chǎn)市場(chǎng)分析四、天津市房產(chǎn)市場(chǎng)分析 .15151、商品

2、房市場(chǎng)概述.152、市場(chǎng)情況分類評(píng)價(jià).17五、中高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)五、中高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng) .19191、總供應(yīng)量情況.192、銷售狀況.193、產(chǎn)品特點(diǎn).20第二部分、供應(yīng)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研分析第二部分、供應(yīng)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研分析 .2121一、調(diào)研說明一、調(diào)研說明 .21211.市場(chǎng)范圍.212、樣本的選擇.213、調(diào)研目的和分析方法.23二、高檔公寓項(xiàng)目分析二、高檔公寓項(xiàng)目分析 .23231、高檔公寓項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)價(jià).252、高檔公寓項(xiàng)目供應(yīng)量分析.263、高檔公寓項(xiàng)目產(chǎn)品分析.284、高檔公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格與銷售情況.445、項(xiàng)目形象與宣傳推廣.546、高檔公寓項(xiàng)目客群分析.54三、別墅項(xiàng)目分析三、別墅項(xiàng)目

3、分析 .55551、別墅項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)價(jià).562、別墅項(xiàng)目供應(yīng)量分析.583、別墅項(xiàng)目產(chǎn)品分析.614、別墅項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析.785、別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格與銷售.806、別墅項(xiàng)目形象與宣傳推廣.897、別墅項(xiàng)目客群分析.90第三部分、個(gè)案項(xiàng)目分析第三部分、個(gè)案項(xiàng)目分析 .9191一、個(gè)案項(xiàng)目的選擇一、個(gè)案項(xiàng)目的選擇 .9191二、個(gè)案項(xiàng)目分析二、個(gè)案項(xiàng)目分析 .91911、萬科花園新城三期美樹麗舍.912、半島藍(lán)灣.973、蒙地卡羅.104第四部分、結(jié)論第四部分、結(jié)論 .113113一、總體供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)一、總體供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu) .113113二、區(qū)域供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)二、區(qū)域供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu) .1

4、13113三、在售項(xiàng)目客戶特征三、在售項(xiàng)目客戶特征 .113113四、產(chǎn)品特征四、產(chǎn)品特征 .113113五、價(jià)格及銷售五、價(jià)格及銷售 .114114六、宣傳推廣六、宣傳推廣 .114114第一部分、天津供應(yīng)市場(chǎng)研究一、供應(yīng)調(diào)研背景及中原研究思路一、供應(yīng)調(diào)研背景及中原研究思路1 1、調(diào)研背景、調(diào)研背景天津中原根據(jù)貴司提供的有關(guān)地塊及項(xiàng)目的初步設(shè)想，經(jīng)與貴司分析與研究，確定了本次調(diào)研的目的、對(duì)象、內(nèi)容和方法。2 2、調(diào)研目的、調(diào)研目的本次調(diào)研的目的是通過對(duì)天津市土地市場(chǎng)供應(yīng)狀況、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、天津市商品房細(xì)分市場(chǎng)的研究、以及對(duì)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目及高品質(zhì)的公寓項(xiàng)目的供應(yīng)量、銷售量、價(jià)格及產(chǎn)品品質(zhì)

5、等方面進(jìn)行深入分析與研究，為本項(xiàng)目的最終市場(chǎng)定位提供有效依據(jù)。3 3、調(diào)研對(duì)象、調(diào)研對(duì)象本次調(diào)研的對(duì)象為市區(qū)、濱海新區(qū)和近郊的別墅和高檔公寓項(xiàng)目。二、天津市土地市場(chǎng)供應(yīng)分析二、天津市土地市場(chǎng)供應(yīng)分析1 1、土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、土地市場(chǎng)現(xiàn)狀2001 年全市出讓土地 380 宗，土地面積 619.65 萬平方米，收益 17.22 億元，有償使用面積占全市供地總量比重達(dá)到 58.03%。隨著我市危漏平房改造工程的提前完成，中心城區(qū)土地需求趨于穩(wěn)定。2001 年出讓土地 58 宗，出讓土地面積 126.24 萬平方米，政府收益 1.2 億元。中心城區(qū)出讓地塊以居住用地為主。工業(yè)、商業(yè)辦公、居住用地分別為 1

6、0.35 萬、9.19 萬和 106.7 萬平方米，分別占中心城區(qū)出讓總面積的 8.21%、7.27%和 84.52%。1.11.1 土地供應(yīng)土地供應(yīng)量量1996-2001 年全市土地出讓情況 年份年份數(shù)量數(shù)量199619961997199719981998199919992000200020012001累計(jì)累計(jì)出讓幅數(shù)（幅）出讓幅數(shù)（幅）2032953832943363801891土地面積（萬平方米）土地面積（萬平方米）378.83710.45929.43428.67581.82619.653648.851996-2001 年全市土地出讓數(shù)量示意圖 1996-2001 年中心城區(qū)土地出讓情況

7、 年份年份數(shù)量數(shù)量 199619961997199719981998199919992000200020012001累計(jì)累計(jì)出讓幅數(shù)（幅）出讓幅數(shù)（幅）426785586358373土地面積（萬平方米）土地面積（萬平方米）36.3478.91180.164.49180.26126.24666.341996-2001 年全市中心城區(qū)土地出讓數(shù)量示意圖1.21.2 出讓數(shù)量變動(dòng)原因：出讓數(shù)量變動(dòng)原因：97、98 年正逢 5-7 年危改拆遷高峰期，全市土地出讓和中心城區(qū)土地出讓激增，98 年中心城區(qū)土地出讓量相當(dāng)于 1997 年的 2.3 倍。2000 年受全國大盤開發(fā)的影響，尤其是萬科在東麗湖成功

8、收購 4000 畝規(guī)劃用地，各大開發(fā)企業(yè)再一次大規(guī)模擴(kuò)張，成片獲取中心城區(qū)土地，如中體產(chǎn)業(yè)投資的“奧林匹克花園” ，順馳集團(tuán)投資的“太陽城” ，天房集團(tuán)投資的“瑞江花園”等使得當(dāng)年土地交易量暴漲，相當(dāng)于 1999 年供應(yīng)量的 3 倍。從整個(gè)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，目前天津市居民平均居住面積只有 9.6 平方米，低于全國 20 平方米的平均水平，天津市居民住房需求潛力有很大空間，住宅市場(chǎng)仍會(huì)保持向上的勢(shì)頭，也必將帶動(dòng)土地市場(chǎng)的成交，從而引起土地供應(yīng)量的上漲。2 2、20022002 年度土地供應(yīng)年度土地供應(yīng)分析分析2.12.1 土地供應(yīng)量土地供應(yīng)量根據(jù)政府部門計(jì)劃，2002 年供地總量控制在 450

9、 公頃以內(nèi)，其中商品房用地 135 公頃，占計(jì)劃的 30%，危改、安居用地 315 公頃，占計(jì)劃的 70%。 可供地塊范圍：危改用地將嚴(yán)格控制在市政府 94 年確定的 164 片危改大片內(nèi)，安居用地控制在政府確定的梅江、西橫堤居住區(qū)內(nèi)，并實(shí)行總量控制。另篩選 35 幅 404 公頃土地，作為近期可供開發(fā)商品房的用地。2002 年外環(huán)線內(nèi)居住建設(shè)土地（危改部分）供應(yīng)量區(qū)區(qū) 域域和平區(qū)和平區(qū)河北區(qū)河北區(qū)河?xùn)|區(qū)河?xùn)|區(qū)南開區(qū)南開區(qū)河西區(qū)河西區(qū)紅橋區(qū)紅橋區(qū)合合 計(jì)計(jì)土地面積（萬平方土地面積（萬平方米米22.2799.65112.4147.2418.46232.14532.172002 年外環(huán)線內(nèi)居住建設(shè)

10、用地計(jì)劃（安居部分）供應(yīng)量地塊名稱地塊名稱梅江居住區(qū)梅江居住區(qū)雙林居住區(qū)雙林居住區(qū)西橫堤居住區(qū)西橫堤居住區(qū)合計(jì)合計(jì)土地面積（萬平方米）土地面積（萬平方米）801631744172002 年外環(huán)線內(nèi)居住建設(shè)用地報(bào)件計(jì)劃（商品房部分）量區(qū)區(qū) 域域和平和平河西河西河北河北南開南開河?xùn)|河?xùn)|紅橋紅橋北辰北辰西青西青東麗東麗合計(jì)合計(jì)土地面積土地面積（萬平方米）（萬平方米）2.4186.4347.430.7452.465.5616.755.227403.912.22.2 潛在土地供應(yīng)潛在土地供應(yīng)2002 年天津市土地市場(chǎng)發(fā)展有著巨大的潛力。從外部環(huán)境來看，天津地處環(huán)渤海地區(qū)的中心，毗鄰首都北京，擁有我國北方

11、最大的綜合性貿(mào)易港口，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。特別是北京成功申辦 2008 年奧運(yùn)會(huì)，將在近幾年對(duì)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生推動(dòng)作用，給天津帶來巨大的市場(chǎng)空間。從內(nèi)部條件來看，近年來天津市加大了基礎(chǔ)設(shè)施投入，城市環(huán)境明顯改善，城市功能進(jìn)一步提高，城市經(jīng)濟(jì)步入快速發(fā)展軌道，土地價(jià)值穩(wěn)步提高。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)看，外環(huán)線范圍內(nèi)還有大量的土地可供開發(fā)利用，如王蘭莊，侯臺(tái)，西橫堤，瑞景，北辰，張貴莊，雙林，西青區(qū)楊柳青高爾夫球場(chǎng)附近，北辰區(qū)紅光農(nóng)場(chǎng)，小淀地區(qū)，東麗區(qū)東麗湖，津南區(qū)雙港，團(tuán)泊洼，大港大學(xué)城，天津開發(fā)區(qū)、寶坻京沈高速沿線，武清楊村、逸仙科技園等地區(qū)，這些地塊也是天津開發(fā)商看好并

12、愿意投資的地區(qū)。 長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿薮?。根?jù)天津市 1996-2010 年土地規(guī)劃，天津城市土地利用情況將會(huì)有很大的發(fā)展，天津中心城市建設(shè)用地平衡表用地類別用地類別面積面積( (平方公里平方公里) )占城市建設(shè)用地比重占城市建設(shè)用地比重(%)(%) 人均用地面積人均用地面積( (平方米平方米/ /人人) ) 現(xiàn)狀現(xiàn)狀規(guī)劃規(guī)劃現(xiàn)狀現(xiàn)狀規(guī)劃規(guī)劃現(xiàn)狀現(xiàn)狀規(guī)劃規(guī)劃居住用地居住用地96.4146.624.226.42022.2公共設(shè)施用地公共設(shè)施用地36.460.39.110.97.59.1商業(yè)金融用地商業(yè)金融用地7.715.41.92.81.62.3城市居住用地規(guī)劃指標(biāo)平方米/人用地類別用地類別20002

13、000 年年20102010 年年居住用地居住用地20.0-23.022.0-25.0住宅用地住宅用地10.4-11.511.0-12.2其中其中公共服務(wù)設(shè)施用地公共服務(wù)設(shè)施用地5.3-6.05.5-6.52.32.3 土地供應(yīng)特征土地供應(yīng)特征從土地市場(chǎng)發(fā)展來看，2002 年 18 月天津市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：土地價(jià)格穩(wěn)中有升2002 年上半年，天津市分別調(diào)整了天津市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和天津市普通住宅用地樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使中心城區(qū)綜合評(píng)估地價(jià)水平提高了 30%。隨著天津經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境水平的提高，天津市土地價(jià)格水平穩(wěn)步上升。交易公開化、規(guī)范化按照國土資源部 11 號(hào)令200

14、2規(guī)定，從 2002 年 7 月 1 日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。為此，天津進(jìn)一步明確了土地交易中心的工作職能，加大了土地出讓市場(chǎng)化的力度，從 2002 年下半年逐步開始加大土地拍賣的數(shù)量，而天津開發(fā)區(qū)自 2000 年起，已經(jīng)全部土地實(shí)現(xiàn)公開拍賣。擴(kuò)大了土地有償使用范圍成片危漏房屋改造和經(jīng)濟(jì)適用房(安居)項(xiàng)目納入有償供地范圍，按 50%繳納土地出讓金。商貿(mào)公建建設(shè)用地有所增加天津市出臺(tái)了支持大型商貿(mào)公建項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)用地的優(yōu)惠措施：即大型商貿(mào)等公建項(xiàng)目在辦理土地出讓手續(xù)時(shí)，土地出讓金參考普通商品房樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取。這一措施對(duì)天津市大型商貿(mào)公

15、建建設(shè)起到較大推動(dòng)作用，有效地提高中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能和環(huán)境品位。2002 年下半年就有 6 家國際知名商貿(mào)企業(yè)投資于天津，如沃爾瑪?shù)?。房地產(chǎn)企業(yè)加大了前期投入天津市今年 1-6 月共出讓土地面積 185.5 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) 1.1 倍。完成土地開發(fā)面積 168.1 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) 54%。這主要是一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)增加了土地儲(chǔ)備和土地開發(fā)投入，其中塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)公司和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)有限公司各購置土地 30 萬平方米、大港區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司和開發(fā)區(qū)浩達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各購置土地 8 萬平方米、塘沽區(qū)宏達(dá)實(shí)業(yè)開發(fā)公司購置土地 6 萬平方米、開發(fā)區(qū)永泰房

16、地產(chǎn)開發(fā)公司購置土地 5 萬平方米，僅上述 6 家企業(yè)共購置土地 87 萬平方米，占本年全部購置面積的 46.9%。前期投入的增加表明開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展前景依然看好，也為我市房地產(chǎn)的發(fā)展積蓄了后勁。三、天津市房地產(chǎn)三、天津市房地產(chǎn)總體供應(yīng)情況總體供應(yīng)情況2001 年天津市全部商品房供應(yīng)量（含期房）1809.04 萬平米；總投資額 161.27 億元，其中住宅投資 96.4 億元；銷售量達(dá) 660 萬平米。1 1、天津市房地產(chǎn)供應(yīng)總量、天津市房地產(chǎn)供應(yīng)總量1.11.1 天津市歷年房地產(chǎn)開發(fā)總量天津市歷年房地產(chǎn)開發(fā)總量19962001 年天津市房地產(chǎn)工程開工量逐年增加。2002 年 16 月各開發(fā)

17、企業(yè)完成投資和開工數(shù)量均好于去年同期；住宅新開工面積達(dá) 366 萬平方米，比去年同期增長(zhǎng) 26 萬平方米，竣工 235 萬平方米，施工面積達(dá) 1277 萬平方米。時(shí)間時(shí)間項(xiàng)目項(xiàng)目住宅住宅非住宅房屋非住宅房屋共計(jì)共計(jì)新開工面積新開工面積236.7358.24294.97施工面積施工面積712.36275.90988.2619961996竣工面積竣工面積318.5048.09366.59新開工面積新開工面積327.1738.02365.19施工面積施工面積773.92342.811116.7319971997竣工面積竣工面積254.3945.24299.63新開工面積新開工面積517.8989.6

18、1607.50施工面積施工面積1093.69286.081379.7719981998竣工面積竣工面積357.1771.57428.74新開工面積新開工面積446.0451.25497.29施工面積施工面積1274.32322.351596.6719991999竣工面積竣工面積431.1223.69454.81新開工面積新開工面積567.8450.02617.86施工面積施工面積1582.15200.851783.0020002000竣工面積竣工面積532.6350.88583.51新開工面積新開工面積506.2463.10569.34施工面積施工面積1590.62272.861863.482

19、0012001竣工面積竣工面積626.6363.85690.48新開工面積新開工面積600600.00施工面積施工面積16002001800.0020022002（計(jì)劃）（計(jì)劃）竣工面積竣工面積63050680.001996-2001 天津市房地產(chǎn)開發(fā)工程量簡(jiǎn)表1.21.2 歷年房產(chǎn)銷售市場(chǎng)新增供應(yīng)歷年房產(chǎn)銷售市場(chǎng)新增供應(yīng)量量按天津每年新批商品房銷售許可證所公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，98 年以來，天津商品房新增供應(yīng)量逐年遞減。主要原因是，隨著大規(guī)模危改任務(wù)的基本完成，房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)開始由中心城區(qū)向外轉(zhuǎn)移，市中心區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，房產(chǎn)開發(fā)量減少。但城郊土地供應(yīng)量雖大，但多數(shù)配套不足目前市場(chǎng)認(rèn)同度一般

20、，很多開發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎，開發(fā)力度有限。1.31.3 天津各區(qū)天津各區(qū) 20012001 年房產(chǎn)供應(yīng)量年房產(chǎn)供應(yīng)量備注：按銷售許可證統(tǒng)計(jì)。資料來源：天津房管局，建委2 2、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況1996-2001 年天津市房地產(chǎn)景氣狀況趨勢(shì)圖房地產(chǎn)景氣指數(shù)是測(cè)量房地產(chǎn)景氣度的綜合指數(shù)。從上圖可以看出，本市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)完整地走過了兩個(gè)周期?，F(xiàn)正處在第三周期的復(fù)蘇期。199l 年 1 月至 1995 年 7 月為天津房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)景氣周期。至 94 年 1 月升至歷史最高點(diǎn) 123.96 點(diǎn)。1995 年 8 月至 1 997 年 2 月為第二經(jīng)濟(jì)周期。97 年 3 月至今

21、年 1 月景氣線運(yùn)行走勢(shì)平穩(wěn)。1998-2001 天津市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)2001 年房屋銷售價(jià)格一反前兩年持續(xù)下跌的勢(shì)頭，總體水平止跌回升，較上年上漲1.2%。從不同類型的房屋銷售價(jià)格變動(dòng)看，商品房?jī)r(jià)格上漲 1.9%，漲幅較大。其中，中等價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅價(jià)格，分別上漲 3.9%、1.7%。豪華住宅價(jià)格下降了 1.7%，雖然仍處于下降態(tài)勢(shì)，但降幅比上年減少 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。影響 2001 年天津市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主要因素有兩點(diǎn)：首先，居民住房需求增加，是推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲的主要原因。受多種因素的共同影響，幾年來天津市居民住房需求上升，第一，居民人均可支配收入呈增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，住房需求已從

22、安置型向改善型過渡。第二，住房貨幣分配力度進(jìn)一步加大，各種房屋交易成本有所下降。第三，住房信貸規(guī)模的擴(kuò)大為居民購房提供了更多的資金支持。2001 年不同種類的住房貸款金額已占商品房成交金額的 438%，貸款面積占全市商品房的 753%。第四，住房二級(jí)市場(chǎng)逐步放開，啟動(dòng)了存量住房交易市場(chǎng)，居民購房能力的提高，擴(kuò)大了市場(chǎng)的有效需求。其次城市綜合治理帶動(dòng)了部分商品房?jī)r(jià)格上漲。 從 1997 年以來天津市開展了為期三年的大規(guī)模的城市綜合治理工程，其中市容景觀道路改造建設(shè)及市內(nèi)河道的整治等城市綜合治理行為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很大影響。2002 年天津市房地產(chǎn)價(jià)格在平穩(wěn)中略有上漲。今年隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中見暖

23、，商品房銷售市場(chǎng)活躍，但由于受到商品房供過于求和居民購買力有限等因素的影響，商品房?jī)r(jià)格沒有大幅上升，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)價(jià)格總水平將在平穩(wěn)中略有上漲。2002 年 1-9 月份，房屋銷售價(jià)格約為 2565 元/平方米，同比去年增長(zhǎng) 2.9%。從居民收入、消費(fèi)需求的角度來看，在住房市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅仍是大多數(shù)人的選購目標(biāo)，銷勢(shì)將繼續(xù)看好，價(jià)位在 3000 元左右、地段、房型較好的商品房的銷售有所增加。3 3、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量量1998-2001 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)總銷售量1998-2001 年天津市商品房銷售量表1998199819991999200020002001

24、2001區(qū)域區(qū)域銷售面積銷售面積（萬（萬）比例比例（% %）銷售面積銷售面積（萬（萬）比例比例（% %）銷售面積銷售面積（萬（萬）比例比例（% %）銷售面積銷售面積（萬（萬）比例比例（% %）和平區(qū)和平區(qū)11.273%15.984%20.793%16.32%河西區(qū)河西區(qū)51.4415%57.0715%84.2513%94.9414%河?xùn)|區(qū)河?xùn)|區(qū)68.8720%69.5118%93.6615%84.0813%河北區(qū)河北區(qū)35.6811%35.579%110.6718%109.6717%南開區(qū)南開區(qū)72.4922%83.7222%73.6812%97.3415%紅橋區(qū)紅橋區(qū)33.410%54.64

25、14%105.217%103.3616%環(huán)城四區(qū)環(huán)城四區(qū)23.937%30.628%82.613%71.7111%其他區(qū)縣其他區(qū)縣39.1912%34.979%59.129%82.6113%合合 計(jì)計(jì)336.27100%382.08100%629.97100%660.01100%1998-2001 年天津市各區(qū)商品房銷售量天津市 1998 年2001 年商品房交易量逐年遞增，尤其 2000 年全市共銷售商品房 630萬平方米，與 1999 年相比增長(zhǎng) 90%。2002 年 1-9 月各區(qū)銷售量匯總天津市 2002 年計(jì)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售 700 萬建筑平方米，今年 1-9 月實(shí)際銷售累計(jì)39

26、4 萬建筑平方米，比去年同期減少 14 個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)交易額 111 億元，比去年同比增長(zhǎng)16 個(gè)百分點(diǎn)。按此推算，下半年若無大的利好或不利因素出現(xiàn)，全年天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售約為 600 萬建筑平方米。四、天津市房產(chǎn)市場(chǎng)四、天津市房產(chǎn)市場(chǎng)分析分析1 1、商品房市場(chǎng)概述、商品房市場(chǎng)概述1.11.1 市場(chǎng)變動(dòng)加劇市場(chǎng)變動(dòng)加劇 今年上半年天津商品房銷售市場(chǎng)在經(jīng)過年初的一段下滑后，從 4 月開始平穩(wěn)，此后便迅速走出低谷， 5-9 月份平均月成交商品房都在 50 萬平方米以上，保持良好的銷售勢(shì)頭。1-9 月份全市商品房銷售量達(dá) 394 萬平米。項(xiàng)目項(xiàng)目計(jì)劃計(jì)劃1-61-6 月完成月完成1-91-9 月完

27、成月完成全市商品房銷售面積（萬全市商品房銷售面積（萬）700 259.67394.43銷售額（億元）銷售額（億元）170 66.4101.76 價(jià)格（元價(jià)格（元/）243025572580 1.21.2 銷售推廣銷售推廣概念炒作日趨成熟概念炒作日趨成熟水景、生態(tài)、運(yùn)動(dòng)、大盤、人本主義等多樣化的主題開始進(jìn)入天津商品房的推廣宣傳。翠水園、芳水園、香水園等項(xiàng)目的開盤上市，使得原本就倍受全社會(huì)關(guān)注梅江水景居住區(qū)，更加成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)；運(yùn)動(dòng)、健康主題的奧林匹克花園，在今年兩季房交會(huì)上風(fēng)光無限，賺足了人們的眼球；一夜之間布滿全市大街小巷的順馳太陽城項(xiàng)目廣告，告訴人們建筑承載生活即是人本主義新的代名詞。知名項(xiàng)

28、目推廣主題項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目推廣主題項(xiàng)目推廣主題順馳太陽城順馳太陽城建筑承載生活方式奧林匹克花園奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)就在家門口新世界花園新世界花園國際級(jí)水景園林、加州南部秀麗風(fēng)景1.31.3 區(qū)域熱點(diǎn)依舊區(qū)域熱點(diǎn)依舊河西區(qū)歷年來一直是天津住宅市場(chǎng)的翹楚，今年借助梅江、梅江南居住區(qū)以及海河大橋、南半環(huán)、地鐵一號(hào)線等眾多素材的影響，加之各個(gè)發(fā)展商推波助瀾，針對(duì)各自項(xiàng)目的大力推廣，使得河西區(qū)在開盤項(xiàng)目數(shù)和新供應(yīng)面積上，雙雙高于其他區(qū)域，依舊成為供需市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。天津市 2002 年 1-9 月市內(nèi)六區(qū)新盤數(shù)量分布2002 年 1-9 月天津市新盤供應(yīng)量（單位：萬平方米） 今年 1-9 月新開盤項(xiàng)目仍

29、集中在河西、河北和河?xùn)|三個(gè)區(qū)，總供應(yīng)量為 422.2 萬建筑平方米，以中小規(guī)模項(xiàng)目為主。河西區(qū)一直是我市房地產(chǎn)發(fā)展較好的區(qū)域，在人文環(huán)境及道路交通等方面有一定的優(yōu)勢(shì)，1-9 月總供應(yīng)建筑面積達(dá)到 122.6 萬建筑平方米，共有 22個(gè)新開盤項(xiàng)目。和平區(qū)為我市中心區(qū)域，土地資源稀缺，很難形成大規(guī)模開發(fā)，共有 2 各項(xiàng)目亮相，總供應(yīng)面積達(dá)到 16 萬平方米，其中包括眾人關(guān)注的天津新世界花園和沉寂多年的鑫東國際公寓再度登場(chǎng)。河北區(qū)是我市危改的重點(diǎn)區(qū)域，共有新盤 15 個(gè)，總建筑面積達(dá)到 105.2 萬建筑平方米。 河?xùn)|區(qū)共有 12 個(gè)項(xiàng)目開盤，總供應(yīng)建筑面積達(dá)到 81.4 萬平方米，其中順馳發(fā)展公司

30、開發(fā)的“太陽城”大盤項(xiàng)目粉墨登場(chǎng)對(duì)帶動(dòng)河?xùn)|區(qū)及該項(xiàng)目周邊地區(qū)樓市將起到良好的推動(dòng)作用。南開區(qū)是我市人口最多的一個(gè)區(qū)，也是商品房項(xiàng)目最多的一個(gè)區(qū)，但 1-9 月只有 7 個(gè)新項(xiàng)目，較為眾人關(guān)注的是祿達(dá)花園、瑞麗園和凱立欣園等，總供應(yīng)建筑面積也只有 44 萬平方米。2 2、市場(chǎng)情況分類評(píng)價(jià)、市場(chǎng)情況分類評(píng)價(jià)2.12.1 一般商品房一般商品房市場(chǎng)市場(chǎng)天津市一般商品房多為 6-7 層磚混住宅，開發(fā)總量雖很大，但單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模一般較小，售價(jià)在 10003000 元/平米。但近年來開始有大盤項(xiàng)目出現(xiàn)，這預(yù)示著我市房地產(chǎn)開發(fā)商在資金運(yùn)作和操盤能力等多方面有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，如雙林居住區(qū)、華苑新城等的開發(fā)，已經(jīng)提高

31、了小區(qū)的建設(shè)水平，社區(qū)配套比較齊全，物業(yè)管理水準(zhǔn)有所進(jìn)步。 2.22.2 中高檔公寓供應(yīng)情況中高檔公寓供應(yīng)情況1999 年天津市商品房市場(chǎng)中高檔公寓上市達(dá)到 63.9 萬建筑平方米，2000 年供應(yīng)量減少到 55.4 萬建筑平方米，2001 年天津商品房市場(chǎng)新投入運(yùn)營(yíng)的中高檔公寓建筑面積只有39 萬平方米，預(yù)計(jì)今年中高檔公寓供應(yīng)量仍會(huì)減少。今年新增公寓項(xiàng)目主要集中在和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)等繁華地區(qū)以及天津?yàn)I海新區(qū)，使原本競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)面臨更大的壓力，在中高檔公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)確把握市場(chǎng)定位和發(fā)展趨勢(shì)，引入超前的設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)理念，全力打造引領(lǐng)時(shí)尚的高尚社區(qū)，并推出綠色健康

32、、生態(tài)環(huán)保、智能化等具有鮮明特色的社區(qū)主題吸引消費(fèi)者，因此，近幾年陸續(xù)上市投入運(yùn)營(yíng)的中高檔公寓以其鮮明的個(gè)性成為市場(chǎng)的新賣點(diǎn)，項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)頗佳，如森淼清華園、藍(lán)水假期、名仕達(dá)等。1999 年2001 年中高檔公寓市場(chǎng)供應(yīng)量2.32.3 別墅住宅供應(yīng)情況別墅住宅供應(yīng)情況截止 2001 年底，天津市累計(jì)開發(fā)并投入運(yùn)營(yíng)的別墅為 2324 幢，建筑面積 810113 平方米，其中 2001 年新投入運(yùn)營(yíng)的別墅為 278 幢，建筑面積 175316 平方米。經(jīng)過近年的開發(fā)，天津市的別墅建設(shè)區(qū)域已由中心城區(qū)和天津開發(fā)區(qū)開始向城鄉(xiāng)結(jié)合部及其它地區(qū)發(fā)展，別墅類型也由過去的獨(dú)體式向更加經(jīng)濟(jì)適用的聯(lián)排別墅發(fā)展。天

33、津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近幾年別墅建設(shè)發(fā)展迅速，2001 年開發(fā)區(qū)上市別墅的建筑面積占全市當(dāng)年上市總量的 61.9%。別墅售價(jià)大多在每平方米 30005000 元之間，基本屬于經(jīng)濟(jì)型別墅，經(jīng)營(yíng)狀況良好。并深受購房客戶的青睞，如萬科花園新城的透天別墅銷售率達(dá) 90%。1999 年2001 年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量五、中高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)五、中高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)1 1、總供應(yīng)量情況、總供應(yīng)量情況 近年來，天津市中高檔商品房市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展迅猛，集中上市數(shù)量較大。以立達(dá)公寓、福泰溫泉公寓等為代表的早期項(xiàng)目，由于適應(yīng)市場(chǎng)需求捷足先登，經(jīng)營(yíng)情況較好。2001 年天津市中高檔商品房市場(chǎng)供應(yīng)量約為 322 萬建筑平方米，其中均價(jià)在

34、 3000 元/5000 元/的中高檔商品房供應(yīng)量約為 279 萬建筑平方米，均價(jià)在 5000 元/以上的高檔商品房供應(yīng)量約為 37 萬建筑平方米。2 2、銷售狀況、銷售狀況2002 年 1-9 月均價(jià) 3000 元/5000 元/商品房銷售情況天津市 2002 年 1-9 月均價(jià) 5000 元/以上商品房銷售情況從上兩圖可以看出，我市中高檔住宅主要集中在和平、河西和南開區(qū)，今年 1-9 月份這三個(gè)區(qū)的中高檔住宅銷售總量占全市中高檔商品房銷售總量 68%,銷售額也占總成交額的68%。3 3、產(chǎn)品特點(diǎn)、產(chǎn)品特點(diǎn)天津市中高檔住宅主要集中在和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)，建筑形式多為高層、小高層，多層建筑。

35、著名項(xiàng)目如泰達(dá)園為小高層住宅區(qū)，位于河西區(qū)中心地帶，面臨人民公園，交通、配套、環(huán)境條件優(yōu)良，戶型以 100-150 平米/套為主，開發(fā)商為國有的開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)下屬房產(chǎn)公司，服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)，物業(yè)管理水平較高，售價(jià)自一期的 3500 元/平米逐步提升至目前三期的 4500 元/平米，局部景觀房甚至突破 5000 元/平米，品牌形象良好。在河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)局部地區(qū)也有一些此類住宅區(qū)，如大通花園、戀日風(fēng)景等，售價(jià)在 3000 元/平米左右，建筑形式主要為多層住宅區(qū)，規(guī)劃、配套比臨近小區(qū)優(yōu)秀，服務(wù)稍好，適合當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)住人群的的需要。第二部分、供應(yīng)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研分析第二部分、供應(yīng)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研分析一、調(diào)研一、調(diào)研說明

36、說明1.1.市場(chǎng)市場(chǎng)范圍范圍鑒于本案的物業(yè)性質(zhì)（以高檔別墅住宅為主）和其地理位置（東麗區(qū)貫莊天津國際溫泉高爾夫俱樂部旁） ，我們本次區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研覆蓋了市內(nèi)六區(qū)、濱海新區(qū)和近郊區(qū)域，調(diào)研的對(duì)象確定為此區(qū)域內(nèi)在建和入住的 5000 元/平米以上的公寓項(xiàng)目和獨(dú)體、雙拼、townhouse 別墅項(xiàng)目。由于天津各區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格差異較大，為切實(shí)體現(xiàn)高檔住宅的整體特點(diǎn)，我們也選取了一些售價(jià)雖不足 5000 元/平米，但綜合素質(zhì)很高的物業(yè)做為研究對(duì)象。由于本案為高端住宅產(chǎn)品，其市場(chǎng)需求容量有限，因此我們針對(duì)天津市場(chǎng)高端住宅商品的分布狀況和對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)威脅程度，將市場(chǎng)劃分為濱海新區(qū)、市區(qū)和近郊三個(gè)區(qū)域，其中濱海新

37、區(qū)包括塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)，市區(qū)為外環(huán)線以內(nèi)的六區(qū)，近郊為外環(huán)線以外的地區(qū)，以東麗區(qū)為主。2 2、樣本的選擇、樣本的選擇按照調(diào)研前與貴司協(xié)商確認(rèn)的調(diào)研目標(biāo)范圍，我們?cè)谝陨辖缍ǖ娜齻€(gè)區(qū)域中進(jìn)行了全部在建在售的高端項(xiàng)目的調(diào)研，調(diào)研項(xiàng)目為 50 個(gè)，其中重點(diǎn)項(xiàng)目 3 個(gè)（個(gè)案均為別墅項(xiàng)目，將詳述成本構(gòu)成） ，次重點(diǎn)項(xiàng)目 20 個(gè)，一般項(xiàng)目 20 個(gè)，潛在項(xiàng)目 7 個(gè)。項(xiàng)目清單分析分析級(jí)別級(jí)別類別類別分區(qū)分區(qū)物業(yè)名稱物業(yè)名稱重點(diǎn)重點(diǎn)次重點(diǎn)次重點(diǎn)一般一般潛在潛在太平洋村別墅區(qū)御景園邸陽光新干線(別墅）恬園別墅濱海濱海新區(qū)新區(qū)米蘭國際珠江北國溫泉城美樹麗舍別墅別墅（2828 例）例）近郊近郊海遠(yuǎn)別墅萬科

38、東麗湖香港花園玫瑰莊園蒙地卡羅香港路國際村順馳太陽城萬隆第六大道紅頂花園明家莊園藍(lán)水假期（別墅）泉隆國際公寓城市別墅半島藍(lán)灣芳水園（聯(lián)排別墅)梅江南銘仁別墅百合苑別墅凱祥花園別墅長(zhǎng)實(shí)別墅市區(qū)市區(qū)仁愛濠景莊園濱海龍都萊茵春天華納豪園領(lǐng)先華翠洋房格林園濱海濱海新區(qū)新區(qū)泰達(dá)芳林園泰達(dá)國際公寓東海岸國際花園寧發(fā)陽光公寓萬德花園翠薇園立達(dá)公寓天嬌源陽光 100天津奧林匹克花園羅馬花園萬順溫泉花園泰達(dá)園天嬌園國通大廈公寓公寓（2222 例）例）市區(qū)市區(qū)森淼清華園新世界花園3 3、調(diào)研目的和分析方法、調(diào)研目的和分析方法通過對(duì)在建在售的高檔別墅項(xiàng)目和高檔公寓項(xiàng)目調(diào)研取得的詳細(xì)資料，從供應(yīng)量、產(chǎn)品、價(jià)格和銷售等

39、方面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行縱向分析，了解“天津市高端住宅市場(chǎng)是什么樣”：天津市高端住宅市場(chǎng)的總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。天津市高端住宅市場(chǎng)中住宅產(chǎn)品特征。天津市高端住宅市場(chǎng)產(chǎn)品有什么樣的設(shè)施及配套。天津市高端住宅市場(chǎng)總體銷售情況如何。在了解了市場(chǎng)的基本情況之后，再針對(duì)高檔別墅和高檔公寓的項(xiàng)目的各項(xiàng)物業(yè)要素，如區(qū)位特點(diǎn)、供應(yīng)量、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、價(jià)格等諸多因素對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“天津市高端住宅市場(chǎng)為什么這樣”和分析“天津市高端住宅市場(chǎng)以后會(huì)怎樣” ，為本項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，并最終確定市場(chǎng)定位奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、高檔公寓項(xiàng)目分析二、高檔公寓

40、項(xiàng)目分析本次調(diào)研高檔公寓項(xiàng)目共 22 例，市區(qū) 16 例，濱海新區(qū) 6 例。濱海新區(qū)項(xiàng)目中次重點(diǎn)項(xiàng)目 1 例，一般項(xiàng)目 5 例；市區(qū)高檔公寓項(xiàng)目包括次重點(diǎn)項(xiàng)目 8 例，一般項(xiàng)目 6 例，潛在供應(yīng)項(xiàng)目 2 例，物業(yè)明細(xì)參見下表。這些高檔公寓項(xiàng)目中市區(qū)項(xiàng)目分布位置多數(shù)位于和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)；濱海項(xiàng)目多位于開發(fā)區(qū)，上述地區(qū)已經(jīng)在客戶中形成中高檔住宅的心理定位。高檔公寓物業(yè)項(xiàng)目明細(xì)分區(qū)分區(qū)物業(yè)名稱物業(yè)名稱物業(yè)位置物業(yè)位置區(qū)位區(qū)位發(fā)展商發(fā)展商濱海龍都塘沽區(qū)新胡路與上海道交口塘沽兆豐/北方房地產(chǎn)，瀾馳置業(yè)萊茵春天開發(fā)區(qū)車站北路塘沽順馳集團(tuán)華納豪園華納高爾夫俱樂部北側(cè)開發(fā)區(qū)天津漢周房地產(chǎn)建設(shè)公司領(lǐng)先華翠

41、洋房津塘公路 29 號(hào)開發(fā)區(qū)領(lǐng)先集團(tuán) 新誠基置業(yè)格林園開發(fā)區(qū)第一大街 34 號(hào)開發(fā)區(qū)天津頂雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濱海濱海新區(qū)新區(qū)泰達(dá)芳林園天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第三大街與南海路交口開發(fā)區(qū)天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)公司泰達(dá)國際公寓南開區(qū)復(fù)康路 9 號(hào)南開 泰達(dá)國際酒店集團(tuán)有限公司東海岸國際花園士英路南開三聯(lián)投資集團(tuán)公司寧發(fā)陽光公寓南開區(qū)士英路南開寧發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司萬德花園南開區(qū)南京路與衛(wèi)津路交口南開華升房地產(chǎn)公司翠薇園南開區(qū)水上公園北路南開大安房產(chǎn)立達(dá)公寓南開區(qū)士英路南開天津立達(dá)實(shí)業(yè)公司天嬌源南開區(qū)水上公園路南開天津浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陽光 100南開區(qū)華苑南開北京陽光 100 公司天津奧林匹克花園天津紅

42、橋區(qū)丁字沽三號(hào)路延長(zhǎng)路紅橋天津奧林匹克花園置業(yè)投資公司羅馬花園河西區(qū)友誼北路河西天津翔達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司萬順溫泉花園樂園道于黃埔路交口河西萬順置業(yè)泰達(dá)園永安道與汕頭路交口河西天津開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)天嬌園干部俱樂部?jī)?nèi)河西天津浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司國通大廈浦口道與南京路交口河西 天津國通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司森淼清華園和平區(qū)云南路與貴州路交口和平鑫森置業(yè)市區(qū)市區(qū)新世界花園和平區(qū)福安大街與慎益大街交口和平新世界中國地產(chǎn)有限公司1 1、高檔公寓項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)、高檔公寓項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)我們針對(duì)高檔公寓項(xiàng)目的各項(xiàng)物業(yè)要素逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對(duì)比分析，為了準(zhǔn)確地反映高檔公寓項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，我們應(yīng)用了中原公司住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)

43、評(píng)測(cè)系統(tǒng)，為本案高檔公寓市場(chǎng)建立了新的數(shù)學(xué)模型，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目、次重點(diǎn)和一般項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評(píng)定。本系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過分析論證確定高檔公寓綜合品質(zhì)的 5 個(gè)相互獨(dú)立的要素，用層次分析法（ahp）確定其權(quán)重，運(yùn)用德爾菲法對(duì)各項(xiàng)目 5 項(xiàng)要素綜合評(píng)定打分，最終得出高檔公寓各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。各要素權(quán)重及各項(xiàng)目最終綜合指標(biāo)如下：高檔公寓各評(píng)價(jià)要素權(quán)重值綜合服務(wù)10%硬件設(shè)備17%規(guī)劃設(shè)計(jì)23%樓型戶型24%外部因素26%各公寓項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)定分區(qū)分區(qū)物業(yè)名稱物業(yè)名稱外部因素外部因素 樓型和戶型樓型和戶型 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 硬件設(shè)施硬件設(shè)施服務(wù)服務(wù)綜合指標(biāo)綜合指標(biāo)泰達(dá)國際公寓54.54.

44、5559595森淼清華園544.54.548989立達(dá)公寓4.5444.54.58585天嬌園544448585萬順溫泉花園543.543.58282羅馬花園444448080新世界花園444448080翠薇園4.53.543.547979泰達(dá)園43.53.544.57676天津奧林匹克花園2.544.53.54.57474寧發(fā)陽光公寓4.53.533.537272東海岸國際花園4.5333.536969萬德花園3.5233.536060市區(qū)市區(qū)國通大廈3.5323.536060華納豪園54.54.54.54.59393泰達(dá)芳林園4343.54.57575格林園4.53.533.547474萊

45、茵春天3.5233.536060濱海龍都2.522224343濱海濱海新區(qū)新區(qū)領(lǐng)先華翠洋房222224040從上表可以看出，項(xiàng)目綜合品質(zhì)得分最高的前 3 個(gè)項(xiàng)目是：泰達(dá)國際公寓，華納豪園和森淼清華園。分區(qū)綜合品質(zhì)評(píng)定6478020406080濱海新區(qū)市區(qū)濱海新區(qū)高檔公寓項(xiàng)目的綜合品質(zhì)低于市區(qū)的項(xiàng)目，主要由于市區(qū)所選定的項(xiàng)目多位于最發(fā)達(dá)的地區(qū)，土地價(jià)值較高，會(huì)配套齊全，交通、購物、子女教育等條件得天獨(dú)厚，所以項(xiàng)目的綜合評(píng)分值較高，達(dá)到了 78 分左右；而濱海新區(qū)項(xiàng)目在規(guī)劃建筑水平，生活設(shè)施配套等方面比市區(qū)稍差，今后隨著天津整體規(guī)劃東移，濱海新區(qū)將是天津最有發(fā)展的地區(qū)，其住宅的綜合品質(zhì)會(huì)有很大的提

46、高。2 2、高檔公寓項(xiàng)目供應(yīng)量分析、高檔公寓項(xiàng)目供應(yīng)量分析高檔公寓項(xiàng)目規(guī)模明細(xì)分區(qū)分區(qū)物業(yè)名稱物業(yè)名稱建筑面積建筑面積已開發(fā)面積已開發(fā)面積濱海龍都6.006.00萊茵春天19.2019.20華納豪園22.502.72領(lǐng)先華翠洋房1.501.50格林園3.453.45濱海濱海新區(qū)新區(qū)泰達(dá)芳林園7.007.00泰達(dá)國際公寓6.136.13東海岸國際花園10.0010.00寧發(fā)陽光公寓4.004.00萬德花園10.374.40翠薇園8.008.00立達(dá)公寓9.009.00天嬌源21.009.00陽光 10060.000天津奧林匹克花園67.0013.80羅馬花園23.6015.00萬順溫泉花園7.0

47、07.00泰達(dá)園5.005.00天嬌園5.005.00國通大廈1.501.50森淼清華園8.905.60市市 區(qū)區(qū)新世界花園15.001.65分區(qū)供應(yīng)量情況 （單位：萬平方米）市區(qū)高檔公寓項(xiàng)目供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于濱海新區(qū)。本次調(diào)研所選市區(qū)項(xiàng)目總規(guī)模約為261.5 萬建筑平方米，濱海新區(qū)項(xiàng)目規(guī)模不到 60 萬建筑平方米；已開發(fā)面積，市區(qū)為 105萬建筑平方米，濱海新區(qū)不到 40 萬建筑平方米。市區(qū)平均銷售率為 68%，濱海新區(qū)平均銷售率為 42%。分區(qū)銷售率3 3、高檔公寓項(xiàng)目產(chǎn)品分析、高檔公寓項(xiàng)目產(chǎn)品分析3.1.3.1.整體規(guī)劃整體規(guī)劃在所選項(xiàng)目中，大多數(shù)項(xiàng)目的規(guī)劃水平接近，個(gè)別項(xiàng)目如華納豪園、奧林

48、匹克花園等規(guī)劃水平較高。由于這些項(xiàng)目的需求客群多為高收入高教育層次的人群，因此一些高水準(zhǔn)的開發(fā)商為了迎合這些消費(fèi)者的高品位產(chǎn)品，更快的促進(jìn)客戶購買，所以在整體規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃上引進(jìn)國際知名規(guī)劃公司，以圖把國際上最先進(jìn)的規(guī)劃概念引領(lǐng)、嫁接到自己的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，如鑫森置業(yè)公司借助新加坡設(shè)計(jì)師對(duì)清華園整體規(guī)劃進(jìn)行大量調(diào)整，引入新加坡特色的首層架空設(shè)計(jì)等，都對(duì)項(xiàng)目質(zhì)素的提升產(chǎn)生了重大作用。高檔公寓項(xiàng)目容積率物業(yè)名稱物業(yè)名稱占地面積占地面積建筑面積建筑面積容積率容積率泰達(dá)國際公寓0.866.137.14萬順溫泉花園1.007.007.00萬德花園1.6010.376.48寧發(fā)陽光公寓0.704.005.71

49、國通大廈0.301.505.00森淼清華園2.208.904.05新世界花園4.6615.003.22翠薇園2.678.003.00羅馬花園8.3023.602.84立達(dá)公寓3.509.002.57華納豪園9.0022.502.50東海岸國際花園4.0010.002.50泰達(dá)芳林園3.007.002.33泰達(dá)園2.205.002.27天嬌源11.2021.001.88天嬌園3.605.001.39陽光 10045.0060.001.33萊茵春天16.0019.201.20天津奧林匹克花園66.6067.001.01格林園3.843.450.90濱海龍都7.006.000.86領(lǐng)先華翠洋房1.8

50、01.500.83以上各項(xiàng)目平均容積率為 1.61。不同容積率組別的綜合評(píng)定項(xiàng)目項(xiàng)目建筑面積建筑面積比例比例平均容積率平均容積率綜合評(píng)分綜合評(píng)分容積率容積率11 項(xiàng)目項(xiàng)目10.95 3.4%0.8752.15容積率容積率 12.512.52.5 項(xiàng)目項(xiàng)目100.50 31.3%3.7577.78容積率分布在不同容積率組別中，容積率在 12.5 之間的項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量最大，達(dá)到 209.7 萬建筑平方米，占市場(chǎng)供應(yīng)量的 65.3%。容積率大于 2.5 的項(xiàng)目，以小高層、高層住宅為主，部分產(chǎn)品較為新穎，如華納豪園的臺(tái)式設(shè)計(jì)風(fēng)格在天津市場(chǎng)獨(dú)具特色，其建筑設(shè)計(jì)與地段、環(huán)境、配套互相呼應(yīng)，互為彰顯，綜合評(píng)

51、價(jià)分值較高，由此可見在天津開發(fā)住宅過程中產(chǎn)品創(chuàng)新的重要性。3.23.2 綠化率綠化率高檔公寓項(xiàng)目綠化率分區(qū)分區(qū)物業(yè)名稱物業(yè)名稱綠化率綠化率濱海龍都35%領(lǐng)先華翠洋房35%泰達(dá)芳林園35%萊茵春天43%華納豪園45%濱海新區(qū)濱海新區(qū)格林園58%泰達(dá)國際公寓20%立達(dá)公寓20%新世界花園25%國通大廈26%泰達(dá)園30%萬德花園31%寧發(fā)陽光公寓35%翠薇園35%萬順溫泉花園35%東海岸國際花園40%陽光 10040%天津奧林匹克花園40%羅馬花園40%森淼清華園40%天嬌園42%市區(qū)市區(qū)天嬌源45%以上高檔公寓項(xiàng)目平均綠化率為 39%。不同綠化率項(xiàng)目的綜合評(píng)定由于天津市地理和氣候條件的限制，本市房

52、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綠化水平成為客戶購房的一個(gè)重要選擇因素。在綜合考慮綠化成本和綠化效果的基礎(chǔ)上，應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目的綠化率在大于40%的項(xiàng)目，所對(duì)應(yīng)的綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)分值最高，但在綠化率小于 30%的項(xiàng)目中，泰達(dá)國際公寓綜合品質(zhì)得分很高，其五星級(jí)酒店式的管理使其綜合品質(zhì)彌補(bǔ)了在這方面的缺陷，可以看出如何在高檔住宅供應(yīng)市場(chǎng)提高物業(yè)的綜合品質(zhì)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵之一。3.33.3 小區(qū)配套小區(qū)配套本次調(diào)研所選項(xiàng)目因區(qū)位關(guān)系，公用市政設(shè)施一般配套齊全。部分項(xiàng)目，如天津奧林匹克花園，所處地區(qū)為市區(qū)最邊緣，原先其基地為農(nóng)田，缺乏完善的市政配套，但開發(fā)商拿地時(shí)獲得政府支持，開發(fā)過程中，政府組織一系列的配套施工，包括設(shè)立瑞景中學(xué)

53、，鼓勵(lì)“家樂”超市投資，因此其周邊生活設(shè)施也將在其明年入住時(shí)配套比較完善。高檔公寓項(xiàng)目外部配套分區(qū)分區(qū)物業(yè)名稱物業(yè)名稱郵局郵局銀行銀行餐飲餐飲娛樂娛樂商業(yè)商業(yè)體育體育場(chǎng)館場(chǎng)館幼兒幼兒園園中小中小學(xué)學(xué)醫(yī)院醫(yī)院公園公園景區(qū)景區(qū)公交公交車站車站濱海龍都萊茵春天華納豪園領(lǐng)先華翠洋房格林園濱海濱海新區(qū)新區(qū)泰達(dá)芳林園泰達(dá)國際公寓東海岸國際寧發(fā)陽光公寓萬德花園翠薇園立達(dá)公寓天嬌源奧林匹克花園羅馬花園萬順溫泉花園泰達(dá)園天嬌園國通大廈森淼清華園市區(qū)市區(qū)新世界花園這些較高檔次的公寓項(xiàng)目根據(jù)地段、規(guī)模、產(chǎn)品定位及目標(biāo)市場(chǎng)等條件的不同，自身所配套的生活設(shè)施也不盡相同，一般偏重于日常生活購物和兒童游樂的配套。如奧林匹克

54、花園項(xiàng)目，用內(nèi)部完善的配套設(shè)施來彌補(bǔ)周邊市政配套設(shè)施的落后。完善的生活配套還可以提供便捷的生活，這對(duì)生活節(jié)奏日趨加快的現(xiàn)代人，是十分重要的，同時(shí)對(duì)于提升項(xiàng)目品質(zhì)與檔次，對(duì)增加項(xiàng)目賣點(diǎn)是很有幫助的。高檔公寓項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套分區(qū)分區(qū)物業(yè)名稱物業(yè)名稱小區(qū)小區(qū)診所診所幼兒園幼兒園 商店商店兒童游兒童游樂設(shè)施樂設(shè)施老年人老年人活動(dòng)場(chǎng)活動(dòng)場(chǎng)所所超市超市 便利店便利店金融設(shè)金融設(shè)施施中水中水濱海龍都萊茵春天濱海濱海新區(qū)新區(qū)華納豪園領(lǐng)先華翠洋房格林園泰達(dá)芳林園泰達(dá)國際公寓東海岸國際花園寧發(fā)陽光公寓萬德花園翠薇園立達(dá)公寓天嬌源奧林匹克花園羅馬花園萬順溫泉花園泰達(dá)園天嬌園國通大廈森淼清華園市區(qū)市區(qū)新世界花園調(diào)研項(xiàng)目會(huì)

55、所配置分區(qū)分區(qū)物業(yè)名稱物業(yè)名稱會(huì)所會(huì)所壁球壁球場(chǎng)場(chǎng)羽毛羽毛球場(chǎng)球場(chǎng)網(wǎng)球網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)游泳游泳館館保齡保齡球場(chǎng)球場(chǎng)臺(tái)球臺(tái)球室室健身健身房房桑拿桑拿浴室浴室餐飲餐飲設(shè)施設(shè)施乒乓乒乓球室球室棋牌棋牌室室spaspa濱海龍都萊茵春天華納豪園領(lǐng)先華翠洋房格林園濱海濱海新區(qū)新區(qū)泰達(dá)芳林園泰達(dá)國際公寓東海岸國際寧發(fā)陽光公寓萬德花園翠薇園立達(dá)公寓天嬌源奧林匹克花園羅馬花園萬順溫泉花園泰達(dá)園市區(qū)市區(qū)天嬌園國通大廈森淼清華園新世界花園車位配置分類分類物業(yè)名稱物業(yè)名稱車位比例車位比例濱海龍都25%萬德花園25%格林園30%國通大廈30%a a新世界花園30%萊茵春天40%東海岸國際花園40%寧發(fā)陽光公寓40%立達(dá)公寓40

56、%b b羅馬花園40%領(lǐng)先華翠洋房50%天津奧林匹克花園50%萬順溫泉花園50%泰達(dá)園50%泰達(dá)芳林園60%翠薇園60%c c天嬌園60%泰達(dá)國際公寓70%天嬌源70%森淼清華園70%d d華納豪園100% 以上項(xiàng)目車位平均配置率為 50%不同車位比例綜合品質(zhì)得分類別類別平均車位配置率平均車位配置率綜合品質(zhì)得分綜合品質(zhì)得分a a27%63b b40%72c c54%74d d78%92平均車位配置率在 40%50%的小區(qū)，綜合素質(zhì)比較接近。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及國內(nèi)一輪又一輪的汽車降價(jià)風(fēng)潮，購房客戶中擁有私家車的家庭會(huì)越來越多，停車問題也會(huì)越來越突出，中高檔住宅基本車位配置的比例有提高到

57、70%以上的趨勢(shì)。3.43.4 樓體類型、戶型樓體類型、戶型高檔公寓項(xiàng)目樓體類型物業(yè)名稱物業(yè)名稱樓體類型樓體類型華納豪園小高層泰達(dá)芳林園小高層翠薇園小高層泰達(dá)國際公寓高層萬德花園高層羅馬花園高層萬順溫泉花園高層國通大廈高層森淼清華園高層天嬌源小高層、高層?xùn)|海岸國際花園多層、小高層、高層立達(dá)公寓多層、小高層、高層泰達(dá)園多層、小高層、高層天嬌園多層、小高層寧發(fā)陽光公寓多層、高層濱海龍都多層萊茵春天多層領(lǐng)先華翠洋房多層格林園多層陽光 100多層天津奧林匹克花園多層新世界花園多層樓體類型分布比例本次調(diào)研項(xiàng)目中，純多層住宅所占比例為 32%，純高層住宅和小高層住宅所占比例分別為 27%、14%，小區(qū)規(guī)劃

58、為多層與高層或多層與小高層等組合樓體類型的項(xiàng)目所占比例為27%。因?yàn)榈貎r(jià)原因，所調(diào)研項(xiàng)目中高層住宅則由于分?jǐn)偯娣e較大，實(shí)用率較低和較高的物業(yè)管理費(fèi)等原因，令許多購房者望而卻步。板式小高層是這兩年市場(chǎng)上新興的產(chǎn)品，板樓較高的使用率、較好的采光、通風(fēng)性和較為合理的戶型取得了部分購房者的青睞；純多層住宅比例偏小，而多層與小高層混建住宅是可比項(xiàng)目市場(chǎng)中較多采用的建筑形式。從另一個(gè)側(cè)面也說明，天津住宅市場(chǎng)對(duì)小高層住宅的接受程度有了很大的提高。高檔公寓項(xiàng)目平均戶型面積情況分區(qū)分區(qū)物業(yè)名物業(yè)名稱稱躍層躍層錯(cuò)層錯(cuò)層四居及以上四居及以上三居三居二居二居一居一居熱銷戶熱銷戶型型濱海龍都145.9-99.9 19%

59、143-112.8 5%101.6-85.5 42%70.7-68 34%二居，錯(cuò)層萊茵春天225.6-150.9 6%153.9-87.5 31%130.5-94.7 16%112.9-77.8 36%79-59.9 11%二居，錯(cuò)層華納豪園300-26030%210-18530%186-16040%三居、四居、躍層領(lǐng)先華翠洋房96.51-96.14 2%166.8-157.2 38%114.6-93.1 47%88.6-59.8 13%二居，三居格林園211 25%132-105 50%30 25%出租濱海濱海新區(qū)新區(qū)泰達(dá)芳林園300-222 20%181.6-129 80%三層泰達(dá)國際公

60、寓330 6%202-161.2 67%146 27%二居，三居?xùn)|海岸國際花園236-123 30%211.4-206.4 10%186.4-127.2 35%116-99.25 10%72-55 15%三居寧發(fā)陽光公寓486.1-184 24% 402.8-222.8 6%351.5-171 47%198.8-122.1 20%91.6 3%二居萬德花園233.4-199.7 10%148.6-144.7 45%130.68 45%二居，三居翠薇園180-144 35%134-110 65%二居，三居市市區(qū)區(qū)立達(dá)公寓185-16432%180-12840%120-10028%三居、四居天津奧