廣州黃埔項目營銷策劃案VIP

1、前 言商鋪位置：黃埔區(qū)荔香路東時區(qū)裙樓負(fù)一層、一、二層商鋪基本資料一、地段商鋪所處的位置廣州市 黃埔區(qū) 荔香路廣州向東，經(jīng)濟向東，投資商機更向東！黃埔早已進入半小時經(jīng)濟圈。廣州東進。天河的東鄰，一江帶水，四主干聯(lián)通，距天河天河的東鄰，一江帶水，四主干聯(lián)通，距天河CBD僅僅10公里，車程公里，車程20分鐘分鐘中信廣場天河城珠江新城珠 江臨江大道黃埔大道中山大道廣園快速臨江商務(wù)CBD大沙地商圈石化、本田生活區(qū)N10公里，20分鐘車程廣州新中軸BRT引領(lǐng)廣州更多白領(lǐng)選擇聚居黃埔引領(lǐng)廣州更多白領(lǐng)選擇聚居黃埔BRT線路開通以來，日均客流達線路開通以來，日均客流達71萬人次，平均速度保持在萬人次，平均速度

2、保持在23公里公里/小時左右。小時左右。 BRT開通有效縮短黃埔等廣州東部地區(qū)到廣州市區(qū)的時間，加強市區(qū)與黃埔之間的聯(lián)系數(shù)字化看黃埔數(shù)字化看黃埔 黃埔常住人口44萬人。主要是工作地點在天河的白領(lǐng)，人均收入超過兩萬元。 2010年黃埔GDP生產(chǎn)總值為560億元，年增長10.1%。 寶潔、本田等國際名牌在黃埔開廠，在黃埔開廠的企業(yè)超1000家。 廣州大東部廣州大東部工業(yè)產(chǎn)業(yè)外移，黃埔成廣州東部居住核心工業(yè)產(chǎn)業(yè)外移，黃埔成廣州東部居住核心廣州廣州大東大東部部蘿崗蘿崗區(qū)區(qū)新塘新塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)黃埔黃埔區(qū)區(qū)常住人口：44萬人GDP：560億元常住人口：37萬人GDP：1600億元常住人口：41萬人GDP：650億

3、元工業(yè)外移工業(yè)外移工業(yè)外移工業(yè)外移靠市區(qū)居住靠市區(qū)居住靠市區(qū)居住靠市區(qū)居住未來定義“荔香路”：黃埔的“北京路”旁大沙地商圈旁黃埔的“珠江新城板塊”臨江商務(wù)CBD黃埔的城中村改造未來的獵德、楊箕大沙地商圈大沙地商圈未來黃埔的未來黃埔的“北京路北京路”購物環(huán)境逐步改善，吸引消費回流購物環(huán)境逐步改善，吸引消費回流潮樓潮樓時尚坊時尚坊黃埔新黃埔新天地天地盛景大廈盛景大廈惠潤廣場惠潤廣場百佳超市百佳超市 早年，由于黃埔本地購物環(huán)境比較差，該區(qū)的消費一直流向天河該區(qū)的消費一直流向天河、東山等區(qū)。、東山等區(qū)。近年來區(qū)政府一直希望打造良好的購物環(huán)境，吸引黃埔區(qū)和周邊地區(qū)的消費回流。 近年黃埔本地的商鋪持續(xù)升溫

4、，月租金上漲接近一倍，直逼市內(nèi)成熟商業(yè)區(qū)商鋪。 其中大沙地商圈發(fā)展最為明顯，隨著地鐵、BRT的開通，由原本200元/的租金上漲到400元/。怡港花園裙樓地址：地址：黃埔東路與豐樂路交匯處業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：1. 首層，麥當(dāng)勞、真功夫、百佳等大型連鎖品牌，內(nèi)鋪大部分是百佳超市分租出來的小品牌經(jīng)營2. 二層、三層、四層大部分空置租金：租金：1. 首層全部租滿，租金360元/。2. 二、三、四層每層面積約1600 ，租金60100元/ ，毛坯裝修黃埔大沙地商圈，租金直逼北京路黃埔大沙地商圈，租金直逼北京路潮樓潮樓黃埔新天地黃埔新天地盛景大廈購物城盛景大廈購物城時尚坊時尚坊租金（元租金（元/月）月）建面建面月

5、均（按建面）月均（按建面）百佳附近街鋪百佳附近街鋪5250052500150150350350元元/月月/110000110000350350314314元元/月月/大沙地大沙地大沙東大沙東商業(yè)街商業(yè)街26000260006060433433元元/月月/30000300008080375375元元/月月/4300043000一線臨街一線臨街100100430430元元/月月/11680116803030389389元元/月月/45000450008080562562元元/月月/5000050000404012501250元元/月月/大沙地附近一帶，租金熱度非常高。以大沙東、大沙西、豐樂路、港灣

6、路等幾條干道所圍成的商業(yè)區(qū)，越發(fā)成熟，租金動則幾百元。大沙地商圈周邊租金情況大沙地商圈周邊租金情況潮樓潮樓鋪號鋪號面積面積租金租金租金單價租金單價頂手頂手二層二層F2062411000458元元/負(fù)一層負(fù)一層L133-13511023000209元元/時尚坊時尚坊鋪號鋪號面積面積租金租金租金單價租金單價頂手頂手二層二層A49號號84000500元元/80000三層三層B61號號93500390元元/60000三層三層B55號號10.73500350元元/50000黃埔新天地黃埔新天地鋪號鋪號面積面積租金租金租金單價租金單價頂手頂手A192102500250元元/15000B243900300元

7、元/無無B3641200300元元/無無盛景大廈購盛景大廈購物城物城鋪號鋪號面積面積租金租金租金單價租金單價頂手頂手一層一層42號號101500150元元/15000二層二層36號號334800145元元/20000在建項目在建項目大沙地商業(yè)城大沙地商業(yè)城位置：正對海印潮樓規(guī)模：15000臨江商務(wù)臨江商務(wù)CBD等于等于 珠江新城？珠江新城？臨江商務(wù)臨江商務(wù)CBDCBD，打造黃埔，打造黃埔“珠江新城珠江新城”相同點相同點珠江新城珠江新城臨江商務(wù)臨江商務(wù)CBDCBD位置位置緊臨珠江緊臨珠江城中村改造城中村改造獵德村珠江村主干道貫穿主干道貫穿黃埔大道黃埔大道臨江商務(wù)臨江商務(wù)CBDCBD區(qū)區(qū) 廣州東部

8、濱江新城廣州東部濱江新城 后亞運年代，以黃埔港為核心以黃埔港為核心的周邊業(yè)態(tài)，將由傳統(tǒng)初級港口作業(yè)的周邊業(yè)態(tài)，將由傳統(tǒng)初級港口作業(yè)形態(tài)向高級高端服務(wù)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。形態(tài)向高級高端服務(wù)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。打造臨港商務(wù)區(qū)，是要發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、發(fā)展總部經(jīng)濟和構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 推動原有工業(yè)區(qū)向商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型，引推動原有工業(yè)區(qū)向商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型，引導(dǎo)企業(yè)留駐區(qū)域總部、銷售中心導(dǎo)企業(yè)留駐區(qū)域總部、銷售中心等，大力引進物聯(lián)網(wǎng)、現(xiàn)代物流等項目，傾力打造新型都市精品商務(wù)區(qū)。 以臨江商務(wù)CBD發(fā)展的契機，黃埔實現(xiàn)大沙地商業(yè)布局由原來單一的街市商業(yè)模式向商業(yè)商圈的模式轉(zhuǎn)變，由單圈層向多圈層轉(zhuǎn)變，初步形初步形成外環(huán)成外環(huán)“海員路海員路石石化

9、路化路護林路護林路茅崗茅崗路路”、內(nèi)環(huán)、內(nèi)環(huán)“黃埔東黃埔東路路豐樂中路豐樂中路大沙大沙東路東路港灣路港灣路”的的“回回”字形商圈。字形商圈。 市政規(guī)劃重新戰(zhàn)略布局“回”字形格局利于發(fā)展城市東進步伐城市東進步伐臨江商務(wù)白領(lǐng)服務(wù)區(qū)臨江商務(wù)白領(lǐng)服務(wù)區(qū)市政規(guī)劃從單一商圈發(fā)展走向多商圈發(fā)展。而從整個黃埔核心區(qū)的戰(zhàn)略意義上看。本商鋪正位于城市東進的第一有利位置，與臨江商務(wù)服務(wù)區(qū)的白領(lǐng)活動集散商圈重疊，必然成為繼大沙地之后，發(fā)展的重要區(qū)域。城市東進橋頭堡城市東進橋頭堡+臨江商務(wù)白領(lǐng)區(qū)臨江商務(wù)白領(lǐng)區(qū)黃埔的珠江村改造黃埔的珠江村改造等于等于 未來的獵德、楊箕？未來的獵德、楊箕？市政市政“三舊三舊”改造，蟹山改造

10、，蟹山荔香路荔香路黃埔街道升級改造黃埔街道升級改造 黃埔城中村改造相繼推進，下沙珠江村片城中村下沙珠江村片城中村改造方案已上報，經(jīng)初步審查正在修改完善。改造面積達30萬平方米。 黃埔港周邊舊廠改造工作，廣州港集團已向區(qū)城改辦遞交了開展舊廠改造的意向。 黃埔區(qū)舊城改造工作，港灣一村港灣一村整體改造項目的改造意向于2010年7月獲市“三舊”辦批復(fù)同意，炮兵山地塊、黃埔街道周邊地塊（港灣南路兩側(cè)）炮兵山地塊、黃埔街道周邊地塊（港灣南路兩側(cè)）等其它舊城改造地塊已完成初步摸查工作，正在對地塊進行分析，明確改造思路后編制改造方案。黃埔街道港灣一村炮兵山本案楊箕村所在的寺右共和片區(qū)，在整體改造后漲幅較大，住

11、宅售價較之前起碼升了一倍。但帶動的并不只是村里面的環(huán)境，而是整個片區(qū)價格帶動上升，而商鋪租價從幾十元一平方，漲至一百多元一平方，商鋪售價更是連翻幾倍。商鋪旁邊的珠江村改造，必然導(dǎo)致商鋪售價升值無限。城中村升級改造，收益的是整個區(qū)位城中村升級改造，收益的是整個區(qū)位“獵德獵德”“”“楊箕楊箕”住宅翻倍，商鋪翻幾倍住宅翻倍，商鋪翻幾倍地鐵地鐵1313號線開通，海員路延伸，必然帶旺號線開通，海員路延伸，必然帶旺商鋪周邊區(qū)位商鋪周邊區(qū)位總結(jié)總結(jié)廣州東進戰(zhàn)略的橋頭堡，廣州東進戰(zhàn)略的橋頭堡，黃埔黃埔“北京路北京路”旁，旁，“珠江新城式珠江新城式”的未來城市商業(yè)中心的未來城市商業(yè)中心地段價值廣州市 黃埔區(qū) 荔香路二、產(chǎn)品天河以東首席潮流時尚地標(biāo)商鋪定位商鋪定位1、大規(guī)模、優(yōu)設(shè)計，層層有亮點、大規(guī)模、優(yōu)設(shè)計，層層有亮點總建15000平方，黃埔少見大型商業(yè)物業(yè)6米超高層高，層層都可做兩層，使用率100%。二層首層負(fù)一總建6600總建4500總建19001 150005000規(guī)模，天河以東潮流第一城規(guī)模，天河以東潮流