上海中海南苑企劃報(bào)告模板

1、上海中海南苑企劃報(bào)告前言市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位有效客層劃分模式銷(xiāo)售主導(dǎo)策略?xún)r(jià)格定位及價(jià)格分期策略各階段深化的市場(chǎng)推廣策略代理公司市場(chǎng)組織及銷(xiāo)售管理本案針對(duì)性運(yùn)作流程公司簡(jiǎn)介合作基本方案附:項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要人員介紹售樓處操作規(guī)范售樓處工作制度推案計(jì)劃中海外在上海的歷史是輝煌的。西區(qū)和南區(qū)的戰(zhàn)無(wú)不勝是其信心 的源泉 , 可是這一次 , 中海面臨的是一場(chǎng)空前嚴(yán)峻的考驗(yàn) , 因?yàn)楹推?南苑項(xiàng)目和中海的其它項(xiàng)目有著巨大的差別。一 、 超 級(jí) 大 戰(zhàn) 場(chǎng) 的 競(jìng) 爭(zhēng) 形 勢(shì)虹口區(qū)、 楊浦區(qū)交接處的大連路是東區(qū)最大的戰(zhàn)場(chǎng)之一 , 其中個(gè) 案的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng) , 特別是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)明顯白熱化。區(qū)域傳統(tǒng) ”龍頭老大 同濟(jì)房產(chǎn)也不得

2、不以低調(diào)價(jià)格的姿態(tài)出現(xiàn) , 故本案的市場(chǎng)切入將是 一個(gè)需要細(xì)致研究的問(wèn)題。二、 在上海幾乎最不接受高層的楊浦區(qū)造大高層 這是一個(gè)觀念改變的問(wèn)題 , 發(fā)展商不能改變客戶(hù)的觀念 , 就只能被 客戶(hù)改變自己?？墒且酝膫€(gè)案都沒(méi)有做好 , 和平一期最后的傾銷(xiāo) 典型地說(shuō)明了這一點(diǎn)。從理論上講 , 中海完全有實(shí)力去塑造區(qū)域觀 念 , 但實(shí)際上 , 對(duì)于這樣一塊極度陌生的土地 , 一個(gè)風(fēng)云變幻的市場(chǎng) 中海會(huì)一帆風(fēng)順嗎三、 80 萬(wàn)套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區(qū)域的 ”法定 ”范 圍這樣的客層較難由經(jīng)驗(yàn)把握 , 或者說(shuō) , 這樣的客層尚需引導(dǎo) , 引導(dǎo)的 范圍涉及全市。這就是本案主力總價(jià)面臨的挑戰(zhàn) , 如

3、果沒(méi)有突破性的推廣策略前景并不樂(lè)觀我們建議 , 這樣特別的個(gè)案應(yīng)該與專(zhuān)業(yè)代理商一起探索。而選擇代 理商的條件將依次是代理?xiàng)钇謧€(gè)案經(jīng)歷、 品牌個(gè)案經(jīng)歷、 以及與 大型發(fā)展商合作的經(jīng)歷等。部分市場(chǎng)分析楊浦區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)1 、 熱 點(diǎn) 集 中 楊浦區(qū)借助黃興綠地效應(yīng) , 使環(huán)外規(guī)模樓盤(pán)成為一大熱點(diǎn) , 并注入 文化概念 , 吸引了楊浦環(huán)內(nèi)、 虹口、 浦東、 寶山等地客戶(hù) , 個(gè)別 領(lǐng) 先 樓 盤(pán) 平 均 價(jià) 格 接 近 4800 元 /m2 。 根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心成交數(shù)據(jù) , 黃興花園、 文化佳園、 文化 花園、 三湘世紀(jì)花城的成交均價(jià)都已突破 4000 元 / m2, 其中文化 佳園的成交均價(jià)

4、高達(dá) 4800 元/ m2, 是楊浦環(huán)外熱銷(xiāo)樓盤(pán)中房?jī)r(jià)最 高的。 楊浦環(huán)內(nèi)樓盤(pán)大部分見(jiàn)縫插針 , 規(guī)模較小 , 以同濟(jì)綠園為代表 , 售價(jià) 不斷 提 升 , 使 喜歡 地 段 、 講 究 鄰 里 品 質(zhì)的客 戶(hù) 得 到滿(mǎn) 足。 環(huán)內(nèi)交易量居前的樓盤(pán) , 成交價(jià)主要集中在 4000-4400 元 / m2, 如星 惠佳苑、 上海大花園、 華升新苑、 現(xiàn)代星洲城等。其中江浦路 上 的星惠 佳苑價(jià)格 略低 , 為 4000 元 / m2, 當(dāng)前 已全部 售完。2 、 比 價(jià) 較 低 與虹口相比 , 楊浦房產(chǎn)歷來(lái)價(jià)格較低 , 具有價(jià)格優(yōu)勢(shì) , 能承接部分虹 口區(qū)、 黃浦區(qū)、 浦東新區(qū)的客戶(hù)。楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)

5、樓盤(pán)價(jià)格與虹口區(qū) 環(huán)外部分樓盤(pán)售價(jià)相當(dāng)。因此 , 外區(qū)特別是虹口區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)楊 浦區(qū)樓盤(pán)價(jià)格影響較大。 預(yù)計(jì)虹口區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤(pán)受到北外灘、 四川路、 多倫路等地區(qū)的高檔 樓盤(pán)的推出影響 , 價(jià)格將有所上揚(yáng) , 打破當(dāng)前與環(huán)外樓盤(pán)價(jià)格差不 大的格局。而與虹口交界的楊浦區(qū)部分樓盤(pán)價(jià)格將受到拉動(dòng)。同時(shí) , 一部分高端客戶(hù)流向外區(qū)。塑造品牌樓盤(pán)、 注入更多的文 化 理 念, 才能留 住 這部 分 客戶(hù)。3 、 環(huán)內(nèi) 缺 乏品 牌樓盤(pán)除環(huán)外主打綠地、 文化品牌的大盤(pán)之外 , 環(huán)內(nèi)僅同濟(jì)綠園依托著 名高校 , 受到熱烈追捧 , 但宣傳力度不強(qiáng) , 減少了想象空間和價(jià)格空 間。 這樣 , 更使楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤(pán)缺

6、乏與相臨的虹口區(qū)樓盤(pán)相競(jìng)爭(zhēng)。4 、 大 型 企 業(yè) 員 工 購(gòu) 房 比 例 較 大 楊浦區(qū)及周邊區(qū)域有許多大型企業(yè)、 單位, 如上海卷煙廠、 寶山 鋼鐵廠、 上海貝爾公司、 新華醫(yī)院以及許多知名大學(xué) , 其中的人 員素質(zhì)、 收入均較高 , 外加最近新的貨幣式分房政策即將出臺(tái) , 利 好明顯。 據(jù)相關(guān)樓盤(pán)的成交客戶(hù)統(tǒng)計(jì) , 大型企業(yè)員工購(gòu)房集中于三房 , 講究 舒適度 , 并對(duì)房屋使用有不同要求 , 個(gè)性化上與職業(yè)特點(diǎn)相一致。 因此 , 部分樓盤(pán)針對(duì)這些客戶(hù)推出優(yōu)惠方案 , 東方名園也在各大企 業(yè)進(jìn)行巡回推展, 取得良好效果, 并建立了密切的聯(lián)系 。5 、 后 續(xù) 樓 盤(pán) 乘 勢(shì) 而 上 受到房產(chǎn)行情火爆的啟發(fā) , 后續(xù)供應(yīng)主要有三個(gè)重點(diǎn) : 沿江板塊 , 形 成濱江居住區(qū) , 由于配套、 環(huán)境等原因 , 預(yù)計(jì)售價(jià) 4000-5000 元 /m2, 估計(jì)有極少數(shù)頂級(jí)豪宅供應(yīng) ; 環(huán)外板塊 , 依托工人新村和五角場(chǎng) , 以 中檔住宅為主 ; 環(huán)內(nèi)后續(xù)樓盤(pán)供應(yīng)較集中 , 主要受到同濟(jì)綠園熱銷(xiāo) 的影響 , 在控江路、 鞍山路等推出中等規(guī)模的樓盤(pán) , 定價(jià) 5200 元 / 平 方 米 左 右 , 已 相 繼 動(dòng) 工 。二、周邊樓盤(pán)對(duì)比