淺析海南省瓊海市中小型房地產公司融資風險問題

1、    淺析海南省瓊海市中小型房地產公司融資風險問題    摘 要：大多數(shù)企業(yè)都曾出現(xiàn)過資金短缺的情況，嚴重者會引發(fā)經(jīng)濟危機，從而使企業(yè)面臨經(jīng)營風險及財務危險。每出現(xiàn)這種情況，企業(yè)第一件要做的事就是融資，而融資門坎高、融資費用高等融資問題一直困撓著企業(yè)的發(fā)展。近年來雖有所改善，但仍然是制約著企業(yè)發(fā)展的重大問題。而在這眾多的行業(yè)中，房地產開發(fā)公司受融資問題的影響尤為明顯。眾所周知，房屋的整個開發(fā)建設過程周期長，從取得土地、報建到開工建設，再到預繳稅金，每一個環(huán)節(jié)所需投入的資金都是巨大的，大多數(shù)房地產公司不可能全部靠自有資金投入。所以房地產開發(fā)公司無不面臨著

2、融資問題，尤其是中小型房地產公司因融資方式單一，普遍存在融資難的問題。本文僅以海南省瓊海市為例，就此問題提出自己的看法及建議。關鍵詞：資金短缺；中小型房地產公司；融資方式；融資難一、瓊海市房地產企業(yè)近3年資金來源構成瓊海市位于海南島的東部，總面積為1692平方公里。是海南省的第三大城市，這里四季如春、風景如畫，年平均氣溫為24，常年無霜雪，生態(tài)指數(shù)全國排名第一，是人們理想的居所。自2010年起，海南省都在為建設“國際旅游島”做準備，加之政府的扶植及對房地產行業(yè)的重視，吸引了大量來自全國各地的地產商來海南島投資，使整個海南省房地產行業(yè)迅猛發(fā)展，以瓊海市為例，目前已擁有房地產開發(fā)企業(yè)430家，這其

3、中絕大多數(shù)為中小型開發(fā)企業(yè)，近三年的資金來源情況如下表：二、目前瓊海市房地產公司存在融資現(xiàn)狀（1）融資方式單一由表1數(shù)據(jù)可知，目前瓊海房地產企業(yè)融資方式單一。對于大型房地產企業(yè)來講，投資方式可以做到多樣化，比如發(fā)行股票吸收新的股東加入，增加自有資金的數(shù)量，擴大公司規(guī)模；再有符合發(fā)行債券條件的公司可以發(fā)行債券吸收社會上閑散資金；近年來新興的融資方式-信托融資也逐漸發(fā)展起來，受到越來越多的房地產開發(fā)商的青睞，開始嘗試采用信托融資方式，保證資金的回流。而在瓊海市大多數(shù)房地產公司屬中小型房地產公司，在430余家房地產企業(yè)中大多是內資企業(yè)，極少數(shù)的外資企業(yè)可以忽略不計。表一數(shù)據(jù)顯示，瓊海市房地產開發(fā)公司

4、的資金來源全部為內源性融資，利用外資的少之又少。在這僅有的幾種融資方式中，其他資金來源占資金來源總額比重最高。在這里其他資金來源，是指房地產開發(fā)公司特有的一種融資方式，它是由收取客戶的定金及房款構成。2016年，全年資金來源合計為1381081萬元，僅收取客戶的定金及房款一項為751769萬元，占總資金來源的54.43%；2017、2018二年其他資金來源分別占總資金來源的61.27%、57.01%。在收取客戶的定金及房款中，約有70%來自于銀行按揭貸款，是客戶以房產作為抵押由銀行獲得。企業(yè)設立初期，資金量需求不大，大多數(shù)企業(yè)可以依靠自有資金及企業(yè)的留存收益維持開發(fā)建設。而隨著開發(fā)進度的增大，

5、資金的需求量慢慢增加，在所開發(fā)產品符合銷售條件前，單一的融資方式使這些中小型開發(fā)企業(yè)只能采用傳統(tǒng)的融資方式銀行貸款，既國內各大銀行為開發(fā)商提供的專用于房產開發(fā)建設的銀行貸款，一般稱之為“開發(fā)貸”。由表一數(shù)據(jù)可知，房地產開發(fā)企業(yè)由銀行取得的開發(fā)貸款占總資金來源的比例，近三年的平均數(shù)為20%左右，如此計算，企業(yè)的開發(fā)貸款加上客戶的按揭貸款，來自銀行的資金占總資金來源的60%。由此可見，瓊海的房地產開發(fā)企業(yè)對銀行的過度依賴，同時也反映出現(xiàn)階段房地產公司融資方式的單一化。（2）來自投資者本身及公司管理的因素據(jù)調查，一些投資者本身缺乏房地產開發(fā)行業(yè)的經(jīng)驗，2010初國家發(fā)布政策文件大力建設海南，力爭將海

6、南建設成“國際旅游島”，大批的投資者、房地產開發(fā)商都想趁著國家的利好政策，分食海南房地產市場的一杯羹。而這其中不乏一些企業(yè)，內部管理松懈，沒有健全完善的財務制度，還停留在類似于家庭管理模式，公司的主要決策權掌控在關健的幾個人手里，管理者大部分精力用于管控銷售樓盤，而忽略同樣重要的財務管控。企業(yè)在資金的管理、使用及權益分配方面存在權責不明、管理混亂的現(xiàn)象，從而不能最大限度的發(fā)揮資金的安全性及完整性，同時也不能使財務部門充分發(fā)揮應有的職能作用。（3）來自社會的因素國家對房地產行業(yè)的調控政策決定著住宅的銷量。2017年4月瓊海市人民政府發(fā)布房地產調控新政，要求對在海南省無住房的非本省戶籍居民，其必須

7、提供連續(xù)1年（個別區(qū)域需要2年）個人所得稅或社會保險繳納證明方可在瓊海市購房，在本市范圍內，暫停向在海南已擁有1套住房的非本省居民售房；緊接著在2018年4月，海南省人民政府發(fā)布史上海南最嚴住宅限購令，在五指山等4個中部生態(tài)核心區(qū)域只能面向本市縣居民家庭銷售，而在瓊海已實行限購的區(qū)域，個人所得稅或社會保險繳納證明由原有的1-2年增加到5年。面對如此嚴格的限購令，在政策已執(zhí)行2年的今天，各個房地產開發(fā)公司住宅銷量一落千丈，叫苦不迭。此時一些實力強、資金有些積累的企業(yè)還可勉強支撐，而一些規(guī)模較小，內部留存收益有限的企業(yè)，尤其是尚停留在開發(fā)建設階段的房地產開發(fā)公司，因銷量驟減，在資金來源上占最大比重

8、的購房收入也呈直線下降趨勢。缺少了資金來源的地產企業(yè)，首先想到的是向銀行貸款，而銀行貸款同樣也是有限制的，國家規(guī)定，房地產開發(fā)行業(yè)的自有資金占投資總額的比例達到35%以上，銀行才可以貸款。來自政策各種因素，使中小型房地產開發(fā)公司面臨融資風險，甚至資金鏈斷裂危險。三、對瓊海市目前融資現(xiàn)狀的合理化建議（1）學習大型房地產開發(fā)公司引進房地產信托投資房地產信托投資是一種新型的融資渠道，是一種商業(yè)信托組織形式，其本質是一種信托基金。通過發(fā)行類似于股票的收益憑證，匯聚多個投資者的資金，由專業(yè)的金融機構適時收購或為房地產公司進行融資的一種投資方式，最后將投資收益按投資者所占份額分配給投資者。這種融資方式的優(yōu)

9、勢在于融資的速度快、所需的成本費用低，非常適合中小型房地產開發(fā)企業(yè)。采用這種融資方式，不僅可以從中獲利，還可以規(guī)避企業(yè)因資金短缺帶來的財務風險，已達到加快資金周轉的目的。在我們過度依賴的銀行收緊銀根或加息的情況下房地產信托投資是我們最好的選擇，可適當降低因高額利息帶來的融資風險。（2）施工單位墊付資金選擇合適的施工單位，考察對方是否有適量墊付資金的實力，在簽訂施工合同時盡量為企業(yè)爭取有利條件，最大程度的爭取施工方墊付資金的數(shù)額，已備在各種風險來臨時暫緩融資壓力。（3）充分利用得天獨厚的環(huán)境資源等優(yōu)勢盡管瓊海市多數(shù)開發(fā)商項目的規(guī)模不大，所建項目的影響力也不是太廣泛，但是仍存在著這樣或那樣的自身優(yōu)

10、勢。比如瓊海市環(huán)境優(yōu)美、面臨大海的一、二線海景房不在少數(shù)。目前瓊海的海景房已成為瓊海商品房的主打產品，許多島外的置業(yè)者不惜一擲千金，就為每天能看到窗外的那片海。有此資源的開發(fā)商們可擴大宣傳力度將其優(yōu)勢介紹給投資公司，選擇雙方比較了解比較信任的投資公司開展合作，以達到互利互惠、合作共贏的目的，進而降低融資風險。近幾年，隨著北方各大城市霧霾天氣的頻頻出現(xiàn)，人們對于藍天白云、清新空氣的渴望越來越強列，而海南位于中國的最南部，是全國空氣質量最好的城市。每年的冬季大量的北方人尤其是中老年人涌入海南，這個時節(jié)也是海南房地產行業(yè)的銷售旺季。2017年至今，由于海南頒布了住宅限購令，這大批的候鳥老人中，一部分

11、人在海南已經(jīng)購買了住房，而另一部分人，盡管他們經(jīng)濟條件允許也只能選擇租房的形式，而這批人恰好是我們房地產開發(fā)公開發(fā)公司潛在的客戶群。目前瓊海的房地產開發(fā)公司相當一部分住宅都是以精裝修的模式出售，此類公司可選擇暫時出租我們的開發(fā)產品，這樣既能緩解我們當前的融資問題，又能發(fā)展我們未來的銷售客戶群。（4）完善內部財務管理制度在當前環(huán)境下，瓊海的中小型房地產企業(yè)在融資的過程中依然受到各種問題的限制。在這種情況下，企業(yè)更是要建全、完善內部管理制度，加強對資金的控制，使有限的資金在周轉的過程中發(fā)揮其最大的作用。 很多房地產企業(yè)過多的重視銷售，認為只要銷售做好了就會有源源不斷的現(xiàn)金流入，從而忽略建立健全的財

12、務管理制度及現(xiàn)金使用流程的重要性。一個公司沒有完善的內部管理制度，就無法完成較規(guī)范的實際操作。制度的設立要針對所有的管理人員，對每個工作人員要做到分工明確。提高企業(yè)領導人和決策者的財務管理素質，他們要能讀懂公司的資產負債表、利潤表、及現(xiàn)金流量表這三種最主要的財務報表，在做出重大決策時，首先要對目標利潤與成本進行分析，不能依據(jù)以往的經(jīng)驗和主觀判斷決策，應以歷史財務數(shù)據(jù)為基礎，考慮當前的實際情況，權衡后做出合理正確的決策。融資不僅指外部融資，完善企業(yè)內部管理，做好降低企業(yè)成本、費用工作同樣也是一種融資。（5）加強信用管理信譽對一個企業(yè)的發(fā)展是非常重要的，而對于銀行貸款數(shù)額較大的房地產開發(fā)企業(yè)更是至關重要。所以我們房地產開發(fā)企業(yè)一定要避免延期付息或逾期還款的現(xiàn)象，不然會大大降低我們的信用等級和信用額度。房地產公司能否獲得銀行信貸、獲取信貸金額的大小，取決于公司是否能達到國家規(guī)定的要求，同時也取決于公司在銀行的信用等級。要做到有借有還、如期償還，從而使企業(yè)的信用等級得到提升，為企業(yè)獲取資金制造優(yōu)勢，來爭取更多的融資機會。四、結束語本文對海南省瓊海市中小型房地產開發(fā)公司目前存在的問題進行分析，通過對這些影響因素的理解和研究，結合我國的實際情