淺析保障性住房工程成本的全過(guò)程控制與管理

1、    淺析保障性住房工程成本的全過(guò)程控制與管理    摘    要：保障性住房是一項(xiàng)重大民生工程，對(duì)我國(guó)當(dāng)前的住房政策可以起到良好的完善和優(yōu)化效果。本文主要是針對(duì)保障性住房的工程成本全過(guò)程進(jìn)行控制，將上杭坪埔保障性住房作為分析對(duì)象，提出有針對(duì)性的管理措施，在保證保障性住房工程施工質(zhì)量的同時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)政資金使用效益的最大化。關(guān)鍵詞：保障性;住房工程;成本管理;全過(guò)程控制1  引言保障性住房主要是指我國(guó)各級(jí)政府對(duì)于部分低收入、住房比較困難的家庭提供一定的住房資助。比如為這些特殊性的家庭提供住房的限定標(biāo)準(zhǔn)、低價(jià)格等，這些都可以

2、稱之為保障性住房。保障性住房通常情況下是由價(jià)格已經(jīng)被限定的商品住房、公共租賃住房等不同的房屋形式相互組合而成。保障性工程項(xiàng)目本身就是一項(xiàng)非常重要的民生項(xiàng)目，同時(shí)也是保證住房政策不斷完善的重要前提條件，有利于滿足當(dāng)前供應(yīng)體系在構(gòu)建和發(fā)展過(guò)程中的基本要求。保障性住房工程的實(shí)施，對(duì)整個(gè)社會(huì)的長(zhǎng)久、穩(wěn)定發(fā)展具有至關(guān)重要的影響和作用。在對(duì)保障性住房進(jìn)行建設(shè)時(shí)，勢(shì)必需投入大量的資金（資金一般由公共財(cái)政先行投入并兜底）作為支持。在土地、前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)、建筑安裝工程等各個(gè)環(huán)節(jié)，都必須要投入相應(yīng)資金給予支持，才能夠保證各環(huán)節(jié)施工的有序開展，為保障性住房工程的建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度提供保證，實(shí)現(xiàn)其成本的合理控制，實(shí)現(xiàn)財(cái)政資

3、金使用效益的最大化提供保障。2  上杭縣坪埔保障性住房工程基本情況上杭縣坪埔保障性住房工程是上杭縣委、縣政府為解決蛟洋工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)各類專業(yè)技術(shù)人才、入職企業(yè)的大學(xué)生住房問(wèn)題，同時(shí)嘗試在鄉(xiāng)鎮(zhèn)因國(guó)家建設(shè)需要房屋征遷就近遷高安置的民生工程，是我縣落實(shí)“產(chǎn)業(yè)興縣、就業(yè)富民”的重大舉措之一。按照上杭縣委、縣政府工作安排，由上杭縣蛟洋工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)辦公室（以下簡(jiǎn)稱為蛟洋工業(yè)區(qū)管委辦）為項(xiàng)目業(yè)主單位。該項(xiàng)目位于上杭縣蛟洋工業(yè)區(qū)坪埔組團(tuán)（蛟洋工業(yè)區(qū)行政辦公居住組團(tuán)），國(guó)道319至古田鎮(zhèn)縣道東南側(cè)，市政基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，交通便利，方便居住和出行。項(xiàng)目占地15123m2，總建筑面積58699.97m

4、2（其中地上建筑面積48818.17m2，地下1層車庫(kù)層高為6m，建筑面積9881.80m2）。地上建筑分4棟，共462套，其中1號(hào)樓層數(shù)為地上16層，建筑總高度為49.02m，計(jì)156套，套內(nèi)面積57m2，按公租房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè);2號(hào)樓層數(shù)為地上16層，建筑總高度為49.98m，計(jì)111套，套內(nèi)面積79m2以內(nèi)，按限價(jià)商品房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè);3號(hào)樓層數(shù)為地上16層，建筑總高度為49.16m，計(jì)117套，套內(nèi)面積79m2以內(nèi)，按限價(jià)商品房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè);4號(hào)樓層數(shù)為地上15層，建筑總高度為45.1m，計(jì)78套，套內(nèi)面積105，按拆遷安置房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。地上建筑面積48818.17m2含：1號(hào)樓、3號(hào)樓沿街1-2層，2

5、號(hào)樓1-3層具備商用價(jià)值樓房建筑面積7114.21m2（其中1號(hào)樓沿街1583.92m2、2號(hào)樓沿街3996.74m2、3號(hào)樓沿街1533.55m2）。項(xiàng)目總投資概算14053萬(wàn)元。3  以上杭縣坪埔保障性住房為對(duì)象提出工程成本的全過(guò)程控制措施3.1  嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)規(guī)定，依法建章立制管理保障性住房工程項(xiàng)目在規(guī)劃和建設(shè)時(shí)，必須要嚴(yán)格按照國(guó)家現(xiàn)有的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定和要求，落實(shí)相關(guān)政策、法律法規(guī)。比如，中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法、關(guān)于印發(fā)的通知（建住房【2007】258號(hào)）、關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法的通知（計(jì)價(jià)格【2007】2503號(hào)）、福建省人民

6、政府關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的意見（閩政【2011】88號(hào)）等，這些規(guī)章制度在提出以及具體應(yīng)用過(guò)程中，其主要的目的就是為了制定保障性住房工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)和遵循。如上杭縣坪埔保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在建筑方案評(píng)審審定時(shí)就嚴(yán)格按照上杭縣人民政府依據(jù)上述規(guī)章出臺(tái)制定的上杭縣經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)定、上杭縣限價(jià)商品住房管理暫行辦法、上杭縣公共租賃住房管理暫行辦法等規(guī)定執(zhí)行的，即：公共租賃住房面積建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)控制在套內(nèi)面積60以內(nèi);限價(jià)商品住房面積建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)控制在套內(nèi)面積80m2以內(nèi);拆遷安置住房面積建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)控制在套內(nèi)面積120m2以內(nèi)。從源頭是控制基建規(guī)模，減少建設(shè)成本支出。由于保障性住房工程具有一定的特殊性

7、（其所需資金一般由公共財(cái)政先行投入并兜底），所以其工程的組織實(shí)施必須嚴(yán)格執(zhí)行公開招投標(biāo)制度并制定和落實(shí)符合要求的成本管理措施，同時(shí)還要保證各崗位的基本責(zé)任能夠落實(shí)到實(shí)處1。在實(shí)踐中，要對(duì)現(xiàn)有的管理崗位制度進(jìn)行不斷完善和優(yōu)化，同時(shí)還要強(qiáng)調(diào)安全職責(zé)、成本職責(zé)等在其中的重要性，根據(jù)制度條例對(duì)各環(huán)節(jié)工作的開展進(jìn)行不斷完善和優(yōu)化，保證保障性住房工程成本控制理念可以真正落實(shí)到各施工環(huán)節(jié)。如上杭縣坪埔保障性住房工程實(shí)施過(guò)程中嚴(yán)格按照上杭縣人民政府依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、出臺(tái)制定的強(qiáng)化政府投資建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)督管理規(guī)定規(guī)定執(zhí)行的，即：實(shí)施網(wǎng)上公開招投標(biāo)確定施工單位;由蛟洋工業(yè)區(qū)管委辦委托福建省仟羽工程咨詢有限公司編制坪

8、埔保障性住房工程工程量清單及工程造價(jià)預(yù)算書，經(jīng)縣財(cái)政投資評(píng)審中心評(píng)審后作為招標(biāo)控制價(jià);經(jīng)上杭縣人民政府批準(zhǔn)成立了由蛟洋工業(yè)區(qū)管委辦主任為組長(zhǎng)，縣發(fā)改局、財(cái)政局、審計(jì)局、住建局、監(jiān)察局等相關(guān)單位負(fù)責(zé)人為成員的上杭縣蛟洋工業(yè)區(qū)招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)園區(qū)內(nèi)工程項(xiàng)目（含坪埔保障性住房工程）建設(shè)相關(guān)工作，特別是工程項(xiàng)目招標(biāo)方案的制定、設(shè)計(jì)變更、工程量增加等重大變更手續(xù)的把控，明確了蛟洋工業(yè)區(qū)管委辦工程管理人員在日常工程項(xiàng)目管理過(guò)程中涉及設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度計(jì)劃變更、技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)變更、施工次序變更、工程數(shù)量變更第影響工程項(xiàng)目成本因素的管理責(zé)任和權(quán)限，做到成本控制、廉政風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口前移。3.2 前期建筑設(shè)計(jì)方

9、案優(yōu)化、相關(guān)建材采購(gòu)選用的成本控制保障性住房工程項(xiàng)目雖然是民生項(xiàng)目，但是不可否認(rèn)該項(xiàng)目的建設(shè)周期普遍比較長(zhǎng)，同時(shí)需要在其中投入的資金也比較多。所以在保障性住房工程建筑設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、相關(guān)建材采購(gòu)的選用時(shí)在滿足設(shè)計(jì)和使用要求的前提下：（1）在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分利用項(xiàng)目所在地沿街優(yōu)勢(shì)，結(jié)合小區(qū)生活設(shè)施配套設(shè)計(jì)，將小區(qū)13號(hào)樓沿街部分13層共計(jì)7114.21m2建筑面積設(shè)計(jì)為商用價(jià)值房屋，出租或出讓給餐飲、日用百貨、大眾娛樂(lè)、教育培訓(xùn)等社會(huì)服務(wù)單位或個(gè)體，可快速回籠資金。（2）優(yōu)先推薦選用在縣域落戶工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品，同質(zhì)同型號(hào)產(chǎn)品縣域落戶工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)具有較明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以減少工程成本。如

10、坪埔保障性住房變配電工程涉及變壓器、高低壓柜、高低壓電線電纜等高低壓設(shè)備主要元器件分別推薦選用縣域落戶南崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)的閩西天龍變壓器有限公司生產(chǎn)的變壓器系列產(chǎn)品、太陽(yáng)銅業(yè)有限公司生產(chǎn)的高低壓電線電纜;落戶蛟洋工業(yè)園區(qū)內(nèi)的龍巖市坤華電器設(shè)備有限公司生產(chǎn)的杭申電氣系列產(chǎn)品、福建億瑞電力科技有限公司生產(chǎn)的福億瑞系列產(chǎn)品。3.3  全過(guò)程預(yù)算管理理念的引入和落實(shí)3.3.1  事前控制任何一個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)初期，必須要與項(xiàng)目的建設(shè)方案進(jìn)行結(jié)合，對(duì)項(xiàng)目的整體預(yù)算進(jìn)行科學(xué)合理的編制和落實(shí)。在編制時(shí)，會(huì)涉及到的內(nèi)容、影響因素普遍比較多，比如進(jìn)度、成本、銷售等。與各項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)合分析后，

11、要按照成本項(xiàng)目、費(fèi)用等具體用途，對(duì)成本造價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)合理的制定和落實(shí)3。除此之外，還要將現(xiàn)有的目標(biāo)進(jìn)行分解處理，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的分類整合，這樣有利于對(duì)現(xiàn)有的費(fèi)用成本預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行合理的制定和落實(shí)，在造價(jià)控制和管理過(guò)程中，可以根據(jù)動(dòng)態(tài)變化形勢(shì)，對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和優(yōu)化，保證全面預(yù)算管理制度的有效落實(shí)。3.3.2  事中控制保障性住房預(yù)算在編制和具體應(yīng)用過(guò)程中，通常情況下是將合同、現(xiàn)金流管理作為其中的基礎(chǔ)，同時(shí)也是其中必不可少的重要環(huán)節(jié)。首先，在合同管理方面，其主要是將項(xiàng)目成本控制的基本目標(biāo)、費(fèi)用預(yù)算等，作為基本的依據(jù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)合同的全過(guò)程控制和管理。這樣做的根本目的是為了將合同的作用和價(jià)值

12、充分發(fā)揮出來(lái)，對(duì)雙方的基本權(quán)益可以提供保證，同時(shí)還可以對(duì)雙方的行為、義務(wù)等起到良好的約束作用4。在合同簽訂前，需要經(jīng)過(guò)審核、變更、結(jié)等多個(gè)環(huán)節(jié)的操作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)在編制、確定時(shí)，都必須要與現(xiàn)有的目標(biāo)成本、預(yù)算成本等進(jìn)行對(duì)比分析。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，必須要立即對(duì)造成這些問(wèn)題的原因進(jìn)行分析，提出有針對(duì)性的解決措施。3.3.3  事后控制預(yù)算執(zhí)行的整個(gè)過(guò)程中，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生出一系列的信息反饋，同時(shí)還會(huì)涉及到部分差異性的分析結(jié)果。根據(jù)現(xiàn)有的這些因條件，深入分析找出導(dǎo)致各問(wèn)題出現(xiàn)的原因，提出有針對(duì)性的解決措施，對(duì)現(xiàn)有的造價(jià)控制方案進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和優(yōu)化，這樣有利于實(shí)現(xiàn)保障性住房工程造價(jià)的合理控制。3.4&

13、#160; 竣工環(huán)節(jié)的造價(jià)控制管理眾所周知，竣工是保障性住房工程全過(guò)程控制過(guò)程中最后的環(huán)節(jié)。這一環(huán)節(jié)的所有造價(jià)控制流程必須要嚴(yán)格控制，根據(jù)最基本的決算流程逐步開展。對(duì)基礎(chǔ)資料進(jìn)行整合，與工程造價(jià)相關(guān)的資料、數(shù)據(jù)，尤其是其中涉及到變更的內(nèi)容，必須要進(jìn)行仔細(xì)的審查和分析。對(duì)工程量的計(jì)算結(jié)果是否具有準(zhǔn)確性、合理性進(jìn)行判斷和分析。只有將這些因素條件全部都仔細(xì)核對(duì)后，才能夠保證竣工造價(jià)的控制和管理效果。4  結(jié)束語(yǔ)在開展保障性住房工程成本全過(guò)程管理工作時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)規(guī)定，依法建章立制管理、施工過(guò)程中以及竣工環(huán)節(jié)的造價(jià)控制。充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采購(gòu)選用當(dāng)?shù)刭|(zhì)優(yōu)價(jià)廉建材，提高資金使用效率;同時(shí)還要根據(jù)動(dòng)態(tài)變化形勢(shì)，對(duì)預(yù)算制度進(jìn)行調(diào)整、優(yōu)化。在保證保障性住房工程施工質(zhì)量的同時(shí)，可以節(jié)省財(cái)政資金，發(fā)揮財(cái)政資金“四兩撥千金”作用，實(shí)現(xiàn)財(cái)政資金使用效益的最大化。參考文獻(xiàn)：1 張頂俊.某舊住房改造工程的全