淺談房地產(chǎn)業(yè)誠信營銷體系的構(gòu)建

1、.市場營銷經(jīng)濟師2005年第5期三、對建立房地產(chǎn)業(yè)誡僧"銷體系的建議u 1. 政府政務公開、依法行政。要讓房地產(chǎn)成后忌地聲止戰(zhàn)信總銷休龜?shù)臉?gòu)建企業(yè)建立 誠信政府部叫首先自己建立誠陽、勻ij , .;1同陰氣j10"vh啊仆叫t7、信。政府部門和監(jiān)管者先管好自己，嚴格執(zhí)法，依法行政。各級政府及房地產(chǎn)主管 部門要主動適應轉(zhuǎn)變政府職能的要求，減少事前的行政審批，加強事后監(jiān)督。要全 麗清理房地產(chǎn)開發(fā)、銷黃振宇劉成剛售和管理環(huán)節(jié)的各種審批，必須審批的要規(guī)范 操作，簡化程序，透明公開，明確責任;推廣電子摘要:目前我國一些房地產(chǎn)開發(fā)商 在誠信方面有待進一步加強，政務，實行

2、政務公開。各級房地產(chǎn)管理部門要將各種 辦事程序、審查要原因是房地產(chǎn):!1投訴此起彼伏，這已嚴重影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的 健康件、辦事時限、收費標準以及商品房預售許可、預售合同備案等內(nèi)容在持續(xù)發(fā) 展。文章從我閨房地產(chǎn)業(yè)的一些誠信缺失現(xiàn)狀出發(fā)，探討了我網(wǎng)上公示，接受社會 監(jiān)督。同時要建立錯案行政責任追究制度，堅持閨房地產(chǎn)業(yè)誠信缺失的眾多原因， 根據(jù)這些原因，提出了構(gòu)建我國房地"誰審批、誰負責"的原則。對違反 審批程序，越權(quán)、越級審批的，要追究產(chǎn)業(yè)誠信營銷體系的相應政策建議。其主管 領導、直接責任人的行政責任;要通過推行房地產(chǎn)?灰子肴去臚槍、？誠信營銷體系 原因探析對

3、策建議記一體化、推行服務承諾等措施，切實簡化辦事程序，方便購房 人辦理屮圖分類號:f274文獻標識碼:a房地產(chǎn)交易和房屋權(quán)屬登記手續(xù)。建立和完善 行政責任追究制度。文章編號：loo4-4914（2oo5）05-184-02 2.完善企業(yè)房地產(chǎn)信用檔案 制度，建立和完善信息披露制度。房地產(chǎn)信用檔案的內(nèi)容包括基本情況、業(yè)績及良 好行為、不良行為等，記、目前我國一些房地產(chǎn)企業(yè)誠倍缺失現(xiàn)狀錄房地產(chǎn)企業(yè)和 個人受到國家或省的獎勵或榮譽稱號，以及房地產(chǎn)企目前我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏誠信 主要表現(xiàn)在以下幾個方面。（1）房業(yè)和個人在經(jīng)營過程中的違反房地產(chǎn)法律法規(guī)及札i 關法律法規(guī)、標準地產(chǎn)商大量刊登虛假廣告、模糊廣

4、告誤導消費者。例如對周邊環(huán) 境的規(guī)范的行為。房地產(chǎn)信用檔案，充分尊重了各級政府部門和社會公眾宣傳，樓 盤旁有條小水溝，就說成水景住宅;有個小學校，就說成小區(qū)人的知情權(quán)，便于為各 級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)市場行為文環(huán)境濃厚。（2）促銷欺騙。明明只 賣出了幾套房子，卻偏說房子己經(jīng)提供依據(jù)，為社會公眾查詢房地產(chǎn)企業(yè)和個人信 用信息提供服務，為社快賣完了，用熱銷假象誤導消費者。（3）合同設置陷阱。例如, 不標明會公眾投訴房地產(chǎn)領域違法違紀行為提供便利，這是我國信息公開化公用和 套內(nèi)部位的面積;小區(qū)布局圖不標明配套設施等。（4）偷偷變更的一個巨大進步，對建 立我國全國性的企業(yè)和個人誠信檔案，將

5、會起到施工設計。施工隊偷工減料，使用 劣質(zhì)材料以降低成本;開發(fā)商擅自更很好的示范作用。但是各地信用檔案記錄中不良 記錄太少，這與一些改原先的規(guī)劃、設計。（5）交房子續(xù)不全。（6）違約責任不明。（7） 物業(yè)房地產(chǎn)管理部門的權(quán)力出租有關，也與他們存在地方保護主義思想有管理缺陷 大。物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)存在"兩張皮"現(xiàn)彖，交房后服務關。因此， 必須有效制約權(quán)力出租，消除房地產(chǎn)管理部門"故意不認真質(zhì)量有問題，開發(fā) 商和物業(yè)管理部門相互推婆。監(jiān)督"的動力;同時也加強對房地產(chǎn)管理部門 "人浮于事"的

6、監(jiān)督，消除二、造成些房地產(chǎn)企業(yè)誠倍缺失的原因探析其 "偷懶"的動機。完善房地產(chǎn)業(yè)的信息披露制度，是規(guī)范房地產(chǎn)市場我國 社會主義市場經(jīng)濟體制尚未完全建立起來，經(jīng)濟還不是法制的重要措施之一。經(jīng)濟, 這是各行業(yè)都存在不同程度的誠信缺失的共同原因。房地產(chǎn)業(yè)3建立激勵和懲罰機制，從而更好地監(jiān)督企業(yè)。政府既可以用行存在較嚴重的誠信缺失主要來自房地產(chǎn) 業(yè)還是一個供不應求的賣方壟政命令也可以用市場激勵的辦法，來努力控制經(jīng)濟活 動。近年來，經(jīng)濟斷市場?？傮w而言，我國房地產(chǎn)企業(yè)誠信缺失的原因有以下兒條: 學家致力于倡導政府試行一種全新的管制:市場激勵。在房地產(chǎn)業(yè)誠1.有些政府部

7、門 執(zhí)法不公.執(zhí)法不嚴，甚至于變相執(zhí)法，是造成誠信建設中，單純的政府管制，如建 立房地產(chǎn)誠信檔案，將房地產(chǎn)企業(yè)和信缺失的重要原因。行政審批和行政監(jiān)督工作 總是出現(xiàn)漏洞，審批程個人的誠信信息披露，并不能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)的誠信 危機問題，序不規(guī)范，監(jiān)督體系不完善，部分政府官員利用權(quán)力尋租。只有引人競 爭帶來的高效率和低價格，才是有效的市場體系的功能所2.房地產(chǎn)業(yè)供不應求，利 潤率過高，造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為短期在。因此，政府可考慮制定出非對稱信息 下誠信建設經(jīng)濟激勵的契約化。由于房地產(chǎn)業(yè)一直供不應求，房地產(chǎn)企業(yè)不講誠信 得不到消費者和制度?？梢钥紤]對誠信記錄好的房地產(chǎn)企業(yè)給以土地轉(zhuǎn)讓、辦證等

8、"貨幣選票"的制約，造成了一些房地產(chǎn)企業(yè)不注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展， 方面的優(yōu)惠;對誠信記錄差的房地產(chǎn)企業(yè)，加大經(jīng)濟處罰力度，勒令整對企業(yè)品牌和 信譽的重要性認識不足，信用意識不強。為追求短期利改，甚至紅牌罰下。從而建 立起房地產(chǎn)企業(yè)主動講究誠信的內(nèi)在動力。潤最大化而忽視了企業(yè)核心競爭力的培 育，不講誠信，撈一-把是一把。4加強對消費者的培訓和教育，改變其消費理念。加 強對消費者部分開發(fā)商為了追求大的銷售額，而私自承諾了一些本來就不打算兌的 專業(yè)知識教育和消費理念教育，提高其防御風險的能力。如果消費現(xiàn)的.服務項目 "或打?qū)缫恍┨摷俚?amp;q

9、uot;宣傳廣告從而滿足其利益最大者能對房屋質(zhì)量、產(chǎn) 權(quán)等有專業(yè)的了解，能看懂合同條款，在購房前掌化的要求?；诖?，欺詐行為就 發(fā)生了。握必要的信息，減少"信息不對稱能消除狹義的成本觀念，委托專業(yè)3 開發(fā)商利物業(yè)管理無法相互制約，造成開發(fā)商有機可乘。由于機構(gòu)對相關情況進行 了解，這樣將能大大制約房地產(chǎn)商的不講誠信行開發(fā)和物業(yè)"兩張皮使二者的 權(quán)利和義務關系不明確，開發(fā)商在項目為。規(guī)劃、開發(fā)建設和銷售階段提出了各種 物業(yè)服務的承諾，賣完房子一走5.加強對企業(yè)的教育，讓其明白建立誠信是企業(yè)具 有長期待續(xù)競了之，造成物業(yè)管理公司日后后續(xù)服務與管理的重重困難。加上我

10、國 爭力的前提。誠信是房地產(chǎn)企業(yè)的根本.是企業(yè)形成持續(xù)核心競爭力物業(yè)管理公司也 不注重自己的品牌，不規(guī)范服務行為，使相互推漆成了的極其重要的一環(huán)，不管生 產(chǎn)經(jīng)營的哪個環(huán)節(jié)，都必須以誠信為本。企常事。業(yè)應制定以合法守信為原則的內(nèi) 部規(guī)章制度，規(guī)范員工的行為，獎勵誠4.我國房地產(chǎn)業(yè)的消費者還不成熟。一是缺 乏房地產(chǎn)業(yè)知識。在信者，嚴懲不誠信者，營造人人講誠信的氛圍。加強對企業(yè)和 企業(yè)領交易之前對房屋質(zhì)量、房屋面積的計算方法等都不了解，等人住后.才導、員 工的誠信教育，要讓人家都意識到誠信是企業(yè)發(fā)展的根木，不管能逐漸發(fā)現(xiàn)這些問 題，從而導致投訴案件此起彼伏。二是消費理念不是營銷的哪個環(huán)節(jié)，都必須以誠

11、 信為基礎，讓企業(yè)樹立做"白年企業(yè)"的成熟。我國房地產(chǎn)業(yè)的消費者大 多基于狹義的成木觀念而不愿意委托意識。專業(yè)中介，覺得這樣增加了交易成木， 因此助長了房地產(chǎn)企業(yè)的非誠信6建立企業(yè)與客戶間的誠信互動機制，追求客戶終身 價值管理。交易動機。根據(jù)營銷理論中的250原則，企業(yè)目前的每一個客戶背后都有 250個潛5.我國對各類媒體的管理存在一些缺陷。各媒體為追求自己的利在的客戶。 因此房屋的售出，只是蕾銷的開始，而不是結(jié)束。企業(yè)應該益，不能嚴格按照獨立、客觀、公正的原則對廣告進行審核，上級主管部以客戶的要求為己任，提供客戶滿 意的服務，與客戶建立誠信互動機門在有效地

12、制約與監(jiān)督方面還存在一些不足。現(xiàn) 有的廣告法不完制，追求客戶終身價值管理。因此，開發(fā)商和物業(yè)管理部門應 該主動相善，缺乏有效的監(jiān)督機制和賠償機制，客觀上為開發(fā)商推行虛假廣告提互 制約、權(quán)責明確，共同建立誠信互動機制，對客戶提供終身服務。供了工 具 o ? 184一？©?99?99?9?99?99?99?9?9?9?9?9?999?99?99?9?997?999?99?999?99?97?9?99?99?999?9?99?999?9?99999?99999999?9?99?99?9999?99?9?9?9?99?9?9?99?99?9?9999?9?9?999?9?9?99?9?99?

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21、體健康。因應舉措。 行。此，人們迫切要求治理環(huán)境污染，要求企業(yè)停關鍵詞:21世紀中國企業(yè)綠色營銷 20世紀70年代，西方國家提岀了可持續(xù)止生產(chǎn)有害環(huán)瓏a.人們身體健康的產(chǎn)品。二 中圖分類號:f274文獻標識碼:a發(fā)展問題。80年代是逐步樹立環(huán)保意識的年是社會經(jīng) 濟的發(fā)展，使廣大居民個人收入迅文拿編號:10044914 (2005)05185 代，被稱為 "環(huán)保崛起的十年"090年代則將速提高，他們迫切耍求高質(zhì)量的生活環(huán)瓏 及環(huán)保付諸于行動，稱為"壞瓏行動的十年&quot；o 02高質(zhì)量的消費，亦即要 點綠色消費。二是政至今，世界各國

22、，尤其是經(jīng)濟發(fā)達國家掀起了府更加重視制定 和嚴格實施，規(guī)范企業(yè)營銷行1998年英國作家出版了綠色消費指南制定" 壞保標志"實施"環(huán)保意識"的戰(zhàn)略及方為的立法。政府對企業(yè)立法 調(diào)控行為日趨嚴一書，該書呼喚綠色消費意識的崛起，格介了針。厲，既團于保護 消費者利益運動及保護生態(tài)一革列綠色標準，倡導開展綠色消費運動，隨可持續(xù)發(fā) 展戰(zhàn)略的實施，從宏觀方面，要平衡運動的壓力，同時，市場經(jīng)濟日益發(fā)展，z, 綠色消費成了一種環(huán)保浪潮。這種綠色求政府重視制定及實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的總 市場經(jīng)濟體制日趨成熟，亦促使政府宏觀調(diào)消費意識提供和帶來了

23、巨大的筒機，很 快，綠體目標、方針乩具體辦法:從微觀方面，要求控手段美加成熟。色營銷成為市 場營銷中的一個新亮點。各類企業(yè)將營銷活動同自然環(huán)境、社會壞境3.綠色營銷是 21世紀企業(yè)興袤的根本。一、綠色營銷的定義的發(fā)展相聯(lián)系，使企業(yè)營銷活動有利 于環(huán)境21世紀的企業(yè)將面臨著一系列的挑戰(zhàn)。首先綠色營銷是在綠色消費的驅(qū)動下 產(chǎn)生的良性循環(huán)發(fā)展。也就是說，要求企業(yè)從實是宏觀環(huán)瓏的壓力，諸如保護消費 者利益運的。所謂綠色消費，是指消費者意識到環(huán)境施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來開 展綠色營銷。動和保護生態(tài)平衡運動的壓力，以及政府規(guī)惡化已經(jīng)影響其生活質(zhì)量 及生活方式，要求2.21世紀的消費者趨向于綠色消費。有范化

24、立法的壓力，從而驅(qū) 使企業(yè)必須樹立環(huán)企業(yè)生產(chǎn)、銷售對環(huán)境影響最小的綠色產(chǎn)品，資料表明:77%的美 國人表示一個公司的環(huán)保觀念，開展綠色營銷;其次是廣大消費者對以減少危害壞瓏 的消費。所謂綠色營銷，是瓏信譽會影響其購買決定，有67%的荷蘭人綠色消費的 需求劇增，企業(yè)必須順應消費者指企業(yè)以環(huán)境保護觀念作為其經(jīng)營哲學思和82%的 德國人在購物時會考慮污染因素，的綠色消費需求，開展綠色營銷，才能贏得顧想, 以綠色文化為其價值觀念，以消費者的綠40%的歐洲人更喜歡購買"綠色產(chǎn)品 日本客;最后是市場競爭優(yōu)勝劣汰規(guī)律的作用.迫色消費為中心和出發(fā)點，力求滿足 消費者綠的家庭主婦中有91.6%

25、的人對綠色產(chǎn)品感興使企業(yè)改變經(jīng)營觀念，開展綠 色營銷，才能有色消費需求的營銷策略。綠色營銷的研究焦趣。倫敦股票經(jīng)紀行在 1992年所作的一次力地對付競爭對手，不斷地提高市場占有率。點是考慮企業(yè)營銷 活動同自然壞瓏的關系，調(diào)查顯示，1987年以來"綠色股"價格比其它4. 傳統(tǒng)經(jīng)濟為現(xiàn)代經(jīng)濟所替代，為企業(yè)即研究口然環(huán)境對企業(yè)營銷活動發(fā)生何種影股 票乎均高70%o預計到21世紀主半葉，發(fā)開展綠色營銷奠定了基礎。眾所周知，傳 統(tǒng)響，而企業(yè)營銷活動又對自然環(huán)瓏發(fā)生何種達國家的綠色消費率將上升到15%到 20%o經(jīng)濟只重視勞動力和資本在經(jīng)營活動屮的作沖擊。可見，綠色營銷

26、研究的焦 點是對由企&quot濰邑消費"已成為世界的潮流。而從我國國用，而忽略了土 地等自然資源的重要作用。業(yè)、顧客與競爭者構(gòu)成的所謂的"魔術(shù)三角" 內(nèi)市場來看，綠色消費正逐漸深入人心。近過去，人們認為自然資源是無價值的， 例如，的進步擴展。幾年"綠色食品"> "綠色家居"> " 綠色家電"、在種植業(yè)中認為惟成本是開發(fā)及耕種.而二、綠色瞥銷將成為21 世紀蕾銷的主流"綠色建材"&

27、gt; "綠色服裝"等綠色產(chǎn)品已逐漸土 地走元價格的。在這種觀念的支配下.對1.社會可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略呼喚綠色營銷。受到 人們的青睞。中國社會調(diào)查事務所自然資源的過皮開采，甚至掠奪式開發(fā)也就可持 續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指社會經(jīng)濟發(fā)展必須向自(s臼'c)在2001年對北京、上海、天津、 廣州、不足為奇了。這同平期市場營銷理論一樣，然環(huán)境及社會環(huán)瓏相聯(lián)系，使經(jīng) 濟建設與資武漢、南京、重慶、青島、長沙、南寧等成市的傾向于產(chǎn)品及生產(chǎn)導向, 其發(fā)展的重點是物源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，使人口增長與社會生產(chǎn)力發(fā)消費者的綠色消費 觀念及消費行為專題調(diào)查品數(shù)量j1服務創(chuàng)造，而非生活

28、的品味及消費展相適應，以 保證社會實現(xiàn)，良性循環(huán)發(fā)展的顯示，有53.8%的消費者愿意購買綠色產(chǎn)品，者的 滿意度。如今，現(xiàn)代經(jīng)濟已取代傳統(tǒng)經(jīng)長遠戰(zhàn)略。然而，社會經(jīng)濟的長足發(fā)展，在 為有37.9%的人表示已經(jīng)購買過綠色商品。通濟，現(xiàn)代經(jīng)濟不僅重視勞動力、資本, 而且同社會創(chuàng)造巨大財富，給廣大消費者提供物質(zhì)過對哈爾濱一家菜市場的調(diào)查發(fā) 現(xiàn)，70%的樣重視自然資源在經(jīng)營活動中的作用，強調(diào)福利乩給企業(yè)帶來巨額商止利益的同時，卻哈爾濱消費者希望購買到綠色食品。在杭州社會經(jīng)濟發(fā)展必須同環(huán) 境相協(xié)調(diào)，從而為企嚴重地浪費了自然資源，破壞了自然生態(tài)平有86%的家庭主婦 愿意購買元磷洗衣粉。消業(yè)從傳統(tǒng)營銷轉(zhuǎn)化為綠色

29、營銷提供了理論基衡，污染了環(huán) 境.并造成惡劣的社會環(huán)境，嚴費者趨向于綠色消費主妥源于兩方面的原礎。7.建構(gòu) 并優(yōu)化供應鏈各主體之間的誠信互動機制，最終達到共贏的同步發(fā)展，使整個房地 產(chǎn)行業(yè)步入持續(xù)健康發(fā)展的軌道。同時，為了保證誠信營銷體系得到更好的建設， 政府、企業(yè)以及消費者三者應共同努目的。房地產(chǎn)開發(fā)商應建立與各供應鏈之間的 誠信互動機制，保證原材力，塑造公平、公正、公開的房地產(chǎn)市場環(huán)境。料的質(zhì)量, 建立關系營銷體系。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應建構(gòu)并優(yōu)化戰(zhàn)略聯(lián)盟，建立誠信互動 機制，使企業(yè)獲得集團化發(fā)展。，考文獻:8建立專門監(jiān)督機構(gòu)。例如建立房地產(chǎn)消 費者協(xié)會，使其與政府相1.陳向軍.論企業(yè)誠信

30、營銷.商業(yè)時代，2(03(20)剝離，增強 其市場功能。行業(yè)消費者協(xié)會依法行使其對本行業(yè)的監(jiān)督作2.李晏墅.我國企業(yè)經(jīng)營 誠信的缺失與重建.南京師大學報，2002用，其收入直接與其監(jiān)督職能所起到的極積 效果相聯(lián)系，達到與政府脫(4)鉤，起到真止有效監(jiān)督房地產(chǎn)商的作用。"立信 才能立業(yè)作為房地產(chǎn)(作者單位:山東建筑工程學院商學院山東濟南250014)開發(fā)企 業(yè)，要做到"兩手抓，兩手都要硬從而確保經(jīng)濟效益與社會效益(責編:呂 尚)?-185?999999？9?999?9?9?9?99?9?9?99?99?99?9?9?99?9?9?9?99?9?9?9?99?9

31、?99?9?9?99?999999?99?99999?99?9999?9?99?9999?9?99?9999?9?99?9?999?9?99?99?9?9?9?9?99999?9?999?9?99?99?999?99?9?99?9?99?9?999?99?99999?99?9?99?9?9?9？9999?99?9?99?9?9?999?9?9?999?9?9?9?9?99?999?99?99?9?999999?999999?99999?9?9999?99?99?9?9?9?9?99?9?9?9?99?99?99?97?9?99?9?9?9?97999?99?99?99?99?99?99?999

32、?9?999?99?99?9?9?99999?9?999?99?9?99?99?9?99?9?9?9?9?9?9?9?9?99?999?9?9?99?9?99?9?9?9?999999?99?9?99?9?9?999?9?9?999?9?9?999?99?9?9?99?9?9?999?999?99?99?9?9?99?9999?9?99?999?9?9?9?9?9?9?9?9?9999?99?9?9?9?9?9?9?99?99?999?9?99?999?9?99999?99999999?9?99?99?999?9?9?9?99?9?99?9?9?9?9?9?999?9?9?9?9？9?99?9?99?99?99?9?99?9?9?99?9?9?9?9999?99?9999?99?9?9?9?99?9?9?9?9?9?99999?7?9999?9?9?999?99?99?9999?99?