鄭州市房地產市場研究一月報告

1、本部分報告將通過對天津市商業(yè)市場的考察和潛在競爭項目的研究，了解天津市商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展特性，以為本項目的發(fā)展提供參考。基于研究針對性的考慮，本部分研究對象將主要集中在中心城區(qū)的大中型中檔以上物業(yè)。3.1 整體商業(yè)市場分析3.1.1 市場供應Ø 據不完全統計，截至2008年底為止，天津市中心城區(qū)商業(yè)設施用地面積約1400萬平方米，全市5000平米以上的大中型商貿設施有277個，其中萬平米以上的大型商貿設施有171個，圖3.1：天津商業(yè)物業(yè)供應走勢圖020406080100120140160199619971998199920002001200220032004200520062007

2、2008(萬平米）02004006008001,0001,2001,400當年新增量累計開發(fā)量資料來源：北京乾之恒Ø 截止到2008年底，在天津市內六區(qū)的商業(yè)物業(yè)中，不計農貿市場、建材電器等專業(yè)市場以及早期商業(yè)物業(yè)和低檔底商，目前天津市主要的商業(yè)街和底商提供沿街網點商業(yè)面積約157.1萬平方米，1萬平方米以上規(guī)模的百貨與大賣場設施約107.5萬平方米，購物中心面積約76.7萬平方米，大型超市和專業(yè)市場約45萬平方米，總共386.3萬平方米。表3.1：商業(yè)項目列表商業(yè) 類別序號項目名稱位置規(guī)模（萬平米）商業(yè)街/底商1和平路商業(yè)街和平區(qū)和平路28.72濱江道步行街和平區(qū)濱江道15.53鼓

3、樓商業(yè)街南開區(qū)城廂東路6.84南市食品街和平區(qū)南市3.65小白樓商業(yè)街和平區(qū)大沽北路9.56大沽南路商業(yè)街河西區(qū)大沽南路5.47中山路商業(yè)街河北區(qū)中山路7.38十一經路六緯路商業(yè)街河東區(qū)十一經路、六緯路4.39大胡同商業(yè)區(qū)（不含估衣街）紅橋區(qū)4.310估衣街紅橋區(qū)估衣街1.211沈陽道古物市場和平區(qū)沈陽道212新文化花園和平榮業(yè)大街213羅馬花園商城（現空置）河西區(qū)友誼北路與永安道交匯處214順馳梅江藍調商業(yè)河西區(qū)梅江藍調街區(qū)2.515古文化街南開區(qū)東門外宮南大街、宮北大街13.216陽光東魅一期河東區(qū)衛(wèi)國道與賀蘭路交口217上谷商業(yè)街南開區(qū)天塔道 418水上北路商業(yè)街南開區(qū)水上北路219順馳

4、城市系列底商河東區(qū)城市之星、城市之光320棕櫚陽光主題商場河東衛(wèi)國道與賀蘭路交口1.621格調街區(qū)南開四馬路222天賜園底商南京路海光寺南口路南1.523海逸心嶼（海逸長州項目商業(yè)）河西區(qū)梅江南224新澳購物廣場（原龍云商廈）河西大沽南路與利民道交口2.925水岸公館商業(yè)河西梅江南226北岸華庭河北獅子林大街與昆緯路交口1.227陽光嘉年華商業(yè)廣場（陽光東魅一期）河東區(qū)衛(wèi)國道與賀蘭路交口228解放路商業(yè)街和平區(qū)解放路12.629陽光東魅休閑商業(yè)公園順馳太陽城10合計157.1百貨/大賣場1勸業(yè)場和平區(qū)和平路290號 5.62中原百貨和平區(qū)濱江道200號4.53陶陶鞋業(yè)(原華旭商廈)天津市和平區(qū)

5、濱江道172號1.84班尼路專業(yè)運動休閑賣場（原濱江服飾商廈）和平區(qū)濱江道28號25米萊歐男人店和平區(qū)濱江道1.26米萊歐女人店和平區(qū)濱江道1.27吉美商廈（倒閉，正在對外出讓）和平區(qū)濱江道2.38百貨大樓和平區(qū)和平路172號12.69國際商場和平區(qū)南京路211號3.810吉利大廈（包括米萊歐及其它大型商業(yè)設施）南京路吉利大廈6.111友誼商廈河西區(qū)友誼路21號4.512濱江購物中心和平區(qū)開封道295.513大胡同商貿中心（批發(fā)市場）紅橋區(qū)3014天津商場南開區(qū)三馬路2.515天津津菜城（原永基商城）南開區(qū)黃河道38號2.816金搖籃商廈（倒閉）紅橋區(qū)北馬路317天津龍門輕紡商廈（原龍馬廣場）

6、河東區(qū)天津站218伊都錦（倒閉）和平區(qū)濱江道3.519濱江商廈（1-2期）和平區(qū)濱江道193號4.820友誼商廈河北店（友誼新都百貨）河北區(qū)獅子林大街221遠東百貨南開區(qū)南馬路5.822圣奧商廈（原交通飯店通寶商廈）和平區(qū)和平路與濱江道交口1合計107.5購物 中心1友誼新天地和平區(qū)濱江道92濱江金耀（世紀）廣場和平區(qū)南市14.83嘉華國際商業(yè)中心河東區(qū)華昌大街與中環(huán)線交口6.54新世界百貨南開區(qū)東馬路138號 115麥購休閑廣場和平濱江道3.86萬達商業(yè)廣場(包括百盛、華納影城、百安居、紅星美凱龍家具、燦坤數碼廣場、沃爾瑪超市萬達店)和平福安大街、興安路、和平大街和多倫道交口13.27紀莊子

7、購物中心河西區(qū)黑牛城道和紫金山路交口2.98友誼路家世界購物廣場（家居）河西區(qū)大沽南路2.59津匯廣場和平區(qū)南京路189號410奧城時代商業(yè)廣場南開區(qū) 賓水西道與水上東路交口9合計76.7大型超市1家樂福白堤路店南開區(qū)白堤路168號2.52家樂超市南樓店圍堤道1.13家樂超市紅星路店紅星路69號0.64家樂超市中山北路店中山北路73號1.05家樂超市南樓北店大沽南路1.26龍馬購物廣場（已改為：天津龍門輕紡商廈）海河東路火車站2.07家樂超市西青道店西青道1.28家樂超市天環(huán)店南開區(qū)紅旗南路2.39天環(huán)家世界購物廣場南開區(qū)紅旗路與鞍山西道交口處 2.310金鐘樂購超市河北區(qū)金鐘河大街與萬柳村大

8、街交口2.711塘沽樂購塘沽區(qū)上海道888號1.512世紀聯華廣東路店河西區(qū)廣東路60號0.913世紀聯華中山路店(一商世紀聯華)河北區(qū)中山路0.914樂購北馬路店紅橋區(qū)北馬路138號0.015寧發(fā)商城（家世界超市）河西區(qū)紫金山路0.616家世界王頂堤店南開區(qū)王頂堤1.517正大易初蓮花超市東麗區(qū)津塘公路張貴莊2.018韓國易買得（隸屬于時代奧城商業(yè)廣場）南開區(qū)賓水西道與水上東路交口2.519蘇寧電器海光寺店南開區(qū)衛(wèi)津路、新興路交口1.720家世界十一經路店河東區(qū)十一經路與六緯路交口0.021萬客隆河東區(qū)一號橋津樘公路1.022未來超市南開區(qū)黃河道與密云路交叉口1.723正大易初蓮花超市河東區(qū)

9、衛(wèi)國道1.524鑫茂購物中心(華苑店)天津市南開區(qū)華苑路108號1.525正大易初蓮花超市北辰京津公路1.526歐尚圍堤道店（峰匯廣場）河西區(qū)圍堤道103號2.627麥德龍紅橋商場紅橋區(qū)西青道75號2.028家樂福河東店(勸業(yè)超市)張貴莊路160號1.229家樂福河北店(勸業(yè)超市)真理道28號0.730家樂福海光寺店（勸業(yè)超市）和平區(qū)南京路與南門外大街交口2.131家世界北辰店北辰京津公路952終點站0.8合計45.0*注：上表中所列項目均為2006年之前開業(yè)的項目資料來源：北京乾之恒圖3.2：天津主要商業(yè)形態(tài)情況商業(yè)街/底商, 157.1, 40%百貨/大賣場, 107.5, 28%購物中心

10、,76.7 ,20%大型超市,45.0 ,12%資料來源：北京乾之恒Ø 2005年，市場新增友誼新天地、遠東百貨等大型商業(yè)，市場新增供應量在112萬平方米。Ø 天津商業(yè)市場存量較大，供應迅速增長，這既為天津商業(yè)帶來新鮮的活力，也加劇了行業(yè)的競爭。3.1.2 商業(yè)區(qū)域分布特征Ø 從區(qū)域分布來看，天津主要零售區(qū)域多集中于城市中心和平區(qū)、南開區(qū)和河西區(qū)。圖3.3：天津主要區(qū)域商業(yè)規(guī)模的比較資料來源：北京乾之恒Ø 天津市主要的商業(yè)區(qū)包括：和平路濱江道、鼓樓南市、大胡同古文化街、南京路、小白樓十一經路、友誼路梅江、大沽南路、中山路金鐘河等市級或準市級商業(yè)區(qū)。

11、16; 總結天津市各個主要商圈的基本特點是：分布較為集中，臨街店鋪體系發(fā)達，經營檔次和內容差別較大，內部商業(yè)業(yè)態(tài)多種多樣。Ø 從宏觀角度來看，天津市商圈主要分為四類，主要包括：o 以鼓樓-南市、古文化街、大沽路為代表傳統中低擋特色商業(yè)區(qū)；o 以大胡同、和平路濱江道為代表的低檔、中檔城市居民商業(yè)區(qū)；o 以南京路、小白樓、友誼路為代表的中高檔商務型商業(yè)區(qū)；o 金鐘河等具有一定大區(qū)域輻射力的半區(qū)域型商圈。Ø 各個商圈的發(fā)展，多呈現出以大型商業(yè)物業(yè)為核心，以商業(yè)沿街店鋪體系為延伸，多種商業(yè)業(yè)態(tài)互補并存的復合型組合發(fā)展態(tài)勢。Ø 大型購物中心和Shopping Mall在各個

12、商圈的外圍獲得很大的發(fā)展，隨著舊城改造、海河開發(fā)和整體旅游市場開發(fā)的推進，各個商圈獲得新的規(guī)劃和建設。該計劃規(guī)范了市場，升級了商業(yè)設施的檔次及規(guī)模，但也對各個商圈舊有的商業(yè)氛圍和特色造成了一定的破壞。Ø 從目前的發(fā)展態(tài)勢來看，部分新物業(yè)的整體檔次和經營形態(tài)缺乏長遠的發(fā)展計劃和良好的控制，整體經營情況并不理想。Ø 隨著新興商業(yè)在商圈改造中的興起，各個商圈可能面臨重新組合、重新定位的可能。如古文化街可能并入鼓樓南市，而東馬路可能和南馬路形成新的商圈。Ø 友誼路商業(yè)區(qū)周邊集中了眾多的城市配套公建、商務以及政府職能機構，并開發(fā)建設了眾多的大型居住項目，有望發(fā)展成為城市外圍

13、的商業(yè)核心。Ø 南京路-小白樓-大沽南路一線發(fā)展缺乏平衡，規(guī)模較大、檔次較高的商業(yè)大多集中于南京路中段沿線，而南京路-曲阜道-馬場道圍成的區(qū)域內雖然寫字樓和酒店林立，但卻缺少與之相匹配的商業(yè)配套設施。Ø 下圖3.4是天津全市主要商業(yè)區(qū)的位置分布圖。圖3.4：天津市主要商業(yè)區(qū)域分布資料來源：北京乾之恒Ø 下表3.2是天津市主要商業(yè)區(qū)的基本特征及檔次列表。Ø 從圖中可以看出對本項目影響比較大的三個區(qū)域，即南京路、小白樓-十一經路和大沽南路中，南京路商業(yè)檔次高于小白樓區(qū)域，未來競爭項目較多，而大沽南路和小白樓區(qū)域自身的檔次都偏低，未來多為相互提升和互補的關系。

14、- 70 - / 24文檔可自由編輯打印表3.2：天津市主要商業(yè)區(qū)列表商業(yè)區(qū)名稱位置面積（萬平方米）類型檔次特征和平路濱江道商業(yè)區(qū)和平區(qū)22市級中檔金街及濱江道步行街，天津市商業(yè)的核心之一，連接東馬路、南京路商業(yè)區(qū)，包含勸業(yè)場、華聯、華旭、麥購、依都錦、濱江商廈等商場，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，規(guī)模龐大鼓樓南市商業(yè)區(qū)南開、和平區(qū)25特色、區(qū)域中低檔旅游性質濃厚，依賴于老城區(qū)的古貌發(fā)展具有天津特色的文化、餐飲、旅館、旅游等特色商業(yè)；而依托于女人街、水牛城為核心發(fā)展起來的的南門外商圈，連接銅鑼灣廣場等項目供給，日益發(fā)展出南馬路商業(yè)帶大胡同古文化街東馬路商業(yè)區(qū)紅橋區(qū)30市級、區(qū)域、特色中低檔以萬隆大胡同商貿中心

15、為核心，以小商品的批發(fā)為主，逐步發(fā)展成為多種商業(yè)形態(tài)匯集的市級商業(yè)批發(fā)、零售中心；而古文化街為特色商業(yè)；老的東馬路商圈是以新安為代表的區(qū)域服務型商業(yè)南京路商業(yè)區(qū)和平區(qū)15市級中高檔集中于南京路和濱江道的交口，包含國際大廈、伊勢丹、津匯廣場等商業(yè)項目小白樓十一經路商業(yè)區(qū)河西、河東區(qū)18區(qū)域中檔包括部分十一經路，商務氛圍發(fā)達，以濱江購物中心和圖書大廈為核心，包含多個高檔公建項目的底商，是配套于高檔辦公的商業(yè)形態(tài)友誼路商業(yè)區(qū)河西區(qū)12區(qū)域中高檔城市新興區(qū)域的商業(yè)配套中心，以友誼商廈和友誼路家世界廣場為核心發(fā)展起來的，依托于周邊政府、城市配套公建、辦公設施發(fā)展起來的商業(yè)中心大沽路商業(yè)區(qū)河西區(qū)10區(qū)域中

16、低檔傳統商業(yè)聚集的區(qū)域中心，以特色服裝店鋪和老字號店鋪諸如桂發(fā)祥、鴻起順等為主；目前有家樂超市等業(yè)態(tài)完善區(qū)域商業(yè)中山路金鐘河商業(yè)區(qū)河北區(qū)10區(qū)域中檔區(qū)域繁華中心，包括金鐘樂購生活中心、友誼新都、家樂、米蘭超市等以居民生活密切相關的大型商業(yè)設施資料來源：北京乾之恒3.1.3 商業(yè)物業(yè)需求表現-租金及售價Ø 同其它物業(yè)類型相比，商業(yè)物業(yè)的用途更多樣，需求面積區(qū)間更大，對于區(qū)位的敏感性更高。這些要求反映到價格上，使得商業(yè)物業(yè)的價格相對于其它物業(yè)，顯得更為靈活，更為多變。Ø 但是商業(yè)租金，尤其是主要商業(yè)設施的租金由于受商鋪租約較長因素的影響，價格水平變化幅度較寫字樓小。Ø

17、 通過對天津市不同商業(yè)區(qū)域和不同商業(yè)類型的租金和售價考察發(fā)現，雖然有部分商業(yè)中心區(qū)位置優(yōu)越的商鋪售價達到30,000-40,000元/平方米的高價，但目前市場認同度較低，天津市商業(yè)物業(yè)的平均銷售價格集中在10,000-15,000元/平方米的水平上。Ø 百貨公司的租金基本以流水扣點的形式為主，由1525不等，位于主要的商業(yè)區(qū)中，用于租賃用途的商業(yè)用房平均租金約為8-10元/平方米/天。住宅底商的租金相對較低，約為2-5元/平方米/天。表3.3：天津市不同商業(yè)區(qū)出租案例報價區(qū)域案例地址平均租金水平（元/天.平方米）市級商業(yè)中心新安新世界廣場（鋪面）東馬路10濱江金耀廣場（鋪面）南門外大

18、街10濱江道（普通鋪面）濱江道25-40地區(qū)級商業(yè)中心友誼路商圈利民道69號2-4其它商業(yè)項目社區(qū)底商小海地108號1.5資料來源：北京乾之恒Ø 根據天津部分比較有代表性的商業(yè)月單位面積銷售額，按照平均扣點20計算，天津主要商業(yè)物業(yè)的折合租金情況如下圖所示：圖3.5：天津主要商業(yè)的租金情況資料來源：北京乾之恒Ø 據統計，上述天津主要高檔商業(yè)的平均折合租金約為3.7元/平方米/天。Ø 從考察范圍內的租售價格表現來看，相對于租金而言，天津市商業(yè)的售價波動范圍較小。售價受成本制約，而租金為長期受益，調整空間大是造成以上波動幅度差別的主要原因。Ø 大型零售業(yè)設施

19、對周邊商業(yè)物業(yè)的租售價格有明顯的提升作用。Ø 大型商業(yè)單體的收取的回報要根據商業(yè)的經營模式而定，持有經營、聯營和自營所獲取的收入方式不一。Ø 商業(yè)物業(yè)，特別是小型的商業(yè)店鋪和攤位，受項目區(qū)位、物業(yè)面積、商業(yè)業(yè)態(tài)和在商業(yè)物業(yè)中的位置等不同因素的影響而有較大的調整空間。3.1.4 商業(yè)物業(yè)需求表現出租率Ø 百貨公司具有比較靈活的商品組合，采取流水倒扣的租金方式，使得百貨公司的平均空置率比較低。對于零售商來講，百貨公司流水扣點的方式也使零售商的風險降低。Ø 目前天津市普通商業(yè)設施或底商的供應量較大，且以銷售為主，缺乏統一規(guī)范的管理與經營，造成大部分商業(yè)經營狀況

20、不佳或非臨街店鋪空置率較高，整體商業(yè)市場發(fā)展不夠均衡。Ø 城區(qū)大型百貨公司和購物中心的平均出租率在80% - 90%之間。Ø 專業(yè)店的入住率相對較高，可達到95左右的較高水平。Ø 沿街店鋪，尤其是商業(yè)步行街中的沿街店鋪，首層入住率基本可以達到100，但是二層店鋪則空置率較高。3.1.5 未來供應Ø 根據已經明確的規(guī)劃，由于海河開發(fā)等因素的影響，預計2006-2008年后新增供應量近400萬平米（建筑面積超過1萬平米），2007-2008年的商業(yè)供應較為集中，年增長量均在100萬平米以上，2007年供應面積達到190萬平米，約占未來整體供應量的一半。

21、16; 根據規(guī)劃和供應量的統計，2008年仍將有較大規(guī)模的商業(yè)面積完工，天津商業(yè)面積的供給高峰將持續(xù)到2008年，這主要是受到2008年奧運會的一些足球比賽在天津舉行的影響，市場競爭將會加劇。Ø 天津未來主要大型商業(yè)物業(yè)供應如下表3.4所示：表3.4：天津市未來主要大型商業(yè)項目編號名稱地址建筑面積（平方米）商業(yè)類型預計開業(yè)年限1中山國際廣場 和北區(qū)中山路與昆緯路交口17,500底商2006.52鳳凰商貿中心河北區(qū)大悲院附近96,000專業(yè)市場2006.63愛家樂生活購物廣場（原名特購物中心）南開區(qū)三馬路42,586購物中心2006.64海逸心嶼（海逸長州項目商業(yè)）河西區(qū)梅江南20,0

22、00底商2006.65信達廣場河西區(qū)小白樓商業(yè)區(qū)曲阜道60,000百貨2006.86現代城C區(qū)新伊勢丹和平區(qū)南京路和濱江道交口30,000百貨2006.97現代城D區(qū)現代城·莊吉購物中心和平區(qū)南京路和濱江道交口98,000購物中心2006.128富士大廈和平區(qū)南京路友誼賓館14,000百貨2006.129小白樓城市廣場和平區(qū)小白樓20,000地鐵地下商業(yè)廣場2006.1210四箴南里地塊和平區(qū)四箴南里30,000N/A2006.1211中豪世紀花園商業(yè)河西區(qū)圍堤道20,000底商2006.1212康達尚郡南開區(qū)迎水道20,000底商2006.1213濱江服飾商廈濱江道60,000N/

23、A200614誠基大廈（恒基）南京路國際大廈東30,000底商200615華夏津典商鋪河西區(qū)梅江南20,000底商200616恒華大廈商業(yè)河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口26,000底商200617賽頓中心商業(yè)和平西康路與成都道交口22,000底商200618銅鑼灣廣場裙樓南開區(qū)南馬路60,000裙樓2006合計：2006686,0861天一摩爾廣場津塘公路四合莊660,000購物中心2006-20072順馳山·傾城薊縣區(qū)光明路和燕山東路交口20,000商業(yè)街2006-20073順弛又一城河東區(qū)衛(wèi)國道40,000商業(yè)街2007.064新都商廈濱江道44,000百貨20075奧城時代商業(yè)廣場

24、主力百貨南開區(qū) 賓水西道與水上東路交口30,000百貨20076北方五金市場一期(南馬路五金城)南開區(qū)南馬路西南角300,000專業(yè)市場20077泰達城一期東至子牙河南岸，南至南運河北岸線60,000底商20078城市地鐵廣場和平區(qū)鞍山道與南京路交口40,000N/A20079鋼鐵大廈和平區(qū)南京路貴陽路交口50,000底商200710天津國際五金機電城(麥購莊吉廣場) 和平區(qū)南馬路與榮業(yè)大街交口60,000專業(yè)市場200711水岸公館商業(yè)河西梅江南20,000底商200712梅江新海灣河西區(qū)友誼南路56,000購物中心200713迎賓廣場河西區(qū)紫金山路30,000底商200714天津科技廣場南

25、開區(qū)白堤路20,000底商200715老城廂11號公館南開區(qū)老成廂鼓樓旁30,000底商200716津旺鋪南開區(qū)衛(wèi)津路20,000底商200717同方瞰和平商業(yè)和平區(qū)福安大街10,000商鋪200718運河經濟文化商貿區(qū)一期東至子牙河南岸，南至南運河北岸線及南運河北路中心線，西至趙家場大街中心線，北至規(guī)劃中西青道快速路延長線中心線65,000超市200719湘秀麗舍南開長江道與南豐路交口20,000商業(yè)街200720金廈中愷國際廣場南開區(qū)衛(wèi)津路20,000底商200721大悲院商業(yè)街東至三馬路，西至四馬路，南至天緯路，北至地緯路。27,000商業(yè)街200722金銘廣場（已改為中山國際廣場）中山

26、路與昆緯路交口26,000裙房200723古文化街南開區(qū)東門外宮南大街、宮北大街40,000商業(yè)街200724天津灣商業(yè)(海河水上運動商貿區(qū)A區(qū)）河西區(qū)東至海河，西至南北大街，北至春陽大街，南至大沽南路100,000購物中心200725天津世貿中心南開區(qū)南市西角100,000綜合體商業(yè)2007合計：20071,888,0001恒隆廣場北至菜市街、南至和平路、西至哈密道、東至濱江道130,000購物中心2007-20082天一摩爾一期東麗區(qū)津塘公路四合莊410,000購物中心2007-20083仁恒海河廣場東馬路金湯橋50,000購物中心2007-20084金港國際和平區(qū) 長征醫(yī)院和食品街交口3

27、0,000底商2007-20085小伙巷商住區(qū)紅橋區(qū)小伙巷N/AN/A2007-20086長江汽貿城南開區(qū)長江道300,000專業(yè)市場2007-20087水上運動世界商貿廣場（水上大世界項目的一部分）河西區(qū)東至海河，西至南北大街，北至春陽大街，南至大沽南路。110,000購物中心2007-20088北洋鋼鐵大廈和平區(qū)南京路貴陽路交口33,000N/A2007-20089和黃地鐵上蓋項目和平區(qū)南京路68,000N/A200810昆仲文化休閑公園河北區(qū)勝利路，貨場N/AN/A200811海河新天地河東區(qū)新開路N/AN/A200812吉利花園2期底墑南京路和貴陽路20,000底商200813老城廂項

28、目（天津富力城項目）南開區(qū)老城廂30,000底商200814天津富力城南開區(qū)老城廂96,000底商200815天津后現代城南開北至鼓樓東街，南至南城街，西至城廂東路，東至新安購物廣場N/AN/A200816遠洋新天地河東河東新開路與華捷道交口N/AN/A200817海河新天地商業(yè)項目華昌大街站后廣場N/AN/A200818海河廣場及和平路商貿中心東至規(guī)劃大沽路、南至新華路、西至福安大街、北直博愛道。N/AN/A2008-200919十一經路六緯路商業(yè)街（政府規(guī)劃在南站商務區(qū)）香港嘉里項目是其中一部分河東區(qū)南站地塊內43,000商業(yè)街2008-200920法式風情區(qū)東至營口道，西至赤峰道，北至和

29、平路，南至新華路41,900N/AN/A21天汽大廈（屬于酒店配套商業(yè)）南開區(qū)南京路今晚報附近 20,000底商N/A合計：20081,381,900資料來源：北京乾之恒Ø 從上表未來商業(yè)物業(yè)的供應情況來看，天津市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展主要表現出如下特征：o 從商業(yè)項目供應的單體規(guī)模上來看，未來項目體現出明顯的規(guī)?；厔荩幸话氲奈磥眄椖恳?guī)模在5萬平米以上，平均建筑面積在65,000平米左右，說明未來商業(yè)物業(yè)的趨勢向單體更大規(guī)模發(fā)展。o 商業(yè)項目的空間分布更向原有商業(yè)中心集中，主要分布在和平、河西和南開區(qū)，少量項目分布在河東、河北和紅橋等其他區(qū)域，另外還有一些爛尾和正在規(guī)劃中的未動工項目。o

30、 未來商業(yè)項目以購物中心和百貨供應為主，其次是底商、專業(yè)市場和商業(yè)街等配套商業(yè)，未來業(yè)態(tài)和目標市場日益多元化。o 預期隨著各級商圈的拓展，小白樓大沽南路區(qū)域將成為天津中心區(qū)的商業(yè)區(qū)?？傮w來看，天津市中心商業(yè)集中區(qū)將發(fā)展出一個以海河為軸線，以南馬路、濱江道、南京路為輻射方向的商業(yè)區(qū)群。o 獅子林橋、規(guī)劃的通南橋、北安橋、廣場橋、大光明橋將成為連接整個商業(yè)帶的節(jié)點。3.1.6 市場未來發(fā)展趨勢Ø 天津市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，呈現以中央商務區(qū)建設、舊商業(yè)區(qū)改造、海河開發(fā)帶動商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢。政府的規(guī)劃方向在未來商業(yè)的發(fā)展和商業(yè)物業(yè)的供給上具有決定性的影響力。Ø 傳統商業(yè)步行街、百貨業(yè)

31、態(tài)在市場中仍具有較大影響力，但是以銅鑼灣廣場、信達廣場、濱江金耀、大連萬達為代表的商貿公建將逐步向大型化、綜合化的方向發(fā)展，集購物和娛樂休閑一體的購物中心概念日益受到市場的青睞。Ø 富有文化、人文底蘊的特色商業(yè)區(qū)域在天津的開發(fā)、舊城改造的推動下預期未來整體商業(yè)環(huán)境將獲得較大發(fā)展。Ø 重點商務區(qū)目前尚缺乏合理的商務物業(yè)布局，在數量、規(guī)模和檔次上也稍顯不足，因此這些重點商務區(qū)的商業(yè)物業(yè)，尤其是綜合的商業(yè)服務設施存在較大的發(fā)展空間。Ø 未來的3-5年內，大型超市作為零售商業(yè)的核心框架地位進一步確立。隨著各個超市運營者開店計劃的實施，天津市市區(qū)范圍內大型超市的布點將基本完

32、成，其競爭的重點將轉移到客源的爭奪上。Ø 一些境外背景的商業(yè)集團開始或準備進入天津，例如和記黃埔、恒隆和嘉里興業(yè)，這些集團實力雄厚、經驗豐富、商業(yè)資源廣、市場影響力大和信譽多高，對本地開發(fā)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)將形成很強的競爭力。Ø 市場對高品質商業(yè)物業(yè)需求增強，經營管理優(yōu)良的商業(yè)項目是成功的重要因素，品牌的聚集效應將是引導項目未來發(fā)展的重要因素。3.1.7 整體商業(yè)市場小結 Ø 從未來供應項目的市場處置策略可以看出，由于體量都相對比較大，且大部分開發(fā)商缺乏商業(yè)經營的經驗，再加上和多開發(fā)商希望盡可能早的收回資金，很多項目都會采取出售的，這樣很多項目將不能保證良好的商業(yè)業(yè)態(tài)

33、組合和品質，對那些實力比較雄厚和開發(fā)經驗豐富的開發(fā)商來說，市場的這種情況有利于發(fā)展高質量的持有經營的商業(yè)。Ø 反之，優(yōu)質商業(yè)的形成對規(guī)范市場和提升行業(yè)水平非常有促進作用，隨著更多有經驗的和商業(yè)運營者進入天津，天津的高檔商業(yè)將面臨著較大的重新調整，那些規(guī)模小、業(yè)種業(yè)態(tài)配置和布局不合理、管理落后、物業(yè)品質較差、市場營銷手段單一、企業(yè)負擔嚴重、店堂擁擠和綜合盈利能力差的商業(yè)將無疑被市場淘汰出局，而在城市中心新建的商業(yè)具有很大的發(fā)展機會。Ø 由于未來2008年將是商業(yè)項目集中放量的一年，因此本項目在開業(yè)時間上要盡量避開這一高峰期。Ø 未來商業(yè)對本項目的市場分流和競爭是不可

34、避免的，因此本項目一定要在定位上做到差異性, 在招商上搶得市場先機，充分利用本項目的整體綜合優(yōu)勢，以及緊鄰小白樓地鐵站的得天獨厚條件，從項目開始直到開業(yè)都能做到領先市場，引導市場。Ø 從國內主要城市和天津的商業(yè)發(fā)展來看，商業(yè)的品牌效應和經營是成正比的，成功的商業(yè)大多有口碑良好的商業(yè)品牌支撐。所以，新開發(fā)的商業(yè)出于長期打算，也需要積極引進良好的商業(yè)品牌。3.2 區(qū)域商業(yè)市場Ø 此次商業(yè)市場的研究對象鎖定在建筑規(guī)模在3萬平米以上的百貨/購物中心類業(yè)態(tài)，研究范圍界定為：北至和平路商業(yè)區(qū)、南至友誼路、西至南門外大街/衛(wèi)津路、東至海河的范圍內。3.2.1 現有商業(yè)市場（1）供應及分布

35、Ø 現有商業(yè)項目分布如圖3.5所示，從分布上看，這些現有項目主要還是集中在濱江道-和平路商業(yè)區(qū)內。距本項目最近的是濱江購物中心和凱旋門百貨，而位于友誼路上的友誼商店距本項目較遠。圖3.6：區(qū)域現有商業(yè)分布資料來源：北京乾之恒Ø 截止到2006年5月，該研究區(qū)域范圍內現有商業(yè)面積達到74.7萬平米，平均單體規(guī)模5.33萬平米，總營業(yè)面積達到44.3萬平米，商業(yè)的平均使用率為59.3%，各項目的基本情況如表3.5所示。Ø 從入住時間上看，14個現有商業(yè)中6個項目是在2001年以后開業(yè)或重新裝修開業(yè)的，其商業(yè)面積達到30.1萬平米，占總規(guī)模的40.3%，該區(qū)域內的舊商業(yè)

36、略多于新商業(yè)。Ø 從商業(yè)類型上看，百貨業(yè)態(tài)仍然占據市場的主導地位，購物中心的體量比例為32.3%，且購物中心主要都是2001年以后新開業(yè)的項目。天津舊的傳統百貨類商業(yè)由于管理落后、物業(yè)品質較差、市場營銷手段單一、店堂擁擠等原因，正在逐漸退出市場的主導地位，而新的集餐飲、娛樂、購物為一體的購物中心正漸漸被消費者廣泛接受和喜愛。Ø 從商業(yè)檔次上看，高檔商業(yè)相對缺乏。區(qū)域商業(yè)以中高檔次和中檔的商業(yè)為主，中高檔商業(yè)主要包括伊勢丹、津匯廣場、友誼新天地、國際商場、伊都錦、百盛；高檔商業(yè)只有友誼商店一家，同時也是天津市唯一一家高檔商業(yè)，這為本項目的未來發(fā)展提供了發(fā)展機會。圖3.7：區(qū)域

37、現有商業(yè)檔次比例資料來源：北京乾之恒表3.5：區(qū)域現有商業(yè)項目基本情況編號名稱座落位置商業(yè)建筑面積（萬平米）營業(yè)面積（萬平米）開業(yè)時間商業(yè)類型檔次1勸業(yè)場和平路56,00035,0001994前百貨中低2吉利大廈南京路61,00041,0001992百貨中高3濱江商廈（一、二期）濱江道48,168 26,000 1992百貨中低4友誼商店河西區(qū)友誼路45000260001985年，1996年重裝，2003擴建百貨高5百貨大樓和平路126,00056,2001997百貨中6濱江購物中心小白樓55000350001998百貨中7凱旋門百貨小白樓900055001998百貨中8中原百貨（華聯商廈）濱

38、江道45,00030,0001998百貨中9津匯廣場南京路與營口道40,00024,0002002購物中心中高10百盛購物中心和平路福安大街交口60,00037,9002004購物中心中11麥購休閑廣場濱江道河南路38,00026,0002004購物中心中12伊都錦陜西路35,00025,0002004百貨中高13萬隆友誼商廈（友誼新天地）南開濱江道90,000495002005購物中心中高14國際商場南京路38,00026,0001986，2005年9月重新開業(yè)百貨中高資料來源：北京乾之恒（2）處置策略Ø 該區(qū)域現有商業(yè)的處置策略以出租和持有經營為主，出售的商業(yè)較少，也有前兩種方式

39、相結合的經營策略，如表3.6所示。o 出租的商業(yè)分整租和散租兩種，如伊勢丹、津樂匯和百盛，都分別從天房、新加坡GIC和萬達整租，這些開發(fā)商的其他面積則散租給中小或小型零散商家。o 開發(fā)商自己也可以組建商業(yè)團隊，進行招商和經營，持有經營的商業(yè)項目如友誼商廈、伊都錦和國際商場等項目。o 出售的代表商業(yè)有友誼新天地和麥購休閑廣場，其中友誼集團從萬隆集團整購了大面積商業(yè)，而麥購則是散售給投資者。Ø 大型主力商家具有品牌和穩(wěn)定的供應商的優(yōu)勢，將商業(yè)的大部分面積租給主力商家，同時預留一些可視性較好的零散位置，自己進行招租和經營，也就是采取出租和持有經營相結合的模式。這種經營模式在現有商業(yè)項目中不

40、多。開發(fā)商的利潤會有所提高，未來也能夠獲得商業(yè)經營方面的經驗，現有商業(yè)項目中津匯廣場和吉利大廈采取的是這種方式。（3）經營策略Ø 與開發(fā)商采取的處置策略相對應的，區(qū)域內現有商業(yè)項目的經營策略有三類，如表3.6所示：一是委托品牌管理（收取固定租金），二是聯營，三是自營。o 開發(fā)商將物業(yè)的整體或部分出租給大型主力商家（如超市、百貨），委托該品牌進行招商和管理工作，并對該品牌的大型主力商家收取固定的租金收入，如伊勢丹、津樂匯和百盛，都是從開發(fā)商租賃的商業(yè)面積，開發(fā)商只負責其中的物業(yè)管理工作。其他的商業(yè)面積則由開發(fā)商自己進行招商和經營工作，收取中小型和小型商家的固定租金。o 開發(fā)商本身就是專

41、業(yè)的商業(yè)集團，實力雄厚，自身供應商穩(wěn)定，定位明確，開發(fā)商自己進行開發(fā)、招商、經營和管理工作，如友誼商廈。有些開發(fā)商不是專業(yè)的商業(yè)集團，也采用了此種經營模式，但是商業(yè)檔次不是很高，如濱江購物中心和凱旋門百貨。開發(fā)商收取供應商的扣點根據商業(yè)檔次的不同有一定的差距，一般來講高檔商業(yè)扣點較高。o 伊都錦在該區(qū)域是比較特殊的商業(yè)，該集團自己進行商業(yè)項目的開發(fā)和管理，同時其品牌供應為自產商品，進行特色經營，區(qū)別于其他商業(yè)項目。早期的商業(yè)項目多為自營方式，通常從供應商購買商品，然后進行經營和銷售。由于經營風險大，要求資金雄厚，很多開發(fā)商在這一方面也不夠專業(yè)，因此這種經營方式在現在比較少了，只有老牌的國企商業(yè)

42、還依然沿用自營的方式。Ø 現有商業(yè)的入住率一般能夠保證在85%以上，入住率非常好的有伊勢丹、友誼商店、凱旋門百貨、津匯廣場和伊都錦。普遍來看，入住率略低的商業(yè)主要還是開業(yè)較晚的商業(yè)，如百盛和友誼萬隆友誼商廈。表3.6：區(qū)域現有商業(yè)經營情況名稱開發(fā)者/經營者處置策略經營模式入住率業(yè)態(tài)組合目標客群伊勢丹伊勢丹持有經營部分委托品牌管理，部分自己經營100%日本中高檔品牌全市范圍內的中高收入人群，25-45歲的白領階層。友誼商廈一商集團持有經營聯營100%國際一、二線品牌全市范圍內的高收入人群；企業(yè)老板、文化名人和高官，主要是居住在梅江的消費者。濱江購物中心濱江集團持有經營聯營95%國內品牌

43、為主30歲以上的中等收入人群。凱旋門百貨凱旋門百貨持有經營聯營100%國內時尚品牌為主18-25歲的時尚人群。津匯廣場GIC/津樂匯出租部分委托品牌管理，部分自己經營100%國際二線品牌和國內一線品牌全市范圍內的年輕白領，時尚人群，中青年20-40為主，也有一定學生客戶，追求時尚。百盛購物中心萬達集團/百盛出租委托品牌管理90%國際二線品牌和國內一線品牌城市中高收入人群，公務員，企業(yè)管理人員等。麥購休閑廣場麥購、莊吉出售+出租首層自己經營85%比較雜，國內品牌為主18-25歲的青春一族。友誼新天地天津萬隆集團/天津一商集團整售+散售（首層臨街部分）85%國際二線品牌和國內一線、二線20-30歲

44、之間的中高收入人群。國際商場天津大通建設集團持有經營聯營85%少量國際一線品牌，主要以國際二線品牌和國內一線品牌為主30歲以上的白領為主。資料來源：北京乾之恒（4）代表商業(yè)經營情況Ø 開發(fā)商出租給大型主力店收取的租金水平一般在1-2元/天/平米，對散租戶的租金較高，首層位置可以達到3-4元/天/平米。實際上，開發(fā)商從大型主力商家收取的租金并不是很高的水平，如果商家運作成功，對開發(fā)商的利潤會構成一定的損失。但是，出租的處置策略能夠降低商業(yè)的開發(fā)風險，對于一些商業(yè)運作經驗不足并有意向開發(fā)高端商業(yè)的開發(fā)商比較適用。Ø 如果是開發(fā)商與供應商家的聯營方式，開發(fā)商收取零售商的扣點不等，

45、一般檔次越高的商業(yè)收取的流水扣點越高，如友誼商廈服裝類的流水扣點達到30-35%的水平。通常來看，同類業(yè)態(tài)，高檔、中高檔和中檔的扣點相差5%左右，如表3.7所示。Ø 按照建筑規(guī)模計算，天津市經營最好的商家要屬友誼商廈和百貨大樓，商家的坪效平均為555.9元/平米/月，經營較差的商業(yè)為伊都錦。坪效的高低與商業(yè)的客流量、商品價位關系很大，兩者是提高商業(yè)項目整體零售額的直接因素。Ø 從代表商家的利潤率來看，吉利大廈的利潤空間較大，其次為友誼商廈。利潤率是項目整體利潤和銷售額的比值，關系到開發(fā)商的運作成本。吉利大廈和友誼大廈項目運作時間久，建筑設施標準不高，因此運作成本相對于較新的

46、商業(yè)項目要低。同時兩個項目又都保持較高的銷售額，因此獲得比較突出的利潤率。相反，伊都錦和百貨大樓利潤率不是很理想，尤其是伊都錦，由于消費客群少，產生的銷售額低，自身各項成本又偏高，完全處于不盈利的狀態(tài)。表3.7：主要商業(yè)項目經營模式商業(yè)名稱經營模式租金（按建筑平米）/扣點2008年零售額（億元）坪效（元/平米/月）利潤率（%）百盛購物中心委托品牌管理租金：1.2元/天/平米2.1291.70.8伊勢丹委托品牌管理+自己經營租金：1-2元/天/平米（伊勢丹）4546.45.3友誼商廈聯營扣點：服裝類30-35%，鞋帽類25-28%，化妝品15-22%6.31166.72.6凱旋門百貨聯營扣點：服

47、裝類25-30%，鞋帽類20-25%，珠寶類25%0.8740.71.3濱江購物中心聯營扣點：服裝類20-26%，鞋帽類15-20%，化妝品10-18%，珠寶類25-30%2.9439.40.3津匯廣場委托品牌管理+自己經營租金：不到1元/天/平米（津樂匯），2.8-4.2元/天/平米（首層散租商家）1.6333.31.2百貨大樓聯營N/A12.7833.3-0.8海信廣場委托品牌管理租金：1元/天/平米*注：由于商家上報零售額和利潤率是難免存在不準確性，因此以上數據僅供參考。資料來源：北京乾之恒、天津市統計局（5）商業(yè)入住率及消費客群Ø 各個商業(yè)根據自身定位的不同，進行了具有針對性

48、的業(yè)態(tài)組合，如表3.6所示：o 其中以友誼商店為代表的高檔商業(yè)則主要是國際一、二線的品牌，其目標客群為天津市全市的高收入階層，年齡階段偏大，如企業(yè)老板、演藝人士和居住在高檔居住區(qū)的人；o 以津匯廣場、伊勢丹和伊都錦為代表的中高檔商業(yè)主要為國際二線、國內一線品牌，其目標消費者多為城市白領階層或企業(yè)管理階層； o 中檔和中低檔商業(yè)基本都是國內品牌，其消費者也多是中等收入階層或18-25歲的年輕一族。Ø 從前面的分析可以看到，該區(qū)域中檔和中高檔商業(yè)占主要份額，該區(qū)域目前的主要消費群體仍然以中高收入和中等收入的人群為主。3.2.2 未來商業(yè)市場Ø 研究區(qū)域范圍內未來商業(yè)分布如圖3.

49、3所示，未來大型商業(yè)供應主要分布在南京路沿線和濱江道上。可以預見，未來南京路整體沿線也將成為該區(qū)域重要的商業(yè)功能區(qū)，分布密度不如濱江道、和平路集中，延南京路呈點狀分散。圖3.8：區(qū)域未來商業(yè)項目位置分布圖資料來源：北京乾之恒Ø 區(qū)域未來（截止到2008年）商業(yè)供應量約50.8萬平米，共統計到11個項目，平均單體面積約4.62萬平米，各項目的基本情況和最新進展如表3.8所示。表3.8：區(qū)域未來商業(yè)項目基本情況名稱地址面積（平方米）預計完工年限商業(yè)類型檔次進展情況1富士大廈南京路友誼賓館14,0002005百貨N/A已經和臺灣新光三越百貨簽約2現代城D區(qū)現代城·莊吉購物中心南京

50、路和濱江道交口東北98,0002006.9購物中心中高整體賣給一家投資公司3誠基大廈（恒基）南京路國際大廈東30,0002006超市N/A已經蓋到一半4現代城C區(qū)新伊勢丹南京路和濱江道交口西北角30,0002006購物中心中高伊勢丹百貨已經快封頂，未來臨濱江道還有一部分商業(yè)5信達廣場小白樓曲阜道60,0002006.8百貨高青島海信入住6濱江服飾商廈（正在改造，賣給班尼路了）濱江道20,0002006N/AN/AN/A7新都商廈濱江道與陜西路、長春道圍合，緊鄰莊吉購物中心）40,0002007N/AN/A正在建設8鋼鐵大廈南京路貴州道口33,0002007N/A中高規(guī)劃中9海河門項目(城市地鐵

51、廣場)鞍山道與南京路交口40,0002007百貨N/A剛動工一部分10和黃地鐵上蓋項目東至長沙路，南至潼關道，西至津匯廣場，北至南京路68,5002008購物中心中高規(guī)劃中11恒隆廣場北至菜市街、南至和平路、西至哈密道、東至濱江道， 130,0002007-2008購物中心中高還未動工12嘉里中心商業(yè)河東區(qū)南站地塊內N/A2008-2009N/A高還未動工資料來源：北京乾之恒Ø 從目前掌握的信息看，未來供應的商業(yè)檔次多為中高檔，商業(yè)類型多體現為集餐飲、娛樂和購物于一體的購物中心。Ø 根據本項目所在的地理位置，有可能與本項目構成較強競爭關系的項目將是信達廣場、新伊勢丹、現代城·莊吉購物中心、恒隆廣場、富士大廈、北洋鋼鐵大廈以及和黃的商業(yè)部分。Ø 伊勢丹二期的定位基本上與目前伊勢丹差不多，信達廣場入住的海信百貨將定位為高檔商業(yè)，且體量較大。各個項目對本項目將會構成較大的壓力，其競爭影響將在下一節(jié)的競爭分析進行闡述。Ø 從未來供應項目的開發(fā)商和經營商看，和記黃埔和嘉里這樣的實力開發(fā)集團都進入天津市場，同時海信、恒隆、臺灣新光三越百貨以及