宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場影響因素評析

1、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場影響因素評析湖南志成房地產(chǎn)評估有限公司 袁彩云 徐志革 劉惠摘 要：眾所周知，當(dāng)前我國在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí) , 也帶來了一系列的社會(huì)與經(jīng) 濟(jì)問題， 特別是近幾年的國家若干次宏觀調(diào)控未取得預(yù)期效果，給社會(huì)大眾和城市經(jīng)濟(jì)良性健康發(fā)展造成了一些負(fù)面的不利于和諧協(xié)調(diào)發(fā)展的影響。 在分析國家宏觀政策下房地產(chǎn)市場 狀況，剖析產(chǎn)生問題的原因，提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)市場發(fā)展建議。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)市場近年來，房地產(chǎn)在城市甚至國家經(jīng)濟(jì)中的地位迅速提升， 成為了城市整體經(jīng) 濟(jì)和國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。 但是我們可以看到， 房地產(chǎn)市場在如此短時(shí)間的 迅猛發(fā)展也帶來了很

2、多的問題， 如由于發(fā)展不成熟而引起房價(jià)、 地價(jià)的飛漲， 在 通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)形勢下對國民經(jīng)濟(jì)將是很不利的影響。由于房地產(chǎn)本身的特性， 房地產(chǎn)市場不可能絕對通過市場化進(jìn)行生產(chǎn)交換來實(shí)現(xiàn)完全競爭， 政府更不可能 完全放開對這種生存必需品市場的監(jiān)控，而全部依賴市場機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)。由此， 為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展， 保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長， 國務(wù)院及 有關(guān)部委針對近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題， 出臺(tái)了一系列政策來引導(dǎo)和調(diào) 控房地產(chǎn)市場，以保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。本文主要通過調(diào)查及 分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場狀況， 總結(jié)房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀調(diào)控存在相關(guān)問 題，并進(jìn)一步研究房地產(chǎn)宏觀

3、調(diào)控和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展完善措施， 其研究對未 來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。一、近年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了 2008年量價(jià)齊跌的寒冬之后， 我國為應(yīng)對全球金融危機(jī) 對國家經(jīng)濟(jì)帶來的重創(chuàng)， 對宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策作出了重大調(diào)整， 實(shí)行積極的財(cái)政 政策和適度寬松的貨幣政策， 采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策， 穩(wěn)定出口、 刺激需 求進(jìn)以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)同時(shí)繼續(xù)穩(wěn)固房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的主體地位。2009年由于 08年下半年奧運(yùn)和國際金融危機(jī)后開始的房地產(chǎn)市場回調(diào)， 受此 影響，08年下半年到今年年初， 房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價(jià)齊跌的局面。 相比而言，2009 年上

4、半年 3-6 月，國內(nèi)一二線重點(diǎn)城市，如北京、深圳、天津、重慶等地的住宅 成交面積和成交量同比增長了一倍以上，市場基本恢復(fù)到了 2007年上半年的水 平。拿一個(gè)風(fēng)向標(biāo)來說， 2009年1-6 月份，北京樓市的成交量基本上達(dá)到了 2008 年全年的總和這個(gè)水平， 6月的新房售價(jià)也比 08年最低時(shí)上漲了 30%左右，達(dá)到了 15051元/ m2,大致接近了 07年平均價(jià)格的峰值。2009年初，中央開始大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)， 旨在通過房地產(chǎn)的快速發(fā)展來帶 動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 從而使國民經(jīng)濟(jì)快速回穩(wěn)， 盡早走出金融危機(jī)的陰霾， 恢 復(fù)國民對未來經(jīng)濟(jì)向好的信心。 2009年初開始，國家就通過了下調(diào)固定資

5、本金比 例，執(zhí)行房貸優(yōu)惠政策等減輕建房、 購房的負(fù)擔(dān)， 各地地方政府也出臺(tái)了許多符 合本地域情況的優(yōu)惠條款。 多重政策效應(yīng)累積起來， 抑制了一年的需求突然得到 釋放，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起。 然而，讓人始料未及的是房產(chǎn)的崛起帶來了房價(jià)的 快速上漲，高房價(jià)引發(fā)了新的民生問題， 這種迅猛的上漲勢頭給 2010年的樓市調(diào) 控埋下伏筆。 2010年1月7日，國務(wù)院出臺(tái)了“國十一條”， 4月1 7日，國務(wù)院發(fā) 布關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知； 9月29日，發(fā)布了關(guān)于完 善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知。9月29日新政之后，深圳率先出臺(tái)限購令細(xì)則； 1 0月7日，上海再出限購一套房細(xì)則，國慶后第一

6、周，杭州、南京、 寧波、福州等地也紛紛出臺(tái)本地住房限購政策。 目前，全國已有 35個(gè)城市出臺(tái)限 購政策。 2010年金融政策仍是延續(xù) 09年實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政 策。我國人民銀行年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 四季度兩次加息。 一方面收緊信 貸，控制市場流動(dòng)性過剩，合理抑制通脹；另一方面提高貸款成本，加大居民還 貸壓力，配合樓市調(diào)控。要求首套房貸款首付比例不得低于 30%；二套房除了有 新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之外，貸款首付比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍；三套房已經(jīng)全部停貸。2010年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施被稱為“史上最嚴(yán)厲”，從 1 月份開始，中 央連續(xù)三次出臺(tái)政

7、策對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控， 政策手段從傳統(tǒng)的稅收、 金融到增加住 房保障等，甚至部分城市還實(shí)行了限售政策。但遺憾的是， “史上最嚴(yán)厲”的房 地產(chǎn)調(diào)控并沒有控制住房價(jià)。 盡管樓市交易量出現(xiàn)了波動(dòng)， 但總體價(jià)格并沒有出 現(xiàn)下跌，部分城市的價(jià)格竟然創(chuàng)新高。我們可以看出，房地產(chǎn)市場經(jīng)過 2010年宏觀調(diào)控之后， 全國房地產(chǎn)投資額在 固定資產(chǎn)投資額中的比重上升了，反映出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控未能達(dá)到預(yù)期的水平， 雖然有減緩房地產(chǎn)的發(fā)展速度，但是抑制房價(jià)等目標(biāo)還是未能實(shí)現(xiàn)。二、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場影響難以達(dá)到預(yù)期的原因 事實(shí)表明，年初以來出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有扭轉(zhuǎn)樓市價(jià)格上漲 的預(yù)期。通過在分析宏觀調(diào)控后

8、房地產(chǎn)市場狀況， 總結(jié)出房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難 以達(dá)到預(yù)期的原因：（一）樓價(jià)下跌是暫時(shí)的，上漲是大趨勢的慣性 政府為了保持經(jīng)濟(jì)的快速增長，不會(huì)讓房地產(chǎn)出現(xiàn)深度調(diào)整。正因?yàn)槿绱耍?房地產(chǎn)調(diào)控的效果必然越來越差。 國際大背景下， 我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在很大 很大的難度。 2010年初以來，正當(dāng)我國進(jìn)行樓市調(diào)控的同時(shí)， 歐美國家不斷傳出 不好的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和負(fù)面的經(jīng)濟(jì)信息。 西方國家集體陷入通貨緊縮的泥潭必然選擇 低利率的政策不變， 受此影響， 全球資本紛紛尋找高回報(bào)的投資場所， 包括我國 在內(nèi)的亞洲國家和地區(qū)成為這些資本的理想棲息地。 老百姓對貨幣貶值的擔(dān)憂越 來越強(qiáng)烈， 結(jié)果使資金可能重新選擇樓市。

9、11月份人民銀行的問卷調(diào)查表明， 選 擇買房的比例快速增加， 通脹預(yù)期對樓市的刺激作用已經(jīng)充分顯露。 可見，房地 產(chǎn)調(diào)控的確是任重而道遠(yuǎn)。（二）政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢的快速變化， 政府在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)， 決策還 存在著一些誤區(qū)。 客觀上導(dǎo)致調(diào)控政策并沒有達(dá)到預(yù)想的效果， 城市土地價(jià)格持 續(xù)攀升，房價(jià)偏高的問題也沒有得到真正解決， 房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結(jié)構(gòu)性 問題更加突出。房地產(chǎn)開發(fā)商、 各省級及以下政府對中央政府的宏觀調(diào)控政策實(shí)行 “上有政 策，下有對策” , 采用各種方式鉆政策的空子，使中央政府的宏觀調(diào)控政策大打 折扣，這對新政的實(shí)施是很不利的。（三）體制問題制

10、約地方政府落實(shí)住房調(diào)控政策的積極性一是GDP是考核地方政績的主要指標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)投資速度和房價(jià)漲幅回落直 接影響地方經(jīng)濟(jì)。 二是土地收入是地方政府可取得的主要財(cái)政收入， 限地價(jià)將影 響地方收入。 三是落實(shí)中低價(jià)住房和完善住房保障制度的資金來源不明確， 需要 地方政府自己籌錢，幾個(gè)因素都直接影響地方利益。（四）投資收益低影響開發(fā)商建設(shè)中低檔住房的積極性 中低檔住房是在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，進(jìn)行招標(biāo)， 是在一定行政限制下的市場化行為。 開發(fā)商追求的是投資收益， 其結(jié)果 一是在滿足開發(fā)商收益的條件下競出的房價(jià)可能偏高 （ 廣州已有先例 ） ，二是因預(yù) 期收益低開發(fā)商不積極參

11、與。（五）住房保障制度不完善 一是住房保障體系不健全。政府承擔(dān)為低收入人群解決居住問題責(zé)任不明確，缺乏法律與制度保障。 二是部分城市還沒有建立廉租制度， 經(jīng)濟(jì)適用房制度 尚需進(jìn)一步改進(jìn)， 住房保障體系的覆蓋面太小。 三是住房保障制度不落實(shí)。 大多 數(shù)城市沒有明確的管理機(jī)構(gòu)， 資金來源缺乏制度化， 沒有建立最低收入居民家庭 檔案和申請、審批制度。（六）缺乏住房信息、檔案等基礎(chǔ)制度建設(shè)利用稅收、 信貸等經(jīng)濟(jì)手段抑制投資需求、 外資炒房等調(diào)控措施， 因?yàn)闆]有 建立實(shí)名制的住房檔案而難以精確實(shí)施， 降低調(diào)控效率。 同時(shí)通過實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)稅 的方式來優(yōu)化存量房源配置較好的政策建議，也因此難以實(shí)現(xiàn)。（七）市場

12、化手段實(shí)施力度不夠政府對房地產(chǎn)的調(diào)控， 使用行政手段較多。 對于解決實(shí)際問題的效果不明顯， 甚至造成多種弊端。 伴隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展、 過熱而產(chǎn)生的調(diào)控政策， 在具體調(diào) 控思路、方式、政策內(nèi)容上，存在著較多問題：主要為住房供給與需求層次不匹 配，市場化手段使用不夠， 可能加大了市場和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)， 忽視了房地產(chǎn)市場運(yùn)行 的內(nèi)在規(guī)律，過于擔(dān)心資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂的危害等。（八）政府政策透明度不高 廣大群眾對房地產(chǎn)政策普遍缺乏系統(tǒng)性的認(rèn)識和了解， 對政策實(shí)施的具體過程及相關(guān)事項(xiàng)的信息獲取度有待進(jìn)一步提高， 所以導(dǎo)致在各地方實(shí)施政策時(shí)， 發(fā) 生群眾與地方政府的糾紛。三、宏觀調(diào)控政策下加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理措施房

13、地產(chǎn)市場是一個(gè)特殊的市場， 它與城市經(jīng)濟(jì)是息息相關(guān)的， 因此，國家對 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控應(yīng)該建立在長效機(jī)制的基礎(chǔ)上， 不能只看短期效應(yīng)； 應(yīng)注 重政策的差異化， 根據(jù)不同地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r， 制定差異化的政策， 并使政策真 正落實(shí)到位并發(fā)揮作用；要加強(qiáng)宏觀調(diào)控的合力效應(yīng)，注意部門和政策的協(xié)調(diào)。（一）加強(qiáng)政策輿論導(dǎo)向，完善信息披露制度政府要加強(qiáng)政策輿論導(dǎo)向， 引導(dǎo)消費(fèi)者樹立合理的住房消費(fèi)觀念； 進(jìn)一步完 善房地產(chǎn)市場的信息披露制度， 建設(shè)信息透明化的房地產(chǎn)市場； 改善地方政府的 績效考核體系， 提高地方政府落實(shí)宏觀調(diào)控政策的積極性； 針對不同的對象， 實(shí) 施有差別的調(diào)控政策，避免“一刀切”。（二

14、）從宏觀、微觀管理掌握房價(jià)調(diào)控主導(dǎo)權(quán) 房價(jià)調(diào)控必須突破政府只管宏觀、不敢深入微觀的市場經(jīng)濟(jì)管理思維定式， 只有把微觀管好， 管到位， 才能把增加住房供給、 抑制不合理需求的調(diào)控目標(biāo)落 到實(shí)處， 政府才能掌握房價(jià)調(diào)控主導(dǎo)權(quán)。 政府只有掌握房價(jià)調(diào)控主導(dǎo)權(quán)， 才能切 實(shí)解決宏觀調(diào)控房價(jià)目標(biāo)被房地產(chǎn)公司的反向操作所消化的現(xiàn)象， 才能有效削弱 房地產(chǎn)商影響房價(jià)的能力。（三）調(diào)控宜優(yōu)先使用市場化手段 除了流動(dòng)性必要的總量控制， 抑制高房價(jià)的根本舉措在于規(guī)范房地產(chǎn)市場交 易秩序， 改進(jìn)供給制度。 如科學(xué)制定住房供給規(guī)劃， 根據(jù)市場需求增加住宅土地 供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)稅費(fèi)， 適當(dāng)提高住房容積率， 降低住

15、房交易成本以提 高房地產(chǎn)市場運(yùn)行效率，幫助居民滿足合法、合理的居住需求。（四）加強(qiáng)政府制度監(jiān)督與宣傳工作加強(qiáng)政府制度監(jiān)督政策， 嚴(yán)格把握好各項(xiàng)政策到各層機(jī)構(gòu)的實(shí)施情況， 確保 政策不變成一紙空文，落到實(shí)處，并起到相應(yīng)的效果。做好政策宣傳工作，實(shí)行政策透明化，加強(qiáng)群眾監(jiān)督，發(fā)動(dòng)群眾的力量，引 導(dǎo)群眾了解政策的制定以及實(shí)行的步驟，認(rèn)真聽取群眾對政策實(shí)行的意見和建 議，充分了解各界對政策的反響，確保政策最大、最好的效果發(fā)揮出來。（五）加大對經(jīng)濟(jì)房、保障性住房的建設(shè)和管理加大對經(jīng)濟(jì)房、保障性住房的建設(shè)和管理，完善“兩房”制度，確保完成進(jìn) 度。在全面建設(shè)小康社會(huì)中，關(guān)鍵在于面向城鎮(zhèn)弱勢群體，建設(shè)、供應(yīng)社

16、會(huì)保障 性住房，再土地一級市場，優(yōu)先供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房建設(shè)用地，保障源 頭供給；同時(shí)限制高檔住宅用地，實(shí)行源頭緊縮。四、結(jié)束語房地產(chǎn)業(yè)的興衰直接表現(xiàn)為房價(jià)的漲跌， 而房價(jià)的漲跌對政治、 經(jīng)濟(jì)及社會(huì) 民生方面的影響是非常大的， 也正從這些影響中能發(fā)現(xiàn)研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是非 常必要的。 把當(dāng)前國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控拼圖上的各項(xiàng)政策嚴(yán)格、 堅(jiān)決、持久地 執(zhí)行下去， 不因經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場波動(dòng)而左右搖擺， 那么房地產(chǎn)市場將迎來 春天，我國城市經(jīng)濟(jì)也將更加健康的發(fā)展。參考文獻(xiàn)1 湯小俊 . 抑制房價(jià)過快增長 , 政府不能“短板” J. 重慶國土房產(chǎn) ,2010,3.2 蘇振華 . 房價(jià)背后的真問題 J. 理論參考 ,2010,6:7-8.3 黎顯揚(yáng) . 近年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策評析 J. 上海房地 ,2010,2.4 周中元 . 國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示 J. 特區(qū)經(jīng)濟(jì) ,2007,1.5 賈明明 . 房地產(chǎn)健康發(fā)展成為支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要力量 J. 經(jīng)濟(jì)研究 ,2009,49.6 郭文靖 .2010 年房價(jià)：向左走，向右走？ J. 學(xué)者論壇 ,2010,6.7 季方 .影響房價(jià)的主客體