《中山市文化藝術(shù)中心物業(yè)管理服務(wù)方案》

1、中山市文化藝術(shù)中心物業(yè)管理服務(wù)方案中山市和富物業(yè)管理有限公司2007年7月4日目      錄目錄 ······································&#

2、183;··············1第一部分引言 ··································

3、···········2第二部分公司簡介 ·····································&#

4、183;····4一、公司管理機(jī)制 ···········································4二、公

5、司組織架構(gòu) ···········································5第三部分文化藝術(shù)中心簡況 ···

6、3;·······························6一、物業(yè)狀況·················

7、83;····························6二、主要設(shè)施設(shè)備 ····················

8、;························7第四部分管理和服務(wù)理念························

9、;·············8一、業(yè)主第一，服務(wù)至上···································

10、;·····8二、使物業(yè)增值保值··········································8三、“以人為

11、本”服務(wù)  ········································8四、第一次就把事情做好 ·····&

12、#183;·································9第五部分管理服務(wù)重點(diǎn)、措施和標(biāo)準(zhǔn)·············&#

13、183;···············9一、治安護(hù)衛(wèi)管理 ································

14、3;··········9二、消防管理······································

15、83;·······11三、車輛管理 ·········································

16、·····12四、清潔衛(wèi)生管理 ···········································1

17、3五、環(huán)境管理··············································14六、房屋管理 ·&#

18、183;············································· 14七、公共設(shè)施管理 ··&#

19、183;········································14八、檔案管理········

20、·······································15九、帶位和疏導(dǎo) ·········&#

21、183;···································15第六部分與業(yè)主合作方式············&

22、#183;························ 15一、包干制························

23、;·······················15二、服務(wù)成本內(nèi)容 ·························

24、·················15第七部分組織架構(gòu)和服務(wù)人員······························

25、83;··16一、管理處組織架構(gòu)·········································16二、服務(wù)人員基本要求··

26、3;····································17三、管理制度和培訓(xùn)············

27、;····························18四、服務(wù)人員配置····················&

28、#183;·····················18第八部分成本預(yù)算··························

29、83;·············· 19一、工資··································&#

30、183;·············19二、開辦費(fèi)預(yù)計(jì)···································

31、;·········20三、日常支出預(yù)算（月） ·····································21四、設(shè)施設(shè)備維

32、護(hù)費(fèi) ·········································21五、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) ······

33、83;··································21第九部分：其他··············

34、······························22一、物業(yè)維修基金··················&#

35、183;······················· 22二、物業(yè)管理用房 ························&#

36、183;················· 22三、移交資料、設(shè)施  ····························&#

37、183;············ 23第一部分引言文化作為國家與社會(huì)核心競爭力的重要組成部分，其作用與地位被予以越來越多的重視。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，提升整個(gè)民族的文化素質(zhì)成為廣受關(guān)注的課題。城市之間的競爭是綜合能力的競爭，說到底是文化的競爭，一個(gè)城市沒有文化，就等于沒有靈魂。2003年8月3日奠基動(dòng)工的中山市文化藝術(shù)中心（以下簡稱“文藝中心”）工程，是我市“十五”規(guī)劃重點(diǎn)工程，也是我積極響應(yīng)省委省政府建設(shè)“文化大省”號(hào)召，打造“文化強(qiáng)市”的重要舉措。文藝中心是中山市最大的群眾文化設(shè)

38、施，投資4億多元，按照專業(yè)演出場所的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建成后將為群眾就地享受高品位、高格調(diào)的文化大餐提供一個(gè)很好的平臺(tái)。文藝中心氣勢磅礴，是中山市的標(biāo)志性建筑。它好像一把大型的豎琴，又仿似一架巨大的三角鋼琴，琴蓋下仿佛隨時(shí)都會(huì)有美妙的音樂洋溢出來。文藝中心地處我市政治經(jīng)濟(jì)文化中心地帶，周圍有體育中心、全民健身廣場、孫文紀(jì)念公園、中山電視臺(tái)等一系列有中山區(qū)域特色的景觀與建筑。可以預(yù)見，這里將會(huì)成為中山、乃至整個(gè)珠三角地區(qū)的旅游新亮點(diǎn)。文藝中心的物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)是高檔次、專業(yè)化的物業(yè)管理和人文文化服務(wù)相結(jié)合，作為打造中山城市名片的一項(xiàng)重要工作，從高從嚴(yán)地管理，熱情周到地服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面的工

39、作：1、保證文藝中心的所有人員（包括觀眾、演員、工作人員、培訓(xùn)人員、娛樂觀光群眾）生命財(cái)產(chǎn)安全，讓在文藝中心的人放心地觀看、演出、工作、學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、娛樂、游覽。絕對不能發(fā)生人群擁擠、打架斗毆、襲擊演藝人員的事件。2、車輛（包括汽車、摩托車、單車、公務(wù)車、客車貨車等）停放和進(jìn)出井然有序。車輛進(jìn)入發(fā)卡，駛出收卡。巡查車輛有無漏油、未關(guān)門窗等不安全狀況。3、環(huán)境優(yōu)美、潔凈、文明、高雅。外部綠化、園林景觀保持造型優(yōu)美、整潔；照明燈光、裝飾燈光保持正常狀態(tài)；建筑物外墻、公共設(shè)施保持干凈；大劇場、小劇場、影音演示廳、電影院，每次演出后，即時(shí)清潔，早上做補(bǔ)充清潔；所有室內(nèi)（包括化妝室、辦公室、排練廳、會(huì)議室

40、、接待室、休息室、售票廳、監(jiān)控室、多功能廳、儲(chǔ)物室）衛(wèi)生必須達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；文化廣場、露天舞臺(tái)、區(qū)內(nèi)通道和周邊道路保持整潔。4、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有大型演出或活動(dòng)時(shí)工作狀態(tài)良好，無演出或活動(dòng)時(shí)，及時(shí)檢修和維護(hù)，以保證隨時(shí)正常啟用。5、消防設(shè)施設(shè)備定期檢查、維護(hù)，時(shí)刻處于良好工作狀態(tài)，以備應(yīng)急之需。保安、消防責(zé)任人和義務(wù)消防員定期訓(xùn)練、演練消防及救生。制訂消防應(yīng)急預(yù)案。6、物業(yè)管理、服務(wù)工作人員訓(xùn)練有素、熱情禮貌、形象良好。以上工作具體實(shí)施方案在有關(guān)章節(jié)中詳細(xì)敘述。總之，文藝中心在物業(yè)管理和服務(wù)方面，要能夠營造文明、高雅的文藝演出、群眾文化娛樂場所，體現(xiàn)中山城市文化的代表性。使演員、觀眾、游客、學(xué)

41、員、工作人員、領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓都能感受到優(yōu)雅、舒適、安全、方便，來到文藝中心是一種藝術(shù)和服務(wù)的綜合享受。第二部分公司簡介中山市和富物業(yè)管理有限公司成立于1996年12月16日，是經(jīng)中山市建委核準(zhǔn)的三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，獨(dú)立于發(fā)展商的法人單位，注冊資金50萬元。公司設(shè)有辦公室、財(cái)務(wù)部、人力資源部、安全護(hù)衛(wèi)部、保潔綠化部、工程維修部、物業(yè)服務(wù)部?，F(xiàn)擁有專業(yè)技術(shù)人員10名，員工共70名，各部門人員上崗前都經(jīng)嚴(yán)格培訓(xùn)并取得相應(yīng)的職業(yè)資格。管理人員中有70%是大專以上文化水平。公司現(xiàn)在管理的物業(yè)有：城區(qū)的怡東苑商住小區(qū)、怡中商業(yè)摟（寫字樓）、火炬區(qū)的隆港麗軒、南頭鎮(zhèn)明日豪庭、南頭鎮(zhèn)將軍商業(yè)廣場和將軍集貿(mào)市場、

42、港口鎮(zhèn)建華花園、沙溪鎮(zhèn)的豐盛園和理想居等，所管理區(qū)域總建筑面積達(dá)到20萬平方米。一、公司管理機(jī)制我公司一貫秉承“精心管理，真誠服務(wù)，微利經(jīng)營”的方針， “誠信團(tuán)結(jié)、追求卓越”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“無微不至地關(guān)懷”的服務(wù)理念，“有求必應(yīng)，不厭其煩，有禮有節(jié)，力求圓滿”的工作標(biāo)準(zhǔn)。采用先進(jìn)物業(yè)管理模式，按照iso9001：2000質(zhì)量管理體系要求，實(shí)行切實(shí)高效的管理制度，結(jié)合所管理物業(yè)的實(shí)際情況，進(jìn)行個(gè)性化管理和服務(wù)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)環(huán)境、優(yōu)質(zhì)工程為目標(biāo)，積極開展豐富多彩的公益和社區(qū)活動(dòng)，努力實(shí)現(xiàn)小區(qū)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。公司管轄的物業(yè)小區(qū)曾多次獲得上級行政管理部門的稱贊和好評，業(yè)主

43、對公司的管理和服務(wù)比較滿意。2003年公司管轄的物業(yè)小區(qū)均被評為“中山市綜合安全文明小區(qū)”，怡東苑小區(qū)還被評為“中山市優(yōu)秀安全小區(qū)”。公司實(shí)行現(xiàn)代化企業(yè)制度，經(jīng)過多年的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)積累，參考國內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，公司形成了一整套獨(dú)特的比較先進(jìn)的物業(yè)管理模式。公司有一整套運(yùn)行機(jī)制、管理機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、競爭機(jī)制、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控機(jī)制。優(yōu)化整合現(xiàn)有資源，充分利用、科學(xué)調(diào)配人力資源，努力實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)運(yùn)作流暢，管理簡單高效，激勵(lì)作用顯著，企業(yè)凝聚力強(qiáng)。公司注重管理的執(zhí)行。令必行，行必果；禁必止，止必凈。公司致力于品牌經(jīng)營，規(guī)模經(jīng)營，跨區(qū)域經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)健康、持續(xù)發(fā)展。二、公司組織架  

44、60;                                                                    

45、0;                        董事會(huì)  總經(jīng)理財(cái)務(wù)部人力資源部副總經(jīng)理副總經(jīng)理安全護(hù)衛(wèi)部保潔綠化部工程維修部物業(yè)服務(wù)部辦公室  將軍商業(yè)廣場將軍集貿(mào)市場豐盛園理想居怡中樓隆港麗軒建華花園怡東苑明日豪庭第三部分文化藝術(shù)中心簡況一、物業(yè)狀況文藝中心是中山市政府投資，中山市文化局、建設(shè)局、規(guī)劃局牽頭建設(shè)的市“十五”規(guī)劃重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一。該工程項(xiàng)目于2003年8月3日正式奠基動(dòng)工。中

46、心占地68599.58平方米，總建筑面積43431.4平方米。設(shè)有350個(gè)停車位，其中地上121個(gè)車位，地下車庫229個(gè)車位。工程總投資預(yù)算將超過4億元，中心由演藝中心和培訓(xùn)中心兩大部分組成。演藝中心建筑面積23879.87平方米（含地下室面積4392.39平方米），地上4層，主舞臺(tái)頂高32.2米，地下部分的臺(tái)倉深-14米。其內(nèi)設(shè)有 1400多座位的大劇場、600多座位的多功能小劇場和容納100人的影音演示廳；培訓(xùn)中心建筑面積19551.53平方米（含地下室面積8750.5平方米），地上5層，地下1層。其內(nèi)設(shè)有繪畫、器樂、戲劇等藝術(shù)門類的培訓(xùn)、活動(dòng)場所及三間電影院的電影城、展覽大廳等。另外，該

47、工程還設(shè)有露天文化廣場、文化藝術(shù)商廊、休閑咖啡廳等多元化配套設(shè)施。文藝中心項(xiàng)目是中山目前為止最復(fù)雜的公共建筑工程，其技術(shù)含量、施工難度、工種配合、質(zhì)量要求、都超于一般建筑工程項(xiàng)目。培訓(xùn)中心主體結(jié)構(gòu)已于2004年10月15日封頂，演藝中心已于2005年3月份封頂。預(yù)計(jì)10月底可以竣工投入使用，并提供作為亞洲論壇會(huì)場使用。文藝中心有六大亮點(diǎn)：第一亮點(diǎn)是以奪得“魯班獎(jiǎng)”的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。文藝中心從立項(xiàng)之日起，市政府就將其定位為要建成中山市的標(biāo)志性建筑，它是中山有史以來規(guī)模最大的單體建筑。第二亮點(diǎn)是舞臺(tái)機(jī)械投入三千多萬元。文化中心建好之后，將是國內(nèi)一流水平的文化設(shè)施，包括一千四百個(gè)座位的大劇院，內(nèi)有四十多米

48、上下距離的升降舞臺(tái)，以及大型的移動(dòng)舞臺(tái)等。多功能小劇場更有六種“變臉”功能，舞臺(tái)可以轉(zhuǎn)換成為小型樂隊(duì)、話劇、t型時(shí)裝舞臺(tái)、小會(huì)場、交際舞廳等。亮點(diǎn)之三是同時(shí)擁有三間電影院。在文藝中心，有一個(gè)二百五十個(gè)座位，兩個(gè)一百個(gè)座位的電影院，觀眾可以在同一時(shí)間內(nèi)選擇不同的電影院觀看電影，符合現(xiàn)代放映潮流。亮點(diǎn)四是影音演示廳配備多種語言。可以滾動(dòng)播放中山風(fēng)光片，并配備多種中外語言同步播放，達(dá)到向旅游者宣傳中山的目的。亮點(diǎn)五是培訓(xùn)大樓功能齊全，計(jì)有聲樂、弦樂、舞蹈、話劇、美術(shù)等各種藝術(shù)門類的培訓(xùn)場，適合開展各種藝術(shù)培訓(xùn)。亮點(diǎn)六是文化廣場超大型。除了主體建筑外，還預(yù)留了大量的空地作為文化廣場用地，可以同時(shí)容納幾

49、千人，適合舉行各種大型的廣場文化活動(dòng)。二、主要設(shè)施設(shè)備文藝中心的設(shè)施設(shè)備分為4大類：一類是專業(yè)設(shè)施：舞臺(tái)專業(yè)機(jī)械、劇院燈光系統(tǒng)、劇院音響系統(tǒng)二類是公共設(shè)施：公共照明、40的led電子大屏幕、廣場噴水池、露天舞臺(tái)、配電房、安防、消防監(jiān)控、智能化、公共播放系統(tǒng)等。三類是動(dòng)力設(shè)備、制冷設(shè)備：發(fā)動(dòng)機(jī)1臺(tái)；中央空調(diào)水冷機(jī)5臺(tái)、風(fēng)冷機(jī)4臺(tái)；小分體空調(diào)機(jī)152臺(tái)；升降電梯2部。四類是其他設(shè)施設(shè)備如劇院座椅、辦公設(shè)施、演練和培訓(xùn)設(shè)施等。第四部分管理和服務(wù)理念一、業(yè)主第一，服務(wù)至上把業(yè)主的利益放在第一位，精心管理，精致維護(hù)，精細(xì)服務(wù)。物業(yè)管理的職能最終要體現(xiàn)在服務(wù)的效果上，“做業(yè)主的好管家、好保姆”。作為物業(yè)管

50、理，服務(wù)是出發(fā)點(diǎn)，也是歸宿。我們付出的勞務(wù)，通過對業(yè)主的服務(wù)來體現(xiàn)價(jià)值，業(yè)主的認(rèn)同，才有公司的利益。要做到“三滿意”：業(yè)主滿意，群眾滿意，自己滿意。二、使物業(yè)增值保值1、通過優(yōu)質(zhì)的管理讓物業(yè)保值增值，想辦法延長物業(yè)和設(shè)施設(shè)備的使用壽命，制訂詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，認(rèn)真落實(shí)，及早發(fā)現(xiàn)微小問題，及時(shí)采取修補(bǔ)措施。2、科學(xué)地經(jīng)營管理，增收節(jié)支，合理利用資源。重點(diǎn)掌握：能耗的控制；專業(yè)保養(yǎng)隊(duì)伍的選擇；人員編制和待遇的合理性；支出費(fèi)用的控制。3、從管理品牌演化出物業(yè)自身的品牌，形成市場效應(yīng)。優(yōu)秀的物業(yè)管理公司會(huì)招攬更多的顧客。 三、“以人為本”服務(wù)離開了人，物業(yè)管理就成為無本之木，無源之水。要研究演職員、觀

51、眾、游客、學(xué)員、工作人員、領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓、群眾的心理需求，盡力滿足來到文化藝術(shù)中心的人的需要。為人服務(wù)，一方面提供硬件服務(wù)，如設(shè)施設(shè)備、景觀、環(huán)境、聲、光、電、圖等。另一方面要提供高質(zhì)量的軟件服務(wù)，在物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備硬件基本定位后，軟件服務(wù)就顯得特別重要了，第一要制訂各種規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行。第二要對職工嚴(yán)格錄取、崗位培訓(xùn)、認(rèn)真考核，注重職工的形象、禮貌、服務(wù)技能、工作熱情、敬業(yè)精神、職業(yè)道德。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是優(yōu)秀的人干出來的。四、第一次就把事情做好要求職工在辦每一件事之前想好做什么、怎么做、達(dá)到什么效果、如果情況發(fā)生變化或效果不好該怎樣補(bǔ)救，爭取第一次就把事情辦好。因?yàn)樵谖幕瘖蕵穲鏊泻芏嗍虑槭遣辉试S

52、犯錯(cuò)誤的，一次都不行。第五部分管理服務(wù)重點(diǎn)、措施和標(biāo)準(zhǔn)一、治安護(hù)衛(wèi)管理文藝中心的治安護(hù)衛(wèi)管理的重點(diǎn)是防亂、防火、預(yù)防交通事故、處理意外事件等。護(hù)衛(wèi)的對象是房屋建筑、附屬設(shè)備、公共設(shè)施，但是要體現(xiàn)以人為本的指導(dǎo)思想，來業(yè)主和物業(yè)使用人的第一需要就是生命財(cái)產(chǎn)的安全，必然要求“大管家”的安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)得到確實(shí)的保障。為保證到文藝中心的所有人員（包括觀眾、演員、工作人員、培訓(xùn)人員、娛樂觀光群眾）生命和財(cái)產(chǎn)安全，業(yè)主要設(shè)置智能監(jiān)控系統(tǒng)，由于文藝中心面積較大，出入人員復(fù)雜，人群集中，保證安全工作有一定的難度，利用現(xiàn)代化智能監(jiān)控設(shè)施，完善安全系統(tǒng)很有必要。除了智能監(jiān)控外，我公司安排一定數(shù)量的保安人員24小時(shí)護(hù)

53、衛(wèi)、巡邏，對可疑人員進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，防止安全事故、盜竊事件發(fā)生。對于情緒激動(dòng)的群眾，采取措施控制場面，防止騷亂。建立一套混亂情況的應(yīng)急方案，絕對不能發(fā)生人群擁擠、打架斗毆、襲擊演藝人員的事件。讓在文化藝術(shù)中心的所有人放心地觀看、演出、工作、學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、娛樂、游覽。1、護(hù)衛(wèi)員的資質(zhì)條件。（1）遵紀(jì)守法觀念強(qiáng)。政治歷史清楚，品行端正，思想作風(fēng)正派，無妨礙社會(huì)治安的不良經(jīng)歷；（2）盡忠職守，具有敬業(yè)精神。（3）基礎(chǔ)文化高中水平以上，需經(jīng)過有關(guān)部門的專業(yè)培訓(xùn)，一般要求是退伍軍人。（4）具有正常的智力、體力和體形，如身體健康無疾病、五官端正、視力正常、年齡30歲以下、身高1.7米以上。（5）家庭背景和工作

54、經(jīng)歷基本了解。2、護(hù)衛(wèi)管理的基本內(nèi)容。（1）配備必要的護(hù)衛(wèi)硬件設(shè)施。根據(jù)安全護(hù)衛(wèi)工作的實(shí)際要求，業(yè)主須配備防盜門、防盜鎖、智能防盜系統(tǒng)等；為護(hù)衛(wèi)人員配備對講機(jī)、應(yīng)急燈、手電筒，統(tǒng)一制服和標(biāo)識(shí)等。（2）建立有效的護(hù)衛(wèi)制度。24小時(shí)值班，對出入人員和車輛進(jìn)行核實(shí)，外來人員和車輛一律進(jìn)行發(fā)卡管理，或業(yè)主設(shè)置智能ic卡設(shè)備，出去的車輛和貨物憑卡放行。設(shè)巡邏護(hù)衛(wèi)，24小時(shí)不間斷巡邏，對可疑人員查詢、跟蹤，阻止外人到文藝中心內(nèi)進(jìn)行推銷、貼廣告或規(guī)定不允許的其他活動(dòng)。3、護(hù)衛(wèi)管理的基本要求。（1）護(hù)衛(wèi)員是第一線管理人員，必須嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)規(guī)范，如警容整潔、文明執(zhí)勤、禮貌查詢；既有威嚴(yán)感，又有親切感；接待顧客彬

55、彬有禮，處理投訴恰到好處等。（2）控制所有出入文藝中心的人流、車流、物流，并與公安、派出所、聯(lián)防隊(duì)建立熱線聯(lián)系。（3）熟悉和掌握房屋布局、設(shè)備設(shè)施的性能和運(yùn)行情況。（5）熟練掌握護(hù)衛(wèi)的業(yè)務(wù)技能和突發(fā)事件的應(yīng)急措施。（6）發(fā)生突發(fā)事件立即向警方報(bào)案，牢記報(bào)警電話，妥善保護(hù)發(fā)生案件的現(xiàn)場，以免證據(jù)被破壞。（7）填寫工作報(bào)告，包括每日工作報(bào)告和特別事件報(bào)告，以便總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，掌握護(hù)衛(wèi)規(guī)律。（8）不準(zhǔn)濫用權(quán)利，如施用武力，隨意搜查、抄身等。4、治安護(hù)衛(wèi)工作標(biāo)準(zhǔn)。一般治安案件年發(fā)生率1%；限時(shí)巡邏覆蓋（房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安、消防/車輛停放）率達(dá)100%；有效率達(dá)95%；隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)

56、率達(dá)100%。無重大刑事案件、無重大治安事件。二、消防管理1、重視防火。防火是頭等大事，也是護(hù)衛(wèi)的重點(diǎn)。按照“預(yù)防為主，消防結(jié)合”以及“專業(yè)消防與義務(wù)消防相結(jié)合”的方針，物業(yè)公司護(hù)衛(wèi)員是專職消防員，全體員工在火災(zāi)發(fā)生時(shí)都是義務(wù)消防員，而在平時(shí)，必須清醒地認(rèn)識(shí)到“隱患險(xiǎn)于明火，防范勝于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山”的道理，提高防火意識(shí)，時(shí)時(shí)處處將防火工作列入重點(diǎn)，防范于未然。全體員工應(yīng)知曉政府已頒布的消防管理規(guī)定和遵守有關(guān)條例的規(guī)定，樹立依法治火的意識(shí)。2、掌握和普及消防知識(shí)。（1）掌握防火安全的規(guī)定和措施。如消防栓周圍10米內(nèi)嚴(yán)禁堆物，15米內(nèi)不準(zhǔn)停車；明火作業(yè)要做好滅火準(zhǔn)備；易燃易爆物品及化學(xué)物品需定

57、量、定人、定點(diǎn)、定措施保管；消防設(shè)施保持100的完好率，定期定人測試，不挪作它用，消防通道嚴(yán)禁堵塞，娛樂場所不準(zhǔn)超員；監(jiān)督吸煙、用火、燃放、燃燒、使用電器等按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；（2）掌握各類消防器材的數(shù)量、分布位置、操作技術(shù)和使用方法。（3）掌握防火、撲救初起之火以及火場逃生的基本常識(shí)。（4）普及消防知識(shí)。公司員工除了本身必須掌握消防知識(shí)外，還要通過各種形式，開展經(jīng)常性的消防宣教活動(dòng)，并發(fā)動(dòng)群眾參加消防演習(xí)，以便及時(shí)消除火險(xiǎn)隱患，熟知滅火應(yīng)急知識(shí)，掌握火場逃生本領(lǐng)。3、建立消防逐級管理責(zé)任制。公司各級確定一名防火負(fù)責(zé)人，加強(qiáng)消防組織領(lǐng)導(dǎo)，職責(zé)到位，有人抓、有人管、有人救，責(zé)任到人，各司其職。一旦失

58、職，則追究相應(yīng)的責(zé)任。4、加強(qiáng)監(jiān)督，定期檢查。為了確實(shí)掌握防火安全規(guī)定的落實(shí)情況和消防器材的完好狀態(tài)，必須加強(qiáng)監(jiān)督，定期檢查維護(hù)消防設(shè)施設(shè)備和電器、配電系統(tǒng)，使其時(shí)刻處于良好工作狀態(tài)，另外，隨時(shí)隨地注意煙頭、火種和可能引起火災(zāi)的危險(xiǎn)源，采取有效措施避免發(fā)生意外。檢查的方法可以自查、普查、抽查相結(jié)合。5、發(fā)生火警的處理要求。（1）立即報(bào)警。用簡潔明快的語言講明火警單位名稱、路名、交叉路口、電話號(hào)碼、著火部位和物體，同時(shí)派人到路口指揮消防車進(jìn)入現(xiàn)場，介紹火場及水源情況，并迅速向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。（2）立即切斷火災(zāi)現(xiàn)場電源和煤氣總開關(guān)。但要注意不要把自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)的電源切斷。（3）組織人員撤離易燃易爆

59、物品，啟用滅火器材，全力撲救初起之火，使損失將至最低限度，并注意查找起火原因。（4）組織群眾撤離危險(xiǎn)地區(qū)并做好妥善安排；（5）保護(hù)好現(xiàn)場，維持火場秩序；協(xié)助有關(guān)部門做好善后工作。三、車輛交通管理1、車輛管理制度。（1）派專職人員管理文藝中心內(nèi)的車輛（包括汽車、摩托車、單車、公務(wù)車、客車貨車等），使車輛停放和進(jìn)出井然有序。護(hù)衛(wèi)員指揮車輛進(jìn)出和停泊，車輛停好后，巡查車輛有無漏油、未關(guān)門窗等不安全狀況。對違章車輛及時(shí)制止和糾正。勤巡邏、細(xì)觀察，隨時(shí)注意車輛及車主情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或上報(bào)。（3）搞好停車場的清潔衛(wèi)生。（4）車輛必須按規(guī)定的行駛路線行駛，不得逆行，不得在娛樂廣場、人行道、綠化帶上行駛

60、。不得在藝術(shù)中心內(nèi)鳴喇叭，進(jìn)入車位時(shí)限速5公里/小時(shí)。（5）長期在文藝中心內(nèi)停放的車輛，要辦理立戶定位手續(xù)，領(lǐng)取停放證，對號(hào)停放，憑證出入。2、道路管理規(guī)定。（1）文藝中心道路不準(zhǔn)亂占、亂堆、亂放、亂挖。（2）不可在路邊、坡邊挖坑取土。（3）不可在路上試剎車、學(xué)倒車或當(dāng)路停車。（4）不可在公共通道上私自修筑車輛出入通道或私設(shè)攤檔。不可在道路范圍內(nèi)修筑地下構(gòu)筑物。（5）干道路基承載力一般在2噸，所以超重車不準(zhǔn)進(jìn)入。（6）臨時(shí)占用及開挖公共道路，物業(yè)管理公司需報(bào)市政管理部門審批，經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工，并按規(guī)定交納修復(fù)費(fèi)用。施工單位應(yīng)設(shè)立明顯標(biāo)志，污泥雜物按規(guī)定堆放，并按規(guī)定時(shí)間清理場地，分層回填夯實(shí)。

61、3、工作標(biāo)準(zhǔn)。無重大交通事故，小事故在1以下。車輛停放有序，無亂停亂泊現(xiàn)象。四、清潔衛(wèi)生管理1、明確要求。專職保潔員負(fù)責(zé)垃圾清理，日產(chǎn)日清，定點(diǎn)、分類傾倒，定時(shí)收集、定時(shí)清運(yùn)，按照工作流程，履行保潔的崗位職責(zé)等。2、衛(wèi)生管理。大劇場、小劇場、影音演示廳、電影院，每次演出后，即時(shí)清潔，早上做補(bǔ)充清潔；所有室內(nèi)（包括辦公室、排練廳、化妝室、會(huì)議室、接待室、休息室、售票廳、監(jiān)控室、多功能廳、儲(chǔ)物室）衛(wèi)生必須達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；文化廣場、露天舞臺(tái)、區(qū)內(nèi)通道和周邊道路保持整潔。文化藝術(shù)中心所有場所不能有垃圾、果皮、紙屑、煙頭，有污物及時(shí)清理。建筑物外墻、公共設(shè)施定期清潔。下水道、化糞池定期清理、疏通。定期進(jìn)行消殺

62、滅害工作。3、工作標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境保潔的標(biāo)準(zhǔn)是“五無”，即無裸露垃圾，無垃圾死角，無明顯積塵積垢，無蚊、蠅、蟲孽生地，無“臟、亂、差”頑疾。保持周邊環(huán)境衛(wèi)生，按規(guī)定清洗、擦拭樓道、公共場所及設(shè)施，化糞池清理、環(huán)境管理等，按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢/年檢。保潔覆蓋率達(dá)100%；環(huán)境衛(wèi)生檢查合格率達(dá)95%。五、環(huán)境管理 營造優(yōu)美、潔凈、文明、高雅的環(huán)境。綠化植物定期養(yǎng)護(hù)、修剪；園林景觀保持造型優(yōu)美、整潔；照明燈光、裝飾燈光保持正常狀態(tài)，及時(shí)維修電器，排除故障。治理影響環(huán)境的噪音、影響健康的煙霧、影響美觀的廣告和“牛皮癬”，管理好推銷產(chǎn)品的宣傳單張。六、房屋管理對房屋公共部位進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，檢修

63、記錄和保養(yǎng)記錄齊全。房屋完好率達(dá)到95%；零星修繕及時(shí)率98%；水電等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問題接報(bào)后3天內(nèi)完成修繕，零修合格率98%。保持樓宇外觀的整潔、美觀，無改變使用功能、無違反規(guī)劃亂搭亂建的現(xiàn)象。年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減3%。七、公共設(shè)施管理文藝中心有大型演出或活動(dòng)時(shí)保證公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，工作狀態(tài)良好，無演出或活動(dòng)時(shí)，及時(shí)檢修和維護(hù)，以保證隨時(shí)正常啟用。按制度檢查建筑物和有關(guān)設(shè)施，防止坍塌事故發(fā)生。工作人員要防止和及時(shí)制止破壞公共設(shè)施設(shè)備的行為。水電設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、排水排污設(shè)施、廣告設(shè)施等，實(shí)行制度化的日常維護(hù)維修，設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%，修繕

64、/整治合格率98%。路燈、樓道燈完好率98以上。八、檔案管理物業(yè)、設(shè)備、設(shè)施等靜態(tài)檔案建檔率100%；檔案保存完好率100%。檢查、維修、投訴處理等動(dòng)態(tài)檔案建檔率100%。九、帶位和疏導(dǎo)  1、文藝演出和大型會(huì)議都有物業(yè)管理、服務(wù)工作人員帶位，為觀眾和與會(huì)者提供咨詢服務(wù)，帶位服務(wù)員按工作規(guī)范和操作標(biāo)準(zhǔn)把觀眾或領(lǐng)導(dǎo)帶到座位附近，說明具體位置。特別要注意禮節(jié)禮貌。2、演出或會(huì)議散場時(shí)，管理、服務(wù)人員做好人群的疏導(dǎo)工作，防止出現(xiàn)擁擠現(xiàn)象，注意保護(hù)老人和小孩。保安護(hù)衛(wèi)員做好車輛的出場工作，做到安全、有序。第六部分與業(yè)主合作方式一、包干制建議業(yè)主采用完全委托物業(yè)管理方式，將有關(guān)物業(yè)管

65、理和服務(wù)項(xiàng)目采用包干制的形式由我公司按要求保質(zhì)保量完成，這種合作方式，業(yè)主和物業(yè)管理公司的責(zé)、權(quán)、利、義務(wù)分明，合同簽訂后，物業(yè)管理公司自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。二、服務(wù)成本內(nèi)容物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。第七部分組織架構(gòu)和服務(wù)人員一、管理處組織架構(gòu) 辦公財(cái)務(wù)室主任

66、安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)保潔綠化隊(duì)工程維修隊(duì)服務(wù)組副主任二、服務(wù)人員基本要求1、 主任：持有物業(yè)管理經(jīng)理證，大專以上文化，3年以上主任管理工作經(jīng)驗(yàn)，40歲以下，具備較強(qiáng)的組織能力、溝通能力、創(chuàng)新能力。2、副主任：持有物業(yè)管理經(jīng)理證，中專以上文化，2年以上主任管理工作經(jīng)驗(yàn)，38歲以下，具有一定的組織能力、溝通能力、創(chuàng)新能力和寫作水平，熟練操作office軟件。3、護(hù)衛(wèi)員：30歲以下，身高1.70米以上，高中以上文化，退伍軍人或保安公司培訓(xùn)的上崗證，形象端正，身體健康，沒有不良行為記錄。4、服務(wù)員：25歲以下，身高1.60米以上，初中以上文化，形象好，身體健康，有一定的溝通能力，無不良行為記錄。5、保潔員：35歲以下