深圳商業(yè)港隆城項目市場分析報告

1、港隆城項目市場調(diào)查報告Q房網(wǎng)商業(yè)運營中心項目策劃部2016.4工作日志市調(diào)商鋪租金：面積大小是租金浮動的主要因素建筑面積和套內(nèi)使用面積要區(qū)分開面積越大、租金越低區(qū)域經(jīng)濟概況1項目商業(yè)市場概況2項目發(fā)展建議3現(xiàn)階段市場租金經(jīng)濟測算4 CONTENTS 目錄區(qū)域經(jīng)濟概況No.11：區(qū)域經(jīng)濟概況西鄉(xiāng)街道隸屬于廣東省深圳市寶安區(qū)，原為西鄉(xiāng)鎮(zhèn)，地處深圳西部、珠江口東岸，與香港相距僅20多公里，總面積106平方公里，其沿珠江片區(qū)被規(guī)劃為深圳西部中心區(qū)的重要片區(qū)，將承擔起中心區(qū)的部分功能，有助于加快該地區(qū)的舊城改造及環(huán)境的提升，從而推動西鄉(xiāng)形成新的經(jīng)濟增長極。項目所在位置西鄉(xiāng)中心區(qū)西鄉(xiāng)作為寶安經(jīng)濟重要的增長

2、點，未來的經(jīng)濟市場非常樂觀，港隆城作為西鄉(xiāng)商圈的代表，在未來的市場發(fā)展下，將迎來新的發(fā)展機遇。項目商業(yè)市場概況No.22.1：項目商業(yè)市場概況區(qū)域商圈分析為所在商圈具有代表性商業(yè)綜合體港隆城商圈港隆城是寶安第一家綜合型購物中心，面積達7.5萬平米的商城，集購物、美食、休閑、娛樂為一體.是天虹關(guān)外的第一家店,該店緊鄰寶安新城中心，營業(yè)面積約20000平方米，是集購物、餐飲、休閑、文化于一體的現(xiàn)代化購物中心。位于深圳市寶安區(qū)新安街道寶城5區(qū)建安一路與新圳路交匯處，是深圳西部最大的商業(yè)綜合體。也是寶安新的中心商圈領(lǐng)跑代表。海雅繽紛城商圈創(chuàng)業(yè)天虹商圈寶安商圈主要分寶安中心區(qū)商圈、西鄉(xiāng)中心區(qū)、沙井中心區(qū)

3、三大商圈，其中西鄉(xiāng)中心區(qū)最大的商圈就是港隆城商圈。港隆城的消費市場范圍也很寬廣。項目所在位置2.2：項目商業(yè)市場概況客群分析12849115610121313項目商圈輻射范圍內(nèi)小區(qū)區(qū)位圖序號小區(qū)名稱人口（人）戶數(shù)（戶）1雙龍花園14164722怡翠花園216723青春庭園7352454金雅園12644205泰華豪園15755256樂園小區(qū)12364107富瑰園22147388河西金暉苑2206259莊邊金莊園7421210泰華明珠139246411富東花園3315110312流塘新村6315210013河東村65022014港隆城46501493總計252729099143結(jié)論：直接輻射的客戶

4、群人數(shù)約2.5萬，加上往來流動客戶群數(shù)量能達到10萬，商圈的客戶群基礎(chǔ)十分厚實，消費市場龐大。7通過實地調(diào)查項目周邊商鋪租金水平發(fā)現(xiàn)寶民二路沿街的租金在160-200之間，比周邊道路如莊邊路、富瑰路等支路租金在70-95高出一倍左右，項目周邊的市場租金水平還是總體偏下，未來的租金漲幅空間還是巨大的。2.3：項目商業(yè)市場概況市場租金水平商鋪租金市場調(diào)查對象區(qū)位圖12 3 45678910序號地段名稱樓層面積（）租金（元/月）1河西商業(yè)城 湘王骨頭煲195852河西商業(yè)城 新忠便利店152963河西商業(yè)城 沙縣小吃145894河西商業(yè)城 川味鄉(xiāng)165925寶民二路Q房分店11101806寶民二路寶

5、悅口腔1不詳2007寶民二路東北民俗店15001608富瑰路中原地產(chǎn)分店12101429富瑰路萬壽堂12607010富瑰路順德雙皮奶17075項目所在位置2.3：項目商業(yè)市場概況市場租金水平序號地段名稱業(yè)態(tài)樓層面積（）租金（元/月）租約年限備注1河西商業(yè)城湘王骨頭煲餐飲195852位置很靠后、租金8000/月2河西商業(yè)城新忠便利店零售15296自有物業(yè)、對外租金5000/月3河西商業(yè)城沙縣小吃餐飲145892租金4000/月4河西商業(yè)城川味鄉(xiāng)餐飲165922租金6000/月5寶民二路Q房分店服務11101802租金20000/月，港隆城正對面6寶民二路寶悅口腔醫(yī)療1不詳2005Q房分店旁邊，正

6、裝修中7寶民二路東北民俗店餐飲15001603租金39600元/月，港隆城商圈附近8富瑰路中原地產(chǎn)分店服務12101422富瑰路端口與寶民路交匯位置9富瑰路萬壽堂醫(yī)療1260705租金18000/月，有轉(zhuǎn)讓費15萬10富瑰路順德雙皮奶餐飲170752富瑰路中間位置，轉(zhuǎn)讓費5萬左右同質(zhì)化項目星宇時代購物中心貢茶奶茶店餐飲1254802租金12000元/月，大新地鐵站商圈中心位置，商場一樓核心地段。星宇時代購物中心新加波媽媽烤包餐飲1245003租金10000元/月，商場一樓出口位置星宇時代購物中心宇軒玉器珠寶2164102租金6500元/月，商場二樓超市收銀位置通過比較項目周邊不同街道商鋪和類比

7、項目的租金價格，得出商鋪租金價格的高低取決于地區(qū)及商圈商業(yè)發(fā)展水平、人群、品牌感召力、樓座位置、商鋪區(qū)位等因素。項目的商鋪基準租金價格需要依以上數(shù)據(jù)為依據(jù)，預估測算出當今市場價格。項目發(fā)展建議No.3解決方案發(fā)現(xiàn)問題通過現(xiàn)場調(diào)研發(fā)現(xiàn)以下問題：通過成功案例驗證得出以下建議：1：廣告規(guī)劃無序2：廣場布置互動性弱3：停車場出入口無明顯標識4：電梯、樓層引索簡單5：商家裝修規(guī)格不統(tǒng)一6：公共區(qū)域VI不明確7：功能區(qū)導示不顯眼1：物業(yè)優(yōu)化建議1.1：宏觀建議（外部整體優(yōu)化）1.2：微觀建議（內(nèi)部細節(jié)優(yōu)化）3：人流動線優(yōu)化3：項目發(fā)展建議現(xiàn)場調(diào)研案例驗證1外立面廣告優(yōu)化廣告位置：櫥窗、電子大屏幕、大幅玻璃

8、幕墻、立壁燈箱廣告、門主廣告、出入口地面貼、樓頂廣告牌等。2廣場裝飾布置優(yōu)化3停車場廣告布置優(yōu)化廣告位置：地下停車場壁燈廣告，人行出入口廣告燈箱、電梯。樓梯引索燈箱廣告等。3.1：項目發(fā)展建議物業(yè)優(yōu)化建議宏觀建議廣告位置：外部廣場促銷區(qū)、廣場燈桿掛旗、廣場旋轉(zhuǎn)燈珠、電子大屏幕、廣場自動售貨機、休閑區(qū)太陽傘、廣場地面貼、廣場指示牌。綠化帶霓虹燈廣告等。廣告位規(guī)劃原則：昭示性、美觀性重新規(guī)劃外部整體形象，根據(jù)目標消費群的感觀心里需求，改變建筑物的單調(diào)的外立面，營造不同區(qū)域的獨特環(huán)境的設(shè)計，把各樣的娛樂化融合到購物消費體驗中，使情景主題商場更具有生動的形象性、情趣性和概念性，使人們在購物消費的同時，

9、體驗著商場與眾不同的文化營銷，從而流連忘返。3.1.1：項目發(fā)展建議外立面廣告優(yōu)化次入口主入口側(cè)立面?zhèn)攘⒚骓椖拷ㄖ饬⒚娴膹V告位置放置零亂，并沒有統(tǒng)一規(guī)劃，多個主題LOGO在一定程度上讓客群降低辨識度和認可度，對項目品質(zhì)的提升有阻礙影響，唯一的電子顯示屏在次入口，主入口沒有明顯的入口標識，也影響商場的整體形象，建議在盡量維持現(xiàn)狀的情況下微調(diào)廣告位的位置，達到有序，簡潔。整個港隆城項目僅僅在高層住宅頂處有個LOGO，應該在外立面廣告上有所體現(xiàn)，讓港隆城引導其他品牌，有利于市場對整個商業(yè)綜合體的認可度和客戶辨識度，促進項目自身的形象推廣與品牌塑造。次入口主入口側(cè)立面3.1.1：項目發(fā)展建議案例：海

10、雅繽紛城通過高空多個顯目海雅繽紛城LOGO增加消費者認可感和自身辨識度，也提升項目的品質(zhì)。廣場使用燈柱掛旗進行宣傳，建筑外立面廣告僅用規(guī)則好的空間安放廣告位，不影響建筑整體風貌，給人一種有序、簡潔感覺。3.1.2：項目發(fā)展建議廣場裝飾布置優(yōu)化主廣場主廣場后廣場項目前后廣場除了建筑外立面的廣告沒有其他形式進行宣傳推廣，因此應在廣場上運用其他廣告形式布置一些相適應的推廣模塊會給項目增加一定的人氣。在市政設(shè)施不允許變動的前提下，調(diào)整人流動線，節(jié)點位置增加裝飾性道具，有利于商場與客群之間的互動性，娛樂性。3.1.2：項目發(fā)展建議案例：海雅繽紛城外部廣場建立促銷區(qū)、廣場燈桿掛旗、休閑區(qū)太陽傘、廣場地面貼

11、、廣場指示牌等硬質(zhì)廣告有利于提升商場的形象和品質(zhì)。增加商場與客群的互動性，引導消費者進場。3.1.3：項目發(fā)展建議停車場廣告布置優(yōu)化后廣場主廣場地下停車場引導牌并沒有統(tǒng)一，用花箱直接分割人車道一定程度上影響著外場的人流動線，使用其他形式的分割物如花崗巖雕塑、鐵柱等距分割、軟性分割的形式保障安全的同時也不影響外場的人流動線。行車道無明確的導視路線，跟整個商場檔次不相適應，地下停車場電梯、樓層可以放置商場索引牌。3.1.3：項目發(fā)展建議案例：海雅繽紛城停車場的廣告放置也是商場檔次形象的一種體現(xiàn)，能夠細致的營造出精致的商業(yè)服務氛圍，良好的商業(yè)氛圍有助于消費者的認可度和舒適度。1電梯、樓層引索優(yōu)化要明

12、確顯示有商鋪的位置圖和層樓的人流動線圖。2商家裝修風格統(tǒng)一優(yōu)化3公共區(qū)域VI統(tǒng)一優(yōu)化企業(yè)標志設(shè)計、標準字體、標準色、造型（吉祥物）、象征圖形、基本要素組合規(guī)范都應統(tǒng)一。3.2：項目發(fā)展建議物業(yè)優(yōu)化建議微觀建議廣商家商鋪的裝飾風格不能偏移商場主題風格，做到“大同中有微細”。內(nèi)部細節(jié)規(guī)劃原則：人性化、便捷性4功能區(qū)導示（休息區(qū)、衛(wèi)生間、育嬰室）優(yōu)化商場配套功能區(qū)標識要顯眼，要有功能區(qū)達到線路圖，合適布置休閑區(qū)來聚集人流。要在各個樓層、功能區(qū)域、主要通道，建立明顯的導向系統(tǒng)，讓顧客可以有目的的、有效的選擇消費區(qū)域，很容易就能買到自己所需要的物品。著重優(yōu)化信息到達率、人流集中地段、引導人流動線、強化室

13、內(nèi)空間布局等，有利于整體的商業(yè)氛圍提升。扶梯處樓層索引圖主入口、中庭垂直觀光電梯沒有很明確的樓層商鋪具體所在區(qū)位圖沒有合適的促銷區(qū)域，人行導向不明顯，中庭廣告排列凌亂，無凸顯點和聚焦點沒有樓層商鋪索引圖，可以增加廣告燈箱3.2：項目發(fā)展建議內(nèi)部細節(jié)優(yōu)化商家裝修風格公共區(qū)域VI統(tǒng)一公共走廊、人行通道展示區(qū)、功能區(qū)3.2：項目發(fā)展建議內(nèi)部細節(jié)優(yōu)化商家裝修風格相差太多，過于分散一定程度上降低商場整體的檔次和形象。人行通道引導性不夠細致，豎向指引更好些，出入口沒有商鋪樓層索引指示。大空間空置不利集聚人氣，可以選擇擺放樓層相符合的裝飾造型.3.2：項目發(fā)展建議案例：海雅繽紛城每個扶梯口有對應樓層的索引圖

14、，位置圖非常清晰，便于消費者尋找。每個樓梯口顯眼位置都有燈箱廣告牌。每個展示區(qū)裝修風格與周邊相統(tǒng)一，相互單獨展示。觀光垂直電梯旁、中庭有專用促銷區(qū)域，產(chǎn)品展示區(qū)。3.2：項目發(fā)展建議內(nèi)部細節(jié)優(yōu)化中庭放置條幅廣告也是宣傳的一種有效方式。電梯處的廣告壁燈。產(chǎn)品展示區(qū)能提升商業(yè)氛圍。燈光在商場具有人流導向作用。3.3：項目發(fā)展建議人流動線優(yōu)化人流動線優(yōu)化設(shè)計原則1、注重內(nèi)外溝通，脈絡清晰 2、注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系 3、避免盲區(qū)和死角問題 4、合理設(shè)置寬度根據(jù)設(shè)計原則結(jié)合項目現(xiàn)狀人流動線優(yōu)化建議多主力店原則，將主力店設(shè)置于中心的兩端，設(shè)置多個出入口，全方位引導人流，商場與公交站融為一體

15、。建筑玻璃外墻進行主題式設(shè)計，讓建筑外部形成消費動力 空留出一定空間作為商品展示區(qū)，專有促銷區(qū)域。巨大的卡通公仔擺在廣場路口，將人流引向購物中心自動扶梯口設(shè)置引導性廣告，引導人流按照其指示的向走 發(fā)揮街鋪的聚客作用，做開放式街鋪，營造商業(yè)氣氛 頂樓設(shè)置特色化，將電影城、玩具反斗城、兒童樂園、美食廣場等安排在商場的頂樓，行程吸引人流的磁極復合型項目屬于復合型人流動線類型，人流動線可以根據(jù)項目的具體情況需求吸收各種人流動線的優(yōu)勢，選擇主力店的位置，讓人流動線更加靈活多變。1L人流動線示意圖主力店主力店中庭主力店主力店3.3：項目發(fā)展建議1L人流動線優(yōu)化自由流動線，人流動線沒有固定流向，可以多線路，

16、多方向自由選擇，盡管商業(yè)區(qū)域的面積被充分利用,但從購物體驗的角度，1L的人流動線尚有改善的空間，也有利于提升商業(yè)坪效。主力店主力店主力店主力店4L人流動線示意圖3.3：項目發(fā)展建議4L人流動線優(yōu)化環(huán)島式人流動線，以中影南國為主力店，但全程教育及網(wǎng)魚網(wǎng)咖作為次主力店經(jīng)濟集聚作用較弱，且整個商場東西兩側(cè)均有獨立電梯樓梯通道，難以有效帶動局部人流及促成整體人流環(huán)線的形成。主力店主力店主力店5L人流動線示意圖3.3：項目發(fā)展建議5L人流動線優(yōu)化單通道人流動線，且無品牌主力店進駐，難以提升樓層人流到訪量。如不調(diào)整業(yè)態(tài)定位，則亟需引入大型主力餐飲進駐，提升樓層人流到訪與局部商業(yè)價值?；谑袌鲎饨鸬慕?jīng)濟測算

17、No.4租金水平類比法：是以當?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ)，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。針對港隆城商業(yè)租金價格的預估，我司所有租金價格計算都基于現(xiàn)有市場租金水平的基礎(chǔ)上選用以下方法計算：4：現(xiàn)階段市場租金經(jīng)濟測算外部因素決定基準租金價格內(nèi)部因素決定租金浮動區(qū)間租金水平類比法測算方法：租金水類比法序號地段名稱業(yè)態(tài)樓層面積（）租金（元/月）租約年限備注1河西商業(yè)城湘王骨頭煲餐飲195852位置很靠后、租金8000/月2河西商業(yè)城新忠便利店零售15296自有物業(yè)、對外租金5000/月3河西商業(yè)城沙縣小吃餐飲145892租金4000/月4河西商業(yè)城川味

18、鄉(xiāng)餐飲165922租金6000/月5寶民二路Q房分店服務11101802租金20000/月，港隆城正對面6寶民二路寶悅口腔醫(yī)療1不詳2005Q房分店旁邊，正裝修中7寶民二路東北民俗店餐飲15001603租金39600元/月，港隆城商圈附近8富瑰路中原地產(chǎn)分店服務12101422富瑰路端口與寶民路交匯位置9富瑰路萬壽堂醫(yī)療1260705租金18000/月，有轉(zhuǎn)讓費15萬10富瑰路順德雙皮奶餐飲170752富瑰路中間位置，轉(zhuǎn)讓費5萬左右4：現(xiàn)階段市場租金經(jīng)濟測算項目周邊各大零售底商的租金水平根據(jù)實地調(diào)研，統(tǒng)計得出項目周邊不同街區(qū)底商的租金價格水平，運用租金水平類比法計算出項目區(qū)域基準租金水平。本項

19、目平均租金推算如下：商鋪街道序號商鋪位置面積業(yè)態(tài)平均租金1寶民二路街鋪280餐飲1802莊邊路街鋪64餐飲903富瑰路街鋪180醫(yī)療95合計121由項目所在街區(qū)的平均租賃水平推導出本項目的基準租金為：（180+90+95）/3=121（元/）4：現(xiàn)階段市場租金經(jīng)濟測算123測算方法：租金水平類比法預估租金商鋪最終的市場租金價格在基準租金價格上依商圈規(guī)模、人流動線、品牌業(yè)態(tài)、面積、地理區(qū)位、管理水平、交通環(huán)境等多種因素而定。4：現(xiàn)階段市場租金經(jīng)濟測算項目地段名稱業(yè)態(tài)樓層面積（）租金（元/月）租約年限備注西鄉(xiāng)天虹購物廣場西鄉(xiāng)地鐵站A出口雞翅包飯餐飲B2(負二樓）155801租金8700月，地鐵A出

20、口核心位置西鄉(xiāng)地鐵站A出口CC鮮榨果蔬吧餐飲B2(負二樓）355711租金20000/月，地鐵A出口核心位置西鄉(xiāng)地鐵站A出口茶大爺餐飲B1(負一樓)105001租金5000月，樓梯出口、天虹超市入口處西鄉(xiāng)地鐵站A出口MC手工蛋糕餐飲184751租金3800/月，大門入口核心位置西鄉(xiāng)地鐵站A出口怡名媛美甲服務2702572租金18000/月，2L樓梯核心位置西鄉(xiāng)地鐵站A出口瑪?shù)っ兰追?301602租金4800元/月，天虹三樓內(nèi)衣區(qū)大益廣場西鄉(xiāng)大道貢茶奶茶店餐飲1104001租金4000元/月，沃爾瑪超市門口旁位置西鄉(xiāng)大道自然堂化妝品美妝173601租金2500元/月，超市里面入口位置西鄉(xiāng)大道品

21、牌特賣場服裝1183502租金6300元/月，超市外入口位置西鄉(xiāng)大道變靚嘀美妝B1(負一樓)801252租金10000元/月，廣場底鋪，正在裝修西鄉(xiāng)大道花卉店花卉1451782租金8000元/月，超市隔壁，七天酒店下面星宇時代購物中心大新地鐵站C出口貢茶奶茶店餐飲1254802租金12000元/月，大新地鐵站商圈中心位置，商場一樓核心地段。大新地鐵站C出口新加波媽媽烤包餐飲1245003租金10000元/月，商場一樓出口位置大新地鐵站C出口宇軒玉器珠寶2164102租金6500元/月，商場二樓超市收銀位置項目周邊各大類比項目的租金水平通過選取本項目周邊具有可比性商業(yè)物業(yè)的租金進行比較分析，測算

22、本項目平均租金價，主要從以下幾個要素進行比較：（外部因素比較）整體區(qū)位 商業(yè)氛圍 商業(yè)屬性 周邊配套 交通條件 展示條件 規(guī)模主題 商業(yè)前景比較因素權(quán)重%可類比項目本項目西鄉(xiāng)天虹購物中心商鋪前海星宇時代購物廣場街鋪大益廣場商鋪整體區(qū)位2016171012商業(yè)氛圍1514131112商業(yè)屬性1513121112周邊配套1514151013交通條件108856商業(yè)前景108757規(guī)模主題108758展示條件54423合計100858359734：現(xiàn)階段市場租金經(jīng)濟測算 通過選取本項目周邊具有可比性商業(yè)物業(yè)的租金進行比較分析，測算本項目平均租金價，主要從以下幾個要素進行比較：（內(nèi)部因素比較）內(nèi)部裝飾 建筑外觀 物業(yè)管理 硬件設(shè)施 商家品牌 人流動線 套內(nèi)面積 功能區(qū)域比較因素權(quán)重%可類比項目本項目西鄉(xiāng)天虹購物中心商鋪前海星宇時代購物廣場街鋪大益廣場商鋪內(nèi)部裝飾2017151116建筑外觀1513131113商家品牌1514121012硬件設(shè)施1514131013物業(yè)管理109767人流動線109757套內(nèi)面積109757功能區(qū)域54423合計100897868784：現(xiàn)階段市場租金經(jīng)濟測算根據(jù)可比項目租金，通過比較法進行租金測算，得出項目參考租金，如下表：指標 參照項目本項目 西鄉(xiāng)天虹購