第七章物業(yè)管理法律責任

1、【教學目的和要求教學目的和要求】通過本章的學習使學生全面理解通過本章的學習使學生全面理解物業(yè)管理法律責任的基本內容。物業(yè)管理法律責任的基本內容。 【教學重點及難點教學重點及難點】物業(yè)管理法律責任概述、建設單物業(yè)管理法律責任概述、建設單位的法律責任、物業(yè)服務企業(yè)的法律責任、業(yè)主的法律位的法律責任、物業(yè)服務企業(yè)的法律責任、業(yè)主的法律責任責任?！窘虒W內容與時間教學內容與時間】 （4.0學時）學時） ?！窘虒W方法與手段教學方法與手段】以課堂講授為主，輔之以適量討以課堂講授為主，輔之以適量討論論。第七章第七章 物業(yè)管理法律責任物業(yè)管理法律責任v第一節(jié)第一節(jié) 法律責任概述法律責任概述v第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管

2、理法律責任物業(yè)管理法律責任v第三節(jié)第三節(jié) 建設單位的法律責任建設單位的法律責任 v第四節(jié)第四節(jié) 物物業(yè)管理企業(yè)管理企業(yè)的法律責任業(yè)的法律責任v第五節(jié)第五節(jié) 業(yè)主的法律責任業(yè)主的法律責任v第六節(jié)第六節(jié) 有有關國關國家機關工家機關工作人員的法律責任作人員的法律責任第七章第七章 物業(yè)管理法律責任物業(yè)管理法律責任1 1、法律責任的含義法律責任的含義、特征特征2 2、法律責任的分類、法律責任的分類 3 3、法律責任的歸結原則、法律責任的歸結原則第一節(jié)第一節(jié) 法律責任概述法律責任概述 含義含義 - 廣義廣義：與法律義務同義 - - 狹義狹義：專指責任主體因違反義務的事實而應當承受的由專門國家機關依法確認并

3、強制承受的合理負擔。 特征特征 - 法定性 - 法律責任須由專門的國家機關或者部門來認定 - 強制性 - 大小同違法程度相適應一、法律責任的含義、特征一、法律責任的含義、特征民事責任民事責任 - - 含義含義 是指民事主體因違反民事法律規(guī)范而應當承擔的法律責任 - - 分類：分類：違約責任和侵權責任行政責任行政責任 - - 含義含義 是指責任人因違反行政法律規(guī)范而應當承擔的法律責任。 - - 分類：分類：一種是自然人、法人或者其他組織因違反行政管理法律、法規(guī)而應當承擔的行政責任 另一種是國家工作人員因違反政紀或者在執(zhí)行職務時違反行政法律、法規(guī)所應承擔的行政責任。 刑事責任刑事責任 - - 含義

4、含義 是指犯罪主體因違反刑事法律規(guī)范的規(guī)定，實施犯罪行為所應當承擔的法律責任 - - 分類：分類： 主刑和附加刑二、法律責任的分類二、法律責任的分類 責任法定原則 - 含義 因果關系原則 - 含義 責任相當原則 - 含義 責任自負原則 - 含義三、法律責任的歸結原則三、法律責任的歸結原則第二節(jié) 物業(yè)管理法律責任 1 1、物業(yè)管理、物業(yè)管理法律責任的含義法律責任的含義 2 2、物業(yè)管理物業(yè)管理法律責任的特征法律責任的特征 3 3、物業(yè)管理物業(yè)管理法律責任的分類法律責任的分類 4 4、物業(yè)管理物業(yè)管理法律責任的構成要件法律責任的構成要件 5 5、 物業(yè)管理物業(yè)管理法律責任的的歸責原則法律責任的的歸

5、責原則 廣義廣義 - 是指民事、經濟、行政法律關系主體，因自己 行為違反物業(yè)管理法律規(guī)范確定的義務或物業(yè)服務合同約定的義務，或者因不正當行使自己權利、職權，或者因某種法律事實出現(xiàn)，而要依法承擔的具有強制性或懲罰性的負。 狹義 - 是指物業(yè)管理活動中的民事主體、行政指導與監(jiān)管主體和行政管理相對人對自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應當依法承擔的具有強制性或懲罰性的負擔。一、 物業(yè)管理法律責任的含義物業(yè)管理法律責任的含義 民事責任為主、多種責任并存民事責任為主、多種責任并存 - - 民事責任為主體現(xiàn)在民事責任為主體現(xiàn)在 民事責任的優(yōu)先性民事責任的優(yōu)先性 業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督 法律

6、責任的復合關系普遍存在法律責任的復合關系普遍存在 - - 民事責任、行政責任、刑事責任等并存于物業(yè)民事責任、行政責任、刑事責任等并存于物業(yè)管理法律責任體系中管理法律責任體系中 技術規(guī)范在責任確定過程中起著十分重技術規(guī)范在責任確定過程中起著十分重要的作用要的作用二、物業(yè)管理法律責任的特征二、物業(yè)管理法律責任的特征 民事責任 - 承擔的方式：停止侵害，排除妨礙，消除危險，返還財產，恢復原狀，賠償損失，修理、重作或更換 行政責任 - 承擔責任的方式：行政處罰、行政處分 刑事責任 - 引發(fā)刑事法律責任承擔的刑事犯罪分為自然人犯罪和單位犯罪三、物業(yè)管理法律責任的分類三、物業(yè)管理法律責任的分類 具備責任能

7、力具備責任能力 存在過錯存在過錯 產生物業(yè)管理違法行為產生物業(yè)管理違法行為 發(fā)生損害事實發(fā)生損害事實 - - 與管理法律責任的關系體現(xiàn)在與管理法律責任的關系體現(xiàn)在 是構成物業(yè)管理法律責任的一個必要條件 損害事實不同于損害結果 違法行為與損害事實之間存在因果關系違法行為與損害事實之間存在因果關系 - 損害事實損害事實是該違法行為所引起的必然結果 - 違法行為違法行為正是引起損害事實的原因四、物業(yè)管理法律責任的構成要件四、物業(yè)管理法律責任的構成要件 現(xiàn)代法律體系分為 - 過錯責任原則 - 無過錯責任原則，亦稱為“嚴格責任原則” - 公平責任原則 物業(yè)管理法律責任體系中根據(jù)責任類型的不同分為 - 物

8、業(yè)管理民事責任的歸責原則 絕大多數(shù)的侵權責任都應適用過錯責任原則 特殊侵權責任需適用無過錯責任原則 在缺乏特殊歸責原則，同時雙方均無過錯的情況下，適用公平責任原則，由雙方當事人公平的分擔損失。 - 物業(yè)管理行政責任的歸責原則 過錯責任原則是其根本性的歸責原則 - 物業(yè)管理刑事責任的歸責原則 過錯責任原則是物業(yè)管理刑事責任的惟一歸責原則五、五、 物業(yè)管理法律責任的的歸責原則物業(yè)管理法律責任的的歸責原則第三節(jié) 建設單位的法律責任1. 建設單位在物業(yè)管理中的違法行為2. 建設單位應承擔的物業(yè)管理法律責任 建設單位作為新建房屋出售單位，違反規(guī)定，消極履行或部分履行自己在物業(yè)管理方面的義務。 辦理物業(yè)承

9、接驗收手續(xù)時，拒不移交或遲延移交物業(yè)資料。 建設單位違法選聘物業(yè)服務企業(yè)。 設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，給業(yè)主造成損失。 建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房。 未經消防安全審批或使用不合格的消防材料。 一、建設單位在物業(yè)管理中的違法行為 民事責任 - 停止侵害 - 恢復原狀 - 賠償損失 行政責任 - 責令限期改正 - 警告 - 罰款 - 通報 - 沒收違法所得二、建設單位應承擔的物業(yè)管理法律責任第四節(jié) 物業(yè)服務的法律責任1.1. 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理中的違法行為物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理中的違法行為2.2. 物業(yè)服務企業(yè)應承擔的法

10、律責任物業(yè)服務企業(yè)應承擔的法律責任一、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理中的違法行為（1）物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害。 - - 表現(xiàn)在：表現(xiàn)在：拒絕履行、履行不能、延遲履行、瑕疵履行（2）物業(yè)服務企業(yè)欠缺合法資質從事物業(yè)管理 - - 表現(xiàn)在：表現(xiàn)在：未取得資質證書、以欺騙手段取得資質證書（3）物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動。（4）物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 （5）未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途。（6）違法使用物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備。（7）物業(yè)服務企業(yè)

11、拒不按照法律、法規(guī)規(guī)定移交有關物業(yè)資料。（8）物業(yè)服務企業(yè)違反專項維修資金管理規(guī)定的行為。 （9）物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)收費。 民事責任 - 繼續(xù)履行 - 停止侵害、恢復原狀 - 消除危險 - 采取補救措施 - 返還財產 - 賠償損失二、物業(yè)服務企業(yè)應承擔的法律責任 行政責任 - 警告 - 通報 - 責令限期改正 - 沒收違法所得 - 罰款 - 吊銷資質證書 刑事責任 - 對挪用專項維修資金的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照刑法關于挪用公司資金罪或者其他罪的規(guī)定，依法追究刑事責任。 二、物業(yè)服務企業(yè)應承擔的法律責任第五節(jié) 業(yè)主的法律責任1. 業(yè)主在物業(yè)管理中的違法行為2. 業(yè)主應承擔的物業(yè)

12、管理法律責任 違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費 不及時履行修繕義務，危及毗連房屋、公共安全和小區(qū)觀瞻。 不按規(guī)定及時治理危險房屋 家庭居室裝飾裝修過程中的違法行為 業(yè)主挪用專項維修資金 違法使用物業(yè)管理區(qū)域內的公共建筑和共用設施 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動。一、業(yè)主在物業(yè)管理中的違法行為 民事責任 - 繼續(xù)履行 又稱強制行 - 消除危險 - 排除妨礙 - 賠償損失 - 返還財產 二、業(yè)主應承擔的物業(yè)管理法律責任 業(yè)主的行政責任業(yè)主的行政責任 - 警告 - 沒收違法所得 - 罰款 - 責令限期改正 業(yè)主的刑事責任業(yè)主的刑事責任 - 一般來說，業(yè)主在物業(yè)管

13、理中可能因為挪用專項維修資金構成侵占罪。 - 其他違法行為尚不構成犯罪的依照治安管理處罰條例處罰 二、業(yè)主應承擔的物業(yè)管理法律責任1. 有關國家機關工作人員在物業(yè)管中的違法行為2. 有關國家機關工作人員應承擔的物業(yè)管理法律責任第六節(jié) 有關國家機關工作人員的法律責任 利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處 不依法履行監(jiān)督管理職責 - 行政措施主要包括 行政許可 行政強制措施 行政處罰 發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處 - 這是一種不作為的違法方式，通常體現(xiàn)為一種消極的狀態(tài)。 一、有關國家機關工作人員在物業(yè)管理中的違法行為一、有關國家機關工作人員在物業(yè)管理中的違法行為 行政責任行政責任 - 工作人員有違法

14、行，但情節(jié)顯著輕微，危害性不大，不構成犯罪的給予行政處分。 刑事責任刑事責任 - 受賄罪 - 玩忽職守罪、濫用職權罪和徇私舞弊罪二、有關國家機關工作人員應承擔的物業(yè)管理法律責任二、有關國家機關工作人員應承擔的物業(yè)管理法律責任 物業(yè)管理法律責任具有特殊性，主要表現(xiàn)為民事責任為主、多種責任并存，法律責任的復合關系普遍存在和技術規(guī)范在責任確定過程中起著十分重要的作用。同時，物業(yè)管理民事責任、行政責任和刑事責任的歸責原則各不相同，其構成條件各異，因此需要在司法實踐中加以注意。本章小結本章小結 某小區(qū)共有某小區(qū)共有336336套住房，套住房，3939套未出售。套未出售。20002000年年7 7 月。在

15、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的主持下成立業(yè)主月。在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的主持下成立業(yè)主 委員會籌備小組，制定了業(yè)主委員會工作計劃，并委員會籌備小組，制定了業(yè)主委員會工作計劃，并 發(fā)放回收了發(fā)放回收了“初選征詢表初選征詢表”。隨后，召開籌備小組工。隨后，召開籌備小組工 作會議，作會議，決定從中選舉決定從中選舉7 7名委員名委員。20012001年年4 4月初，在月初，在 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門主持下進行了投票選舉。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門主持下進行了投票選舉。 在公布業(yè)主委員會委員當選名單之后，部分業(yè)主提在公布業(yè)主委員會委員當選名單之后，部分業(yè)主提 出開發(fā)商將未出售的出開發(fā)商將未出售的3939套房屋計

16、算為自己的投票權，套房屋計算為自己的投票權， 侵犯了業(yè)主選舉的合法權益，堅決反對選舉結果，侵犯了業(yè)主選舉的合法權益，堅決反對選舉結果， 要求重新選舉。雙方為此發(fā)生糾紛。要求重新選舉。雙方為此發(fā)生糾紛。(1) 39套未出售房屋應計算為誰的投票權?(2) 為什么? (2) 本案應如何處理?相關規(guī)定：相關規(guī)定：A.物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第第10條：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議條：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議 上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅 套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市 制定。制定。 B.廣東省

17、物業(yè)管理條例廣東省物業(yè)管理條例規(guī)定：業(yè)主的投票權，住宅規(guī)定：業(yè)主的投票權，住宅 按每戶計算表決權；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建按每戶計算表決權；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建 筑面積計算表決權。筑面積計算表決權。 C.上海市物業(yè)管理規(guī)定上海市物業(yè)管理規(guī)定規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會 上的投票權，按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套計一上的投票權，按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套計一 票。住宅區(qū)內的非住宅物業(yè)業(yè)主的投票權，按其擁票。住宅區(qū)內的非住宅物業(yè)業(yè)主的投票權，按其擁 有的物業(yè)建筑面積計算，每滿有的物業(yè)建筑面積計算，每滿100平方米計一票；不平方米計一票；不 足足100平方米有單獨房地產權

18、證書的，可與其他業(yè)主平方米有單獨房地產權證書的，可與其他業(yè)主 合并計票、每滿合并計票、每滿100平方米計一票。單個業(yè)主的投票平方米計一票。單個業(yè)主的投票 權，最高不超過全部投票權的權，最高不超過全部投票權的30第三十三條業(yè)主大會對業(yè)主投票權的計算有約定的，第三十三條業(yè)主大會對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：( (一一) )按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設單位按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設單位未售出的專有部分，計算為一票；未售出的專有部分，計算為一票；( (二二) )按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積

19、計算為按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。山東省物業(yè)管理條例規(guī)定： 2007年10月李先生入住某小區(qū)，拒絕簽訂小區(qū)管 理規(guī)約和物業(yè)服務合同。同年11月，李先生對住宅進 行裝修，未經批準，擅自改變房屋的承重結構。小區(qū) 物業(yè)服務公司以裝修破壞房屋結構，危及房屋安全， 且施工影響小區(qū)他人休息為由加以制止，被李先生拒 絕。為此，小區(qū)物業(yè)服務公司向人民法院起訴李先生。李先生與物業(yè)公司是什么法律關系，為什么？ 根據(jù)小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)服務合同，雙方存在一種提供（被委托）物業(yè)服務和接受（委托) 物業(yè)服務的民事法律關系民事法

20、律關系。 違反了物業(yè)管理條例第七條第一款、第十七條、第二十三條、第二十五條、第五十三條的相關規(guī)定。李先生的行為是否違反物業(yè)管理法規(guī)？為什么？第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； 第十七條管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。 第二十三條建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書

21、面承諾。第二十五條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 物業(yè)管理條例(2007修訂) 法院能否受理此案？若李先生的行為違反了相關法規(guī)，應承擔什么法律責任？ 人民法院能受理此案。 李先生需承擔恢復房屋原狀的民事法律責任；同時可由相關行政主管部門處以相應的罰款的行政法律責任。一、選擇題一、選擇題1、法律責任以內容為標準可分為：（、法律責任以內容為標準可分為：（ ）。）。 A、人身責任；、人身責任； B、民事責任；、民事責任； C、財產責任；、財

22、產責任； D、行政責任；、行政責任； E、刑事責任。、刑事責任。2、民事責任可分為：（、民事責任可分為：（ ）代表組成。）代表組成。 A、違約責任； B、侵權責任； C、行政責任； D、刑事責任； E、法定責任。3、承擔民事責任的方式有（、承擔民事責任的方式有（ ）。）。 A、排除妨礙； B、消除危險； C、恢復原狀； D、支付違約金； E、警告。4、行政責任包括：（、行政責任包括：（ ） A、違約責任； B、侵權責任； C、行政處罰； D、行政處分； E、行政拘留。5、行政處罰的種類主要有（、行政處罰的種類主要有（ ）。）。 A、警告； B、罰款； C、責令停產停業(yè)； D、暫扣許可證； E、

23、降級。AC, AB, ABCD, CD, ABCD一、選擇題一、選擇題6、行政處分的種類主要有（、行政處分的種類主要有（ ）。）。 A、罰款；、罰款；B、記過；、記過； C、降級；、降級； D、撤職；、撤職；E、開除。、開除。7、法律責任發(fā)生的原因大致分為（、法律責任發(fā)生的原因大致分為（ ）。）。 A、侵權行為；、侵權行為； B、違約行為；、違約行為； C、危害行為；、危害行為； D、行政違法行為；、行政違法行為； E、犯罪行為。、犯罪行為。8、物業(yè)管理民事責任的承擔方式主要有（、物業(yè)管理民事責任的承擔方式主要有（ ）。）。 A、排除妨礙；、排除妨礙； B、消除危險；、消除危險； C、恢復原狀

24、；、恢復原狀； D、停止侵害；、停止侵害； E、賠償損失。、賠償損失。9、物業(yè)管理民事責任的承擔方式主要有（、物業(yè)管理民事責任的承擔方式主要有（ ）。）。 A、排除妨礙；、排除妨礙； B、消除危險；、消除危險； C、恢復原狀；、恢復原狀； D、停止侵害；、停止侵害； E、賠償損失。、賠償損失。10、建設單位在物業(yè)管理中應承擔的民事責任主要包括（、建設單位在物業(yè)管理中應承擔的民事責任主要包括（ ）。）。 A、停止侵害；、停止侵害； B、責令限期改正；、責令限期改正； C、恢復原狀；、恢復原狀； D、通報；、通報； E、賠償損失。、賠償損失。BCDE, ABDE, ABCDE, ABCDE, AC

25、E一、選擇題一、選擇題11、建設單位在物業(yè)管理中應承擔的行政責任主要包括（、建設單位在物業(yè)管理中應承擔的行政責任主要包括（ ）。）。 A、停止侵害；、停止侵害； B、責令限期改正；、責令限期改正； C、警告；、警告； D、通報；、通報； E、沒收違法所得。、沒收違法所得。12、法律責任的成立遵循的一個邏輯結構是（、法律責任的成立遵循的一個邏輯結構是（ ）。）。 A、法定義務的違反、法定義務的違反法定義務的存在法定義務的存在具體的責任形式；具體的責任形式； B、法定義務的存在、法定義務的存在法定義務的違反法定義務的違反具體的責任形式；具體的責任形式； C、具體的責任形式、具體的責任形式法定義務的

26、存在法定義務的存在法定義務的違反；法定義務的違反； D、具體的責任形式、具體的責任形式法定義務的違反法定義務的違反法定義務的存在。法定義務的存在。BCDE,B二、問答題二、問答題1、簡答物業(yè)管理法律責任的構成要件？、簡答物業(yè)管理法律責任的構成要件？2、建設單位在物業(yè)管理中的違法行為包括？、建設單位在物業(yè)管理中的違法行為包括？3、業(yè)主在物業(yè)管理中的違法行為包括？、業(yè)主在物業(yè)管理中的違法行為包括？ 三、判斷題三、判斷題1、物業(yè)管理本質上是一類特殊的民事關系，因此在其責任體系中，民事責任、物業(yè)管理本質上是一類特殊的民事關系，因此在其責任體系中，民事責任居主要地位。（居主要地位。（ ）2、由于物業(yè)服務企業(yè)沒