從財務(wù)角度看高周轉(zhuǎn)

1、從財務(wù)角度看“高周轉(zhuǎn)”賽普咨詢：鐘裕對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 來說，企業(yè)發(fā)展的核心就是追求“投資回報率”，即凈資產(chǎn)收益率,而凈資產(chǎn)收益率為凈 利潤/總權(quán)益資本，根據(jù)財 務(wù)管理中的杜邦分析模型可以得出以下公式:凈資產(chǎn)收益率=凈利潤凈利潤總權(quán)益資本 總資產(chǎn)-X 一、一總資產(chǎn)總權(quán)向資本凈利潤 X銷售收入X 1銷售收入總資產(chǎn)總權(quán)益資本總資產(chǎn)銷售收入-成本和費用-所得稅X銷售收入銷售收入固定資產(chǎn)流動資產(chǎn)其他資產(chǎn)X1, 負債1 總資產(chǎn)在杜邦體系中，包括 以下四種主要的指標關(guān)系:(1)凈資產(chǎn)收益率是整個分析系統(tǒng)的起點和核心。該指標的高低反映了投資者的 凈資產(chǎn)獲利能力的大小。 凈資產(chǎn)收益率是由銷售凈利潤率(凈利潤/

2、銷售收入)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(銷售收入/總資產(chǎn))和權(quán)益乘數(shù)(總資產(chǎn) /總權(quán)益資本)決定的。(2)由以上公式看出，權(quán)益系數(shù)表示企業(yè)的負債程度,反映了公司利用財務(wù)杠桿進行經(jīng)營活動的程度。資產(chǎn)負債率高，權(quán)益乘數(shù)就大，這說明公司負債程度高，公司會有較多的杠桿利益，但風險公司會有較少的杠桿小，這說明公司負債程度低,售凈利潤率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。而要想提高銷售凈利率，一是要擴大銷售收入；二是降低成本費用。而降低各項成本費用開支是企業(yè)財務(wù)管理的一項重要內(nèi)容。通過也高；反之，資產(chǎn)負債率低，權(quán)益乘數(shù)就 利益，但相應所承擔的風險也低。(3)銷售凈利潤率是反映企業(yè)凈利潤與銷售收入之間的關(guān)系，從這個意義上看提

3、高銷健全企業(yè)管理制度及 本費用的結(jié)構(gòu)分析，用開支，有利于企業(yè)進行成 的途徑提供依據(jù)。提高企業(yè)管理水平，明晰企業(yè)各項成本費 加強成本控制，以便為尋求降低成本費用(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)資產(chǎn)的使用效率和企業(yè)資產(chǎn)的營運能力，企業(yè)資產(chǎn)的 營運能力既關(guān)系到企業(yè)的獲利能力，又關(guān)系到企業(yè)的償債能力。般而言，流動資產(chǎn)直接體現(xiàn)企業(yè)的償債能力和變現(xiàn)能力；非流動資產(chǎn)體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和發(fā)展?jié)摿Α烧咧g應有一個合理的結(jié)構(gòu)比率,如果企業(yè)持有的現(xiàn)金超過業(yè)務(wù)需要，就可能影響企業(yè)的獲利能力;如果企業(yè)占用過多的存貨和應收賬款，則既要影響獲利能力,又要影響償債能力。為此,分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的高低就要進一步分析各項資產(chǎn)的占用數(shù)額

4、 和周轉(zhuǎn)速度。對流動資產(chǎn)應中分析客戶的付款能力和有到充分的利用?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)業(yè)中層管理人員的管理水平重點分析存貨是否有 積壓現(xiàn)象、貨幣資金是否閑置、應收賬款 無壞賬的可能；對非流動資產(chǎn)應重點分析企業(yè)固定資產(chǎn)是否得率越高，企業(yè)盈利能及高層管理人員的投力越好，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率水平主要取決于企 資決策水平的高低。當土地和資金成本增 高，政府調(diào)控政策不斷出臺，市場競爭越 來越激烈，僅靠土地增值和粗放型管理贏得暴利時代已過去，根據(jù)杜邦分析法分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在微利時代要追求“投資回報率”主要是通過以下三個途徑：目前房地產(chǎn)企業(yè)追求“投資回報 率”最主要的途徑是在凈利潤、融資成本維持在一定的情況下時，通過縮 短

5、項目開發(fā)周期，提高固定資產(chǎn)及存貨周轉(zhuǎn)率，提高資金的周轉(zhuǎn)速度和盈利能力，從 而達到提高投資回報的目的，這就是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常說到的的“高周轉(zhuǎn)”策略。提到高周轉(zhuǎn)，一般都 會想到萬科的“ 5986”，艮喔拿地5個月動工、9個月開盤、第一個月售出八成、產(chǎn)品 必須六成是住宅。類似的其他企業(yè)也有相應的說法，比如碧桂園的“567”，爭取5個月開盤、6個月現(xiàn)金回籠、7個月達到資金平衡，及“789” 一周去化70% 首期推出80旗量、一個月去化 90%融創(chuàng)的“5-9-12-15-30 : 拿地五個月開工，九個月開盤，十二個月收回 集團資金投入，實現(xiàn)15%勺凈利率及30%勺內(nèi)部收益率?！案咧苻D(zhuǎn)”策略已經(jīng)成為房地產(chǎn)企

6、業(yè)最常用到的手段，但即使是萬科也并非每個項目都能做到“ 5986”，“高周轉(zhuǎn)”與企業(yè)內(nèi)部的管理水平、高層管理人員的決策水平的高低及決策效率的快慢、項目所在地相關(guān)政策 有很大關(guān)系。筆者對于“高周轉(zhuǎn)”企業(yè)的 “高周轉(zhuǎn)”需要有以下五點保障因素：管理內(nèi)因進行分析，要做到1 .企業(yè)內(nèi)部有清晰的組織管控架構(gòu)，并建立了與之匹配的分級授權(quán)體系提高決策效率。2 .企業(yè)內(nèi)部有開展深入 的產(chǎn)品標準化研究，提高工作效率，最典型的就是萬科針對客戶細分及土地屬性 研究形成的金色系列、城市花園系列、四 季系列、高端系列 等標準化產(chǎn)品。3 .企業(yè)內(nèi)部有開展生產(chǎn) 技術(shù)標準化建設(shè)，提高生產(chǎn)效率。萬科潛心研究十多年的住宅工業(yè)化將生

7、產(chǎn)技術(shù)標準化發(fā)揮到了極致，基于產(chǎn)品標準化研究，未來將像 造汽車一樣蓋房子，將房子的部分或者全部構(gòu)件在工廠生產(chǎn)完畢,現(xiàn)場組裝，不僅減少 耗能、環(huán)保，保證了房屋質(zhì)量，而且也提高了生產(chǎn)效率，縮短了建筑工期，在萬科沈 陽新榆公館實際應用效果顯著，開盤僅花了 6個月。4.企業(yè)內(nèi)部有完善的計劃運營體系，從體系上保證計劃節(jié)點的達成。企業(yè)內(nèi)部有以上三個條件提供保障，并建立完善的計劃運營體系，形成統(tǒng)一的計劃模板，通過工作前置、串行改并行、縮短工作周期等方式去優(yōu)化開發(fā)路徑及縮短項目計劃的時間，加上 對計劃執(zhí)行過程的預警、監(jiān)控和協(xié)調(diào)，從而實現(xiàn)項目的快開工、快開盤和快回款的目的。5.企業(yè)內(nèi)部有完善的項 目專項激勵體系

8、，為提高員工的績效提供保障。比如海亮集團3大舉措，其一是基于高周轉(zhuǎn)建立了 “薪酬業(yè)績聯(lián)動”策略。即骨干尤其是區(qū)域一把手 的薪酬完全和區(qū)域公司規(guī)模、利潤、銷售 額掛鉤，掙得多，就分得多；其二是結(jié)合預 算設(shè)立單向大獎，如“高周轉(zhuǎn)獎、業(yè)績貢 獻獎、質(zhì)量獎、成本領(lǐng)先獎”等；其三是拉 大薪酬差距，即對所有做得好、付出多的骨干加大獎勵，拉大優(yōu)秀與普通表現(xiàn)員工的 薪酬差距，達到“良幣驅(qū)逐劣幣”的促進 效果。靈活利用財務(wù)融資杠桿，降低資金成本，提高權(quán)益系數(shù)，從而追求更高的“投資回報率”。根據(jù)2013年房地產(chǎn)上市企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負債率均值已達 71.28%,是過去10年年報的最高值。截至 2

9、013年底，萬科資產(chǎn)負債率為 78%綠地 資產(chǎn)負債率為74%保利資產(chǎn)負債率為 80%恒大資產(chǎn)負債率為 83%碧桂園資產(chǎn)負債 率為79%房地產(chǎn)企業(yè)一般很難在這個方面尋找到突破口，與其他企業(yè)拉 大差距，但房企黑馬陽光城在這個方面尋找到突破口，在 2013 年中報顯示，陽光城資產(chǎn)負債率 為89%凈負彳率是178%在如何利用財務(wù)融資杠桿上，陽光城有值得行業(yè)借鑒之處。首先，陽光城利用了 大股東陽光集團這個融資平臺。大股東通過擔保、委托貸款、借款等形式為陽光城 融通資金，2013年上半年，陽光城大股東財務(wù)資助 陽光城高達 16.61 億。其次，與基金公司合 作，獲取相對便宜的資金和較大的財務(wù)資助額度。20

10、13年上半年，歌斐基金為陽 關(guān)城下屬五個項目公司提供財務(wù)資助233224.72萬元，其中向福建臻陽房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司提供財務(wù)資助余額109,039.22 萬元，陽光城投資93, 500萬元，其中歌斐基金向陽光城下83,500為股東貸款，僅有1000萬元為初始投入，財務(wù)杠 桿為216%屬上海亞特隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供財務(wù)資助余額19,510.00萬元，陽光城出資 20200萬元，其中19690為股東貸款，僅有 510萬為初始 投入，財務(wù)杠桿為197%而其中財務(wù)資助年成本僅為 10%最后，靈活使用信托 融資平臺。與陽光城合作的信托機構(gòu)有國元信托、華融信托、中信信托、中鐵信托、廈門信托、五礦信托

11、等，都是使用周期 長、規(guī)模大的信托融資。 陽關(guān)城選擇信托機構(gòu) 時盡量讓信托融資還款時間分散，避免集中償付周期覆蓋項目開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)周期，利用未來的銷售回款來償還信托借款。2013年上半年，陽光城已償還信托借款28億，其中，18億為到期借 款，10億為提前償付。同時采用“優(yōu)先 +劣 后”的模式，陽光城 先以較少資金設(shè)立項目公司，信托公司用優(yōu)先級信托資金對項目公司進行增資或貸款，母公司再以對項目公司的應收債權(quán)購買劣后級產(chǎn)品，從而達到降低資金成本獲得較 高收益的目的。通過多種財務(wù)融資杠 桿，陽光城這匹黑馬撬動了巨大的資金為 己所用，并從房地 產(chǎn)眾多企業(yè)中殺出重 圍，入圍中國房地產(chǎn)百強企業(yè)。三、降低企

12、業(yè)管理費用、建安成本等 來提高凈利潤，從而達到提高銷售凈利潤率。2013年底中海的資產(chǎn) 負債率僅為63%遠遠低于房地產(chǎn)行業(yè) 的資產(chǎn)負債率，同時 中海也不追求單項目 運作速度，經(jīng)常囤地，市場價格也不突出，但中海的凈利潤率一直都是排名行業(yè)前列，凈利潤率仍保持28%而且平穩(wěn)而低調(diào)的跨入了銷售額過千億 的門檻，中海提高凈 利潤率的主要手段之一就是控制費用和成本。1 .控制拿地成本中海在購地選擇上相 當謹慎，盡量避免高總價、高溢價土地。2013年全年拿地銷售比僅為35.3%,在七大千億企業(yè)中排名靠 后。2014年1月，中海地產(chǎn)則在大連、濟南及佛山收購了三幅 新地塊，總建筑面積 224.29萬平方米，應付

13、地價為 45.86億元。 2014年2月，中海地 產(chǎn)在廣州、青島、關(guān)B州、哈爾濱四地收購了四宗新地塊，總建筑面積約304.21萬平方米，應付土地出讓金 約129.86億元。尤其是2月21日在廣州廣 鋼新城片區(qū)，中海地 產(chǎn)成為最大贏家，一日便以95.98億元連奪三地塊，連番刷新地王紀錄。在短短兩個 月內(nèi)，中海地產(chǎn)已在土地市場上投下176億元，拿到7塊比較優(yōu)質(zhì)土地的“壯舉”。中海地產(chǎn)董事長郝建民 說：“今年在土地市場上的競爭明顯小了，只能說明，有些房企 沒錢了。”而中海地產(chǎn)則在這 個時候捉住時機，采取“人退我 進” 戰(zhàn)術(shù)強勢出手從而有 效控制了拿地成本。2 .嚴格控制企業(yè)三費支出對于營銷費用嚴格限

14、 制，新地區(qū)公司首個項目，控制在營業(yè)總收入的2%如確有拓展企業(yè)品牌需要，可適度增加費用。對于其他項目，控制在 營業(yè)總收入的1.5%1.8%,具體要視市場形勢、品牌影響力、項目規(guī)模、產(chǎn)品特征和市場競爭程度而定。目前行業(yè)里大多數(shù)房企的營銷費用占營業(yè)收入2%-3%勺水平，綠城常年控制在2.5%,萬科今年大概 2.8%,恒大、碧桂園維持 5%h下，而中海只有 1.3%。中海整個 三費費用率也是行業(yè)最低，僅為3.8%。2.通過制定相應的設(shè)計限額控制建安成本1）通過項目檔次來確定 售價及設(shè)計費限額序號項目檔次界定售價設(shè)計費限額（元/m2）備注1超高檔當?shù)仄骄績r200%U上多層：6073中高檔、高檔：65

15、80超高檔次項目設(shè)計費可上浮10% 中檔檔次項目設(shè)計費可下浮10%2高檔當?shù)仄骄績r140姒上3中檔當?shù)仄骄績r80-140%4低檔當?shù)仄骄績r80蛆下5別墅與當?shù)貏e墅的平均房價相對比聯(lián)排：90110獨棟：120130說明：延用成熟產(chǎn)品 方案，其設(shè)計費總額應低于限額之下限2）在設(shè)計任務(wù)書中列入各主項指標限量，如每平方米鋼筋用量、每平方米碎用量等。3）控制地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計，除重點控制鋼筋、碎用量指標外，降低地下室頂板覆土的厚度，頂板上 部地面用作園林景觀時，應該盡可能地安排灌木和草地，避免種植大型喬為宜；消防通道也應1米左右木，以免過度增加覆土厚度；頂板覆土以 盡量避免經(jīng)過頂板上部地面。4）控制窗

16、積比，并根據(jù) 成本利潤率對外窗材料進行限制。序號限額措施1窗積比控制在0.30以內(nèi)，以0.25 0.28為宜。2控制開窗面積，降低外墻保溫投入，減少飄窗、轉(zhuǎn)角窗面積。3如無外立面保溫隔熱地方性規(guī)范要求，除超高檔物業(yè)以外，不宜選用斷橋隔熱鋁型材、雙層中空：4若項目成本利潤率低于15%則應降低一個檔次選擇門窗用料。5各不同物業(yè)外窗選材參考：物業(yè)類型檔次鋁型材表面處理玻璃小五金限額（地上單 方，元/m2）非別墅超高可選用氟碳噴涂雙層中空，可按需要選用單面LOW-E進口 “諾托”等<200高檔粉末噴涂雙層中空香港“堅朗”或楊 氏“立興”等合資 品牌中檔表面粉末噴涂。單層或雙層玻璃南?！昂虾汀被蚱?/p>

17、 他低檔國產(chǎn)品牌等< 140低檔塑鋼型材單層玻璃普通品牌<80別墅超高可選用氟碳噴涂，或采 用復合材料如木包鋁雙層中空，可按需要選用單面LOW-E進口 “諾托”等<350中、高檔粉末噴涂雙層中空香港“堅朗”或楊 氏“立興”等合資 品牌<2005）控制墻積比，并根據(jù)成本利潤率對進行外立面裝飾材料限制。序號限額措施1墻積比控制在1.2左右，不宜超過1.5。2除超過高檔次項目以外，不宜使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級彈性涂料或金屬漆，應選 用合資品牌的中等檔次，一般涂料的施工單價（不含抹灰）控制在 35元/m以右。3中檔及以下項目，不宜選用大比例、成規(guī)模的幕墻類飾

18、面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。4若項目成本利潤率低于15%則應考慮降低一個檔次選擇用料。5各不同物業(yè)外立面用料及檔次選材參考：物業(yè)類型檔次石材及比例面磚及比例涂料及比例限省貝（地半 方.元/m2）非別墅超高可選用進口石材，石材用量不宜 得超過六層可選用高檔合資品牌 外墻磚，比例不限無限制V 160（不含抹 灰、保溫）高檔可選用進口石材，但進口石材占 石材總量的比例不宜超過40% 石材用量不宜超過三層可選用較高檔次外墻 磚，比例不限比例不限，但不 宜選用高檔涂料中檔不宜使用進口石材，國產(chǎn)石產(chǎn)的 用量不得超過一層。普通檔次面磚比例不限，但不 宜選用高檔涂料<110低檔不宜使用普通面

19、磚，比例不宜超過50%不宜選用高檔涂 料<80別墅超高可選用進口石材，石材比例可以 達到60%可選用高檔合資品牌 外墻磚，比例不限無限制高檔可選用進口石材，比例不超過 40%石材總量比例不超過外墻 面積的50%可選用高檔合資品牌 外墻磚，比例不限無限制中檔不宜使用進口石材，不超過石材總量比例不超過外墻面積的30%宜選用較高檔次面 磚，比例不限比例不限，但不 宜選用高檔涂料6） 公共部位裝飾限額指標物業(yè)類型檔次大堂電梯廳消防樓梯（電梯）限額（元/m2）非別墅超高可使用進口石材，地面 和墻面可滿鋪石材地面可使用進口石材，墻 面可選用高檔次拋光磚不宜滿鋪地磚，可 選用級咀磚；樓梯 扶手應以簡單的鋼 質(zhì)材料為主，不宜 使用木質(zhì)裝飾性扶 手高檔及以上項目大堂3000-4000元/m2 以下大堂裝飾造價單方 <25 元/m2（地上建筑面積） 電梯廳裝飾造價單方 V80萬m2（地上建筑面積）高檔墻面不宜選用石材，即 使選用