[房地產(chǎn)]房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式

1、房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式 中城房網(wǎng)輪值主席、萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖：近期以來(lái)，業(yè)界各種各樣的研討會(huì)關(guān)注的不外乎三個(gè)層面的問(wèn)題，第一是行業(yè)問(wèn)題，即市場(chǎng)趨勢(shì)，行業(yè)開(kāi)展；第二是工程問(wèn)題，產(chǎn)品性能，科技進(jìn)步；在這兩者之外，還有一層即公司問(wèn)題。公司管理經(jīng)營(yíng)漸成大家關(guān)注的重點(diǎn)，你這個(gè)公司如何能辦得不僅今天賺錢(qián)，而且可以持久開(kāi)展，比擬好地保持競(jìng)爭(zhēng)力。我們經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的思考和研究，提出了房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式，分成了幾種類型，每一種類型我們會(huì)提出一些案例和一些典型的公司。開(kāi)發(fā)公司模式、房屋開(kāi)發(fā)模式該模式又分三種類型。 第一種類型為沃爾瑪模式。比擬典型的是萬(wàn)科模式，在不同城區(qū)的郊區(qū)大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客

2、戶極其準(zhǔn)確，體制上采取一個(gè)總部強(qiáng)勢(shì)控制，有方案地在郊區(qū)連鎖開(kāi)店，該模式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非?？?，萬(wàn)科今年?duì)I業(yè)額估計(jì)可以超過(guò)億元，會(huì)打破近五年來(lái)一個(gè)地產(chǎn)公司年銷售額最高不超過(guò)億這樣一個(gè)紀(jì)錄。 第二種類型為百貨公司模式?，F(xiàn)在的華潤(rùn)置地是這個(gè)模式，即在同一個(gè)地域，各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品多樣化，像一個(gè)百貨公司高中低檔什么產(chǎn)品都有，商戶、寫(xiě)字樓、住宅、酒店、公寓。這種百貨公司模式比擬多的見(jiàn)于過(guò)去城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)公司和國(guó)內(nèi)很多綜合性的大型國(guó)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司。 第三種類型為精品店模式。這是萬(wàn)通地產(chǎn)致力追求的模式，只在少數(shù)高端市場(chǎng)進(jìn)行精品店經(jīng)營(yíng)，我可能賣的車是勞斯萊斯，一天賣不出幾輛，但是每一輛的價(jià)格高，所以營(yíng)業(yè)額較高。

3、萬(wàn)通今年銷售額會(huì)超過(guò)億元，主要集中于高端產(chǎn)品。、土地開(kāi)發(fā)模式 一種是陸家嘴模式，即一個(gè)整體公司以經(jīng)營(yíng)土地為主，通過(guò)規(guī)劃，成片出讓，同時(shí)與開(kāi)發(fā)結(jié)合，主要是綜合金融、貿(mào)易、商業(yè)等業(yè)態(tài)。陸家嘴每年的營(yíng)業(yè)額實(shí)際上很少，但利潤(rùn)很高，主要是土地出讓的收益非常大。 一種是天津開(kāi)發(fā)區(qū)模式，即工業(yè)土地的開(kāi)發(fā)模式，由于經(jīng)營(yíng)的土地主要是工業(yè)區(qū)，城市機(jī)能較差，所以工業(yè)區(qū)土地價(jià)值的增值幅度和它收益情況比陸家嘴要差得多，但該模式也是國(guó)內(nèi)惟一一個(gè)，甚至是主要的一個(gè)靠土地經(jīng)營(yíng)的工業(yè)區(qū)賺錢(qián)的一個(gè)企業(yè)。、 混合開(kāi)發(fā)模式 混合開(kāi)發(fā)的模式又分成兩種。一種是縱向重疊的混合開(kāi)發(fā)模式，即現(xiàn)在傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)公司采取的模式，從拿地一直到物業(yè)管理縱

4、向重疊起來(lái)，所有環(huán)節(jié)你自己都要做，這樣功能上就不夠?qū)I(yè)化，公司內(nèi)部管理上又互相重疊。在廣東，甚至有相當(dāng)多的企業(yè)還有自己的設(shè)計(jì)院、建材公司、施工建設(shè)公司。 另外一種，是交叉混合開(kāi)發(fā)模式，典型案例是珠江和合生創(chuàng)展，該模式使拿土地和開(kāi)發(fā)房子、建房子有適當(dāng)?shù)膭澐?。珠江大片的拿地，但是合生?chuàng)展幾乎不自己拿地，只做房屋。這樣交叉起來(lái)，同時(shí)又是一個(gè)老板，在北京、上海和廣東有大量的開(kāi)發(fā)，去年他們也將近有億元的銷售。這種方式能夠防止什么？按照第一種混合模式，如果你是十萬(wàn)平方米的工程大概要三到五年才可完成，如果是三十萬(wàn)平方米以上要五到七年可開(kāi)發(fā)完，因?yàn)槟闶强v向混合，你從拿地開(kāi)始一直到做完，那么合生和珠江的方式，使

5、得每一個(gè)公司的財(cái)務(wù)周期都縮短到三年左右的時(shí)間。財(cái)務(wù)周期的縮短，使公司對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的抗跌性比擬好。房屋物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 一種是專業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。比方一些物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，和沃爾瑪有一個(gè)戰(zhàn)略合作，它走到哪兒我只是做一個(gè)專業(yè)物業(yè)出租給它，隨著沃爾瑪在全國(guó)開(kāi)店，我的物業(yè)成為一種專業(yè)物業(yè)，配合沃爾瑪來(lái)收取租金回報(bào)，這樣一種專業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中比擬有意思的一種方式，一般特點(diǎn)是客戶穩(wěn)定，但是資金回報(bào)并不是很大。 一種是混合物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。比方香港置地，他們擁有香港中環(huán)的物業(yè)，每年收取的租金億美元，所以香港置地幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)在香港，主要是出租經(jīng)營(yíng)，每年保持穩(wěn)定的租金收益。 一種是開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)混合的商業(yè)模式。典型如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與

6、新鴻基。新鴻基的收益來(lái)自于租金收益，其余是開(kāi)發(fā)性收益；長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中每年大概有兩億元左右租金收益，它占比例較小，其余是開(kāi)發(fā)性收益。另外，還有在北京南區(qū)比擬活潑的香港新世界，開(kāi)發(fā)和出租經(jīng)營(yíng)是混合交叉在自己的公司當(dāng)中一起進(jìn)行。 在香港上市的嘉里公司出租收益甚至要超過(guò)開(kāi)發(fā)收益，所以它在香港市場(chǎng)的股票也不錯(cuò)，另外臺(tái)灣遠(yuǎn)雄公司也采取這種模式，相當(dāng)一局部靠出租收益，同時(shí)有少量的開(kāi)發(fā)作為產(chǎn)業(yè)支出。房地產(chǎn)的效勞模式 中介經(jīng)紀(jì)和評(píng)估，是較常見(jiàn)的形式。 其次是物業(yè)管理。我們現(xiàn)在理解的物業(yè)管理多數(shù)為狹義概念，美國(guó)的市場(chǎng)效勞公司實(shí)際上是把它作為一種資源的支持系統(tǒng)來(lái)效勞，把物業(yè)管理拓展成一個(gè)很大的產(chǎn)業(yè)，包括軍營(yíng)管理，

7、工廠的后勤系統(tǒng)管理，醫(yī)院的病房管理以及像天津開(kāi)發(fā)區(qū)的行政大樓管理，這就是把物業(yè)管理作為廣義的一個(gè)拓展。 第三種是房屋制造效勞。像日本大和，以房屋的定制收取效勞費(fèi)的方式，還有美國(guó)的科爾公司，通過(guò)工程管理、工程管理獲取大量的效勞性收入。 還有一種模式，是萬(wàn)通開(kāi)發(fā)出的獨(dú)立住宅定制與效勞系統(tǒng)，今年進(jìn)入盈利時(shí)期。不動(dòng)產(chǎn)金融公司的商業(yè)模式 目前較受關(guān)注的是美國(guó)的模式，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托模式，使群眾分散的資金通過(guò)信托方式集合成一個(gè)公司，最后通過(guò)稅收減讓促進(jìn)民間的投資來(lái)參與，然后他們拿到這筆錢(qián)再投入長(zhǎng)期物業(yè)，從而獲得穩(wěn)定收益。 此外，還有不動(dòng)產(chǎn)證券化、不動(dòng)產(chǎn)基金、債券方式、股票方式等等都是通過(guò)金融方式來(lái)參與不動(dòng)

8、產(chǎn)的投資。一個(gè)公司選擇何種商業(yè)模式，決定了對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的抗跌性。在行業(yè)興起初期，一種單純的混合開(kāi)發(fā)模式和百貨公司模式會(huì)占主導(dǎo)地位，等到房地產(chǎn)進(jìn)入到相對(duì)穩(wěn)定階段，開(kāi)始以經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)混合的模式為主，甚至是分裂出單獨(dú)的經(jīng)營(yíng)公司，等到房地產(chǎn)非常成熟的時(shí)候，金融投資的模式開(kāi)始逐漸地增加，另外定制效勞類的商業(yè)模式，開(kāi)始成為一個(gè)主導(dǎo)商業(yè)模式，隨著行業(yè)的不斷演變，實(shí)際上我們的開(kāi)發(fā)模式是要逐漸縮小范圍，而金融性投資和效勞性投資模式漸成為一個(gè)主導(dǎo)商業(yè)模式，目前盛行的開(kāi)發(fā)公司不可能“萬(wàn)歲，行業(yè)越開(kāi)展，越成熟，簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)商業(yè)模式的生存空間是越小。萬(wàn)房特稿:房地產(chǎn)：為了辭別的聚會(huì)-兼論一個(gè)公司的九大級(jí)別題記：今天我們?cè)诜康禺a(chǎn)

9、行業(yè)掙錢(qián)，唯一的目的就是要在今后拿走。 年關(guān)將近，在最后一個(gè)旺季之后，又到了業(yè)績(jī)清算的時(shí)候了。在這個(gè)名利飽滿的地產(chǎn)圈，所有的人都開(kāi)始算計(jì)一年的得與失。 算法很多，比方銷售額，一流的工程或企業(yè)在算計(jì)能否突破30個(gè)億，二流者考慮的那么是能不能排進(jìn)前十名，有10億銷售額者進(jìn)局，5億者還需努力；三流者沒(méi)有了名位，重點(diǎn)考慮的就不是什么50強(qiáng)了，而是能贏利多少，賣得多不如掙得多；而更多的，那么在考慮資金鏈會(huì)不會(huì)斷。再比方利潤(rùn)率，一流者還在做30%以上的方案；二流者已經(jīng)在考慮暴利之后的合理利潤(rùn)要到達(dá)15左右，三流者取個(gè)低限，能到8就算不錯(cuò)了，余下的就只能在賠與掙之間掙扎。 這些都是企業(yè)綜合實(shí)力的表現(xiàn)結(jié)果，但

10、什么是企業(yè)真正的綜合實(shí)力？一個(gè)銷售額巨大的企業(yè)，第二年立刻縮水80，或者一個(gè)利潤(rùn)率極高的工程，第二年開(kāi)始出現(xiàn)虧損，相反的例子也有一些，一個(gè)年度無(wú)業(yè)績(jī)可談的工程，第二年起卻出現(xiàn)持續(xù)多年的高速增長(zhǎng)，一個(gè)銷售額一般的工程，卻掙了到市場(chǎng)上最多的利潤(rùn)這些因素在企業(yè)的綜合實(shí)力中有多大影響？作為個(gè)人的得失，名利的算法那么要簡(jiǎn)單得多。所謂利，即年薪有沒(méi)有增加？所謂名，即職位有沒(méi)有變化？盡管這么簡(jiǎn)單，但也有很多人算不清楚。比方換了一個(gè)年薪百萬(wàn)的工作，卻發(fā)現(xiàn)工資還是萬(wàn)余元，一大堆方案與考核使高年薪依然是個(gè)美夢(mèng)，相反還不如那些什么都不說(shuō)、按月發(fā)薪的工作。或者好不容易換了一公司作總經(jīng)理或終于爬上了總經(jīng)理的位置，卻發(fā)現(xiàn)

11、不僅是收入降低了，而且權(quán)力也縮水了，因?yàn)楣镜膶?shí)力調(diào)整了。 所以，再客觀的評(píng)判都注定有失偏頗。這樣，我們?cè)噲D以一種新的方式來(lái)評(píng)判企業(yè)，也許缺乏量化的數(shù)據(jù)，但有可能直入企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 這個(gè)評(píng)判方式來(lái)源于目前各大公司的員工級(jí)別，根據(jù)工作習(xí)慣，我們將公司劃分為九大級(jí)別，試圖通過(guò)描述企業(yè)之間的差異來(lái)界定企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力以及未來(lái)的開(kāi)展趨勢(shì)。第九級(jí)-員工：散兵游勇型 某日大雪，刮風(fēng)，去郊外看盤(pán)，在高速公路收費(fèi)站的第一個(gè)路口，兩三個(gè)凍得直抖的人擁上來(lái)敲車窗，接過(guò)他們遞過(guò)來(lái)的東西一看，房地產(chǎn)廣告。 房地產(chǎn)做到這樣一個(gè)地步，確實(shí)令人寒心。如果將這樣一組鏡頭拍下來(lái)放給那些整天都在說(shuō)房地產(chǎn)泡沫、投資過(guò)度或者大罵

12、房地產(chǎn)商都是爆發(fā)戶、騙子和奸商的媒體看看，估計(jì)會(huì)改變一下他們的看法。房子只是某種商品，有給富人和大款的泡沫房，也同樣有給工薪階層蓋的經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)然也會(huì)有給窮人蓋的更低檔的房屋。但這樣的員工所在的企業(yè)，當(dāng)然不會(huì)談什么樓盤(pán)創(chuàng)新、性價(jià)比和工程品牌，反正賣多少是多少，賣一盤(pán)算一盤(pán)。換句話說(shuō)，做這種樓盤(pán)的企業(yè)，本身就是一種員工心態(tài)，即我們所謂散兵游勇型的企業(yè)。 但并非員工型的企業(yè)就只能賣低廉工程，游勇者，也同樣在做一些超高檔的工程，比方一平米賣4000美金的工程，他們也敢做。衡量這樣企業(yè)的根本，不是看他所做工程的上下檔，而根本要看他做工程的歷史和心態(tài)。沒(méi)有歷史也就沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，心態(tài)上急功近利就是沒(méi)有未來(lái)。

13、他們就如某些因?yàn)槁糜魏蜕虅?wù)去了澳門(mén)、云頂或華客山莊的賭客一樣，最多玩幾個(gè)晚上就走人，下一次什么時(shí)候來(lái)做什么，他自己心里都沒(méi)譜。 這樣的企業(yè)，不僅會(huì)苦干，會(huì)賭博，而且更容易窮兇極惡。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)所有開(kāi)展商與業(yè)主之間的血案，多發(fā)生在這樣的企業(yè)之中。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)于這樣的企業(yè)或樓盤(pán)，要做好最壞的打算，比方會(huì)不會(huì)啟用惡社會(huì)和惡勢(shì)力作為競(jìng)爭(zhēng)條件，而作為消費(fèi)者，對(duì)于這樣的企業(yè)和樓盤(pán)，一定要考慮敬而遠(yuǎn)之。 盡管今天大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都有過(guò)這樣的一個(gè)階段，但房地產(chǎn)開(kāi)展十多年后，這樣的企業(yè)已經(jīng)被拒之于主流之外了。盡管這類企業(yè)中依然還會(huì)產(chǎn)生一些未來(lái)的風(fēng)云人物，但從概率來(lái)看，還是放棄比擬好。 案例：某工程公司開(kāi)

14、展神速，1994年就有多工程開(kāi)展，先后在中國(guó)四大主要城市有自己的命名綜合物業(yè)，據(jù)說(shuō)，1995年核算公司資產(chǎn)時(shí)，已經(jīng)超過(guò)20個(gè)億。看起來(lái)這不是一家散兵游勇型的員工級(jí)的企業(yè)，但此企業(yè)有以下幾大特點(diǎn)，比方公司上下崇尚玩牌、上級(jí)權(quán)限很大、核心管理層特權(quán)更大等，包括不善于招聘新人和培養(yǎng)人才，結(jié)果1995年調(diào)控之后，出現(xiàn)業(yè)務(wù)龐大擴(kuò)充，先后開(kāi)設(shè)裝修、基建、評(píng)估、代理、設(shè)計(jì)，以及證券、期貨、旅游、航運(yùn)、醫(yī)藥和百貨等幾十個(gè)分公司，繼而出現(xiàn)人事大亂，各分公司拿權(quán)鬧分裂，很快官司纏身，慢慢倒閉。其過(guò)程中別離出來(lái)的諸多小老板，在其后也一一表現(xiàn)出成事缺乏敗事有余的狀態(tài)。大小老板的信條是：一分錢(qián)要當(dāng)成一塊錢(qián)來(lái)用，什么掙錢(qián)

15、快就干什么。 結(jié)論：這類企業(yè)做得越大，倒得越快。最正確的開(kāi)展方式就是一直處于創(chuàng)業(yè)階段，永遠(yuǎn)長(zhǎng)不大。第八級(jí)-主管：剝削壓迫型 比散兵游勇型更慘的企業(yè)即是剝削壓迫型。一些企業(yè)做了多個(gè)工程，甚至已經(jīng)開(kāi)展成一家專業(yè)房地產(chǎn)公司，但本質(zhì)上，并沒(méi)有改變其原來(lái)白手起家下層興旺的本色，所以，盡管公司的業(yè)績(jī)有很大增長(zhǎng)，老板獲利很豐，但其領(lǐng)導(dǎo)還停留在主管的水平上。 這類企業(yè)有三種明顯的表現(xiàn)方式：其一是家族式，不一定是任人唯親，或者親人無(wú)能，而主要表現(xiàn)在血統(tǒng)論和出身論方面，比方香港公司歧視大陸員工等，英語(yǔ)、廣東話優(yōu)于普通話等；其二是加班加點(diǎn)工作，有上班點(diǎn)從來(lái)沒(méi)有下班點(diǎn)，把是否愿意加班視為忠誠(chéng)的表現(xiàn)等；其三，時(shí)常發(fā)生上

16、級(jí)辱罵下級(jí)或人身攻擊或性騷擾的事情。這類企業(yè)的工資和年薪并不一定低，關(guān)鍵是，員工拿薪水的心態(tài)很搓火，誰(shuí)都知道從來(lái)沒(méi)有老板愿意讓員工多掙錢(qián)，大家掙錢(qián)靠本領(lǐng)，但在這樣的企業(yè)中，薪水中似乎很有一些施舍的成份。 在這樣的企業(yè)中，中層以下員工的忠誠(chéng)度極差，很多人一有時(shí)機(jī)就跳槽，有些人哪怕回家休息，干一段時(shí)間也要走人了。 在上世紀(jì)的工業(yè)資本家手中，員工是在工資和福利上受剝削受壓迫的，在本世紀(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)展商手中，這種剝削與壓迫主要表達(dá)在心態(tài)和情感上。 主管型的老板千萬(wàn)不要跟從，因?yàn)檫@樣的企業(yè)不小心做大了，也會(huì)很快走回頭路。如果是一個(gè)主管型的女老板，那么應(yīng)該第一時(shí)間離開(kāi)。 如果非要在這樣的企業(yè)工作，一定切記，

17、奴才心理至高無(wú)上。換一種好聽(tīng)點(diǎn)兒的提法即是做人不做事。 案例：某公司從工程開(kāi)展起家，在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了資本增值的最大化，堪稱工程神話。而且，其各級(jí)員工的收入很高，在一段時(shí)間內(nèi)，成為業(yè)界各職業(yè)經(jīng)理人極為向往的明星企業(yè)。但很快，這家企業(yè)的員工，不僅被人大量挖角，而且一批又一批先后離開(kāi)公司，其中一些人離開(kāi)之后并沒(méi)有更好的時(shí)機(jī)和更高的薪水。為何？原因有三，一是工作極度超時(shí)，從來(lái)沒(méi)有節(jié)假日；二是工作環(huán)境極其壓抑，根本上處于奴才狀態(tài)；三是公司再大也沒(méi)有考慮職業(yè)化和體制化，所以，很多人看不到持續(xù)升級(jí)和開(kāi)展的希望。 結(jié)論：這類企業(yè)有可能開(kāi)展異?？?，做得足夠大，但無(wú)法在更殘酷的市場(chǎng)中生存，更重要的是，無(wú)法在那

18、種需要團(tuán)隊(duì)協(xié)作的環(huán)境中開(kāi)展，對(duì)于他們，曾經(jīng)的房地產(chǎn)不失為一個(gè)很順風(fēng)的行業(yè)。第七級(jí)-助理：痛苦反思型 假設(shè)一個(gè)企業(yè)經(jīng)常開(kāi)會(huì)，大會(huì)小會(huì)不斷，而且常常是各部門(mén)聯(lián)合開(kāi)會(huì)，一開(kāi)會(huì)經(jīng)常超時(shí)，而且往往開(kāi)完會(huì)后，得不出什么有意義的結(jié)論，那么，這樣一些公司顯然就是屬于助理性，大多數(shù)時(shí)候，是處于痛苦反思狀態(tài)中。 大多數(shù)國(guó)企就是這樣一個(gè)狀態(tài)，那些由政府或國(guó)企下海的私企也會(huì)出現(xiàn)這方面的狀態(tài)，特別是那些廠長(zhǎng)、秘書(shū)等出身的私企老板。在會(huì)上，他們經(jīng)常發(fā)問(wèn)的主題是：這個(gè)問(wèn)題為什么在某某企業(yè)沒(méi)有發(fā)生，為什么在我們這里持續(xù)不斷地出現(xiàn)？或者是這一類主題：我們擁有最好的人才，最靈活的體制，為什么做不過(guò)某某某？ 這樣的企業(yè)適合那些虛偽

19、的人。因?yàn)樗麄兊睦习逄搨纬赡撤N習(xí)慣之后，十分相信企業(yè)是一個(gè)只要按步驟做好就一定能掙大錢(qián)、或者只要大家團(tuán)結(jié)一致就一定能成功的模式。他們對(duì)這樣一些問(wèn)題似乎從來(lái)沒(méi)有過(guò)問(wèn)：同樣一個(gè)人才，薪水不一樣出的活兒自然不一樣；同樣一個(gè)體制，執(zhí)行有變通才能有想象力；同樣一個(gè)工程的甲方，選擇不同的乙方效果可能是兩樣。 這類企業(yè)之所以成為助理型，在于他們根本沒(méi)有反思清楚，該如何實(shí)現(xiàn)徹底的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。 案例：某企業(yè)率先推出一個(gè)創(chuàng)新的產(chǎn)品，同樣也獲得了廣告宣傳的先機(jī)，結(jié)果兩三年后，發(fā)現(xiàn)在其后諸多樓盤(pán)都取得了很好的成功，獨(dú)作為開(kāi)山第一盤(pán)的工程，反而一期都沒(méi)有做完，龐大的規(guī)模幾乎輪為泡沫。這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)上下開(kāi)始不斷的開(kāi)會(huì)與反

20、思，反復(fù)不斷的換人再換人。最后得出這樣的結(jié)論：既然某某樓盤(pán)在其后面都賣得更好，那么，為什么不將其經(jīng)理，包括代理公司和廣告公司一起請(qǐng)過(guò)來(lái)呢？如此這般，一定能夠成功了。盡管這是痛定思痛并勇于自我批判的結(jié)果，但最后的結(jié)果卻令人哭笑不得，因?yàn)樗麄円婚_(kāi)口，那些代理公司和廣告公司就都不愿意與此工程合作了。他們的話是這樣說(shuō)的：我們先開(kāi)一個(gè)會(huì)你們拿出一些方案來(lái)我們比擬研究一下 結(jié)論：這類企業(yè)很有可能做到倒閉都不知道自己究竟是如何死的，但因?yàn)槠洳粩喾此夹纬闪?xí)慣之后，其防風(fēng)險(xiǎn)能力也較強(qiáng)，所以，死亡將是一個(gè)相當(dāng)漫長(zhǎng)的過(guò)程。第六級(jí)-經(jīng)理：教條主義型 作為一個(gè)部門(mén)經(jīng)理，各方面水平都應(yīng)該是很全面的，但正因?yàn)槿?，所以，?/p>

21、表現(xiàn)出來(lái)的往往就是一種教條主義。這樣的老板經(jīng)常說(shuō)的話是：我在干房地產(chǎn)時(shí)候，你們?cè)谀膬夯?？如果一個(gè)公司將考勤打卡或者把員工的學(xué)歷和經(jīng)驗(yàn)看得很重要的話，并不表示其一定是教條主義。但缺乏任何意義上的創(chuàng)新精神，那么是教條主義的根本。比方，當(dāng)聽(tīng)說(shuō)發(fā)傳單也能賣房、有工程的銷售部取消業(yè)務(wù)員傭金、或者某工程敢于開(kāi)出低于本錢(qián)的價(jià)格沖擊市場(chǎng)的時(shí)候，他們的反響常常是：就這點(diǎn)水平，也敢來(lái)玩房地產(chǎn)？ 房地產(chǎn)一定要先做市場(chǎng)調(diào)研，而后做產(chǎn)品論證，再做本錢(qián)核算，然后做工程預(yù)算，包括一定要請(qǐng)最好的廣告公司，打廣告一定要做北青報(bào)，房展會(huì)一定不能缺席，物業(yè)管理一定要招標(biāo)等。包括房屋開(kāi)盤(pán)后一定要持續(xù)上漲，后期產(chǎn)品必須要升級(jí)等等，這樣

22、的教條主義者輕視概念、案名或者這樣那樣的活動(dòng)，但卻將均好性和性價(jià)比看得很重要，無(wú)一例外，天天說(shuō)位置第一、實(shí)力第一或產(chǎn)品第一?？傉f(shuō)自己是均好性最正確和性價(jià)比最好的工程，統(tǒng)統(tǒng)都是屬于教條主義陣營(yíng)的。他們不知道，目前甚至未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)的血戰(zhàn)一定是高專業(yè)、多經(jīng)驗(yàn)以及有實(shí)力多人才的工程之間的競(jìng)爭(zhēng)，一句話，都是教條主義之間的競(jìng)爭(zhēng)，死得最多的也將是教條主義者。 正是因?yàn)槟愀鞣矫娑己軆?yōu)秀，所以，你沒(méi)有特點(diǎn)。這好比目前越來(lái)越多的大學(xué)畢業(yè)生找不到工作一樣，他們都很優(yōu)秀，但往往不是市場(chǎng)需要的人才?；蛘撸且?yàn)榇蠹叶己軆?yōu)秀，比方均好性，所以，客戶挑花眼睛也挑不到好房。 案例：有一家做了多年始終不能開(kāi)展做大

23、的私企，一家做得很大擔(dān)憂自己不勝掌控會(huì)出事的外地企業(yè)，以及一家在其它行業(yè)相當(dāng)成功準(zhǔn)備進(jìn)入房地產(chǎn)大干一場(chǎng)的企業(yè)，都選擇了這樣一個(gè)組建團(tuán)隊(duì)的方式，從他們認(rèn)為最優(yōu)秀的企業(yè)中挖人才，不僅是挖一個(gè)，而且要挖一組挖一堆。而在這個(gè)關(guān)頭，正趕上萬(wàn)科中海這樣的知名公司因種種原因出現(xiàn)較大的人事變動(dòng)。所以，這些企業(yè)可謂占盡天時(shí)，一時(shí)快樂(lè)得不得了。結(jié)果兩三年下來(lái)，他們不僅感覺(jué)很苦，而且紛紛解聘或拿掉原來(lái)高薪請(qǐng)來(lái)的職業(yè)精英，陷入更深更苦的困境中，這其中，一些企業(yè)還沒(méi)有從失敗中醒悟過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)精英各有各的成功的外部環(huán)境，如果沒(méi)有這些外部環(huán)境，大多數(shù)英雄立刻就會(huì)感覺(jué)到無(wú)用武之地。而且，所有的精英也都是從普通員工做起的，相反

24、，自己原來(lái)企業(yè)的普通員工中，其實(shí)不缺各方面人才，但精英的盲目引入，反而極大地打擊了這些非科班的奉獻(xiàn)者，他們消極抵抗和積極出走，極大地破壞了企業(yè)的開(kāi)展環(huán)境。這就是教條主義失敗的最明顯案例。 結(jié)論：教條主義企業(yè)最正確的開(kāi)展環(huán)境是相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)與成熟的市場(chǎng)，在那個(gè)市場(chǎng)上，是資本、品牌和職業(yè)經(jīng)理人三足鼎立的市場(chǎng)，但可惜的是，今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，剛剛進(jìn)入資本時(shí)代，離理想的環(huán)境差得太遠(yuǎn)。第五級(jí)-助總：拿來(lái)主義型 因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)教條主義的失敗，所以，時(shí)機(jī)主義者就創(chuàng)造了拿來(lái)主義的做法。這樣，一個(gè)部門(mén)經(jīng)理就很容易升級(jí)為總經(jīng)理助理。 這樣的企業(yè)，除了具備各方面的專業(yè)能力和較長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)之外，更主要的是，有較多的教條主義式的

25、失敗，或者看到了很多因?yàn)閯?chuàng)新而取得成功的案例，所以，時(shí)機(jī)主義苗頭滋生，最后成為拿來(lái)主義的高手。 作為助理，確實(shí)需要學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)上面領(lǐng)導(dǎo)的講話，熟悉和掌握下面市場(chǎng)的運(yùn)作。在高不成低不就的狀態(tài)上，第一時(shí)間學(xué)習(xí)并應(yīng)用別人的成功經(jīng)驗(yàn)，不失為一個(gè)最正確的選擇。所以，我們可以看到，第一個(gè)學(xué)習(xí)原裝空運(yùn)的雪梨澳鄉(xiāng)，第一個(gè)將SOHO升級(jí)的住邦2000，以及簡(jiǎn)單套用現(xiàn)代城名義的后現(xiàn)代城等等，都因?yàn)槟脕?lái)主義而取得了很好的成績(jī)。 拿來(lái)主義要解決三大方面的問(wèn)題：一是敢不敢于低姿態(tài)去拿。比方，SOHO成功之后，全國(guó)各地冒出很多SOHO來(lái)，反而北京一直沒(méi)有出現(xiàn)，直到建外SOHO也同樣成功之時(shí)，一個(gè)工程還在因?yàn)榻谐沙釹OHO

26、而引發(fā)議論，怎么可以跟著潘石屹屁股后面跑？二是，能不能及時(shí)拿來(lái)，確實(shí)，今天還叫成SOHO已經(jīng)沒(méi)有了太多的意義，除非你打著SOHO的名義賣7000元以下的商務(wù)樓。實(shí)際上，住邦2000在運(yùn)作中，已經(jīng)超越了SOHO的價(jià)值，那么在2021年，拿住邦2000的模式可能都已經(jīng)來(lái)不及了，因?yàn)槭袌?chǎng)又開(kāi)始了新一輪創(chuàng)新。第三，特別需要看準(zhǔn)，千萬(wàn)不要超前，比方，拿寬HOUSE作文章是快，但如果寬HOUSE本身還沒(méi)有成就其典范的事業(yè)，過(guò)快地拿來(lái)不僅沒(méi)有借寬HOUSE的光，反而有可能助寬HOUSE之力。 案例：某工程因?yàn)槌粜蜔豳u，大發(fā)感慨，說(shuō)某某超小戶型樓盤(pán)，恨不得工程沒(méi)有開(kāi)工就賣空了，成千上萬(wàn)的人排隊(duì)，即便掙得錢(qián)

27、少一些，也發(fā)大了。所以，立刻將自己的工程改成小戶型社區(qū)。應(yīng)該說(shuō)，到這一步拿來(lái)主義沒(méi)有錯(cuò)，姿態(tài)很對(duì)，拿得很快但也沒(méi)有過(guò)早，很及時(shí)。但沒(méi)有想到工程遲遲不得規(guī)劃定案，所以，工程不敢大做文章，結(jié)果在這一年多的時(shí)間中，所在區(qū)域中一批又一批小戶型工程產(chǎn)生了，客群一批又一批被消化了。這時(shí)，再做小戶型自然就值得重新思考了，拿來(lái)主義已經(jīng)變質(zhì)。結(jié)果，我們看到，這個(gè)工程本年底推出之時(shí)，已經(jīng)徹底變成低單價(jià)的大戶型樓盤(pán)了。這就是拿來(lái)主義者的勝利。 結(jié)論：拿來(lái)主義者是價(jià)值創(chuàng)新者的寄生蟲(chóng)，以最低的風(fēng)險(xiǎn)，獲取最快的利潤(rùn)不是最大。只是沒(méi)有臉面和品牌，認(rèn)清這一點(diǎn)，拿來(lái)主義將是一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)期的開(kāi)展動(dòng)力。最可貴的是，屢次的拿來(lái)之后，本

28、身就會(huì)滋生創(chuàng)新的能力。第四級(jí)-副總：本錢(qián)務(wù)實(shí)型 盡管有很多企業(yè)都認(rèn)為自己很會(huì)做概預(yù)算，也很務(wù)實(shí)，但真正能夠被稱之為本錢(qián)務(wù)實(shí)型的企業(yè)卻并不算多。因?yàn)?，這樣的企業(yè)將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。 要搞清楚本錢(qián)，并不是壓低本錢(qián)。在物的方面，有時(shí)候我們不得不選擇最牛的品牌和最高的價(jià)格，以配套高檔產(chǎn)品所需要的風(fēng)格，在人的方面，有時(shí)候我們不得不選用最好的設(shè)計(jì)以及最正確的廣告創(chuàng)意，付出市場(chǎng)沒(méi)有過(guò)的高價(jià)，但這些，也盡在本錢(qián)控制之內(nèi)。特別是對(duì)內(nèi)，針對(duì)不同的人才提供什么樣的薪金和福利，以及如何激發(fā)管理層和每一個(gè)員工的積極性，也同樣在本錢(qián)控制的范圍內(nèi)。于是，這樣的本錢(qián)控制就必須有一個(gè)務(wù)實(shí)精神。 從實(shí)用主義的角度，如果每

29、平方米增加投入300元，就能夠換來(lái)500元的利潤(rùn)，就值得干，更重要的是，增加投入不僅是增加利潤(rùn)，有時(shí)候正是降低風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。對(duì)于普通的麻將局，帶兩千和帶兩萬(wàn)去打牌，結(jié)果會(huì)有很大差異的。 這些工作，正是一個(gè)有多年務(wù)實(shí)經(jīng)驗(yàn)，而且又能獨(dú)擋一面的副總最擅長(zhǎng)的。這樣的企業(yè)可能沒(méi)有激情，但整體能力較強(qiáng)，可能沒(méi)有優(yōu)秀業(yè)績(jī)，但生存能力很強(qiáng)、持續(xù)開(kāi)展空間大。在這樣的企業(yè)做事，可能找不到做房地產(chǎn)的浮燥或激情，但卻可以當(dāng)成一項(xiàng)養(yǎng)家糊口穩(wěn)定開(kāi)展的職業(yè)一直做下去。這樣的企業(yè)的口號(hào)是，牛市不一定掙大錢(qián)，但熊市絕不會(huì)賠錢(qián)。 案例：某家大型企業(yè)，盡管實(shí)現(xiàn)了30億的年銷售額，但贏利很少。而且，長(zhǎng)期來(lái)看，其企業(yè)投資贏利目前放低

30、在7左右。換句話說(shuō)，這根本就不像是一家房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)然，其本身的主業(yè)也不是房地產(chǎn)，他們經(jīng)常提的口號(hào)是要把房地產(chǎn)當(dāng)成一個(gè)長(zhǎng)期開(kāi)展可持續(xù)贏利的產(chǎn)業(yè)來(lái)做。這具體表現(xiàn)在，有可供持續(xù)開(kāi)展的工程用地，在同一時(shí)間段，一定要有多個(gè)工程同時(shí)運(yùn)作，防止單一超級(jí)大盤(pán)的運(yùn)作，而且各工程分布在不同區(qū)域不同產(chǎn)品類型中，防止形成自我競(jìng)爭(zhēng)等等。在另一方面，對(duì)于工程籌劃、樓盤(pán)廣告等，本錢(qián)控制也較嚴(yán)，而且也抱有同樣的務(wù)實(shí)精神。在這樣的企業(yè)中，激情型和教條型的人都混不下去，而真正成長(zhǎng)的是職業(yè)型的人。那些在公司創(chuàng)意會(huì)上熱情高漲，卻能夠按時(shí)回家進(jìn)餐并將工作忘諸腦后的人，將是這類公司中最有開(kāi)展?jié)摿Φ娜恕?結(jié)論：體制管理是這類公司開(kāi)展的根

31、本動(dòng)力。為此，他們不得不創(chuàng)造很多評(píng)估考核方法。那樣，減少體制又是一個(gè)新問(wèn)題。這樣的企業(yè)就在體制革新中成長(zhǎng)。如果順利，他們將是堅(jiān)持開(kāi)展到市場(chǎng)的最后一批。第三級(jí)-總經(jīng)理：綜合管理型 真正能夠成為總經(jīng)理，一定擁有綜合管理能力。說(shuō)起來(lái)是一句費(fèi)話，但做起來(lái)卻是真功夫。比方，能不能在規(guī)劃出問(wèn)題時(shí)搞定規(guī)劃部門(mén)，能不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程回報(bào)并作漂亮的處理，會(huì)不會(huì)拆借大把的資金用于工程的應(yīng)急之用，會(huì)不會(huì)明明知道某某干將有這樣那樣可能難以控制的問(wèn)題還繼續(xù)用下去，敢不敢犧牲人格色相出入于媒體和社會(huì)活動(dòng)之中，敢不敢比任何員工都更工作狂等等？ 在一個(gè)成熟市場(chǎng)，綜合管理能力雖然不能從MBA學(xué)校中學(xué)到，但一定能夠在工作實(shí)踐中慢慢

32、體會(huì)到，這正是諸多國(guó)際化大公司愿意用MBA學(xué)員，而且很容易將其慢慢培養(yǎng)成企業(yè)總經(jīng)理的原因。但是中國(guó)房地產(chǎn)卻是一個(gè)相當(dāng)不標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)，這個(gè)瞬息萬(wàn)變的、常常合理不合法、合法不合理、無(wú)法無(wú)理也得硬著頭皮做的市場(chǎng)，所謂的綜合管理，就絕不是一句簡(jiǎn)單地話。套用俗話說(shuō)，一定是一個(gè)秀才加兵文武全雙的人，至少也是一個(gè)悟性極高，能夠自我掌控的人。 有句話說(shuō)，開(kāi)展商其實(shí)什么都不干，也什么都干不了，根本就是社會(huì)資源的組合者。關(guān)系可以現(xiàn)找，資金可以外借，土地是別人的，規(guī)劃建設(shè)是別人做，銷售廣告也外包，物業(yè)管理還招標(biāo)。這正是對(duì)一個(gè)開(kāi)展商總經(jīng)理的最高評(píng)價(jià)。他可以什么都不用干，但什么都干得好。 所以，一個(gè)開(kāi)展商的總經(jīng)理，可以勝

33、任相當(dāng)多的工作，也就是說(shuō)，如果他不做開(kāi)展商，在相當(dāng)多的行業(yè)和環(huán)境中也依然會(huì)很出色。那么，一個(gè)總經(jīng)理型的開(kāi)展商，自然就是一個(gè)很容易做大，而且持續(xù)開(kāi)展的企業(yè)，而且，這樣的企業(yè)做加法，投資于其它行業(yè)中，也很容易取得成果。 但可惜的是，這樣的人才難尋，這樣的企業(yè)更可謂鳳毛鱗角。 案例：某企業(yè)因施工擾民屢次受到居民的圍攻，最后終于發(fā)生保安與居民的沖突，于是，成百上千的居民將工地圍起來(lái)，而且推倒了圍墻，并扣留了施工單位的料車。事態(tài)擴(kuò)大后，開(kāi)展商多方讓步，許以多倍賠付等均無(wú)結(jié)果，工地持續(xù)被圍，工期一再拖延，各方面管理者也屢次出面調(diào)理均以失敗告終最后，總經(jīng)理不得不親自出馬，只見(jiàn)其喝了酒拿了刀進(jìn)場(chǎng)，當(dāng)著派出所、

34、居委會(huì)和地方管理者的面，要和帶頭鬧事的業(yè)主對(duì)砍，終于將鬧事者驅(qū)出工地。事后，增強(qiáng)保安力量，嚴(yán)守工地，來(lái)一個(gè)打一個(gè)，來(lái)一批打一批，然后在現(xiàn)場(chǎng)放一堆現(xiàn)金，打一個(gè)賠兩個(gè)，打一批賠雙份。工程得以按期開(kāi)展下去，保住了數(shù)億元的銷售業(yè)績(jī)。 結(jié)論：綜合管理是過(guò)去、現(xiàn)在以及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的根本使命，這個(gè)局面會(huì)讓那些有某方面專長(zhǎng)的企業(yè)終難以成就大業(yè)。第二級(jí)-董事長(zhǎng)：概念理論型 在總經(jīng)理之上，還有更高一層境界。這一層盡管很多籌劃部經(jīng)理或者總經(jīng)理都能夠做得相當(dāng)好，但根本上還是董事長(zhǎng)應(yīng)該干的事。這就是對(duì)概念的把握，以及對(duì)理論的定奪。說(shuō)俗了即是要懂得玩大概念，說(shuō)白了即是要有戰(zhàn)略眼光。 房地產(chǎn)的低級(jí)是產(chǎn)

35、品主義，中級(jí)是市場(chǎng)決定一切，高級(jí)便是概念論，政策決定一切。解讀CBD或者SOHO，最可怕的即是其看到一個(gè)產(chǎn)品問(wèn)題或市場(chǎng)問(wèn)題，而沒(méi)有看到其后的政策問(wèn)題。因?yàn)檎邲Q定了寫(xiě)字樓的本錢(qián)地段和產(chǎn)品等以及貸款年限和使用年限，所以，才給商住兩用型的物業(yè)預(yù)留了巨大的開(kāi)展空間，這才有SOHO和今天的商住樓市場(chǎng)。同樣，因?yàn)镃BD不僅成為了北京市規(guī)劃方案，而且更成為了朝陽(yáng)區(qū)政府開(kāi)展的一個(gè)大本錢(qián)，更有其后國(guó)際化以及WTO的環(huán)境，所以，才有今天巨大的市場(chǎng)。這些概念都是政策大勢(shì)決定的，而絕非哪個(gè)聰明的腦袋造出來(lái)的。 這種政策敏感成就了相當(dāng)多的董事長(zhǎng)，第一批是做貿(mào)易的，然后是投機(jī)股票的，跟著有投資房地產(chǎn)的，然后是開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)的

36、，還有涉足醫(yī)藥和傳媒的，同樣，那些第一批股份化的、積極爭(zhēng)取上市的、第一個(gè)做物業(yè)管理的、以及第一批開(kāi)展經(jīng)濟(jì)適用房的，都可謂戰(zhàn)略型的大師。同樣，一家具備董事級(jí)的企業(yè)，就必須要有戰(zhàn)略的眼光。在今天來(lái)看，這些企業(yè)就在思考這樣一些問(wèn)題：要不要跨地開(kāi)發(fā)，能不能涉及以房地產(chǎn)為龍頭的更多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，職業(yè)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該如何建立，政策調(diào)控之后會(huì)是怎樣一個(gè)市場(chǎng)，房地產(chǎn)基金是不是未來(lái)主流的一個(gè)開(kāi)展方向，WTO后房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)成為一個(gè)避風(fēng)港，以及人民幣增值之后，應(yīng)該向哪些國(guó)家和地區(qū)輸入房地產(chǎn)投資等？ 案例：當(dāng)交通成為制約北京開(kāi)展的主要問(wèn)題已經(jīng)凸顯之后，交通管理以及公交建設(shè)將成為下一步重點(diǎn)改造工作，這一方向確立之后，已經(jīng)為戰(zhàn)略型

37、的企業(yè)帶來(lái)了全新的生機(jī)。如果城區(qū)實(shí)行高停車費(fèi)甚至強(qiáng)行將私家車阻于城鄉(xiāng)結(jié)合部換公交，那么，不僅是城市核心區(qū)的房地產(chǎn)迎來(lái)了生機(jī)，步行生活將成為新富人的生活主題，更重要的是，公交站點(diǎn)上的物業(yè)，將成為下一個(gè)地段增值的最亮點(diǎn)，那么，今天的公交總公司，很快就將成為比規(guī)劃部門(mén)更重要的影響開(kāi)展商的因素。于是，聯(lián)合公交總公司共同開(kāi)發(fā)是優(yōu)選，搞好與公交公司的關(guān)系是下策。公交公司不僅有大量土地，而且正在變成政策影響下的最大地主，同時(shí)，建設(shè)站點(diǎn)式的社區(qū)，也將是國(guó)家政策鼓勵(lì)的下一個(gè)影響房地產(chǎn)增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。今天寫(xiě)到這里的時(shí)候，已經(jīng)有人捷足先登了，準(zhǔn)備一旦政策落定后，立即與公交公司簽定一系列聯(lián)合開(kāi)發(fā)方案，涉及十幾萬(wàn)平方公里的

38、土地。如有看了此文再?zèng)_上去的，便已淪為時(shí)機(jī)主義下的拿來(lái)作風(fēng)了，不過(guò)，應(yīng)該還來(lái)得及。 結(jié)論：在任何情況下，董事級(jí)的企業(yè)都是行業(yè)中的先行者，集大成者以及未來(lái)最具增長(zhǎng)潛力的企業(yè)，盡管他們會(huì)面臨種種失敗。第一級(jí)-老板：價(jià)值轉(zhuǎn)化型 并非每一個(gè)董事長(zhǎng)都是老板，甚至可以說(shuō)，并非每一個(gè)老板都是企業(yè)的絕對(duì)大股東。真正的老板應(yīng)該是那些投資人，而投資人區(qū)別于房地產(chǎn)行業(yè)中任何環(huán)節(jié)的根本因素是，他們不是為了房地產(chǎn)而投資房地產(chǎn)，而是純粹為了投資回報(bào)而投資房地產(chǎn)。這就是說(shuō)，如果房地產(chǎn)無(wú)利可圖，他們將立刻終止投資，或者，如果有什么投資業(yè)務(wù)比房地產(chǎn)還有更高的回報(bào)，或者有更好的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率，那么，他們也將撤資。 一個(gè)真正的房地產(chǎn)老

39、板，不僅要懂得房地產(chǎn)投資，而且還要懂得所有的投資行為。對(duì)于今天房地產(chǎn)的老板而言，真正的本領(lǐng)不在于過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)掙了多少錢(qián)，而在于如何將這些錢(qián)拿走，繼續(xù)投資一些持續(xù)增長(zhǎng)的行業(yè)包括房地產(chǎn)在內(nèi)。所以，老板的功夫便多了一些價(jià)值轉(zhuǎn)化的意義。 實(shí)際上，今天有相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)企業(yè)是屬于老板投資型的。一方面是那些從其它行業(yè)投資過(guò)來(lái)的企業(yè)，對(duì)于他們而言，房地產(chǎn)不一定是本業(yè)，而且也絕不是第二投資業(yè)，他們不僅在投資多個(gè)行業(yè)，而且隨時(shí)作好拆資的準(zhǔn)備。另一方面，即是一些從房地產(chǎn)投資起家的人，他們也慢慢開(kāi)始涉足于商業(yè)、酒店、旅游、證券以及其它資本市場(chǎng)。在這個(gè)意義上，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，任何房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)云人物(除了那些職業(yè)經(jīng)理人之

40、外)，因?yàn)樗麄儫釔?ài)房地產(chǎn)或者困于房地產(chǎn)，很難從這個(gè)行業(yè)抽身出去，難以實(shí)現(xiàn)價(jià)值轉(zhuǎn)化。 世界500強(qiáng)的企業(yè)中有單一業(yè)務(wù)的企業(yè)，但卻沒(méi)有以房地產(chǎn)為單一業(yè)務(wù)的企業(yè)。理論上講，再過(guò)幾十年，可能根本沒(méi)有開(kāi)發(fā)商或開(kāi)展商這個(gè)行業(yè)，甚至有可能改建設(shè)部為商務(wù)部下的一個(gè)局。所以，今天在這里講要打造房地產(chǎn)百年老店的人，純粹是說(shuō)胡話。真正的房地產(chǎn)老板，或者真正的老板型企業(yè)，應(yīng)該在這最后一波調(diào)整之前，徹底思考好如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。 案例：一家超級(jí)大盤(pán)的開(kāi)展商，已經(jīng)完全拋棄其工程開(kāi)展的成功經(jīng)驗(yàn)，在其大盤(pán)還遠(yuǎn)未進(jìn)入尾聲之時(shí)，即成功的向酒店業(yè)和零售業(yè)轉(zhuǎn)型，目前，其擁有的酒店業(yè)和大型購(gòu)物中心的市值，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)

41、的資產(chǎn)。這是一條從房地產(chǎn)向其它行業(yè)轉(zhuǎn)型的最正確方式。一方面，可以有效的消化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中獲取的利潤(rùn)，另一方面，作為難以再繼的優(yōu)良資產(chǎn)，酒店和大型購(gòu)物中心一旦建立成功，不僅可以獲取大量的現(xiàn)金，而且可以根據(jù)投資節(jié)奏，隨時(shí)從銀行獲得大筆信貸，為投資任何一個(gè)新行業(yè)作資金實(shí)力的支持。換句話說(shuō)，即是將大筆利潤(rùn)存于酒店和零售業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值中。 當(dāng)然，同時(shí)有相當(dāng)多的企業(yè)在爭(zhēng)取上市，或者干脆買殼上市，但如果這些上市沖動(dòng)是為了套取更多的資金來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)的話，那么，與那些掙了大錢(qián)涉足證券，以期控制更優(yōu)秀可持續(xù)開(kāi)展的行業(yè)的資本轉(zhuǎn)型的想法相比，就差得多了，盡管目前大陸證券業(yè)中所提供的體制和優(yōu)良資產(chǎn)很少，但在國(guó)際市場(chǎng)上，依

42、然是有很多時(shí)機(jī)的。同樣的道理，我們?cè)诜治鲆恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)投資根底設(shè)施建設(shè)、高速路以及大學(xué)城時(shí)，也是兩方面看問(wèn)題，是為了套用投資房地產(chǎn)更多的資金，還是真正想實(shí)現(xiàn)價(jià)值轉(zhuǎn)型。我們認(rèn)為，后者優(yōu)于前者。 案例：一家以投建根底設(shè)施起家的大企，一家靠電腦銷售起家的名企，以及一家靠中介代理起家的企業(yè)，都在大舉開(kāi)展房地產(chǎn)，而且，無(wú)論在實(shí)踐還是口號(hào)中，他們都視房地產(chǎn)為下一個(gè)企業(yè)增長(zhǎng)的根本，以及想方法成為房地產(chǎn)大企，使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為其主業(yè)。但最多再過(guò)五年，我們會(huì)看到，這樣一些企業(yè)將艱難地收回自己所說(shuō)的話。房地產(chǎn)也許可以成為其賭博下注的一大時(shí)機(jī)，但絕對(duì)不會(huì)成為其開(kāi)展主業(yè)，除非其原來(lái)的主業(yè)已經(jīng)倒閉。 結(jié)論：對(duì)于戰(zhàn)略型的大

43、企業(yè)，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不會(huì)成為主業(yè)。即便他們制定了在全球和外太空開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的偉大方案。附：28條置業(yè)原那么1、盡量防止買散兵游勇者開(kāi)發(fā)的工程，特別是在購(gòu)房理由中還發(fā)現(xiàn)有特別的廉價(jià)和實(shí)惠等。這一條不僅適合于購(gòu)置期房，同樣也適合于購(gòu)置現(xiàn)房，你可以不考慮物業(yè)管理和其它效勞，但至少應(yīng)該多擔(dān)憂一下房屋質(zhì)量和物業(yè)壽命。2、如果非要購(gòu)置員工級(jí)企業(yè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)，那么需要考慮這樣一條附加條款，即直接或間接認(rèn)識(shí)這個(gè)公司的老板、經(jīng)理以及公司的其他管理人員，這并不是要向他們要折扣或者問(wèn)清工程內(nèi)幕，因?yàn)檫@樣的房子越折扣越不能買，而且從他們那兒也永遠(yuǎn)不會(huì)問(wèn)出什么內(nèi)幕來(lái)，拉關(guān)系的主要目標(biāo)是，看看公司管理層有沒(méi)有購(gòu)置自己物業(yè)的先例。

44、3、與員工級(jí)的企業(yè)合作，簽不簽合同都不重要，有老板一句話或者他的簽字就行。所以，購(gòu)置這樣的企業(yè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)，在合同上特別是補(bǔ)充協(xié)議上花功夫純粹是浪費(fèi)時(shí)間。4、所有的公司中，主管級(jí)的企業(yè)日子最難熬，但有意思的是，這類企業(yè)開(kāi)發(fā)的工程，一般性價(jià)比擬高，值得考慮。這正應(yīng)了那句老話，資本家只有剝削和壓迫工人才會(huì)產(chǎn)生剩余價(jià)值，但越是這樣的資本家，其對(duì)產(chǎn)品對(duì)客戶那么越友善一些，有剩余價(jià)值的產(chǎn)品當(dāng)然性價(jià)比要高。5、與主管級(jí)的企業(yè)合作，千萬(wàn)要在合同上防一手，特別應(yīng)該考慮先收款和放棄對(duì)尾款的期待。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，在今天的中國(guó)特色的市場(chǎng)中，推延付款甚至等到官司打敗后再付款，是沒(méi)有什么不道德的。6、主管級(jí)企業(yè)開(kāi)發(fā)的工程，如果是一塊好地，要慎重考慮，一般情況下，他們難以將地塊的價(jià)值開(kāi)掘出來(lái)并表現(xiàn)在房屋中，所以會(huì)出現(xiàn)這塊地上其它的物業(yè)都增值了，偏偏他們的物業(yè)原地踏步。7、在助理級(jí)的企業(yè)工作，會(huì)說(shuō)勝于會(huì)寫(xiě)，會(huì)寫(xiě)強(qiáng)于會(huì)干，會(huì)干不如什么都不干。所以，買他們的房子，尤其應(yīng)該小心，特別要注意工期方面的問(wèn)題。這些企業(yè)開(kāi)發(fā)的工程有一個(gè)共同特點(diǎn)，即開(kāi)發(fā)利潤(rùn)很低，但售價(jià)并不低。8、對(duì)于助理級(jí)企業(yè)開(kāi)發(fā)的工程，最正確的置業(yè)方式就是等這類企業(yè)終于意識(shí)到自己錯(cuò)了的時(shí)候，突然以低于本錢(qián)的方式推售尾盤(pán)。置業(yè)者會(huì)感覺(jué)到有大驚喜，至少有侵占流失國(guó)有資產(chǎn)的快感。9、有時(shí)機(jī)買助理級(jí)工程的頂層