國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型與升級路徑綜合

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型與升級路徑2016年8月20日Page 12摘要：當(dāng)前，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)眾多，國土面積占到約2-3萬平方公里，但真正有效利用的園區(qū)少之又少，土地大量閑置的現(xiàn)象比比皆是。同時，由于配套嚴重滯后，很多園區(qū)都出現(xiàn)“產(chǎn)城分離、工業(yè)孤島”的問題。如何讓大片沉寂的土地復(fù)活，構(gòu)建產(chǎn)城融合的新園區(qū)，本文將試圖為迷茫中的園區(qū)尋求一些轉(zhuǎn)型升級路徑。一、前言各類園區(qū)作為中國經(jīng)濟的重要載體，成就了今日中國制造的輝煌。從1979年我國建立第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)-蛇口工業(yè)區(qū)，至今歷經(jīng)35年的滄桑之后，目前，僅批準的國家級、省級、市級園區(qū)就有3000多家，國土面積大概能占到2-3萬平方公里，這些園區(qū)的存量足以承

2、載未來4億多農(nóng)民工進城的問題。但實際上，這些園區(qū)的土地利用強度極不理想，據(jù)國土部對國家級開發(fā)區(qū)土地集約利用的評價結(jié)果（2012年），分別有15%的開發(fā)區(qū)工業(yè)用地綜合容積率都在0.5以下（最高達3.36）、工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強度在2000萬元/公頃以下（最高達36820萬元/公頃），20%的工業(yè)用地產(chǎn)出強度在3000萬元/公頃以下（最高達249100萬元/公頃），園區(qū)土地集約利用形勢緊迫。同時，隨著我國淘汰過剩產(chǎn)能、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級的日益推進，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)正逐漸暴露出產(chǎn)城分離等系列相關(guān)問題，如：配套嚴重滯后造成園區(qū)白天熱鬧，晚上幾乎為空城，產(chǎn)業(yè)與城市融合度低，園區(qū)發(fā)展后勁乏力。因此，提升產(chǎn)業(yè)

3、園區(qū)的土地利用效率，推進產(chǎn)城融合，重新激發(fā)園區(qū)活力，是目前園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的重要途徑。而為實現(xiàn)上述目標，在安邦（ANBOUND）研究人員看來，關(guān)鍵是要完善園區(qū)配套、靈活土地利用、借力共建共享等。二、以產(chǎn)城融合的理念構(gòu)建完善的園區(qū)配套因為產(chǎn)業(yè)園區(qū)大都遠離市區(qū)、交通不便，為就近上班，很多工人（尤其是外地人）就住在園區(qū)或租住周邊民房。由于缺少影院、商場、餐廳、醫(yī)院等配套設(shè)施，工人下班后無地消遣，職工正常生活也不能得到保障，一定程度上加劇了企業(yè)“招不到人、留不住人”的窘境，對園區(qū)的招商和投資環(huán)境也造成了不利影響。那么，產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷經(jīng)30多年的發(fā)展，為何至今仍存在配套不足的問題呢？究其原因，主要為以下幾點：一

4、是歷史原因。由于早期對產(chǎn)業(yè)園區(qū)認識偏頗，認為產(chǎn)業(yè)園區(qū)即以工廠集聚為主，居住、商業(yè)、休閑等生活配套服務(wù)設(shè)施可有可無，即使有，也是僅提供員工宿舍等基本服務(wù)，以致大部分園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)中配套嚴重滯后。如今因土地資源有限，且性質(zhì)不易變更，所以，增加配套難度重重，不少園區(qū)仍呈現(xiàn)出“產(chǎn)城分離、工業(yè)孤島”的問題。二是園區(qū)商業(yè)配套的特殊性。由于園區(qū)內(nèi)的人口規(guī)模一般難以支撐大規(guī)模的商業(yè)體量，而零散性的便民商業(yè)，又因為商務(wù)樓宇租金貴、底商擾民等原因而被拒之門外。即便有商業(yè)及休閑服務(wù)設(shè)施，但因布局過于分散，也很難形成必要的商業(yè)氛圍。三是園區(qū)管理體制的原因。目前園區(qū)管理大多由管委會負責(zé)，不少管委會除發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟外，還承

5、擔(dān)了諸如社區(qū)服務(wù)等大量繁雜的社會事務(wù)，這給園區(qū)管理和運營帶來不小的挑戰(zhàn)。因此，雖然目前有一些園區(qū)已建設(shè)了較為完善的硬件設(shè)施，但由于人員、精力等有限，社區(qū)服務(wù)機構(gòu)仍無法覆蓋全部物業(yè)小區(qū)，導(dǎo)致很多基層社區(qū)工作無法開展。針對以上問題，縱觀國內(nèi)外園區(qū)，蘇州工業(yè)園經(jīng)歷了“以產(chǎn)興城”、“產(chǎn)轉(zhuǎn)城升” 與“產(chǎn)城共榮”等階段，在產(chǎn)城融合方面堪稱樣本。鄰里中心，作為園區(qū)產(chǎn)城綜合服務(wù)的載體，其規(guī)劃和建設(shè)理念為我們提供了一個有益借鑒。專欄 蘇州工業(yè)園區(qū)的鄰里中心“鄰里中心”源于新加坡，是集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等社區(qū)服務(wù)于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”為百姓提供“一站式、全方位、多功

6、能”服務(wù)。鄰里中心具有以下鮮明特色：一是服務(wù)對象以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎?5分鐘步行圈生活理念，確保居民步行10-15分鐘就能到達，規(guī)模與單位住房比為1：2.7。二是將商業(yè)和公益項目有機結(jié)合，以12項 12項必備功能分別為銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點、社區(qū)活動中心、凈菜場、衛(wèi)生所。必備功能為基礎(chǔ)，主要提供商業(yè)服務(wù)、公益服務(wù)（民眾聯(lián)絡(luò)所、衛(wèi)生所、圖書館等）、基礎(chǔ)配套服務(wù)和公建配套（社工委、公交站等）四種服務(wù)。三是擯棄沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)，也不同于傳統(tǒng)的小區(qū)零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團”的區(qū)域性服務(wù)，把所有商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中，既縮短了距離，又能

7、滿足多元需求，同時又可提高區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量。蘇州工業(yè)園自1998年建設(shè)第一個鄰里中心，十幾年中，已建成近20個鄰里中心。鄰里中心采取政府主導(dǎo)下的公司化（蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司）運作，管委會作為政府代表，是公司第一大投資人，占70%的股份，其他為大型國企和本地私企。政府并不直接參與經(jīng)營，但具有絕對控股權(quán)，這也就保障了鄰里中心“公益為先”的主張。園區(qū)每個鄰里中心會有45%的面積用于社區(qū)公益配套，其中，15%用于設(shè)立“民眾聯(lián)絡(luò)所”，標準化配備社區(qū)工作站、民眾俱樂部、樂齡生活館、少兒陽光吧、衛(wèi)生服務(wù)站、鄰里圖書館、鄰里文體站七大類功能的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，除衛(wèi)生服務(wù)站由專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)運作、鄰里文體

8、站由鄰里中心公司低償經(jīng)營外，其他均全天候免費開放。其運作模式，實質(zhì)上是一種商業(yè)地產(chǎn)，通過招商、建設(shè)，以及長期的后續(xù)管理來提供社區(qū)商業(yè)服務(wù)。鄰里中心出租營業(yè)場所，具體服務(wù)則由各種市場主體或社會組織來進行。其注重產(chǎn)權(quán)持有為主，強化運營管理。目前，蘇州工業(yè)園區(qū)“鄰里中心”模式已通過直接投資、合資合作、租賃經(jīng)營、委托管理及品牌輸出等多種形式，被復(fù)制到常熟、南通、日照、南京等多地。從蘇州鄰里中心的經(jīng)驗來看，鄰里中心正好契合目前我國大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)城融合的發(fā)展訴求。第一，鄰里中心有快速聚集效應(yīng)。其一般創(chuàng)建于沒人入住的新社區(qū)，依靠其集聚效應(yīng)，使人氣從無到有，這正好契合了傳統(tǒng)園區(qū)由于規(guī)劃等原因?qū)е抡w缺乏商業(yè)

9、等城市服務(wù)功能配套的現(xiàn)實。第二，鄰里中心提供區(qū)域性集中式服務(wù)。不同于傳統(tǒng)的商業(yè)街，而是一種特殊的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，可提供輻射到兩公里半徑的區(qū)域性服務(wù)。而園區(qū)則地域比較大，一般不太適合中心街道這種底商式的商業(yè)配套，所以正需要這種集聚型商業(yè)等配套服務(wù)?？茖W(xué)規(guī)劃鄰里中心還可避免園區(qū)商業(yè)的雜亂無章，優(yōu)化招商和投資環(huán)境，同時也利于園區(qū)商業(yè)的統(tǒng)一運營與管理。第三，鄰里中心可用市場化形式提供公共服務(wù)。采取公司化運營，同時引入市場主體或社會組織來承載社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)，大大分擔(dān)了園區(qū)管委會、民政部門、街道居委會等政府機構(gòu)的行政事務(wù)，打破了傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)停留在政府民政事業(yè)范疇的局面，使政府可從繁雜的社會事務(wù)中抽身出來

10、，集中發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟。三、提高進入門檻增強園區(qū)土地利用靈活性工業(yè)園區(qū)土地閑置和粗放使用現(xiàn)象由來已久，成因復(fù)雜。近年來，隨著各地土地的后備儲量越來越緊缺，以及征地難度的加大，各產(chǎn)業(yè)園區(qū)粗放開發(fā)、土地利用低質(zhì)低效的形勢變得愈發(fā)嚴峻。園區(qū)土地節(jié)約集約利用的重視度也不斷被提升。自2008年以來，國土部已對全國各級各類開發(fā)區(qū)的土地集約利用組織了三次評價工作，國土部2014143號文更是規(guī)定，從2016年起，開發(fā)區(qū)評價將調(diào)整為一年一次更新，3年一次全面更新。盡管開發(fā)區(qū)節(jié)約集約利用土地的意識已進一步加強，土地集約利用也取得一定成績。但是，評價結(jié)果顯示，目前園區(qū)用地依然存在不少問題：一是批復(fù)范圍內(nèi)可開發(fā)利用的空

11、間不足，幾無增量；二是產(chǎn)業(yè)用地比例低，偏離了發(fā)展定位。三是大量土地閑置，土地利用強度不理想等。其中，對于土地閑置的問題，事實上，我國的土地管理法、閑置土地處置辦法等法規(guī)都已有相應(yīng)規(guī)定。如根據(jù)土地管理法第三十七條，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)。但實際操作中卻實施困難。一來，由于企業(yè)經(jīng)營不善、調(diào)整發(fā)展方向，以及規(guī)劃的頻繁變動等多種因素雜糅在一起，導(dǎo)致土地閑置的認定較難，以致用地企業(yè)打政策“擦邊球”，使政府無法收回土地。二來，政府對于閑置土地的處置難度也較大。一方面閑置土地和利用率不髙的土地大部分為銀行抵押或經(jīng)層

12、層轉(zhuǎn)讓，“身份”不清、利益關(guān)系復(fù)雜，要改變土地用途或改變經(jīng)營結(jié)構(gòu)，會受多種因素影響。另一方面，近年來土地價格飛漲，給政府收購整合土地帶來很大的成本壓力。而對于土地閑置的處理，又分事前控制和事后監(jiān)管。其中，事前預(yù)防的處理方式一般有以下幾種：一是采取只租不售的形式。如中關(guān)村發(fā)展集團提出的土地統(tǒng)一開發(fā)，對園區(qū)土地只租不售，以確保企業(yè)的用地不會偏離園區(qū)定位或閑置，并在3-5年后，重新進行評估，對發(fā)展不好或倒閉的企業(yè)及時替換，始終保持園區(qū)活力。二是分期供地。對一些規(guī)模較大、分期實施的大中型工業(yè)項目，政府要預(yù)留規(guī)劃用地范圍，按照實際到賬資金和生產(chǎn)建設(shè)進度進行分期供地。如阜寧縣澳洋工業(yè)園就規(guī)定：對宗地面積達

13、100畝以上，投資強度又不能一次到位的項目，可分期供地。并在出讓合同條款中明確分期各地塊的開、竣工、資金到位時間，經(jīng)驗收合格后，才供應(yīng)下一地塊；否則不予供應(yīng)，并收回已供未用的土地。三是嚴查新的用地申請。對企業(yè)申請增資擴建用地的，要優(yōu)先使用已有建設(shè)用地，對同一企業(yè)有多處土地，且部分土地尚未落實項目建設(shè)的，或已批土地但尚未建設(shè)的，則不再安排新的用地。四是嚴控圈地行為。通過加大項目預(yù)審、采取彈性的土地出讓年期、多元化土地供應(yīng)方式、合同約定退出時限等，盡量規(guī)避地產(chǎn)商圈而不建或使園區(qū)變住宅的局面，如下專欄上海市工業(yè)用地的出讓新規(guī)。專欄 上海市工業(yè)用地出讓新規(guī)2014年，上海市規(guī)劃國土資源局制訂關(guān)于加強本

14、市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行），提出上海市實行工業(yè)用地彈性年期出讓制度：原則上，新增工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)項目類出讓年限不超過20年；對于國家和上海市重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目，按照上海市相關(guān)規(guī)定和程序進行認定后，以認定的出讓年期出讓，最高不超過50年；工業(yè)用地標準廠房類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類、研發(fā)總部通用類用地的最高年限為50年。工業(yè)用地供應(yīng)方式也更加多元，提出依據(jù)不同的產(chǎn)業(yè)項目分別施行掛牌方式和公開“招拍掛”方式。新規(guī)中明確，產(chǎn)業(yè)項目類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類采取“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌式供應(yīng)；標準廠房類、研發(fā)總部通用類則通過公開“招拍掛”方式供應(yīng)。同時，鼓勵采取租賃方式使用土地，逐步實行工業(yè)用地

15、“租讓結(jié)合，先租后讓”的供應(yīng)方式。為了加塊土地流轉(zhuǎn)，新規(guī)對于工業(yè)用地采取強制退出機制。即：土地受讓人在取得建設(shè)用地使用權(quán)后，應(yīng)按照合同約定的開發(fā)利用條件使用土地。如果因企業(yè)自身原因未按時開工、竣工、投產(chǎn)，超過合同約定最長時限的，土地將被收回。而對于已賣出土地的事后監(jiān)管，以及閑置土地的處理也有多種方式可借鑒：首先，對于低效工業(yè)用地，全面加強用地批后監(jiān)管，嚴格執(zhí)行低效處置辦法。項目供地后，由國土資源局對用地的投資強度、規(guī)模、建筑密度等指標進行定期嚴格管控。對投資強度不達標的，發(fā)整改通知，限期加大投入；如確實不能按期投資到位、且閑置土地面積又較大的，則可根據(jù)實際投資額，按比例予以核減土地面積，核減部

16、分做收儲調(diào)劑使用，重新招引新項目。其次，完善工業(yè)用地供后監(jiān)管的部門協(xié)作機制。在各部門信息共享的基礎(chǔ)上，供后監(jiān)管主要有兩條途徑：一是由國土部門動態(tài)巡查項目是否按時開竣工、是否達到土地出讓合同中規(guī)定的容積率、投入產(chǎn)出等；二是由園區(qū)、政府經(jīng)濟主管部門定期審核企業(yè)運行指標，監(jiān)督核查土地利用狀況。最后，對于閑置土地，完善退出機制，并分類實施。按照土地閑置處置辦法等相關(guān)法律法規(guī)，對供而未用的項目用地，采取多種形式進行管制。如：對閑置滿一年未滿兩年的，按土地成本價款20%繳納土地閑置費，足額征收土地使用稅，并督促其限期建成投產(chǎn)；閑置滿兩年的，無償收回其土地使用權(quán)，注銷土地登記，重新安排使用等。專欄 東莞市盤

17、活閑置土地的做法第一，加強批后監(jiān)管，仔細調(diào)查摸底，做到“四查四清”。利用衛(wèi)星遙感和土地調(diào)查等資料，采取“圖斑、實地、批文”三結(jié)合方式開展閑置土地全面清查：一查圖斑，做到地塊位置清晰。以土地變更調(diào)查資料為依據(jù)，核查每宗閑置土地的圖斑變化情況及具體位置。二查批文，做到地塊權(quán)屬清晰。通過查找土地批文、證書、合同等文件，明確土地權(quán)利人及土地閑置時間。三查“衛(wèi)片”，做到地塊現(xiàn)狀清晰。應(yīng)用衛(wèi)星遙感影像資料，市局督導(dǎo)組成員、分局調(diào)查員、村國土員，逐宗實地查清土地利用現(xiàn)狀。四查臺帳，做到地塊統(tǒng)計清晰。按照“一地一冊”和“一地一策”的要求，建立專門工作臺帳，細化每一宗地的面積、權(quán)屬、期限、處置方式、責(zé)任人等屬性

18、。第二，提出多元化閑置土地處置方式。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合實際提出了計征土地閑置費、限期開發(fā)、地塊置換、退地還耕、協(xié)議收購或托管、強制無償收回等六種處置方式。其中，征收土地閑置費是其它處置方式的前提和必要條件，其它處置方式必須在全部繳清閑置費后，由用地單位與所在的鎮(zhèn)（街）政府商議，報市政府審定。第三，多管齊下，采取多種措施，強力推進。重點采取了“引、促、限、逼、罰”等五項具體措施：“引”,即利益吸引，解決園區(qū)土地整合成本問題。如市財政提供低息借款5000萬元鼓勵收地，5%為征收經(jīng)費，10%上繳省庫/國庫，余下部分市鎮(zhèn)五五分成，允許地塊申請位置調(diào)整，土地重新出讓配置最高使用年限，優(yōu)先安排經(jīng)營性用

19、地指標等?！按佟?即服務(wù)促進。采取限期開發(fā)、簽訂保證書、協(xié)助補辦出讓手續(xù)、推動集體土地流轉(zhuǎn)等方式促進項目建設(shè)。“限”,即政策限制。對拒不接受處置的閑置土地，市國土部門不辦轉(zhuǎn)讓、不辦出租、不辦抵押；市發(fā)改、建設(shè)、金融部門分別不予立項、不予報建、不予貸款?！氨啤?即氛圍逼迫。采取統(tǒng)籌用地指標、開展聯(lián)合督查、簽訂責(zé)任狀，以及向媒體公告送達文書、公告欠費名單等措施，營造處置工作的強力氛圍，一方面逼使各鎮(zhèn)（街）全力消化閑置土地，另一方面逼使閑置土地者主動接受處置?！傲P”,即處罰問責(zé)。對逾期未繳清閑置費的，嚴格依法按日追繳3%的滯納金；對拒不配合處置的，報請上級部門批準強制無償收回；對未按時完成處置任務(wù)的

20、鎮(zhèn)（街），嚴肅追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。四、通過共建共享借外部資源助力園區(qū)升級我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)雖歷經(jīng)多次整合，目前仍現(xiàn)存3000多家，大到一線城市，小到鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，甚至一個城市就有五、六個園區(qū)，區(qū)域內(nèi)、城市間、城市內(nèi)不同園區(qū)間均可能存在同質(zhì)競爭。這種情況下，對于三四線，或更低級別更偏遠地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在無區(qū)位、政策、人才等客觀優(yōu)勢的條件下，如何在激烈競爭中招商引資、發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟？尋求合作、借力打力不失為一個彎道超車的辦法。（一）園區(qū)共建：蘇州工業(yè)園的經(jīng)驗輸出蘇州工業(yè)園，目前轄區(qū)面積約278平方公里，人口70萬左右。從1994年成立至今約22年，轄區(qū)范圍不斷擴張，功能也從單一、相對獨立的工業(yè)園區(qū)到目

21、前已明確要建設(shè)成為蘇州的一個綜合商務(wù)城區(qū)。作為中新合作典范，蘇州工業(yè)園區(qū)雖然積累了豐富的人才、資本和招商資源，但受制于發(fā)展空間，難以充分發(fā)揮其效應(yīng)。因此，近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)以多種模式著力實施“走出去”戰(zhàn)略，曾先后在江蘇省內(nèi)，分別與宿遷、南通建立了蘇宿工業(yè)園和蘇通科技產(chǎn)業(yè)園；在省外，則以市場化形式與安徽滁州建立了蘇滁現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園等。蘇州工業(yè)園區(qū)的輸出，與硬件相比，其更注重“軟件”輸出，合作共建不是簡單地單向輸血、送干部、給項目，而是全面輸出園區(qū)建設(shè)、招商、社會公共管理和經(jīng)濟管理的經(jīng)驗與理念。如蘇州招商團隊會為合作方帶來一整套的成熟經(jīng)驗、評估體系、既有的合作伙伴和項目等。合作模式一般是由蘇州、合作

22、地兩市聯(lián)席會議決策，共同開發(fā)。如蘇滁現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園，由中新集團與滁州市政府合資成立中新蘇滁（滁州）開發(fā)有限公司，注冊資本8億元，其中，中新集團占56%股份，滁州市占44%。按照“成本-收益”原則，以及股權(quán)比例，滁州市將園區(qū)土地收益和稅收留成等收益的55%以上給中新集團。開發(fā)及管理模式與蘇州工業(yè)園相似，采用政府主導(dǎo)、公司企業(yè)化運作的模式。一般由合資公司作為園區(qū)開發(fā)、建設(shè)、管理和運營主體，負責(zé)規(guī)劃、招商引資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作。同時，成立管委會作為市政府派出機構(gòu)，享受省轄市經(jīng)濟管理權(quán)限，行使管理主體職責(zé)，負責(zé)征遷安置、行政管理服務(wù)等工作。如蘇滁現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園，除上所述外，還組建了“一站式服務(wù)中心”，涉企市

23、級審批事項實行“二號公章”管理，實現(xiàn)封閉運作。專欄 蘇滁現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的合作開發(fā)1、合作背景及概況滁州緊臨江蘇南京，有著東部的區(qū)位、中西部的政策，投資環(huán)境優(yōu)越，且近年來，滁州市以建設(shè)合寧之間新型中心城市為目標，大力推進大滁城建設(shè)。滁州加速上升的強勁勢頭、優(yōu)越的區(qū)位交通和政策環(huán)境、及現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，這些關(guān)鍵因素正契合了中新集團走出去的發(fā)展訴求。2011年，中新集團與滁州市政府簽約，合作開發(fā)蘇滁現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園。作為中新集團走出江蘇的第一個投資項目，園區(qū)面積約36平方公里，定位為“產(chǎn)城一體”的現(xiàn)代化新城。建設(shè)周期為8-10年，總投資約1300億元，分兩期建設(shè)，首期12平方公里。園區(qū)于2012年開建，至201

24、5年已累計引進工業(yè)項目48個，協(xié)議引進資金超200億元，竣工投產(chǎn)工業(yè)項目15個，完成固定資產(chǎn)投資85億元。2、主要經(jīng)驗引進突破常規(guī)，延續(xù)并提升蘇州園區(qū)模式。打破常規(guī)的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移模式，以引進世界500強企業(yè)和外資為主，不但要引進國際資本和生產(chǎn)能力，更要引進的是先進技術(shù)和研發(fā)力量。突出規(guī)劃引領(lǐng)，編制高水平產(chǎn)城一體規(guī)劃。委托新加坡邦城規(guī)劃院編制了概念性規(guī)劃和專項規(guī)劃等30項規(guī)劃，對園區(qū)產(chǎn)業(yè)、商住、配套用地按照“三個1/3”理念進行整體規(guī)劃布局，明確產(chǎn)業(yè)和城市功能的發(fā)展節(jié)奏和實施路徑，真正做到一次性規(guī)劃、分期建設(shè)、滾動開發(fā)。嚴控項目質(zhì)量，確保土地集約高效利用。管委會和合資公司兩支隊伍聯(lián)動招商，其中管

25、委會以內(nèi)資為主，合資公司以外資為主，重大項目合力攻堅。同時，嚴把項目投資規(guī)模關(guān)、投入強度關(guān)、產(chǎn)業(yè)定位關(guān)、集約節(jié)約關(guān)、環(huán)境保護關(guān)，畝均投資強度低于400萬元或稅收低于30萬元的項目一律不供地，環(huán)保不達標或?qū)Τ鞘邪l(fā)展產(chǎn)生重大影響的項目一律禁止入園。完善綜合配套，力促產(chǎn)城融合發(fā)展。學(xué)習(xí)蘇州工業(yè)園區(qū)，在加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，規(guī)劃建設(shè)鄰里中心，為園區(qū)企業(yè)和居民提供便捷的生活配套服務(wù)和社區(qū)服務(wù)。引進蘇州和喬物業(yè)服務(wù)公司，通過政府購買服務(wù)方式，實行道路保潔、地下管溝、路燈、公園、廣場、綠化等一體化管理。引進南京市瑯琊路小學(xué)合作辦學(xué)，啟動九年一貫制中小學(xué)建設(shè)。同時，引進南京鼓樓醫(yī)院集團設(shè)立分院。聚焦產(chǎn)業(yè)工人

26、和高端人才兩大主體，建設(shè)藍白領(lǐng)公寓及相關(guān)配套設(shè)施，積極扶持就業(yè)創(chuàng)業(yè)等。（二）吸引外資：太倉中德企業(yè)合作基地德國是世界科技強國，是中國在歐洲的重要合作伙伴。自1978年中德兩國簽訂政府間科技合作協(xié)定以來，中德的科技合作進展順利。繼全國首個中德企業(yè)合作基地-江蘇太倉成功打造“中德中小企業(yè)合作示范區(qū)”、“中國德企之鄉(xiāng)”之后，揭陽、青島、沈陽等紛紛也建立了中德企業(yè)合作基地。目前，中德雙方互為第四大貿(mào)易伙伴，已結(jié)成的友好省州城市達81對。近年來，德國工業(yè)4.0與“中國制造2025”的提出又使中德兩國有了更多的契合點，中國制造的“量”與德國制造的“質(zhì)”的互補正應(yīng)了產(chǎn)業(yè)升級、工匠精神的迫切需求。因此，探索中

27、德合作不失為地方園區(qū)和產(chǎn)業(yè)升級的途徑之一。那么，德企有哪些特點，如何才能吸引德企合作呢？以下不妨以太倉為例，看看其偏居江蘇一隅，是怎么成為德企首選的。第一，打造德企青睞的生態(tài)環(huán)境。太倉雖不是大城市，但和德國小鎮(zhèn)很像，干凈、整潔，基礎(chǔ)設(shè)施完備。太倉有很多綠地（46%），公路兩邊不是挨挨擠擠的商鋪和住房，而是寬闊的綠地，田園式的城市環(huán)境成為太倉對外開放的一張生態(tài)“名片”。1993年春,全球著名彈簧生產(chǎn)企業(yè)德國克恩-里伯斯公司總裁斯坦姆第一次來到太倉,就被其安靜、清新的環(huán)境所吸引。于是，他“試探”著在太倉投下了50萬馬克，創(chuàng)建了第一家德資企業(yè)克恩-里伯斯(太倉)有限公司。如今，太倉的德企數(shù)量已超過2

28、30家，總投資近20億美元，年產(chǎn)值近300億元，是中國德資發(fā)展最好、密度最高的地區(qū)之一。第二，做優(yōu)服務(wù)，提供軟性投資環(huán)境。太倉周邊不少城市均建設(shè)了高標準產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在硬件設(shè)施處于同一起跑線的情況下，如何能脫穎而出，獲得德企青睞？太倉選擇做優(yōu)軟件服務(wù)，針對德企特點，提出了“三信（心）”原則。首先是誠信，注重契約精神，承諾的條件一定不打折扣兌現(xiàn)；另，德國經(jīng)濟依賴知識產(chǎn)權(quán)保護，太倉是“全國專利保護重點聯(lián)系基地”的唯一縣級市，還特成立了知識產(chǎn)權(quán)法庭。其次是自信，太倉城市雖小，但卻秉持雙方互相尊重的原則，對于不適合太倉，或者落戶條件苛刻的企業(yè)，一定婉拒。最后是耐心，也是最重要的一條。因為德企主要是中小企業(yè)

29、，再加上德國人做事嚴謹，一開始投資規(guī)模不大，后續(xù)才會按計劃一步步追加投資。多年來，周邊的兄弟城市大項目一個接一個，但太倉卻耐住寂寞、從未動搖。早年，太倉曾為一個德資項目談了5年，結(jié)果落地后投資才100萬美元，但后來其陸續(xù)增資，如今稅收已超5000萬元。目前，在太倉，超過90%的德企均完成了增資擴產(chǎn)。隨著德企規(guī)模不斷擴大，太倉市政府又增加了一條服務(wù)原則，即無事不擾，有求必應(yīng)。在做好服務(wù)的同時，充分尊重企業(yè)的私密性，盡量不去打擾。得益于貼心的服務(wù)，太倉在德國的名氣越來越響，逐漸成為德企來華的首選之地。第三，引進“雙元制”教育，提供與德企匹配的技術(shù)人才。太倉落戶的德企大多是精密制造類，對員工技術(shù)要求

30、很高，本地職校培養(yǎng)出來的技工，很少能達到要求。被視為德國經(jīng)濟騰飛的秘密武器的“雙元制”職業(yè)教育成了太倉集聚德企的加速器。所謂“雙元制”教育,是指由職校、企業(yè)雙元主體共同投入場地、設(shè)備和師資,學(xué)校負責(zé)招生、文化課教學(xué)以及專業(yè)基礎(chǔ)課教學(xué)；企業(yè)負責(zé)采用德國的考核和課程標準開展技能培訓(xùn)的教育模式。2001年，太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與德國某州政府、企業(yè)，及太倉某學(xué)校合作創(chuàng)辦了中國第一家與德國職業(yè)技術(shù)教育同步的職業(yè)培訓(xùn)中心，正式引入“雙元制”職業(yè)教育。3年后，首批17名學(xué)員畢業(yè)，被企業(yè)一搶而空。嘗到甜頭后，太倉職教、中等專業(yè)學(xué)校亦分別與德國政府、企業(yè)、商會、職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)等合作開展“雙元制”教學(xué)。如今，又創(chuàng)新采取“

31、定崗雙元”模式，由中德高校及德企共同組辦“本科定崗雙元班”。在班級招生之前，德企就“預(yù)留”技術(shù)技能型工程師等崗位，學(xué)生入學(xué)初與德企簽訂定崗雙元的“委培協(xié)議”。學(xué)校參照德國的教學(xué)目標與要求以及教學(xué)資料，由德國專家指導(dǎo)，在課堂、實訓(xùn)中心和企業(yè)崗位三個教學(xué)場所開展培訓(xùn)教育。同時構(gòu)建如“4-6輪換”的“定崗雙元”課程體系：4周在學(xué)校學(xué)習(xí)，6周在培訓(xùn)中心或企業(yè)崗位培訓(xùn)。很多畢業(yè)生進入企業(yè)后，短短幾年內(nèi)就成為技術(shù)骨干、主管，受到企業(yè)的歡迎和肯定。專欄 太倉對區(qū)位優(yōu)勢的利用除上述幾點外，太倉這個僅有50萬人口、在國際上名不見經(jīng)傳的縣級市之所以能聚集百家德企，還在于其將緊鄰大都市區(qū)位優(yōu)勢的充分放大。太倉與上海

32、“一衣帶水”，車程半小時，德國對話雜志曾評論：“太倉是中國大上海邊上最理想的德國投資領(lǐng)地”。從1993年至今,太倉開發(fā)區(qū)借梯上樓,從各領(lǐng)域與上海進行全方位、深層次、強滲透的無縫對接： 交通接軌，零距離合作。開通太倉直達上海軌道交通的惠民公交和城際公交快線，推出與上海公交卡在長三角共享同等優(yōu)惠的交通“一卡通”，撤除太倉市進入上海的收費站，實現(xiàn)滬嘉高速免費通行等?？萍冀榆?，高起點運作。一是近70家太倉企業(yè)與復(fù)旦、同濟等多家一流院校簽訂100多項技術(shù)合作、共同開發(fā)、共建聯(lián)合實驗室等產(chǎn)學(xué)研協(xié)議。二是與院校在新材料、生物醫(yī)藥、電子信息等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域開展廣泛合作，重點集中于解決技術(shù)難題和開發(fā)新產(chǎn)品。三是與

33、上海交大、中科院上海分院等共建“”國家技術(shù)轉(zhuǎn)移聯(lián)盟太倉工作站，引進近百項科技成果及科研項目。人才接軌，無縫隙聯(lián)動。充分利用太倉市科技創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)科技園等載體，吸引上海院校教授等高層次人才攜帶科技成果來太倉創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，或幫助企業(yè)解決技術(shù)難題。醫(yī)療接軌，資源性共享。太倉醫(yī)療保險基金結(jié)算中心與上海長海醫(yī)院簽訂“太倉市參保人員赴上海長海醫(yī)院醫(yī)療費用實時結(jié)算協(xié)議”，建立并完善“雙向轉(zhuǎn)診”制度，實現(xiàn)太倉參保人員跨省就醫(yī)實時結(jié)算。文化接軌，雙贏式互補。太倉市政府赴上海舉行文化產(chǎn)業(yè)推介會，建設(shè)太倉大劇院，邀請擁有充足文化資源的東上海百老匯劇院管理有限公司，進行市場化運作，迄今為止的17場演出，上座率都在八成以上

34、。（三）擴張教訓(xùn)：中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園面臨尷尬園區(qū)擴張也有不盡如人意的地方，如中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園，當(dāng)年，一方面隨著產(chǎn)業(yè)布局迅速擴大，原有土地空間開始受限。另一方面，中關(guān)村的入駐企業(yè)在迅速壯大之時，原有土地資源已經(jīng)飽和，但還想享受同等優(yōu)惠待遇。因此，擴建園區(qū)就成為中關(guān)村發(fā)展的內(nèi)在需求。從1991年提出一區(qū)兩園，中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園從當(dāng)初的電子一條街到如今的國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的“一區(qū)16園”，北京16個區(qū)縣均有了中關(guān)村的分園，總收入也從1988年的14億元倍增到2012年的25025億元，成為首都經(jīng)濟的先鋒隊。但由于體制之弊，目前仍處于園區(qū)管理“兩張皮”的尷尬。第一，總部與分園間由于無行政隸屬關(guān)系，“一區(qū)16園”很難一

35、盤棋發(fā)展。中關(guān)村管委會與各分園管委會沒有上下級間的行政隸屬關(guān)系，對各分園的協(xié)調(diào)難度大，無法統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展，以致16個園區(qū)各自為政，爭項目、爭投資、重復(fù)布局的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖幾經(jīng)改革，但效果甚微。且由于各區(qū)縣實力不均，從而導(dǎo)致弱勢區(qū)縣的分園很難和強勢分園抗爭。最終，中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園的資金、技術(shù)、人才，以及優(yōu)惠政策、服務(wù)體系和先進理念等優(yōu)勢在分園內(nèi)無法有效傳遞，分園構(gòu)建的初衷難以實現(xiàn)。第二，園區(qū)與地方訴求不一致，導(dǎo)致園區(qū)發(fā)展方向易出現(xiàn)偏差。由于各分園的建設(shè)與發(fā)展直屬于各區(qū)縣政府，但與園區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展不同，各區(qū)縣政府關(guān)心財政收入，項目選擇看中投資額、就業(yè)拉動、財稅貢獻等，以致不少分園雖名為高科技園區(qū)，其

36、本身進駐的高新技術(shù)企業(yè)卻少得可憐。如豐臺分園開發(fā)的總部基地，2003年豐臺區(qū)將其產(chǎn)業(yè)功能定位為“總部經(jīng)濟”。而事實上，基地當(dāng)時位于豐臺區(qū)南部一個較偏僻的地方，基礎(chǔ)設(shè)施相當(dāng)落后，項目只是蓋了很多辦公樓，雖然根本談不上高科技，但由于中關(guān)村管委會對此項目去留沒有決定權(quán)，而只能如此。另外，除蘇州工業(yè)園、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)還可選擇產(chǎn)業(yè)運營商進行合作。如上海張江高科技園區(qū)、市北高新、漕河涇開發(fā)區(qū)、清華科技園、武漢東湖高新以及天津鑫茂科技投資集團等產(chǎn)業(yè)運營商，目前也在全國各地進行對外模式輸出，進而實現(xiàn)異地復(fù)制與擴張。他們主要是以物業(yè)租賃管理和更為專業(yè)的產(chǎn)業(yè)專項培育為特長，往往通過孵化器的形式為入園企業(yè)提供法

37、律、政策、投融資等方面的服務(wù)，全面培育孵化企業(yè)成長。以清華科技園為例，其擁有3種不同的輸出模式：第一種是“投人也投錢”，由清華科技園自身進行物業(yè)開發(fā)管理；第二種是“投人不投錢”，由清華科技園輸出管理團隊；第三種是輸出自身管理服務(wù)模式的“咨詢模式”。目前，其已在全國范圍內(nèi)建立超過30個分園，還計劃在未來6年內(nèi)將分園擴張到100個。而這些，都可以作為地方園區(qū)的合作對象之選。五、小結(jié)總結(jié)上述蘇州工業(yè)園、上海、東莞、太倉、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園等地的管理和運營實踐，通過完善園區(qū)配套、高效土地利用、借力共建共享等多元方式，為目前大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盤活與轉(zhuǎn)型升級提供了寶貴的經(jīng)驗和教訓(xùn)。一是通過完善園區(qū)配套，促進產(chǎn)城融

38、合。尤其是地處郊區(qū)的園區(qū)，可借鑒蘇州工業(yè)園鄰里中心的商業(yè)及社區(qū)等配套服務(wù)的供給方式，在保障園區(qū)居民基本生活需求的同時，又可分擔(dān)園區(qū)管理者的部分社會管理職能，還能帶來多元的社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等先進理念。目前其正在全國進行模式復(fù)制與推廣，探索引進與合作不失為各地園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的捷徑之一。同時，對于后續(xù)新建的園區(qū)，應(yīng)吸取教訓(xùn)，在規(guī)劃設(shè)計時就應(yīng)預(yù)留出完善的配套設(shè)施用地，并嚴格執(zhí)行。二是促進園區(qū)土地的集約節(jié)約利用。一方面需加強事前控制，如中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園提出的只租不售，澳洋工業(yè)園的分期供地，上海市提出的加大項目預(yù)審、采取彈性的土地出讓年期、增加掛牌出讓等多元化土地供應(yīng)方式、合同約定退出時限等土地出讓新規(guī)。另一方面需加強事后監(jiān)管與處置。