漢國置業(yè)“東莞莊項目”房地產(chǎn)項目

1、*經(jīng)濟管理學院 投資分析課程設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析報告指導(dǎo)教師： * 學號、姓名：*學號、姓名：*學號、姓名：*日 期：2014-7-6 1、課程設(shè)計目的在學完工程經(jīng)濟學等課程的基礎(chǔ)上，通過課程設(shè)計熟練掌握運用計算機表格數(shù)據(jù)處理軟件Excel，編制房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的報表、計算評價指標，判斷項目經(jīng)濟可行性；學會運用技術(shù)經(jīng)濟學的理論與方法，選擇與確定項目財務(wù)評價的重要參數(shù)與進行數(shù)據(jù)調(diào)查，進行數(shù)據(jù)預(yù)測,了解房地產(chǎn)行業(yè)，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟性評價。2、項目調(diào)查財務(wù)分析內(nèi)容2.1 運用Excel進行財務(wù)分析漢國置業(yè)“東莞莊項目”位于天河區(qū)東莞莊路，北面是華南理工大學繼續(xù)教育學院，東面是華南

2、理工大學北區(qū)，西面是嘉逸花園。項目緊鄰華南理工大學、臨近華南農(nóng)業(yè)大學，擁有濃厚的文化氛圍，而且校園風光一覽無遺，高校校園也可作為休閑場所，距離項目幾分鐘路程便是燕嶺公園，項目高層可領(lǐng)略無限山景占地面積約106,000平方米，總建筑面積約300,000平方米，將建成30棟高層住宅樓。并配有商業(yè)、幼兒園、小學等設(shè)施。 漢國置業(yè)東莞莊項目基本信息類型：普通住宅,高層洋房 開發(fā)商：漢國置業(yè)（中國）有限公司 投資商：香港建業(yè)發(fā)展（集團）有限公司（一）指標及限制條件 1、 項目指標： 本項目地塊性質(zhì)為住宅，占地面積近11.5萬平方米。 2、 項目限制條件： （1）項目要求物業(yè)類型為住宅類型 （2）項目除占

3、地面積和容積率確定外其余指標尚未給出，要求根據(jù)法定圖則確定其他指標 （3）項目對資金流沒有提出要求，我們按照利潤最大化條件考慮，項目規(guī)劃盡量考慮以售為主，特殊情況可考慮出租 （二）地塊解析 1、區(qū)位：該地塊位于天河?xùn)|莞莊路，北面是華南理工大學繼續(xù)教育學院，東面是華南理工大學北校區(qū)，總占地面積約106,000平方米，總建筑面積約300,000平方米，早在2005年被漢國置業(yè)收購，如今5年時間過去了，該地塊仍然閑置未動工。而2010年天河區(qū)已無土地掛牌出讓，漢國置業(yè)10萬平方米土地彌足珍貴，尤其緊靠華南理工大學，是名副其實的學位地。 2、資源：毗鄰華南植物園，廣州白云山風景名勝區(qū)，黃花崗七十二烈士

4、陵園等旅游名勝地，樹木蔥蘢，森林資源豐盛。 3、交通：交通便利，東莞莊路西向路口與天壽路，廣園快速路，粵墾路相通，東向路口與能源路相連，能源路直走可到燕嶺路，路口對面便是天河客運站。且緊鄰天河北，高校、科研院所，住宅小區(qū)云集，居住人口眾多, 位置優(yōu)越,未來潛力巨大。 4、人文:固定的高檔富人居住區(qū)支持周邊商業(yè)；整個區(qū)域體現(xiàn)安靜、整潔、休閑的居住氛圍。 （三）項目問題界定 該項目存在了一些問題，除了地塊價值沒有提升以外，其項目價值項目也陷入同質(zhì)化競爭。與此同時，項目定位沒有形成核心競爭力，項目昭示性不強，也是集中體現(xiàn)的問題，所以在形象拔高上會存在一些難度。對應(yīng)也有解決的辦法，首先，需要充分挖掘地

5、塊價值，同時要避免市場同質(zhì)化競爭風險，通過一些方法措施使項目核心競爭力突出，賣點明確。從而讓項目形象能夠滿足高端要求 二、項目定位 （一）形象定位 企業(yè)目標：利用東莞莊項目在震撼市場，贏得購房者高度認可的同時，實現(xiàn)企業(yè)品牌再造，再攀巔峰。經(jīng)營理念：造老百姓買得起的精品房，圓中等收入家庭的安居夢 （二）客戶定位 追求都市核心圈生活氛圍的成功人士，講究行為效率和生活便捷的高端客戶，為父母或子女提供安全高尚居所的高收入者，對市中心優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資獨具慧眼的投資客戶。 （三）產(chǎn)品定位 漢國置業(yè)房產(chǎn)位于天河區(qū)東莞莊路，交通發(fā)達，毗鄰華南植物園，空氣質(zhì)量優(yōu)，環(huán)境保護好。由于上述客戶定位，我們可以把產(chǎn)品定位于中

6、高檔住宅區(qū)，通過稍微降低價格來增強自我競爭力。客戶多為普通企業(yè)人員，所以三室兩廳的普通居家住宅將是我們的主打。通過房屋格局的布置和小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，充分滿足溫馨浪漫的居家要求，為廣大客戶提供一個舒適自在的休閑環(huán)境。其次，高端客戶也是我們的客源之一，我們在樓盤頂層設(shè)有復(fù)式套房和躍式套房，廣闊的視野和茂盛的森林景色將映入眼簾。 （四）價格定位 （初步）1、中小戶型提供出租，40元/m2,60元/m2,100元/m2,200元/m2，350元/m2。 2、中戶型提供中低檔家庭居住，12000元/m2，14000元/m2，16000元/m2,20000元/m2。 3、大戶型提供中高檔家庭居住，16000

7、元/m2,20000元/m2，22000元/m2, 24000元/m2。 2.2.初步規(guī)劃方案根據(jù)項目的土地情況和周邊市場情況，初步計劃建設(shè)板塔結(jié)合的普通住宅小區(qū)，輔以一定比例的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，總建筑面積約為30萬m2，共2410多戶。具體規(guī)劃技術(shù)指標見表1表1 主要規(guī)劃指標 單位：m21總占地面積1150002規(guī)劃建設(shè)用地1100003住宅用地1060004總建筑面積3000004.1地上建筑面積270000其中：住宅250000 配套公建200004.2地下建筑面積30000其中：車庫22500 設(shè)備和人防7500容積率2.762.1.2 項目開發(fā)進度安排(1)前期工作安排本項目的前期開發(fā)準

8、備工作于2012年中開始，主要內(nèi)容包括前期工程、勘探設(shè)計及報建工作。前期工程包括項目的拆遷、七通一平達到開工條件，這部分工作在2012年10月前完成?？碧皆O(shè)計工作包括項目勘探、建筑設(shè)計、項目可行性研究、方案的優(yōu)化確定、初步設(shè)計、基礎(chǔ)施工圖設(shè)計、施工圖設(shè)計。這些工作要從項目立項開始一直到項目開始施工時完成，但在工程建設(shè)階段局部的施工圖設(shè)計也可能會有修改。 報建工作主要包括規(guī)劃方案審定、單體方案審定、人防、消防的報批、辦理規(guī)劃用地許可證、辦理建設(shè)規(guī)劃許可證、辦理開工證。這部分工作因為因素較多，時間彈性較大，2012年年中開始辦理，2012年10月底辦理完畢。(2)工程施工進度計劃 本項目的開發(fā)周期

9、為3年，共分為三期建設(shè)，其中第一期在第一年內(nèi)施工完畢，在第二年開始銷售；第二期在第二年內(nèi)施工完畢，在第三年開始銷售；第三期在第三年內(nèi)施工完畢，在第四年開始銷售。 2.4 投資估算與資金籌措（1）項目總投資估算由于本項目位于成熟社區(qū)，紅線外市政配套建設(shè)工作基本由本項目開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)時已完成。因此，基于開發(fā)商的此點優(yōu)勢，本次測算未計算紅線外市政配套費，僅測算紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費。本項目總投資包括土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、管理費用、不可預(yù)見費等在內(nèi)。更詳細的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計的深入而調(diào)整?？偼顿Y估算表見表2。表2 總投資估算表 序 號 項 目投資金額(萬元)1 土地費用24

10、00001.1 地價款80000 1.1.1 地上面積720001.1.2 地下面積80001.2 土地拆遷補償費1600002 前期工程費4592.542.1 勘探設(shè)計費3810.842.2 項目可行性研究781.73 建安工程費52113.244 基礎(chǔ)設(shè)施配套費9934.44.1 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費9934.45 建設(shè)單位管理費6140.00366 不可預(yù)見費31314.018367 總投資成本344454.202其中，建設(shè)單位管理費按土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費之和的3%估算。不可預(yù)見費（含基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費）按土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、

11、建設(shè)單位管理費用的5%計算。（2）投資進度計劃（3）資金缺口： （4）（5）(6) (7) (8) (9) (10)盈虧平衡分析  敏感性分析 ：影響本項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。根據(jù)市場的預(yù)測，開發(fā)從本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務(wù)內(nèi)部手藝一流和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%、15%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經(jīng)濟評價指標的影響。 （1）.住宅銷售部分   由表中數(shù)

12、據(jù)可得： 售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響   住宅售價下降5%、10%、15%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降4%、8%、12%；當住宅與車位售價提升至3%時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達到臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降0.2%、0.4%，當建安工程費上升至116.01%時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，此時，若建安工程費再上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 售價、建安工程費變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響 住宅售價下降5%、10%、

13、15%，將引起該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降13.35%、26.96%、40.90%；當住宅售價下降至15.51%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率（i=8%），達到臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預(yù)期基準收益率。 建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降3.80%、7.61%。當建安工程費上升至116.01%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率（i=8%），達到臨界點，此時，若建安工程費再上升，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預(yù)期基準收益率。 結(jié)論 ：由以上分析可以看出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之下，

14、售價的因素更為敏感。除了售價對本項目的影響較大之外，工期跟銷售率對本項目的影響也值得注意。因為，工期的延誤除了導(dǎo)致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR會下降，回收期大大延長外，還會影響樓盤的信譽和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會使整個項目陷入僵局。 （2）商業(yè)與車位租賃部分    由表中數(shù)據(jù)可得： 租（售）價格、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響 下降5%、10%、15%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降15.67%、29.32%、41.37%；當租（

15、售）價格下降至48.97%時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達到臨界點，此時，若租（售）價格再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降1.04%、2.08%，當建安工程費上升至9.62倍時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，此時，若建安工程費再上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 租（售）價格、建安工程費變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響 租（售）價格下降5%、10%、15%，將引起該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降5.35%、10.60%、15.65%；當租（售）價格下降至48.97%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率（i=8

16、%），達到臨界點，此時，若租（售）價格再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預(yù)期基準收益率。 建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降0.97%、1.93%。當建安工程費上升至9.62%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率（i=8%），達到臨界點，此時，若建安工程費再上升，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預(yù)期基準收益率。 租（售）價格、建安工程費變動對投資利潤率的影響 租（售）價格下降5%、10%、15%，將引起該項目的投資利潤率分別下降11.33%、20.94%、29.21%；當租（售）價格下降60.91%，該項目投資利潤率等于基準收益率（i=8%

17、），達到臨界點，此時，若租（售）價格再下降，則投資利潤率將達不到預(yù)期基準收益率。 建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的投資利潤率分別下降2.05%、4.02%。當建安工程費上升至13.19%時，該項目投資利潤率等于基準收益率（i=8%），達到臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤率將達不到預(yù)期基準收益率。 結(jié)論 由以上分析可以看出，租（售）價格對本項目商業(yè)與租賃部分的敏感性比較大，而建安工程費對本項目商業(yè)與租賃部分的敏感性不大，主要原因是本項目住宅部分分攤了較大部分的建設(shè)投資資金，因而商業(yè)與車位租賃部分在低成本的條件下，影響其投資收益的因素中，租（售

18、）價因素更為敏感。（1）住宅與車位銷售部分盈虧平衡分析     假定本項目總投資不變，且售價與首款進度如基準方案所設(shè)，則計算可得，當住宅銷售率為67.15%時，住宅銷售部分全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本，一般認為，當盈虧平衡點的銷售率小于70%時，項目的風險較低，本項目的盈虧平衡點的銷售率為67.15%，可見其風險程度較低。   （2）商業(yè)與車位租賃部分盈虧平衡點分析 假定本項目總投資不變，且租賃及轉(zhuǎn)售價格與收款進度如基準方案所設(shè)，則由計算可得，當商業(yè)與車位的出租率為7.54% 時，商業(yè)與車位租賃部分全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率小于70%時，項目的風險較低，本項目的盈虧平衡點的出租率為7.54%，可見其風險程度非常低。