云南省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析未定事項(xiàng)假設(shè)考試試卷

1、云南省 2016年房地產(chǎn)估價(jià)師 案例與分析：未定事項(xiàng)假設(shè)考試試卷 本卷共分為 2大題 50小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符合題 意）1、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 規(guī)定， 出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿(mǎn)一年 未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可征收土地閑置費(fèi)。這里動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期是指。A :開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行形式性投入的日期B:開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期C:開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行目的性投入的日期D:開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)驗(yàn)性投入的日期E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章2、_是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。A

2、 收益期限B收益時(shí)點(diǎn)C 估價(jià)終點(diǎn)D 估價(jià)范圍3、有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價(jià)為3 500元/叭 報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3 000元/tf,報(bào)酬率為6%， 那么，甲的價(jià)格乙的價(jià)格。A :高于B:低于C:等于D:條件不足，無(wú)法確定E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、承租人甲與出租人乙于 5 年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200 tf,租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/tf?，F(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似住宅的 年租金為600元/tf。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為萬(wàn)元。A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)

3、評(píng)估價(jià)格5、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~以被拆除房屋的 _為依據(jù)， 按被拆除房屋的原建筑面積計(jì)算。A 重置價(jià)格結(jié)合成新B. 重置價(jià)格C. 市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合成新D. 市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格6、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn): 由此接近道路的方向， 地價(jià)逐漸升高； 由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià) _。A .逐漸降低B. 逐漸升高C. 可視為基本不變D. 為零7、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（PEITs）特征的表述中，不正確的是。A :由專(zhuān)業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理B:收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C:分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D:投資流動(dòng)性好E:借款合同8、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概

4、算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程 費(fèi)用，是 _。A .單元估算法B. 單位指標(biāo)估算法C 工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法9、下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表達(dá)中，正確的是。A :企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次B:經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入C:銷(xiāo)售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)售收入D:可分配利潤(rùn)=稅后收入-未分配利潤(rùn)E:借款合同10、某市2008年住宅的預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為500萬(wàn)卅，實(shí)際銷(xiāo)售量為650萬(wàn)卅，平滑 指數(shù)為0.75,利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2009年住宅銷(xiāo)售量為萬(wàn)卅。A. 500.0B. 537.5C. 612.5D. 650.011、某宗面積為3 000川的工業(yè)用地，

5、容積率為0.8,樓面地價(jià)為700元/卅.現(xiàn) 按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為 5. 0,樓面地價(jià)為960元/川.理論上應(yīng)補(bǔ) 地價(jià).【2004 年考題】A:78 萬(wàn)元B:882 萬(wàn)元C:1210萬(wàn)元D:1 272 萬(wàn)元E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中， 實(shí)行房地權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的， 為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則。A :估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況B:估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C:估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況D:估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀況E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。

6、如果該貸 款的年利率為 5.75%，期限為 15 年，按月償還，首次月還款額為 20005 元，月 還款額增長(zhǎng)率為 0.2%，則該購(gòu)房者在第 5 年第 6 個(gè)月的還款額為（）元。A2277.4B2281.9C2728.8D2741.9514、甲乙物業(yè) 2008年 10月的價(jià)值均為 1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì) 2009年 10月甲物業(yè)的 價(jià)值為 1200 萬(wàn)元和 1000 萬(wàn)元的可能性均為 50，乙物業(yè)的價(jià)值為 1300 萬(wàn)元和 900 萬(wàn)元的可能性也均為 50。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是。A :甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B:乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C:甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D:難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小E:

7、借款合同15、辦理商品房預(yù)售證明時(shí)，應(yīng)提供投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資以上的證明。A: 50B: 25C: 20D: 15E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、行政裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起 _日內(nèi)做出。A15B30C45D6017、在共有建筑面積計(jì)算中，不應(yīng)分?jǐn)偟氖恰?（2009年試題 ）A :用作公共休憩的架空層B:本幢公共使用的電梯井C:本幢的公共門(mén)廳D:本幢的公共過(guò)道E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某租戶(hù)承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15 萬(wàn)元月，并當(dāng)租戶(hù)的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò) 150萬(wàn)元時(shí)收取 3的百分率租金。當(dāng)租戶(hù)的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金為萬(wàn)元。A: 13.2B: 15.9C: 19.

8、5D: 20.4E:借款合同19、一般中長(zhǎng)期貸款都選用 _。A 名義利率B 實(shí)際利率C 固定利率D浮動(dòng)利率20、按照住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法的規(guī)定，住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的擔(dān)保 是_擔(dān)保。A 一般保證B. 貸款人、保證人分擔(dān)責(zé)任的比例保證C. 連帶責(zé)任保證D. 信譽(yù)保證21、下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是 【2006 年考題】A :假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法B:運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi) 用C:假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D:假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余E:工業(yè)用地

9、的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、投資者在投資過(guò)程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了。A:抵御通貨膨脹的影響B(tài):提高資本金的投資收益率C:提高全部投資的平均收益率D:降低借貸資金的資金成本E:借款合同23、下列關(guān)于建筑面積的計(jì)算規(guī)則的一般規(guī)定說(shuō)法不正確的是 _。A .單層建筑物的建筑面積和多層建筑物首層的建筑面積，均應(yīng)按建筑物外墻勒 腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算B. 二層及二層以上樓層，有圍護(hù)外墻的，應(yīng)按外墻結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計(jì)算， 無(wú)外墻圍護(hù)的，應(yīng)按自然層結(jié)構(gòu)板水平投影面積計(jì)算C. 同一建筑物的結(jié)構(gòu)，層數(shù)不同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積D .設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)（或圍欄）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板 面的

10、外圍水平面積計(jì)算建筑面積24、固定資產(chǎn)投資是指包括 _的投資。A購(gòu)買(mǎi)原材料B. 購(gòu)買(mǎi)燃料動(dòng)力C 購(gòu)備品備件D. 購(gòu)買(mǎi)機(jī)器設(shè)備25、按照公司法的規(guī)定，可以發(fā)行股票的公司是_。A .無(wú)限責(zé)任公司B. 股份有限公司C. 有限責(zé)任公司D. 兩合公司二、多項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2個(gè)以上符 合題意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）1、工程造價(jià)的特點(diǎn)包括等。A:大額性B:差異性C:個(gè)別性D:靜態(tài)性E:非層次性2、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查包括的類(lèi)型有。A :產(chǎn)品調(diào)查B:價(jià)格調(diào)查C:市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查D:分銷(xiāo)渠道調(diào)查E:促銷(xiāo)策略

11、調(diào)查3、按照稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有。A :固定稅率B:比例稅率C:累進(jìn)稅率D:定額稅率E:遞減稅率4、一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。以下程序排 列正確的是_。 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批；投資機(jī)會(huì)找尋：可行性研究； 獲取土地使用權(quán)證； 投資機(jī)會(huì)篩選； 施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收； 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和物 業(yè)管理；簽署合作協(xié)議A B C D5、在影響供給的其他因素不變的條件下，供給量在同一條供給曲線(xiàn)上隨商品本 身價(jià)格變化而發(fā)生同方向變化稱(chēng)為。A:供給量的變化B:影響供給量的因素變化C:供給的變化D:影響供給的因素變化E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)

12、剩所造成的建筑物價(jià)值 的損失。造 成建筑物功能折舊的主要原因有等。A :意外破壞的損毀B:市場(chǎng)供給的過(guò)量C:建筑設(shè)計(jì)的缺陷D:人們消費(fèi)觀念的改變E:周?chē)h(huán)境條件惡化7、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類(lèi)型主要有 _。A 商住樓B. 土地C. 在建工程D. 寫(xiě)字樓E. 建成后的物業(yè)8、A 住宅小區(qū) 2005年 1 月，第一次繳交住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金 1000萬(wàn)元，按照最 新政策，其分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足萬(wàn)元時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。A：300B：360C：720D：840E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估，主要是考察市場(chǎng)調(diào)查的有效性。有效的市場(chǎng)調(diào)查 應(yīng)具備的特點(diǎn)包括。

13、A :方法科學(xué)B:調(diào)查方法專(zhuān)一性C:創(chuàng)造性D:合理信息價(jià)值和成本比率E:政策性10、對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類(lèi)的主要依據(jù)有 _。A .建筑規(guī)模B. 經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)C. 商業(yè)輻射區(qū)域的范圍D. 周?chē)h(huán)境E. 服務(wù)人口的收入水平11、某建筑物已建成 10年，預(yù)計(jì)尚可使用 40 年，殘值率為 4%，該建筑物的成 新率為 _。A75%B79%C81%D84%12、由城市規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)的（） ，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A 選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)B(niǎo). 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)C. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證D. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證13、甲、乙兩塊土地， 其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。 甲地塊土地單價(jià)為 506 元 /卅

14、，容積率為1. 5, 土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/tf, 容積率為 24，土地使用年限為 70 年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投 資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為 8，則下列表述中正確的有。A :乙地塊比甲地塊貴B:甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341. 67元/tfC:甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等D:甲地塊比乙地塊貴E:乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/tf14、旅游、娛樂(lè)用地的土地使用權(quán)出讓時(shí)，有條件的必須采取 _方式。A .政府定價(jià)B. 雙方協(xié)議C. 政府指導(dǎo)價(jià)格D. 拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌出售15、消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可歸納為。A:地理環(huán)境因素B:人口因素C:消費(fèi)心

15、理D:經(jīng)營(yíng)變量E:消費(fèi)行為因素16、根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 ，下列不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e有 _。A 為建筑造型而建、無(wú)實(shí)用功能的建筑面積B 建在幢內(nèi)且為本幢服務(wù)的配電房C. 為多幢綜合樓服務(wù)的物業(yè)管理用房D. 人防用的地下室E. 用作公共休息場(chǎng)所的架空層17、_規(guī)定，為了公共利益的需要， 依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所 有的土地。A .物權(quán)法B 城市房地產(chǎn)管理法C. 建筑法D. 土地管理法18、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)， 要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的_。A .合法原則B. 最高最佳使用原則C. 替代原則D .公平原則

16、19、動(dòng)態(tài)序列的總變動(dòng)一般可以分解為四種動(dòng)態(tài)趨勢(shì)與波動(dòng)的經(jīng)典模式。A :長(zhǎng)期趨勢(shì)B:季節(jié)波動(dòng)C:年度波動(dòng)D:循環(huán)波動(dòng)E:不規(guī)則波動(dòng)20、市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的。A :區(qū)位相近B:權(quán)利性質(zhì)相同C:面積相等D:檔次相當(dāng)E:建成年份相同21、下列關(guān)于拆遷強(qiáng)制執(zhí)行的要求，說(shuō)法正確的是。A:未經(jīng)行政裁決，不得實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷B:拆遷入未按裁決意見(jiàn)向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo) 準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，可以實(shí)施強(qiáng)制拆遷C:強(qiáng)制拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處（居委會(huì)）、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場(chǎng)作為 強(qiáng)制拆遷證明人，并由人民法院對(duì)被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進(jìn)行證據(jù)保全D:行政強(qiáng)制拆遷應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法進(jìn)行E:申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷必須提供行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)書(shū)、裁決調(diào)解和裁決書(shū)、被拆遷人 不同意拆遷的理由、被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書(shū)等 7 個(gè)方面要件22、B 縣 W 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得 A 市 B 縣縣城一住宅土地使用權(quán)，按照規(guī)定， 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由 與W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂。A A 市人民政府BA 市人民政府土地管理部門(mén)C B 縣人民政府DB 縣人民政府土地管理部門(mén)2