住宅建設(shè)中常見質(zhì)量問題成因分析及對策

1、住宅建設(shè)中常見質(zhì)量問題成因分析及對策                          1  前言11我國住宅建設(shè)經(jīng)過近十多年的迅猛發(fā)展，目前已成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，同時住宅作為一種特殊的商品也日益成為廣大人民群眾消費、投資與議論的熱點。在社會向著和諧發(fā)展的今天，住宅建設(shè)亦作為政府所關(guān)注的重要民生問題之一。12隨著時代

2、的進步與人民物質(zhì)生活水平的逐步提高，人民對住宅工程的質(zhì)量要求亦愈來愈高，對質(zhì)量的理念也在逐步發(fā)生變化，已不再將住宅視為僅僅滿足生存需要的住所。住宅工程質(zhì)量不僅僅涉及到人民的生命財產(chǎn)安全，同時也影響著和諧社會的發(fā)展與穩(wěn)定。因此，不斷努力提高住宅工程質(zhì)量仍將是我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程之中的長期課題與永恒的主題。2  住宅工程質(zhì)量現(xiàn)狀21伴隨著建筑業(yè)技術(shù)進步與施工工藝的不斷改進，我國住宅建設(shè)發(fā)展到目前，工程質(zhì)量得到了較大幅度的提高，并取得了驕人的業(yè)績。在工程建設(shè)標準規(guī)范日趨完備與政府及社會較為健全的工程管理體系前提條件下，住宅工程質(zhì)量總體來講處于較好的受控狀態(tài)，但關(guān)于住宅工程質(zhì)量現(xiàn)仍有諸多需要

3、克服、完善與提高的方面。22在當今住宅產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的社會，因住宅工程質(zhì)量引起的投訴、訴訟、上訪、爭議、矛盾及事故等與和諧社會不相容的音符比例也在不斷發(fā)生。關(guān)于住宅工程質(zhì)量問題主要集中體現(xiàn)在建筑工程十大分部中的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、屋面、給排水、電氣、節(jié)能等分部，質(zhì)量問題產(chǎn)生的時期主要分為工程施工階段、住戶二次裝修及使用過程中的維保階段。3 住宅工程質(zhì)量存在的主要問題及成因分析31地基與基礎(chǔ)311沉降觀測未依規(guī)定進行：依據(jù)規(guī)范規(guī)定，建筑物在建設(shè)施工過程中應(yīng)按設(shè)計要求埋設(shè)沉降觀測點并進行沉降觀測，沉降觀測單位在規(guī)范中也進行了相應(yīng)的要求，且工程竣工后一定時期內(nèi)仍需進行沉降觀測，直至建筑物沉

4、降速率達到規(guī)定的穩(wěn)定要求。然而在市場實際中偶有不進行沉降觀測、或觀測點在外墻裝修過程中遭致破壞且不進行補(移)點、或埋設(shè)虛假觀測點、或竣工后觀測事項隨之取消。如未按要求進行觀測，建筑物的最終沉降量是否符合設(shè)計允許的沉降值則不得而知。312我國某大城市2009年發(fā)生的一例住宅樓整樓倒覆事故，雖為個案，但此事故卻再一次給我們敲響了警鐘，地基與基礎(chǔ)乃建筑物根本。32主體結(jié)構(gòu)321住宅樓層高偏差(負偏差)超過規(guī)范允許范圍：該質(zhì)量問題常為住戶、開發(fā)商與施工單位之間引發(fā)爭議的突出問題。為避免類似問題的發(fā)生，時下某些施工單位采取在主體結(jié)構(gòu)施工過程中有意識地將層高在設(shè)計層高基礎(chǔ)上增加1cm，此舉雖解決了住戶關(guān)

5、于層高的爭議，但未按設(shè)計要求進行施工，實為不妥。造成層高負偏差超規(guī)問題的主要原因是結(jié)構(gòu)施工過程中層高未嚴格按設(shè)計及規(guī)范要求進行控制或在裝修施工過程中地坪未按設(shè)計及規(guī)范要求進行控制。322樓板厚度不滿足設(shè)計要求：在施工技術(shù)不斷進步的今天，本不應(yīng)出現(xiàn)樓板厚度達不到設(shè)計要求的質(zhì)量問題，但該質(zhì)量問題卻恰恰成為了住戶、開發(fā)商與施工單位之間引發(fā)爭議的又一突出問題。323樓板裂縫：混凝土裂縫是一個較為普遍的問題，有些裂縫的出現(xiàn)早已被列為建筑工程中的常見質(zhì)量通病之一。樓板裂縫的產(chǎn)生多為混凝土收縮裂縫，且在住宅工程中系較為常見的通病，該質(zhì)量問題亦是住戶不易接受的通病。324混凝土樓板局部截面被強行削弱：極少數(shù)或

6、個別工程項目的給水等管線自管井引出后，設(shè)計上關(guān)于如何進戶未給出明確的做法，結(jié)果造成在樓板上開槽敷設(shè)水管，尤其是在公共走道部位，某些板局部因開槽被“挖”的寬度與深度分別達10cm、4cm之多，致使該樓板的截面被強行大大削弱，極大地影響了該樓板的結(jié)構(gòu)安全。325樓板隨意開洞：工程施工過程中由于預(yù)留預(yù)埋的移位、漏留(埋)或業(yè)主給排水變更、使用功能的更改等等原因?qū)е略跇前迳想S意為給排水管道等開孔的現(xiàn)象在工程項目中時有發(fā)生，使得樓板的剛度降低，影響了樓板的受力性能。326主體結(jié)構(gòu)受到二次裝修的損害：我國住宅工程竣工多以“毛坯房”為主，“毛坯房”是住宅建設(shè)在我國發(fā)展過程中出現(xiàn)的較為特殊的現(xiàn)象。主體結(jié)構(gòu)受到

7、二次裝修的損害主要表現(xiàn)在住戶隨意在剪力墻上開槽(敷設(shè)線管)、打洞(埋設(shè)電盒)；更有甚者將剪力墻暗柱給予了破壞；隨意變更墻體(增加與取消)的現(xiàn)象更不必多說分外普遍，增加的墻體更有直接砌筑于樓板之上者，荷載的變更引起了結(jié)構(gòu)構(gòu)件內(nèi)力的變化；鑒于現(xiàn)在住宅樓的層高普遍不高(多為2.9m)，個別住戶為增加點點凈空，不惜“掘地三尺”鏟除樓面找平層等等。二次裝修不惜犧牲結(jié)構(gòu)為代價以獲取裝修效果的現(xiàn)象較為普遍。33裝飾裝修工程331墻體開裂：墻體開裂現(xiàn)象主要體現(xiàn)在管線敷設(shè)部位之順管裂紋、柱或剪力墻與砌體之間的連結(jié)部位裂縫、粉刷層空鼓開裂等等。332滲漏水：滲漏水問題亦是住戶投訴的焦點。滲漏水現(xiàn)象主要體現(xiàn)在廚廁、

8、外墻及窗周部位，其中外墻及窗周部位的滲漏水產(chǎn)生的原因主要為外墻砌體及粉刷未按正確的施工工藝進行施工、或腳手眼未按規(guī)范要求進行堵塞、或窗子的安裝存在問題、或窗框周邊打膠不到位所致；廚廁部位的滲漏水主要分為兩種原因：一則在施工過程中防水未按要求進行施工而造成廚廁樓板或管根等部位滲漏，另則住戶二次裝修對原有防水進行了破壞。333室內(nèi)有毒有害氣體超標：此條問題主要表現(xiàn)在住戶二次裝修，住戶二次裝修過程中由于多種原因(如裝修用木材、油漆涂料、石材等)導(dǎo)致室內(nèi)有毒有害氣體嚴重超標，且為數(shù)較多者亦根本未進行室內(nèi)環(huán)境檢測，該問題較為普遍的存在，極大地影響了人民的身體健康。334自行封閉陽臺：諸多用戶在二次裝修過

9、程中自行將陽臺封閉，以擋灰遮雨。進行陽臺封閉的措施多種，如無框玻璃，對于封閉措施大多未考慮安全，包括抗風(fēng)壓未經(jīng)過計算、玻璃的選擇、厚度及分塊等是否符合規(guī)范要求，此舉留下了太多不安全隱患。34屋面工程341屋面工程分部中存在的突出問題為滲漏水，產(chǎn)生的主要原因主要有：施工過程中屋面的防水未按規(guī)范要求進行施工或屋面其他分項施工時致原有防水層破壞；住戶對合格的屋面防水層進行的破壞(如太陽能的安裝、屋面亂搭亂蓋現(xiàn)象)；后期屋面的維護不力(如雨水口堵塞致使屋面長期積水)等。342屋面消防通道的堵塞：有些上人屋面系消防通道，然而頂層住戶有的在未經(jīng)許可的前提下對屋頂進行隨意亂搭亂蓋，各自劃地為己。此舉不僅嚴重

10、破壞了屋面的效果，而且破壞了消防通道，對住戶造成了較為嚴重的影響。35電氣工程在電氣工程分部中存在的較為突出的問題主要為電線的敷設(shè)：主要表現(xiàn)在二次裝修時線徑及開關(guān)插座的選擇未經(jīng)過計算，電線敷設(shè)未穿管及施工未按規(guī)范要求進行施工，埋下了火災(zāi)隱患。36節(jié)能361外墻保溫系統(tǒng)的安全與火災(zāi)隱患并存：湖北地區(qū)通過近年來節(jié)能技術(shù)的推廣及國家建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范的頒布實施，外墻保溫技術(shù)的推廣被列為首要。近年來在湖北地區(qū)外墻保溫體系主要有外墻外保溫系統(tǒng)(膠粉聚苯顆粒與聚苯板)、內(nèi)保溫系統(tǒng)和墻體自保溫系統(tǒng)。通過近年來的推廣實踐，各種問題也隨之開始不時顯現(xiàn)，主要存在的問題有：如影隨形的火患(2008年山東某

11、體育館的兩次火災(zāi)與東北某大成市高層建筑的重大火災(zāi)、2009年央視新址的特大火災(zāi))與墻體保溫材料密切相關(guān)；在武漢地區(qū)高層建筑外保溫的安全可靠性與使用壽命也值得商榷；外保溫空鼓開裂致脫落的問題不時時有發(fā)生。為確保安全，武漢市早在2006年就出臺了武漢市民用建筑工程外墻外保溫系統(tǒng)質(zhì)量安全管理規(guī)定，意在根據(jù)本土實際，提供達標又安全可靠的技術(shù)，同時對于膠粉聚苯顆粒外保溫系統(tǒng)增加紅外熱像儀進行粘結(jié)強度的檢驗。362外墻內(nèi)保溫二次裝修的損毀：外墻內(nèi)保溫系統(tǒng)雖在一定程度上解決了安全問題，但二次裝修對保溫系統(tǒng)的損毀程度不容樂觀。4 解決住宅工程質(zhì)量問題的建議對策針對上述所例舉的目前住宅工程存在的質(zhì)量問題，建議采

12、取如下對策以解決之。41住宅建設(shè)各方主體要本著以對人民、對社會高度負責(zé)的精神，進一步增強質(zhì)量意識，真正牢固樹立“百年大計，質(zhì)量第一”思想，嚴格按照標準規(guī)范及設(shè)計要求進行建設(shè)施工。上述所例舉的諸如沉降觀測、層高、樓板厚度、滲漏水等常見的質(zhì)量問題若嚴格按規(guī)范標準要求及設(shè)計進行即可消除或達到標準要求。42通過努力改進施工工藝，依靠技術(shù)攻關(guān)與過程質(zhì)量管理克服與治理質(zhì)量通病。事實上我國建筑業(yè)通過改進施工工藝、技術(shù)攻關(guān)與質(zhì)量管理等措施在質(zhì)量通病的治理上取得了較為明顯的成效，對于治理例如混凝土樓板收縮裂縫、墻體開裂等質(zhì)量通病已有較為成功的經(jīng)驗，在住宅建設(shè)中對于治理質(zhì)量通病成功的經(jīng)驗應(yīng)加以借鑒與推廣。實際上許

13、多地方已出臺相關(guān)開展治理質(zhì)量通病的辦法，如湖北省2007年已出臺湖北省住宅工程質(zhì)量通病防治導(dǎo)則。43物業(yè)管理單位應(yīng)進一步加強對二次裝修的控制與管理力度，對不利于結(jié)構(gòu)安全與使用功能的施工應(yīng)予以堅決制止，同時物業(yè)管理單位相關(guān)技術(shù)人員的專業(yè)素質(zhì)需進一步提高。業(yè)主對住戶交房時應(yīng)向住戶出具住宅使用說明書，在說明書中對涉及到住宅結(jié)構(gòu)及使用功能(如防水)的問題應(yīng)加以重點說明。做到“交房前重說明、裝修中嚴控制、裝修后須驗收、維保中常檢查”，則因、毛坯房”二次裝修引起的如主體結(jié)構(gòu)受到二次裝修的損害、自行封閉陽臺、屋面消防通道堵塞、某些滲漏水等問題應(yīng)該可以避免或得到較好的控制。44“毛坯房”應(yīng)予以逐步取消直至禁止

14、，代之以全裝修住房的進一步倡導(dǎo)與推廣力度，以使我國住宅建設(shè)逐步走向健康發(fā)展的快車道?！懊鞣俊钡奶蕴⑷b修住房的推廣可有效解決上述質(zhì)量問題中的如電線的敷設(shè)、室內(nèi)有毒有害氣體的超標等，同時住戶二次裝修存在的質(zhì)量問題亦可得徹底解決。45設(shè)計應(yīng)盡可能的完善，且設(shè)計變更(無論大小)必須經(jīng)過原設(shè)計單位書面認可。關(guān)于混凝土樓板截面被強行削弱、樓板隨意開洞等質(zhì)量問題則可迎刃而解。46外墻保溫推廣應(yīng)結(jié)合本土實際，推廣適合本土實際的安全可靠且達標的外墻保溫系統(tǒng)，湖北地區(qū)在當前的實際情況下，應(yīng)主要首選外墻自保溫系統(tǒng)，同時應(yīng)加大當前仍在推廣的量大面廣的如聚苯板、膠粉聚苯顆粒等保溫材料的升級換代工作步伐。5 結(jié)語5

15、1本文所例舉的住宅工程中存在的質(zhì)量問題均為當前住戶所技訴與反應(yīng)較為集中的突出問題及涉及到結(jié)構(gòu)安全與使用功能問題。52進一步加強對住宅建設(shè)工程質(zhì)量的控制與管理將是一項長期的課題，努力提高住宅工程質(zhì)量，促進社會的和諧進步，隨著住宅工程質(zhì)量的不斷提高，人們的居住質(zhì)量不斷改善，實現(xiàn)我國住宅建設(shè)向著又好又快的方向發(fā)展。 住宅工程質(zhì)量糾紛產(chǎn)生的原因及解決途徑關(guān)于工程質(zhì)量的含義從相關(guān)法規(guī)看，它具有以下三方面的含義：其一，工程必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定。項目建設(shè)應(yīng)具備“三證”即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，才具有合法性；其二，工程不僅要符合設(shè)計圖紙的內(nèi)容，不能擅自修改設(shè)計，而且工

16、程實體質(zhì)量還要滿足國家、省質(zhì)量技術(shù)標準、規(guī)范的要求；其三，購房合同中雙方對工程質(zhì)量有特別約定的，也必須符合合同的約定。需要指出的是，業(yè)內(nèi)人士對工程質(zhì)量的理解是清晰的，但是業(yè)外人士普遍對工程質(zhì)量的理解是不全面的，忽視了工程項目與環(huán)境的關(guān)聯(lián)的重要性，往往偏重對工程實體質(zhì)量理解，工程實體質(zhì)量最基本的要求是滿足使用過程的結(jié)構(gòu)安全和保證使用功能，與合格的工程有著很大的差別。一、住宅工程質(zhì)量狀況（一）住宅工程質(zhì)量現(xiàn)狀從2000年起，我國城市建設(shè)進入快速發(fā)展時期，新建、改建、擴建城市基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)模不斷擴大，城市交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，大量高樓大廈、住宅小區(qū)投入使用，城市面貌煥然一新。在高漲的工程建設(shè)過程中，建設(shè)行

17、政主管部門始終把工程質(zhì)量安全作為永恒的主題，出臺了一系列促進建筑業(yè)健康發(fā)展和提高工程質(zhì)量的新辦法、新措施，如關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知（建質(zhì)2008133號）、工程質(zhì)量監(jiān)督工作導(dǎo)則和民用建筑工程節(jié)能質(zhì)量監(jiān)督管理辦法等，保證了建筑業(yè)又好又快發(fā)展。近十年，經(jīng)竣工備案的項目未發(fā)生一起因工程質(zhì)量問題而造成房屋倒塌事故，可以說，經(jīng)驗收合格交付使用的住宅工程，基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量是有保證的、使用是安全的。（二）存在的質(zhì)量問題近年，住宅工程實體質(zhì)量有較大提高，但是還存在諸多質(zhì)量缺陷或問題，困擾建筑界的混凝土開裂，墻體，樓地面開裂，衛(wèi)生間、屋面滲漏水等現(xiàn)象依然存在，有的工程項目還存在違反法律、法規(guī)現(xiàn)

18、象。在防治工程質(zhì)量通病上，仍未有實質(zhì)性突破。隨著社會維權(quán)意識提高，住宅工程的工程質(zhì)量糾紛時有發(fā)生，投訴的工程質(zhì)量問題大部分屬于一般的質(zhì)量缺陷，而不是嚴重的質(zhì)量缺陷，沒有危害工程結(jié)構(gòu)安全，但影響使用功能和觀感質(zhì)量。工程質(zhì)量投訴主要集中在住宅工程質(zhì)量或與住宅使用環(huán)境安全等有關(guān)的問題，歸納成以下幾種類型：新開工項目在基礎(chǔ)大開挖過程中，對鄰近既有住宅、道路、圍墻等質(zhì)量的影響；后建工程對已建住宅通風(fēng)、采光的影響；未經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門審批，未批先建或擅自加層改造，侵害購房者權(quán)益；開發(fā)商未征得購房者同意，私自變更圖紙或降低質(zhì)量標準；施工質(zhì)量問題。現(xiàn)澆混凝土樓板四角斜向開裂；窗對角墻體出現(xiàn)裂縫；梁出現(xiàn)裂

19、縫；衛(wèi)生間、外墻及屋面滲漏水，墻面抹灰層空鼓、裂縫、裝飾粗糙等；鄰居裝修裝飾造成的質(zhì)量問題。二、產(chǎn)生住宅工程質(zhì)量問題的原因產(chǎn)生住宅工程質(zhì)量問題或缺陷，既有人為的主觀因素，也有其客觀因素。工程項目從開工到竣工經(jīng)歷漫長的時間，所用建筑材料品種繁多；參建單位眾多，施工人員成百上千，素質(zhì)高低不齊；在施工過程中，受社會環(huán)境和自然環(huán)境方面異常因素的影響，使產(chǎn)生的工程質(zhì)量問題表現(xiàn)形式千差萬別，類型多種多樣。使得引起工程質(zhì)量問題的成因也錯綜復(fù)雜，往往一項質(zhì)量問題是多種因素引起。根據(jù)多年處理住宅工程質(zhì)量投訴的調(diào)查與分析，以下幾個方面是造成質(zhì)量問題最主要的因素：（一）違背基本建設(shè)程序按照基本建設(shè)程序進行工程建設(shè)，

20、對保證工程質(zhì)量具有重要意義，它反映了基本建設(shè)的客觀規(guī)律?！皬氖陆ㄔO(shè)工程活動，必須嚴格執(zhí)行基本建設(shè)程序，堅持先勘察、后設(shè)計、再施工的原則”。各類開發(fā)區(qū)（工業(yè)園區(qū)）內(nèi)的工程項目違反基本建設(shè)程序比較常見，發(fā)生的問題往往是致命的。（二）違反有關(guān)法規(guī)和合同的規(guī)定無證通過掛靠設(shè)計；無施工資質(zhì)或超越資質(zhì)施工；工程招標投標中的不公平競爭，不合理壓價、壓縮工期；施工單位不按圖施工；建設(shè)單位擅自修改、加層設(shè)計等，這類問題引起的糾紛數(shù)量不少，解決起來特別困難。（三）設(shè)計問題盲目套用圖紙，設(shè)計詳圖不詳，結(jié)構(gòu)構(gòu)造不合理，計算簡圖與實際受力情況不符，內(nèi)力分析錯誤，變形縫設(shè)置不當?shù)龋紩l(fā)工程質(zhì)量事故的隱患。（四）施工管

21、理問題未經(jīng)設(shè)計單位同意，擅自修改設(shè)計，偷工減料或不按圖施工；不熟悉圖紙，盲目施工，使用不合格的建筑材料；不按有關(guān)的施工規(guī)范或操作規(guī)程施工，不合理趕工期；管理混亂，施工方案考慮不周，違章作業(yè)、疏于檢查、驗收等。（五）自然環(huán)境條件影響工程施工周期長，受自然條件影響較大，空氣溫度、濕度變化引起工程結(jié)構(gòu)熱脹冷縮產(chǎn)生混凝土梁、板開裂現(xiàn)象十分普遍。多數(shù)樓板裂縫和墻面抹灰層空鼓、開裂的主要因素是溫差變化引起的。（六）使用不當引起質(zhì)量問題第二次裝修裝飾改造廚房、衛(wèi)生間和屋面改建花園過程中，對結(jié)構(gòu)的開槽、打洞、管道移位、增加荷載等引起滲漏水質(zhì)量問題也十分突出。使用過程中，沒有及時維護或維護不當也是造成質(zhì)量問題因

22、素之一。（七）工程質(zhì)量驗收制度的缺陷工程完工后，主導(dǎo)驗收的建設(shè)單位，由建設(shè)單位組織各方責(zé)任主體參加竣工驗收。工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)依法監(jiān)督檢查建設(shè)單位組織的工程竣工驗收的組織形式、驗收程序以及在驗收過程中提供的有關(guān)資料和形成的質(zhì)量評定文件是否符合有關(guān)規(guī)定，實體質(zhì)量是否存在嚴重缺陷，工程質(zhì)量驗收是否符合國家標準，向建設(shè)行政主管部門提交工程質(zhì)量監(jiān)督報告。另外，工程質(zhì)量驗收采用抽樣檢查辦法有其局限性。往往履蓋面有限，有些質(zhì)量問題難以發(fā)現(xiàn)，失去整改機會。三、工程質(zhì)量問題的投訴（一）住宅工程質(zhì)量投訴受理部門購房者發(fā)現(xiàn)住宅工程有質(zhì)量方面問題可以直接向建設(shè)單位，也可以向當?shù)叵M者協(xié)會、建設(shè)行政主管部門以及其委托的

23、質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)投訴，他們都有督促責(zé)任單位落實處理的義務(wù)。（二）住宅工程質(zhì)量問題的責(zé)任歸屬在工程建設(shè)和交付使用過程中，出現(xiàn)工程質(zhì)量問題在所難免，關(guān)鍵是要及時發(fā)現(xiàn)問題，并得到有效處理。任何單位和個人對建設(shè)工程的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷都有權(quán)檢舉、控告、投訴。在保修期限內(nèi)，因勘察、設(shè)計、施工、材料等原因造成的質(zhì)量問題，施工單位負責(zé)維修、更換，由責(zé)任單位負責(zé)賠償損失。因使用不合格材料造成質(zhì)量問題，不受保修期限的限制。住宅工程交付后，購房者發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷應(yīng)及時向建設(shè)單位（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）反映，建設(shè)單位是住宅工程質(zhì)量的第一責(zé)任者，對住宅工程的質(zhì)量全面負責(zé)。保修期內(nèi)發(fā)生住宅工程質(zhì)量投訴的，建設(shè)單位有義務(wù)負責(zé)查明責(zé)任，

24、并組織有關(guān)責(zé)任方解決質(zhì)量問題。暫時無法落實責(zé)任的，建設(shè)單位也應(yīng)先行解決，待質(zhì)量問題的原因查明后由責(zé)任方承擔相關(guān)費用。購房者在反應(yīng)工程質(zhì)量缺陷時，要清楚房子保修期限、保修范圍和保修責(zé)任，只有在保修期內(nèi)主張自己的權(quán)益才能受法律保護。保修期限應(yīng)自商品房交付購房者之日起計算。四、住宅工程質(zhì)量投訴解決途徑購房者與建設(shè)單位發(fā)生工程質(zhì)量糾紛，雙方可以根據(jù)不同情況選擇和解、調(diào)解、仲裁或訴訟方式解決處理。和解是解決工程質(zhì)量問題最有效、最經(jīng)濟、最簡便易行的方式。但和解協(xié)議不具有強制執(zhí)行的法律效力，和解協(xié)議的執(zhí)行依靠當事人的自覺誠信履行。很多工程質(zhì)量問題通過和解能得到圓滿解決。調(diào)解也是一種較經(jīng)濟、及時地解決質(zhì)量糾紛

25、的方式。調(diào)解工程質(zhì)量糾紛，一般情況下，雙方當事人請求建設(shè)行政主管部門參加，作為調(diào)解人。同樣，調(diào)解協(xié)議不具有強制執(zhí)行力，調(diào)解協(xié)議的執(zhí)行依靠當事人的自覺履行。仲裁是當事人雙方在糾紛發(fā)生前或糾紛發(fā)生后達成仲裁協(xié)議，自愿將糾紛交第三者作出裁決的一種解決質(zhì)量糾紛的方式。裁決是終局性的，具有強制執(zhí)行的法律效力。訴訟是調(diào)解無效后最終能解決當事人雙方質(zhì)量糾紛的方式。但是訴訟過程長、取證困難、成本高。住宅工程是一種特殊產(chǎn)品，嚴格按基本建設(shè)程序辦事是保證住宅工程質(zhì)量的前提，住宅工程出現(xiàn)質(zhì)量缺陷因素眾多、原因復(fù)雜，現(xiàn)階段難以有效控制，雙方產(chǎn)生質(zhì)量糾紛通過法律途徑可以解決。 常見的房屋質(zhì)量問題 1樓體不穩(wěn)定

26、。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜；整體強度不夠，樓體受震動后或在大風(fēng)中擺動；因結(jié)構(gòu)不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導(dǎo)致樓體有局部或全部坍塌隱患。 2裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產(chǎn)生的原因有材料強度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等。 3滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時，滲漏嚴重會影響使用人的正常生活，破壞地面裝修

27、，影響樓上樓下鄰里關(guān)系。 4墻體空，墻皮脫落。墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不合要求，也會造成墻皮大面積脫落。 5隔音、隔熱效果差。住宅樓內(nèi)戶與戶之間、戶內(nèi)各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質(zhì)次，或者施工工藝不合要求。 6門、窗密閉性差、變形。有的門窗自安裝上開始，有的在使用一段時間后即出現(xiàn)密閉不好、部分材質(zhì)或整

28、體變形的問題，嚴重者起不到隔斷視線、擋風(fēng)遮雨的效果，有的無法關(guān)閉、開啟。產(chǎn)生上述問題的原因在于選用材料質(zhì)量不好，木材干燥程度不夠，或在安裝后受到潮濕侵襲，做工粗糙。門窗質(zhì)量問題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可。 7上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現(xiàn)象浪費資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設(shè)計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質(zhì)量不過關(guān)。 8.水、電、暖、氣的設(shè)計位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開關(guān)、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設(shè)計種類不完善，設(shè)計位置與日常生活要求不符，影響家具布置。有的用電設(shè)備甚至存在漏電、火災(zāi)隱患。 9公用設(shè)施設(shè)計不合理

29、，質(zhì)量不過關(guān)。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運行質(zhì)量不穩(wěn)定，公用照明設(shè)施不完善，消防安全設(shè)施缺乏等等。 為了便于客戶檢查房屋質(zhì)量，這里附上一則驗查房屋質(zhì)量的簡易方法，你不妨記住并逐條檢查看一看。 1門 （1）大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊 （2）門插是否插入得太少？門間隙是否太大（特別是門鎖的一邊） （3）門四邊是否緊貼門框？門開關(guān)時有無特別聲音 （4）窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。 （5）窗邊與混凝土接口有無縫隙？ （6）開關(guān)窗戶是否太緊？可否妥當關(guān)上？ （7）窗戶玻璃是否完好？ 3地板 （8）地板有無松動？爆裂？撞凹？行走時是否吱吱作響？ （9）地板間隙是否太大？ （

30、10）柚木地板無大片黑色水漬？ （11）地腳線接口是否妥當？有無松動？ 4頂棚 （12）頂棚有無水漬？裂痕？特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。 5. 墻身 （13）墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？ （14）墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？墻角接位有無水漬？裂痕？ （15）墻身、墻角接位有無水清？裂痕？ 6廚廁 （16）廁、浴具有無裂痕？裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。 （17）坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？ （18）浴缸、面盆與墻或拒的接口處防水是否妥當？ （19）廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？磚縫有無滲水現(xiàn)象？ （2

31、0）廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？ （21）水池龍頭是否妥當？下水是否順暢？ （22）廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當？ （23）廚柜柜身有無變形？門能否順利開合？ 7其他 （24）壁柜門是否牢固周正？ （25）試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？ （26）試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當？ 以上26條，均是新樓容易發(fā)生的問題。購房時應(yīng)充分注意。 考察房屋質(zhì)量的專業(yè)方法 建筑質(zhì)量是廣大購房者挑選的要點。挑建筑質(zhì)量毛病可從以下三個方面入手： 首先，查閱檔案資料。主要查看各種建材生產(chǎn)廠家及產(chǎn)品合格證書、各道施工工序質(zhì)量驗收單、工程竣工驗收報告、工程質(zhì)量評定等級等資料，掌握商品房質(zhì)量的第一手資料

32、。 其次，表面細看外傷。土建工程外表只能看墻和地基是否下沉、墻體有否裂縫、屋面是否空鼓、墻的批檔有無脫落、爆點，內(nèi)外粉刷、油漆是否平整光滑等。水電工程的電線預(yù)負荷量、插座的安置是否合理，廚房、衛(wèi)生間下水道是否暢通，這些是住戶每天生活都要接觸到的，必須選好。 第三，深入查找內(nèi)傷。一般內(nèi)傷不易發(fā)現(xiàn)，且更具有“隱患”，因此，在查看原始檔案資料時應(yīng)一并查看地基、住、梁等的砼標號，砼抽樣測試報告單等。假若購房者想買某地段商品房，那么，你可以隔三差五到工地實地查看，對隱蔽工程質(zhì)量也能看到一二，有無內(nèi)傷自己放心。 買房子，最重要的是所購房屋質(zhì)量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后

33、患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里，綜合有關(guān)專家經(jīng)驗，附上36條驗查房屋質(zhì)量的簡易方法，均是新樓容易發(fā)生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。 關(guān)于門 1、門的開啟關(guān)閉是否順暢？ 2、門插是否插入得太少？門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊） 3、門四邊是否緊貼門框？門開關(guān)時有無特別聲音？ 4、大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊？ 關(guān)于窗 5、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實，不能有縫隙。 6、開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？ 7、窗戶玻璃是否完好？ 8、窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。 關(guān)于地板 9、地板有無松動？爆裂？撞凹？行走時是否吱吱作響？ 10

34、、地板間隙是否太大？ 11、柚木地板無大片黑色水漬？ 12、地腳線接口是否妥當？有無松動？ 13、地面是否有裂縫？有否起砂現(xiàn)象？ 關(guān)于頂棚 14、頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。 15、看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。 16、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住

35、戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。 17、 特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。 關(guān)于墻身 18、 墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？ 19、 墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？ 20、 墻身、墻角接位有無水漬？裂痕？ 21、 內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？ 關(guān)于廚廁 22、 廁、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。 23、 坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？ 24、 浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當？ 25、 廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑

36、是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。 26、 磚縫有無滲水現(xiàn)象？ 27、 廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？ 28、 水池龍頭是否妥當？下水是否順暢？ 29、 衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。 30、 出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？ 31、 您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過。 其他 31、 廚柜柜身有無變形？壁柜門是否牢固周正？門能否順利開合？ 32、 試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細了解。30的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)

37、置有相當?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺了住宅設(shè)計規(guī)范，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。 33、 供水管的材質(zhì)?上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。 34、 試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當？ 35、 居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。 36、 自來水水質(zhì)怎么樣？ 六次看房，重點不同 （一）第一次觀房的重點是區(qū)

38、位選擇（繁華度、易達度、公共設(shè)施配套度、自然條件、人口條件、文化條件） （二）第二次現(xiàn)房的重點是觀看住宅環(huán)境（日照、通風(fēng)、噪音控制、私秘性、綠化、道路）； （三）第三次觀房重點是住宅的健康與安全性（滿足生理需求、滿足生活需求、滿足健康需求、防止事故、遠離二廢污染源、遠離傳染病醫(yī)院）； （四）第四次觀房重點是發(fā)展商資信調(diào)查、房屋合法性調(diào)查； （五）第五次觀房重點是房屋品質(zhì)（數(shù)量指標、質(zhì)量指標、價格因素）； （六）第六次觀房重點是各種隱蔽工程、公共設(shè)施工程、建材品質(zhì)、售后服務(wù)承諾等等。 在時間安排上，白天去是了解區(qū)位、環(huán)境、健康與安全、房屋品質(zhì)、發(fā)展商資信；晚上去是體驗與了解居住區(qū)人口素質(zhì)與構(gòu)成；

39、雨天去是了解房屋有無漏水、樓宇排污系統(tǒng)工作的能力、路面積水情況；假日去是體驗購物、交通的便利度?？捶繒r，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較，仔細看，評價自身能力，以免后悔。若由中介公司代售須把單價、總價、平米數(shù)、授權(quán)范圍、代售期了解清楚。裂縫和滲漏占住宅質(zhì)量投訴八成以上 “住宅通病”：滲、漏、殼、裂、堵家住江東區(qū)某小區(qū)的業(yè)主李女士：“我家所在的小區(qū)剛剛?cè)胱?年，就發(fā)現(xiàn)餐廳、躍層樓板出現(xiàn)滲漏等質(zhì)量問題。餐廳頂板西北角有約1.5滲水痕跡，下雨時廁所浴霸中部有滴水現(xiàn)象，真煩心?！笔忻駥︻愃啤安挥绊懙桨踩?，卻非常影響生活，而且事后維修又十分困難”的住宅質(zhì)量問題的投訴，今年上半年，占到了整個工程質(zhì)量投訴

40、總量的90%以上。這些問題主要可用“滲、漏、殼、裂、堵”五個字來概括，突出表現(xiàn)為三大類：一是屋面、外墻、浴廁間滲漏水，約占總投訴量的35%-45%；二是現(xiàn)澆板、外墻、內(nèi)墻裂縫，約占總投訴量的30%-50%；三是綜合類，如頂棚脫落、下水管道堵塞、層高不足或在建工程質(zhì)量等，約占投訴量的20-35%。其中，因?qū)幉ㄌ厥獾牡乩憝h(huán)境和氣候條件，“漏”和“裂”最為常見，占到了住宅工程質(zhì)量投訴的80%以上。專家分析認為，造成這些住宅質(zhì)量通病的原因主要為：首先，一些消費者對房屋的使用不當、私自改動房屋結(jié)構(gòu)，造成了房屋質(zhì)量的下降。其次，因為房屋在建筑過程中多數(shù)為露天作業(yè)，受氣候環(huán)境影響較大，竣工驗收后，隨著時間的

41、延長，建筑物會出現(xiàn)干縮，從而產(chǎn)生溫度裂縫等；第三，建筑工程是一個特殊產(chǎn)品，由上百種材料和成品產(chǎn)品組成且材料性能各異，而且大部分不是機械化流水作業(yè)，手工操作占很大比例，施工周期長，因此，管理上稍有不慎就容易出現(xiàn)問題?！氨Ｐ奁谙蕖保嚎偸潜蝗诉z忘專家指出，這些問題中，有不少其實是可以通過申請房屋保修來解決的。房屋和其它商品一樣，是有保修期的。但很多人在買房時，只關(guān)注價格和位置，而很少關(guān)心這一點。房屋的保修期是從工程竣工驗收合格之日起計算，而不是自房屋交付之日起計算的。大多數(shù)市民在買下房子時，房子的保修期已經(jīng)過了一段時間了，甚至有的房子已經(jīng)過了保修期。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該項工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；裝修工程為2年；其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。寧波市建筑工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站項大偉站長同時還提醒，消費者在入住裝修前一定要做好房屋的查驗工作，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決，以免裝修完成后造成開發(fā)商與裝修公司之間的推諉扯皮。就拿房屋滲漏問題來說，消費者在查驗的時候?qū)τ蟹浪蟮姆块g如果能先做一下24小時的蓄水實驗，屋子是不是漏水，做完實驗就可以立即發(fā)現(xiàn)。但如果你不