第四章城市房地產(chǎn)權屬及其法律制度VIP

1、第四章 城市房地產(chǎn)權屬及其管理法律制度張敏、張秀云、張玉潔周仕秀、趙婷第四章 城市房地產(chǎn)權屬及其管理法律制度（3學時）教學目標：通過學習本章，了解城市公有房屋和私有房屋管理的要求，掌握房屋所有權、土地使用權、住房部分產(chǎn)權和房地產(chǎn)相鄰權等相關概念和內(nèi)容，掌握城市房地產(chǎn)權屬登記的功能、效率，房產(chǎn)權屬登記和地產(chǎn)權屬登記的做法。本章重點：房屋所有權；土地使用權；房地產(chǎn)相鄰權；房地產(chǎn)權屬登記；城市房屋管理本章難點：住房部分產(chǎn)權；房地產(chǎn)權屬登記講授內(nèi)容：第一節(jié) 城市房地產(chǎn)權屬關系（1學時）一、房地產(chǎn)所有權(一)房屋所有權1房屋所有權的概念房屋所有權是以房屋為標的物的所有權。房屋屬于不動產(chǎn)，房屋所有權是土地

2、所有權以外的另一種不動產(chǎn)所有權。房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權力，并可以排除他人對于其財產(chǎn)違背共意志的干涉，它是一種最充分、最完整的財產(chǎn)權或物權。所謂的占有權就是產(chǎn)權人對其房屋事實上的控制權。使用權，是產(chǎn)權人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權利。收益權指產(chǎn)權人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權利。處分權，是產(chǎn)權人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權利，處分權是房屋產(chǎn)權的核心，是房屋產(chǎn)權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產(chǎn)權人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。房屋屬于建筑物，是土地的定作物，它雖然附著于土地，但屬于獨立的物，因此從理論上來說，房屋與土地可以分別

3、歸屬不同主體所有，成立相互之間獨立的所有權。但在實際上由于房屋必然附著于土地，因此房屋所有權與土地所有權也存在著聯(lián)系，這種聯(lián)系體現(xiàn)在“房隨地走”、“地隨房走”的密切關系，即房屋所有權人的所有權是依賴于國家或者集體土地所有權的；反過來，房屋所有權的變更或喪失，也會可能導致其土地使用權隨之發(fā)生相應的變更或者喪失。應注意者，由于我國土地只歸國家或集體所有，且其所有權不能流通，因此房屋與土地的關系主要體現(xiàn)為房屋所有權與土地使用權的關系。房屋所有權是占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，房屋所有權人依法享有占有、使用、收益、處分的權利。取得房屋所有權的來源有：

4、l 依法新建的房屋l 添附的房屋，如翻建、擴建、加層等；l 通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權的房屋；l 繼承或受遺贈的房屋。房屋所有權是區(qū)分使用權的一個概念。它表示所有者不僅具有使用權外還具有支配的權利、可以自由的買賣，處置、是房屋的最高權限，一般商品居住房具有的權限。房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利。中華人民共和國民法通則規(guī)定，房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內(nèi)容。 房屋的占有權通常由所有權人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權與所有權分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時期內(nèi)的占有、使用權讓渡給承租人來行使。 房屋

5、的使用權是對房屋的實際利用權力。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用。 房屋的收益權是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。 房屋的處分權是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一定的限制。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，債權人可以處分房屋并優(yōu)先受償2在我國，房屋所有權的形式主要表現(xiàn)為以下幾種形態(tài)：國家房屋所有權，又稱為公房所有權，即國家對房屋擁有的所有權；法人所擁有的房屋所有權。主要指非國有單位的法人通過投資、購買或自建房屋而形成的房屋所有權；自然人所擁

6、有的房屋所有權。3我國的房屋所有權制度我國的房屋所有權取得的方式越來越多樣化，比如：依法新建的房屋；添附的房屋（如翻建、擴建、加層等）；通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權的房屋；繼承或受遺贈的房屋等。但我國物權法對房屋所有權沒有直接的具體規(guī)定，我們認為，房屋所有權具有歷史性、私益性，所以房產(chǎn)糾紛處理起來較為復雜，并且房屋所有權制度又與債法、親屬法和繼承法等民事法律聯(lián)系，有的問題（如所有權登記、共有等）則很容易與物權法總則和所有權中其他原理重復；另外，很多房屋所有權糾紛經(jīng)常還要重點從財產(chǎn)分割、繼承、婚姻等領域法律法規(guī)中尋求答案，有只是根據(jù)政策處理這些事情。相比土地所有權，它自身并無明顯

7、特性。所以，我國物權法沒有專門作出規(guī)定。(二)房屋共有與房屋共有權1涵義：房屋共有是指某一房屋屬于兩個以上的主體所有。2房屋共有關系具有以下法律特征：(1)房屋共有是客體的單一性和主體的非單一性的統(tǒng)一。(2)房屋共有不等于房屋公有。(3)房屋共有人對共有房屋權利的行使具有相互制約性。3房屋共有有兩種形式，即房屋按份共有和房屋共同共有：(1)房屋按份共有房屋按份共有又稱房屋分別共有，是指兩個以上的主體對同一房屋按照一定的份額共同享有占有、使用、收益和處分的權利，并承擔相應的義務。所謂份額，是指共有人在所有權整體中所享有權利的份量，即所有權份額，其效力及于房屋整體的每一物質構成部分，而不能簡單理解

8、為實物份額。例如，甲、乙、丙合資興建一棟房屋，三方按5：3：2的比例出資，形成甲、乙、丙三方對該房屋的5：3：2的所有權份額，則各自2使用該房屋的面積原則上應按此比例分配，但也可能并非如此。實際使用只具有分管性質，不能將之等同于所有權份額。房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有權，而是各所有權人按照所有權份額享有權利和承擔義務。房屋按份共有人享有的權利包括占有權、使用權、收益權和處分權。占有權既是指有實際占有、支配房屋的權利，還包括以所有權人的名義進行房屋所有權登記。房屋按份共有人應盡的義務包括兩個方面：一是按照所有權份額承擔對共有房屋進行管理、修繕等支出的費用；二是行使所

9、有權時不得損害其他共有人的利益。按份共有人在使用和處分房屋時，應當按照協(xié)商一致的原則處理，意見不一致時，依占房屋份額過半數(shù)的共有人的意見作出決定。各個共有人不得各行其是。在按占房屋所有權過半數(shù)的共有人的意見做出決定時，不得損害其他共有人的利益。部份共有人行使權利侵犯其他共有人的利益造成損失時，應當賠償損失。按份共有人在轉讓其房屋所有權份額時，不通知其他共有人，不保證其他共有人在同等條件下的優(yōu)先購買權的，其轉讓行為無效。按份共有的房屋可因部分共有人的要求進行分割，分割的方式有四種，共有人可根據(jù)具體情況進行選擇。直接分割房屋，形成房屋的區(qū)分所有。能夠區(qū)分成彼此獨立使用的房屋，按份共有人可對房屋按份

10、額直接進行分割。如一棟三層樓的房屋，為三個所有人等份共有，就可以各分得一層房屋的所有權。但由于整個房屋是連在一起的，有些屬于無法分割的部分，仍為各所有人共同所有，因而形成房屋的區(qū)分所有。房屋作價補償。即房屋由按份共有人中的一人獨有，其他共有人的所有權份額折成價款，由獨自取得所有權的人補償。直接分割房屋與房屋作價補償相結合。這主要包括兩種情況：一是對房屋進行直接分割時，由于房屋結構的原因，各按份共有人無法按各自擁有的所有權份額比例分配，對部分所有權份額作價補償。房屋變價分割。房屋按份共有人都不愿取得房屋所有權時，可把房屋出售，賣得的價款由共有人按所有權份額進行分配。(2)房屋共同共有房屋共同共有

11、是指兩個以上的所有人對于房屋都享有平等的所有權。共同共有是不確定所有權份額的共有。房屋共同共有區(qū)別于房屋按份共有，具有以下兩個顯著特點：房屋的所有權不劃分所有權份額，各所有權人享有平等的權利。除依法律規(guī)定和當事人另有約定外，對房屋的共有關系不能終止，房屋不能分割，只有出現(xiàn)法律規(guī)定或當事人約定的事由，導致產(chǎn)生共同共有的共同關系歸于消滅時，共有人才能分割共有房屋。共同共有的房屋是基于共同勞動或共同生活而產(chǎn)生的。在實際生活中，最常見的房屋共同共有有夫妻共有房屋所有權和家庭共有房屋所有權兩種：夫妻共有房屋和家庭共有房屋。房屋的共同共有人對房屋享有平等的權利，對共同共有房屋所有權的行使，應由全體共有人協(xié)

12、商一致，不能協(xié)商一致的，按多數(shù)共有人的意見辦理，不允許個別共有人獨享房屋所有權。對于共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個別共有人處分共有房屋的行為無效。共同共有關系終止時，必須對共同共有的房屋進行分割。分割時，應先確定各共有人的所有權份額，使共同共有轉變?yōu)榘捶莨灿校缓蟀窗捶莨灿械姆绞竭M行分割。確定各所有人的份額，應本著協(xié)商一致的原則，各所有人均應本著團結和睦、互助互讓的精神進行協(xié)商，以求達成一致的意見。若法律對此有特殊規(guī)定的，應依照法律的規(guī)定。如婚姻法規(guī)定，夫妻離婚時，對夫妻共同財產(chǎn)的分割，應照顧女方和小孩的利益。對于當事人無法協(xié)商一致，法律也無特別規(guī)定的，一般應當確定相等

13、的所有權份額。對于共有房屋，無法確定是共同共有還是按份共有時，如果一部分共有人主張按份共有，另一部分共有人主張共同共有，即使主體共同共有的人是少數(shù)，也應該視作共同共有。二、土地使用權 (一)土地使用權的概念、內(nèi)容和特征1、概念：民事主體依法取得土地的實際經(jīng)營和利用權。它是我國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，是土地使用者依法對土地享有占有、使用和部分的收益和處分的權。土地使用權（land user）是指國家機關、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地

14、包括農(nóng)用地、建設用地、未利用地的使用權。2內(nèi)容根據(jù)土地管理法、土地登記辦法的相關規(guī)定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。(1)劃撥土地使用權劃撥土地使用權是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式：經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。經(jīng)縣級以上人民政府

15、依法批準后，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權是無償?shù)?，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經(jīng)濟上的代價。 (2)出讓土地使用權出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的后取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特征：取得的土地使用權是有償?shù)?。土地使用者取得一定年限?nèi)的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經(jīng)濟效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向

16、國家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內(nèi)可以依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，合法權益受國家法律保護。土地使用權出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。 征用土地是指國家為了公共利益的需要將屬農(nóng)民集體的土地由有權批準機關批準轉征為國有土地，屬于強制性征地行為。征用是一種土地所

17、有權發(fā)生變化的行為，而不是土地使用權的類型。(二)土地使用權的取得、變更和終止1土地使用權的取得對于土地使用權的取得主要方式是：原始取得（劃撥和有償出讓）和繼受取得（有償轉讓）。(1)土地劃撥土地劃撥形式主要運用于市政建設、軍事用地、國家重點項目建設等一、以出讓方式取得國有土地使用權內(nèi)涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。(2)以協(xié)

18、議方式取得國有土地使用權協(xié)議出讓國有土地使用權范圍出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但國有土地計劃決定書、國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但國有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公

19、開出讓的除外；出讓土地使用權人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。禁止性規(guī)定1l 以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。l 協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權不得出讓。（3）以劃撥方式取得國有土地使用權 內(nèi)涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需

20、要使用者出錢購買土地使用權，而是經(jīng)國家批準其無償?shù)?、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，并可依法出讓。因城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應根據(jù)實際情況給予適當補償。以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二

21、十四條的規(guī)定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經(jīng)主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證。轉讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建筑物有合法產(chǎn)權證明，經(jīng)當?shù)卣鷾势涑鲎尣⒀a交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準擅自轉讓、出租

22、、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應罰款。（4）以轉讓方式取得國有土地使用權內(nèi)涵：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。轉讓方式：包括出售、交換和贈與等。禁止性規(guī)定：未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。年限：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。“房地一并轉移”：土地使用權轉讓時，其地上

23、建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。2土地使用權變更土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記后發(fā)生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內(nèi)部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、

24、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調整、企業(yè)兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因處分抵押財產(chǎn)取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。3土地使用權終止（1）定義土地使用權終止，是指因法律規(guī)定的原因致使受讓人喪失土地使用權。（2）土地使用權終止原因土地使用權人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權。土地使用權終止的原因及其后果，可以分為下列四種：因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權出讓合同屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權及其地上建筑物、附著物出國家無償收回。土地使用權屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提

25、前收回土地使用權，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。因土地位用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權出讓合同而被國家強制收回土地。以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權。但是因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工前必需的前期工作而造成動工開發(fā)遲延的除外。因土地的滅失面導致土地使用權的終止。土地滅失是指因地震、海平面升高、火山爆發(fā)、泥石流等自然災害而造成的土地性質改變或地貌的改變，如海平面升高面導致某些地區(qū)被海水淹沒。土

26、地使用權終止后，國家土地所有權的全部權能回歸所有人。三、住房部分產(chǎn)權（一）住房部分產(chǎn)權的概念住房部分產(chǎn)權，是指城鎮(zhèn)居民對按標準價（優(yōu)惠價）購買的公房享有的權利，包括占有權、使用權、有限的收益權和處分權，并可以繼承。在過去的政策性文件中曾稱之為"有限產(chǎn)權"，近幾年的政策性文件如關于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，國務院關于深化住房制度改革的決定等已不再使用"有限產(chǎn)權"，而統(tǒng)一使用"部分產(chǎn)權"的稱謂。（二）住房部分產(chǎn)權的法律性質1住房"部分產(chǎn)權"法律性質諸學說及其評析關于住房部分產(chǎn)權的法律性質，理論界分歧很大，其中比較

27、有代表性的看法有：單獨所有權說、租賃權說、共有權說和他物權說。（1）單獨所有權說有的學者認為，住房部分產(chǎn)權屬于受到特殊限制的單獨所有權。其基本理由：一是把住房部分產(chǎn)權的法律性質設計為單獨所有權有利于穩(wěn)定職工的隊伍，也是對社會分配不公的一種矯正措施。二是把住房部分產(chǎn)權設計成單獨所有權，符合住房商品化的目標，有利于住房進入市場，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。單獨所有權說，能從我國住房改革的價值取向去把握住房部分產(chǎn)權的法律性質，有現(xiàn)實意義和可取之處。但該學說也存在值得商榷的地方。首先，該學說未看到將住房部分產(chǎn)權設計為單獨所有權不公平的一面。標準價住房是以行政手段分配的，而不是通過市場公平競爭獲取的。其次，

28、該學說未注意到通過房改獲取的住房部分產(chǎn)權與發(fā)展商完全按市場規(guī)律運作開發(fā)的商品房在諸多方面存在的不同。通過房改獲取的住房未能反映房地產(chǎn)價值構成基本情況，不是一般意義上的商品房。再次，單獨所有權的理論設計不符合我國房改的實際情況。盡管現(xiàn)在各地房改的具體做法有所不同，但有些做法是比較一致的，如通過房改獲取的住房部分產(chǎn)權，在很多方面受到限制，特別是收益權和處分權都是有限的。（2）租賃權說有的學者認為，住房部分產(chǎn)權的法律性質為租賃權。其基本理由：一是購房人與原產(chǎn)權單位之間存在著行政隸屬關系或勞動關系，購房人對所購住房支付的標準價，仍有福利性質，故屬租金而非價款。二是有的地方房改政策規(guī)定，原產(chǎn)權單位仍負有

29、無償供水、供熱、修繕住房的義務。如長春市住房制度改革方案規(guī)定："住房的供水系統(tǒng)和住房暖氣費用，在政府沒有新的規(guī)定之前，仍由原渠道解決。"租賃權說只看到某些局部情況，未能正確反映住房部分產(chǎn)權的真正特征。第一，住房部分產(chǎn)權是一種新型物權，而不屬于債權范疇，租賃權是債權。住房部分產(chǎn)權包括占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。而租賃權不含有收取租賃物孳息之權，也無處分租賃物之權，只有占有權、使用權和享受租賃物的自然效用之權。購房人所付標準價款，包括住房本身的建筑造價以及征地和拆遷補償費，而租金僅僅包括維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產(chǎn)稅五項。第二，購房人所持住房的法律

30、憑證為產(chǎn)權證書，而非租賃合同書。第三，租賃權說僅僅是根據(jù)個別地方的暫時政策得出來的結論，不具有全面性、代表性和科學性。（3）共有權說有的學者認為，住房部分產(chǎn)權的法律性質為共有權。其基本理由：一是有些部門規(guī)章和地方政策規(guī)定，購房人和原產(chǎn)權單位對所售住房享有共有權。二是許多縣市在進行房屋產(chǎn)權登記時就將住房部分產(chǎn)權分成份額予以登記。三是幾乎所有地方規(guī)章都規(guī)定:原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權，售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分，按售房單位和購房人原投資所取得的產(chǎn)權比例分配，售房收入扣除有關稅費后所得收益，按政府、單位、個人的產(chǎn)權比例進行分配。這些都是共有權的表現(xiàn)。共有權說反映了不少規(guī)章所規(guī)定的具體內(nèi)容，我們

31、也不能排除把住房部分產(chǎn)權定性為共有權的可取之處。然而從許多地方規(guī)章和政策對住房部分產(chǎn)權的規(guī)定來看，有許多規(guī)定有別于共有權的法律特征和效果。第一，住房部分產(chǎn)權人，即購房人，大多為自住自用，原產(chǎn)權單位并無共同占有、使用、收益和處分權，共有權無從體現(xiàn)。如果購房人與原產(chǎn)權單位對住房有共有權，就等于說購房人無償占有、使用、收益著原產(chǎn)權單位的房屋份額，這與共有權的本質要求是不相符的。第二，在共有場合，共有物的處分須經(jīng)全體共有人同意，或至少應占份額一半以上的共有人的同意，否則，處分無效。但在住房部分產(chǎn)權情況下，購房人在支付全部價款經(jīng)過若干年（一般住用5 年）后可以不經(jīng)原產(chǎn)權單位同意直接進入市場交易

32、。第三，在共有場合，各共有人原則上可隨時請求分割共有物，至少在適當?shù)臅r候有這種權利。但在住房部分產(chǎn)權情況下，原產(chǎn)權單位只有在購房人出售時才有分割收益之權或優(yōu)先購買權。在購房人自用時，原產(chǎn)權單位絕無請求分割之權。（4）他物權說有的學者認為，住房部分產(chǎn)權從法律性質來看為他物權，其基本理由：他物權是一種受到限制的物權，住房部分產(chǎn)權也是一種受限制的物權，因此，住房部分產(chǎn)權的法律性質應定性為他物權。僅從住房部分產(chǎn)權的受限制性來界定其法律性質為他物權是不妥的。因為，他物權包含兩種，即擔保物權和用益物權，其擔保物權系為擔保債務的履行和債權的實現(xiàn)而設立的，住房部分產(chǎn)權產(chǎn)并不因擔保什么債權而存在。用益物權的重要

33、特征是在他人之物上存在的物權，而住房部分產(chǎn)權是購房人在自己所購之物上存在的權利，屬于自物權。2住房"部分產(chǎn)權"應作部分所有權理解任何事物的產(chǎn)生都有其特定的歷史原因或條件。在考察某一事物時，必須在特定范圍內(nèi)聯(lián)系特定的歷史條件進行。住房部分產(chǎn)權的產(chǎn)生是在我國住房制度由計劃模式向市場模式的轉變過程中產(chǎn)生的新事物。所以，對其定性時，必須聯(lián)系住房制度改革的歷史條件和內(nèi)容。筆者認為，對住房部分產(chǎn)權的法律性質應作部分所有權來理解，即它是財產(chǎn)所有權之一種，是一種新的物權。其理由：（1）從住房部分產(chǎn)權產(chǎn)生的歷史條件來看住房部分產(chǎn)權是在我國住房制度由計劃模式向市場模式過渡的過程中產(chǎn)生的。這種過

34、渡過程中的特殊歷史條件必然孕育特殊的事物。（2）從我住房制度改革的有關規(guī)定來看國務院關于深化改革城鎮(zhèn)住房制度改革的決定對職工所購住房的產(chǎn)權界定為三種情況：第一種是職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有；第二種是職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有，在進入市場的時間上受到一定限制；第三種是職工按標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權。"我國民法學所使用的產(chǎn)權，除非另有說明，均指所有權。"（注：崔建遠等著：中國房地法研究，中國法制出版社，1995年3 月第一版，第159頁。）所以，部分產(chǎn)權指部分所有權。（3）從部分產(chǎn)權的內(nèi)容來看部分產(chǎn)權的內(nèi)容即占有權、使用權、有限的收益權和

35、處分權。這些內(nèi)容與所有權的內(nèi)容基本一致，但有一定區(qū)別，其區(qū)別在于其收益權和處分權只是部分的，或者說是有限的。如住房部分產(chǎn)權在5 年后進入市場時，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后，原售房單位有一定比例的收益分配權。如果把住房部分產(chǎn)權界定為單獨所有權則不能反映住房部分產(chǎn)權的有限性、部分性或特殊性。（4）住房從部分產(chǎn)權的主體來看如前所述，住房部分產(chǎn)權是一項具有占有權、使用權、有限的收益權和處分權的新的物權，是所有權之一種，有其有限性或特殊性的一面。共有權是兩個或兩個以上的人，對同一財產(chǎn)共同享有所有權，其主體是

36、多數(shù)，其內(nèi)容不特殊。而住房部分產(chǎn)權的主體是單一的，其內(nèi)容是特殊的或有限的。所以，住房部分產(chǎn)權不同于共有權。將住房部分產(chǎn)權的法律性質設計為部分所有權具有重要的意義：首先，將住房部分產(chǎn)權設計為部分所有權，能從根本上反映住房部分產(chǎn)權所固有的本質，表明住房部分產(chǎn)權系一種特殊的所有權形式和該種所有權形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表現(xiàn)在其收益權和處分權的受限制性。其次，部分所有權的見解能體現(xiàn)我國住房制度改革的根本目的。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。把住房部分產(chǎn)權

37、的法律性質設計為部分所有權體現(xiàn)了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的上述根本目的。國務院有關部門的行政規(guī)章和地方規(guī)章一般都規(guī)定城鎮(zhèn)居民按標準價（優(yōu)惠價）購買的公有住房，在特定時期內(nèi)不能被轉售，甚至不能被出租，經(jīng)過一定時期可以轉售，其收益的一部分要歸原產(chǎn)權單位所有。將住房部分產(chǎn)權的法律性質界定為部分所有權正好體現(xiàn)了上述內(nèi)容。再次，部分所有權的見解有助于協(xié)調購房人與原產(chǎn)權單位的關系。住房部分產(chǎn)權所受之限制，在很長時間內(nèi)和很多情況下，是購房人與原產(chǎn)權單位約定的結果。它是為解決政府無力負擔提供低租金住房并滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的需求，低收入的職工無力以市場價格購買商品房這一棘手問題應運而生的，為政府、單位和職工所接受

38、。在法律上，購房人與原產(chǎn)權單位通過契約（合同、協(xié)議）約定雙方的權利義務，既劃分的清楚，又比較合理，加上有登記這一適當?shù)墓痉绞?，因此，能比較好地協(xié)調購房人與原產(chǎn)權單位之間的關系。3確立完善的物權制度才能最終解決住房"部分產(chǎn)權"的法律性質問題物權法定原則是羅馬法以來各國法律均予以遵守的原則。雖然我國民法未明文規(guī)定之，但學說則一致承認它，并主張在將來的物權法里予以規(guī)定。由于住房部分產(chǎn)權為一新型物權，因此，欲確認它在我國法上的有效性，不能不討論它與物權法定原則的關系。所謂物權法定原則，是指物權的種類和內(nèi)容只能由法律規(guī)定，而不得由民事權利主體隨意創(chuàng)設的原則。（注：梁慧星：中國物權法

39、草案建議稿，社會科學文獻出版社，2000年3月第1版，第101頁。 ）據(jù)此判斷住房部分產(chǎn)權是否與物權法定原則相抵觸，回答是否定的。（1）所有權是不斷發(fā)展的法律不因所有受限制而發(fā)生變化就認為其違反物權法定原則。"所有權并非一個不變的概念，而是相對于爭論中的特定法律程序變化的。"（注：瑞安著：民法導論，PTY有限公司，法律書籍公司， 1962年版，第163頁。 ）民法發(fā)展史表明：所有權的最基本和簡單的形態(tài)，系個人獨體所有權，即所有人個人對其財產(chǎn)排他地直接支配的權利。所有權具有絕對性、排他性、全面性，準確地說是針對這種獨體所有權靜止狀態(tài)而言的。當所有

40、物上存在他物權時，所有權的特性便發(fā)生了變化，其權能和特征已不再是絕對的、排他的和全面的。當所有人變成復數(shù)時，這種個人獨體所有權便成為共有權。當法人制度產(chǎn)生以后，所有權又發(fā)生了新的突變，產(chǎn)生了法人所有權。當一棟樓房被區(qū)分為若干個部分時，又產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權?？傊?，個人獨體所有權、共有權、法人所有權以及建筑物區(qū)分所有權，都是所有權在不同歷史時期的具體表現(xiàn)形態(tài)，是所有權在不同歷史條件下的具體表現(xiàn)形態(tài)。（2）物權的產(chǎn)生具有規(guī)律物權的種類與內(nèi)容，往往先由人們以法律行為設定，待普遍化之后，才進一步上升為法律，從立法上加以確認。馬克思主義法學認為，法律"根據(jù)于物質的生活關系".（注：

41、馬克思恩格斯選集第2卷，人民出版社，1972年版，第82頁。 ）"都只是表明和記載經(jīng)濟關系的要求而已"（注：馬克思恩格斯選集第4卷，人民出版社，1958年版，第122頁。）法律不是立法者主觀臆斷的產(chǎn)物，在物權尚未在實踐中涌現(xiàn)出來時，很難由立法者想象出來，這就是經(jīng)濟基礎對法的決定作用。既然如此，我們就不能固守必須經(jīng)法律明文規(guī)定，才使新出現(xiàn)的"物權"成為合法有效的物權。我國經(jīng)濟體制改革在不斷深化，而立法相對滯后，一些物權往往是先由當事人以法律行為設定，然后被政策肯定，最后才升為法律的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營權是如此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權是如此，土地使用權也是如

42、此。住房部分產(chǎn)權產(chǎn)生于城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，一些單位通過內(nèi)部規(guī)章首先與職工簽訂標準價的購房合同，承認職工享有有限產(chǎn)權或部分產(chǎn)權，后被地方規(guī)章和部門規(guī)章確認，這符合經(jīng)濟關系法律化的一般進程。（3）住房部分產(chǎn)權有規(guī)范性文件為依據(jù)我國住房部分產(chǎn)權不僅由購房人與原產(chǎn)權單位以法律行為設定，而且國務院有關部門和大多數(shù)地方已經(jīng)制定了許多規(guī)范性文件加以規(guī)范。如1988年國務院發(fā)布關于印發(fā)在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知，1991年國務院辦公廳轉發(fā)國務院住房制度改革領導小組關于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，1994年國務院發(fā)布國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定；1991年上海市人民政府批轉

43、上海市住房制度改革實施方案；1992年北京市人民政府發(fā)布北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法，等等。這些部門規(guī)章和地方規(guī)章多屬法的范疇。由其規(guī)定住房部分產(chǎn)權，亦應理解為符合物權法定原則。退一步說，即使按照傳統(tǒng)觀點，不承認這些規(guī)章屬于法的范疇，根據(jù)中華人民共和國民法通則第6 條的規(guī)定："民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。"在我國現(xiàn)行法律對住房部分產(chǎn)權無明文規(guī)定的情況下，國家有關住房制度改革的政策應當被視為具有法律效力的國家政策，住房部分產(chǎn)權亦應受到法律保護，這與物權法定原則不相抵觸。然而，畢竟我國目前尚未確立完善的物權法律制度，住房部分產(chǎn)權的法律

44、性質問題與社會生活中缺乏規(guī)范其內(nèi)容的基本物權法律規(guī)則有關。因此，要徹底解決以上問題，建立健全物權法律制度是最終辦法。四、房地產(chǎn)相鄰權(一)房地產(chǎn)相鄰權的概念和特征1概念:相鄰權也稱不動產(chǎn)相鄰權，是指兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或占有、使用人，在行使對不動產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權時，相互之間要求對方提供便利或接受限制的權利。因不動產(chǎn)通常就是指土地及附著于土地上的建筑物，即地產(chǎn)和房產(chǎn)，也就是我們通常所講的房地產(chǎn)，所以不動產(chǎn)相鄰權通常也就是房地產(chǎn)相鄰權。相鄰權、不動產(chǎn)相鄰權、房地產(chǎn)相鄰權這三個概念并沒有什么實質區(qū)別。2房地產(chǎn)相鄰權的實質房地產(chǎn)相鄰權的實質是對房地產(chǎn)相鄰各方行使房地產(chǎn)所有權或占

45、有、使用權的合理延伸或必要限制。例如，在相鄰一方所有的建筑物范圍內(nèi)的歷史形成的必經(jīng)通道，所有權人不得加以堵塞，以免妨礙相鄰他方的生產(chǎn)、生活。這對于使用通道的一方而言，是對其權利的合理延伸；而對所有人而言，則是對其所有權的必要限制。房地產(chǎn)相鄰權是由法律所賦予的，它對相鄰各方所有權或占有使用權的延伸和限制是法律所允許的，是有關各方的法定權利、義務。法律設定房地產(chǎn)相鄰權的宗旨是方便相鄰各方生產(chǎn)、生活，發(fā)展相鄰各方團結互助、公平合理的友好關系，促進社會主義物質文明和精神文明建設。3特征：(1)房地產(chǎn)相鄰權的主體是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人。(2)房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的。(3)相鄰關系

46、的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使業(yè)人行使其權利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身。(4)房地產(chǎn)相鄰關系的內(nèi)容是相鄰人之間的權利義務。4房地產(chǎn)相鄰權的范圍根據(jù)法律、法規(guī)和有關政策，我國現(xiàn)實生活中主要有十個方面的房地產(chǎn)相鄰權： （1）通行、通道相鄰權關于相鄰通行權，應注意兩點：相鄰通行權的主張必須以確有必要為前提。也就是說，只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制，而處于相鄰他方所有或使用的土地或房屋包圍之中，致使其不通過他方土地或房屋就不能通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰權。如果除經(jīng)由該土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通常可以通行，則相鄰方一般無權主張“通行權”。主張相鄰通行權的一

47、方應當選擇給相鄰他方造成損失最小的通行路線、通行方法，并且對所造成的他人損失予以適當補償。 （2）建筑施工臨時占用鄰地權建筑施工臨時占用鄰地權 對此最高法院意見第97條規(guī)定：“相鄰一方因修建、施工臨時占用他方使用的土地，占用一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應當責令其及時清理現(xiàn)場，排除妨礙，恢復原狀，賠償損失?！?相鄰一方因建筑施工需要臨時占用相鄰他方土地的，他方應給予便利，雙方可以約定使用土地的范圍、用途、期限，土地權利人不得對臨時用地人加以不合理的限制； 臨時占有方應嚴格按照雙方約定的范圍、用途和期限用地，使用完畢應當及時清理現(xiàn)場，排除妨礙，恢復原狀；因臨時占用造成土地權利人損

48、失的，占用方應當賠償。 （3）鋪設管線相鄰權根據(jù)民法通則第83條規(guī)定的原則和有關法律法規(guī)、司法解釋的精神，在鋪設電纜、管道、架設電線及其他空中線路時，如果必須經(jīng)過相鄰他方的地下或地上時，相鄰他方不得拒絕或妨礙。雙方應當按照有關法律的規(guī)定，協(xié)商確定補償辦法。土地的所有權人或使用人應當保護其土地上空或地下的管線和設施。鋪設管線占用鄰地權與建筑施工臨時占用權的區(qū)別在于：后者只是施工期間內(nèi)短期、暫時占用，前者則是較長時期甚至是永久占用。 （4）用水、截水、排水、滴水相鄰權對此除民法通則第83條有原則規(guī)定外，最高法院意見第98條規(guī)定：“一方擅自堵截或者獨占自然流水，影響他方正常生活的，他方有權請求排除妨

49、礙；造成他方損失的，應負賠償責任?！钡?9條規(guī)定：“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以準許；但應在必要限度內(nèi)使用并采取適當?shù)谋Ｗo措施排水，如仍造成損失的，由受益人預以補償。相鄰一方可以采取其他合理措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或可能毀損他方財產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、清除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持?！钡?02條規(guī)定：“處理相鄰房屋滴水糾紛時，對有過錯的一方造成他方損害的，應當責令其排除妨礙，賠償損失?！?（5）防險相鄰權對此最高法院意見第103條規(guī)定：“相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或種植的林木根枝延伸危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應當分別

50、情況，責令消除危險，恢復原狀，賠償損失。” 相鄰防險關系除上條所列情況外，還包括：相鄰一方在自己房地產(chǎn)范圍內(nèi)放置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險物品的；相鄰一方房屋或其他設施有倒坍、脫落、墜落危險，可能危及相鄰他方人身、財產(chǎn)安全的；相鄰房地產(chǎn)權利人在鐵路、公路、機場、碼頭、航標等專用設施兩側或周圍挖土、取沙、掘井，可能動搖上列設施基礎的，等等。 防險相鄰權的主要內(nèi)容是：要求相鄰他方保持適當距離。這是預防危險發(fā)生，避免危及本人的最基本的要求。要求相鄰他方采取其他必要的預防措施。這主要是針對那些客觀上沒有或不可能保持適當距離或即使保持一定距離也不能消除危險的情況，對此相鄰他方應依法律法

51、規(guī)、技術規(guī)程或生產(chǎn)、生活常識，采取必要的防險措施。要求相鄰他方及時制止危險，防止損害擴大。對危險已發(fā)生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有權要求行為人采取補救措施，修復、充實房基。 （6）環(huán)保相鄰權根據(jù)民法通則第83條規(guī)定的原則和環(huán)境保護法等法律法規(guī)的精神，環(huán)保相鄰權的主要內(nèi)容是： 相鄰人在排放廢水、廢渣、廢氣、噪聲、粉塵時，必須嚴格執(zhí)行國家的環(huán)境保護法，不得超過規(guī)定的排放標準，不得影響相鄰他方生產(chǎn)、生活和人畜安全以及植物生長。 相鄰人在修建廁所、污水池、牲畜廄欄，或堆放垃圾、腐爛物、有毒物、惡臭物及其他污染物時，應當與相鄰地方住房保持一定距離，或采取必要措施，防止污染他人

52、生活環(huán)境。 相鄰人不得制造噪音、喧囂、震動、惡氣、異味等，妨礙相鄰他方的正常生產(chǎn)、生活、損害他人身心健康。 環(huán)保相鄰權作為權鄰權的一種，與一般意義上的環(huán)境權是不同的：后者為一切公民所享有，不以房地產(chǎn)毗鄰關系為基礎，且內(nèi)容十分廣泛；前者則僅為特定范圍內(nèi)的人所享有，以房地產(chǎn)相鄰關系為基礎，且內(nèi)容較為有限。 （7）通風、采光相鄰權對此除民法通則第83條有原則規(guī)定外，城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法第6條第1款也規(guī)定：“城鎮(zhèn)個人建造住宅，必須符合城市規(guī)劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容=環(huán)境衛(wèi)生和毗鄰建筑的采光、通風?！?相鄰通風權。是指房屋的所有人或使用人所享有的通過門窗或其他通風設施，保證其室內(nèi)與室外空氣

53、流通與變換的權利。 相鄰采光權。是指房屋所有人或使用人所享有的從室外采進適度光線（主要是指自然光）的權利。 （8）地界相鄰權根據(jù)有關法律法規(guī)和司法解釋，地界相鄰權的主要內(nèi)容是： 對于毗鄰土地、山林、草原、牧場、水面、河道、道路、宅基地等，相鄰各方應當協(xié)商劃定地界。地界不清的，應在主管機關主持下，參照歷史和現(xiàn)實情況，協(xié)商確定。相鄰各方不得越界或采用危及鄰人的方法使用土地，侵犯鄰人權益； 相鄰地界線上的竹木及界限、界碑、界樁、界籬、界河、界溝等，所有權或使用權不明的，推定為相鄰各方共同所有或共同使用，雙方應共同搞好養(yǎng)護，不得破壞。 （9）共墻相鄰權共墻是指同一墻壁為相鄰雙方共同所有或一方所有、雙方

54、共用。共墻相鄰權的主要內(nèi)容是： 相鄰各方對共墻的使用不得妨礙、損害相鄰他方的合法權益，一方不得實施可能危及相鄰他方人身、財產(chǎn)安全的行為使用共墻； 相鄰一方需要搬遷，一般不允許拆除或拆走共墻；如果要求拆走一方對共墻享有所有權，一般也應保留共墻，由相鄰他方折價合理補償； 共墻的維修和翻建，一般應由雙方協(xié)商，合理出資出力共同承擔。 （10）城市異產(chǎn)毗連房屋相鄰權(二)房地產(chǎn)相鄰權的種類1因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關系2因相鄰環(huán)境保護而發(fā)生的相鄰關系3因險情危害而發(fā)生的相鄰關系4因相鄰通風、采光、管線設置而發(fā)生的相鄰關系（三）異產(chǎn)毗連房屋關系1異產(chǎn)毗連房屋的概念“異產(chǎn)”是指不同主體的房產(chǎn)；“

55、毗連”是指不同所有權人房屋相連。異產(chǎn)毗連房屋是指結構相連或具有共同、共用設備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。2異產(chǎn)毗連房屋關系的內(nèi)容這是近年來出現(xiàn)的一種新型產(chǎn)相鄰權，1989年11月21日建設部發(fā)布，1990年1月1日起實施的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定對此作了較為全面的規(guī)定。該規(guī)定第5條明確指出：“所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護等部門的要求，并應按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗鄰關系?！背鞘挟惍a(chǎn)房屋相鄰權的主要內(nèi)容是： （1）所有人或使用對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓頂、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設施、煤氣暖氣管道

56、設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。 （2）異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位，應取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。相鄰一方所有人無權擅自同意讓異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人使用毗連房屋的共有部位。 （3）一方所有人如需要改變共有部位的外形或結構，除須經(jīng)需市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。 （4）異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險的行為時，他方有權采取必要措施，防止危險發(fā)生。（四）處理房地產(chǎn)相鄰關系應注意的問題民法通則第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相

57、鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！钡诙?jié)  城市房地產(chǎn)權屬登記（1學時）一、城市房地產(chǎn)權屬登記的概念房屋權屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。我國實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。申請人應當按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（登記機關）申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書。房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房

58、屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護?？h級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書，依照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權證書。房地產(chǎn)權證書的式樣報國務院建設行政主管部門備案。國務院建設行政主管部門負責全國的房屋權屬登記管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權屬登記管理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權屬登記管理工作。二、城市房地產(chǎn)權屬登記的功能（一）產(chǎn)權確認功能房地產(chǎn)登記的產(chǎn)權確認功能，是房地產(chǎn)權屬登記具有的確認房地產(chǎn)的權屬狀態(tài)，賦予房地產(chǎn)權以法律效力，建立房地產(chǎn)與其權利人之間的法律支配關系的功能。權利確認功能必須具備：一是房地