土地登記代理資格-土地登記代理實(shí)務(wù)3

1、土地登記代理實(shí)務(wù) 3（ 總分： 98.00 ，做題時(shí)間： 90 分鐘 ）一、B 單項(xiàng)選擇題 /B（ 總題數(shù)： 10，分?jǐn)?shù)： 10.00）1. 關(guān)于土地登記程序的正確排序是 （ ） 。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 土地登記申請(qǐng)地籍調(diào)查注冊(cè)登記權(quán)屬審核核發(fā)證書B(niǎo). 土地登記申請(qǐng)權(quán)屬審核注冊(cè)登記地籍調(diào)查核發(fā)證書C. 土地登記申請(qǐng)地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊(cè)登記核發(fā)證書VD. 土地登記申請(qǐng)權(quán)屬審核地籍調(diào)查注冊(cè)登記核發(fā)證書 解析：2. （ ） 不包括在土地登記代理人和代理機(jī)構(gòu)違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責(zé)任范圍內(nèi)。 （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 社會(huì)責(zé)任 VB. 民事責(zé)任C. 刑事責(zé)任D. 行政責(zé)任 解析：3. （ ） 是世界多

2、數(shù)國(guó)家土地登記大體都經(jīng)歷了的階段。 （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 法律地籍稅收地籍多用途地籍B. 產(chǎn)權(quán)地籍稅收地籍現(xiàn)代地籍C. 法律地籍產(chǎn)權(quán)地籍現(xiàn)代地籍D. 稅收地籍產(chǎn)權(quán)地籍多用途地籍V解析：4. （ ） 不是自然入住所構(gòu)成的三個(gè)要件之一。 （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 房屋產(chǎn)權(quán)證書 VB. 須經(jīng)法律確認(rèn)C. 須屬固定住所D. 須是自然人的經(jīng)常居住地 解析：5. （ ） 不屬于土地初始土地登記的特點(diǎn)。 （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 隨機(jī)性 VB. 集中性C. 全域性D. 階段性 解析：6. 土地登記的內(nèi)容主要包括 （ ） 。 （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 土地權(quán)屬的性質(zhì)和來(lái)源B. 土地權(quán)利主體C. 土

3、地權(quán)利客體D. 土地權(quán)屬性質(zhì)來(lái)源、土地權(quán)利主體、土地權(quán)利客體等V解析：7. （ ） 是關(guān)于出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的不正確說(shuō)法。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 出讓合同和登記文件中所載明的義務(wù)和權(quán)利隨之轉(zhuǎn)移B. 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)利用土地的，不得轉(zhuǎn)讓C. 轉(zhuǎn)讓后用途不得改變 VD. 其使用期限為出讓合同規(guī)定的期限減去原使用者已使用的期限后的剩余年限 解析：8. 在土地登記公開(kāi)查詢中， （ ） 不是土地原始登記資料。 （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 土地登記申請(qǐng)書B(niǎo). 地籍調(diào)查表C. 宗地圖 VD. 土地權(quán)屬來(lái)源文件 解析：9. （ ） 合同是關(guān)于土地登記代理合同的錯(cuò)誤說(shuō)法。（分

4、數(shù)： 1.00 ）A. 土地登記代理合同一般為書面B. 土地登記代理合同為非要式 VC. 土地登記代理合同是雙務(wù)D. 土地登記代理合同是有償 解析：10. 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能收回土地使用權(quán)的是在 （ ） 情形下。 （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 因撤銷遷移等原因而停止使用土地的B. 在法定容許下將土地轉(zhuǎn)讓他人使用的 VC. 不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的D. 為鄉(xiāng)村公共與公益事業(yè)需要使用土地的 解析：二、B 多項(xiàng)選擇題 /B（ 總題數(shù)： 10，分?jǐn)?shù)： 20.00）11. （ ） 屬于當(dāng)事人自產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化之日起 15 日內(nèi)必須申請(qǐng)土地登記的事項(xiàng)。 （分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 土地抵押權(quán)的決定 VB.

5、集體土地使用權(quán)的變更C. 國(guó)有土地使用權(quán)的設(shè)定D. 國(guó)有土地承租權(quán)的終止VE. 國(guó)有土地承租權(quán)的變更V解析：12. 土地登記代理人應(yīng)注銷登記的情況有 （ ） 。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 脫離土地登記代理工作崗位連續(xù) 1 年以上 （含 1 年）B. 同時(shí)在兩個(gè)以上土地登記代理機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)代理業(yè)務(wù)VC. 允許他人以本人名義執(zhí)行業(yè)務(wù) VD. 嚴(yán)重違反職業(yè)道德和土地登記代理行業(yè)管理規(guī)定VE. 不具有完全民事責(zé)任能力 V 解析：13. 下列（ ） 不是劃撥國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記的法律特征。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 劃撥國(guó)有土地使用權(quán)是依國(guó)家行政行為而獲得的權(quán)利B. 劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的取得沒(méi)有范圍限制V

6、C. 劃撥國(guó)有土地使用權(quán)一般都有明確的期限VD. 城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)人不用繳納土地使用稅VE. 劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的處置受法律限制解析：14. ( ) 是關(guān)于地址變更登記的正確敘述。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 申請(qǐng)人是地址變更前的土地權(quán)利人VB. 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在地址發(fā)生變更之日起15日內(nèi)申請(qǐng)名稱變更登記VC. 申請(qǐng)人可以為自然人、法人或者其他組織D. 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向土地登記機(jī)關(guān)提交由土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出的土地證書E. 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向土地登記機(jī)關(guān)提交地上建筑物的權(quán)屬證明和地址變更證明文件解析：( ) 是可以15. 由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)， 收

7、回國(guó)有土地使用權(quán)的情形。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的VB. 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要使用土地的C. 公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核批準(zhǔn)報(bào)廢的 VD. 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的E. 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的V解析：16. 不需要進(jìn)行初始土地登記的情形有 ( )(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 從未進(jìn)行過(guò)土地登記的地區(qū)B. 原有登記需要全面更新C. 集體土地使用權(quán)權(quán)利人發(fā)生變更VD. 國(guó)有土地租賃時(shí)需要設(shè)定租賃權(quán)VE. 土地抵押過(guò)程中需要設(shè)定抵押權(quán)V解析：17. ( ) 是對(duì)土地登

8、記查詢申請(qǐng)的正確敘述。 (分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 對(duì)于不予受理的土地登記查詢申請(qǐng)，土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)B. 申請(qǐng)查詢內(nèi)容不得超過(guò)規(guī)定查詢的范圍 VC. 查詢申請(qǐng)人提交的證明文件必須齊全并合法有效VD. 申請(qǐng)查詢的土地必須在本登記區(qū)內(nèi) VE. 對(duì)符合規(guī)定的土地登記查詢申請(qǐng)，土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予查詢和簽證V解析：18. ( ) 是關(guān)于土地登記統(tǒng)一性的表述。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 有統(tǒng)一的管理人員進(jìn)行管理B. 依據(jù)統(tǒng)一的實(shí)體法律規(guī)范 VC. 在統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行VD. 有統(tǒng)一的部門進(jìn)行監(jiān)督VE. 遵循統(tǒng)一的登記程序 解析：19. 不發(fā)生劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更的情況有 ( )

9、 。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 劃撥國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)B. 劃撥集體土地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù) VC. 因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而引起的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更VD. 因住房制度改革出售公有住房引起的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更E. 因住房制度改革出售經(jīng)濟(jì)適用房引起的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更解析：20. ( ) 是關(guān)于土地登記代理人權(quán)利和義務(wù)的不正確敘述。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 土地登記代理人有獲取勞務(wù)報(bào)酬的權(quán)利B. 土地登記代理人有依法開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)的義務(wù)VC. 土地登記代理人有按照委托人指示處理代理事務(wù)的權(quán)利VD. 土地登記代理人有及時(shí)告知的義務(wù)E. 土地登記代理人有維護(hù)委托人權(quán)益的義務(wù)解

10、析：三、B 綜合分析題 /B( 總題數(shù)： 4，分?jǐn)?shù)： 68.00)21. B 縣第一機(jī)械廠， 1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗地國(guó)有土地使用權(quán)， 面積為 18000平方米， 用途為工業(yè)，使用年限為 50 年，未辦理土地登記。 1998 年 8 月該廠進(jìn)行技術(shù)改造，又在原宗地緊購(gòu)置了 8000平方米工業(yè)用地，使用年限 50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需要，該廠急來(lái)辦理土地登記。 問(wèn)題 1應(yīng)當(dāng)如 何申請(qǐng)土地登記 ? 2 如何確定土地使用期限 ? 3 在權(quán)屬審核中應(yīng)該注意什么 ?(分?jǐn)?shù)： 17.00 )正確答案： ()解析： 1應(yīng)當(dāng)按以下申請(qǐng)土地登記：(1)B 縣第一機(jī)械廠應(yīng)該分別申請(qǐng)兩宗地的出讓國(guó)

11、有土地使用權(quán)設(shè)定登記。申請(qǐng)人為該廠法人及法人代表。 地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)該在支付出讓金 讓土地使用權(quán)的，應(yīng)該在每期付款后(2) 申請(qǐng)時(shí)限規(guī)定： 1) 按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土30 日內(nèi)； 2) 成片開(kāi)發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出30日內(nèi)申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。B縣第一機(jī)械廠未按規(guī)定及時(shí)申請(qǐng)土地登記，應(yīng)進(jìn)行處理后再予以辦理出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記。(3) 應(yīng)該提交的材料： 1) 土地使用權(quán)登記申請(qǐng)表； 2) 該企業(yè)法人證明、法人身份證明； 3) 建設(shè)用地批準(zhǔn)書； 4) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 合同； 5) 出讓金支付憑證； 6) 委托代理的還應(yīng)該提交土地登記委托書及代理人身

12、份證明等。 2 土 地使用期限應(yīng)該按照出讓合同的規(guī)定來(lái)推定終止日期，而不能從現(xiàn)在土地登記之日起按50 年計(jì)算。 3出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬審核要點(diǎn)：(1) 對(duì)申請(qǐng)人的審核。要注意土地登記申請(qǐng)人與國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中受讓人是否一致。 (2) 對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源資料的審核。一是國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依 法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)。 (3) 對(duì)使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合最高出讓年限。 (4) 對(duì)土地面積的審核。要注意地籍調(diào)查結(jié)果是 否與出讓合同中的面積一致。 (5) 對(duì)出讓金支付情況的審核等。22. 某宗地系國(guó)有土地，使

13、用權(quán)人劉某，于1993 年 8 月 8 日經(jīng)登記取得該宗地的出讓國(guó)有土地使用權(quán)，面積80平方米，土地用途為住宅，使用期限 40年。依據(jù) 1996年 1月8日江規(guī)(96) 字第 13號(hào)文， 1996年1 月 20 日江都市土地管理局和楚南重新簽訂的江土合 (96) 字第 6號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 以及土地使 用權(quán)出讓金補(bǔ)交收據(jù)，土地用途變更為商業(yè)服務(wù)業(yè)，使用期限不變。經(jīng)地籍調(diào)查和初步審核，該土地用途 改變的行為及過(guò)程符合法律規(guī)定，楚南已按合同規(guī)定期限補(bǔ)交了出讓金。問(wèn)題 1 根據(jù)土地登記規(guī)則的規(guī)定，劉某應(yīng)辦理何種登記 ? 2目前我國(guó)土地用途變更登記的主要情形有哪幾種 ? 3 土地用途變更登 記的

14、申請(qǐng)時(shí)限有何規(guī)定 ? 4 劉某應(yīng)當(dāng)提交哪些權(quán)屬文件資料 ?(分?jǐn)?shù)： 17.00 ) 正確答案： ()解析： 1根據(jù)土地登記規(guī)則的規(guī)定，劉某應(yīng)辦理土地用途變更登記。2目前我國(guó)的土地用途變更登記主要有以下三種情形： (1) 國(guó)有土地的用途發(fā)生變更的土地用途變更登記。 (2) 農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行 農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變化的土地用途變更登記。 (3) 集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的土地用 途變更登記。 3土地用途變更登記的申請(qǐng)時(shí)限的規(guī)定是：國(guó)有土地的用途發(fā)生變更的，土地使用者應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)變更之日起 30 日內(nèi)申請(qǐng)土地用途變更登記； 農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變 化的，集體土

15、地所有者應(yīng)當(dāng)在農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整之后30 日內(nèi)申請(qǐng)土地用途變更登記； 集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，土地使用者應(yīng)當(dāng)在接到有批準(zhǔn)權(quán)的地方人民政府批準(zhǔn)文件之日起30 日、內(nèi)申請(qǐng)土地用途變更登記。 4 劉某應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬文件資料是：(1) 國(guó)有土地使用證。 (2) 地上建筑物、附著物權(quán)屬 證明：凡是地上存在建筑物或附著物的，用途變更登記申請(qǐng)人還應(yīng)提交地上建筑物、附著物權(quán)屬證明，如 房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等。 (3) 土地用途變更的批準(zhǔn)文件：國(guó)有土地的用途發(fā)生變更的，申請(qǐng)人應(yīng)提交城 市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有批準(zhǔn)權(quán)的部門批準(zhǔn)用途改變的文件；以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán) 的用途發(fā)生變更的，申請(qǐng)人還應(yīng)提

16、交與政府簽訂的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的土地使用 權(quán)出讓合同。23.2005 年 8 月某市甲公司擬與乙公司合資成立新的股份有限公司，根據(jù)甲、乙雙方初步達(dá)成的協(xié)議，甲 公司擬以其所使用的位于該市的土地使用權(quán)作價(jià)出資，乙公司以設(shè)備作價(jià)出資，根據(jù)甲公司提供的資料， 其所使用的土地為出讓土地，用途為工業(yè)，但甲公司尚未辦理土地登記手續(xù)，乙公司委托某土地登記代理 公司欲查證甲公司所使用的該宗土地的權(quán)屬狀況。問(wèn)題 1該土地登記代理公司查證甲公司所使用的該宗土地的權(quán)屬狀況的具體操作步驟有哪些 ? 2該土地登記代理公司需要從哪些方面著手驗(yàn)證土地使用權(quán)的歸 屬問(wèn)題? 3 該土地登記代理公司對(duì)于驗(yàn)證

17、用地手續(xù)是否合法應(yīng)從哪些方面入手? 4 該土地登記代理公司主要應(yīng)從哪些方面收集資料 ?(分?jǐn)?shù)： 17.00 ) 正確答案： ()解析： 1該土地登記代理公司查證甲公司所使用的該宗土地的權(quán)屬狀況的具體操作步驟是：(1) 通過(guò)與乙公司溝通，可以了解到乙公司的委托代理需求主要體現(xiàn)在三個(gè)方面： 1) 該宗土地使用權(quán)是否為甲公司所 有； 2) 甲公司有無(wú)合法、完整的用地手續(xù)； 3) 甲公司是否欠繳土地出讓金。這樣就進(jìn)一步明確了查證的 目標(biāo)和內(nèi)容。 (2) 與委托人乙公司簽訂土地登記代理委托書、 土地登記代理合同， 明確授權(quán)范圍和權(quán)限。 (3) 根據(jù)委托人乙公司的要求， 進(jìn)一步分析需要什么材料予以驗(yàn)證，

18、并可通過(guò)哪些途徑獲得有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料。 (4) 整理資料，向委托人提交分析結(jié)果。 2 該土地登記代理公司需要從以下方面著手驗(yàn)證土地使用權(quán)的歸屬 問(wèn)題： (1) 調(diào)查目前的實(shí)際土地使用者是誰(shuí)。 (2) 通過(guò)對(duì)土地登記資料的查詢，了解該宗地的土地登記狀 況、權(quán)屬來(lái)源情況，分析土地使用權(quán)歸誰(shuí)所有。 (3) 向相鄰單位或有關(guān)當(dāng)事人了解該宗地的權(quán)屬來(lái)源及土 地使用者的有關(guān)情況。 3 該土地登記代理公司驗(yàn)證用地手續(xù)是否合法，應(yīng)從以下方面人手； (1) 土地管 理部門有無(wú)甲公司繳納土地出讓金的相關(guān)證明。 (2) 是否已經(jīng)全部繳納土地出讓金。 (3) 是否已繳納相關(guān) 稅費(fèi)等。 4該土地登記代理公司主要應(yīng)從以下方面收集資料：(1) 實(shí)地調(diào)查，并向有關(guān)當(dāng)事人了解情況。(2) 向土地登記機(jī)關(guān)查詢土地登記資料，有