城中村改造方案

1、太原市城中村改造融資模式建議書(shū)社會(huì)資本參與下的龍城發(fā)展新常態(tài)什么是PPPPPP什么是什么是PPPPPP PPP（Public-Private-Partnership），即政府與社會(huì)資本合作模式，指的是政府與社會(huì)資本通過(guò)合作來(lái)提供公共品或服務(wù)的一種方式。 12343號(hào)文允許政府與社會(huì)資金共同出資設(shè)立SPV(特殊目的載體)公司，而SPV公司可以通過(guò)銀行貸款方式舉債并承擔(dān)責(zé)任。通過(guò)地方政府出面，聯(lián)合其他資本組織基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投資基金等SPV，向SPV注入土地或者特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，再讓SPV做為融資主體向金融機(jī)構(gòu)融資。PPP中的社會(huì)資本有兩類，一類是民間資本，另一類是國(guó)有資本。即使民營(yíng)資本進(jìn)入有些猶豫或者有些難度

2、，至少可以肯定明年將有不少國(guó)有資本作為社會(huì)資本參與PPP。國(guó)有資本不僅考慮盈利，還要考慮社會(huì)效應(yīng)。大力發(fā)展PPP模式是各級(jí)政府緩解財(cái)政不可持續(xù)壓力的一種途徑。在土地財(cái)政難以持續(xù)的背景下，地方政府將主要依靠?jī)蓚€(gè)渠道獲取融資：發(fā)債和發(fā)展PPP模式。太原城中村現(xiàn)狀PPPPPP分類分類 城中村一直為城中村一直為“臟、亂、差臟、亂、差”代言了很多年，城中村改造更是干代言了很多年，城中村改造更是干部群眾反應(yīng)強(qiáng)烈的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)太原市有城中村部群眾反應(yīng)強(qiáng)烈的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)太原市有城中村170個(gè)，分布于城市個(gè)，分布于城市的各個(gè)區(qū)域。自的各個(gè)區(qū)域。自2003年開(kāi)始，太原市就已經(jīng)啟動(dòng)了城中村的改造計(jì)年開(kāi)始，太原市就已

3、經(jīng)啟動(dòng)了城中村的改造計(jì)劃。截至劃。截至2012年年底，有年年底，有43個(gè)城中村開(kāi)展了拆遷改造，共計(jì)拆除舊個(gè)城中村開(kāi)展了拆遷改造，共計(jì)拆除舊村建筑面積村建筑面積466.78萬(wàn)平方米，萬(wàn)柏林下元等萬(wàn)平方米，萬(wàn)柏林下元等10個(gè)城中村實(shí)現(xiàn)整體拆個(gè)城中村實(shí)現(xiàn)整體拆除。除。 1111年來(lái)只完成年來(lái)只完成3 3個(gè)村整村改造，僅占應(yīng)改總數(shù)的個(gè)村整村改造，僅占應(yīng)改總數(shù)的1.7%1.7%，到現(xiàn)在還有，到現(xiàn)在還有170170個(gè)個(gè)城中村未完成改造。太原市的城中村人口再加上棚戶區(qū)的居民，占太原總?cè)顺侵写逦赐瓿筛脑?。太原市的城中村人口再加上棚戶區(qū)的居民，占太原總?cè)丝诘目诘?3.1%33.1%。這就是說(shuō)太原市到目前還有三分

4、之一的城市居民生活在這么差、。這就是說(shuō)太原市到目前還有三分之一的城市居民生活在這么差、這么惡劣的環(huán)境中。這么惡劣的環(huán)境中。王儒林（山西省委書(shū)記）王儒林（山西省委書(shū)記） 20152015年要改造的城中村包括年要改造的城中村包括小店區(qū)小店區(qū)6 6個(gè)個(gè)、迎澤區(qū)迎澤區(qū)4 4個(gè)個(gè)、杏杏花嶺區(qū)花嶺區(qū)3 3個(gè)個(gè)、尖草坪尖草坪區(qū)區(qū)2 2個(gè)個(gè)，萬(wàn)柏林區(qū)萬(wàn)柏林區(qū)6 6個(gè)個(gè)，晉源區(qū)晉源區(qū)2 2個(gè)個(gè)。此外，太原市將用。此外，太原市將用2 2年年時(shí)間完成中環(huán)內(nèi)時(shí)間完成中環(huán)內(nèi)4646個(gè)個(gè)城中村的改造任務(wù)，城中村的改造任務(wù)，5 5年年時(shí)間基本完成全市時(shí)間基本完成全市170170個(gè)個(gè)城中村改造任務(wù)。城中村改造任務(wù)。 一流的省

5、會(huì)城市需要一流的作品，需要一流的團(tuán)隊(duì)，太原市的城中村一流的省會(huì)城市需要一流的作品，需要一流的團(tuán)隊(duì)，太原市的城中村量大面廣，只有優(yōu)中選優(yōu)，讓有實(shí)力的大集團(tuán)，大企業(yè)參與到改造中，才量大面廣，只有優(yōu)中選優(yōu)，讓有實(shí)力的大集團(tuán)，大企業(yè)參與到改造中，才能做到高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃、高水平的設(shè)計(jì)、高效率的服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，打能做到高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃、高水平的設(shè)計(jì)、高效率的服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，打造出真正的精品項(xiàng)目造出真正的精品項(xiàng)目耿彥波（太原市市長(zhǎng)）耿彥波（太原市市長(zhǎng)）太原城中村改造面臨的問(wèn)題什么是什么是PPPPPPPPPPPP分類分類太原市城中村改造成本高、收益低，關(guān)系復(fù)雜城中村改造面臨的兩大難題參與太原市城中村改造的神

6、會(huì)發(fā)展商大部分都是實(shí)力一般，或是剛成立不久的公司，而本地一些資金實(shí)力雄厚，項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富的社會(huì)發(fā)展商很少參與進(jìn)來(lái)。從已經(jīng)完成改造的實(shí)例可以看到，除了個(gè)別城中村地理位置特別優(yōu)越或是商業(yè)價(jià)值很高以外，參與進(jìn)來(lái)的知名社會(huì)發(fā)展商屈指可數(shù)。城中村改造成立的特殊項(xiàng)目公司一般是由村集體和社會(huì)發(fā)展商聯(lián)合成立，主要負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目的融資與實(shí)施。然而，由于，城中村的特殊性，導(dǎo)致了項(xiàng)目公司融資渠道單一，融資比較困難。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的疲軟，影響了社會(huì)知名發(fā)展商的決策。城鄉(xiāng)二元土地制度下的土地集體所有制限制了抵押貸款項(xiàng)目的現(xiàn)金流不滿足銀行需求。城中村改造項(xiàng)目公益性強(qiáng)、收益低。融資渠道窄、融資成本高使城中村改造受阻項(xiàng)

7、目公司融資困難重重難以吸引有實(shí)力的社會(huì)發(fā)展商太原城中村改造融資建議模式 利益分配原則利益分配原則光大金控（證券、光大金控（證券、保險(xiǎn)、銀行、資保險(xiǎn)、銀行、資管、信托、基金管、信托、基金租賃）租賃）優(yōu)先級(jí)優(yōu)先級(jí)LP1（79.9億）億）龍投龍投+國(guó)投國(guó)投+區(qū)財(cái)政區(qū)財(cái)政劣后級(jí)劣后級(jí)LP2(19.2億億)光大金控基金光大金控基金子公司子公司GP1(100萬(wàn)萬(wàn))政府基金政府基金子公司子公司GP2(800萬(wàn)萬(wàn))龍城城鎮(zhèn)化發(fā)展基金龍城城鎮(zhèn)化發(fā)展基金（100億元）億元）龍投龍投XX項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司國(guó)投國(guó)投XX項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司有土地一級(jí)整理開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司有土地一級(jí)整理開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司太原城中村改造建議模式的優(yōu)勢(shì)什

8、么是什么是PPPPPPPPPPPP分類分類通過(guò)基金設(shè)立方式參與城中村改造：有利于減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)有利于提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率有利于拓寬項(xiàng)目的融資方式有利于實(shí)現(xiàn)合作方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)光大集團(tuán)金控通過(guò)以下方式設(shè)立基金光大集團(tuán)金控通過(guò)以下方式設(shè)立基金太原城中村改造基金退出模式土地收儲(chǔ)中土地收儲(chǔ)中心招牌掛心招牌掛土地收儲(chǔ)中土地收儲(chǔ)中心招牌掛心招牌掛項(xiàng)目公司摘牌項(xiàng)目公司摘牌項(xiàng)目公司摘牌項(xiàng)目公司摘牌有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理資質(zhì)的公司發(fā)展基金土地儲(chǔ)備中心社會(huì)發(fā)展商參與土地競(jìng)拍財(cái)政拆遷安置土地交易中心財(cái)政留存土地招拍掛溢價(jià)部分，其余返還至土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理商光大銀行土儲(chǔ)貸款（用于收購(gòu)?fù)恋兀┗鹜顺雎窂揭换鹜顺雎窂蕉鹜顺?/p>

9、模式一基金退出模式一：發(fā)展基金向具有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理資質(zhì)公司投入資金作為拆遷安置款，“毛地”變?yōu)椤皟舻亍焙?，委托土地?chǔ)備中心收儲(chǔ)，土地儲(chǔ)備中心將委托“凈地”在土地交易中心掛牌交易，由社會(huì)發(fā)展商參與土地競(jìng)拍。 土地競(jìng)拍所得資金繳入財(cái)政，財(cái)政扣除土地溢價(jià)部分作為專項(xiàng)基金，將土地出讓金余款全部反至承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理公司，最后由土地開(kāi)發(fā)整理公司將所得款項(xiàng)歸還發(fā)展基金?；鹜顺瞿Ｊ蕉鹜顺瞿Ｊ蕉喊l(fā)展基金向具有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理資質(zhì)公司投入資金作為拆遷安置款，“毛地”變?yōu)椤皟舻亍保瑫r(shí)我行向土地儲(chǔ)備中心授信，貸款全部用于收購(gòu)一級(jí)開(kāi)發(fā)整理后“凈地”。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理公司將收到土地儲(chǔ)備中心的購(gòu)地款項(xiàng)歸還發(fā)

10、展基金。 根據(jù)43號(hào)文規(guī)定，2015年12月30日前土地儲(chǔ)備貸款可納入政府一般債務(wù)。增增信信措措施施可納入政府債務(wù)強(qiáng)大的分銷能力強(qiáng)大的分銷能力完善的后續(xù)服務(wù)完善的后續(xù)服務(wù)進(jìn)而向國(guó)家統(tǒng)一招拍掛方式并軌最終增加政府市場(chǎng)調(diào)控能力有助于規(guī)范土地出讓方式從而改變土地供應(yīng)無(wú)序 我們建議，我們建議，SPVSPV的投入資金用于城市土地一級(jí)整理開(kāi)發(fā)，使土地由的投入資金用于城市土地一級(jí)整理開(kāi)發(fā)，使土地由“毛地毛地”轉(zhuǎn)變?yōu)檗D(zhuǎn)變?yōu)椤皟舻貎舻亍保恋卣婆c土地建設(shè)工作由有資質(zhì)的社會(huì)，土地摘牌與土地建設(shè)工作由有資質(zhì)的社會(huì)發(fā)展商公開(kāi)參與，國(guó)家資本與社會(huì)資本的有序結(jié)合，必將打造龍城城發(fā)展商公開(kāi)參與，國(guó)家資本與社會(huì)資本的有序結(jié)合，必將打造龍城城中村改造新模式。中村改造新模式。太原城中村改造-規(guī)范土地出讓模式，引導(dǎo)社會(huì)資本參與強(qiáng)大的分銷能力強(qiáng)大的分銷能力第一批地方PPP項(xiàng)目案例一覽表完善的后續(xù)服務(wù)完善的后續(xù)服務(wù) 備受外界關(guān)注保障房和土地整理項(xiàng)目也出現(xiàn)在了清單里，但數(shù)量不多。比如，四川、福建、湖南推出保障房項(xiàng)目，最多的四川4個(gè)項(xiàng)目，投資金額56.67億元。 土地整理項(xiàng)目，在四川和重慶的清單中可以找到。比如，清單中提到，“土地整治是重慶PPP合作新增內(nèi)容，涉及公開(kāi)招拍掛組建項(xiàng)目公司，對(duì)土地成本核算、融資成本控制要求較高。 作為試點(diǎn)項(xiàng)目，將由重慶地產(chǎn)集團(tuán)探索