潤城第一大道價格方案(寫字樓)

1、潤城第一大道產(chǎn)品定價方案潤城第一大道產(chǎn)品定價方案策劃與市場發(fā)展部策劃與市場發(fā)展部銷售與品牌建設部銷售與品牌建設部20112011年年1212月月2020日日20122012年潤城第一大道放量年潤城第一大道放量潤城第一大道寫字樓供應：潤城第一大道寫字樓供應：3棟寫字樓，面積合計99872；潤城第一大道公寓體量：潤城第一大道公寓體量：2棟公寓；面積合計52647；潤城第一大道商業(yè)供應量：潤城第一大道商業(yè)供應量：第一大道商業(yè)由底商、LOFT、獨立商業(yè)、地下負一層商業(yè)組成，面積合計53820。20122012年市場放量預測年市場放量預測受國家宏觀政策影響，市場低迷，整體呈現(xiàn)量價齊跌的局面；受國家宏觀政

2、策影響，市場低迷，整體呈現(xiàn)量價齊跌的局面；寫字樓供應預測：寫字樓供應預測：明年預計昆明市主城區(qū)的寫字樓供應46宗，辦公開發(fā)總量約241.8萬 ，主要集中在西市區(qū)、南市區(qū)及中心區(qū)，供應較大；公寓體量預測：公寓體量預測：因市場上在售公寓的面積區(qū)間大多在40-60，在售公寓的剩余體量約2萬，市場上潛在的供應量約10萬，未來一段時間公寓的供應量也將會增多，且區(qū)域分布較廣； 商業(yè)供應量預測：商業(yè)供應量預測： 2012年商業(yè)金融、商務金融類用地供應55.8萬，在售或即將推售的商業(yè)200余萬方，明年市場放量巨大。目標客戶群分析目標客戶群分析 2012 2012年商業(yè)競爭激烈，潤城商業(yè)應審慎推出，目前潤城片區(qū)

3、商業(yè)、商務氣氛尚待成熟，吸年商業(yè)競爭激烈，潤城商業(yè)應審慎推出，目前潤城片區(qū)商業(yè)、商務氣氛尚待成熟，吸引力有限。應考慮招商落位后再推出負一層商業(yè)，因此在本次提報方案中未將負一層定價列出。引力有限。應考慮招商落位后再推出負一層商業(yè)，因此在本次提報方案中未將負一層定價列出。 根據(jù)以上綜合分析我們提出潤城第一大道的定價方案如下：根據(jù)以上綜合分析我們提出潤城第一大道的定價方案如下：321辦公客戶群公寓目標人群u需要展示企業(yè)形象的知名品牌公司u與金融產(chǎn)業(yè)相關(guān)的中大型企業(yè)，如：銀行、移動、聯(lián)通等等u以上客戶群體注重環(huán)境品質(zhì)，定價需采取“高定價、高折扣”策略。u以自用為主的客戶u1-3F展示材料及產(chǎn)品，4-6

4、F為公司獨立辦公的中大型企業(yè)，比如雷士照明、名車4S店等客戶群體u該類客戶群注重片區(qū)商業(yè)、商務氛圍的成熟程度。但潤城片區(qū)尚在開發(fā)中，對商業(yè)投資客的吸引力有限。定價以保守策略為主，略低于片區(qū)商業(yè)均價。u看重片區(qū)及本案投資價值的城市投資客群；u以居住為主、在附近上班的企業(yè)白領(lǐng)；u成長型的中小企業(yè)辦公u該類客戶群注重片區(qū)配套成熟程度。目前潤城片區(qū)配套尚顯不足；定價采取“低開高走策略”。商業(yè)目標客群一、寫字樓市場概述二、寫字樓定價原則三、寫字樓價格表昆明寫字樓發(fā)展日益成熟，多元化發(fā)展，配套日益完善。主要分布“三橫三縱核心區(qū)”。三橫（東西向）： 拓東路、金碧路一線 ；東風路、南屏街；人民路沿線； 三縱：

5、北京路沿線 ；北塔路沿線 ；青年路沿線。隨著昆明城市改造進程的推進，多元化商圈帶動寫字樓多元化發(fā)展趨勢，除中心區(qū)外，未來南市區(qū)將會成為寫字樓主要聚集地，但目前尚未完全顯現(xiàn)這一功能。1 1、寫字樓市場分布、寫字樓市場分布2 2、寫字樓市場在售項目、寫字樓市場在售項目寫字樓名稱寫字樓名稱建筑面積建筑面積售價售價車位車位物業(yè)管理費物業(yè)管理費售樓電話售樓電話銷售率銷售率邦盛水岸御園160000平方米22000-3300010001.50871-7186888/718988840%順新時代60000平方米均價40000元/平方米300個（地上130個，地下170個）40871-808089945%世紀中

6、心185000平方米 22000800100871-361685160%匯都國際二期1650002萬多元/平米整個小區(qū)1:1配比，寫字樓配有200個車位，分布于地下2、3層1.20871-3106666/310888860%欣都龍城近30萬平米，其中10萬平米商業(yè) 16000元/2000多個1.6565199950%中央金座74178平方米 均價12000元/平方米近1000個車位1.20871-5195988/416066766%銀海.櫻花語商務中心36萬12000元/平米左右地下2層，900多個1.50871-561288830%華海.新境界35806.1 15800元/平米約130個/3

7、0%百富琪80000平方米均價38000元/平方米約3001.50871-3571666-紅星國際330000平方米 均價9700元/平方米1:1.021.60871-8265888/8255999-經(jīng)典雙城3333300平方米 均價9500元/平方米1:110871-8212888/8188886-南亞風情第壹城9800000平方米 最低價60000元/平方米46231.80871-4649999-鼎易天城252005平方米 均價8500元/平方米 11001.60871-8390000/835000090%3 3、寫字樓市場待售項目、寫字樓市場待售項目寫字樓名稱寫字樓名稱建筑面積建筑面積車

8、位車位售樓電話售樓電話備注備注城市新宸商務大廈21383平方米 /志遠城市綜合體400000平方米 25000871-3155272/毅人財富中心84118666 8411789/高順銘都80000平方米 3000871-7350888 7350999其中商鋪面積15000平米，寫字樓9700平米，將推出323套公寓。邦盛財富中心216000平方米/一層為商鋪，面積78000平方米，商場30000平方米，寫字樓58000平方米，地下車庫面積50000平方米。 假日廣場90000平方米 5015888兩座大辦公樓都為16層高，位于廣場東北側(cè)

9、；小辦公樓由五座層高16層、18層、13層及11層的塔樓組成。 大觀花園商務樓/大觀花園商務樓是一個純寫字樓項目，面積從4270平方米不等，參考價16000元/。益龍萬象城205400平方米 1400住宅、公寓、寫字樓、購物中心為一體南亞之門550000平方亞之門項目預計將于今年年底推出。共800多套房源，戶型面積在99-253之間，價格還未確定。目前正在接受免費登記。聯(lián)邦國際中心700000平方米 9000871-8332222/335555聯(lián)邦國際中心正在建蓋售樓部 東方首座1601400平方米380222

10、2寫字樓，高180多米，46層國際康城26000平方米 海倫國際5358800平方米 33517（1:1.3配置320009986-156戶型，預計均價8000元/左右。馬街摩爾城3000000平方米 7000星光大道330000平方米 1:0.80871-4646666/4647777/潤城5000000平方米1：1。機動車位：36630個，非機動車：76015個， 一期共：5873奧宸財富廣場213414平方米 12800871-4607988A棟1號樓為寫字樓，以5A級標準寫字

11、樓設計，有兩層通高的獨立門廳，每層內(nèi)設置空中花園，為員工提供更多的休息空間。建筑共17層，1-4層為商業(yè)，5-17層為寫字樓。4 4、寫字樓市場價格走勢、寫字樓市場價格走勢從昆明純寫字樓的市場平均售價水平來看，2010年上半年昆明市平均售價水平在7000元/月， 2010年下半年昆明市平均售價水平在9000元/月，2011年上半年昆明市平均售價為11000元/月，2011年下半年昆明市平均售價水平為13300元/月，平均上漲率為18%。4 4、寫字樓去化分析、寫字樓去化分析2010年昆明寫字樓放量與消化率基本持平，去化率高達90%左右，寫字樓所剩無及；而2011年昆明寫字樓雖價格緩慢平穩(wěn)上漲趨

12、勢，但年去化率明顯下降，2011年寫字樓去化率只達到總放量的55%。昆明寫字樓租金總述近年來寫字樓租金呈現(xiàn)良性上漲趨勢近年來寫字樓租金呈良性上漲趨勢從昆明純寫字樓的市場平均租金水平來看，2008年昆明市平均租金水平在35.36元/月，2009年昆明市平均租金水平為37.97元/月，上漲率為7.4%，2010年昆明市平均租金水平為39.76元/月，上漲率為8.3%，2011年昆明市平均租金水平為45.59元/月，上漲率為9.3%.5 5、寫字樓市場租金走勢、寫字樓市場租金走勢昆明寫字樓租金總述主要集中在30-50元/平方米，新興高端寫字樓進入帶來租金兩極化發(fā)展趨勢.高端寫字樓進入帶來租金兩級分化

13、從昆明寫字樓租金分布圖可以看出目前寫字樓租金主要集中在30-50元/平方米之間；其次可以看出80元/平米以上租金仍占一定比例，主要為俊發(fā)中心、紅塔大廈、順城雙塔新興寫字樓.由此可以看出，高端寫字樓的進入帶來租金兩極化趨勢明顯.6 6、寫字樓市場租金分布、寫字樓市場租金分布昆明寫字樓出租率近三年寫字樓需求增加，出租率上漲明顯.近年來寫字樓出租率上漲明顯，空置率低從出租率來看，2008年市場出租率平均水平在82.64%，2009年市場出租率平均水平在86.64%，上漲率為4.8%；2010年市場出租率平均水平88.24%，2011年市場出租率平均水平89.32%.而部分檔次較高的寫字樓出租率在90

14、%以上，甚至100%.7 7、寫字樓市場租率、寫字樓市場租率中心區(qū)：56%租金低于40元/從中心區(qū)租金結(jié)構(gòu)圖看56%樓盤租金低于40元/平米，其次40-50元占24%，80元/平方米以上占4%。北市區(qū)：平均租金較高，50%樓盤于50元北市區(qū)寫字樓總量相對較少，但整體租金偏高，主要由于北市寫字樓發(fā)展相對緩慢，新興寫字樓拉升整體租金價格。南市區(qū)：在用寫字樓較少，檔次參差不齊南市二手寫字樓量較少，檔次參差不齊，隨著星都國際總部基地、南亞風情第一城、中央金座、奧宸財富廣場等寫字樓入市帶來新一輪租金提升不同區(qū)域下寫字樓租金分析中心區(qū)租金穩(wěn)定，北市整體租金較高，南市區(qū)參差不齊.8 8、各區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘Ρ?/p>

15、、各區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘Ρ? 9、未來寫字樓市場潛在供應、未來寫字樓市場潛在供應宗數(shù)宗數(shù)編編 號號位位 置置交易時間交易時間面積面積規(guī)劃用途規(guī)劃用途容積率容積率起價起價成交價成交價（平方米）（平方米）總建筑面積總建筑面積（萬元）（萬元）（萬元）（萬元）1KC2009-07-1（A1）昆明市官渡區(qū)廣福路季官村、后所村1.21-2.1541953.63商務金融用地1.9682229.11524165.1224165.122KC2009-07-2（A2）13535.19商務金融用地1.418949.2667206.57206.53KC2009-46號盤龍區(qū)聯(lián)盟街道辦事處3528.3商務金融用地41411

16、3.23031.1771004J2010-050-A2昆明市五華區(qū)一二一大街68號1.25-2.1519829.73商務金融用地479318.9230668525465J2010-050-A4133.09商務金融用地4532.363566J2010-049-3經(jīng)開區(qū)洛羊街道辦事處大沖片區(qū)1.18-2.1814976.85商務金融用地4.668893.514731.7614731.7617J2010-049-8-112478.62商務金融用地1.822461.5163943.83643943.83648J2010-049-8-27325.48商務金融用地1.18058.0282315.31852

17、315.31859J2010-054-A-2西山區(qū)金碧街道辦事處河北社區(qū)21128.72商務金融用地6.63140083.4151301.97624531.18410J2010-037-A1-1西山區(qū)馬街街道辦事處馬街社區(qū)8691.03商務金融用地12.67110115.35157250.258175.051311J2010-037-A1-210419.4商務金融用地7.8782000.6789798.776912J2010-037-A1-36558.96商務金融用地7.2847749.2296108.903713J2010-037-A1-42131.64商務金融用地1.342856.3976

18、2006.147514J2010-037-A33742.95商務金融用地1.515651.85453488.977415J2010-066-A1西山區(qū)福海街道辦事處陸家社區(qū)56434.69商務金融用地4.4248312.64129789.5643011.44616KC2010-174-3官渡區(qū)小板橋街道辦事處2.1-3.326174.81商業(yè)金融業(yè)用地5130874.055889588917KC2010-76-20官渡區(qū)宏仁片區(qū) 2.14-3.165522.12商務金融5.630923.8721490.41490.418J2010-073-A4西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處擁護社區(qū)3.25-4.2545

19、22.05商業(yè)金融業(yè)1.88139.694619.38264619.382619J2010-073-A619145.89商業(yè)金融業(yè)7.5143594.1819567.6519567.6520J2010-074-A1西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處擁護社區(qū)4.8-5.914221.3商業(yè)金融業(yè)5.1473097.4829620.05419620.054121J2010-074-A216296.4商業(yè)金融業(yè)5.2285067.20811022.69711022.69722J2010-074-A312172.1商業(yè)金融業(yè)5.8571206.7858235.45198235.451923J2010-044-1昆明

20、滇池國家旅游度假區(qū)大漁片區(qū)4.25-5.1860755.45商務金融用地1.591133.17512722.19112722.19124KC2011-1官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處雙鳳社區(qū)5.10-6.27936.91商務金融用地323810.737146714625J2009-077官渡區(qū)小板橋街道辦事處小板橋社區(qū)居委會56763.73商務金融用地4227054.9233885.733885.726SCT2011-2東白沙河片區(qū)168.8C2-商業(yè)金融用地4675.26583.366583.3627SCT2011-12龍江片區(qū)164.58C2-商業(yè)金融用地4658.326418.626418.622

21、8KC2010-97羊腸片區(qū)寶云社區(qū)197.68C2-商業(yè)金融業(yè)用地4790.727709.527709.5229KC2010-98羊腸片區(qū)寶云社區(qū)140.65C2-商業(yè)金融業(yè)用地4562.65485.355485.3530J2010-050-6五華區(qū)北倉片區(qū)5.24-6.2216057.48商業(yè)金融業(yè)4.9980126.82517826.617826.631J2010-025-A2西山區(qū)福海街道辦事處大壩社區(qū)52998.6商業(yè)金融業(yè)2.1111297.0669660.83169660.831232J2010-072-A2西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處擁護社區(qū)3716.23商業(yè)金融業(yè)1.34831.09

22、94845.94845.933J2010-072-A446731.69商業(yè)金融業(yè)7.4345814.51609876098734J2010-072-A87040.71商業(yè)金融業(yè)6.545764.6159187.29187.235J2010-072-A106073.73商業(yè)金融業(yè)3.521258.0557925.77925.736J2010-072-A1112739.35商業(yè)金融業(yè)7.190449.38516625.716625.737J2010-006-A1官渡區(qū)南窯村30150.81商業(yè)金融業(yè)5.5165829.4648844.0848844.0838KC2009-58-1-2官渡區(qū)六甲街道

23、辦事處環(huán)湖東路南側(cè)6.23-7.1314887.89商務辦公2.435730.93610785.3910785.3939KC2009-58-1-4官渡區(qū)六甲街道辦事處環(huán)湖東路南側(cè)14855.42商務辦公 2.435653.00810761.2410761.2440J2011-003-5昆明市盤龍區(qū)金辰街道辦事處7.19-8.1715176.78商業(yè)金融業(yè)3.756154.08626026.1126026.1141J2011-003-67828.39商業(yè)金融業(yè)14109597.4613418.8213418.8242J2011-020-2盤龍區(qū)麻線營村7.28-8.265756.71商務金融用地

24、6.4737245.9147793.287793.2843呈政儲2008077呈貢新區(qū)物流片區(qū)8.11-9.97458.84商業(yè)金融業(yè)2.2416707.8022014.22014.2政府儲備44KC2010-95昆明市五華區(qū)普吉片區(qū)8.22-9.1656518.77商業(yè)金融業(yè)用地4.5254334.473815138151政府儲備45KCD2011-2昆明滇池國家旅游度假區(qū)金河社區(qū)8.29-9.2213097商務金融用地22619414089.0514089.05政府儲備城中村改造項目46KCD2011-316816.04商務金融用地2.542040.118082.7418082.7447K

25、CD2011-46720.67商務金融用地3.724866.4797227.367227.3648KC2011-78盤龍區(qū)東華街道辦事處6527.17商務金融用地7.649606.49225649.825649.8政府儲備49J2011-027-8（D）昆明滇池國家旅游度假區(qū)海埂街道管理處太河社區(qū)8.29-9.2825927.89商業(yè)金融業(yè)2.257041.35823489.5623489.56度假區(qū)委托城中村委托50J2011-027-9（K2）3781.76商業(yè)金融業(yè)1.86807.1683424.683424.6851J2011-027-10（J2）3916.85商業(yè)金融業(yè)1.45483

26、.593551.523551.5252J2011-027-11（F2）6208.1商業(yè)金融業(yè)1.911795.395623.245623.2453J2011-027-12（E2）5814.11商業(yè)金融業(yè)2.112209.6315266.885266.8854KC200832A1昆明市東風廣場、白塔片區(qū)8.30-9.2846961.1商業(yè)金融業(yè)7328727.7211320349680政府儲備55KC200832A29081.79商業(yè)金融業(yè)872654.324086056J2008058A1官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處關(guān)上社區(qū)9.1-9.3035383.52商業(yè)金融業(yè)用地4.4155687.495333

27、5.3553335.35官渡區(qū)城中村改造57J2011-026-3盤龍區(qū)金辰街道辦事處2093商務金融用地17.7837213.542709.822709.82 盤龍區(qū)城中村改造58J2011-026-45871商務金融用地0.714168.417603.037603.03昆明2011年商業(yè)金融用地共成交78宗，合計2006畝，總建筑面積約403萬平方米，外加明年年初開盤的寫字樓約100萬平方米，未來供應量約在500萬平方米左右。潛在供應量大。59J2009-095-5高新區(qū)梁家河9.20-10.1935606.16商業(yè)金融9.5338258.5233113.733113.760J2009-0

28、95-650152.49商業(yè)金融7.2361097.9346641.7946641.7961KC2011-5-1盤龍區(qū)聯(lián)盟街道辦事處新發(fā)村5309.05商業(yè)金融7.4739658.6048666.0528666.05262KC2011-5-45560.98商業(yè)金融4.6826025.3868387.28788387.287863KC2011-5-5-29202.85商業(yè)金融7.3968009.06215033.72115033.72164KC2011-5-5-34080.6商業(yè)金融14080.66133.46646133.466465J2011-007-A2西山區(qū)棕樹營街道辦事處9.23-10

29、.2415368.63商業(yè)金融6.599896.09525239.7525239.7566KCK2011-25昆明市官渡區(qū)大板橋街道辦事處9.28-10.2711412.39商業(yè)金融業(yè)用地334237.171027.121027.1267KCK2011-2635248商業(yè)金融業(yè)用地31057443172.323172.3268KCK2011-2772918.16商業(yè)金融業(yè)用地4291672.646562.636562.6369KCK2011-33昆明市官渡區(qū)大板橋街道辦事處53996.67商業(yè)金融業(yè)用地2107993.344859.74859.770KCK2011-414198.44商業(yè)金融業(yè)

30、用地28396.88377.86377.8671KCK2011-429106.22商業(yè)金融業(yè)用地218212.44819.56819.5672KCK2011-514932.03商業(yè)金融業(yè)用地29864.06443.88443.8873KCK2011-529358.62商業(yè)金融業(yè)用地218717.24842.28842.2874KCK2011-5331149.12商業(yè)金融業(yè)用地262298.242803.422803.4275KCK2011-5412817.85商業(yè)金融業(yè)用地225635.71153.611153.6176KCK2011-5512218.78商業(yè)金融業(yè)用地224437.56109

31、9.691099.6977KCK2011-596703.75商業(yè)金融業(yè)用地213407.5603.34603.3478KC2009-58-2-2官渡區(qū)六甲街道辦事處環(huán)湖東路南側(cè)9.30-10.2815017.08商務辦公用地2.436040.99211039.711039.7小結(jié)小結(jié)1、昆明寫字樓售價呈平穩(wěn)緩慢上漲趨勢；2、昆明寫字租金呈上漲趨勢，從目前看，寫字樓出租率較高，出租情況好；3、今年寫字樓市場去化率只達到放量的55%，去化率與去年相比，呈直線下降；4、未來寫字樓供應量較大，競爭激烈。2 2、區(qū)位類似寫字樓、區(qū)位類似寫字樓樓盤樓盤位置位置體量體量()開盤時間開盤時間銷售均價銷售均價面

32、積（）面積（）備注備注工程進度工程進度領(lǐng)域時代北京路延長線和北辰大道交叉口約250002010.611500260-1100多數(shù)整層銷售，部分以90元的均價進行出租已交付上海東盟商務大廈呈貢彩云路與春融街交叉口10萬余方2011.10.161600090-1800持有認籌卡，開盤當天優(yōu)惠2%地上18層欣都龍城北京路延長線和北辰大道交叉口約70000未集中開盤12000370-1500暫無優(yōu)惠封頂西山新城西山區(qū)原石材交易市場約30000未集中開盤11000350-1050暫無優(yōu)惠封頂銀海櫻花語暢園一期旁約300002011.81200090-1800優(yōu)惠3%封頂紅星國際一期廣福路與金廣路交叉口約

33、280002011.7120002701020精裝修已交付與潤城區(qū)位近似的寫字樓目前售價在1.1-1.5萬/之間，這一銷售價格與這些項目所在地段的優(yōu)越性及其工程進度息息相關(guān)。另外，現(xiàn)有市場寫字樓產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，市場競爭相對比較激烈。還有部分寫字樓以出租為主。一、寫字樓市場概述二、寫字樓定價原則三、寫字樓價格表第一章 寫字樓產(chǎn)品定價二、寫字樓定價原則二、寫字樓定價原則1 1、采用市場比較法定價、采用市場比較法定價比較內(nèi)容比較內(nèi)容權(quán)重權(quán)重奧辰財富廣場奧辰財富廣場紅星國際紅星國際南亞風情第一城南亞風情第一城擬合擬合比較比較擬合擬合比較比較擬合擬合比較比較程度程度系數(shù)系數(shù)程度程度系數(shù)系數(shù)程度程度系數(shù)系

34、數(shù)建筑規(guī)模10%1.10.111.10.1110.1區(qū)域位置15%10.151.050.15750.90.135內(nèi)部配套15%1.10.1651.050.15750.90.135產(chǎn)品設計15%1.20.1810.150.90.135工程進度14%0.60.0840.70.0980.80.112寫字樓等級10%1.10.1110.110.1科技用材8%1.050.0840.90.07210.08升值潛力13%1.20.15610.131.10.143合計100%/1.039/0.9750.941 1、經(jīng)過估價原則：建筑、經(jīng)過估價原則：建筑規(guī)模、區(qū)域位置、內(nèi)部配規(guī)模、區(qū)域位置、內(nèi)部配套、產(chǎn)品設計、套、產(chǎn)品設計、工程進度、寫字樓等級、工程進度、寫字樓等級、科技用材、升值潛力科技用材、升值潛力2 2、考慮寫字樓的位置、考慮寫字樓的位置、昭示性及交通便捷性等因昭示性及交通便捷性等因素確定每棟寫字樓的整體素確定每棟寫字樓的整體均價及樓棟差；均價及樓棟差