某房地產(chǎn)公司客戶問卷分析

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。建水客戶問卷調(diào)查報告昆明中原建水【西門古鎮(zhèn)】項目組Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010Code of this

2、 report | 2 Copyright Centaline Group, 2010本次調(diào)研聲明前期市場調(diào)研階段，已經(jīng)針對部分玉溪市主要客戶群體進行了市場調(diào)研，包括煙廠職工、政府公務員等一批高端客戶群體；本次調(diào)研主要針對除前期主要客戶群體調(diào)研外的其它企業(yè)員工和私營業(yè)主等客戶群體進行集中問卷調(diào)研，完善玉溪市場客戶摸底工作，精準把握所有適合本項目的客戶群體，以指導物業(yè)發(fā)展建議。調(diào)研對象年齡段從歲之間，男女比例大致相等。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 3 Copyright C

3、entaline Group, 2010修改建議：、城市發(fā)展、規(guī)劃、道路、經(jīng)濟、房地產(chǎn)發(fā)展等研究中，不要僅限于建水，應放大至：開遠、建水、蒙自乃至紅河州。、建水城市發(fā)展規(guī)劃中，增加建水以后的整體城市規(guī)劃發(fā)展方向。特別標注項目片區(qū)以后規(guī)劃發(fā)展方向。如：廬江河畔、旅游觀光火車等。此外還有道路、共建配套等規(guī)劃。、缺乏經(jīng)濟對比和房地產(chǎn)供需對比，就是建水與個、開、蒙的對比。Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010目錄：目錄：報

4、告主要內(nèi)容報告主要內(nèi)容、調(diào)研內(nèi)容及目的、調(diào)研內(nèi)容及目的、客戶分析及總結、客戶分析及總結、為項目初步物業(yè)提供建議、為項目初步物業(yè)提供建議 了解玉溪市場客戶需求，指導設計任務書部分內(nèi)容 從客戶背景、區(qū)域、產(chǎn)品喜好、政策影響等方面綜合分析，了解客戶需求 客戶定位，指導設計任務書Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 調(diào)研內(nèi)容及目的Code of this report | 6 Copyright Centaline Gr

5、oup, 2010Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010本次客戶調(diào)研數(shù)量、目標及區(qū)域、問卷數(shù)量：份、問卷數(shù)量：份、調(diào)查目標：、調(diào)查目標：政府機關及事業(yè)單位員工政府機關及事業(yè)單位員工市人民醫(yī)院、藥廠職工市人民醫(yī)院、藥廠職工項目周邊商戶、店等客戶項目周邊商戶、店等客戶市中心聶耳廣場、沃爾瑪購物休閑客戶市中心聶耳廣場、沃爾瑪購物休閑客戶市中心商業(yè)街商戶訪談市中心商業(yè)街商戶訪談、調(diào)研區(qū)域、調(diào)研區(qū)域本次隨機上訪問卷部分主要以中心區(qū)各大街道本次隨機上訪問卷部分主要以中心區(qū)各大街道商戶，高端住宅區(qū)聶耳音樂廣場及項目周邊商商戶，高端住宅區(qū)

6、聶耳音樂廣場及項目周邊商戶為主；戶為主；商戶主要經(jīng)營軟件、汽車、配件、裝飾、建材、超市、設計、手工、潔具等行業(yè)Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010調(diào)研主要目的調(diào)研主要目的：調(diào)研主要目的：了解玉溪市場購買商品房主要客戶群體特征，確定目標客戶群體基本范圍；了解玉溪市場購買商品房主要客戶群體特征，確定目標客戶群體基本范圍；新政下主要置業(yè)客戶群體對于商品房的需求熱情，以判斷新政對于當?shù)乜蛻舻挠绊懗潭龋恍抡轮饕脴I(yè)客戶群

7、體對于商品房的需求熱情，以判斷新政對于當?shù)乜蛻舻挠绊懗潭龋豢蛻魧τ陧椖克诘氐目捶ǎM意點與抗拒點），判斷客戶對于項目區(qū)域的接受度；客戶對于項目所在地的看法（滿意點與抗拒點），判斷客戶對于項目區(qū)域的接受度；客戶對于項目的需求（面積、價格、配套、建筑及園林風格）；判斷目標客戶對于項目的理客戶對于項目的需求（面積、價格、配套、建筑及園林風格）；判斷目標客戶對于項目的理解度及喜好；解度及喜好；Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 8 Copyright Centaline Group,

8、 2010調(diào)研問卷的篩選及整理客戶甄別原則：客戶甄別原則：客戶在兩年內(nèi)有購房需求；客戶在兩年內(nèi)有購房需求；客戶對于區(qū)域抗性較?。豢蛻魧τ趨^(qū)域抗性較??；客戶對于問卷的理解及解答無明顯矛盾；客戶對于問卷的理解及解答無明顯矛盾；問卷的篩選：問卷的篩選：如兩年內(nèi)無置業(yè)打算的問卷作為無效問卷篩除，經(jīng)過篩選如兩年內(nèi)無置業(yè)打算的問卷作為無效問卷篩除，經(jīng)過篩選及整理，確定無效問卷為份，有效問卷份。及整理，確定無效問卷為份，有效問卷份。本次調(diào)研客戶中，可以接受在玉山城購置房產(chǎn)的為個。本次調(diào)研客戶中，預計在兩年內(nèi)購置商品房的客戶為個客戶在兩年內(nèi)購房需求客戶在兩年內(nèi)購房需求客戶對于在玉山城置業(yè)的接受程度客戶對于在玉

9、山城置業(yè)的接受程度Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010調(diào)研安排序號調(diào)查對象具體位置份數(shù)人員安排完成時間政府機關及事業(yè)單位開發(fā)商協(xié)助聯(lián)系客戶問卷康斌、溫一清項目地項目周邊區(qū)域內(nèi)企業(yè)、門店客戶問卷張元貝、朱銳、蘆寧超市中心聶耳廣場、沃爾瑪訪談問卷蘆寧超、溫一清商業(yè)街中心商業(yè)街商戶問卷張元貝、朱銳企業(yè)單位市人民醫(yī)院、藥廠職工問卷康斌、溫一清問卷人員計劃安排問卷人員計劃安排Code of this report | 10

10、 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 客戶分析及總結p 客戶背景資料p 客戶置業(yè)喜好p 政策對于客戶的影響Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010客戶背景資料 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010Co

11、de of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010受訪客戶居住區(qū)域及職業(yè)構成 本次調(diào)研客戶居住在南部老城的居多，職業(yè)以私營業(yè)主為主p 調(diào)研客戶居住區(qū)域調(diào)研客戶居住區(qū)域p 調(diào)研客戶主要職業(yè)構成調(diào)研客戶主要職業(yè)構成由于建水縣城市發(fā)展關系，目前主要的企業(yè)、事業(yè)單位、政府部門及個體經(jīng)營者仍集中于南部老城區(qū)。Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010受訪客戶居住現(xiàn)狀及

12、家庭月總收入 本次調(diào)研客戶目前居住現(xiàn)狀以自購商品房居多，主要收入在元以下元月，收入過萬的家庭較少p 調(diào)研客戶居住現(xiàn)狀調(diào)研客戶居住現(xiàn)狀p 調(diào)研客戶家庭月總收入調(diào)研客戶家庭月總收入本次調(diào)研客戶主要面向群體為企業(yè)員工和私營業(yè)主，從調(diào)研結果來看，這部分客戶群體家庭月收入主要集中在元以下元之間。Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010受訪客戶居住房型及居住面積 本次調(diào)研客戶在中心區(qū)域工作居多，以企業(yè)員工和私營業(yè)主為主p 調(diào)

13、研客戶居住房型調(diào)研客戶居住房型p 調(diào)研客戶居住面積調(diào)研客戶居住面積由于玉溪市城市發(fā)展關系，目前主要的企業(yè)、事業(yè)單位、政府部門及個體經(jīng)營者仍集中于中心區(qū)。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010受訪客戶購房關注點及房產(chǎn)信息獲知渠道 本次調(diào)研客戶在中心區(qū)域工作居多，以企業(yè)員工和私營業(yè)主為主p 調(diào)研客戶購房關注點調(diào)研客戶購房關注點p 調(diào)研客戶房產(chǎn)信息獲知渠道調(diào)研客戶房產(chǎn)信息獲知渠道由于玉溪市城市發(fā)展關系，目前主要的企業(yè)

14、、事業(yè)單位、政府部門及個體經(jīng)營者仍集中于中心區(qū)。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010不同職業(yè)人群對應的家庭總收入元月的家庭收入群體職業(yè)主要為企業(yè)員工、科教文衛(wèi)工作者和私營企業(yè)主p 受訪客戶主要家庭收入在元月，這部分收入的客戶群體主要為企業(yè)員工、科教文衛(wèi)工作者受訪客戶主要家庭收入在元月，這部分收入的客戶群體主要為企業(yè)員工、科教文衛(wèi)工作者及私營業(yè)主；收入較高的客戶群體為機關及事業(yè)單位員工、煙廠職工、商業(yè)、飲食、服

15、務及私營業(yè)主；收入較高的客戶群體為機關及事業(yè)單位員工、煙廠職工、商業(yè)、飲食、服務業(yè)職工、私營企業(yè)主和部分企業(yè)員工；業(yè)職工、私營企業(yè)主和部分企業(yè)員工； 煙廠職工、機關及事業(yè)單位員工、商業(yè)、飲食、服務業(yè)職工、私營企業(yè)主將成為項目的主要消費群體，在別墅打造方面可多元融合這部分客戶需求。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010客戶屬性小結客戶年齡：客戶年齡：歲，其中，受訪客戶中以歲之間居多客戶工作區(qū)域及職業(yè)構成：客戶工作

16、區(qū)域及職業(yè)構成：客戶以在中市區(qū)工作為主，主要職業(yè)為企業(yè)員工及私營業(yè)主客戶家庭月收入：客戶家庭月收入：客戶家庭月收入在元之間居多p 主要客戶群體的年齡在歲之間，歲左右的客戶面臨著結婚購置新房階段，歲左右的客戶面臨改善住房問題，需要解決的是孩子上學及增加功能空間問題，對產(chǎn)品及配套有了較高要求；p 當?shù)厥杖胼^高群體是本項目的主要客戶，在產(chǎn)品規(guī)劃上可盡量融合這部分客群的意愿。家庭收入較高群體：家庭收入較高群體：家庭月收入較高的集中在煙廠職工、機關及事業(yè)單位、服務業(yè)、私營業(yè)主等群體中Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010Code

17、of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010客戶區(qū)域認識及置業(yè)喜好 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010受訪客戶對房價走勢的看法及置業(yè)打算客戶選擇在兩年內(nèi)購房，客戶對于片區(qū)交通、規(guī)劃、配套及升值潛力認同居多p 調(diào)研客戶的置業(yè)打算調(diào)研客戶的置業(yè)打算p 調(diào)研客戶對于房價走勢的看法調(diào)研客戶對于房價走勢的看法由于玉溪客戶多數(shù)都擁有房產(chǎn)，因此他們對于購房的欲望不

18、強烈，多數(shù)選擇在兩年內(nèi)買房；對于項目片區(qū)，多數(shù)客戶表示認同，認為項目具備升值潛力。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010客受訪戶意向置業(yè)類型目前居住物業(yè)以小高層和高層為主，總體來看，客戶對洋房的認可度較高p 調(diào)研客戶意向置業(yè)類型調(diào)研客戶意向置業(yè)類型玉溪市新房以高層為主，在售項目中洋房及別墅產(chǎn)品稀缺，從調(diào)研來看，玉溪市客戶對于洋房產(chǎn)品的喜愛程度最強，其次為別墅產(chǎn)品和小高層。洋房是目前市場稀缺產(chǎn)品，通過調(diào)研了解到，

19、目前市場一手房市場及二手房對于洋房的出售都較少，說明洋房在當?shù)氐娜セ俣容^快，客戶接受程度較高。Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010客受訪戶意向置業(yè)類型目前居住物業(yè)以小高層和高層為主，總體來看，客戶對洋房的認可度較高p 調(diào)研客戶目前居住物業(yè)調(diào)研客戶目前居住物業(yè)p 調(diào)研客戶意向居住物業(yè)調(diào)研客戶意向居住物業(yè)玉溪市新房以高層為主，在售項目中洋房及別墅產(chǎn)品稀缺，從調(diào)研來看，玉溪市客戶對于洋房產(chǎn)品的喜愛程度最強，其次為

20、別墅產(chǎn)品和小高層。洋房是目前市場稀缺產(chǎn)品，通過調(diào)研了解到，目前市場一手房市場及二手房對于洋房的出售都較少，說明洋房在當?shù)氐娜セ俣容^快，客戶接受程度較高。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010客受訪戶意向置業(yè)類型目前居住物業(yè)以小高層和高層為主，總體來看，客戶對洋房的認可度較高p 調(diào)研客戶目前居住物業(yè)調(diào)研客戶目前居住物業(yè)p 調(diào)研客戶意向居住物業(yè)調(diào)研客戶意向居住物業(yè)玉溪市新房以高層為主，在售項目中洋房及別墅產(chǎn)品稀缺

21、，從調(diào)研來看，玉溪市客戶對于洋房產(chǎn)品的喜愛程度最強，其次為別墅產(chǎn)品和小高層。洋房是目前市場稀缺產(chǎn)品，通過調(diào)研了解到，目前市場一手房市場及二手房對于洋房的出售都較少，說明洋房在當?shù)氐娜セ俣容^快，客戶接受程度較高。Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010客受訪戶意向置業(yè)類型目前居住物業(yè)以小高層和高層為主，總體來看，客戶對洋房的認可度較高p 調(diào)研客戶目前居住物業(yè)調(diào)研客戶目前居住物業(yè)p 調(diào)研客戶意向居住物業(yè)調(diào)研客戶意向

22、居住物業(yè)玉溪市新房以高層為主，在售項目中洋房及別墅產(chǎn)品稀缺，從調(diào)研來看，玉溪市客戶對于洋房產(chǎn)品的喜愛程度最強，其次為別墅產(chǎn)品和小高層。洋房是目前市場稀缺產(chǎn)品，通過調(diào)研了解到，目前市場一手房市場及二手房對于洋房的出售都較少，說明洋房在當?shù)氐娜セ俣容^快，客戶接受程度較高。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010客戶對目前居住環(huán)境的滿意度分析對于目前居住交通、住宅舒適度和配套較為滿意；主要抗拒點是目前居住的園林及衛(wèi)生

23、條件p 客戶對目前居住環(huán)境的滿意度客戶對目前居住環(huán)境的滿意度p 客戶對于交通和戶型舒適度關注度最高，其次為小區(qū)配套、醫(yī)院、學校配套及鄰里關系；通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除了交通，客戶對于社區(qū)內(nèi)部的園林、周邊環(huán)境及戶型結構也存在著抗性；p 加大項目自身配套投入，做舒適、休閑的園林可以規(guī)避區(qū)域抗性，增強對客戶的吸引力。Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010客戶對于洋房戶型、面積、首付及總價的承受能力 客戶在洋房戶型需求上以三房

24、和四房產(chǎn)品為主，面積在之間；總價接受能力在萬之間，首付能力在萬之間 p 客戶對于洋房戶型及面積的需求客戶對于洋房戶型及面積的需求p 對于洋房的總價承受能力及首付支付能力對于洋房的總價承受能力及首付支付能力p 通過上圖可以看出，客戶對于洋房的價格判斷較為理性，平均折算下來的單價在元左右，說明受訪客戶對于洋房產(chǎn)品都具備一定的支付能力。Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010客戶對于別墅戶型及面積的需求分析 客戶在別墅

25、戶型需求上以五房戶型為主，面積需求以以上為主；別墅總價接受能力在萬之間，首付支付能力在萬之間p 客戶對于別墅戶型及面積的需求客戶對于別墅戶型及面積的需求p 客戶選擇別墅時，需求的都為大面積；p 對于別墅的需求客戶分成兩檔：，總價在萬經(jīng)濟型別墅和以上，總價在萬舒適別墅；p 具有購買別墅能力的客戶都為高端客戶群，這部分群體看重的除了功能性外，應加入高檔、奢華的元素，體現(xiàn)身份感。p 對于別墅的總價承受能力及首付支付能力對于別墅的總價承受能力及首付支付能力Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010Code of this repor

26、t | 27 Copyright Centaline Group, 2010不同家庭收入水平對于總價承受能力的支持程度分析家庭收入水平一般在元月以下，對于總價的承受能力在萬以下p 部分高收入的客戶在總價的選擇上比較保守，由于玉溪目前新房銷售以團購為主，這部分客戶受這一觀點影響較為嚴重，所期望的新房單價普遍較低，如果要提升價格，首先應加大產(chǎn)品投入，讓客戶認為物有所值，否則項目容易在價格戰(zhàn)中處于劣勢p 不同家庭收入水平對于總價承受能力的支持度不同家庭收入水平對于總價承受能力的支持度Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010Cod

27、e of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010客戶家庭收入與承受月供的對比分析 客戶對于月供主要承受范圍在元之間p 客戶家庭收入與承受月供的分析客戶家庭收入與承受月供的分析p 對于承受月供的能力，部分客戶可以承受占自己家庭收入的月供承受能力，說明當?shù)乜蛻魧τ诩彝タ偸杖氲那闆r比較保守或資金儲蓄比較豐厚。Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010客戶對于建筑外

28、立面的需求分析 客戶對于現(xiàn)代風格建筑認同度較高p 客戶比較喜歡現(xiàn)代風格建筑客戶比較喜歡現(xiàn)代風格建筑p 本次受訪客戶更加傾向于現(xiàn)代風格的建筑外立面；p 其次關注的是中式風格和歐式風格建筑，對美洲風格的建筑喜愛程度較低；歐陸風格歐陸風格現(xiàn)代風格現(xiàn)代風格中式風格中式風格美洲風格美洲風格Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010客戶對于園林風格的需求分析 客戶對于東南亞園林認同度較高p 現(xiàn)代風格和東南亞園林關注度較高現(xiàn)代風

29、格和東南亞園林關注度較高中式風格中式風格歐式風格歐式風格東南亞風格東南亞風格城市園林風格城市園林風格p 本次受訪客戶傾向于東南亞風格園林；p 其次關注的是歐式園林和現(xiàn)代中式風格園林；p 通過訪談了解到，客戶對于東南亞園林傾向較大是由于水景的關系，客戶對于園林帶水景觀的認同度較高。Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010客戶區(qū)域認識及置業(yè)喜好小結p多數(shù)客戶都選擇在兩年內(nèi)購房，對于區(qū)域有一定的認同度；p配套方面：客戶

30、主要需求健身場所及診所；外部配套主要需求超市、菜市場及醫(yī)院；p客戶比較關注小區(qū)內(nèi)部的園林及車位；戶型功能看重落地窗和采光問題；p對于物業(yè)產(chǎn)品，客戶比較看重洋房和別墅，其次為小高層，多數(shù)客戶選擇房型在三房和四房，面積在之間，別墅則為以上的大戶型為主；p洋房的總價接受能力在萬之間，別墅在萬之間；首付能力洋房在萬之間，別墅在萬之間；p家庭收入水平一般在元月以下，客戶對于月供主要承受范圍在元之間；p客戶比較看重現(xiàn)代建筑風格；對于園林景觀更傾向于東南亞風格帶水景園林。Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010Code of this

31、report | 32 Copyright Centaline Group, 2010客戶區(qū)域認識及置業(yè)喜好總結 區(qū)域認識：區(qū)域認識模糊，部分客戶具有抗性 配套需求：生活元素占主導，外加休閑娛樂 社區(qū)功能：要求大園林及車位充足 戶型功能：注重舒適，戶型有較好的采光 物業(yè)類型：喜愛洋房和別墅產(chǎn)品，小高層次之 價格承受能力：具有團購心理 規(guī)劃建筑：喜歡現(xiàn)代建筑風格 園林規(guī)劃：對于東南亞水景園林比較喜愛目前當?shù)厥袌錾闲路宽椖恳愿邔訛橹?，大多分布于中心區(qū)和北苑地區(qū)，具有天然的資源或地段優(yōu)勢，同時，這些項目對于客戶的真正需求把握度不夠；p 項目位于客戶所不熟知區(qū)域，在推廣上應盡早提升區(qū)域認知度；p 項目

32、周邊及自身配套不足，應抓住客戶所需要的基本生活配套，完善其它方面設施，增加項目附加值；p 在社區(qū)功能設置上，應加大休閑園林及車位的投入，這兩種功能是目前市場上項目不具備的重要設施；p 在產(chǎn)品打造方面，應以稀缺洋房和別墅產(chǎn)品為主，提高競爭力；p 建筑和園林風格宜多元化，以現(xiàn)代為主，融合水景觀Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010不同家庭的收入情況對于購房計劃產(chǎn)生的影響 政策對于收入在元月的家庭影響較大p 不同收入

33、情況對于購房計劃的影響不同收入情況對于購房計劃的影響p 目前，政策對于客戶的置業(yè)計劃產(chǎn)生了一定的影響，主要以暫緩購房為主，由于他們對未來房價看漲，因此，如果有合適房源仍舊會選擇購買；Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010政策影響小結p國家出臺的政策對于當?shù)乜蛻糁脴I(yè)產(chǎn)生了一定的影響，多數(shù)受訪者加重了置業(yè)的觀望情緒，選擇暫緩購房；p對于客戶影響最大的政策使貸款利息的上調(diào)，對于部分可貸款客戶產(chǎn)生了壓力；p對于未來的房

34、價走勢，呈現(xiàn)普遍看漲的局面。 政策的出臺對于客戶的總價和首付承受能力產(chǎn)生了挑戰(zhàn)，加重了客戶的觀望情緒； 客戶的看漲情緒說明目前當?shù)胤康禺a(chǎn)市場仍然向好； 雖然政策頻出，但當?shù)貙τ谡叩膱?zhí)行力較弱，客戶普遍關注度不高； 由于當?shù)乜蛻舳季哂休^高的消費能力，他們對于置業(yè)的需求主要是看個人喜好程度，政策的出臺只是暫時對他們造成的心理影響，同時，這部分群體對于未來的房價走勢看漲，因此，總體來講，政策對于客戶的影響較?。籆ode of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 35 Copyright Cent

35、aline Group, 2010 項目初步物業(yè)提供建議Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010客戶總結客戶基本屬性客戶基本屬性客戶對于區(qū)域的認識客戶對于區(qū)域的認識客戶對于產(chǎn)品的需求客戶對于產(chǎn)品的需求客戶對于配套的需求客戶對于配套的需求政策對于客戶的影響政策對于客戶的影響客戶年齡集中于歲之間；以企業(yè)員工和私營業(yè)主為主；學歷不高；家庭收入在元月居多。對于片區(qū)交通規(guī)劃較為認同；認為交通比較便利；但周邊配套較差；片區(qū)具

36、有較高的升值潛力客戶在戶型設計上喜歡較好采光戶型，對于舒適性要求較高；多數(shù)客戶選擇三房以上產(chǎn)品，面積區(qū)間在以上；總價承受能力在萬之間，首付在萬之間；目前置業(yè)需求以自住為主，部分客戶自住兼投資；對于外部配套來說，客戶比較看重交通的便利性和菜市場、超市、醫(yī)院等基本生活配套設施；社區(qū)內(nèi)部更專注幼兒園、休閑園林、會所、健身場館等設施政策對于客戶置業(yè)的需求影響主要在貸款利率方面，部分客戶選擇暫緩購房；對于房產(chǎn)市場整體看好，大部分客戶認為未來的房價會有小幅上漲Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010Code of this repor

37、t | 37 Copyright Centaline Group, 2010前期市場調(diào)研與本次問卷調(diào)研的對比分析 通過兩次市場調(diào)研得出結論基本相同p 通過兩次的客戶市場調(diào)研綜合比較發(fā)現(xiàn)，客戶對于置業(yè)的需求和喜好具有相似性，他們對于目前市場的產(chǎn)品存在著一定的抗性，比較看重的是多層產(chǎn)品、大戶型、車位充足，有足夠的社區(qū)空間進行休閑、健身娛樂。前期市調(diào)本次問卷物業(yè)類型多層花園洋房、多陽臺、觀景平臺看重多層洋房：電梯洋房、花園洋房戶型設計大空間、大臥室；大戶型、舒適、多功能戶型及復式結構小區(qū)環(huán)境高綠化覆蓋率、喬木、水景觀的園林設計水景觀、休閑景觀公建配套綜合型超市和生活便利設施菜市場、超市、醫(yī)院等生活配

38、套教育資源玉溪中年客戶置業(yè)不可不考慮的因素看重幼兒園、小學、中學交通狀態(tài)外部通暢，內(nèi)部停車位充裕交通便利，內(nèi)部停車位充足生活方式前衛(wèi)、時尚、休閑的生活方式休閑、舒適的生活方式Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010市場物業(yè)產(chǎn)品去化速度分析因此，從去化速度上來分析，多層產(chǎn)品的走貨速度最快，其次為別墅產(chǎn)品，最后為小高層產(chǎn)品三級市場三級市場二級市場二級市場目前的新房市場以團購為主，新房以高層物業(yè)居多，洋房和別墅產(chǎn)品稀缺

39、；通過走訪中介公司了解到，目前出售較多的物業(yè)為高層，占比在左右，別墅產(chǎn)品占，洋房產(chǎn)品只占到，經(jīng)調(diào)研分析得出，玉溪市場客戶對于多層的喜好程度大于高層及小高層產(chǎn)品，主要原因是多層產(chǎn)品的采光性、戶型結構、舒適性及小區(qū)品質(zhì)都相對較好，即使擁有多套房產(chǎn)客戶，也會選擇居住在多層，而高層產(chǎn)品用來投資居多。榮城房產(chǎn)、千尋房產(chǎn)、中裕房產(chǎn)、美誠房產(chǎn)等；中介可售物業(yè)占比中介可售物業(yè)占比Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010客戶深度訪

40、談客戶蔣女士私營企業(yè)主，在市中心有一中高檔服裝店，老公為煙廠中層，父母為煙廠退休職工，家里有一歲小孩?！澳线呌裆匠窃谀陌。显酚袠潜P？什么時候開盤啊 ，價格多少？”“那邊不都是農(nóng)田嗎？”“家里孩子的教育問題，家旁邊一定要有好學校，如果有好的學?？赡軙紤]。”“家里一定要大，小區(qū)要有超市、菜市場，方便爸媽買菜?！薄凹依镆新涞卮?、雙衛(wèi)生間、南北通透。”客戶分析：客戶對項目所在地的片區(qū)認知、認同程度較弱?？蛻糨^為關心的為子女教育問題，在后營銷推廣中可適度加大對教育資源的投入程度?？蛻魧ψ陨淼男枨笳J識模糊，可在后期對其進行引導。Code of this report | 40 Copyright C

41、entaline Group, 2010Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010客戶深度訪談客戶李先生企業(yè)員工，歲，藥廠工作，家庭收入穩(wěn)定，目前同父母一起居住，即將結婚“如果價格與其它房子差不多可以考慮”“我還是比較喜歡多層的房子，將來可能接著父母一起居住，上下樓方便”“周邊最好有菜市場、健身場所”“現(xiàn)在還不考慮購買，等到時候去看看再說”客戶分析：客戶對于價格仍舊比較看重；有父母同住的客戶，會考慮到父母上下樓的便利性；比較關注基本生活配套；目前對于片區(qū)認識度較差；Code of this report | 41 Copyr

42、ight Centaline Group, 2010Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010業(yè)內(nèi)深度訪談榮城房產(chǎn)經(jīng)紀人王經(jīng)理：榮城房產(chǎn)經(jīng)紀人王經(jīng)理：訪談內(nèi)容：訪談內(nèi)容：整體市場整體市場: :“處于良好狀態(tài)，去化速度較快，以二手房成交為主；許多樓盤沒有開盤已經(jīng)售罄，處于良好狀態(tài)，去化速度較快，以二手房成交為主；許多樓盤沒有開盤已經(jīng)售罄，全部掛在中介市場出售，效果理想，玉溪市有差不多超過家中介公司，競爭激烈。全部掛在中介市場出售，效果理想，玉溪市有差不多超過家中介公司，競爭激烈。產(chǎn)品：產(chǎn)品銷售情況以之間的二房或者三房銷售速度較

43、快；前提是價格低；另外，玉溪產(chǎn)品：產(chǎn)品銷售情況以之間的二房或者三房銷售速度較快；前提是價格低；另外，玉溪房屋空置率較高，客戶都是花錢購買名額，然后迅速轉讓，或者掛牌到二手房中介機構倒房屋空置率較高，客戶都是花錢購買名額，然后迅速轉讓，或者掛牌到二手房中介機構倒賣；賣；”價格：價格：“中心區(qū)年以上的商品房價格在元左右，新房在元左右；北苑價格較高，可以達中心區(qū)年以上的商品房價格在元左右，新房在元左右；北苑價格較高，可以達到元以上；南苑價格相對較低，價格在元左右；到元以上；南苑價格相對較低，價格在元左右；”Code of this report | 42 Copyright Centaline Gr

44、oup, 2010Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010客戶客戶: :自住方面：購買小戶型的客戶以玉溪縣客戶和未結婚客戶為主，手里資金有限，只自住方面：購買小戶型的客戶以玉溪縣客戶和未結婚客戶為主，手里資金有限，只能購買小戶型，以首次置業(yè)者居多；購買大戶型的客戶經(jīng)濟實力較強，多為改善性客戶；能購買小戶型，以首次置業(yè)者居多；購買大戶型的客戶經(jīng)濟實力較強，多為改善性客戶；投資方面：購買物業(yè)的客戶都是當?shù)赜袑嵙蛻簦娦?、移動、事業(yè)單位、公務員、私營投資方面：購買物業(yè)的客戶都是當?shù)赜袑嵙蛻?，電信、移動、事業(yè)單位、公務員、私營

45、老板、煙廠職工。其中，投資最多的為私營老板，其次為電信等國企員工，煙廠職工相對老板、煙廠職工。其中，投資最多的為私營老板，其次為電信等國企員工，煙廠職工相對較少，因為煙廠職工都有福利分房制度，暫時不需要對外投資。較少，因為煙廠職工都有福利分房制度，暫時不需要對外投資。關注點：主要關注位置、其次是環(huán)境、最后是戶型；雖然玉溪市較小，但在當?shù)厝说男闹嘘P注點：主要關注位置、其次是環(huán)境、最后是戶型；雖然玉溪市較小，但在當?shù)厝说男闹?，北苑與南苑的距離仍舊較遠，所以在購置物業(yè)時首選位置。，北苑與南苑的距離仍舊較遠，所以在購置物業(yè)時首選位置。排斥點：價格，目前剛需客戶主要為玉溪縣客戶，他們對于價格要求較高，超

46、過的樓盤很排斥點：價格，目前剛需客戶主要為玉溪縣客戶，他們對于價格要求較高，超過的樓盤很少關注；少關注；業(yè)內(nèi)深度訪談Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010千尋房產(chǎn)中介公司小李的訪談，了解到玉溪市目前的客戶特征情況：、喜歡南北向、不喜歡東西向；、房左右，房以下，房以下的房源市場接受度較好；、中年購房客戶重視教育配套，年輕客戶購房重視交通條件；、玉溪本地客戶以投資主，八縣客戶以自住為主；、客戶購房重視項目的口碑，通過中轉或團購的銷售的房子比較多；、元，在玉溪能買到好房子；、目前市場對開盤在元的房子比較好賣。業(yè)內(nèi)深度訪談Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010市場看法1.地產(chǎn)開發(fā)較快，人均住房面積較高，普遍人均套；2.客戶在年上半年置業(yè)