房地產評估操作培訓

1、.硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 . 基本概念 房地產評估方法 天津房地產特點 近期房地產新政策硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .基本概念房地產：房地產： 物質實體物質實體 ：土地和建筑物：土地和建筑物 權益：一切與房地產有關的權權益：一切與房地產有關的權 利和利益的總和，它是利和利益的總和，它是 無形的。無形的。定義：土地、建筑物上不可分離的部分以定義：土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益，又稱不動產。及附帶的各種權益，又稱不動產。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品

2、交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .房地產的分類房地產的分類土地：土地：1.按經濟用途：工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅按經濟用途：工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、交通用地、公用事業(yè)用地等。用地、交通用地、公用事業(yè)用地等。2.按經濟地理位置：城市一級地、二級地等按經濟地理位置：城市一級地、二級地等3.按土地所有權劃分：國有、集體所有按土地所有權劃分：國有、集體所有4.按土地開發(fā)程度：生地、毛地、熟地。按土地開發(fā)程度：生地、毛地、熟地。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .房地產的分類房地產的分類建筑物：建筑物：1.經濟用途：工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、民用建經濟

3、用途：工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、民用建筑、公共設施、公共筑等。筑、公共設施、公共筑等。2.按結構件材質按結構件材質:鋼結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、其他混合結構、磚木結構、其他硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .房地產的特性房地產的特性位置固定性位置固定性長期使用性長期使用性價值昂貴性價值昂貴性易受政策限制性易受政策限制性硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .房地產價格房地產價格形成基礎：房地產的有用性、房地產的形成基礎：房地產的有用性、房地產的相對稀缺性、房地產的有

4、效需求。相對稀缺性、房地產的有效需求。特征：特征：價格實體構成雙重性：土地使用權的價值與房價格實體構成雙重性：土地使用權的價值與房屋建筑物的價值的總和。屋建筑物的價值的總和。既可表現為交換價格也可表現為租金既可表現為交換價格也可表現為租金房地產價格形成的不充分性房地產價格形成的不充分性房地產價格的分布具有明顯區(qū)域性房地產價格的分布具有明顯區(qū)域性硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .影響地價的主要因素影響地價的主要因素一般因素：行政、經濟、社會、人口、一般因素：行政、經濟、社會、人口、心理、國際因素等心理、國際因素等區(qū)域因素：交通，環(huán)境，位置，基礎

5、設區(qū)域因素：交通，環(huán)境，位置，基礎設施保證度，公共設施完備度等。施保證度，公共設施完備度等。個別因素：面積，地形地質，其他個別因素：面積，地形地質，其他。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .影響建筑物價值主要因素影響建筑物價值主要因素坐落位置坐落位置面積面積用途用途建筑結構建筑結構建筑高度建筑高度附屬設施附屬設施裝飾質量和水平裝飾質量和水平建成時間建成時間外觀外觀平面格局平面格局產權產權其他其他硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .房地產評估的方法 房地產評估的收益現值法 房地產評估的現行市價法

6、房地產評估的重置成本法硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .一 房地產評估的收益現值法 （一）收益現值法的定義和適用范圍 收益現值法又稱收益本金化法、收益還原法，在土地經濟理論中時常稱作地租資本化法。這種方法是運用適當的 本金化率，將房地產未來各期的正常收益折算為現值并求和，從而得到房地產評估值。 注：收益現值法適用于有收益或有潛在收益的房地產的評估。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .（二） 收益現值法的應用公式 1.一般情形 V=R1/（1+i1）+R2/（1+i1）（1+i2）+Rn/（1+

7、i1）（1+i2）（1+in） 注（1）V表示房地產價值，R1、R2Rn分別表示房地產未來各年的純收益,i1、i2in分別表示房地產未來各年的本金化率。 （2）此公式是收益法基本原理的公式化，在評估實務中無法操作，當公式中的R、I、n發(fā)生變化時可以導出下述各種公式。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .2.最簡單的情形 V=A/I 注（1）該公式的假設前提是：R每年不變，固定為年金A；i每年不變且大于零；年期無限。 （2）該公式的原理是V=A/（1+i）+A/（1+i）2+A/（1+i）n+,其中n 硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商

8、品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .3.年期有限各年收益不變且本金化率大于零的情形 V=A/i*1-1/(1+i)n 注(1)V表示房地產價值,A表示房地產純收益,i表示房地產本金化率,n表示房地產剩余使用年限或僅有收益的年限，一般是以土地的出讓年限減去已使用年限求和。 (2)以下各式中各變量的含義于此相同。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .4.純收益在前若干年內有變化的情形 （1）無限年期 V=Rt/（1+i）t+A/i（1+i）n 這一公式的前提是：a）.前n年每年的純收益有變化為Rt，n年以后每年的純收益無變化為A；b）.i每年不變

9、且大于零；3）.年期無限。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .（2）有限年期 V=Rt/（1+i）t+A/i（1+i）n1-1/（1+i）m-n 這一公式的假設前提是年期有限且為m，其他參數含義及假定同無限年期的情況。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .5.純收益按一定比率遞增或遞減的情形 （1）.有限年期 V=A/（is）1（1+s）n/（1+i）n 注：s表示純收益逐年遞增或遞減的比率，如果純收益第一年為A，則第二年為A（1s），第三年為A（1s）2，第n年為A（1s）n-1，該公式為遞增時

10、的公式，遞減時公式中s前面的符號與此相反。切遞增時is，遞減時（i+s）0硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .（2）.無限年期 純收益逐年遞增時:V=A/(is) (is) 純收益逐年遞減時:V=A/(is) (is) 0硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .（三）幾個重要變量的確定 1.純收益 純收益是由總收益扣除取得該收益所必需的總費用而求得的，一般以年為計算單位。 2.本金化率 （1）.安全利率加風險調整法 本金化率=安全利率+風險調整值 （2）.市場提取法 通過收集市場上相同或相似房地產的

11、純收益、價格等資料，然后利用收益公式反求出本金化率。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .二房地產評估的現行市價法（一）現行市價法的基本思路 現行市價法又稱市場比較法、交易實例比較法，簡稱市場法或比較法，是將被評估對象房地產與近期進行交易的類似房地產交易案例相比較對照，通過調整已交易的房地產價格來確定被評估對象的合理價值的一種評估方法。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .（二）現行市價法的評估步驟 1.廣泛的收集交易案例 2.選擇可比性較好的參照案例 3.交易情況修正 4.交易時間修正 5.區(qū)域因

12、素修正 6.個別因素修正 7.確定待估房地產價值硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .（三）基準地價系數修正法 1.定義：利用當地政府制定的基準地價作為參照物，對其市場轉讓因素和個別因素等進行系數修正，從而求取待評估地塊公平市場價值的一種方法。 2.計算公式 P=Aa1a2 其中P為宗地土地使用權轉讓價格；A為基準地價；a1為一級市場和二級市場地價差異修正率；a2為個別因素和區(qū)域因素修正率。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .3.評估步驟 （1）調查索取當地基準地價及土地等級劃分圖表等基準地價資料

13、 （2）確定待估對象所在區(qū)域的土地等級及其基準地價 （3）選擇影響因素，建立指標修正體系，進行因素修正 （4）計算并確定宗地地價硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .4.特點及應用條件 （1）基準地價系數修正法，只適用于制定了基準地價的城鎮(zhèn)，并且評估人員能夠掌握基準地價的相關資料。 （2）進行評估時必須搞清基準地價的含義，基準地價表示的是熟地價格還是生地價格。 （3）采用該方法評估宗地土地使用權價值時主要適用于為政府管理土地市場服務的標定地價的評估。 （4）一級市場地價與二級市場地價之間的關系取決于評估時點二級市場的活躍程度。硬商品買賣在阿里巴巴

14、硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .三房地產評估的重置成本法 （一）重置成本法基本思路和應用公式 1.基本思路 重置成本法又稱成本法、成本逼近法或積算法，是以開發(fā)或建造被評估對象房地產或類似房地產所需的各項必需費用為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金并扣除各種貶值來確定房地產價值的一種評估方法。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .2.應用公式 (1)新建房地產 在新建房地的情況下: 新建房地產價值=(購置土地費用+建造建筑物費用) (1+管理費率) (1+成本利潤率)+投資貸款利息+稅金 在新建建筑物的情況下: 新建

15、建筑物價值=建造建筑物費用 (1+管理費率) (1+成本利潤率)+投資貸款利息+稅金硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .(2)新開發(fā)土地 新開發(fā)土地價值=取得待開發(fā)土地費用+開發(fā)土地所需費用+正常利稅 (3)舊有房地產 舊有房地產價值=土地的重置成本+建筑物的重置成本各種貶值 舊有建筑物價值=建筑物的重置成本各種貶值 非新開發(fā)土地的價值=土地的重置成本各種貶值硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .(二)新建房地產價值的一般構成 1 土地取得費用 2 前期工程費 3 基礎設施建設費 4 建筑安裝工程

16、費 5 公共配套設施建設費 6 管理費 7 銷售費用 8 利息 9 稅費 10 利潤硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .(三)成本法中重置成本的評估 1 直接法 所謂直接法就是調查舊有建筑物的用料種類、品級、數量及所需勞務的種別、時間等，并以舊有建筑物所在地區(qū)估價期日時的各種單價為基礎，計算直接工程費，加上間接工程費及適當的承包人利潤利潤和稅金，求取標準建筑費，進一步加上通常應直接負擔的附帶費用，以求取建筑物的復原重置成本。 2 間接法：以臨近地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)為依據。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟

17、商品交易在阿里巧巧 .（四）建筑物各種貶值的測算 建筑物有形損耗率及成新率的測算 建筑物功能性貶值的測算 建筑物經濟性貶值的測算 （五）地產經濟性貶值的測算 案例硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .天津房地產特點一 政治地產 天津房地產發(fā)展是靠市政建設拉動的，天津近幾年將要投入大量資金全部用于市政建設，其中包括道路、橋梁、能源系統、通訊系統等方面的全面改造，略加揣摩，有以下幾個特點： 1 土地 2 政策 3 規(guī)劃 4 市場 硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里

18、巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .二 民俗地產 天津是個老城市，在天津賣房子，不能忽視這里長久沉淀的個性。 1 天津是北京的后院，卻不似北京追崇地產概念，而更多南方的務實。 2 天津經濟不夠發(fā)達，百姓卻很重視面子。3 天津民風樸實。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .三 模式創(chuàng)新 天津地產操作模式的大膽創(chuàng)新。 例如以下幾個房產集團： 1 松江置業(yè) 2 順馳 3 泰達 4 郭均 5 萬達 硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 . 拍賣 提高貸款利率僅僅是手段之一，更主要的還是要加快資本

19、市場的發(fā)展，一方面拓寬開發(fā)商的融資渠道，另一方面拓展老百姓的投資在房地產信貸政策緊縮的壓力之下，地產信托作為一種創(chuàng)新的融資方式 天津市有關部門出臺了規(guī)范房地產交易行為的政策，被稱作“八條軍規(guī)”，在業(yè)界引起了熱烈的反響。 通過中介機構 實盤在先外匯買賣(柜臺交易,電話交易,網絡交易,自助交易等方式).硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .四 房地產價格倍率尚未形成 如果市中心的房價過低，會造成整個城市的消費集中在市中心，這樣會造成市中心的交通、水、電、煤等運行成本

20、的增加。 1 上海出現“5，3，1”的局面 2 天津房價差異沒有全面拉開 硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .五 無與倫比的工業(yè)基礎國內罕見1 天津無與倫比的工業(yè)基礎令他們驚訝和震撼。2 天津的市政建設力度之大，經濟發(fā)展之神速，工業(yè)基礎之完好 硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .近期房地產新政策硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .2005年3月17日，央行突然宣

21、布調整個人住房貸款政策： 將現行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平同時對房地產價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .以一棟100萬元的房子為例： 按照新規(guī)定首付3成計算，70萬元的住房商業(yè)性貸款，貸款期限20年，如果按現在5.51%的利率計算，每月多償還貸款79元，20年總共多出了18902元。 此項新政策的出臺立即在市場上引起了連鎖反應。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .3月26日出臺切實穩(wěn)定住房價格的通知4月

22、27日出臺進一步加強房地產市場宏觀調控八項措施5月11日轉發(fā)建設部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會等國家七個部委聯合出臺一項更為猛烈的房產新政策的通知。 無疑，這些新政策的出臺立即在社會上出現了一系列的連鎖反應。那么這些新政策對天津市又有哪些影響呢？硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 . 1.對各大銀行貸款利率的影響 a.根據央行文件的規(guī)定，銀行可執(zhí)行5.51%或者上浮到6.12%。天津市工行、農行、中行、建行都表示執(zhí)行的是央行規(guī)定的基準利率、即6.12%。只有交行和商業(yè)銀行表示，對于優(yōu)質客戶以及風險較小的貸款項目將執(zhí)行優(yōu)

23、惠利率，最低達到貸款利率5.51%。中德住房儲蓄銀行仍執(zhí)行以往的貸款年利率，最低為3.3%。 占據本市住房貸款業(yè)務主導地位的建行表示該行在繼續(xù)執(zhí)行央行規(guī)定的同期同檔次利率水平的基礎上，各支行可以針對不同信用的貸款人、不同開發(fā)商硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .項目采取上下浮動政策，利率下浮幅度為10%。以5年以上貸款為例，建行的利率下限達到了5.51%。工行、中行與農行也表示采取同樣比較靈活的貸款政策。 b.天津市住房公積金管理中心也正式對外宣布，根據央行調整商業(yè)銀行住房信貸有關政策的通知，本市個人住房公積金貸款利率各檔次均上調0.18個百分

24、點。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 .。2.開發(fā)商方面的反應 天津樂康置業(yè)的陳起總經理表示，對于提高住房貸款利率，開發(fā)商已經有了一定的心理準備。他們目前最關心的是結合天津市場的土地政策、拆遷進度等具體情況，這比央行利率水平更能影響樓盤的開發(fā)銷售進度。 硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 . 對于此次央行政策能否有效地遏制炒房行為，許多開發(fā)商認為：相比之下，那些投資者更關心銀行如何界定“第二套住房”來限制貸款發(fā)放，以及遺產稅、物業(yè)稅的開征。畢竟對于大資金的炒房者來說，那些政策的施行比每月還款多支出百十元，以及提高一成首付款所帶來的壓力大得多。硬商品買賣在阿里巴巴硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧軟商品交易在阿里巧巧 . 3. 七部委意見對天津市商品房市場的銷售進度沒有明顯影響 。 近期天津市有多個新樓盤進行產品展示。買主表示：買房不是為了短線炒作，主要是作為自用或長線出租。銷售人員說，不僅已銷售的產品沒有“撤單”現象，還有許多購買一期產品的老顧客表達了購買二期產品的意向，銷售進度非常理想。許多開發(fā)商則表示，此次七部委意見如同上次房地產信貸政策調整一樣，對炒樓現象比較普遍的南方部分地區(qū)影