以劃撥土地上及房屋為標(biāo)及物及買賣協(xié)議及法律效力

1、以劃撥土地上及房屋為標(biāo)及物 及買賣協(xié)議及法律效力以劃撥土地上的房屋為標(biāo)的物的買賣協(xié)議的法 律效力（來(lái)源：作者：時(shí)間：2011/01/19推薦房地產(chǎn)律 師：點(diǎn)評(píng)：房屋買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的原因之 一。暫時(shí)沒有取得產(chǎn)權(quán)證明，并不能否定合同的 效力。除非是法律禁止的交易行為。但是各個(gè) 法院的判例標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一。比如河北燕郊房屋買 賣合同的效力認(rèn)定就和北京有差別。【案情】 2004年12月11日，原告于某與被告董某簽訂了 一份房點(diǎn)評(píng)：房屋買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的原因之一。暫 時(shí)沒有取得產(chǎn)權(quán)證明，并不能否定合同的效力。除非是法律禁止的交易行為。但是各個(gè)法院的判 例標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一。比如河北燕郊房屋買賣合同的 效力認(rèn)

2、定就和北京有差別?！景盖椤?004年12月11日，原告于某與被告董某簽 訂了一份房屋買賣協(xié)議，約定：于某將其位于廣 漢市某處在劃撥取得的土地上建筑的房屋賣于董某，價(jià)金20萬(wàn)元；于某協(xié)助董某進(jìn)行房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)變更登記，房屋買賣中發(fā)生的，由于某負(fù)擔(dān); 稅金及過(guò)戶費(fèi)，由董某負(fù)擔(dān)；公證費(fèi)雙方各負(fù)擔(dān) 一半；雙方應(yīng)當(dāng)遵守協(xié)議，如一方違約，應(yīng)向?qū)?方支付違約金5000元。同日雙方辦理了房屋買 賣協(xié)議的公證手續(xù)，被告董某付給原告于某現(xiàn)金 20萬(wàn)元，于某出具收條后將房屋交給董某。后 于某以其與董某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效為由， 將董某訴至法院。在法院審理中，原告于某訴稱：其按照房屋買賣協(xié)議，履行了交房義務(wù)，其后多次

3、尋找被告 未果，致使房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)至今未辦 理。鑒于該房屋占用的土地是劃撥土地，依法不 能轉(zhuǎn)讓，且房屋產(chǎn)權(quán)仍未變更，所以請(qǐng)求法院確 認(rèn)原、被告之間的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，判令被告 返還系爭(zhēng)房屋并負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。被告董某答 辯并反訴稱：其已按照房屋買賣協(xié)議履行了付款 義務(wù)，后因原告搬家不通知被告，導(dǎo)致與原告失 去聯(lián)系，致使該房屋的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更登 記手續(xù)至今仍未辦理。原告的違約行為，侵害了 被告合法權(quán)益，所訴房屋買賣協(xié)議無(wú)效的理由不 能成立，協(xié)議應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。反訴請(qǐng)求判令原告 向被告支付違約金5000元，履行辦理該房屋所 占用土地的使用權(quán)變更登記義務(wù)，并依約繳納土 地使用權(quán)出讓金。

4、法院經(jīng)審理，最后判令于某繼續(xù)履行合同, 并承擔(dān)違約責(zé)任。【評(píng)析】本案主要涉及劃撥取得的土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓以及房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的法律效力問(wèn)題。該案中原告于某主張房屋買賣協(xié)議無(wú)效的 理由主要有兩個(gè)，一個(gè)理由是系爭(zhēng)房屋使用的土 地是劃撥取得的，依法不能轉(zhuǎn)讓；另一理由是未 到相關(guān)行政部門辦理變更登記手續(xù)。下面對(duì)原告 于某的這兩個(gè)理由進(jìn)行分析，看其能否成立。首先，物權(quán)法第一百三十七條規(guī)定：“設(shè) 立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方 式。你看勞動(dòng)?！币涝摲芍?，目前我國(guó)的“建設(shè) 用地使用權(quán)”的取得方式主要有兩種：一種是以 “土地使用權(quán)劃撥”的方式取得的，所謂土地使用 權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法

5、批準(zhǔn)，在土 地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地其 使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為；另一種是以“土地使用權(quán)出讓”的方 式取得的，所謂土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó) 有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年 限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支 付土地使用權(quán)出讓金的行為。本案系爭(zhēng)房屋所使 用的土地為“劃撥方式”取得的土地。我國(guó)物 權(quán)法第一百四十三條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán) 人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng) 與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外?！敝腥A 人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（以下簡(jiǎn)稱我國(guó)房地產(chǎn)管理法）第四十條規(guī)定：“以劃撥方式 取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

6、時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn) 權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土 地使用權(quán)出讓金?！蓖瑫r(shí)該法第六十一條第三款 規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人 民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的, 應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依 國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！币罁?jù)上 述法律可知，我國(guó)法律并不禁止將以“劃撥方式” 取得的土地使用權(quán)予以轉(zhuǎn)讓，只要當(dāng)事人履行了 相關(guān)的法定手續(xù)，我不知道勞動(dòng)。仍然可以將其 轉(zhuǎn)讓。該案中，雙方當(dāng)事人已經(jīng)在合同中明確的 約定了土地產(chǎn)權(quán)變更以及繳納事宜，且依據(jù)上述 法律該約定并不

7、違反法律規(guī)定，所以于某以簽訂 協(xié)議時(shí)尚未取得土地使用權(quán)以及該宗土地是劃 撥取得不能轉(zhuǎn)讓為由，主張房屋協(xié)議無(wú)效，其理 由是不能成立的。地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依家有關(guān)規(guī)定繳納土其次，于某以沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記為由主張房屋買賣協(xié)議無(wú)效的理由也不能成立。主要理 由如下：1、該合同已經(jīng)有效成立。中華人民共和國(guó)民 法通則（以下簡(jiǎn)稱我國(guó)民法通則）第五十五 條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件:（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;（二）意思表示真實(shí);（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取 董某簽訂協(xié)議時(shí)雙方都具有相應(yīng)的民事行為能 力，

8、意思表示真實(shí)，協(xié)議內(nèi)容為買賣法律允許買得對(duì)方同意,不得擅自變更或者解除?！庇谀撑c賣的私有財(cái)產(chǎn)，且對(duì)辦理土地出讓手續(xù)作了約 定，不損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，因此雙方所簽 協(xié)議依法成立，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力, 任何一方未取得對(duì)方同意，都不能擅自解除該協(xié) 議。2、是否進(jìn)行房地產(chǎn)變更登記不影響合同的效力。該案中，當(dāng)事人訂立合同的目的，就是為了轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，進(jìn)行房地產(chǎn)變更登記是當(dāng)事人一方 的合同義務(wù)，如果允許當(dāng)事人以合同的義務(wù)沒有 履行為由來(lái)主張合同無(wú)效的話，那么成立合同就 沒有任何意義了，因?yàn)檫@樣的合同對(duì)當(dāng)事人沒有 任何約束力，任何人在被要求履行合同是都可以 說(shuō)“我沒有履行義務(wù)，所以該合同無(wú)效”。因

9、此合同中的所謂“房屋的轉(zhuǎn)讓應(yīng)進(jìn)行變更登記方為有效”一語(yǔ)，是指雙方通過(guò)簽訂協(xié)議, 雖然買賣房產(chǎn)的意向能夠成立，但是若不登記, 則不發(fā)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，不是指買賣協(xié) 議本身不能成立。在房屋買賣協(xié)議成立后，房產(chǎn) 所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移前，雙方當(dāng)事人依協(xié)議建立的債 權(quán)債務(wù)關(guān)系依然存在。因此原告于某以產(chǎn)權(quán)沒有 進(jìn)行變更登記為由主張房屋買賣協(xié)議無(wú)效，其理由不能成立。綜上可知，于某請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效的理由皆不能成立，法院依據(jù)合法有效的合同要求其 繼續(xù)履行合同義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任的判決是于 法有據(jù)的。在國(guó)有劃撥土地上的自建房屋買賣合同是否有 效？作者：撫州市臨川區(qū)人民法院帥美琴發(fā)布時(shí) 間：2012-10-30

10、16:09:44【案情】王某因拆遷安置以國(guó)家劃撥的形式獲得一塊150平方米的土地，該塊土地位于撫州市臨川 區(qū)文昌大道東側(cè)，并辦理了國(guó)有土地使用證, 2007年王某在該土地上建房，并分別辦理了建 設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建設(shè) 用地批準(zhǔn)書。2007年8月，被告王某分別與李 某、鄭某、陳某簽訂了三份搭建房屋的協(xié)議書。協(xié)議簽訂后，王某依照約定開工，并于2008年 4月28日前竣工，王某也將房屋交付給了該三 購(gòu)房人使用，該三購(gòu)房人也將房款給付了王某。 之后，三購(gòu)房人要求王某按照協(xié)議約定辦理房產(chǎn) 證，但王某遲遲未辦理。之后，三購(gòu)房人提起訴 訟，要求確認(rèn)合同有效并要求王某依照協(xié)議約定 辦理產(chǎn)權(quán)

11、證。【分歧】對(duì)在國(guó)有土地上的自建房屋買賣是否有效,能否辦理房產(chǎn)證，有兩種意見。第一種意見認(rèn)為：在國(guó)有土地上的自建房屋買賣合同一律無(wú)效。第二種意見認(rèn)為：若在國(guó)有土地上的自建房 屋是合法建造，則房屋買賣合同是有效的，至于 能否辦理房產(chǎn)證，要看是否符合行政審批的手 續(xù)?！痉治觥抗P者同意第二種意見，理由如下: 本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是雙方簽訂房屋搭建協(xié)議的性質(zhì)、效力，及李某等人要求王某辦理房產(chǎn)證 的訴請(qǐng)能否支持?一、李某等三人與王某簽訂的雖然是房屋搭 建協(xié)議，但從該協(xié)議的內(nèi)容來(lái)看，其實(shí)際內(nèi)容涉 及房屋的買賣協(xié)議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是房屋買賣合同 關(guān)系。二、王某的房屋雖然是在國(guó)有劃撥土地上建造的，但已經(jīng)取得國(guó)有土地使用

12、權(quán)，國(guó)有土地使 用證上明確了該塊土地為住宅用地，并且該房屋 的建造分別辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工 程施工許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書，王某取得了自 建房的合法手續(xù)，王某基于合法建房的事實(shí)取得 該房屋所有權(quán),對(duì)該建筑物依法享有占有、使用、 收益和處分的權(quán)利。王某與三購(gòu)房人簽訂的搭建 房屋協(xié)議書中的標(biāo)的是地上建筑物，即地上的房 屋，王某在辦理了三證一書后，收取了三購(gòu)房人 的建房款，并將建好的房屋實(shí)際交付，依照物 權(quán)法第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及 其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建 筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用 地使用權(quán)一并處分。根據(jù)地隨房走的原則，轉(zhuǎn)讓 地上建筑物的，

13、其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之 轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)王某的國(guó)有土地使用權(quán)是隨房屋 以其轉(zhuǎn)讓的，故李某等三人與王某簽訂的協(xié)議應(yīng) 屬有效協(xié)議。三、對(duì)于國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓國(guó)家法律規(guī)定并不是禁止性的規(guī)定。根據(jù)城市房地產(chǎn) 管理法第四十條規(guī)定，國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人 民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。而本案 中，所涉及的國(guó)有土地上的自建房轉(zhuǎn)讓雖未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，且在起訴前也未辦理相 關(guān)審批手續(xù)，但并不當(dāng)然認(rèn)定該房屋買賣合同無(wú) 定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。但沒有審批并 不當(dāng)然導(dǎo)

14、致合同無(wú)效。另外，依照物權(quán)法第 三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為 設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效 力。王某因合法建造取得對(duì)房屋的所有權(quán)，其對(duì) 房屋的處分權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)，其與他人簽訂 的買賣協(xié)議并不違反法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有 效。效。只不過(guò)該涉訴房在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)按務(wù)院規(guī)四、至于三購(gòu)房人要求王某辦理房屋的分戶產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題。雖然在雙方的協(xié)議中約定了由王 某辦理，并由王某支付辦理房產(chǎn)證的相關(guān)費(fèi)用。 但筆者認(rèn)為，因該土地屬于國(guó)有劃撥土地，在進(jìn) 行轉(zhuǎn)讓和辦證過(guò)程中應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政 府審批，故在政府未審批前，行政審批手續(xù)不齊 全，而在本案民事訴訟中并不能代行行政審批權(quán)，故對(duì)三

15、購(gòu)房人要求辦理分戶產(chǎn)權(quán)證的訴訟請(qǐng) 求暫時(shí)無(wú)法解決，在本案中不宜做出直接判決, 應(yīng)駁回該訴訟請(qǐng)求。劃撥土地性質(zhì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力探討作者：華佳發(fā)布時(shí)間：2010-09-28 09:14:19（案情） 2004年3月，吳某與DL公司簽訂一份購(gòu)房合同, 約定DL公司將其承建的一套建筑面積140皿房 屋轉(zhuǎn)讓給吳某，于2004年12月交接，交付使用 后90日內(nèi)吳某將辦理權(quán)屬登記相關(guān)資料報(bào)DL 公司登記備案，由DL公司報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證。協(xié)議簽訂后，吳某向DL公司繳付了 180000元房款。DL公司未按期交房。吳某以DL公司無(wú)資質(zhì)開發(fā)商品房，建房的宗地為劃撥 國(guó)有工業(yè)用地，無(wú)法辦理相關(guān)房產(chǎn)及土地權(quán)屬

16、證 書為由訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的購(gòu)房合同 無(wú)效，判令DL公司返還購(gòu)房款180000元，并 賠償損失。經(jīng)主審法官組織調(diào)解，雙方當(dāng)事人達(dá) 成了調(diào)解協(xié)議。（評(píng)析）雖然是調(diào)解結(jié)案，但本案審理中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)購(gòu)房 合同書的效力問(wèn)題仍值得探討。房地產(chǎn)管理法 第四十條規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán) 的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓 的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并 依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。DL 公司未經(jīng)有權(quán)政府審批就與吳某簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 合同。這份合同是否有效？意見一：這份合同是無(wú)效合同。被告在無(wú)相關(guān)建 房及售房手續(xù)的情況下出

17、賣房屋，一直到起訴前 都未能取得相關(guān)商品房預(yù)售資質(zhì)，違反了商品房 買賣合同法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定O意見二：這份合同已成立但未生效。被告未請(qǐng)示 有批準(zhǔn)權(quán)的政府審批。受讓方無(wú)法獲知政府是否 準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓，未能辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納 土地使用權(quán)出讓金，在法院判決之前如獲得相關(guān) 批準(zhǔn)手續(xù)方可認(rèn)定合同生效，否則合同不能生 效。意見三：這份合同依法成立并已生效。根據(jù)房 地產(chǎn)管理法的規(guī)定，劃撥土地性質(zhì)的房地產(chǎn)是 可以轉(zhuǎn)讓的。合同效力和物權(quán)是兩個(gè)概念。被告 與原告簽訂房屋買賣協(xié)議不違反法律的禁止性 規(guī)定。被告應(yīng)按約定履行合同義務(wù)。筆者同意第三種意見。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（一）

18、 第九條規(guī)定法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登 記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理 登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán) 及其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)移。城市房地產(chǎn)管理法第 40條并未規(guī)定合同必須在辦理登記報(bào)批手續(xù)后 才生效，該第40條規(guī)定不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓合同效力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。因此本案中的房 屋轉(zhuǎn)讓合同即使暫時(shí)沒有履行報(bào)批、登記手續(xù), 仍不影響其效力。只是暫時(shí)未履行報(bào)批、登記手 續(xù)而不能發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移。這屬合同標(biāo)的物的瑕 疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，仍 屬于債權(quán)合同，其成立、生效應(yīng)依債權(quán)法和合同 法的規(guī)定。根據(jù)合同約定，被告有義務(wù)

19、為原告辦 理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記。房屋買賣合同效力的幾點(diǎn)認(rèn)定作者：王峻 發(fā)布時(shí)間：2009-09-09 08:19:01房屋買賣合同，是指公民之間、法人之間、 公民和法人之間就買賣房屋達(dá)成的協(xié)議。房屋買 賣合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，出賣人 承擔(dān)交付所賣房屋給買受人的義務(wù)，享有收取價(jià) 金的權(quán)利，買受人則承擔(dān)交付一定數(shù)額房屋價(jià)金 的義務(wù)，享有取得該房屋所有權(quán)的權(quán)利。房屋買 賣合同的訂立和履行，不僅要遵照民法通則、合同法等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市房地產(chǎn) 管理法、土地管理法等的規(guī)定。只有依法成 立的合同，才具有法律約束力；只有依法成立的 合同，才具有法律效力。非依法成立的合同，通 常不具有法律效力。如

20、何界定房屋買賣合同的效 力，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面把握。一、房屋買賣合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的?！痹趯徟袑?shí)務(wù)中，買賣未依法登記領(lǐng)取 權(quán)屬證書的房屋，對(duì)有關(guān)當(dāng)事人所簽訂的房屋買 賣合同的效力被輕易否定的現(xiàn)象十分普遍。筆者 認(rèn)為，此舉不妥：一是依法成立的房屋買賣合同 是有效合同，該合同是當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上簽訂，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，買賣后的房 屋產(chǎn)權(quán)登記程序不是合同生效的要求，而是合同 一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要 求。所以，是否辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，影響的是標(biāo) 的物所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移。而買

21、賣合同是一種債 權(quán)合同，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身的效力并無(wú) 影響。二是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“未依法 登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，其未 正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無(wú)產(chǎn)權(quán)證的合同無(wú)效，且物權(quán) 法第十五條對(duì)此作出明確規(guī)定，即：“當(dāng)事人 之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定 外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不 影響合同效力?！卑凑蘸蠓▋?yōu)于前法的原則，應(yīng) 當(dāng)適用物權(quán)法的規(guī)定。據(jù)此，房屋買賣合同 簽訂后，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同 也是有效的。當(dāng)事人雙方所簽訂的房屋買賣合同 未辦理登記手續(xù)，只是不發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，并 不影響買賣合同本身的法律

22、效力。二、轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，未事先報(bào)經(jīng)“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，是 否影響房屋買賣合同的效力筆者認(rèn)為，該款未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn) 權(quán)的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn) 合同無(wú)效，在事實(shí)上有批準(zhǔn)權(quán)的政府主要行使的 是行政管理職責(zé)，至多是合同的效力待定，而不 能輕易否定合同的效力。如果起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán) 的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定合同有效；或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓 手續(xù)，但將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)直接 劃撥給受讓方使用，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。2005 年8月1日起施行的最高人民法院關(guān)于審理涉 及國(guó)有土地土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律 問(wèn)題的解

23、釋第十一、十二、十三條即作了相應(yīng) 的規(guī)定。對(duì)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可 以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶時(shí)予以審批與否。對(duì) 轉(zhuǎn)讓在劃撥土地上的房屋所有權(quán)的合同，一般情 況下應(yīng)認(rèn)定為有效，如合同簽訂后有批準(zhǔn)權(quán)的人 民政府未予批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，不影響合同的效力，只 是不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。三、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買農(nóng)民居民房屋合同效力的判斷近年來(lái)，隨著城市與農(nóng)村界限的淡化，特別是與城市毗鄰的部分農(nóng)村，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外 的村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買農(nóng)業(yè)居民和村 民的農(nóng)村房屋數(shù)量日益增多，因此而產(chǎn)生的糾紛 也逐年增加。受訴法院在房屋買賣合同效力的認(rèn) 定上認(rèn)識(shí)不一：第一種意見認(rèn)為合同無(wú)效。理

24、由 是違反了土地管理法規(guī)定的“農(nóng)民集體所有 土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng) 業(yè)建設(shè)”和國(guó)辦發(fā)(1999) 39號(hào)中“農(nóng)村房屋不 得向城市居民出售”的規(guī)定；第二種意見認(rèn)為合同有效。理由是房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人真實(shí) 意思表示，對(duì)當(dāng)事人雙方具有法律約束力。當(dāng)事 人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更 和解除合同。筆者認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)不得購(gòu)置農(nóng)村宅基地，也不得購(gòu)買農(nóng)戶住 房。當(dāng)事人之間非依法定程序辦理審批手續(xù)，雙 方所簽訂的房屋買賣合同違反法律法規(guī)規(guī)定的 精神，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。片面地從尊重當(dāng)事人的契 約自由及鼓勵(lì)交易、物盡其用原則出發(fā)確認(rèn)合同 有效不妥，國(guó)家法律法規(guī)明確規(guī)定，禁止農(nóng)民住 房的買賣、抵押、流通，其目的是為了防止集體 土地流失，保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利不受侵害。從另一個(gè)角度講，當(dāng)事人出售自己所有的財(cái)產(chǎn)在 性，非集體組織成員或者是城市居民，非經(jīng)法定 程序，均不得享有農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。房屋不 是空中樓閣，而是依附于一定土