如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)解析

1、第九期大講堂觀后感如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)解析房產(chǎn)地行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表相比一般制造業(yè)在某些科目上會(huì)有它的特殊 性，比如對(duì)于收入的確認(rèn)，預(yù)收款項(xiàng)目對(duì)于稅收的影響等等。怎么來(lái) 透視房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表？這些報(bào)表上的數(shù)字后面可能蘊(yùn)藏什么 樣的問(wèn)題？1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申 報(bào)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)結(jié)合進(jìn)行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計(jì)毛利 率小于當(dāng)期申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)的現(xiàn)象，要對(duì)企業(yè)的預(yù)收賬款科目進(jìn)行核 實(shí)，是否存在收取預(yù)售房款未通過(guò) 預(yù)收賬款”科目記賬，少申報(bào)預(yù)計(jì) 利潤(rùn)，同時(shí)要求提供銀行對(duì)賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入 賬的情況，并查明該項(xiàng)支出是否屬于實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)

2、企業(yè)。如期末余額 較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。 應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提 供銀行對(duì)賬單與企業(yè)銀行存款明細(xì)賬相核對(duì)， 是否存在資金轉(zhuǎn)出不入 賬，不記在其它應(yīng)收款等往來(lái)科目，而放在銀行未達(dá)賬項(xiàng)中。另外也 可以突擊實(shí)地盤點(diǎn)企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對(duì)，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在賬外經(jīng)營(yíng)的情況。2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入賣方市場(chǎng)， 房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之 前就要求購(gòu)房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額 比較小，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進(jìn)行明細(xì)分析， 如期末應(yīng)收賬 款明細(xì)科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)

3、重點(diǎn)分析，防止企業(yè)將收到的 預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過(guò)分析相 應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃 避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來(lái)說(shuō)，此科目期末金額不大，應(yīng) 認(rèn)真分析明細(xì)。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較 大的往來(lái)，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間、往來(lái)的性質(zhì)以及是彼此間是否屬 于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無(wú)償對(duì)外 拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計(jì)入其它應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨(dú) 立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)計(jì)提利息收入。4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和期末未 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工

4、產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有 對(duì)應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須達(dá)到一定完工程度才 能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于需要投入資本比較大， 建 筑商也需要及時(shí)按照工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對(duì)應(yīng)關(guān)系的， 存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠(yuǎn)小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費(fèi)用不配比的現(xiàn)象， 存 在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時(shí)要分析企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總成本、單 位面積的開(kāi)發(fā)成本等計(jì)算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期 工程配套費(fèi)等一次性計(jì)入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，不按稅務(wù)

5、規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開(kāi)發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時(shí)多結(jié)轉(zhuǎn)了成本； 如果 期末存貨金額遠(yuǎn)大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項(xiàng)不通 過(guò)預(yù)收賬款科目核算，而通過(guò)其他科目核算的可能。同時(shí)在審核存貨 科目時(shí)，還應(yīng)注意將完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行 比對(duì)，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈(zèng) 送等未視同銷售的情況。5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面 數(shù)，相對(duì)于企業(yè)的注冊(cè)資本、開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)說(shuō)，金額不會(huì)很大。如金額 較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主 要是汽車、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、辦公

6、桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其 他工業(yè)企業(yè)相比，具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，但流動(dòng)性也相對(duì)大一些。 一個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個(gè)地方開(kāi)發(fā)，所以辦公用房一般都 采取租賃方式。有些開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售 樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時(shí)其成本必須單獨(dú)核 算，否則應(yīng)當(dāng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來(lái)處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)單位和施工單位一般不會(huì)是同一家公司，因 而，固定資產(chǎn)明細(xì)賬上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實(shí)地盤點(diǎn)以辯別其真?zhèn)巍?有些實(shí)行核定征收企業(yè)所 得稅的建筑公司將購(gòu)買的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入賬，少開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票以達(dá)到少繳

7、營(yíng)業(yè)稅及附加的目的。6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大， 一般都有銀行借款。對(duì)于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)圍繞兩個(gè)方面：是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交 企業(yè)所得稅。一般來(lái)說(shuō)企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬(wàn)元為單位。分 析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點(diǎn)審核短期借 款記錄是否真實(shí)、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購(gòu)房款因公司經(jīng)營(yíng) 需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運(yùn)營(yíng)，而計(jì)入該科目。二是對(duì)于金額比較大的借款，要 認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個(gè)人或非金融單位的借 款，更要認(rèn)真審核其借款合同的真假。 對(duì)于由于借款利率超過(guò)基準(zhǔn)利 率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前

8、列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否 有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的 比例超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣 除。7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來(lái)說(shuō)，此科目期末金額不大，此 科目如期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。一是看其它應(yīng)付款是否核算 關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來(lái)，對(duì)于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來(lái)需要注意以下幾個(gè)方面： 一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計(jì)提利息在 稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資 的比例超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)提利息的利率是否超過(guò)同期銀行貸款利 率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費(fèi)。房地產(chǎn)公司 代其它部門收

9、取的稅費(fèi)也一般放在此科目核算，要分析收取稅費(fèi)時(shí)， 誰(shuí)開(kāi)具收據(jù)以及分析是否屬于房?jī)r(jià)的組成部分。如果屬于房?jī)r(jià)的組成 部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開(kāi)具，則此部分需確認(rèn)為收入。 三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長(zhǎng)期應(yīng)付未付的情況。如有些房地 產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支 付營(yíng)業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè) 務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項(xiàng)自然是長(zhǎng)期掛賬。 四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu) 買方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，為了達(dá)到雙方少繳相關(guān)稅費(fèi)的目的， 房屋的 真實(shí)成交價(jià)往往高于開(kāi)票價(jià)，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收 取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時(shí)，以借款或集資款的名

10、義，計(jì)入此 科目。8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科 目。需要與存貨、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所 得稅等科目一起綜合分析。這幾個(gè)會(huì)計(jì)科目之間都有一定的對(duì)應(yīng)關(guān) 系。在分析中，一是要通過(guò)預(yù)收賬款明細(xì)賬以及相應(yīng)的購(gòu)房合同上注 明的付款方式，分析判別主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時(shí)間。 二是要將資 產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，分析收到的預(yù)收款是否及時(shí)足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。 具體方法是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù) 收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率后的金額， 與企業(yè)申報(bào)表 中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進(jìn)行 比對(duì)，兩者金額應(yīng)該一致。9、

11、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進(jìn)行比較，如增加 較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加的原因，是否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房 地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。如何結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)分析解讀損益表中的重點(diǎn)科目1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn) 銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)盡可能推遲確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí) 間，其確認(rèn)的依據(jù)和金額與開(kāi)具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相 等的。大部分房地產(chǎn)公司對(duì)確認(rèn)收入時(shí)間的理解是必須開(kāi)具正式房屋 銷售發(fā)票時(shí)才確認(rèn)，開(kāi)具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。 對(duì)照2009 年新31號(hào)文件精神，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時(shí)間和金額分很多情況， 需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購(gòu)房戶的購(gòu)銷合同內(nèi)

12、容等進(jìn)行認(rèn)真 分析。2、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問(wèn)題是結(jié) 轉(zhuǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對(duì)于連續(xù)開(kāi)發(fā)或滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房 地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項(xiàng)目、 分開(kāi)發(fā)類型進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配， 從而導(dǎo)致前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利 潤(rùn)人為調(diào)低，無(wú)法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫(kù)。 在進(jìn)行營(yíng)業(yè)成本分析 時(shí)，需要結(jié)合該企業(yè)的測(cè)繪報(bào)告上的總開(kāi)發(fā)面積、已完工面積、已售 面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成 本的30%左右。土地成本分析時(shí)要查看其分?jǐn)偟姆椒ê鸵罁?jù)。 特別是 分析單位面積的建筑安裝成本時(shí)，要結(jié)合當(dāng)?shù)赝瑫r(shí)期、同房型、同地 段的平均水平來(lái)認(rèn)真

13、比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的 話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。3、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和預(yù) 收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測(cè)算，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及預(yù)收 賬款當(dāng)期的增加額乘以5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實(shí)際交納的土地 增值稅和地方綜合規(guī)費(fèi)，此金額應(yīng)與申報(bào)的主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無(wú)人為加大稅金及附加的行為。4、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國(guó)家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)參考值， 并結(jié)合同時(shí)期、同地段其 它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)情況，分析判斷評(píng)估企業(yè)的毛利率是否合理？5、期間費(fèi)用科目分析。管理費(fèi)用過(guò)高過(guò)低都可能存在問(wèn)題，過(guò) 高了可能有虛列支出的情況，需對(duì)大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè) 務(wù)的真實(shí)性。管理費(fèi)用過(guò)低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待 費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)全部計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費(fèi)，而沒(méi) 有單獨(dú)歸集此部分費(fèi)用。對(duì)于財(cái)務(wù)費(fèi)用，要結(jié)合借款的對(duì)象分析利息 支出的合理性。要注意有些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高 額利息，另一方面又將自已的資金