恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)策劃方案

1、天正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司劃報(bào)口壹、科技之星項(xiàng)目立地條件分析、項(xiàng)目位置本案位于橋西區(qū)境內(nèi)的西南高校區(qū)，該地基長(zhǎng)700 米 , 寬 300,面積 210000 平米 , 具體四至為： 基地西面為紅旗大街； 南面緊鄰河北工院，北側(cè)為宮北路緊鄰法商學(xué)院，具有濃厚的學(xué)術(shù)東為民心河；氛圍 , 該地塊成長(zhǎng)方形二、區(qū)域商業(yè)、生活機(jī)能狀況基地周邊生活設(shè)施較不完善，周圍的便利店和超市較少，且店鋪面積不大 , 隨著法商新校區(qū)的逐步完善，以及本案的開發(fā)會(huì)帶動(dòng)周圍的經(jīng)濟(jì)法展 , 而且為一些小業(yè)主提供了商業(yè)機(jī)遇, 同時(shí)為住戶提供了一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境, 使得區(qū)域內(nèi)生活便利設(shè)施變的較為完善.三、區(qū)域交通狀況項(xiàng)目周邊公共交通尤為

2、突出, 周邊 500 米范圍內(nèi)就設(shè)有多條公交線路 , 如 107，70,47, 46等.分別通往全市其它區(qū)域.但周邊道路情 況 不 太 樂 觀 ， 圍 繞 項(xiàng) 目 周 邊 的 多 條 道 路 均 只 有 15 米 左 右 的 寬 度 ， 在上下班高峰期，人流、自行車容易引發(fā)道路堵塞，但紅旗大街即 將拓寬，而且隨著三環(huán)的開通以及火車站南遷,交通擁擠狀況將得 到改善.四、區(qū)域醫(yī)療、教育狀況而就醫(yī)療保健方面，有宮家莊衛(wèi)生院, 恒康診所 , 等醫(yī)療保障體系 , 且在本案的開發(fā)中會(huì)建立建全醫(yī)療保障體系, 使得小區(qū)居民擁有良好的就醫(yī)環(huán)境就教育學(xué)校方面，緊鄰項(xiàng)目的有宮家莊幼兒園, 宮尹小學(xué) , 以及河北工業(yè)

3、職平方米以內(nèi)的兩房作為主力戶型。90 110 平方米的兩房作為補(bǔ)充。業(yè)技術(shù)學(xué)院 , 石家莊法商職業(yè)技術(shù)學(xué)院等高職大專院校五、區(qū)域休閑娛樂狀況基地附近文化設(shè)施還不完善僅有宮家莊老年公寓以及小型網(wǎng)吧同樣隨.以著本案的開發(fā)將建立較大的文化廣場(chǎng)及大型的網(wǎng)絡(luò)中心和健身休閑設(shè)施滿足小區(qū)居民的文化娛樂需求, 豐富他們的業(yè)余生活房型面積定位一房精致、小巧通過對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在市場(chǎng)上一些青年男女對(duì)一房小戶型比較青睞。一房面積在 45-60 平方米，本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不宜盲目求多 ，小巧型的戶型存在較大發(fā)展空間。二房精簡(jiǎn)、實(shí)用通過對(duì)本案周邊近年來新建的同類型產(chǎn)品的市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)，前期項(xiàng)目周邊的高檔住宅的產(chǎn)品面積規(guī)

4、劃普遍較大， 二房面積在 80 90 平方米， 但近期上市的產(chǎn)品兩房面積有所下調(diào)，110 平方米以下锝兩房大量涌現(xiàn)，本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不宜盲目求大，精簡(jiǎn)型的戶型面積在區(qū)域住宅市場(chǎng)上存在極大發(fā)展 空間。房型面積相應(yīng)地縮小，一方面有利于產(chǎn)品總價(jià)的降低，這對(duì)于擴(kuò)大潛在 客源放大市場(chǎng)吸納度有著明顯的利好作用，另一方面也符合中青年客戶的居100 110住理念，最大程度的擴(kuò)展客源層面，盡快的完成銷售。另外建議三房寬敞、舒適的區(qū)域內(nèi)三房的主力一直都集中在100 110 平方米左右無太大的變化，明這一面積已得到購(gòu)房者的認(rèn)可，更代表這一類房型的供應(yīng)量已達(dá)到一定的程度。 建議本項(xiàng)目三房面積能控制在100 110 平方

5、米左右，迎合新一輪消費(fèi)的需求，使產(chǎn)品迅速的完成去化。四房大面積豪華本市場(chǎng)內(nèi)四房等大戶型的主力一直集中在130-160平方米左右，無太大變化，這一戶型購(gòu)買者數(shù)量雖不如三房戶型購(gòu)買者數(shù)量多，但四房購(gòu)買者多為事業(yè)有成的企業(yè)高級(jí)管理人員，四房的銷售前景非常可觀。小面積商鋪為小業(yè)主提供更多的生活空間項(xiàng)目商鋪位于底層沿街，來往現(xiàn)階段人流量不是很大。周邊住宅項(xiàng)目陸 續(xù)入住后這一情況將有大的改觀。貳 、 項(xiàng) 目 SWOT 分 析S 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析所屬區(qū)域 西南高教區(qū)、學(xué)術(shù)氛圍濃厚公交設(shè)施完善，如107 ， 46， 47，70 路分別通往城市不同區(qū)域。區(qū)域內(nèi)大型住宅社區(qū)建成入住為區(qū)域營(yíng)造了成熟的居住氛圍，周邊教育系

6、統(tǒng)較為完善充分保障了業(yè)主子女的就學(xué)問題W 劣勢(shì)點(diǎn)分析本案主要為 2 房和 3 房，導(dǎo)致客源層面相對(duì)狹窄 棟距較小中心庭院面積小本安項(xiàng)目比較大而工程期短質(zhì)量方面要求嚴(yán)格把關(guān)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析政府準(zhǔn)本擴(kuò)建3環(huán)，隨著 3環(huán)的建成，本案增值的可能性很大。外來人入住石家莊給本案提供了很大的客源面。火車站南遷也會(huì)給本案帶來不可預(yù)見的機(jī)會(huì)。威脅點(diǎn)分析本案項(xiàng)目比較大總體規(guī)劃品質(zhì)較高，使本案的競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。本案周圍的工廠會(huì)給周邊環(huán)境帶來影響。本案缺乏單身公寓,不能滿足單身貴族的需要,客源面也就相對(duì)的較少。叁、項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議樓房面積配比建議方案一房型面積范圍戶數(shù)比例戶數(shù)建筑面積一房45-60 M10%40022680二

7、房80-90M35%1700143000三房100 120M35%1700184000四房130-160 M20%60087360合計(jì)/100%3280M項(xiàng)目目標(biāo)客源定位客層職業(yè)分析本案所處石家莊市的高教區(qū)，文化氛圍濃厚，以目前市場(chǎng)的客層來說，多 集中在周邊各學(xué)校教師以及其他企業(yè)白領(lǐng)人士、國(guó)企管理干部、律師等具備 較為優(yōu)越經(jīng)濟(jì)條件的成功人士。客層年齡分析目標(biāo)客層的年齡以3555歲為主。這個(gè)年齡段時(shí)代精英的購(gòu)買力最強(qiáng)勁, 因?yàn)檫@正是他們事業(yè)的黃金時(shí)期。客層區(qū)域分析本案應(yīng)該是一個(gè)外延極廣的個(gè)案，單靠橋西區(qū)區(qū)內(nèi)的客戶無法支撐起本案。因此我們將客層的50%左右目標(biāo)鎖定在全市范圍消費(fèi)群，尤其是有較強(qiáng)投資理念的顧客群，因?yàn)殡S著三環(huán)的建設(shè)，火車站南遷以及本區(qū)域政府市政 配套設(shè)施投入的加大，本本項(xiàng)增值空間較大。價(jià)格策略建議本案，所處于西南高教區(qū)地段，屬中低檔住宅，區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的升值空間。因此，結(jié)合本案的整體區(qū)域行情，推案時(shí)機(jī)、物業(yè)品質(zhì)、管理服務(wù)、行銷推廣策略等各方面因素的綜合考慮，建議本產(chǎn)品為全裝修類產(chǎn)品（裝修標(biāo)準(zhǔn)為 800/M 2），具體價(jià)格建議如下:產(chǎn)品形態(tài)開盤價(jià)格平均價(jià)格（全裝修房）住宅3300-3600 元 /M 23500-3800/M2貳、核心產(chǎn)品力建設(shè)