宿舍樓的租賃及物業(yè)管理服務(wù)方案

1、宿舍樓的租賃及物業(yè)管理服務(wù)方案1、針對(duì)此次項(xiàng)目未來(lái)主要運(yùn)作使用方式、理念和計(jì)劃入業(yè)時(shí)間等相關(guān)方案主要運(yùn)作使用方式，經(jīng)營(yíng)理念預(yù)案提示：1、投標(biāo)人應(yīng)針對(duì)本次招標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)及區(qū)域的具體情況編寫(xiě)中標(biāo)后針對(duì)此次項(xiàng)目 未來(lái)主要運(yùn)作使用方式、理念和計(jì)劃入駐時(shí)間等相關(guān)方案；（如寫(xiě)不下可另附紙） 1.1主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)使用方式1.1.1 主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：宿舍樓的租賃及物業(yè)管理服務(wù)。經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目面積概況如下：（沙嵬踣T7號(hào)）由甯至北4號(hào)樓面收85號(hào)樓田枳（nf>6號(hào)極<uf)-M不在本所錄M內(nèi)不在本科阻癌 國(guó)內(nèi)一層537.85717,124 mos二537.85一71L114M08537. ME9>

2、717.12479. oa四層537.96到1717.12471 OS537. 852868.481912. 32frit26S9.2以上共2M間每闿孤困=（包吉衛(wèi)生間）1.1.2 管理經(jīng)營(yíng)使用方式：1.1.2.1 管理方式確立原則1 ）符合物業(yè)特點(diǎn)，確保管理目前實(shí)現(xiàn)原則2 ）規(guī)范、適宜、靈活、高效原則。1 .1.2.2管理方式概述依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)將管理方式列圖如下：1耳目首理方式（內(nèi)容）2 .1.2.3 管理方式具體內(nèi)容3 ）導(dǎo)入兩個(gè)體系導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量體系、ISO4001環(huán)境管理體系，將管理的各項(xiàng)活動(dòng)納入質(zhì) 量管理體系中，確保各項(xiàng)管理服務(wù)活動(dòng)規(guī)范、高效、優(yōu)質(zhì)和持續(xù)改進(jìn)，把以服務(wù) 為主要內(nèi)

3、容的企業(yè)活動(dòng)納入到環(huán)?？刂葡到y(tǒng)中。4 ）采用三種手段制度手段制度手段包括兩層含義：一是在企業(yè)內(nèi)部管理方面，我們堅(jiān)持“以制治企” 的管理理念，制定科學(xué)的員工業(yè)績(jī)考核辦法等內(nèi)部管理制度，使企業(yè)內(nèi)部管 理制度化、科學(xué)化、規(guī)范化，促使員工高標(biāo)準(zhǔn)、主動(dòng)地完成工作。二是在對(duì)外服 務(wù)工作的標(biāo)準(zhǔn)、流程等方面，我們將制定科學(xué)性、實(shí)用性強(qiáng)的制度，以制度規(guī)范 員工的服務(wù)行為，確保服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)與高效。文化手段將通過(guò)企業(yè)理念宣講、舉辦文化活動(dòng)等方式，用高尚的企業(yè)文化引導(dǎo)人、塑 造人、凝聚人，營(yíng)造團(tuán)結(jié)和諧的員工團(tuán)隊(duì)，提高員工以企業(yè)為榮、為家的意識(shí)， 進(jìn)而提高隊(duì)伍的整體戰(zhàn)斗力。、同時(shí)，我們將立足物業(yè)使用人文化服務(wù)需求，

4、單獨(dú)或配合相關(guān)部門(mén)開(kāi)展節(jié)日 文化、旅游休閑文化、環(huán)境文化、精神文化建設(shè)工作，致力于我們管理服務(wù)活動(dòng) 的每個(gè)環(huán)節(jié)，使整個(gè)宿舍小區(qū)充滿(mǎn)文化氣息?？萍际侄蝿?chuàng)造性地利用自身優(yōu)勢(shì)，在管理活動(dòng)中才采用科技手段，運(yùn)用計(jì)算機(jī)、閉路 監(jiān)控等設(shè)施，實(shí)施科技性物業(yè)管理。5 ）建立四個(gè)系統(tǒng)第一個(gè)系統(tǒng)：組織系統(tǒng)明確項(xiàng)目管理處與相關(guān)外部單位得關(guān)系，確定其在外部組織系統(tǒng)中的位置， 明確彼此的責(zé)、權(quán)、禾有利于管理處協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，為企業(yè)營(yíng)造良好的 物業(yè)管理環(huán)境。同時(shí)，確立內(nèi)部組織的相互關(guān)系，有利于明確各部門(mén)之間的責(zé)、 權(quán)、禾使內(nèi)部管理規(guī)范化、制度化，對(duì)融洽內(nèi)部人員的相互關(guān)系，提高內(nèi)部溝 通的速度與效果，以及增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚

5、力、戰(zhàn)斗力等方面，都將起到積極作用。第二個(gè)系統(tǒng)：運(yùn)作程序系統(tǒng)整體運(yùn)作流程圖第三個(gè)系統(tǒng)：控制系統(tǒng)1）信息控制系統(tǒng)圖有關(guān)加信總2）服務(wù)質(zhì)量控制系統(tǒng)評(píng)；t實(shí)昨成效管理處主任.客服專(zhuān) 員，服恭質(zhì)量督察貿(mào) 等通過(guò)檢企發(fā)現(xiàn)與X 作標(biāo)準(zhǔn)的偏差，江總 到客戶(hù)服務(wù)中心.通過(guò)檢企評(píng)定 再找偏基客戶(hù)戚折產(chǎn)心責(zé)令住1 也部門(mén)分析偏差原因I 界制皂糾偏措施 I實(shí)際工作成效*作業(yè)部1制定糾正指I|施報(bào)客戶(hù)服務(wù)中心審I3批（包括處司招施）I執(zhí)行糾偏措施預(yù)期的成政第四個(gè)系統(tǒng)：激勵(lì)系統(tǒng)激勵(lì)系統(tǒng)示意圖1.2經(jīng)營(yíng)理念樹(shù)立服務(wù)“以人為本”，管理“以物為本”的管理意識(shí)，寓管理于服務(wù)中。1.2.1 服務(wù)“以人為本”，實(shí)施“人性化”的物業(yè)

6、管理我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理概念，使這里成為“人性”得以充分張揚(yáng)的 空間1 ）對(duì)住宿者體貼入微的人性化、家庭式關(guān)懷。管理服務(wù)中心24小時(shí)伴隨著您，聆聽(tīng)您的心聲、了解您的需求，以陽(yáng)光股 的熱情時(shí)時(shí)刻刻為您排憂(yōu)解難。不管您在哪個(gè)角落，您都可看到我們物業(yè)工作者忙碌的身影， 無(wú)論您在生活 還是工作上有任何要求，只要您撥通我們的服務(wù)熱線(xiàn)，我們將最快來(lái)到您的身邊， 為您提供細(xì)致、周到的服務(wù)。通過(guò)人性化的服務(wù)，使住宿者感受到親情、和諧、 融洽的社會(huì)氛圍，消除人與人之間的鴻溝，實(shí)現(xiàn)真正的人性化社區(qū)。2 ）引入“員工是企住宿者人”的管理理念，為管理服務(wù)工作的實(shí)施提供保 障。多層面、多角度激勵(lì)員工，以滿(mǎn)足員工

7、的物質(zhì)與精神需要。主張管理者與員工之間充分溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)展。為員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上，平者讓?zhuān)拐呦隆钡挠萌?機(jī)制。1.2.2 管理“以物為本”，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、增值。我們的管理將圍繞維護(hù)住宿者權(quán)益， 保持和提高物業(yè)的完好，從而使物業(yè)整 體升值，真正體現(xiàn)管理以物為本。我們將以房屋裝修管理為重點(diǎn)開(kāi)展工作，除加大宣傳力度，勤檢查、勤監(jiān)督 外，全面運(yùn)用情、理、法手段進(jìn)行管理，使小區(qū)外觀達(dá)到整體、有序、統(tǒng)一，實(shí) 現(xiàn)物業(yè)保值增值。高品質(zhì)的機(jī)電設(shè)備、先進(jìn)的智能化設(shè)施是科技管理的保障。對(duì)設(shè)備管理，我們以提高設(shè)施設(shè)備的可靠性、技術(shù)水平的

8、先進(jìn)性為重點(diǎn)，實(shí) 行專(zhuān)人負(fù)責(zé)制。建立維修保養(yǎng)制度，實(shí)行動(dòng)態(tài)維護(hù)，采用預(yù)防性維修和改善性維 修的兩級(jí)維修制度，并保持與供應(yīng)商聯(lián)絡(luò)，以保證各類(lèi)備品、備件的及時(shí)到位， 從而縮短為住宿者服務(wù)的時(shí)間，體現(xiàn)人性化服務(wù)。智能化設(shè)施管理，以維護(hù)更新管理為重點(diǎn)，技術(shù)人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行有效監(jiān)控， 進(jìn)行日常維護(hù)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)社區(qū)的有效的充分的安全監(jiān)控、有效到位的細(xì)分化服務(wù)。在保證綠化用地的同時(shí)，美化空間環(huán)境。在總平面綠化布置上采用了草地、樹(shù)木、小品相結(jié)合的手法，創(chuàng)建了一個(gè)山、水、家的理想人居環(huán)境。這些設(shè)施代 表著品味與檔次，因而要專(zhuān)人專(zhuān)職良好養(yǎng)護(hù)，從而保證其正常、有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，力 爭(zhēng)創(chuàng)造出具有吸引力的新型環(huán)境，以滿(mǎn)足住宿

9、者的需求，也是我們今后的一個(gè)工 作重點(diǎn)。2、物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案2.1 指導(dǎo)思想運(yùn)用先進(jìn)的物業(yè)管理技術(shù)，為住宿者提供全面規(guī)范、富有個(gè)性的服務(wù)，營(yíng)造 安全、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境和尊重人、關(guān)懷人的人文環(huán)境，充分體現(xiàn)花園式安 全文明小區(qū)主題。2.2 總體目標(biāo)自管理之日起，實(shí)行規(guī)范化、一體化、人性化管理。2.3 管理模式2.3.1 一體化管理本宿舍樓是一個(gè)封閉式、多層的住宅小區(qū)，我們將實(shí)行一體化管理，管理服 務(wù)的類(lèi)型較多，我們把物業(yè)管理作為一個(gè)有機(jī)的整體看待，發(fā)揮一體化物業(yè)管理 的整體效能和綜合效率，即從最細(xì)微處著手提供全面周到的服務(wù)， 又著重做好關(guān) 鍵，重點(diǎn)環(huán)節(jié)的工作，既強(qiáng)調(diào)各專(zhuān)業(yè)工種的分工，又注重

10、相互的配合與協(xié)調(diào)，即 提供常規(guī)性的公共服務(wù)，又提供針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。我們?cè)谕ūP(pán)考慮小區(qū)的整體狀況的基礎(chǔ)上， 制定物業(yè)管理的基本方案，作為 小區(qū)的管理指南，保證物業(yè)管理上的連貫性和協(xié)調(diào)性。2.3.2 人性化管理在本小區(qū)，我們將貫徹以人為本、人性化管理的思想，在物業(yè)管理中體現(xiàn)對(duì) 住宿者的尊重與關(guān)懷。在管理服務(wù)過(guò)程中，公司管理部與住宿者將實(shí)行全方位的 互動(dòng)，既維護(hù)住宿者權(quán)利、服務(wù)住宿者、讓住宿者滿(mǎn)意，也便于物業(yè)管理工作的 正常展開(kāi)。在服務(wù)內(nèi)容方面，我們將以住宿者為中心，為住宿者提供全面、細(xì)致 的公共服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上，提供豐富的生活配套服務(wù)，使住宿者真正感受到物 業(yè)服務(wù)的周到與體貼。我們還

11、將在小區(qū)倡導(dǎo)相互理解、 相互關(guān)懷的社區(qū)文化，策 劃開(kāi)展多樣化、多層次的社區(qū)活動(dòng)，培養(yǎng)并增強(qiáng)小區(qū)的整體凝聚力。2.3.3 標(biāo)準(zhǔn)化管理我公司將完全參照物業(yè)管理法律、法規(guī)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，具有一套完整、科 學(xué)、嚴(yán)密的質(zhì)量管理模式，在推行過(guò)程中，將積累一套豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。為 樹(shù)立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。根據(jù)該小區(qū)的具體特點(diǎn)，合理設(shè)崗定 員，對(duì)每個(gè)員工工作進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，做到專(zhuān)業(yè)清晰、業(yè)務(wù)飽滿(mǎn)、職責(zé)到人。根據(jù) 各個(gè)員工的工作職責(zé)與范圍，規(guī)定在時(shí)間序列上的分解和空間位置上的移動(dòng)， 規(guī) 定各步驟的程序和對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，把各項(xiàng)管理服務(wù)工作都納入標(biāo)準(zhǔn)化管理的軌道。2.3.4 閉環(huán)式管理建立合理的監(jiān)督機(jī)制。

12、管理部定期向住宿者和住宿者代表通報(bào)工作， 檢查管 理服務(wù)運(yùn)作事務(wù)，并匯報(bào)日常工作的進(jìn)展和計(jì)劃；公司內(nèi)部對(duì)各項(xiàng)過(guò)程與服務(wù)實(shí) 行規(guī)范的監(jiān)視和測(cè)量，分級(jí)監(jiān)督、檢查和考評(píng)；住宿者、客戶(hù)對(duì)管理處工作實(shí)行 公開(kāi)監(jiān)督制和公開(kāi)評(píng)議制。建立信息反饋及處理機(jī)制。管理部作為主要的信息處理中心，24小時(shí)接受和處理各方面的信息，獲得信息后，管理部分析處理，向相關(guān)人員發(fā)出指令并監(jiān) 督其及時(shí)改進(jìn)；公司總部監(jiān)視整個(gè)機(jī)制的運(yùn)作情況，并為管理部的工作提供有力 的指導(dǎo)和支持。各項(xiàng)信息實(shí)行閉環(huán)式管理，問(wèn)題圓滿(mǎn)解決后，將信息反饋給相關(guān) 人員。保證管理信息暢通和各項(xiàng)指令、目標(biāo)的落實(shí)。管理架構(gòu)圖：管理處社區(qū)活動(dòng)+ 社區(qū)文化七 特妁嚓立 日

13、常維護(hù)七I 巡檢一會(huì)計(jì) 財(cái) 七r出2.4 管理流程圖2.4.1 管理工作流程圖管理工作流程凰南福inM2.4.2環(huán)境管理流程圖,環(huán)境管理流程2.4.3秩序維護(hù)管理流程圖秩序堆護(hù)管理端展圖記梟在出就劫逮邃加動(dòng)人員2.4.4 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理流程圖火瞥、火災(zāi)應(yīng)急處理流程圖2.4.5 社區(qū)文化活動(dòng)流程圖社區(qū)文化活動(dòng)流程圖2.4.6維修與便民服務(wù)流程圖貳性及便片跚身流毒圖2.4.7公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)流程圖公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)流程圖3、人員配置3.1 人員配備原則3.1.1 自我培養(yǎng)與外部引進(jìn)相結(jié)合的原則3.1.2 量才適用、優(yōu)化配置的原則3.1.3 以才為本、規(guī)范管理的原則3.1.4 精干、高效、

14、敬業(yè)、信用的原則3.2 人員配備計(jì)劃管理部將采取公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制，其組織架構(gòu)與人員配備遵從精干、 高效的原則。整個(gè)宿舍樓一共3棟樓，人員配備(共12人)：配備4個(gè)門(mén)衛(wèi)，6個(gè)保潔， 兩個(gè)工程部人員1)保安員(1)素質(zhì)要求:26歲以下，未婚，1.70CM以上，復(fù)員軍人，紀(jì)律性、責(zé)任心強(qiáng)。(2)主要職責(zé)：A、負(fù)責(zé)監(jiān)控人員及物品的進(jìn)出；B、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的安全保衛(wèi)工作；G負(fù)責(zé)消防安全管理。2)清潔工(1)素質(zhì)要求：初中以上文化程度，能吃苦耐勞。(2)主要職責(zé)：A、負(fù)責(zé)清洗樓層、樓梯及扶手、公共玻璃門(mén)窗、消防器材、各類(lèi)電器開(kāi)關(guān)盒B、負(fù)責(zé)小區(qū)樓層外圍、公共門(mén)窗、垃圾池等場(chǎng)地的清掃保潔，負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生兼 綠

15、化養(yǎng)護(hù)。3)工程部人員負(fù)責(zé)制定和實(shí)施房屋主體(含室外非機(jī)電設(shè)備設(shè)施)的維護(hù)、管理計(jì)劃，確 保房屋主體、廣場(chǎng)等各非機(jī)電設(shè)備設(shè)施完好。負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)機(jī)電設(shè)施、智能化設(shè)施、 消防設(shè)施等設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)管理，確保各種設(shè)備的功能得到正常的發(fā) 揮、實(shí)行24小時(shí)輪流值班，及時(shí)處理各類(lèi)應(yīng)急維修任務(wù)。4)綜合行政部主要負(fù)責(zé)文件處理、檔案管理、人事勞資管理，倉(cāng)庫(kù)管理、員工食堂以及后 勤保障；制定管理處辦公用品、維修物料的采購(gòu)計(jì)劃等工作。4、設(shè)備配置4.1管理處開(kāi)辦物品表廳P名稱(chēng)數(shù)量/型號(hào)1復(fù)印機(jī)1臺(tái)/施樂(lè)20182電腦2臺(tái)/IBM主機(jī)、三星19寸純平顯示器3打印機(jī)1 臺(tái)/HP10104對(duì)講機(jī)16只/摩托羅拉G

16、P-8855對(duì)講機(jī)電池板16 塊/1000mA6充電器10只/單路7現(xiàn)金保險(xiǎn)箱1臺(tái)永發(fā)48008辦公桌4張/防火板臺(tái)面1600*800*7509辦公椅6把/麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅10接待桌2張/防火板臺(tái)面1600*800*75011接待椅4把/麻面弓形扶手椅12洽談桌1張/防火板桌血直徑75cm,圖度75cm13洽談椅4把/麻面鍍銘鋼椅14會(huì)議桌1張/15會(huì)議椅12把/16水瓶2只/企鵝式 WL-LM-130017網(wǎng)絡(luò)杯12只/瓷制無(wú)柄18煙灰缸3 只/612202A19陰&鐘1只/科密810020標(biāo)識(shí)什/21塑封機(jī)1臺(tái)/煥達(dá)320P22飲水機(jī)1臺(tái)/立式23傳真機(jī)1 臺(tái)/松下 FT-153C

17、N24分欄文件柜5 組/900*400*230025檔案夾250 只/HY205226閱覽架1只/標(biāo)準(zhǔn)27電話(huà)機(jī)2只/西門(mén)子28大貨架2只/29更衣箱15只/江南六門(mén)30傘架3只/定制31大雨傘3把/定制32小雨傘30把/定制4.2維修工器具開(kāi)辦物品廳P名稱(chēng)數(shù)量/型號(hào)1臺(tái)式鉆床1臺(tái)/德國(guó)定牌220V 13m/m2電錘1臺(tái)/博士3電動(dòng)疏通機(jī)2臺(tái)/大力牌GC704鋁合金合貢梯10只/標(biāo)準(zhǔn)5管子鉗1把/新工600mm 24寸6龍門(mén)架1套/滬工2號(hào)帶腳7臺(tái)虎鉗1套/滬工“ 5、6”各一8數(shù)字式萬(wàn)用表2只/9指針式萬(wàn)用表4只/永紅MG-2810數(shù)字式鉗形表2只/永紅MG-2811兆歐表1只/東海500V

18、12砂輪機(jī)1 臺(tái)/2.2KV13潛水泵4 臺(tái)/長(zhǎng)樂(lè) 220V 750W14拖線(xiàn)板3只/塔牌60A、30M15切割機(jī)2臺(tái)/16梅花扳手4套/電工牌10件17套筒扳手3套/電工牌32件18丙六角扳手5 套/ 電工牌 1.5m/m-10m/m19工具箱10套/20保險(xiǎn)帶4套/21組合工具10套/22硅膠槍3只/大小各一23牛油槍3只/滬工400g24管道工具2套/25泥瓦、木工工具2套/4.3保潔工具開(kāi)辦物品廳P名稱(chēng)數(shù)量/型號(hào)1升降機(jī)1部/登月牌7米2多功能擦地機(jī)2臺(tái)/美國(guó)NSS17t經(jīng)濟(jì)型3吸塵吸水機(jī)2臺(tái)/美國(guó)NSSK馬達(dá)4高壓水槍2只/52.5米鋁梯3部/61.5米鋁梯2部/7多功能清潔車(chē)4部/

19、捷霸AF-1608拖線(xiàn)盤(pán)4只/9黃魚(yú)車(chē)3部/10掃把鏟斗4套11掃帚3把4.4保安器具開(kāi)辦物品廳P名稱(chēng)數(shù)量/型號(hào)1雨衣雨鞋29套/2耳機(jī)29+# /3錄像帶40盤(pán)/4警棍6根/5、進(jìn)退場(chǎng)交接措施及與住宿者的配合方法5.1 進(jìn)退場(chǎng)交接措施若我公司有幸中標(biāo)，為了順利地進(jìn)行本項(xiàng)目的物業(yè)交接驗(yàn)收，我司制定了以下交接計(jì)劃。5.1.1 交接范圍管理范圍內(nèi)的房屋、設(shè)施、設(shè)備、停車(chē)場(chǎng)、綠化及資料。5.1.2 交接分類(lèi)A設(shè)備B、物業(yè)C、資料5.1.3 交接日期：擬于2017年2月起正式分批進(jìn)行交接5.1.4 參加交接人員A、蘇州市洋涇實(shí)業(yè)公司B、蘇州xxx投資管理有限公司C、原物業(yè)服務(wù)單位5.1.5 交接計(jì)劃蘇

20、州xxx投資管理有限公司具體負(fù)責(zé)接收工作。5.1.6 備交接驗(yàn)收 配電室 生活水泵 消防系統(tǒng) 電梯5.1.7 業(yè)交接驗(yàn)收：綜合辦公樓人防出口生產(chǎn)區(qū)裝飾工程停車(chē)場(chǎng)綠化鑰匙交接5.1.8 料交接驗(yàn)收5.1.9 土建施工資料：含消檢合格證、電檢合格證、開(kāi)工許可證、施工許可 證、立項(xiàng)批文、土建、電、消防、水、風(fēng)、熱、煤氣、弱電等。5.1.10 料：含配電室（變壓器、開(kāi)關(guān)柜、電容柜、計(jì)量柜）；中央空 調(diào)、電梯、熱力站、消防系統(tǒng)（消防泵、噴淋、煙感、消防栓）；給排水系統(tǒng)、 閉路電視、監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)（電話(huà)、電視、網(wǎng)絡(luò)）。5.1.11 接進(jìn)度：根據(jù)交接的實(shí)際情況，爭(zhēng)取在盡快交接完畢。5.2 與住宿者的配合

21、方法5.2.1 使物業(yè)管理走上正規(guī)化、制度化道路。物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是一種委托合同關(guān)系，物業(yè)管理當(dāng)事人一方是物業(yè)管理公司， 一方是住宿者，兩者間是服務(wù)合同關(guān)系。因此，為了避免日后雙方面對(duì)糾紛時(shí)出 現(xiàn)“公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理”的局面，物業(yè)管理最好簽訂委托管理合同。物業(yè) 管理合同規(guī)定雙方當(dāng)事人的主要權(quán)利和義務(wù)，是物業(yè)公司進(jìn)行管理活動(dòng)的主要依據(jù)，也是雙方出現(xiàn)糾紛后解決問(wèn)題的依據(jù)。5.2.2 對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其職業(yè)道德。物業(yè)管理人員是為住宿者而進(jìn)行服務(wù)的， 因此，物業(yè)管理人員應(yīng)擺正位置和 心態(tài)，全心全意為住宿者服務(wù)，滿(mǎn)足住宿者和住宿者的合理合法需求便是物業(yè)管 理人員的本質(zhì)工作。同時(shí)，為了更

22、好地提高住宿者的滿(mǎn)意度，物業(yè)管理人員需不 斷加強(qiáng)自己的業(yè)務(wù)水平。物業(yè)管理很多時(shí)候做的工作都是“受氣”的活，這就是職業(yè)特點(diǎn)。管理人員 雖然受了委屈，但態(tài)度要端正，而不能就此撒手不管。不管住宿者態(tài)度如何，物 業(yè)管理者都不能因此而惱怒并與住宿者產(chǎn)生對(duì)立情緒。這種時(shí)候需要冷靜處理， 更需要講究處理問(wèn)題的策略和藝術(shù)。住宿者畢竟是消費(fèi)者，而物業(yè)管理人員則是 服務(wù)的提供者。因此，服務(wù)意識(shí)要時(shí)刻掛在心中。5.2.3 充分發(fā)揮住宿者委員會(huì)的作用。住宿者委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體住宿者實(shí)施自治管理的組織。住宿者委員會(huì)由住宿者大會(huì)從全體住宿者中選舉產(chǎn)生。住宿者委員會(huì)的宗旨是維護(hù) 本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行住宿者自

23、治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文 明的環(huán)境。住宿者委員會(huì)委員從住宿者中選舉產(chǎn)生。住宿者委員會(huì)由道德品質(zhì)好、 熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的住宿者擔(dān)任。住宿者委員會(huì)作為住宿者大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它可以在自己的職責(zé)范圍內(nèi)為住 宿者辦理具體事宜，如對(duì)物業(yè)管理公司有監(jiān)督的權(quán)力，有權(quán)制止物業(yè)管理公司的 違規(guī)行為，從而起到了對(duì)物業(yè)管理公司的良好的約束作用。6、服務(wù)質(zhì)量及安全文明作業(yè)保障措施服務(wù)質(zhì)量方面我方將從以下方面規(guī)定執(zhí)行，承諾如下：6.1 服務(wù)時(shí)間響應(yīng)我公司將通過(guò)對(duì)員工的有效培訓(xùn)和教育，并嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制

24、度，發(fā)揚(yáng) ”時(shí)間 就是金錢(qián)，效率就是生命”的精神，并做到以下：1、在接到住宿者治安方面的求助或報(bào)警信號(hào)后，無(wú)論在小區(qū)區(qū)域內(nèi)的任何一 點(diǎn)，我們的安管人員都保證于2分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)；2、在接到住宿者有關(guān)維修求助或要求后，緊急情況維修人員8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)， 一般情況有關(guān)人員30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。6.2 房屋零修及時(shí)率及急修及時(shí)率房屋零修及時(shí)率99%急修及時(shí)率100%管理處設(shè)有專(zhuān)門(mén)的房屋維修責(zé)任人 和維修班，我物業(yè)公司設(shè)有工程部和搶修隊(duì)，接到急修指示后8分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn) 場(chǎng)，以保證一般維修不過(guò)夜，緊急情況 8分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，2分鐘內(nèi)作出正確判 斷。在保修期內(nèi)，與牡丹江市城市投資集團(tuán)有限公司密切合作，以住宿者

25、利益第一為原則，保證維修及時(shí)率達(dá)標(biāo)。6.3 維修工程質(zhì)量合格率維修工程質(zhì)量合格率100%管理處對(duì)于需要委托給其它承包商作業(yè)的工程， 從選擇承包商，鑒訂合同到開(kāi)始施工和工程驗(yàn)收，管理處自己承擔(dān)的維修工程， 也必須通過(guò)內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶(hù)的聯(lián)合檢查驗(yàn)收， 全力保證維修工程質(zhì)量合格率 100%6.4 管理費(fèi)收費(fèi)率管理費(fèi)收費(fèi)率99%管理處按照有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，給住宿者提 供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并貫徹"互動(dòng)式物業(yè)管理”的管理理念，建立"互動(dòng)管理、共同受益" 的管理模式，引導(dǎo)住宿者自愿交費(fèi)，并通過(guò)有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便 可行的繳費(fèi)手續(xù)，以保證收費(fèi)率的達(dá)標(biāo)。6.5 綠化

26、完好率綠化完好率98%我管理處將配備充足的人力資源和先進(jìn)的綠化設(shè)備，按照 綠化工工作手冊(cè)的要求，開(kāi)展環(huán)境綠化工作，通過(guò)”互動(dòng)式物業(yè)管理”方式的 推行，規(guī)范居民行為，與住宿者共同維護(hù)好小區(qū)的綠化環(huán)境。 在確保綠化完好率 98%勺基礎(chǔ)上，協(xié)助住宿者搞好屋頂綠化，陽(yáng)臺(tái)綠化。6.6 清潔、保潔率清潔、保潔率99%管理處將組建服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班，嚴(yán)格 執(zhí)行清潔工工作手冊(cè)，并注意作業(yè)時(shí)間的安排，達(dá)到不影響居民正常生活秩 序。我們建議牡丹江市城市投資集團(tuán)有限公司在設(shè)計(jì)時(shí)考慮安裝廚房垃圾處理設(shè) 備，以有效控制垃圾數(shù)量和垃圾種類(lèi)， 并引入環(huán)保意識(shí)，進(jìn)一步使垃圾分類(lèi)變成 可能。再就是發(fā)揮"互

27、動(dòng)式物業(yè)管理”的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)嚴(yán)格管理、社區(qū)文化和宣傳教 育使全體住宿者能自覺(jué)維護(hù)小區(qū)的清潔環(huán)境。6.7 化糞池、雨水井、污水井完好率化糞池、雨水井、污水井完好率 100%我公司管理處維修班，在日常巡查 的基礎(chǔ)上，制定每年兩次疏通計(jì)劃和雨季特別檢查計(jì)劃，保證上述設(shè)施完好。6.8 排水管、明溝暗渠完好率排水管、明溝日e渠完好率io。我公司管理處通過(guò)"住宿者入住培訓(xùn)班”的 方式，從技術(shù)和監(jiān)管角度對(duì)住宿者和商業(yè)鋪位的排水給予正確指導(dǎo)， 并嚴(yán)格執(zhí)行 巡視、檢查和維護(hù)制度來(lái)保證完好率，清除蚊蟲(chóng)孳生場(chǎng)所。6.9 公共休閑設(shè)施、文化設(shè)施完好率公共休閑設(shè)施、文化設(shè)施完好率 100% "互動(dòng)式物

28、業(yè)管理”的關(guān)鍵在于住戶(hù) 和管理處目標(biāo)一致，同心協(xié)力，共創(chuàng)文明，該項(xiàng)設(shè)施除了管理處日常巡查、維修 養(yǎng)護(hù)的工作外，必須依賴(lài)住戶(hù)的關(guān)心和配合。有了上述條件，該項(xiàng)設(shè)施完好率 100%!很容易實(shí)現(xiàn)的。6.10 用設(shè)備完好率公用設(shè)備完好率99%春暉園東苑小區(qū)是高層綜合樓，公用設(shè)備較多，智能 化水平較高，所以要保證公用設(shè)備完好率，必須建立健全各項(xiàng)設(shè)備的維修、 養(yǎng)護(hù) 制度，除充分發(fā)揮我方的技術(shù)實(shí)力之外， 還必須以協(xié)議、合同的形式加強(qiáng)與其它 專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的協(xié)作，并以每臺(tái)設(shè)備責(zé)任到人的內(nèi)部管理方式， 保證設(shè)備完好率99% 6.10消防設(shè)施設(shè)備完好率消防設(shè)施設(shè)備完好率100%管理處將按照消防管理工作手冊(cè)的要求對(duì) 消防設(shè)

29、施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。除配合市主管單位的檢查、監(jiān)督外， 還要編制計(jì)劃進(jìn)行每年兩次的全面檢查維修工作，以保證消防設(shè)施設(shè)備隨時(shí)處于 完好狀態(tài)。6.11 責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率00管理處在開(kāi)辦“住宿者入彳i培訓(xùn)班"時(shí)就要將消防安 全工作作為重要內(nèi)容詳細(xì)向住戶(hù)說(shuō)明， 在住戶(hù)裝修時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，杜絕消防隱患的 產(chǎn)生，并通過(guò)日常的巡查及宣傳工作，強(qiáng)化住戶(hù)的消防安全意識(shí)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位 的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。6.12 責(zé)任治安案件發(fā)生率責(zé)任治安案件發(fā)生率0o管理處配備一支訓(xùn)練有素的安管隊(duì)伍，實(shí)行全封閉 式24小時(shí)治安管理制度，加上先進(jìn)的監(jiān)視、監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)以及住戶(hù)自

30、覺(jué) 防范意識(shí)，我們保證在接到報(bào)警后2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，以有效預(yù)防、制止治安事 件的發(fā)生。6.13 違章發(fā)生率違章發(fā)生率0。管理處將通過(guò)"住宿者入住培訓(xùn)"，向住戶(hù)宣傳并與業(yè)簽定業(yè) 主公約，利用小區(qū)宣傳欄和住宿者大會(huì)等形式宣傳規(guī)章制度，確保違章率為00 6.14 住戶(hù)有效投訴率及投訴處理率住戶(hù)有效投訴率1%以下，投訴處理率100%管理處啟用"互動(dòng)式物業(yè)管理” 模式，加強(qiáng)與住戶(hù)的溝通合作，加上管理處全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)， 制度化、規(guī)范化的管理措施，可以確保有效投訴率 1%之下，投訴處理率100% 6.15維修服務(wù)回訪(fǎng)率維修服務(wù)回訪(fǎng)率80%管理處將建立制度，加強(qiáng)維

31、修服務(wù)的回訪(fǎng)工作，以此 來(lái)促進(jìn)維修水平和服務(wù)態(tài)度的提高，確保維修服務(wù)質(zhì)量。6.16 住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意率住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意率96%管理處通過(guò)"互動(dòng)式物業(yè)管理"的運(yùn)作，通過(guò)對(duì) 上述各項(xiàng)承諾的達(dá)標(biāo)，住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的滿(mǎn)意率達(dá)到或超過(guò) 96%!很順理成章的。 7、規(guī)章制度和應(yīng)急預(yù)案規(guī)章制度和應(yīng)急預(yù)案提示：1、投標(biāo)人應(yīng)針對(duì)本次招標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)及區(qū)域的具體情況編寫(xiě)中標(biāo)后擬采取各項(xiàng)工 作制度及緊急狀況的處理措施和應(yīng)急方案。2、投標(biāo)人可根據(jù)自身情況編寫(xiě)，本頁(yè)不夠可另加頁(yè)附后。7.1、 規(guī)章管理辦法和考核制度7.1 目的為加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，激勵(lì)員工的工作積極性，使公司的各項(xiàng)規(guī)章制度得到 貫徹執(zhí)行

32、，制定本辦法。7.2 適用范圍公司全體員工。7.3 原則7.3.1 制度面前，人人平等。7.3.2 堅(jiān)持“四不講”，不講條件，不講情面，不講照顧，不講客觀，獎(jiǎng)罰 分明，逗硬考核。7.3.3 物業(yè)管理經(jīng)理行使對(duì)物業(yè)管理人員的考核權(quán)，對(duì)公司負(fù)責(zé)，公司對(duì)物業(yè)管理經(jīng)理考核，各主管對(duì)員工進(jìn)行考核。7.3.4 考核時(shí)間：每月26-28日前由物業(yè)管理經(jīng)理向?qū)Ω鲘徫还芾砣藛T進(jìn)行打分考核。各主管對(duì)各崗位進(jìn)行打分考核并公司審查、備案。7.4 考核內(nèi)容7.4.1 公司規(guī)章制度執(zhí)行情況。7.4.2 崗位考核執(zhí)行情況。7.5 考核辦法7.5.1 物業(yè)管理人員各崗位工資由標(biāo)準(zhǔn)工資和考核工資組成， 其中考核工資 根據(jù)公司對(duì)

33、各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經(jīng)理每月200元，物管員、收費(fèi)員、維修員、保安為每月100元，保潔員為每月50元，作為當(dāng)月的考 核工資。其伙食、交通、通訊補(bǔ)貼除外。其余為標(biāo)準(zhǔn)工資。7.5.2 工作考核實(shí)行100分/人、月制考核，全面達(dá)標(biāo)為100分，依次為94、84、74、64共五個(gè)等級(jí)。7.5.3 得分為95-100分者，得全月考核工資。7.5.4 得分為85-94分者，扣全月考核工資 30%7.5.5 得分為75-84分者，扣全月考核工資80%7.5.6 得分為64-74分者，扣全月考核工資，另扣標(biāo)準(zhǔn)工資的 30%7.5.7 得分為64分以下者，扣全月考核工資，另扣標(biāo)準(zhǔn)工資的50%直

34、至當(dāng) 月違反同一規(guī)定兩次及以上者，加倍考核。7.6 獎(jiǎng)勵(lì)制度7.6.1 對(duì)公司提高管理和服務(wù)質(zhì)量有突出貢獻(xiàn)，使公司增加收入上2萬(wàn)元或減少損失2萬(wàn)元以上者，獎(jiǎng)550分/次。特別突出，晉升一級(jí)工資。7.6.2 工作業(yè)績(jī)突出，受到住宿者/使用人書(shū)面感謝表?yè)P(yáng)者，獎(jiǎng)510分/次。7.6.3 參加行業(yè)、區(qū)、市級(jí)競(jìng)賽獲獎(jiǎng)，為公司爭(zhēng)得榮譽(yù)者，給予通報(bào)表?yè)P(yáng)，獎(jiǎng)510分/次，獲市級(jí)嘉獎(jiǎng)，獎(jiǎng)15分/次，記功一次。7.6.4 見(jiàn)義勇為,事跡突出者，給予通報(bào)表?yè)P(yáng)，獎(jiǎng) 510分/次，特別突出者，加倍獎(jiǎng)勵(lì)。7.6.5 拾金不昧，獎(jiǎng)110分/次，數(shù)額巨大，加倍獎(jiǎng)勵(lì)。7.6.6 公司的單項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。7.6.7 積

35、極提合理化建議，對(duì)公司物業(yè)服務(wù)工作有實(shí)際收獲和較好推動(dòng)作用，獎(jiǎng)520分/次。7.6.8 及時(shí)制止治安、消防及其它突發(fā)事件，保護(hù)了生命財(cái)產(chǎn)安全，減少經(jīng)濟(jì)損失，獎(jiǎng)520分/次。7.6.9 精打細(xì)算、修舊利廢、厲行節(jié)約、P1低物管成本有較大成果，獎(jiǎng) 520分/次。7.6.10 對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行技改，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備使用壽命、相關(guān)消耗下降有明 顯效果者，獎(jiǎng)520分/次，特別突出者，加倍獎(jiǎng)勵(lì)。7.6.11 堅(jiān)持原則，檢舉、揭發(fā)損害公司利益的行為，事跡突出者，獎(jiǎng) 520分/次，特別突出者，加倍獎(jiǎng)勵(lì)。7.7 懲罰規(guī)定7.7.1 遲到、早退、曠工，按考勤制度規(guī)定執(zhí)行。7.7.2 著裝不規(guī)范、佩戴不完整，扣1分/次。

36、7.7.3 姿態(tài)不端正、行為不規(guī)范，扣1分/次（項(xiàng)）。7.7.4 語(yǔ)言粗俗，服務(wù)被住宿者有效投訴，扣 5分/次（項(xiàng)）。7.7.5 不服從指揮，未按時(shí)完成上級(jí)交辦任務(wù)，扣3分/次（項(xiàng)）。7.7.6 破壞團(tuán)結(jié)、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（項(xiàng)）。7.7.7 工作期間，干與本職工作無(wú)關(guān)之事，扣 3分/次。7.7.8 當(dāng)班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。7.7.9 當(dāng)班吃零食，禁區(qū)內(nèi)吸煙者，扣 2分/次。7.7.10 申崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或住宿者造成損失的，另行處理。7.7.11 當(dāng)班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節(jié)嚴(yán)重者，另行處理

37、。7.7.12 當(dāng)班期間睡崗者，扣10分/次。7.7.13 無(wú)故不參加例會(huì)、訓(xùn)練、培訓(xùn)者，扣 2分/次。7.7.14 記錄不準(zhǔn)確，各類(lèi)資料上報(bào)不及時(shí)者，扣 2分/次。7.7.15 弄虛作假，隱瞞實(shí)情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次（項(xiàng)）。7.7.16 限期整改不及時(shí)，未達(dá)要求者，扣 3分/次（項(xiàng)）。7.7.17 泄露公司機(jī)密、造謠、誹謗、打擊、報(bào)復(fù)他人者，扣1020分/次。7.7.18 工作場(chǎng)地不干凈、整潔，工作區(qū)域10平方米內(nèi)發(fā)現(xiàn)煙頭、紙屑，扣1分 /次（處）。7.7.19 故意刁難住宿者，向服務(wù)對(duì)象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費(fèi)，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣 20分/次，情節(jié)嚴(yán)重者予辭退

38、。7.7.20 主管負(fù)責(zé)人督查不嚴(yán)，導(dǎo)致工作出現(xiàn)大的失誤，影響公司形象或造成較大經(jīng)濟(jì)損失，扣520分/次或另行處理。1.1.21 住宿者投訴、咨詢(xún)時(shí)認(rèn)為不屬于本職責(zé)范圍而不理睬、不引導(dǎo)者，扣2分/次。1.1.22 各種考核事件如果有屬于直接上級(jí)平時(shí)督導(dǎo)不周的原因，或此事是由其他人員、其他部門(mén)檢舉者，其直接上級(jí)應(yīng)受相應(yīng)考核。1.1.23 各級(jí)員工對(duì)所屬人員的各種考核，如果有涉及知情不報(bào)或蓄意護(hù)短者，將受到被考核人相同的考核。7.8 清潔工考核評(píng)分細(xì)則7.8.1 地面（含臺(tái)階、溝、花臺(tái)等）不干凈、清潔，扣1分/次（處）。7.8.2 側(cè)面（含門(mén)、欄桿、墻面、墻上附件等）有灰塵、蛛網(wǎng)、舌L貼8.5.3

39、亂畫(huà)（用工具能做到處），扣1分/次（處）。7.8.3 垃圾（果皮箱）外有污水漬、桶內(nèi)有異味，扣 1分/次（處）。7.8.4 垃圾清運(yùn)不及時(shí)，存放時(shí)間超過(guò) 2小時(shí)以上，扣1分/次（處）。7.9 維修工考核評(píng)分細(xì)則7.9.1 未做好對(duì)設(shè)施設(shè)備的安全、防火、防水檢查，處理不及時(shí)，扣 1分/次（項(xiàng)）。7.9.2 不熟悉本崗位工作環(huán)境，違反各專(zhuān)業(yè)操作規(guī)程或工作標(biāo)準(zhǔn)，扣 2分/次（項(xiàng)）。7.9.3 未保持工作環(huán)境和設(shè)施設(shè)備整潔年，未做好有關(guān)記錄，扣 1分/次。7.9.4 未完成日常定期巡檢、記錄不完整、不準(zhǔn)確，扣 1分/次。未記錄，扣2分/次。7.9.5 未按規(guī)定完成臨時(shí)交辦工作任務(wù)，扣 15分/次（項(xiàng)）

40、。7.9.6 檢、維修前，未做預(yù)案，擅做主張，給住宿者或公司造成損失，損害 公司形象者，扣520分/次（項(xiàng)），后果嚴(yán)重者，另行處理。7.2應(yīng)急保障措施為了做好物業(yè)服務(wù)工作，預(yù)防各種自然災(zāi)害、治安消防、設(shè)備設(shè)施故障、工 傷事故、意外傷害的發(fā)生，將物業(yè)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè) 的實(shí)際情況，特制定本公司物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案。7.2.1 特殊事故情況預(yù)案7.2.1.1 特殊事故處理原則物業(yè)安全服務(wù)人員是公安機(jī)關(guān)的重要輔助力量。 在日常協(xié)助公安人員維護(hù)物 業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)治安秩序和護(hù)衛(wèi)客戶(hù)的安全中， 必須及時(shí)處理各種問(wèn)題。處理問(wèn)題 應(yīng)遵循依法辦事的原剛.執(zhí)行物業(yè)服務(wù)公司各項(xiàng)規(guī)章，不徇私，以理

41、服人。7.2.1.1.1 遇有特殊情況和重大問(wèn)題時(shí)，要沉著冷靜，膽大心細(xì)，機(jī)智靈活， 高 度警惕，正確分析和判斷情況，根據(jù)問(wèn)題性質(zhì)按應(yīng)急方案處置。7.2.1.1.2 堅(jiān)持以人為本，最大限度地保護(hù)人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)安全。7.2.1.1.3 汛期氣象服務(wù)應(yīng)急工作堅(jiān)持政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、 分級(jí)管理、條塊結(jié)合、 以塊為主的原則。7.2.1.1.4 應(yīng)急工作堅(jiān)持預(yù)防為主、快速反應(yīng)的原則。7.2.1.1.5 應(yīng)急工作實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一指揮，分部門(mén)負(fù)責(zé)，各有關(guān)部門(mén) 密切配合、分工協(xié)作，資源整合、信息共享，形成應(yīng)急合力。;7.2.1.1.6 遇有特殊情況和重大問(wèn)題時(shí)，要沉著冷靜，膽大心細(xì)，機(jī)智靈活， 高 度警惕

42、，正確分析和判斷情況，根據(jù)問(wèn)題性質(zhì)按應(yīng)急方案處置。7.2.1.1.7 發(fā)現(xiàn)聚眾鬧事，應(yīng)立即報(bào)告，并在安全部門(mén)或公安機(jī)關(guān)的指揮下， 迅速平息，防止事態(tài)擴(kuò)大。7.2.1.1.8 發(fā)現(xiàn)縱火、行兇、搶劫財(cái)物、盜竊、集眾示威、打反動(dòng)標(biāo)語(yǔ)等現(xiàn) 行犯 罪和違規(guī)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)時(shí)情況盡力抓捕犯罪嫌疑人，迅速報(bào)告安全管理部門(mén) 和公安機(jī)關(guān)處理，并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。7.2.1.1.9 及時(shí)總結(jié)、匯報(bào)。7.2.1.2 特殊事故突發(fā)事件處理方法根據(jù)事件的不同性質(zhì)，應(yīng)采取不同的方法進(jìn)行處理。7.2.1.2.1 對(duì)客戶(hù)之間的屬于人民內(nèi)部矛盾的糾紛問(wèn)題，可通過(guò)說(shuō)服教育方法解決，主要是分清是非，耐心勸導(dǎo)，禮貌待人。7.2.1.2.2 對(duì)

43、一時(shí)解決不了又有擴(kuò)大趨勢(shì)的問(wèn)題，應(yīng)采取“可散不可聚、可 解不可結(jié)、可緩不可急、可順不可逆的處理原則，盡力把雙方勸開(kāi)、耐心調(diào)解， 千萬(wàn)不要讓矛盾激化，不利于問(wèn)題解決。7.2.1.2.3 在處理上，堅(jiān)持教育與處罰相結(jié)合的原則，如違反情節(jié)明顯輕微， 不需要給予處罰的，可當(dāng)場(chǎng)予以教育或協(xié)助所在單位、家屬進(jìn)行教育。如需 要 給治安處罰的，交公安機(jī)關(guān)處理。7.2.1.2.4 對(duì)于犯罪問(wèn)題，及時(shí)予以制止，把犯罪嫌疑人抓獲并扭送公安機(jī) 關(guān)。7.2.2 治安應(yīng)急預(yù)案7.2.2.1 對(duì)打架斗毆事件的應(yīng)急預(yù)案7.2.2.1.1 當(dāng)值安保員發(fā)現(xiàn)有人在物業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有打架斗毆的行為或接到 打架斗毆的報(bào)案時(shí)，應(yīng)立即趕到案

44、發(fā)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行制止，將雙方當(dāng)事人勸離；若 不 能制止應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知值班班長(zhǎng)及附近崗位安保員請(qǐng)求援助。7.2.2.1.2 值班班長(zhǎng)接到報(bào)告后，立即調(diào)派安保員趕赴案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，并指揮將 人群隔離或勸離現(xiàn)場(chǎng)。同時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序；若事件不能控制，應(yīng) 立即向事件人家屬或相關(guān)人員通知。7.2.2.1.3 若遇打架斗毆造成人員傷害，視其傷勢(shì)的輕重送醫(yī)院搶救，并對(duì) 二 當(dāng)事人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控，并交公安機(jī)關(guān)處理。7.2.2.2 盜竊事件處理預(yù)案7.2.2.2.1 當(dāng)值安保員發(fā)現(xiàn)盜竊情況或盜竊可疑人員時(shí)，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通 知值 班班長(zhǎng)或其他值班人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行圍捕，然后留在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視犯罪嫌疑人，當(dāng)條件許可時(shí)，

45、應(yīng)立即將犯罪嫌疑人抓獲。1.1.1.1.1 班人員發(fā)現(xiàn)被盜現(xiàn)象或接到盜竊報(bào)案時(shí)，應(yīng)立即用通訊器材（對(duì) 講機(jī)或電話(huà)）向值班班長(zhǎng)報(bào)告案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)具體位置，并通知值班人員封鎖出入 口，嚴(yán)格控制人員出入，然后留在被盜現(xiàn)場(chǎng)，或迅速趕赴被盜現(xiàn)場(chǎng)，維護(hù)現(xiàn) 場(chǎng) 秩序，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)免受破壞，禁止一切人員進(jìn)出現(xiàn)場(chǎng)。1.1.1.1.2 值班長(zhǎng)接到報(bào)告后，立即用通訊器材指揮調(diào)遣附近人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理。1.1.1.1.3 犯罪嫌疑人未逃離現(xiàn)場(chǎng)或正在逃離時(shí)，應(yīng)立即組織抓捕，犯罪嫌 疑人已逃離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)立即向周?chē)繐羧藛T了解具體情況，指揮安保員對(duì)犯罪嫌疑人進(jìn)行搜捕，抓獲犯罪嫌疑人應(yīng)立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)處理。7.2.2.2.5 若案發(fā)時(shí)間

46、不清或被盜竊時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)請(qǐng)示上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)后報(bào)警，并 指揮人員保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，待公安機(jī)關(guān)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)偵察。7.2.2.2.6 值班班長(zhǎng)應(yīng)將事件處理情況及過(guò)程記錄在突發(fā)事件處理登記 表上，并向上級(jí)負(fù)責(zé)人進(jìn)行匯報(bào)。7.2.2.2.7 安保部主管應(yīng)將事件材料及做出的處理情況向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)，請(qǐng)示做 出下一步的工作指示。7.2.2.2.8 物業(yè)經(jīng)理應(yīng)視事件損失及影響大小向總經(jīng)理報(bào)告。7.2.2.3搶劫的應(yīng)急預(yù)案7.2.2.3.1 接到報(bào)警后迅速趕住發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)，制止犯罪和抓獲劫匪。7.2.2.3.2 向目擊者問(wèn)清劫匪人數(shù)、年齡、性別、面型、發(fā)式、衣著等明顯 特征和逃跑的方向。7.2.2.3.3 如劫匪逃離現(xiàn)場(chǎng)，邊追邊用對(duì)講

47、機(jī)說(shuō)明罪犯逃離方向并向其他隊(duì) 員及安保部報(bào)告。7.2.2.3.4 發(fā)現(xiàn)罪犯在逃，應(yīng)大聲呼叫路面群眾予以阻攔。7.2.2.3.5 如果罪犯坐車(chē)逃走的，可攔截機(jī)動(dòng)車(chē)輛追堵或向“110”報(bào)警，或向派出所報(bào)警。7.2.2.3.6 做好自身防范工作，既要抓獲罪犯，又要保證自己的人身安全， 應(yīng)多人或多帶人圍堵。7.2.2.3.7 保護(hù)搶劫現(xiàn)場(chǎng)，劫匪遺留的作案工具、兇器等不要用手觸摸，不要讓無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。7.223.8 訪(fǎng)問(wèn)目擊群眾，收集發(fā)生劫案的情況，提供給公安機(jī)關(guān)。7.223.9 事主或在場(chǎng)群眾如有受傷，要立即截車(chē)送醫(yī)院搶救，并迅速報(bào)告公安機(jī)關(guān)。7.223.10 10 要求事主一起到派出所報(bào)案。7.

48、2.3 消防應(yīng)急預(yù)案7.2.3.1 管理實(shí)施方案7.2.3.1.1 通過(guò)對(duì)消防法規(guī)宣傳教育，增強(qiáng)住宿者消防意識(shí)，普及消防知識(shí)。7.2.3.1.2 設(shè)立兼職消防管理人員，負(fù)責(zé)消防工作的管理指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督與落實(shí)，并組建義務(wù)消防隊(duì)（物業(yè)管理處所有人員）。7.2.3.1.3 建立專(zhuān)群結(jié)合的消防隊(duì)伍，定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，每年舉行一次消防、高層人員緊急疏散演習(xí)，并邀請(qǐng)住用人共同參與。7.2.3.1.4 建立消防控制中心24小時(shí)值班制度，制定消防崗位責(zé)任制、消防檔案管理制度。7.2.3.1.5 建立各種消防設(shè)施、設(shè)備的檢查和養(yǎng)護(hù)制度。7.2.3.1.6 裝修期間對(duì)室內(nèi)消防系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，防止破壞，并嚴(yán)格控

49、制使用明火。7.2.3.1.7 制訂有效的突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急預(yù)案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、指路標(biāo)志完好，應(yīng)急疏散通道暢通。7.2.3.2 各種消防設(shè)施設(shè)備的檢查和養(yǎng)護(hù)7.2.3.2.1 小區(qū)消防及通風(fēng)設(shè)施、設(shè)備：消防泵、增壓送風(fēng)、排煙設(shè)備每季 啟動(dòng)1次，每年保養(yǎng)1次。消防栓箱內(nèi)各種配件完好。地下室通風(fēng)設(shè)備適時(shí)開(kāi)啟， 確保設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，地下室通風(fēng)良好。每年檢測(cè)一次探測(cè)器，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。 每年檢查1次消防水帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作 1次放水檢查。7.2.3.2.2 消控中心設(shè)備保持完好，需 24小時(shí)值班監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)火警及時(shí)處 置并報(bào)警。、服務(wù)要求偏離表服務(wù)要求偏離表單位名稱(chēng)（蓋章）：廳P服務(wù)內(nèi)

50、容招標(biāo)要求投標(biāo)要求偏離/響應(yīng)說(shuō)明1履約保證金2個(gè)月租金，合同簽 訂時(shí)交至甲方（出 租方）指定賬戶(hù)2個(gè)月租金，合同簽 訂時(shí)交至甲方（出 租方）指定賬戶(hù)響應(yīng)滿(mǎn)足招標(biāo)文件要求2租金支付方式先付后租，租賃使 用費(fèi)每半年支付一 次先付后租，租賃使 用費(fèi)每半年支付一 次響應(yīng)滿(mǎn)足招標(biāo)文件要求3服務(wù)期限五年五年響應(yīng)滿(mǎn)足招標(biāo)文件要求4服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)租賃期間商業(yè)服務(wù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)滿(mǎn)足商務(wù)服務(wù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)響應(yīng)滿(mǎn)足招標(biāo)文件要求5誠(chéng)信標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)服務(wù)誠(chéng)信標(biāo)準(zhǔn)滿(mǎn)足商業(yè)服務(wù)誠(chéng)信標(biāo)準(zhǔn)響應(yīng)滿(mǎn)足招標(biāo)文件要求6服務(wù)人員 社會(huì)保險(xiǎn) 及人身意 外險(xiǎn)投標(biāo)單位現(xiàn)為本現(xiàn) 目配備的所有服務(wù) 人員按規(guī)定繳納社 會(huì)保險(xiǎn)及人身意外 險(xiǎn)，若工作人員在 服務(wù)期間內(nèi)出現(xiàn)的

51、工傷及其他意外事 故，均由談判響應(yīng) 單位自行負(fù)責(zé)，采 購(gòu)人不承擔(dān)任何責(zé) 任。我方為本項(xiàng)目配備 的所有服務(wù)人員按 規(guī)定繳納社會(huì)保險(xiǎn) 及人身意外險(xiǎn)，若 工作人員在服務(wù)期 間內(nèi)出現(xiàn)的工傷 及其他意外事故， 均由我單位自行負(fù) 責(zé)，采購(gòu)人不承擔(dān) 任何責(zé)任。響應(yīng)滿(mǎn)足招標(biāo)文件要求7保安人員 聘用按照國(guó)家勞動(dòng)法規(guī) 定聘用保安人員按照國(guó)家勞動(dòng)法規(guī) 定聘用保安人員響應(yīng)滿(mǎn)足招標(biāo)文件要求8維修費(fèi)用租賃期間，乙方承 擔(dān)全部日常維修維 護(hù)費(fèi)用（包括燈泡、 燈管、門(mén)、窗、拉 手、龍頭、衛(wèi)生潔 具、窗軌、門(mén)鎖、水 電表、水箱、消防 設(shè)施、衛(wèi)生間滲水 漏水等），房屋主體結(jié)構(gòu)除外租賃期間，我方承 擔(dān)全部日常維修維 護(hù)費(fèi)用（包括燈

52、泡、 燈管、門(mén)、窗、拉 手、龍頭、衛(wèi)生潔 具、窗軌、門(mén)鎖、水 電表、水箱、消防 設(shè)施、衛(wèi)生間滲水 漏水等），房屋主體結(jié)構(gòu)除外響應(yīng)滿(mǎn)足招標(biāo)文件要求9綠化的維 護(hù)保養(yǎng)工 作租賃期內(nèi)，乙方負(fù)責(zé) 并承擔(dān)對(duì)綠化的維 護(hù)保養(yǎng)工作租賃期內(nèi)，我方負(fù) 責(zé)并承擔(dān)對(duì)綠化的 維護(hù)保養(yǎng)工作響應(yīng)滿(mǎn)足招標(biāo)文件要求注：1、投標(biāo)人應(yīng)對(duì)照招標(biāo)文件技術(shù)要求，逐條說(shuō)明所提供服務(wù)已對(duì)招標(biāo)文件的 技術(shù)規(guī)格做出了實(shí)質(zhì)性的響應(yīng)，并申明與技術(shù)要求條文的偏差和例外。未在上 表中說(shuō)明的，將被認(rèn)為完全響應(yīng)招標(biāo)文件的規(guī)定。投標(biāo)方：蘇州xxx投資管理有限公司（單位蓋章）法定代表人或代理人：（簽字或蓋章）日期：2016年11月21日對(duì)服務(wù)要求偏離表中的4項(xiàng)、5項(xiàng)目偏離情況作出如下說(shuō)明：招標(biāo)文件要求：1、租賃期間商業(yè)服務(wù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：（1）執(zhí)行產(chǎn)品質(zhì)量法、食品安全法和其它相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。（2）有完善的商品質(zhì)量保證制度。不經(jīng)營(yíng)假冒偽劣、“三無(wú)”產(chǎn)品，有健全的商 品質(zhì)量保障措施。（3）執(zhí)行價(jià)格法等規(guī)定，提供真實(shí)的商品價(jià)格信息。（ 4）有質(zhì)量檢查和考核辦法，有詳細(xì)的文字記錄。（ 5）對(duì)商品送貨、驗(yàn)收、上柜、銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，審核手續(xù)完備。（ 6）保證落實(shí)索證制度，所進(jìn)商品有合法性證明文件，包括生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量檢測(cè)證明、衛(wèi)生合