南京市酒店式公寓市場分析(共23).doc

1、 南京市酒店式公寓市場分析 目 錄一、什么是酒店式公寓1-91、酒店式公寓的概念2、酒店式公寓的特點3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的比較 4、酒店式公寓與公寓的差異5、酒店式公寓的優(yōu)勢6、酒店式公寓必須具備的條件二、酒店式公寓的客戶特征9-101、商務(wù)人士，分為國內(nèi)商務(wù)人士和國際商務(wù)人士2、投身事業(yè)的年輕人 3、還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者三、市場前景10-111、風險小2、回報高3、有專業(yè)人員和經(jīng)營機構(gòu)替你經(jīng)營，可信度較高，省事省心4、新生事物，生命力強 5、市場逐步成熟四、個案分析1約瑟夫酒店式公寓11-151、項目的基本情況2、周邊項目情況3、市場定位4、SWOT分析2、鉑領(lǐng)

2、公寓16-181、項目的基本情況2、周邊項目情況3、市場定位4、SWOT分析2、新銳國際公寓18-201、項目的基本情況2、周邊項目情況3、市場定位4、SWOT分析六、總結(jié)21隨著南京市房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，各開發(fā)商紛紛進行戰(zhàn)略調(diào)整，進行產(chǎn)品差異化經(jīng)營，對市場進行細分。在市場結(jié)構(gòu)性剩余的背景下，各開發(fā)商紛紛看好小戶型的市場，小戶型以它的低總價、低首付受到中等收入，事業(yè)起步人群的歡迎。在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，部分開發(fā)商紛紛看好小戶型的市場的前提下，部分有遠瞻性的開發(fā)商進而提出酒店式公寓的市場概念，將眼光瞄準了流動性較大的商務(wù)人士和經(jīng)濟實力有限的年輕人群。那么究竟什么是酒店式公寓，對酒店式公寓進行

3、經(jīng)營是否具有可行性呢？下面我們就來進行逐一分析。一、什么是酒店式公寓1、酒店式公寓的概念1.1起源酒店式公寓的全稱為“酒店式商務(wù)公寓”，來源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式公寓”，屬舶來品，起源于20世紀70年代歐美國家，由“時權(quán)酒店”（TimeshareHotel）演變過來?！皶r權(quán)酒店”是指出售一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。1.2概念：發(fā)展到今天的產(chǎn)權(quán)式酒店，指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財服務(wù)。1.3發(fā)展 國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京、沈陽、南京等地均有開發(fā)。2

4、 、酒店式公寓的特點2.1 酒店式公寓是位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；2.2 有統(tǒng)一的裝修風格，配置全套高標準硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)；2.3 集中解決就餐、健身、會客、休閑等功能，大多配有會所；2.4 聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理的公寓； 2.5 對資金的需求上，因其為小面積戶型，單價雖高、但總價低；2.6 生活配套設(shè)施齊全3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的比較3.1 最本質(zhì)的區(qū)別在于這種物業(yè)可將每個單元出售給個體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營；3.2 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)

5、酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸。4、酒店式公寓與公寓的差異4.1 統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一對外經(jīng)營4.2 服務(wù)周到；4.3 租金獲利比一般公寓要大；5、酒店式公寓的優(yōu)勢酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多種功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。6、酒店式公寓必須具備的條件6.1 硬性指標：6.1.1 商業(yè)CBD需求 成熟商圈的物業(yè)更具投資價值，決定物業(yè)有沒有穩(wěn)定的消費群，成熟商圈對酒店服務(wù)式公寓的目標消費群體有著聚集效應(yīng)，公寓的客源才會源源不斷。6.1.2 交通需求 便捷的交通和低廉的交通成本，將成為客戶考慮酒店式公寓的基本因素之一。6.1.3生活配套

6、需求 日常生活使用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源和物業(yè)管理費的費用。6.2 軟件配套條件：6.1裝修標準 要求按照星級酒店標準進行裝修；提供麗晶國際的裝修方案以做參考：地面：公共部位鋪地面磚；室內(nèi)廚衛(wèi)部分鋪地面磚;房間部分鋪1.5cm厚仿實木復合地板柏高牌復合地板天花：公共部位吊頂，刷乳膠漆；室內(nèi)局部吊頂,房間部分刷乳膠漆分戶門：防火防盜門內(nèi) 門： 木門窗： 彩鋁窗，配雙層中空玻璃外墻： 面磚及局部外墻涂料廚房： 整體廚柜，弗蘭卡或摩恩水槽,南升牌B型龍頭或摩恩龍頭衛(wèi)生間： 地面磚,墻磚；TOTO或美標牌座便器、碗式臺盆,南升牌臺盆龍頭,鋼化玻璃淋浴房及高寶牌雨蓬淋浴龍頭或同檔品設(shè)備標準：

7、分體式冷暖空調(diào)，80L電熱水器，天際牌歐式抽油煙機,小天鵝牌烘干機,小天鵝或海爾洗衣機,海信或康佳電視,海爾或榮聲冰箱,尚朋堂牌電磁爐,貝萊爾牌排風扇,雷士開關(guān)及插座多個三層挑空會客中廳，四星級裝潢設(shè)計標準，全方位延展客廳功能。多功能主題會所，集工作休閑于一體，在休閑中體味快樂，在奮斗中體味沉醉，詮釋健康享樂、休閑工作的時尚理念。多部高速(2.5M/s)高檔電梯，將快速、便捷溶入居家生活。精裝修交付標準中，包括分體式冷暖空調(diào)，80L電熱水器等精裝設(shè)備，省去個體裝修的諸多不便，入住即可享受星級待遇，公寓不再冷漠，居家不再煩瑣。 6.2.2物業(yè)管理 要求按照酒店物業(yè)進行管理；6.2.3經(jīng)營服務(wù) 要

8、求按照酒店模式進行經(jīng)營；企業(yè)實力、經(jīng)營管理水平是關(guān)鍵，這方面的經(jīng)驗可以借鑒外地市場，聘請對酒店式管理有著豐富經(jīng)驗的物業(yè)公司，而且還積極與各大酒店預(yù)訂機構(gòu)合作，保證了客源的穩(wěn)定。二、酒店式公寓的客戶特征1、商務(wù)人士 分為國內(nèi)商務(wù)人士和國際商務(wù)人士。1.1 主要包括常駐本地機構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。由于他們工作年限關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補貼高，他們往往會和家屬租住品質(zhì)好的高檔公寓，這樣便形成了一個龐大的酒店式公寓消費群體，當前國內(nèi)各大、中城市已形成了高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。1.2

9、從另一層面來看，隨著中國加入WTO，將會為南京這樣的大城市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司，中小型公司由于其資金實力，既想方便，又想價位合適，那么酒店式公寓應(yīng)是其最佳選擇。1.3 還有本地的小企業(yè)和SOHO族。南京小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。2、投身事業(yè)的年輕人這部分人的生活自理能力不強或沒有時間打理生活，多忙于事業(yè)的拓展，但這部分消費群體有一定的經(jīng)濟實力；3、還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者這些人的資金實力往往很強，加之小戶型的投資量對于這部分人來說不算多，風險相對較小，轉(zhuǎn)讓或出租得到的回報率卻較高。三、市場前景1、風

10、險小由于物業(yè)由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，只要有一套房屋出租，所有的客戶都有收益，避免了因空置遭致的零收益。2、回報高與普通高檔公寓相比，酒店式服務(wù)公寓的租金水平更堅挺。雖然目前南京還沒有真正的酒店式公寓投入運行，但是酒店式公寓裝修標準一般在三星級以上，出租價一般可賣到每天250元/間以上，除去各項費用，業(yè)主每月基本可收入3000元左右； 3、有專業(yè)人員和經(jīng)營機構(gòu)替你經(jīng)營 可信度較高，省事省心。4、新生事物，生命力強雖然它屬過渡性產(chǎn)品，但是這個過渡只是針對一部分人群而言，而隨著市場的發(fā)展，時間的推移還會有需要這種產(chǎn)品的人群出現(xiàn)。所以，酒店式公寓將以其特有的生命力繼續(xù)活躍在房地產(chǎn)市場上。5、市場逐步成

11、熟根據(jù)我們了解到的情況，酒店式公寓在南京還屬于市場起步階段，目前有麗晶國際、金陵王府、君臨國際等酒店式公寓面世，根據(jù)酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈陽等地的發(fā)展歷程，相信在隨后的一段時間內(nèi)南京陸續(xù)會有更多的酒店式公寓向市場推出。四、個案分析1、約瑟夫公寓1、項目的基本情況1.1地理位置 地處南京市新街口程閣老巷與洪武路交匯處，緊鄰新街口商圈。1.2商業(yè)繁華指數(shù) 緊鄰南京市第一商業(yè)圈，5分鐘步行范圍內(nèi)，商業(yè)環(huán)境繁華。1.3交通情況1.3.1 道路狀況：周邊有洪武路、程閣老巷等；1.3.2 公共交通：路線眾多，四通八達，公交線路有：2路、26路、30路、46路、814路（步行1分鐘距離），16路、

12、33路、35路、38路、100路、816、820路（步行4分鐘距離），地鐵張府園站、地鐵新街口站（步行7分鐘距離）。1.4項目概況：樓盤用地約1萬平方米，建筑總面積6.9萬平方米，為兩幢高層建筑，14層為商業(yè)裙樓（面積近10000平方米），A座522層為國際化標準寫字間，B座531層為514套精裝修單身小戶型。容積率約6.9，層高2.9米，得房率70%，土地使用年限：剩余土地使用年限57年（1993年4月30日2063年4月29日）。內(nèi)部結(jié)構(gòu)：暗衛(wèi)，無陽臺；無管道氣，配備電磁爐；外部結(jié)構(gòu)：中間走廊，東西南北分布，每層20戶，5部電梯（東芝電梯）。內(nèi)部配套：地下二層為機動車及非機動車停車庫，建筑

13、面積16685.5平米，提供近300個機動車停車位；外部配套：羊皮巷菜場、蘇果羊皮巷社區(qū)店（步行1分鐘距離），沃爾瑪超市（步行4分鐘距離），中央商場、大洋百貨（步行6分鐘距離）、東方商城、新街口百貨大樓（步行8分鐘距離）。開發(fā)商：南京市城市建設(shè)開發(fā)（集團）有限責任公司；設(shè)計單位：南京民用建筑設(shè)計研究院；施工單位：南通市第四建筑安裝工程有限公司。物管：物管費3元平方米物業(yè)管理公司為永和物業(yè)管理公司。物業(yè)類別：住宅交付日期：2008年上半年。2、周邊項目概況項目周邊：東側(cè)緊鄰洪武路，南側(cè)為“新達一期”小高層單棟住宅，西側(cè)為武學園小區(qū)道路，北側(cè)為東向單行三車道的程閣老巷。東側(cè)洪武路東為天空之都，為一

14、幢38層商住樓，總高度182米，占地面積4732.2平方米,建筑面積54137.95平方米。容積率11.40 ，層高：4.8米，得房率：62%內(nèi)部結(jié)構(gòu)：無陽臺，無管道氣；外部結(jié)構(gòu)：中間走廊，東南西北分布，6梯28戶。戶型：3065平方米，均價：13500元平方米，銷售情況：尚剩數(shù)十套房源。開發(fā)商：南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管物管費：2元平方米（住宅）、3.7元平方米（辦公）物業(yè)類別：商住。內(nèi)部配套：17層為公共餐廳，頂層為豪華會所，樓頂建有停機坪。外部配套：地處新街口商圈，生活配套設(shè)施齊全；沃爾瑪超市（步行4分鐘），羊皮巷菜場。交通：2、26、27、30、33、37、46、60、814路，地

15、鐵新街口站（步行7分鐘）。3、酒店式公寓的市場定位3.1 南京酒店式公寓的市場需求如開篇所述，由于南京市目前產(chǎn)品類同而導致整體房地產(chǎn)市場不夠活躍，而小面積的戶型卻受到眾多人士的追捧；另一方面，南京作為江蘇省省會城市、位于長三角核心地帶，商務(wù)活動頻繁，商務(wù)人士流動性大，對酒店式公寓有較大的需求。3.2 南京市酒店式公寓處于起步階段，同類優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品稀缺，更重要的是由于新街口地段土地的稀缺性，類似產(chǎn)品出現(xiàn)較少，本項目可以在一定程度上刺激消費者的購買欲望。3.2.1 酒店式公寓對于南京市場來講雖然是個新興的產(chǎn)品，但是就全國范圍內(nèi)來講已經(jīng)有2-3年的發(fā)展歷程，大多商務(wù)人士和年輕人士已經(jīng)能夠接受此類產(chǎn)品，而

16、我們的主要客戶對象也正式這部分人群，因此產(chǎn)品應(yīng)該是適銷對路的。所以本項目市場定位為高端的酒店式公寓可行性較大。 4、項目SWOT分析4.1項目優(yōu)勢分析4.1.1 地段優(yōu)勢 南京市第一商業(yè)圈，商業(yè)繁華，大型銀行、超市眾多。 4.1.2 交通優(yōu)勢 新街口地鐵站點附近（步行時間7分鐘內(nèi)）；主要交通干線公交站點附近（步行時間3分鐘內(nèi)）；商業(yè)網(wǎng)點/寫字樓集中區(qū)域附近（步行時間3分鐘內(nèi)）。4.1.3 物業(yè)管理優(yōu)勢 該物業(yè)為永和物業(yè)，2005南京金牌社區(qū)管家。4.1.4 品牌優(yōu)勢 城開品牌形象好，案名富有深意，精裝修，形象代言人為吳大維先生。4.2項目劣勢分析周邊無明顯自然景觀優(yōu)勢，南部為早期居民住宅，檔次

17、低。地處鬧市區(qū)，空氣質(zhì)量差，噪音較大。 層高2.9米，附近天空之都層高4.8米，存在較大的市場沖擊。4.3項目機會分析南京市已逐漸形成購買酒店式公寓的潮流。 地鐵的增多，項目地塊價值的提升。4.3.3 國際商務(wù)人士來寧的增多，商務(wù)活動日趨頻繁。4.4項目威脅分析周邊天空之都等項目對本項目存在市場競爭。2、鉑領(lǐng)公寓1、項目的基本情況1.1地理位置 應(yīng)天西路91號1.2商業(yè)繁華指數(shù) 河西主干道區(qū)域，商業(yè)日趨繁榮1.3交通情況1.3.1 道路狀況： 應(yīng)天大街及高架橋1.3.2 公共交通： 39路、63路、86路、113路、126路、301路、803路（步行3分鐘到公交泰山路站）1.4項目概況： 由4

18、棟建筑組成，占地面積15147.4平方米，總建筑面積約3.12萬平方米，容積率1.63。南面兩棟多層商住樓緊鄰應(yīng)天西路，1層為風情商業(yè)街，24層為142套帶電梯挑高SOHO公寓，北面兩棟為151套小高層住宅。2、周邊概況東側(cè)為金陵汽車駕駛員培訓基地，南側(cè)為應(yīng)天西路高架橋，西側(cè)為南京建功達工程機械有限公司，北側(cè)為南京電力電容器廠、海軍江蘇物資站。3、項目SWOT分析4.1項目優(yōu)勢分析4.1.1 地段優(yōu)勢 位于河西交通主干道，成熟商業(yè)配套，人氣旺盛。4.1.2 交通優(yōu)勢 公交線路眾多，39路、63路、86路、113路、126路、301路、803路（步行3分鐘到公交泰山路站），應(yīng)天西路高架橋在項目南

19、部經(jīng)過。4.1.3 物業(yè)管理優(yōu)勢 江蘇星漢物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)物業(yè)。4.1.4 宣傳優(yōu)勢 鉑領(lǐng)挑人，另類促銷，吸引媒體的眼球。4.2項目劣勢分析緊鄰應(yīng)天西路高架橋，噪音較大，空氣質(zhì)量差。 周邊環(huán)境較差，難以樹立高端物業(yè)形象。 缺乏自然景觀4.2.4 限定年齡段及學歷，流失部分客戶。4.2.5 價格偏高4.3項目機會分析 河西新城區(qū)的開發(fā)帶動，項目地塊價值的提升。 政府規(guī)劃4.4項目威脅分析 處于整體提升檔次區(qū)域，人口素質(zhì)較差。3、新銳國際公寓1、項目的基本情況1.1地理位置 建鄴區(qū)廬山路128號1.2商業(yè)繁華指數(shù) 地處奧體CBD中心，各項生活配套設(shè)施都處在待建狀態(tài)1.3交通情況1.3.1 道路狀況： 廬山路、興隆大街1.3.2 公共交通： 86、92路、134路、河奧線，地鐵二號線向興站1.4項目概況： 項目位于河西新城CBD中心，西臨奧體中心，