《物業(yè)管理概論》習(xí)題與標(biāo)準(zhǔn)答案

1、物業(yè)管理概論習(xí)題與答案作者: 日期:4物業(yè)管理概論名詞解釋1、2、3、4、5、6、7、9、10、11、12、13、物業(yè)管理：是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物 業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管 理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 業(yè)主：指物業(yè)所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。物業(yè)管理企業(yè)：是指按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企 業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)的接管驗(yàn)收：是物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建 房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主

2、要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。業(yè)主委員會(huì)：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主大會(huì)：是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。非業(yè)主使用人：指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過(guò)某種形式（如簽訂租賃合同）而獲 得物業(yè)使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。可能毛租金收入：物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱為可能毛租金收入，它等于物業(yè) 內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。有效毛收入：從可能毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得 到物業(yè)的有效毛收入。凈經(jīng)營(yíng)收入：從有效毛收入中扣除經(jīng)營(yíng)費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入。物業(yè)管理綜合服務(wù)：指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理之外的各項(xiàng)

3、服務(wù)與管理工作，包括公共服務(wù)中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管 理、車(chē)輛道路管理和專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)。賠償金：是違約方的違約行為給對(duì)方造成損害事實(shí)時(shí)，單純處理違約金仍不足以補(bǔ)償其經(jīng)濟(jì)損失，則應(yīng)由違約方支付給對(duì)方一定數(shù)額的損失補(bǔ)償費(fèi)。違約金：指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常 維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。維修基金：指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。租賃住宅：指使用

4、人不具有房屋的產(chǎn)權(quán)， 通過(guò)房屋租賃的形式取得在一定時(shí)期 內(nèi)使用權(quán)的住宅。商品房住宅：指國(guó)家或開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建造的，按市場(chǎng)價(jià)全額出售給購(gòu)房者住用的住宅，以及其他以市場(chǎng)價(jià)格交易的各類(lèi)住宅。業(yè)主公約：由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主（也包括非業(yè)主使用人）有共同 約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。物業(yè)管理委托合同：明確物業(yè)管理委托方和授托方的權(quán)利、義務(wù)的契約。房屋完好率：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比。二、簡(jiǎn)答題1、物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括哪些？答：其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的 專項(xiàng)服務(wù)和委托

5、性的特約服務(wù)三大類(lèi)。一、常規(guī)性的公共服務(wù)：指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所 有住用人提供的最基本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用， 保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。14、15、16、17、18、19、20、二、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件， 面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。主要有：1、日常生活類(lèi)；2、商業(yè)服務(wù)類(lèi)；3、文化、教育、衛(wèi) 生、體育類(lèi)；4、金融服務(wù)類(lèi)5、經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；6、社會(huì)福利類(lèi)。三、委托性的特約服務(wù)：為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供 的

6、服務(wù)。2、物業(yè)管理有哪些基本環(huán)節(jié)？答：基本環(huán)節(jié)為：物業(yè)管理的策劃階段；物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；物業(yè)管理的啟 動(dòng)階段；物業(yè)管理的日常動(dòng)作階段。3、物業(yè)管理的基本性質(zhì)和特點(diǎn)各是什么？答：性質(zhì)：物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管 理；是與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適 應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理，是一種服務(wù)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 特點(diǎn)：業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合。4、常規(guī)性的公共服務(wù)包括哪八項(xiàng)基本內(nèi)容？答：公共服務(wù)主要有 8項(xiàng)：1房屋建筑主體的管理；2、房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；3、環(huán)境衛(wèi)生的管理；4、綠化管理

7、；5、治安管理；6、消防管理；7、車(chē)輛道路管 理；&公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。5、物業(yè)管理早期介入的作用是什么？答：1有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)；2、有利于提高房屋建造質(zhì)量；3、有利于保證物業(yè)的使用功能；4、有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解；5、早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行;6、有利于樹(shù)立物業(yè)管理企業(yè)形象。6、物業(yè)管理公司參與施工階段質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)是什么？ 答：1應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理；2、要盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，同時(shí)熟悉各個(gè)部分，為日后管理作 充分的準(zhǔn)備；3、按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開(kāi)發(fā)商一起 認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審；4、工程施工中按

8、國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查。簡(jiǎn)述竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別？答：首先，性質(zhì)不同。竣工驗(yàn)收是政府行為。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是根據(jù)物業(yè)管 理委托合同，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收；其次，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收所處的階段和作用不同?？⒐を?yàn)收是施工單位向建 設(shè)單位移交物業(yè)的過(guò)程，接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程；竣 工驗(yàn)收合格后，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn) 收，接管驗(yàn)收一旦完成，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)行使用階段。第三，在竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收中物業(yè)管理企業(yè)的參與與職責(zé)不同。竣工驗(yàn)收時(shí),物業(yè)管理企業(yè)只是參加者。而在接管驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)

9、企業(yè)或建設(shè)單位 是直接的責(zé)任關(guān)系。2、3、4、住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括哪些項(xiàng)目？ 答：1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取和福利費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； 綠化管理費(fèi)； 清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；5、6、7、89、9、簡(jiǎn)述環(huán)境綠化的基本要求?答：1、2、3、4、居住區(qū)綠地規(guī)劃布置的基本要求根據(jù)居住功能組織和居民對(duì)綠地的使用要求，采取集中與分散，重點(diǎn)與一 般，點(diǎn)、線、面結(jié)合的原則，以形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與周 圍的綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)；節(jié)約用地、盡可能利用劣地、坡地、洼地進(jìn)行綠化。原有綠化、湖河水面 要自然利用；應(yīng)注意美化居住環(huán)境的要求；在植物配置和種植

10、方式上力求投資少，有收益，便于管理。（二）居住區(qū)綠化村種選擇和植物配置對(duì)于大面積綠化，應(yīng)選擇易長(zhǎng)、易管、少修剪、少蟲(chóng)害、有特點(diǎn)的優(yōu)良樹(shù) 種，一般以喬木為主，也可考慮一些有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的植物，一些重點(diǎn)綠化地 段，如居住區(qū)入口、公共活動(dòng)中心，可選種一些，觀賞性的喬灌木或少量 花卉；行道樹(shù)宜選用遮陽(yáng)力強(qiáng)的落葉喬木，老年兒?jiǎn)涡蓓?、游戲?chǎng)所忌用有毒或 帶刺植物，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地則應(yīng)避免大量揚(yáng)花、落果、落花的樹(shù)木等； 樹(shù)種可選用速生或慢生相結(jié)合，以速生為主，以迅速形成環(huán)境綠化； 應(yīng)考慮四季景色變化，可采用喬木與灌木，常綠與落葉，以及不同樹(shù)姿和 色彩變化的樹(shù)種，搭配組合，力求四季常青，鮮花常開(kāi)，以豐富居住環(huán)境。1、2、

11、3、4、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； 法定稅費(fèi)； 利潤(rùn)。11、710、簡(jiǎn)述發(fā)生火災(zāi)應(yīng)采取的措施？當(dāng)火災(zāi)或其他意外事故（如爆炸）一旦發(fā)生，而又無(wú)法制止或控制險(xiǎn)情，處于答：緊急情況時(shí)，就應(yīng)立即報(bào)警、切斷火源或事故源，并積極組織人員疏散。尤其是高 層住宅和商貿(mào)樓宇，疏散路線長(zhǎng)，人員分散，組織疏散困難。一般作法是：先及時(shí) 切斷火源；然后利用樓宇內(nèi)的分割裝置，如商場(chǎng)內(nèi)的防火卷簾等將事故現(xiàn)場(chǎng)隔斷， 阻止災(zāi)情擴(kuò)大；組織人員通過(guò)緊急通道、疏散樓梯等迅速撤離。緊急情況下的疏散 關(guān)鍵是組織工作，平時(shí)應(yīng)進(jìn)行一定的訓(xùn)練，以便有備無(wú)患。在確保人員安全的情況下，為避免險(xiǎn)情擴(kuò)大，應(yīng)盡量將危險(xiǎn)品轉(zhuǎn)移至安全處； 然后可將貴重財(cái)

12、產(chǎn)運(yùn)送至安全地帶。簡(jiǎn)述居住區(qū)道路規(guī)劃布置的基本要求？ 答：1、居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本居住區(qū)服務(wù);5、6、7、8、9、2、道路走向要便于職工上下班；3、應(yīng)充分利用和結(jié)合地形；4、充分利用原有道路和工程設(shè)施；車(chē)行道一般應(yīng)通至住宅每單元的入口處； 盡端式道路長(zhǎng)度不宜超過(guò) 120M ； 如車(chē)道寬度為單車(chē)道時(shí)，則每隔150M左右應(yīng)設(shè)置車(chē)輛會(huì)讓處；道路寬度應(yīng)考慮工程管線的合理鋪設(shè)；道路的線型、斷面等應(yīng)與整個(gè)居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑群體的布置有機(jī)地結(jié) 合。12、試述單個(gè)業(yè)主最基本的權(quán)利？13、答:簡(jiǎn)述物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容？招標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容：擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況；物業(yè)管理的內(nèi)容； 對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說(shuō)明；物業(yè)管理考

13、核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)罰措施；投標(biāo)開(kāi)標(biāo)時(shí)間；1、2、3、4、5、答：依法享有所擁有的物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物 業(yè)管理委托合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。1014、15、此外，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說(shuō)明，以便于投標(biāo)單位 編制標(biāo)書(shū)。試述公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的一般程序? 答：1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組；2、向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告；3、編制招標(biāo)書(shū)；4、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查；5、投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)的報(bào)送；6、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)；7、簽訂物業(yè)管理委托合同。簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)？ 答：權(quán)利：1、召集和主持業(yè)主大會(huì)；2、修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；3、決定聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)；4、審議物

14、業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法；5、審議年度管理工作計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算；6、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作；7、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、 使用和管理；&業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。義務(wù)：1、籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；3、貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)16、17、18、19、20、助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶開(kāi)展多種形式的宣傳教 育；4、嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；5、接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門(mén)對(duì)本物業(yè)的管理

15、 事項(xiàng)提出的指令和要求；6、本會(huì)作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決 定，不得損害業(yè)主公共利益。確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，要考慮哪些因素？ 答：1、計(jì)算可出租或可使用面積；2、基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金；3、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修;選擇寫(xiě)字樓承租人時(shí)考慮的主要準(zhǔn)則是什么? 答：1、承租人的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況；2、所需面積大?。?、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。在選擇零售商業(yè)物業(yè)的承租人時(shí)要考慮哪些因素? 答：1、聲譽(yù)；2、財(cái)務(wù)能力；3、承租人組合與位置分配；4、承租人需要的服務(wù)。簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理、管理員的必備知識(shí)和必備能力。答：部門(mén)經(jīng)理必備知識(shí)：了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理等基本知識(shí)；熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī)，掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理要 求，計(jì)費(fèi)規(guī)定等；掌握房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測(cè)方法和安全管理的基本知識(shí)；掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)； 掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕（維護(hù)）的基本知識(shí)； 掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)。1、2、3、4、5、6、1、2、3、4、5、6、部門(mén)經(jīng)理必備能力：具有建立健全部門(mén)崗位責(zé)任制