中美房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)案例解析

1、美中房地產(chǎn)眾籌初探2015-1-7目錄一、概況及對(duì)比 (1二、美國個(gè)案分析 (2Fundrise:全美首家、最大 (2Realty Mogul:多業(yè)態(tài)、大眾 (7RealCrowd:商業(yè)、高端、專業(yè)、人性 (10Prodigy Network:全球發(fā)行、高端公寓 (12iFunding:專注住宅 (14三、中國個(gè)案分析 (17團(tuán)貸網(wǎng)|房寶寶:吃螃蟹 (17平安好房|萬科、英、法、美:預(yù)售及認(rèn)購 (18天下貸|萬科:全民、推廣 (19中籌網(wǎng)金:首家專業(yè)、美國模式 (21四、無憂我房|當(dāng)代 (23備注:1.文中大多數(shù)據(jù)來自于網(wǎng)絡(luò)資源及個(gè)人經(jīng)驗(yàn),僅供參考。2.筆者認(rèn)為可以重點(diǎn)了解、學(xué)習(xí)并借鑒的內(nèi)容以

2、黃色底色標(biāo)注。一、概況及對(duì)比 二、美國個(gè)案分析Fundrise:全美首家、最大在美國JOBS法案將眾籌合法化之后,Fundrise首先嗅到了房地產(chǎn)眾籌商機(jī),于2012年8月成立了房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)。Fundrise為互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)眾籌的鼻祖,由Ben Miller與其兄弟創(chuàng)辦。公司總部位于華盛頓,致力于將閑散社會(huì)資金整合進(jìn)入社區(qū)地產(chǎn)投資,讓社區(qū)居民以持股的方式參與社區(qū)建設(shè)。迄今為止,Fundrise已經(jīng)成功通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌,在全美24個(gè)城市進(jìn)行包括住宅、商鋪、酒店、混合業(yè)態(tài)等地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)Fundrise網(wǎng)站的資料顯現(xiàn),目前有超過530家房地產(chǎn)公司在其平臺(tái)上籌資,超過36,000位投資者投資于其平

3、臺(tái)上的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目,眾籌金額超過1億美金,年平均收益達(dá)到12%-14%。迄今,Fundrise共進(jìn)行過5次融資,共融得41,000,000美元。其中,最大一筆為2014年5月28日獲得人人31,000,000美元的A輪融資;最近一筆為2014年9月26日從6位個(gè)體投資人融得的9,000,000美元。 眾籌項(xiàng)目:覆蓋城市區(qū)域廣泛,基本囊括全美。每個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行眾籌。眾籌價(jià)格:一般為項(xiàng)目開發(fā)成本的一部分。占開發(fā)總成本比例為:520%,視具體情況,從幾十萬到幾百萬美元不等。認(rèn)籌價(jià)格:視項(xiàng)目具體情況,一般每份5000美元。最小100美元,最多10,000美元。認(rèn)籌資格:Accredited Inve

4、stors(個(gè)人投資者需符合以下任何一個(gè)條件:個(gè)人或夫婦凈資產(chǎn)超過1,000,000美元;近兩年個(gè)人年均收入超200,000美元或夫婦年收入超300,000美元。投資類型:優(yōu)先股占多數(shù);夾層債占少數(shù)。投資期限:1236個(gè)月,24個(gè)月以上為多,最長60個(gè)月。投資收益:平均13.7%。主要在1314%,最低7%,最高23.5%。 收益來源:物業(yè)出售溢價(jià)所得及房屋租金收入。相關(guān)費(fèi)用:n/a。退出機(jī)制:眾籌成功后至投資周期結(jié)束前,投資人的資金暫時(shí)凍結(jié)無法贖回。案例分析:一個(gè)翻新Penthouse項(xiàng)目。項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)+眾籌概況投資概況投資計(jì)算器Fundrise評(píng)級(jí)(評(píng)分越低越好說明:優(yōu)先資本比例一般越低對(duì)于眾

5、籌投資人來說越好,因?yàn)榭梢詢?yōu)先保證還款。但是并非越低越好,因?yàn)閮?yōu)先資本過低,很有可能項(xiàng)目方無法獲得其他機(jī)構(gòu)貸款,一定程度上有可能說明項(xiàng)目方無法獲得第三方融資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可,即項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大。風(fēng)險(xiǎn)收益表資本結(jié)構(gòu)項(xiàng)目概況網(wǎng)頁摘要: 股東簡介(直接個(gè)人關(guān)聯(lián)社交網(wǎng)站市場(chǎng)概況投資收益(拉動(dòng)按鈕即可直觀了解投資計(jì)劃(促使?jié)撛谕顿Y人決策眾籌的優(yōu)勢(shì)(列出傳統(tǒng)投資的中間費(fèi),最直觀刺激潛在投資人Realty Mogul:多業(yè)態(tài)、大眾Realty Mogul成立于2013年3月。截止2015年1月1日,通過其平臺(tái)眾籌的房地產(chǎn)項(xiàng)目超過175個(gè),已籌集資金超過4700萬美金,房地產(chǎn)項(xiàng)目總價(jià)值接近3.6億美金。2014年下半年籌

6、集資金總額增長超過了100%。Realty Mogul于2014年3月27日獲取Canaan Partner的A輪融資9,000,000美元。迄今,共進(jìn)行4次融資,共融得10,100,000美元。其中,最大也是最近一筆是來自Canaan Partners的9,000,000美元。 眾籌項(xiàng)目:無特殊地域限制,以住宅(獨(dú)棟為主(31%,零售(17%,出資型公寓(14%,商業(yè)寫字樓等較少。認(rèn)籌價(jià)格:最低每份10,000美元。部分5,000美元。認(rèn)籌資格:Accredited Investor。投資類型:股權(quán)68%,債權(quán)32%。投資明細(xì)(貨幣單位為美元 收益來源:住宅類主要來源于貸款人房屋出售價(jià);商業(yè)

7、類主要來自經(jīng)營收入。相關(guān)費(fèi)用:n/a。眾籌分期:無。退出機(jī)制:期滿后自動(dòng)退出。網(wǎng)頁摘要:官網(wǎng)定期公示的眾籌概況和投資偏好 注冊(cè)完成后進(jìn)入一個(gè)“冷靜期”,觀看在線的培訓(xùn)研討會(huì)投資有風(fēng)險(xiǎn),投資需謹(jǐn)慎。個(gè)人中心RealCrowd:商業(yè)、高端、專業(yè)、人性RealCrowd眾籌平臺(tái)著眼于商業(yè)地產(chǎn)投資,主要投資標(biāo)的為商業(yè)用地。根據(jù)其平臺(tái)顯示,截止目前,該平臺(tái)累積籌集的資金超過2300萬美金,目前僅對(duì)美國合格投資者開放。迄今,共進(jìn)行過3次融資,具體金額未披露。最近一筆為2014年3月26日的1,600,000美元。 眾籌項(xiàng)目:無特殊地域限制,主要投資標(biāo)的為商業(yè)用地。眾籌價(jià)格:視具體情況而定,20-500萬美

8、元不等,100萬美元及以上居多。認(rèn)籌價(jià)格:最低每份25000美元,最高13.5萬。認(rèn)籌資格:Accredited Investor。(實(shí)際注冊(cè)過程中,RealCrowd注冊(cè)及其簡單,只需輸入一次郵箱和密碼即完成注冊(cè);Accredited Investor認(rèn)證更為簡單,一鍵即完成。投資類型:股權(quán)、債權(quán)、以及REITs(房地產(chǎn)信托基金。投資期限:3-5年為主。投資收益:9-15%為主,最高有1825%。收益來源:商業(yè)類主要來自經(jīng)營收入和出售溢價(jià)。相關(guān)費(fèi)用:無(網(wǎng)站承諾100%不收取平臺(tái)交易費(fèi)。眾籌分期:無。 退出機(jī)制:期滿后自動(dòng)退出。 案例分析:一款房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品 項(xiàng)目概況投資類型:FUND

9、(基金類產(chǎn)品類型:多業(yè)態(tài)(有酒店、寫字樓、住宅、零售 投資類型:多類型(有股權(quán)、有債權(quán) 年化現(xiàn)金收益:11-12% 年化IRR :11-12% 最新投資額:12000美元 投資期限:1年投資資格:僅限于Accredited Investor項(xiàng)目首頁基金簡介每一個(gè)項(xiàng)目證照齊全且極其嚴(yán)謹(jǐn),以便投資人進(jìn)行盡職調(diào)查。 - 私募備忘錄(33頁- 基金業(yè)績單(歷史收益情況(1頁 - 認(rèn)購協(xié)議(8頁 - 投資人州稅說明(2頁 - 運(yùn)營協(xié)議(40頁 網(wǎng)頁摘要:Prodigy Network :全球發(fā)行、高端公寓Prodigy Network 是全球最大的眾籌平臺(tái)之一。目前全球眾籌金額已獲得300,000,00

10、0美元,投資人6200人。眾籌項(xiàng)目:無特殊地域限制,以美國一線城市的高端公寓項(xiàng)目為主。眾籌價(jià)格:視具體情況而定,1000萬美元及以上為主。認(rèn)籌價(jià)格:最低每份10000美元;境外投資人50000美元。認(rèn)籌資格:Accredited Investor;或是境外投資人。投資類型:股權(quán)、債權(quán)。投資期限:1-3年、3-5年為主。投資收益:16-19%為主,最高有23%。收益來源:公寓項(xiàng)目主要來自于出售溢價(jià)及租金收入。相關(guān)費(fèi)用:n/a。眾籌分期:無。退出機(jī)制:期滿后自動(dòng)退出。案例分析:紐約華爾街19層出售型公寓項(xiàng)目視頻簡介項(xiàng)目大圖展示投資計(jì)算器風(fēng)險(xiǎn)及減緩個(gè)人中心iFunding:專注住宅2013年,iFu

11、nding上線,同年10月獲得第一筆認(rèn)籌。2014年全年眾籌金額為30,000,000美元。2014年12月,該公司進(jìn)行一次股權(quán)眾籌融得1,000,000美元。目前該公司正在進(jìn)行第二次股權(quán)眾籌,目標(biāo)為2,000,000美元。 眾籌項(xiàng)目:無特殊地域限制,以個(gè)人住房建設(shè)和翻新為主。(iFunding經(jīng)驗(yàn)得出:中低價(jià)位的獨(dú)棟別墅,一年期股權(quán)眾籌的產(chǎn)品最受歡迎眾籌價(jià)格:房屋市場(chǎng)價(jià)(房屋造價(jià),翻新施工成本,以100,000300,000美元為主,最低40,000美元,最高13,600,000美元(豪宅。認(rèn)籌價(jià)格:最低每份5000美元。認(rèn)籌資格:Accredited Investor。投資類型:債權(quán)7個(gè);

12、股權(quán)21個(gè);資助1個(gè)(特例。投資期限:債權(quán):6個(gè)月、12個(gè)月(為主。股權(quán):412個(gè)月為主,多的大15年。投資收益:整體年化回報(bào)23.16%。其中,債權(quán):平均14%,最高18%,最低13%。股權(quán):平均1825%,最低6.91%,最高71%。收益來源:住宅類主要來源于貸款人房屋出售價(jià);商業(yè)類主要來自經(jīng)營收入。相關(guān)費(fèi)用:n/a。眾籌分期:無。退出機(jī)制:眾籌成功后至投資周期結(jié)束前,投資人的資金暫時(shí)凍結(jié)無法贖回。網(wǎng)頁摘要:募資中iFunding的APP世界首款運(yùn)作原理投資透明每筆交易有記錄投資周報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展圖片項(xiàng)目進(jìn)展視頻三、中國個(gè)案分析團(tuán)貸網(wǎng)|房寶寶:吃螃蟹北京房寶寶科技股份有限公司(以下簡稱房寶寶,是

13、國內(nèi)首家“社交房產(chǎn)”眾籌平臺(tái)。由團(tuán)貸網(wǎng)(國內(nèi)領(lǐng)先P2P網(wǎng)貸平臺(tái),截止2014年12月平臺(tái)交易額超40億,注冊(cè)用戶數(shù)超76萬人。、優(yōu)米網(wǎng)(由馬云、柳傳志、史玉柱等商業(yè)大咖共同打造,“改變的人都在這里”。、分眾傳媒創(chuàng)始人江南春三位重量級(jí)股東強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手合資創(chuàng)辦。 眾籌項(xiàng)目:東莞中信御園別墅項(xiàng)目。眾籌價(jià)格:房屋市場(chǎng)價(jià)75%(一期為例:房寶寶價(jià)格:22713.77 元/平方米(含預(yù)期稅費(fèi):47萬元,別墅原價(jià):30133 元/平方米(不含稅。認(rèn)籌價(jià)格:投資人至少認(rèn)籌一份,每份1000元。認(rèn)籌資格:身份證實(shí)名認(rèn)證。投資類型:債權(quán)。投資期限:180天。投資收益:一期年化40%;二期年化18%;三期至六期預(yù)計(jì)不會(huì)

14、超過20%。收益來源:房屋售價(jià)差價(jià)(=拍賣價(jià)-眾籌價(jià)。相關(guān)費(fèi)用:平臺(tái)交易費(fèi)、管理費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)。眾籌分期:截至目前共6期,每期一套別墅。退出機(jī)制:眾籌成功后至投資周期結(jié)束前,投資人的資金暫時(shí)凍結(jié)無法贖回。網(wǎng)頁摘要: 平安好房|萬科、英、法、美:預(yù)售及認(rèn)購萬科聯(lián)手中國平安集團(tuán)旗下的平安好房于11月17日推出了“平安&北部萬科城”房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目,涉及萬科旗下的216套房源,是房地產(chǎn)商與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的又一次嘗試。 眾籌項(xiàng)目:萬科項(xiàng)目、美國法國公寓、法國酒店套間。 認(rèn)籌資格:身份證實(shí)名認(rèn)證。投資類型:不買房:明股實(shí)債。買房:股權(quán)。收益來源:商業(yè)為經(jīng)營性收入。相關(guān)費(fèi)用:無。眾籌分期:無。網(wǎng)頁摘要:

15、 天下貸|萬科:全民、推廣天下貸是搜房的P2P金融服務(wù)平臺(tái),萬科與其合作的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目,可以看做原有產(chǎn)品搜房狂的金融升級(jí)版。其主要模式為將一套房產(chǎn)眾籌價(jià)(一般為市場(chǎng)價(jià)一半做份數(shù)分拆,用戶認(rèn)購后以眾籌價(jià)為起拍點(diǎn)進(jìn)行拍賣,拍賣獲得的溢價(jià)為投資人的回報(bào)。 眾籌項(xiàng)目:覆蓋城市區(qū)域廣泛,基本囊括全國。每個(gè)項(xiàng)目拿出一套房子進(jìn)行眾籌。眾籌價(jià)格:房屋市場(chǎng)價(jià)的50%。認(rèn)籌價(jià)格:投資人最多(最少認(rèn)籌一份,每份1000元。認(rèn)籌資格:身份證實(shí)名認(rèn)證。投資類型:債權(quán)。投資期限:790天。投資收益:年化40%(擔(dān)保公司擔(dān)保投資人至少獲得 10%的投資收益 。收益來源:房屋差價(jià)(=拍賣價(jià)-眾籌價(jià)。眾籌成功后一周內(nèi),平臺(tái)組織

16、眾籌房源的競(jìng)拍,所有投資者均可參與,起拍價(jià)為眾籌金額的1.1倍,出價(jià)最高者獲得購房資格。相關(guān)費(fèi)用:擔(dān)保費(fèi)為投資金額的3%,服務(wù)費(fèi)為投資收益的10%。眾籌分期:兩個(gè)階段(第一階段針對(duì)本地手機(jī)號(hào)/新用戶,第二階段無限制。退出機(jī)制:眾籌成功后至投資周期結(jié)束前,投資人的資金暫時(shí)凍結(jié)無法贖回。網(wǎng)頁摘要: 中籌網(wǎng)金:首家專業(yè)、美國模式【平臺(tái)理念】 人人參與 創(chuàng)新投資【平臺(tái)愿景】 致力于創(chuàng)新房地產(chǎn)的投資方式,結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)突破傳統(tǒng)投資理念,為市場(chǎng)提供新的穩(wěn)健、安全、收益高的投資理財(cái)渠道中籌網(wǎng)金自稱是全國首家專業(yè)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái),學(xué)習(xí)并在中國實(shí)踐美國房地產(chǎn)眾籌的模式?，F(xiàn)有項(xiàng)目2個(gè),共計(jì)融資240萬,收益率在15%-

17、40%。 眾籌項(xiàng)目:目前共有2個(gè),均是首創(chuàng)青旅·島尚別墅項(xiàng)目。 眾籌價(jià)格:房屋市場(chǎng)價(jià)的2/3。 認(rèn)籌價(jià)格:投資人最少每份100元,最多為眾籌總額的5%。 認(rèn)籌資格:身份證實(shí)名認(rèn)證。 投資類型:債權(quán)。 投資期限:12個(gè)月。 投資收益:年化15-40%。 收益來源:房屋差價(jià)(=拍賣價(jià)-眾籌價(jià)。 相關(guān)費(fèi)用:n/a 。 眾籌分期:無。退出機(jī)制:眾籌成功后至投資周期結(jié)束前,投資人資金暫時(shí)凍結(jié)無法贖回,但可以轉(zhuǎn)讓。 成功眾籌的項(xiàng)目托管方(第三方資產(chǎn)管理公司可尋找到買家,參與眾籌者可投票決定是否售出,一人一票制,參與眾籌者投票超過51%即為通過,方可售出獲得投資收益。 網(wǎng)頁摘要: 簡化投資流程 四

18、、無憂我房|當(dāng)代:本地化、購房權(quán)益組合無憂我房的商業(yè)模式 可以說,當(dāng)代無憂我房是目前市面上中最具競(jìng)爭力的眾籌平臺(tái)(含產(chǎn)品。因未能接觸到財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),且不論平臺(tái)本身的盈利模式如何,僅參考運(yùn)營模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及收益、平臺(tái)搭建和優(yōu)化等幾個(gè)投資人最直觀的接觸點(diǎn)看,均要優(yōu)于目前市面上的同類平臺(tái)和產(chǎn)品。對(duì)于2015年國內(nèi)的當(dāng)代自己項(xiàng)目的上線和外部項(xiàng)目的拓展,以及一季度A輪融資,暫不討論。對(duì)于無憂我房的國際化戰(zhàn)略,簡單談下自己的想法。1.搶占先機(jī):2015年第一季度(最晚第二季度就引入北美、歐洲、澳洲的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。2.優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目:發(fā)達(dá)國家地產(chǎn)熱門的一線城市公寓市場(chǎng)是絕佳的投資產(chǎn)品。優(yōu)質(zhì)的酒店項(xiàng)目也可作為長期持有獲益的產(chǎn)品。此外,海外投資蓋別墅(自由筑屋也是目前值得嘗試的產(chǎn)品。3.戰(zhàn)略合作:國內(nèi)不缺海外房地產(chǎn)項(xiàng)目,缺的是優(yōu)質(zhì)的海外戰(zhàn)略合作伙伴,可以為我們平臺(tái)及潛在投資人提供業(yè)態(tài)豐富,投資種類多樣的產(chǎn)品。并且對(duì)于摸索實(shí)踐可持續(xù)的房地產(chǎn)眾籌有加速意義。4.互通互惠:引入海外項(xiàng)目給中國投資人的同時(shí),也可以將國內(nèi)項(xiàng)目開放給海外投資人,讓歐美國家投資人體驗(yàn)中國房地產(chǎn)高收益。當(dāng)然相關(guān)法律規(guī)