工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識1

1、工業(yè)地產(chǎn)之概論1、工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者：公司、企業(yè)和個體經(jīng)營者，而不等同于住宅項(xiàng)目中的個人、老百姓。2、工業(yè)地產(chǎn)之功能：經(jīng)營、收益之用，或辦公、或生產(chǎn)、或物流、或商務(wù)經(jīng)營、或兼而有之。3、工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋：行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服務(wù)、科研活動、會展活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能。4、工業(yè)地產(chǎn)之配套設(shè)施：硬件配套：辦公樓、廠房、實(shí)驗(yàn)室、倉庫、停車場、會展中心、休閑中心、生活設(shè)施、商鋪、酒店、廣場等。軟件配套：政務(wù)、商務(wù)、金融、科技、人才、住宅、咨詢、審計(jì)、法律、市場服務(wù)、廣告服務(wù)、外交服務(wù)、增值服務(wù)等。

2、以上是消費(fèi)者在實(shí)際運(yùn)營中可能會遇到的實(shí)際需求（由工業(yè)地產(chǎn)商完成）。項(xiàng)目選址之依據(jù)1、首先應(yīng)是交通：1 交通是經(jīng)濟(jì)之先行，交通發(fā)達(dá)程度直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，海路或水路交通，陸路交通，空運(yùn)或水陸空聯(lián)運(yùn)。2 交通成本：路線長短，路面狀況，以及交通運(yùn)輸成本3 市內(nèi)、省內(nèi)、國內(nèi)及國際交通狀況及成本。2、當(dāng)?shù)卣h(huán)境： 1 政府對項(xiàng)目支持力度。2 政府土地招商成本控制。4 后期政府優(yōu)惠政策。5 政務(wù)水平，行政效率。6 政府美譽(yù)度。3、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)1 當(dāng)?shù)刂饕杖雭碓醇八健? 經(jīng)濟(jì)增長速度。3 產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠裥纬伞? 商業(yè)市場資源獲取便捷程度。5 當(dāng)?shù)爻鞘泄δ芡晟瞥潭取? 當(dāng)?shù)厝瞬艩顩r，吸納人才能力及富

3、余勞動力狀況及成本。項(xiàng)目立項(xiàng)依據(jù)4、產(chǎn)品稀缺度1 全國、省內(nèi)或市內(nèi)產(chǎn)品稀缺度2 產(chǎn)品輻射范圍大小3 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品競爭力5、市場成熟程度1 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2 產(chǎn)品在市場上反響狀況客戶認(rèn)可程度3 產(chǎn)品與本區(qū)域內(nèi)的市場需求吻合度6、客戶群體規(guī)模1 客戶體量的大小2 充分購買能力，消費(fèi)水平體量大小3 客戶群體整體市場取向產(chǎn)品類型7、區(qū)域內(nèi)成功或失敗范例1 同質(zhì)產(chǎn)品競爭，成敗狀況2 成敗誘因分析3 新產(chǎn)品規(guī)避市場風(fēng)險能力工業(yè)地產(chǎn)招商與策劃1、 策劃與推廣1 客戶群體定位精確度2 媒體選擇精確度3 產(chǎn)品形象包裝4 定位側(cè)重點(diǎn)是否突出、實(shí)用5 品牌之路或客戶要約6 實(shí)際宣傳效果回饋控制2、 入駐便捷性

4、1 入駐形式靈活性（租、售、以租代售）2 付款方式靈活性（一次性、分期、按揭、抵押）3 體量適當(dāng)否，交付使用標(biāo)準(zhǔn)等3、 招商形式1 行銷還是做終端2 是否與政府合作招商3 是否與商會、組織、基金、協(xié)會、聯(lián)盟等合作4 招商隊(duì)伍水平、能力5 異地招商、行政招商、區(qū)域招商、招商突破口4、特色烘托1 賣點(diǎn)之充分實(shí)體2 針對性、專業(yè)性、適當(dāng)性、前瞻性3 成本賣點(diǎn)4 開發(fā)進(jìn)度，招商狀況，入駐業(yè)主滿意度園區(qū)管理、服務(wù)與贏利1、 業(yè)主需要什么！1 依行業(yè)：金融行業(yè)、服務(wù)行業(yè)、科技行業(yè)、制造行業(yè)、物流行業(yè)各有不同的需求2 依業(yè)態(tài)：辦公為主：市場、商務(wù)、政務(wù)、金融便捷性等。形象展示、信息暢通等生產(chǎn)為主：成本、原料來源、成品輸出、人力成本、物流便捷等物流為主：交通發(fā)達(dá)、客戶量大、高品質(zhì)倉儲功能第三產(chǎn)業(yè)：市場容量大，入駐容易，投入小2、 園區(qū)經(jīng)營方式與盈利1 房地產(chǎn)銷售是第一步，也是第一次盈利。2 后期物業(yè)管理是第二次盈利3 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營是末期時，彈性盈利：通過提供各類商務(wù)服務(wù)中介收入4 配套設(shè)施使用盈利3、 管理與服務(wù)1 組建專業(yè)服務(wù)部門機(jī)構(gòu)2 借用大區(qū)域城市配套，或自我完善園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施，引進(jìn)服務(wù)配套機(jī)構(gòu)3 服務(wù)環(huán)境營造中介能力或自行服務(wù)4 服務(wù)類型A 政務(wù)服務(wù)。？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ A 、市場孵化。、企業(yè)成長助推服務(wù)。、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、資源整合B