房產(chǎn)中介公司加強(qiáng)稅收管理幾點(diǎn)建議

1、房產(chǎn)中介公司加強(qiáng)稅收管理幾點(diǎn)建議（一）房地產(chǎn)中介行業(yè)具體的運(yùn)作形式房地產(chǎn)中介具體運(yùn)作形式主要有以下四種： 1通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，亦即為買賣雙方（包括承租方與出租方）牽線搭橋，并幫 助辦理過戶手續(xù)的方式，獲取信息服務(wù)費(fèi)用即傭金。2利用自身的信息優(yōu)勢(shì)和渠道優(yōu)勢(shì)，參與炒房，獲取高額差價(jià)。3通過房屋銀行，低價(jià)接手業(yè)主房屋，轉(zhuǎn)租或者分租出去，獲取高額差價(jià)。4向其他公司或個(gè)人出售信息庫(kù)（一般是假借他人之手出售），取得收入。（二）征管現(xiàn)狀對(duì)符合條件的納稅人要求建賬建制， 自行申報(bào)納稅， 企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收（或核定征收）的方式。對(duì)個(gè)體的、難以建賬建制的納稅人，一般實(shí)行定期定額的 征稅方式。納稅人除了自身的應(yīng)納稅

2、款外（日常產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅 及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅等），還負(fù)有對(duì) 員工工資薪金、勞務(wù)報(bào)酬、股東分紅等個(gè)人所得稅的代扣代繳義務(wù)，以及與稅務(wù)機(jī) 關(guān)簽有代收代繳協(xié)議的義務(wù)。（三）行業(yè)存在的主要涉稅問題 房產(chǎn)中介業(yè)最常見的涉稅違法行為是少報(bào)營(yíng)業(yè)收入、設(shè)置“賬外賬”、用收款 收據(jù)收取營(yíng)業(yè)款、用發(fā)票報(bào)銷的形式抵個(gè)人收入、虛列費(fèi)用等。具體表現(xiàn)為：1、營(yíng)業(yè)收入掛往來賬，少報(bào)營(yíng)業(yè)收入。2、通過私設(shè)賬外賬、小金庫(kù)等手段，隱匿應(yīng)稅營(yíng)業(yè)收入。3、用收款收據(jù)收取營(yíng)業(yè)款，或一部分營(yíng)業(yè)款開發(fā)票而另一部分營(yíng)業(yè)款開收據(jù)。4、對(duì)代管物業(yè)收取的管理費(fèi)不進(jìn)行申報(bào)納稅。5、對(duì)銀行按揭款

3、手續(xù)費(fèi)返回、評(píng)估公司手續(xù)費(fèi)返回等不進(jìn)行申報(bào)納稅。6、收取的連鎖加盟費(fèi)不進(jìn)行申報(bào)納稅。7、合同違約金收入未進(jìn)行申報(bào)納稅。8、與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂代理銷售合同， 為其開具發(fā)票， 該業(yè)務(wù)存在虛假成分。9、成本費(fèi)用中列支假發(fā)票、白條子，或者虛列成本費(fèi)用。10、企業(yè)少代扣代繳或未代扣代繳工資、獎(jiǎng)金、福利、勞務(wù)報(bào)酬、股東分紅等的個(gè)人所得稅，用發(fā)票報(bào)銷的形式抵個(gè)人收入。（四）稅收管理關(guān)注重點(diǎn)1、是否存在不開發(fā)票、不按規(guī)定開具發(fā)票、大頭小尾發(fā)票和開具假發(fā)票，以及收入不及時(shí)入賬，滯后申報(bào)納稅的情況。2、是否存在設(shè)置賬外賬、小金庫(kù)等手段，隱匿應(yīng)稅營(yíng)業(yè)收入的情況。3、是否存在用收款收據(jù)收取營(yíng)業(yè)款， 或一部分營(yíng)業(yè)款開

4、發(fā)票而另一部分營(yíng)業(yè)款開收據(jù)的情況。4、是否存在對(duì)代管物業(yè)收取的管理費(fèi)不進(jìn)行申報(bào)納稅的情況。5、是否存在銀行按揭款手續(xù)費(fèi)返回、 評(píng)估公司手續(xù)費(fèi)返回等不進(jìn)行申報(bào)納稅的情況。6、是否存在收取的連鎖加盟費(fèi)不進(jìn)行申報(bào)納稅的情況。7、是否存在與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂代理銷售合同， 為其開具發(fā)票， 而該業(yè)務(wù)存在虛假成分，即虛開或多開的情況。8、有無(wú)應(yīng)稅收入長(zhǎng)期掛往來賬，不進(jìn)行申報(bào)納稅的情況。9、出租、轉(zhuǎn)租固定資產(chǎn)的收入未按規(guī)定申報(bào)納稅的情況。10、有無(wú)多造工資名冊(cè)、虛列成本費(fèi)用的情況。11 、有無(wú)在成本費(fèi)用中列支假發(fā)票、白條子的情況。12、對(duì)企業(yè)所得稅納稅調(diào)整事項(xiàng)未按規(guī)定調(diào)整，可按企業(yè)所得稅匯算清繳表有 關(guān)納稅

5、調(diào)整事項(xiàng)，結(jié)合會(huì)計(jì)事項(xiàng)檢查進(jìn)行對(duì)應(yīng)分析，在表上有顯示數(shù)據(jù)的，需查明 具體內(nèi)容，核對(duì)調(diào)整數(shù)據(jù)是否正確；在表上沒有顯示數(shù)據(jù)的，對(duì)經(jīng)常性發(fā)生項(xiàng)目必 須通過查看相應(yīng)的會(huì)計(jì)賬戶和分錄加以證實(shí)。13 、重點(diǎn)檢查扣繳義務(wù)人是否按規(guī)定全員全額地履行了代扣代繳義務(wù)。企業(yè)發(fā) 放的各種名目的獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、實(shí)物以及其他應(yīng)稅收入，向股東派息分紅是否足額代 扣代繳稅款。14、企業(yè)大額往來、長(zhǎng)期掛賬的款項(xiàng)是否存在套取現(xiàn)金未計(jì)個(gè)人所得稅問題。15、自然人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納個(gè)人所得稅。16、重點(diǎn)檢查企業(yè)的報(bào)銷發(fā)票，是否存在個(gè)人以發(fā)票充抵收入少扣繳個(gè)人所得 稅的行為。17、個(gè)人投資者有無(wú)從其投資企業(yè)借款既不歸還，又未用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

6、的情況。（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)稅收征管的措施1、制定出行之有效的中介服務(wù)行業(yè)管理辦法。 二手房交易一般均涉及房管部門、國(guó)土部門、稅務(wù)部門和相關(guān)銀行。通過中介的交易流程為：買方（或賣方）與中介簽訂代買（代售）協(xié)議T看房-買賣雙方簽訂房屋買賣契約（繳交部分房款和中介保證金）f買賣雙方到房管部門辦理權(quán)屬 變更登記一買方到銀行簽訂抵押貸款登記一買賣雙方到國(guó)土部門辦理土地使用權(quán)變 更登記一買賣雙方（或中介代理人）到稅務(wù)部門辦理納稅申報(bào)，繳納相應(yīng)稅款，取 得相關(guān)發(fā)票和稅票買方（或中介代理人）到房管、土地部門上報(bào)相關(guān)資料領(lǐng)取新 的房產(chǎn)證和土地使用證銀行按揭到位買方到中介領(lǐng)取門房鑰匙（交易完成）因此建議以交

7、易流程為主線， 以交易事實(shí)為依據(jù)， 以各部門反饋信息為平臺(tái)， 以 法律法規(guī)為抓手，形成一條主線，多部門協(xié)抓共管的征管模式，長(zhǎng)久高效地進(jìn)行管理：由房地產(chǎn)中介根據(jù)代理協(xié)議統(tǒng)一到稅務(wù)部門先行申報(bào)稅款， 登記代理買賣雙方的姓名及交易成交金額（按揭銀行根據(jù)購(gòu)房協(xié)議及中介保證金完稅憑證為買賣雙方辦 理按揭手續(xù)）。房地產(chǎn)中介在為交易雙方辦理權(quán)屬登記時(shí)向房管、土地部門出示中介保證金完 稅憑證復(fù)印件和提供房地產(chǎn)中介代理合同。由房管部門確認(rèn)交易及代理信息，在交 易雙方到稅務(wù)部門申報(bào)納稅時(shí)，提供由房管部門確認(rèn)的中介服務(wù)協(xié)議、成交金額， 由中介公司依據(jù)實(shí)際收取的中介費(fèi)扣除保證金申報(bào)繳納稅款。 稅務(wù)部門可通過每月與房地

8、產(chǎn)主管部門核對(duì)存量房交易成交名冊(cè)及委托代理人信息 及為其提供服務(wù)的中介單位（公司或個(gè)人）名冊(cè)，核實(shí)各中介機(jī)構(gòu)的收入。房地產(chǎn)交易必須通過房屋或土地所在地的房管局和國(guó)土資源管理部門。 稅務(wù)部門可以根據(jù)稅收管理的要求，加強(qiáng)與行業(yè)主管部門的溝通，配合職能管理部門制定 有利于稅收管理的中介組織管理規(guī)則。通過行業(yè)主管部門，要求各中介組織或機(jī)構(gòu) 建立業(yè)務(wù)登記本，對(duì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)分類登記，編號(hào)管理，對(duì)稅務(wù)部門日常檢查核對(duì)將 可以提供有效的幫助。2、明確具體的其他納稅申報(bào)資料。在納稅人辦理具體的納稅申報(bào)時(shí)，可以依照稅收征管法第二十五條和稅 收征管法實(shí)施細(xì)則 第三十四條之規(guī)定要求納稅人報(bào)送納稅申報(bào)表及有關(guān)資料。 如：

9、 可以要求中介機(jī)構(gòu)報(bào)送所簽訂的業(yè)務(wù)合同統(tǒng)計(jì)表，分部門或個(gè)人詳細(xì)統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)開展 情況，取得勞務(wù)報(bào)酬情況和中介組織的內(nèi)部分配方案。這樣，既可以掌握納稅人的 實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，又可以了解各從業(yè)人員的勞務(wù)報(bào)酬情況，方便稅務(wù)部門對(duì)包括個(gè)人所得稅在內(nèi)的所有稅收的管理。3、設(shè)立收入預(yù)警值，實(shí)行核定征收。針對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)隱性收入普遍的特點(diǎn)，根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng) 營(yíng)現(xiàn)狀，借助現(xiàn)行的存量房評(píng)估系統(tǒng)的核定存量房的評(píng)估價(jià)確定買賣雙方的成交價(jià) 格，房地產(chǎn)中介傭金的比例一般為買賣雙方各付成交價(jià)格的1%，結(jié)合代理到稅務(wù)部門辦理涉稅事項(xiàng)的戶次，合理設(shè)立收入預(yù)警值，并根據(jù)各單位的申報(bào)收入數(shù)與預(yù)警 值比對(duì)，對(duì)明顯偏低的納稅人，實(shí)行核定征收。4、提高納稅意識(shí)，加大納稅評(píng)估、專項(xiàng)檢查力度。稅法宣傳要在廣度和深度上下功夫，堅(jiān)持重點(diǎn)宣傳同日常宣傳相結(jié)合，重視 日常宣傳。可以開展對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)涉稅業(yè)務(wù)的培訓(xùn)工作，及時(shí)將最新的稅收知 識(shí)、財(cái)會(huì)知識(shí)傳遞給他們，幫助房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)人員提高稅收知識(shí)水平，同時(shí)， 稅務(wù)機(jī)關(guān)分析房地產(chǎn)中介納稅資料， 有選擇性地對(duì)成交量較大的中介進(jìn)行納稅評(píng)估， 發(fā)現(xiàn)違法行為移交稽查，加大對(duì)偷逃稅的打擊力度，彰顯稅法的剛性，促使納稅人 提高遵從稅法的意識(shí)。5、加大發(fā)票索要者的獎(jiǎng)勵(lì)措施，提高消費(fèi)者索取發(fā)票的積極性。消費(fèi)者之所以會(huì)不索要發(fā)票， 是由于納稅人降低價(jià)格的誘惑或