關于成片住宅區(qū)用地分宗定界的意見

1、關于成片住宅區(qū)用地分宗定界的意見各縣（市）國土資源局、各分局，市局機關各處室、各事業(yè)單位：為規(guī)范土地分割登記，維護土地使用者的合法權益，根據國家有關法律法規(guī)及文件的規(guī)定，制定我市成片住宅區(qū)用地分宗定界的意見，請遵照執(zhí)行。一、適用范圍本意見適用于濟南市行政區(qū)劃范圍內成片住宅區(qū)用地的分宗定界，包括商品房、經濟適用房、房改房、拆遷安置房等用地。二、基本原則1由一個文件批準的土地在辦理初始土地登記時，頒發(fā)一個國有土地使用證，原則上不予辦理土地分割登記。2因部分土地使用權轉讓引起的土地分割，需取得規(guī)劃主管部門的建設工程規(guī)劃許可證、同意土地分割的復函和土地分割示意圖。3因建設項目分期建設申請土地分割登記的

2、，同一工程規(guī)劃許可證內批準的工程項目應一并申請登記。4同一項目用地內多棟房屋分幢或分單元進行權屬登記時，按每幢房屋占地劃分宗地，劃分原則按宗地分宗定界意見辦理。5劃撥的非住宅用地項目不予辦理分割登記手續(xù)，應待整個項目竣工后統一辦理土地登記。三、分宗意見按幢設宗。無論是封閉式小區(qū)還是開放式小區(qū)，原則上按一幢住宅樓用地為一宗地；底層是商場上面是住宅的城鎮(zhèn)混合用地按一宗地處理。對于單位獨自使用（如有封閉圍墻）的土地，依據四周邊界，暫按一宗地設宗。售房給個人時，則按幢設宗，然后將每幢住宅樓用地分割到戶，進行分割登記。3. 單獨屬于一幢樓房的附屬用地，原則上劃入該幢樓房的用地范圍。4.住宅區(qū)內的車庫用地

3、，如屬獨立的公用車庫用地或者單獨車庫用地應單獨設宗；如屬某一幢住宅樓單獨使用，則可與該住宅樓合并作一宗地處理。5建筑區(qū)內的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，以及道路、綠地等公共用地為小區(qū)內全體業(yè)主共有，原則上不劃入其它分割宗地內。地籍調查表中應注明“小區(qū)內的公用配套設施、物業(yè)服務用房及綠地、道路等公共用地為業(yè)主共有”。但屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共河道、公共綠地或者明示屬于個人的除外。四、定界意見按幢設宗住宅樓，樓房主體墻以南，如有院子，以院墻為界；如無院子，樓房的主體墻外有道路且路邊沿離房屋主體墻距離大于2米，以主體墻墻外2米為界；若房屋垂直投影距主體墻大于2米時，按垂直投影確界；房屋主體墻離路邊

4、小于2米的，以路邊為界。按幢設宗住宅樓，樓房主體墻以北如有封閉圍墻，以封閉圍墻為界（封閉圍墻內如有建設意向的除外）；如無圍墻而有道路且路邊距主體墻大于2米，以主體墻外2米為界，如路邊距主體墻小于2米，以路邊為界；既無圍墻又無道路的，且房屋垂直投影距主體墻小于2米的，以墻外2米為界；若房屋垂直投影距主體墻大于2米時，按垂直投影確界。按幢設宗住宅樓，樓房主體墻東、西兩側墻外有道路且路邊距主體墻距離大于1.5米，以主體墻墻外1.5米為界；主體墻墻外離路邊小于1.5米的，以路邊為界；若房屋垂直投影距主體墻大于1.5米時，按垂直投影確界；兩幢住宅樓的東西兩墻間沒有道路相隔，且其間距離不足3米的，則以兩幢

5、樓間距的中間為界。4.住宅區(qū)內的車庫用地，如屬獨立的公用車庫用地或者單獨車庫用地按實際情況以車庫外墻墻外或墻中為界；如屬某一幢住宅樓單獨使用，按實際情況以車庫外墻墻面或墻中為界。5. 本意見按東西走向房屋規(guī)定，凡不屬于以上幾種情況的,按實際情況研究處理。附：國有土地使用權分割的面積的計算方法：1.一般住宅用地面積每戶用地面積=每戶分攤面積+獨自使用面積。每戶分攤面積=共用土地總面積÷整棟樓房建筑面積×每戶房屋建筑面積。獨自使用面積=居住樓房底樓的院壩（以圍墻外墻為界）為該底樓住房獨自使用的面積，其使用權確認給該住戶，該院壩面積不進入土地使用權分攤。說明：每戶房屋建筑面積以濟南市房產管理局頒發(fā)的房屋所有權證為準。2.花園別墅小區(qū)用地面積每戶用地面