三種評估方法

1、資產(chǎn)評估方法、市場法項目基本方法差異調整因素應用條件總體1、找到相同的參照物：參照 物價格作為評估值。2、找到類似資產(chǎn)：以此為參 照物，依其價格再做相應的 差異調整，確定評估值。1、時間因素：參照物交2、地域因素：指資產(chǎn)所在地區(qū)或3、功能因素：指1 .一個充分發(fā)育活易時間與被評估資產(chǎn)評 估基準日相差時間所影 響的被評估資產(chǎn)價格的 差異。地段條件對資產(chǎn)價格的影響差 異。資產(chǎn)實體功能過 剩和不足對價格 的影響。躍的資產(chǎn)市場。2.參照物及可比較的指標、技術參數(shù)等資料可搜集。機器設備1、鑒定評估對象，獲取資料2、市場調查，選取參照物；3、因素比較；4、計算評估值1、時間因素2、地域因素3、個別因素（設

2、 備規(guī)格型號、制造 廠家、役齡、安裝 方式、附件、實體 狀態(tài)）4、交易因 素：市場狀 況、交易動 機背景、交 易量建筑 物將待估房地產(chǎn)與交易實例， 比較對照，以類似房地產(chǎn)的 已知價格為基礎，修正后， 得出待估房地產(chǎn)評估價。n評估值=（交易實例 i交易行為的修正系數(shù)i=1交易日期的修正系數(shù)區(qū)域因素的修正系數(shù)個別因素的修正系數(shù)）/n1.有一定數(shù)量（仝3）正常交易實例。2具較好可比性，3 交易時間與基準日接近。4 交易透明、公平和有效。5土地出讓年限、使用需求基本一致。適于房地產(chǎn)出售、購 置、投資決策等1、交易日期的修正2、區(qū)域因素1) 雙百分制比較法；2) 十等分因素比較法；3 )環(huán)境成熟度修正法

3、：房地產(chǎn)價 格=調整系數(shù)X交易實例價格=交易實例價格/ (1+i) nn達到與交易頭例冋等環(huán)境成熟度所需的年數(shù)3、個別因素的修 正4、交易行為 的補正項目基本方法差異調整因素應用條件土地 使用 權(重點)1搜集資料， 確定比較案 例；2交易情況 修正;3.交易時 間修正； 4區(qū)域因素修 正；5.個別因 素修正;6.確 定待估土地 評估值評估值比較案例地價正常交易情況待估土地區(qū)域因素值待估土地個別因素值評估基準日價格指數(shù)1、在同一地 區(qū)或同一供 求范圍內的 類似土地中， 與待估土地 類似的交易 案例較多。2、評估人員 知識廣博、經(jīng) 驗豐富1丿丨 比較案例交易情況比較案例區(qū)域因素值比較案例個別因素

4、值比較案例交易日物價指數(shù)1、交易 時間的 修正： 平均、 環(huán)比物 價指數(shù)2、區(qū)域因素的 修正3、個別因素的修正： 其中：年限修正系數(shù)：L(1+尸廣Ln比較案例土地使用權剩余年限；m待估土地使用權剩余年限；r折現(xiàn)率容積率修正系數(shù)見書P1294、交易 行為的 修正基準地價修正系數(shù)法：評估值=基準地價X時間因素修正系數(shù)X個別因素修正系數(shù)X市場轉讓因素修正系數(shù)年限修正系數(shù)K 1 (1 r) n/1 (1 r) Nn實際出讓(轉讓)年限；N 最高出讓年限；r還原利率長期 投資上市債券(1) 如可流通買賣，且有現(xiàn)行市價，上市債券的現(xiàn)行市價(評估基準日的收盤價)可以作為它的評估值。(2) 當證券市場投機嚴重

5、、債券價格嚴重扭曲時，對上市債券的評估，可參照非上市債券的評估方法一一理論價。上市股票冋上市債券流動資產(chǎn)1、在庫材料：除積壓物資、在用低值易耗品外，近期購進一一現(xiàn)行市價或賬面價；購進批次間隔長、價格變化大一一現(xiàn)行市價或最接近市價的材料價格。2、 產(chǎn)成品及庫存商品：不含價外稅的可接受市場價，扣除相關費用。工業(yè)企業(yè)賣出價；商業(yè)企業(yè)頭進價。3、 應收賬款及預付賬款一一可變現(xiàn)值。評估值=賬面價值一已確定壞賬損失一預計壞賬損失預計壞賬損失：1）壞賬估計法：壞賬比例-評估前若干年的壞賬數(shù)額/評估前若干年應收賬款余額 2）賬齡分析法4、 應收票據(jù)：1）評估值=本金* （1 +利率*時間）（利率、時間保持匹配

6、關系；時間為開立日一一基準日）2）評估值=到期價值* （1-貼現(xiàn)率*貼現(xiàn)期）（利率、時間保持匹配關系；時間為貼現(xiàn)日一一到期日）5、 短期投資：1）公開掛牌交易的，按評估基準日的收盤價確定；2）不能公開交易的，本金 +持有期利息。6、 現(xiàn)金和各項存款：以核實后的實有額作為評估值。如有外幣存款，可按基準日的國豕外匯牌價折算。企業(yè) 價值市盈率乘數(shù)法：公司的市值 =類似公司的市盈率*預期收益 （嚴格說，不屬于市場法）、成本法項目重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值成新率方法:1、評估值=重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值2、評估值=重置成本*成新率總體1）重置核算法：重置成本 =直接成本+

7、間接成本2）物價指數(shù)法：重置成本=歷史成本*評估時定基物價 指數(shù)十購建時定基物價指數(shù) =歷史成本*（ 1 +物價變動指 數(shù)）3）功能價值法：重置成本=參照物重置成本*被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量4） 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：重置成本=參照物重置成本* （被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量1觀察法/成新率法：實體性 貶值=重置成本X （ 1-成新率） 2公式計算法（年限法）： 實體性貶值=重置成本X實 際已使用年限十總使用年限 =重置成本X實體性貶值率功能性貶值 額=被評估 資產(chǎn)年凈超 額運營成本*年金現(xiàn)值 系數(shù)= A*（ 1-T）由于外部環(huán) 境變化造成 資產(chǎn)的貶值1. 觀察法2. 使用年限法成新率-尚可使用年限十

8、（實 際已使用年限+尚可使用年限）*100%成新率+貶值率=13. 修復費用法十參照物年產(chǎn)量）X5）統(tǒng)計分析法：重置成本 =某類資產(chǎn)歷史成本*調整系 數(shù)K=某類資產(chǎn)歷史成本* （某類抽樣資產(chǎn)重置成本十某 類抽樣資產(chǎn)歷史成本）其中：總使用年限-實際已使 用年限+尚可使用年限； 實際已使用年限-名義已使*（P/A , r,n）n被評估資產(chǎn)剩余年限成新率-（1 修復費用十重置成本）*100%用年限*資產(chǎn)利用率機器設備（重 點）.包括重新購置或建造與全新資產(chǎn)所需的一切合理的直 接費用和間接費用，如設備購置成本、運雜費、安裝費、 基礎費、其它間接費用、稅金、資金成本等。1） 重置核算法。非標準、自制設備

9、：重置成本=成本+ 利潤+銷售稅金+設計費目前還產(chǎn)銷的，以市場價為基礎確定重置成本。2）物價指數(shù)法。重置成本-歷史成本* （1+環(huán)比 物價變動指數(shù)t+1 ） * （ 1 +環(huán)比物價變動指數(shù)t+2 ） *（1 +環(huán)比物價變動指數(shù)t+n ）3）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。某些特定的加工設備。進口設備：價格條件、從屬費用（內容、稅基）重置成本-CIF+關稅+增值稅+1）使用年限法：實體性貶值 率-已使用年限/總年限； 更新改造的設備：已使用年限-名義加權投資年限*基準 日前的資產(chǎn)利用率2）修復費用法：不可修復損耗引起的貶值-不可修復部分重置成本 *有形 損耗率；實體性貶值-可修復 部分修復費用 +不可修復損

10、 耗引起的貶值3）觀測分析法1）超額投資 成本2）超額運營 成本：同“總 體”1）經(jīng)濟性貶 值額-（重置 成本一實體 性貶值額一 功能性貶值 額）*經(jīng)濟性貶 值率2）經(jīng)濟性貶 值額-年損失 額 * （ 1 T ）*（P/A , r, n）注意：1）經(jīng)濟性貶值率-1-（實際使用生產(chǎn)能力十額 定生產(chǎn)能力）XX規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)實際使用生產(chǎn)能力*額定生 產(chǎn)能力-評估日后的資產(chǎn)利 用率2）名義加權投資年限的計算：名義加權投資年限-加權更 新成本之和十重置成本 重置成本：還考慮改造成本項目重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值成新率建筑 物（重 點）.成本：前期費用、建筑安裝工程費、其他費用、間接費 用、

11、合理利潤、資金成本（據(jù)額定工期、平均投入資金、有形損耗率1、使用年限法：同“總體”2、打分法成新率-結構部分合計得分 *G+裝修部分合計得分*S+設 備部分合計得分*B因用途、使 用強度、設 計、結構、 裝修、設備 配備等不合 理造成的功 能不足或浪 費形成的價經(jīng)濟性貶值-nRi貸款利率測算的建筑期利息）、投資方向調節(jié)稅。1）預決算調整法：以原工程量合理為前提，適用于用 途相同、結構相同且數(shù)量較多的建筑物評估。2）重編預算法：適于測算更新重置成本或構造較簡單 的建筑物。i1 （1Ri 第i年的 年收益凈損 失額；r折現(xiàn) 率；n預計收益損失值損失。持續(xù)的時間3）價格指數(shù)調整法：用于單位價值小、結

12、構簡單，以 及運用其他方法有困難的建筑物的。土地 使用 權評估值=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+ 土地所有權收益 利息=（土地取得費+稅費）*土地開發(fā)期*年利息率+ 土地開發(fā)費*土地開發(fā)期*年利息率*50%G艮少有交易情況的特殊土地適用于新開發(fā)土地，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用其他方法評估時?？蓪葻o收益又無形資產(chǎn)1）自創(chuàng)：財務核算法；市價調整法：I 重置成本-類似無形資產(chǎn)市價*成本/市價系數(shù) n 重置成本-類似無形資產(chǎn)市價* （1-銷售利稅率）2）外購：市價類比法、物價指數(shù)法。1 .專家鑒定法。2.剩余經(jīng)濟壽命預測法 。 （同“總體”的年限法）專利權：重點

13、是重置成本的估算：1）研制成本：直接成本、間接成本。2）交易成本專有技術：1）分析鑒定使用狀況。2）估算重置成本。3）利用條件百分比 估算貶值。4）評估值-重置成本一貶值。流動 資產(chǎn)1）超儲積壓物資2） 在用低值易耗品：評估值-全新成本價值*成新率-全新成本價值* （1-實際已使用月數(shù)/可使用總月數(shù)）*100%3） 在產(chǎn)品：按價格變動系數(shù)調整原成本。按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值。3）按在制品的完工程度計算評估值。4） 產(chǎn)成品及庫存商品：當評估基準日與產(chǎn)成品完工時間較接近時，評估值-產(chǎn)成品數(shù)量X單位產(chǎn)成品賬面成本當評估基準日與完工時間相距較遠：a. 評估值-實有數(shù)量x（合理材料工藝疋額

14、X材料現(xiàn)行單價+合理工時疋額X單位小時合理工時工資費用）b. 評估值-產(chǎn)成品實際成本x（材料成本比例X材料綜合調整系數(shù)+工資、費用成本比例X工資、費用綜合調整系數(shù)）三、收益法項目收益期有限收益期無限其他未來收益年金化未來收益不等額 （n年后，收益相同）收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大總體PnR i ii i (1ri)in 收益期限；ri折現(xiàn)率P=A/r 22本金化率P=A/ r 2nRi其中, Aii(1 ri)i(P/A/, n)P nRiii i (1 ri)Rn 1 ?1r2' (1ri)n收益可以是：稅后利潤、現(xiàn)金 流量、利潤總額。要求：準確反映資產(chǎn)收益， 與 r的口徑保

15、持一致折現(xiàn)率= 無風險利 率+風險 報酬率+ 通貨膨脹 率建筑 物（殘 余估 價法 重點）B (aLr1) /(r2d) a2 /(r2d)費用中不含建筑物 利率；益應用條件：要求被評估對象可以彳 常收益；要求建筑物的用途、使丿獲得正 _用強度用不能a建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益（成本:折舊）；L 土地價格；ri土地的還原 d建筑物折舊率=1/建筑物剩余年限 B建筑物收益價格；st 建筑物純收 2建筑物的還原利率；以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使丿 嚴重背離土地 使用 權收益法：P=A （P/A , r, n）A土地純收益n土地收益年限（=出讓年限一已使用年 限）P=A/rr土地還原利率純收益（客觀

16、收益）計算： 計算總收入。 求總費用（含折舊）。 求總純收益=-。 求房屋純收益=房屋現(xiàn)值* 房屋還原利率 求土地純收益=-。還原利率 =安全利 率+風險 調整值假設開發(fā)法/剩余法（重點）：地價=樓價一建筑費一專業(yè)費一利息一利潤一稅費一租售費用 其中，專業(yè)費=建筑費*i利息=預付資本*利率r=（地價+建筑費+專業(yè)費）*r禾葉潤=預付資本*利潤率P'=（地價+建筑費+專業(yè)費）*P'注意：樓價（期末）、建筑費（期中）要 折現(xiàn)項目收益期有限收益期無限其他未來收益年金化年收益等額年收益相差不大未來收益 不等額收益額折現(xiàn)率無形 資產(chǎn)（重點）n KR iPLri i(1 r)約當投資分成法

17、：E方約當K=無形資產(chǎn)約當投資量+（購買 投資量+無形資產(chǎn)約當投資量）K分成率；Ri分成基數(shù)；K銷售收入=K銷售利潤X銷售利潤率K銷售利潤=K銷售收入銷售利潤率K銷售利潤：1、邊際分析法：K= En i +刀n i2、約當投資分成法無形資產(chǎn)約當投資量-無形資產(chǎn)重置 成本* （1+無形資產(chǎn)成本利潤率）購買方約當投資量=購買方投資資產(chǎn) 重置成本* （1 +購買方成本利潤率）n krP最低收費額上叫i i （1 r）最低收費額=重置成本凈值*轉讓成本 分攤率+機會成本重置成本凈值=重置成本*成新率轉讓成本分攤率-購買方運用無形資 產(chǎn)設計能力*總設計能力nPn i第i年的超額稅后收益i i（1 r）收

18、益期（有效期限）：指無形 資產(chǎn)發(fā)揮作用，并具有超額獲r=無風險 利率+風 險報酬率 +通貨膨 脹率利能力的時間專利權：1）收入增長型：= （ P2-P1） Q （1-T）2）費用節(jié)約型：= （C1-C2） Q （1-T）商譽割差法：P=整體資產(chǎn)評估值一（單項資產(chǎn)評估之和）超額收益法2:超額收益折現(xiàn)法nPiii 1（1 r）超額收益法1 :超額收益本金化法P=（企業(yè)預計年收益額一行業(yè)平均收益率 *單項資 產(chǎn)匯總）/本金化率=單項資產(chǎn)匯總* （企業(yè)預期收 益率一行業(yè)平均收益率）/本金化率商譽價值的評估，限于盈利企業(yè)或經(jīng)濟 效益高于同行業(yè)或社會平均水平的企 業(yè)。項目收益期有限收益期無限其他未來收益年

19、金化未來收益 不等額收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大非上 市債 券1 每年（期）支付利息、到期還本P=Po i （ p/A，r，n） +Po （ P/F，r，n）2到期后一次性還本付息P=Po （1+m i） （ P/F , r, n）（單利計息）=Po （1+i） m （ P/F , r, n）（復利計息）Po債券面值；i 票面（年）利率；r 折現(xiàn)率；n基準日到債券到期日的年限； m債券期限（發(fā)行日到到期日）非上 市股 票優(yōu)先股P=A/r普通股的固定股利型：P=D i/rDi下一年的股利普通股：紅利增長 型P=D i/（K-g）計算股利增長率g：1、歷史數(shù)據(jù)分析法2、發(fā)展趨勢分析法g =再投資的比率（即凈利潤的留存 比率）X股本利潤率股權投資對非控股的直接投資A、預測長期投資的未來收益，折算為現(xiàn)值，得出評估 值。再根據(jù)直接投資所占的份額，計算確定評估值。B、對投資份額小，或直接投資發(fā)生不長，賬實基本相符的，可根據(jù)核實后的凈資產(chǎn)額，再根據(jù)投資方應占的份額確定評估值