房地產(chǎn)平均利潤率高達(dá)五成開發(fā)商仍然叫苦

1、房地產(chǎn)平均利潤率高達(dá)五成 開發(fā)商仍然叫苦建1平方米商品住宅到底需要多少錢？房價(jià)虛高的數(shù)目究竟有多大？人民日?qǐng)?bào)·華南新聞援引新華社消息稱，8月上旬，記者獲取了一份福州市有關(guān)部門測算的當(dāng)?shù)夭糠值貕K商品房價(jià)格成本對(duì)照表，在所列的23個(gè)樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點(diǎn)。在全國35個(gè)大中城市中，福州市的房價(jià)位于中等水平。來自福建省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年福州市商品房

2、平均銷售價(jià)格為3587元平方米，同比增長11.64%，其中商品住宅銷售價(jià)格為3228元平方米。為清晰反映一個(gè)樓盤的真實(shí)成本和利潤空間，記者選取了福州市一個(gè)較有代表性的中檔樓盤(福州××花園)，按照地價(jià)、建安成本、配套建設(shè)費(fèi)用和運(yùn)營成本四部分，進(jìn)行了較系統(tǒng)的“成本核算”。通過相關(guān)數(shù)據(jù)的交叉印證，測算發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤的利潤率達(dá)60.2%。現(xiàn)粗略列出這個(gè)樓盤的住宅房產(chǎn)“成本清單”：福州××花園(8月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價(jià)3900元/平方米左右)1、地價(jià)：683元平方米。2003年9月，開發(fā)商通過競拍以每畝112.6萬元購得這一地塊，面積320余畝，小區(qū)規(guī)劃建

3、筑容積率為2.27，規(guī)劃建筑密度為23.7%，總建筑面積為48.5萬多平方米，其中商業(yè)建筑面積為1.45萬多平方米。將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)住宅建筑面積，可得出商品房的地價(jià)成本。2、土建和安裝成本：875元平方米。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)、公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)?、水電線路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發(fā)成本有差異。3、配套建設(shè)費(fèi)用：486元平方米。這項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目較多，主要包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。前者包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)等。后者包括小區(qū)道路工程費(fèi)、供電供水工程費(fèi)、室外地下

4、網(wǎng)管建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、環(huán)保工程費(fèi)、消防建設(shè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等。這些費(fèi)用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4、開發(fā)商的運(yùn)營成本：390元平方米左右。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括開發(fā)商的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用、廣告投入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個(gè)樓盤的運(yùn)營成本有差異，但一般不會(huì)超過商品房銷售價(jià)格的10%。綜上所述，保守計(jì)算該項(xiàng)目總成本約為：6838754863902434元。開發(fā)商利潤約為：銷售均價(jià)3900元-總成本2434元1466元。開發(fā)商的利潤率為60%左右。編后語自今年政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，媒體上經(jīng)?？梢砸姷椒康禺a(chǎn)商“叫苦”，都聲稱房地產(chǎn)難做，

5、沒有多少利潤空間，但叫苦歸叫苦，很長一段時(shí)間里并沒有哪個(gè)地產(chǎn)商拿出一份“成本清單”。房地產(chǎn)商想捂著的，其實(shí)也正是老百姓想知道的。眼前的這份“成本清單”是媒體花了很大精力才取得的，雖然數(shù)字顯得有些枯燥，但無論是行內(nèi)人士還是普通消費(fèi)者，透過這些枯燥的數(shù)字，大家都會(huì)明白房地產(chǎn)行業(yè)“吃水”有多深。福州率先在全國公布了該市商品房的社會(huì)平均成本，我們希望這股勁風(fēng)能刮向其他地方，讓購房者明明白白消費(fèi)。房地產(chǎn)商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。數(shù)字是枯燥的，面前的這份樓盤“成本清單”，行內(nèi)人一看就明白，但對(duì)普通消費(fèi)者而言也許仍是一頭霧水，更難以想象記者獲得這些數(shù)據(jù)的艱辛。 房地產(chǎn)行業(yè)也許是當(dāng)前最不透明的產(chǎn)業(yè)

6、之一，“沒有的利潤，開發(fā)商難以再生存” “做幾個(gè)樓盤催生一個(gè)億萬富翁，房地產(chǎn)暴利成聚寶盆”當(dāng)中國房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)的利潤到底有多少卻成了解不開的謎。開發(fā)商知道卻諱莫如深；購房者覺得房價(jià)高得離譜卻無力證明所有一切表明，判斷當(dāng)前房價(jià)是否虛高，必須先用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)揭示房價(jià)的真實(shí)成本，提高房市信息透明度。相較于房價(jià)畸高的上海、北京等熱點(diǎn)城市，福州屬于房價(jià)中等的二線城市。而記者選取的這個(gè)樓盤無論從銷售均價(jià)和開發(fā)檔次看，在當(dāng)?shù)貙儆谥袡n或稍偏上水平，有較大的代表性。這份清單顯示，相對(duì)于開發(fā)成本而言，這一樓盤約的利潤率明顯過高，房價(jià)偏離了真實(shí)成本，而開發(fā)商動(dòng)輒以開發(fā)成本高為高房價(jià)辯護(hù)顯然站不住

7、腳。一是正常的房價(jià)應(yīng)該是成本加上合理的利潤。因此衡量房價(jià)是否正常、房地產(chǎn)利潤是否合理的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本。而通過對(duì)商品房的相關(guān)費(fèi)用等成本進(jìn)行細(xì)化測算，發(fā)現(xiàn)一個(gè)樓盤每平方米的真實(shí)成本也就二三千元，而銷售均價(jià)有的卻達(dá)到了四五千元，有的利潤率高達(dá)。福州市物價(jià)局負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)自主定價(jià)需要以成本為基礎(chǔ)定價(jià)，低于成本的低價(jià)傾銷和大大高于成本的暴利，都是法律法規(guī)不允許的。二是表面上看的利潤率算不上什么，可房子不同于普通商品，它總價(jià)高，意味著開發(fā)商能夠輕易獲取巨額利潤。還以福州的這一樓盤為例，老百姓要買一套平方米的房子，總價(jià)是萬元，按其的利潤率，意味著開發(fā)商每平方米賺元，一套房子就賺萬元。照此推算，這一建筑面積達(dá)萬多平方米的樓盤，可獲利億多元。三是“清單”顯示地價(jià)（指掛牌出讓的土地）在房價(jià)中所占的比重并不是很大，開發(fā)商所持的“地價(jià)決定論”站不住腳。在這個(gè)樓盤中，地價(jià)所占比例約為。據(jù)福州市物價(jià)部門對(duì)該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本測算，地價(jià)占房價(jià)的左右。那么，房價(jià)是否如開發(fā)商所言，由供需決定呢？記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商善用“虛擬成本”“虛假需求”“預(yù)期價(jià)值”“設(shè)計(jì)概念”等來為其高房價(jià)自圓其說，如黃金地段、國外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、教育地產(chǎn)珠海某樓盤，本來位置較偏，遠(yuǎn)離市區(qū)，但開發(fā)商極力渲染企業(yè)的品牌效應(yīng)和預(yù)期中的