瑞安天地系列介紹

1、瑞安天地系列分享報(bào)告結(jié)構(gòu)一、天地模式的特點(diǎn)二、社區(qū)商業(yè)解讀三、總結(jié)借鑒n瑞安集團(tuán)簡(jiǎn)介：瑞安集團(tuán)，1971年創(chuàng)立于香港。集團(tuán)已發(fā)展成為一個(gè)多元化的集團(tuán)，旗下之房地產(chǎn)發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務(wù)遍及香港、中國(guó)內(nèi)地。n瑞安天地簡(jiǎn)介： 瑞安天地，是集合瑞安大型城市核心重建項(xiàng)目與旅游業(yè)綜合發(fā)展項(xiàng)目于一體的核心類別產(chǎn)品。n開發(fā)理念簡(jiǎn)介： 在有限的地塊資源內(nèi)，透過(guò)文化、景觀、稀缺的土地等等無(wú)法復(fù)制的價(jià)值鏈，創(chuàng)造及再投資，是瑞安地產(chǎn)天地模式開發(fā)的核心理念。瑞安集團(tuán)簡(jiǎn)介商業(yè)特色：大連天地的完美規(guī)劃是為綠色時(shí)尚生活家及知識(shí)型產(chǎn)業(yè)人群的樂(lè)活、樂(lè)業(yè)、樂(lè)享的愿景而生，為他們帶來(lái)工作學(xué)習(xí)、生活體驗(yàn)、企業(yè)發(fā)展與投資創(chuàng)富的全方位

2、的增值體驗(yàn)商業(yè)特色：新天地寓意新的樂(lè)土，一個(gè)集“生活、工作、休閑”于一體的獨(dú)特環(huán)境，全面豐富生活體驗(yàn)。開設(shè)了多家高級(jí)餐廳、酒吧、品牌專賣店及時(shí)尚店鋪等。瑞安房地產(chǎn)在上海新天地還自設(shè)了酒店、餐廳、俱樂(lè)部會(huì)所和禮品店等，并推出了新天地品牌的酒類產(chǎn)品產(chǎn)品分布住宅增值 運(yùn)作一期天地系統(tǒng)，使住宅價(jià)值增值回現(xiàn)再投資 將住宅增值的價(jià)值部分一次性回收，回收的增值部分現(xiàn)金再投資二期天地、辦公樓、酒店等經(jīng)營(yíng)增值 同時(shí)不斷提升一期天地的經(jīng)營(yíng)價(jià)值推動(dòng)增值 再次拉高土地價(jià)值后，回收更高的土地上蓋物的價(jià)值這就是瑞安強(qiáng)調(diào)的以價(jià)值價(jià)值為目標(biāo)而非以成本為目標(biāo)的開發(fā)模式開發(fā)模式開發(fā)商與政府之間形成良性循環(huán)與互動(dòng)再投資改變了整個(gè)地

3、區(qū)的環(huán)境政府支持使區(qū)域配套及交通設(shè)施的完善，令瑞安項(xiàng)目后期開發(fā)過(guò)程中所開發(fā)的其他產(chǎn)品價(jià)值得以放大得到了政府的大力支持，開拓了獲取土地的綠色渠道開發(fā)模式一、天地模式的特點(diǎn)二、社區(qū)商業(yè)解讀三、總結(jié)借鑒 天地系列特點(diǎn)介紹地塊選取城市內(nèi)遺留有代表性的歷史文化建筑的區(qū)域n一線城市或區(qū)域核心城市，擁有厚重的歷史文化及獨(dú)特的區(qū)域文化。開發(fā)地塊的選取都在城市的核心區(qū)域城市核心區(qū)老市區(qū)典型區(qū)域選址以城市年輕階層，中產(chǎn)階級(jí)，居住在城市里的外籍人士以及到達(dá)城市的中外游客為目標(biāo)客群 “小資小資”情調(diào)是年輕人向往的生活； “小資”對(duì)最新的流行、藝術(shù)、文化等極度敏感；這里是年輕人的“新天地新天地”。目標(biāo)消費(fèi)群分階段的定位

4、目標(biāo)使天地系列有階段性運(yùn)營(yíng)目標(biāo)定位 第一階段定位強(qiáng)調(diào)綜合性強(qiáng)調(diào)綜合性，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海沒(méi)有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛?lè)、購(gòu)物、旅游和文化等全部匯集在一起的地方；新天地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的管理和經(jīng)營(yíng)理念的貫徹實(shí)施第二階段定位打造城市的旅游景點(diǎn)打造城市的旅游景點(diǎn)，譬如上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，將上海新天地建成上海必到之地n最后階段的定位是跨越文化和國(guó)界的時(shí)尚交流地時(shí)尚交流地，投資方要讓上海新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)，比如分隔兩國(guó)近二十幾年沒(méi)見面的朋友第一想到的聚會(huì)地點(diǎn)就是這里。層層深化的定位使得上海新天地更加明確了自

5、身的消費(fèi)群體，通過(guò)不斷的招商調(diào)整完善了商品的細(xì)化，提升了經(jīng)營(yíng)效益，成為了全國(guó)時(shí)尚消費(fèi)的“標(biāo)桿”，不僅吸引了上海的小資一族小資一族和居住上海的外籍人士外籍人士，還吸引了國(guó)內(nèi)其他城市的時(shí)尚消費(fèi)群。時(shí)尚消費(fèi)群。層層深化的定位使得天地產(chǎn)品有了價(jià)值的拔升定位n打造城市綜合體，融合商業(yè)、高級(jí)酒店、寫字樓、高檔住宅與一體的定位下進(jìn)行規(guī)劃的思考；保留地塊有價(jià)值的建筑和景觀植被；對(duì)建筑進(jìn)行造舊如舊造舊如舊，同時(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)的運(yùn)營(yíng)功能；商業(yè)的產(chǎn)品模式一般為傳統(tǒng)商業(yè)街+現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)MALL；商業(yè)街樓層根據(jù)地塊特點(diǎn)以2層為主,局部達(dá)到4層或更高商業(yè)街尺度260m260m16m16m商業(yè)街6萬(wàn)方商業(yè)MALL10萬(wàn)方規(guī)

6、劃商業(yè)街依據(jù)地塊特點(diǎn)及城市整體格局進(jìn)行打造n新天地的招商對(duì)象均來(lái)自世界知名品牌，上海新天地98家租戶中，85%來(lái)自于內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。瑞安新天地初期招商時(shí)，為了吸引優(yōu)質(zhì)客戶，并沒(méi)有收取高額的租金，反而給予了相當(dāng)優(yōu)惠的優(yōu)惠政策，如較長(zhǎng)的免租期等，成功的引進(jìn)商家后雖然短期內(nèi)的租金收益難以保障，但商業(yè)品牌效應(yīng)的打造卻令瑞安在后期開發(fā)的住宅及辦公樓收益上成倍增長(zhǎng)，獲取了超額的利潤(rùn)，同時(shí)更令開發(fā)的住宅成為了上海的頂級(jí)豪宅區(qū)前期通過(guò)優(yōu)惠的招租政策，引入優(yōu)質(zhì)商業(yè)為區(qū)域溢價(jià)招商n發(fā)展餐飲休閑業(yè)在新天地模式下的商業(yè)街區(qū)，瑞安快速聚集了大量的城市潛在消費(fèi)群體，提高了項(xiàng)目知名度，同時(shí)為住宅銷售蓄客提供了充足的有

7、效客戶，為后期住宅的成功銷售提供保障。商業(yè)街區(qū)超過(guò)70%的體量用于引進(jìn)餐飲和休閑業(yè)態(tài)招商持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，管理者與經(jīng)營(yíng)者的分離。沒(méi)有將商業(yè)產(chǎn)權(quán)分散出售給小業(yè)主，而是全部持有，整體運(yùn)營(yíng)全部持有，整體運(yùn)營(yíng)，這樣能夠有足夠的空間和力量來(lái)調(diào)整業(yè)態(tài)與整體風(fēng)格，最大限度的凸顯特色；運(yùn)營(yíng)方式對(duì)于商戶，瑞安運(yùn)營(yíng)過(guò)程中除收取一定的保底租金外保底租金外，同時(shí)還享有租戶一定比例的利潤(rùn)分利潤(rùn)分成成利潤(rùn)來(lái)源天地模式以全部持有、整體運(yùn)營(yíng)的方式貫徹始終天地系列以全部持有的方式進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng) 以上海新天地為例： 運(yùn)營(yíng)“天地”品牌帶來(lái)直接與邊際的價(jià)值效益運(yùn)營(yíng)“商業(yè)先行”策略率先開發(fā)商業(yè)，再啟動(dòng)住宅的開發(fā)和銷售開發(fā)時(shí)序“商業(yè)

8、先行”策略：讓投資客或購(gòu)房人從現(xiàn)狀上看到區(qū)域的配套成熟，從而從根本上消除相關(guān)的危機(jī)感，提升購(gòu)買欲望，這種模式最直接的表現(xiàn)就是開發(fā)的住宅銷售價(jià)格普遍高于周邊區(qū)域的住宅價(jià)格。 n瑞安新天地模式因?yàn)橐?guī)模龐大，業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)先行的特色，對(duì)前期大量的資金投入，以及資金的沉淀期都要求較高，導(dǎo)致投資回報(bào)周期被拉長(zhǎng)。放長(zhǎng)線釣大魚天地模式重視商業(yè)及業(yè)態(tài)的打造，對(duì)資金有長(zhǎng)線投入要求資本運(yùn)作新天地跨年演唱會(huì)通過(guò)對(duì)核心品牌的不斷宣傳，帶動(dòng)周邊計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目的形象與價(jià)值的提升。持續(xù)公共n利用現(xiàn)代手段加強(qiáng)新天地商業(yè)自身的形象推廣形象推廣，以及與外界的即時(shí)溝通，新天地持續(xù)積極的發(fā)起、參與、組織、承辦一系列各種模式的公眾活動(dòng)公

9、眾活動(dòng)，每一項(xiàng)活動(dòng)都可視為一種整體公關(guān)活動(dòng)的有機(jī)組成部分。一、天地模式的特點(diǎn)二、社區(qū)商業(yè)解讀三、總結(jié)借鑒n大約在15年前，上海的消費(fèi)者開始學(xué)習(xí)如何在大型購(gòu)物中心消費(fèi)娛樂(lè)。如今發(fā)展過(guò)度的購(gòu)物中心以及正逐漸走向衰落的商業(yè)街，讓城市正面臨漸漸失去活力的危險(xiǎn)n現(xiàn)狀：遺憾的是，中國(guó)城市在發(fā)展的歷程中照搬了美國(guó)郊區(qū)化生活模式，改變了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展道路，也拋棄了中國(guó)城市社區(qū)特征。在一些中國(guó)城市的傳統(tǒng)老城區(qū)，街道的步行使用率依然很高，臨街商業(yè)和購(gòu)物中心得以和諧共存；而在一些現(xiàn)代化新城區(qū)中，大型購(gòu)物中心占有統(tǒng)治性的地位，非主流的社區(qū)商業(yè)街漸顯黯淡。在這些新的社區(qū)里步行，行人會(huì)感覺街道長(zhǎng)而寬、空而枯燥無(wú)趣，便自然

10、而然改由駕車出行，社區(qū)特色由此不斷被削弱。點(diǎn)到點(diǎn)的汽車出行方式使得人們常常繞過(guò)老城區(qū)，快速往返于不同目的地之間，因此社區(qū)商業(yè)在一些傳統(tǒng)老城區(qū)也漸漸消失。社區(qū)心臟脈搏的跳動(dòng)被一步步減緩、衰弱陳建邦陳建邦瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 規(guī)劃發(fā)展及設(shè)計(jì)總監(jiān)規(guī)劃發(fā)展及設(shè)計(jì)總監(jiān)主導(dǎo)瑞安房地產(chǎn)“天地系列”多功能綜合社區(qū)的概念研究、土地可行性研究、總體規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、道路及公共空間設(shè)計(jì)，包括上海新天地社區(qū)、瑞虹新城、創(chuàng)智天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地、佛山嶺南天地、大連天地以及杭州西湖天地，曾榮獲眾多殊榮。陳先生同時(shí)也領(lǐng)導(dǎo)每個(gè)社區(qū)內(nèi)大型綜合性開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，及住宅標(biāo)準(zhǔn)化工作。我國(guó)城市發(fā)

11、展模式致使社區(qū)商業(yè)街失去了特色和活力困境與現(xiàn)狀n商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)：商業(yè)街提供了良好的步行體驗(yàn)步行體驗(yàn)，因此也是多功能混合用途社區(qū)的核心。一個(gè)充滿生機(jī)的社區(qū)不能沒(méi)有成功的商業(yè)街，精彩紛呈的城市生活也依賴于富有活力的商業(yè)步行體驗(yàn)。幸運(yùn)的是，中國(guó)城市仍然有機(jī)會(huì)、有時(shí)間來(lái)發(fā)展這樣的街道。n未來(lái)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)： 以我個(gè)人過(guò)去17年在中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我們?nèi)匀豢梢栽谥袊?guó)發(fā)展多功能混合用途的社區(qū)商多功能混合用途的社區(qū)商業(yè)業(yè)。尤其當(dāng)今地鐵和高鐵地鐵和高鐵的高速發(fā)展提供了很好的契機(jī)，舊城改造舊城改造和再生也是重塑社區(qū)商業(yè)街的絕佳機(jī)會(huì)。我們應(yīng)該為下一代留下更美好的城市社區(qū)有著優(yōu)質(zhì)步行環(huán)境優(yōu)質(zhì)步行環(huán)境，便捷的多功能混合用途

12、多功能混合用途，和低污染、低能耗的綠色社區(qū)綠色社區(qū)。讓我們共同努力，攜手創(chuàng)造可持續(xù)且有活力的中國(guó)城市。舊城改造地鐵發(fā)展舊城改造和軌道交通的發(fā)展，將再次激發(fā)人們對(duì)步行體驗(yàn)完善的訴求優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)n瑞安的領(lǐng)悟： 以瑞安的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這些商業(yè)街是綜合社區(qū)總體規(guī)劃中不可或缺的一部分。項(xiàng)目將商業(yè)街、商業(yè)街、“新天地新天地”式的休閑街區(qū)，和購(gòu)物中心融合式的休閑街區(qū)，和購(gòu)物中心融合在一起，連同其它功能設(shè)施有機(jī)組合在尺度適宜的街道網(wǎng)絡(luò)中，同時(shí)于社區(qū)中設(shè)置公共交通站點(diǎn)，并經(jīng)過(guò)整體性地規(guī)劃設(shè)計(jì)，考慮和實(shí)施一系列城市設(shè)計(jì)元素，如轉(zhuǎn)彎半徑、鋪地、街道綠化、街燈，街道家具等。為了達(dá)到這樣的效果，有時(shí)需要突破一些現(xiàn)有的城市規(guī)劃

13、條例和交通工程規(guī)則。在操作運(yùn)營(yíng)方面，更會(huì)制定一個(gè)長(zhǎng)期的商鋪銷售或持有投資策略商鋪銷售或持有投資策略。最重要的是，我們需要一個(gè)可行的、整體性的、適宜步行的、以公共交通為導(dǎo)向可行的、整體性的、適宜步行的、以公共交通為導(dǎo)向的多功能社區(qū)的總體規(guī)劃。的多功能社區(qū)的總體規(guī)劃。通過(guò)整體性的設(shè)計(jì)對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行解題產(chǎn)品解讀一、天地模式的特點(diǎn)二、社區(qū)商業(yè)解讀三、總結(jié)借鑒n“大連天地”以瑞安的天地概念為基礎(chǔ),為配合大連成為“全球軟件和服務(wù)外包領(lǐng)軍城市”，并為精英匯聚的行業(yè)提供集工作、生活、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)于一體的國(guó)際都會(huì)生活社區(qū)，將量身打造一個(gè)新型的綜合性高新技術(shù)外包中心，一個(gè)全方位提升產(chǎn)業(yè)、工作、生活價(jià)值和素質(zhì)的創(chuàng)新城

14、市創(chuàng)新城市，自選可配合業(yè)務(wù)發(fā)展的商務(wù)根據(jù)地商務(wù)根據(jù)地,從而形成東北亞的新中心。布局打造首先對(duì)城市及區(qū)域進(jìn)行研判，確立天地項(xiàng)目的選址工程檔案工程檔案總建筑面積354萬(wàn)平方米（智匯天地智匯天地建筑面積14萬(wàn)平方米）占地面積2650萬(wàn)平方米總投資約300億開發(fā)周期2007-2020年辦公居住人口300，000黃泥川地塊平整，視野開闊，為大連軟件外包業(yè)”中國(guó)第一、世界第一“的雄心壯志而生。這里將集中開發(fā)成為知識(shí)型產(chǎn)業(yè)中心，高速電訊網(wǎng)絡(luò)與世界連接，時(shí)刻與國(guó)際同步；便利的交通讓這里四通八達(dá)，快軌連接大連天地不同的區(qū)域，巴士、班車直通市內(nèi)各區(qū)，通過(guò)前黃路直達(dá)機(jī)場(chǎng)僅需20分鐘。未來(lái)的黃泥川將迎接國(guó)際一流的IT

15、OBPO企業(yè)進(jìn)駐，是世界矚目的知識(shí)產(chǎn)業(yè)投資熱地。布局打造通過(guò)商業(yè)的運(yùn)作，確立天地系列開發(fā)的啟動(dòng)區(qū)1.廣場(chǎng)設(shè)計(jì)主題創(chuàng)智建議：結(jié)合周邊業(yè)態(tài)的設(shè)置，形成一個(gè)高創(chuàng)意、寓教于樂(lè)的廣場(chǎng)氣氛2.廣場(chǎng)設(shè)計(jì)主題運(yùn)動(dòng)建議：與周邊業(yè)態(tài)相匹配，形成激情運(yùn)動(dòng)主題。應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)有特色的運(yùn)動(dòng)設(shè)施4。廣場(chǎng)設(shè)計(jì)主題旅游文化建議：集中呈現(xiàn)項(xiàng)目的旅游氣息，形成展示項(xiàng)目總體“娛樂(lè)”格調(diào)的“眼睛”3.廣場(chǎng)設(shè)計(jì)主題時(shí)尚生活建議：廣場(chǎng)氣氛的設(shè)計(jì)應(yīng)形成一個(gè)呈現(xiàn)時(shí)尚、休閑生活理念的氛圍整體規(guī)劃通過(guò)地塊選擇與功能定位，形成相輔相成的特色商業(yè)街區(qū)商業(yè)地塊（地塊商業(yè)地塊（地塊1 1、2 2、3 3、4 4）商業(yè)定位及目）商業(yè)定位及目標(biāo)客戶標(biāo)客戶初期

16、目標(biāo)客戶IT人士、知識(shí)工作者、大學(xué)生、周邊居民遠(yuǎn)期目標(biāo)客戶逐步發(fā)展成為輻射城市中心的區(qū)域性商業(yè)區(qū)目標(biāo)客戶認(rèn)同區(qū)域價(jià)值、商業(yè)資源的價(jià)值、瑞安品牌價(jià)值以及大連天地項(xiàng)目之商業(yè)文化主題定位的中端客戶群體客戶定位依據(jù)對(duì)商業(yè)整體的把握，確立目標(biāo)客戶，并注重產(chǎn)品文化的滲透1、項(xiàng)目最顯著位置設(shè)置大型項(xiàng)目標(biāo)志性元素給受眾強(qiáng)烈視覺沖擊；在入口處注意商業(yè)氣氛與產(chǎn)業(yè)氛圍的平衡處理，保存產(chǎn)業(yè)氣氛的專業(yè)性完整 2、但是整個(gè)主題設(shè)計(jì)以及動(dòng)線都趨于統(tǒng)一，使商業(yè)區(qū)整個(gè)運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)氛圍、人流動(dòng)線匯集、商鋪分布等形成一個(gè)具有集合號(hào)召力的有機(jī)整體 3、擴(kuò)大商業(yè)單層面積，降低樓層數(shù)量。 考慮進(jìn)入地下停車場(chǎng)的車道位置及西側(cè)廣場(chǎng)，東側(cè)面向ITTD廣場(chǎng)采取半閉合設(shè)計(jì)，一方面可增加室內(nèi)商業(yè)面積，一方面可避免前期人流稀少產(chǎn)生的空曠感4、人流動(dòng)線在靠近ITTD一側(cè)，設(shè)計(jì)“人流匯聚”景觀主題廣場(chǎng)?？梢耘e辦小型活動(dòng)的場(chǎng)所及設(shè)施設(shè)計(jì)要點(diǎn)通過(guò)對(duì)視覺和動(dòng)線的設(shè)計(jì)，使得商業(yè)街區(qū)成為一個(gè)具有號(hào)召力的有機(jī)整體通過(guò)對(duì)理念的塑造以及交通和業(yè)態(tài)的引導(dǎo)來(lái)體現(xiàn)商業(yè)的亮點(diǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)便捷的交通建議設(shè)立市內(nèi)到園區(qū)以及內(nèi)部的SHUTTLE BUS安排，使得園區(qū)和項(xiàng)目具有承接性。廣場(chǎng)二環(huán)公共空間獨(dú)樹一幟，除了