物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金的探析

1、物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金的探析 物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)修理資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)資金),又稱(chēng)為物業(yè)本體和共用設(shè)備設(shè)施大中修和更新改造儲(chǔ)備金。有的地方稱(chēng)為“共用部位共用設(shè)施設(shè)備修理基金”,也有的地方將其區(qū)分為“公用設(shè)施專(zhuān)用基金”和“房屋本體修理基金”兩個(gè)基金。 一、專(zhuān)項(xiàng)資金的概念和性質(zhì) 專(zhuān)項(xiàng)資金是由業(yè)主或非業(yè)主使用人交納的,為了保障物業(yè)在使用一定時(shí)間后,所需的特定修理、更新及房屋發(fā)生緊急狀況時(shí)應(yīng)急的資金。在物業(yè)管理活動(dòng)中,為了維護(hù)全體業(yè)主的共同利益,保證物業(yè)始終處于正常的和完好的狀態(tài),除了在物業(yè)管理費(fèi)中滿意物業(yè)的日常維護(hù)和小修活動(dòng)外,業(yè)主或非業(yè)主使用人平常定期交納小量的費(fèi)用,集中儲(chǔ)備起來(lái),專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共

2、用設(shè)施設(shè)備保修期滿后特定狀況下的中修、大修、更新、改造以及出現(xiàn)特別或緊急狀況時(shí)的支出。專(zhuān)項(xiàng)資金的建立可以避免在上述狀況出現(xiàn)時(shí),集中大量的出資給業(yè)主帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。同時(shí),也可以在出現(xiàn)上述狀況時(shí),能夠得以準(zhǔn)時(shí)處理,使業(yè)主和非業(yè)主使用人能夠工作、生活在一個(gè)良好的環(huán)境當(dāng)中。這也是物業(yè)管理追求良好和長(zhǎng)效管理的重要因素和必要條件。 專(zhuān)項(xiàng)資金是物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,其費(fèi)用性質(zhì)同物業(yè)管理費(fèi)一樣,是由業(yè)主交納,由物業(yè)管理單位或政府主管部門(mén)設(shè)立特地賬戶管理,經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),最終由物業(yè)管理單位使用的特地費(fèi)用。所以,專(zhuān)項(xiàng)資金的使用者權(quán)益屬于全體業(yè)主,物業(yè)管理單位對(duì)它的管理和使用屬于代管性質(zhì)。同時(shí),它的使用范圍

3、也是在物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍之內(nèi),而且更詳細(xì)、更專(zhuān)指,這就更打算了它的專(zhuān)項(xiàng)性質(zhì)。 依據(jù)上述性質(zhì),專(zhuān)項(xiàng)資金本應(yīng)是物業(yè)管理費(fèi)成本中的一個(gè)構(gòu)成因素,在管理操作中將其納入物業(yè)管理費(fèi)中,由物業(yè)管理單位在會(huì)計(jì)操作中進(jìn)行提留,設(shè)立專(zhuān)賬或開(kāi)立銀行專(zhuān)戶,其管理使用簡(jiǎn)便易行。但依據(jù)我國(guó)實(shí)際狀況,現(xiàn)行國(guó)家政策和各地政府在實(shí)施方法中都將專(zhuān)項(xiàng)資金從物業(yè)管理費(fèi)中分別出來(lái),并設(shè)定了嚴(yán)格的使用和管理方法,這主要出于兩方面的原因,一是由于首次設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金時(shí)的資金來(lái)源渠道和途徑比較復(fù)雜,各地的規(guī)定也不盡相同,假如直接并入物業(yè)管理費(fèi)中會(huì)給多渠道籌集專(zhuān)項(xiàng)資金帶來(lái)障礙。二是由于國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理從總體上講尚處于起步階段,許多物業(yè)管理單位的管

4、理行為和管理費(fèi)的使用管理還很不規(guī)范,同時(shí)目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)水平還普遍較低,有的還難于保證日常運(yùn)作,假如直接將專(zhuān)項(xiàng)資金并入物業(yè)管理費(fèi)中,可能會(huì)給專(zhuān)項(xiàng)資金的專(zhuān)項(xiàng)和規(guī)范使用帶來(lái)?yè)?dān)心全因素,甚至?xí)斐膳灿?、亂用的狀況,使物業(yè)和業(yè)主的最終利益受到侵害。 二.設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金的目的和作用 設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動(dòng)中比較巨大的非日常性開(kāi)支和非預(yù)見(jiàn)性開(kāi)支,尤其是為維持和保證物業(yè)共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的大型修繕改良性的開(kāi)支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造,因此,專(zhuān)項(xiàng)資金的作

5、用實(shí)際上就是物業(yè)本體和共用部分固定資產(chǎn)的折舊補(bǔ)償。 眾所周知,物業(yè)在建成之后,必定會(huì)受到自然的和使用的損耗。隨著時(shí)間的增加,自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震驚、大氣、水、雷電等對(duì)建筑物在一定程度上存有的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒(méi)有建立專(zhuān)項(xiàng)資金,就不可能合理、有效地支配物業(yè)的修理和保養(yǎng)計(jì)劃,必定會(huì)加速物業(yè)的自然侵損,以致會(huì)由于修理保養(yǎng)不準(zhǔn)時(shí)使物業(yè)進(jìn)入或過(guò)早進(jìn)入衰敗過(guò)程,從而加速物業(yè)的老化程度,縮短了物業(yè)的使用壽命,甚至?xí)劤蓚κ鹿?。相?建立起專(zhuān)項(xiàng)資金,就可以有效、合理妥當(dāng)?shù)刂湮飿I(yè)的修繕改良,物業(yè)就可以得到有效的修理養(yǎng)護(hù),使物業(yè)處于良好的狀態(tài),充分發(fā)揮物業(yè)的正常使用功能,并且可能延長(zhǎng)物業(yè)的使

6、用壽命,改善和提高物業(yè)的使用功能,還可以提高物業(yè)的檔次和對(duì)現(xiàn)代化城市發(fā)展的適應(yīng)性,進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)的保值和升值,使物業(yè)全部權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟(jì)價(jià)值,最大限度地提高投資回報(bào)率。 三.專(zhuān)項(xiàng)資金的來(lái)源 (一)法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用 1.有關(guān)地方規(guī)定,公房出售時(shí),售房單位根據(jù)一定比例從售房款中提取,原則上多層住宅不低于售房20%,高層住宅不低于售房款的30%,該部份專(zhuān)項(xiàng)資金屬售房單位全部。 2.有的地方規(guī)定,業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)按購(gòu)房款的2%(也有3%或5%)的比例向售房單位交納專(zhuān)項(xiàng)資金。售房單位代為收取的專(zhuān)項(xiàng)資金屬全體業(yè)主共同全部,不得計(jì)入住房銷(xiāo)售收入。 3.也有的地方規(guī)定,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在售房款中按2%的比例劃撥公用

7、設(shè)施專(zhuān)用基金,并可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。 4.還有規(guī)定除以某種方式先建立一部分專(zhuān)項(xiàng)資金外,業(yè)主在日常交納物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí),另外交納規(guī)定數(shù)額的專(zhuān)項(xiàng)資金,作為專(zhuān)項(xiàng)資金續(xù)籌的主要方式。 (二)物業(yè)管理費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用 物業(yè)管理費(fèi)在運(yùn)行中會(huì)有完成成本開(kāi)支后的結(jié)余,假如有連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時(shí),除可在管理預(yù)算中調(diào)整外,也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意設(shè)定一定比例納入專(zhuān)項(xiàng)資金,但由于管理費(fèi)的結(jié)余的原因有多種,其結(jié)余部分的再安排亦應(yīng)依據(jù)多退少補(bǔ)原則進(jìn)行適當(dāng)支配。 (三)業(yè)主大會(huì)中打算分?jǐn)偟馁M(fèi)用 依據(jù)住宅維護(hù)保養(yǎng)的需要,在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí),由業(yè)主大會(huì)打算向全體業(yè)主收取的、保證物業(yè)的正常使用的分?jǐn)傎Y金。 (四)

8、業(yè)主共有物業(yè)的收益 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部分,通常有些可以用來(lái)經(jīng)營(yíng),獲得收益,這部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有,這些物業(yè)可采用敏捷多樣的方式,由物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng),比如對(duì)小型超市等商業(yè)用房,以及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的由開(kāi)發(fā)商或有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的屬業(yè)主權(quán)益的廣告牌等商業(yè)設(shè)施的收益?？蓪⑹杖氲囊徊糠植⑷雽?zhuān)項(xiàng)資金。此項(xiàng)收入并入專(zhuān)項(xiàng)資金必需以首先滿意補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的不足和當(dāng)前的使用為前提。 (五)社會(huì)捐贈(zèng)或政府撥款的費(fèi)用 由社會(huì)各界捐贈(zèng)或政府依據(jù)某種狀況撥付的,專(zhuān)項(xiàng)用于某項(xiàng)或某類(lèi)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)、本體修繕、美化和裝點(diǎn)設(shè)施維護(hù)的費(fèi)用。 四,專(zhuān)項(xiàng)資金的管理 依據(jù)國(guó)內(nèi)大部分地方的做法,專(zhuān)項(xiàng)資金由政府主管部門(mén)在銀行設(shè)立專(zhuān)戶存儲(chǔ)。以保證

9、專(zhuān)項(xiàng)資金的安全。針對(duì)有些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不能準(zhǔn)時(shí)將代收的專(zhuān)項(xiàng)資金轉(zhuǎn)交給主管部門(mén),規(guī)定在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí),商品房銷(xiāo)售單位應(yīng)當(dāng)將代收的物業(yè)管理基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)代管。有些城市成立特地機(jī)構(gòu)管理全市的專(zhuān)項(xiàng)資金,其優(yōu)點(diǎn)是管理規(guī)范、安全牢靠,也可適當(dāng)嘗試專(zhuān)項(xiàng)資金的統(tǒng)籌共濟(jì),其缺點(diǎn)是特地機(jī)構(gòu)的成本可能會(huì)侵害業(yè)主的利益,同時(shí)專(zhuān)項(xiàng)資金的使用也不便利,還可能由于大家使用專(zhuān)項(xiàng)資金都要通過(guò)特地機(jī)構(gòu),而產(chǎn)生腐敗的可能。實(shí)際上,從理論上講,專(zhuān)項(xiàng)資金是全體業(yè)主全部,假如物業(yè)管理單位管理規(guī)范,能夠得到業(yè)主的滿足和信任,當(dāng)業(yè)主大會(huì)成立后,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,也可以將主管部門(mén)或特地機(jī)構(gòu)管理專(zhuān)項(xiàng)資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管,物業(yè)管理企業(yè)代管的專(zhuān)項(xiàng)資金,應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布或向業(yè)主大會(huì)報(bào)告專(zhuān)項(xiàng)資金的使用狀況,接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。 在詳細(xì)操作方面,業(yè)主委員會(huì)成立前,專(zhuān)項(xiàng)資金的使用由物業(yè)管理單位提出訪用計(jì)劃,經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃撥。業(yè)主委員會(huì)成立后,專(zhuān)項(xiàng)資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃,依據(jù)修理改造的性質(zhì)和規(guī)模,經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。專(zhuān)項(xiàng)資金不敷使用時(shí),經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)或業(yè)主大會(huì)研究打算,按業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積比例向業(yè)主統(tǒng)籌;物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí),代管的專(zhuān)項(xiàng)資金帳目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤后,應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)