項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理作業(yè)指引

1、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理作業(yè)指引1. 目的明確項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的編制要求及管理流程。2. 適用范圍適用于公司所有項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃、項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃、銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃、產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃的管理。3. 術(shù)語和定義3.1. 項(xiàng)目工作群，為項(xiàng)目虛擬水平團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目全程操作中心，協(xié)同運(yùn)作、分權(quán)決策、共擔(dān)責(zé)任。包括項(xiàng)目經(jīng)理部全體，以及萬創(chuàng)、銷售經(jīng)營(yíng)部、成本管理部、項(xiàng)目事務(wù)部、工程管理部、客戶服務(wù)中心、物業(yè)等職能部門與本項(xiàng)目開發(fā)工作相關(guān)的人員。3.2. 項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃，屬于公司二級(jí)計(jì)劃。是公司對(duì)項(xiàng)目工作群確立的總體概要目標(biāo)，定義了項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)、項(xiàng)目范圍及分期、項(xiàng)目開發(fā)前提條件、項(xiàng)目分解的主要階段性可交付成果、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

2、活動(dòng)或里程碑。3.3. 項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃，屬于公司三級(jí)計(jì)劃。是項(xiàng)目工作群內(nèi)部集成的中間協(xié)作層計(jì)劃，定義了階段內(nèi)主要可交付成果、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和工作交叉結(jié)合部，是項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃各節(jié)點(diǎn)工作的擴(kuò)展和細(xì)化。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目開發(fā)大綱性的安排，波浪滾動(dòng)式依次編制前期設(shè)計(jì)及項(xiàng)目建造階段作業(yè)計(jì)劃。3.4. 銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃，屬于公司三級(jí)計(jì)劃，是針對(duì)從銷售開盤前三個(gè)月至開盤期間的細(xì)化專項(xiàng)計(jì)劃，須用圖表方式表示出來。3.5. 產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃，屬于公司三級(jí)計(jì)劃，是針對(duì)從產(chǎn)品交付前兩個(gè)月到交付期間的細(xì)化專項(xiàng)計(jì)劃，除商品房交付工作計(jì)劃安排表中規(guī)定的內(nèi)容外，還須包含該項(xiàng)目個(gè)性化內(nèi)容。3.6. 階段計(jì)劃負(fù)責(zé)人：根據(jù)

3、項(xiàng)目開發(fā)流程，分階段設(shè)立計(jì)劃負(fù)責(zé)人，階段劃分及該階段計(jì)劃負(fù)責(zé)人所在部門為：前期設(shè)計(jì)階段（項(xiàng)目開始至施工圖交付）-萬創(chuàng)，項(xiàng)目建造階段（從施工圖交付至物業(yè)接收）-項(xiàng)目經(jīng)理部，銷售開盤-項(xiàng)目經(jīng)理部，產(chǎn)品交付-銷售部。4. 職責(zé)4.1. 項(xiàng)目工作群4.1.1. 項(xiàng)目總經(jīng)理a） 項(xiàng)目總經(jīng)理為項(xiàng)目總協(xié)調(diào)人，是公司資源整合者。b） 組織公司各部門編制和更新項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃，并提交公司審批。c） 組織分析項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)并制定應(yīng)對(duì)措施。d） 配合分階段計(jì)劃負(fù)責(zé)人制定和細(xì)化該階段項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃、銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃、產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃。e） 審議各階段項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃、銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃、產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃，確定重點(diǎn)考核任

4、務(wù)工作項(xiàng)，并負(fù)責(zé)提交公司審批。f） 組織項(xiàng)目建造階段項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃的細(xì)化工作。g） 項(xiàng)目開發(fā)各階段作業(yè)計(jì)劃執(zhí)行的日常監(jiān)控、評(píng)估及反饋。4.1.2. 階段計(jì)劃負(fù)責(zé)人a） 階段負(fù)責(zé)人是分階段的操作中心、協(xié)調(diào)中心，對(duì)階段計(jì)劃編制和執(zhí)行成果負(fù)有主要責(zé)任。b） 在項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃規(guī)定的大節(jié)點(diǎn)時(shí)間內(nèi)，組織各專業(yè)編制和細(xì)化本階段項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃（或銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃、產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃），并報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審核。c） 負(fù)責(zé)組織各專業(yè)對(duì)本階段項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃（或銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃、產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃）進(jìn)行月度更新，并報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審核。d） 整合資源，確保階段結(jié)果品質(zhì)。4.1.3. 其他部門a） 參與制定各項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)

5、劃。b） 參與制定各期項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃、銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃、產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃。c） 執(zhí)行計(jì)劃。d） 及時(shí)向階段計(jì)劃管理負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人及總辦反饋各自負(fù)責(zé)的計(jì)劃變更情況。e） 定期向項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人及總辦反饋任務(wù)實(shí)際開始及完成情況。4.2. 總經(jīng)理辦公室4.2.1. 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目二三級(jí)計(jì)劃編制、變更的審核及正式發(fā)布。4.2.2. 跟進(jìn)、監(jiān)控、評(píng)估項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的進(jìn)度績(jī)效。4.3. 工程總監(jiān)、分管副總4.3.1. 審核項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃及其變更。4.3.2. 審核項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃、銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃、產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃及其變更。4.3.3. 為項(xiàng)目計(jì)劃公司層面協(xié)調(diào)者。4.4. 總經(jīng)理4.4.1.

6、決策項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略方針。4.4.2. 批準(zhǔn)項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃及其變更。4.4.3. 批準(zhǔn)項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃、銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃、產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃及其變更。5. 工作程序5.1. 計(jì)劃編制5.1.1. 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃總體編制時(shí)機(jī)和分工：階段計(jì)劃文本初次編制時(shí)機(jī)項(xiàng)目經(jīng)理部萬創(chuàng)銷售經(jīng)營(yíng)部全過程項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃取得新的土地決定開發(fā)10個(gè)工作日內(nèi)ü 編制ü 審核前期設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃正式發(fā)布15個(gè)工作日內(nèi)ü 審核ü 編制項(xiàng)目建造項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確認(rèn)15個(gè)工作日內(nèi)ü 編制ü 審核銷售開盤銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃銷售開盤前3個(gè)月ü

7、編制ü 審核產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃入伙前2個(gè)月ü 審核ü 編制備注：a） 如公司決定開發(fā)時(shí)未確定項(xiàng)目總經(jīng)理，則項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃的編制由總辦負(fù)責(zé)組織完成。b） 初次編制時(shí)信息不充分，但項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃至少要明確總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、初步分期和各期控制性節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。c） 項(xiàng)目工作群各專業(yè)人員充分參與，確保計(jì)劃緊密協(xié)同并符合實(shí)際情況。d） 各級(jí)計(jì)劃（編制或更新）經(jīng)確認(rèn)后，視為各部門對(duì)公司做出的承諾，如改變需按5.4條執(zhí)行。5.1.2. 項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃的編制a) 項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃應(yīng)包括：n 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略：分析項(xiàng)目開發(fā)在產(chǎn)品、質(zhì)量、成本、時(shí)間、利潤(rùn)方面的公司要求，決定項(xiàng)目開發(fā)

8、的戰(zhàn)略性指導(dǎo)方針或目標(biāo)。n 項(xiàng)目范圍：說明項(xiàng)目的總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，分期指標(biāo)及分期圖。n 項(xiàng)目分期進(jìn)度控制目標(biāo)（至少包括以下20個(gè)節(jié)點(diǎn)）：序號(hào)工作內(nèi)容節(jié)點(diǎn)定義節(jié)點(diǎn)完成成果標(biāo)志備注1獲得土地開發(fā)權(quán)略我司與政府簽訂協(xié)議或合同2取得土地證略土地證3市場(chǎng)定位從市場(chǎng)定位開始到概念設(shè)計(jì)完成最終產(chǎn)品建議書、方案設(shè)計(jì)任務(wù)書計(jì)劃中必須包含總經(jīng)理審批修改時(shí)間4規(guī)劃設(shè)計(jì)略規(guī)劃方案獲總經(jīng)理批準(zhǔn)5實(shí)施方案(含單體方案設(shè)計(jì))略所有樓棟獲總經(jīng)理批準(zhǔn)6擴(kuò)初設(shè)計(jì)略完成報(bào)建擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖紙沒有此項(xiàng)內(nèi)容請(qǐng)刪除7施工圖設(shè)計(jì)略萬創(chuàng)審核蓋章后的全套施工藍(lán)圖如果分批出圖,則須逐一列出，明確是否包含內(nèi)部?jī)?yōu)化、外部審圖時(shí)間8景觀施工圖設(shè)計(jì)略萬創(chuàng)審核

9、蓋章后的藍(lán)圖請(qǐng)注明分批出圖計(jì)劃9主體工程量清單計(jì)算指從拿到施工圖到清單編制完成成本部、項(xiàng)目部、工程管理部共同完成，并完成招標(biāo)書的編制。費(fèi)率招標(biāo)則刪除此行10主體內(nèi)部招標(biāo)略11主體施工許可證第一批12樁基礎(chǔ)施工或地基處理最早開始時(shí)間及最晚完成時(shí)間含土方平衡，請(qǐng)注明各棟基礎(chǔ)類型13主體結(jié)構(gòu)工程最早開始時(shí)間及最晚完成時(shí)間14取得預(yù)售許可證第一批里程碑15銷售開盤略16主體裝飾達(dá)到初驗(yàn)條件17室外配套、園建略18竣工驗(yàn)收達(dá)到結(jié)算條件請(qǐng)注明完成時(shí)間時(shí)工作成果或狀態(tài)19產(chǎn)品交付開始時(shí)間為第一次模擬驗(yàn)收時(shí)間 業(yè)主入伙完成說明：須嚴(yán)格按節(jié)點(diǎn)定義計(jì)劃開始及完成時(shí)間；計(jì)劃執(zhí)行過程中，須及時(shí)注明實(shí)際開始或完成時(shí)間；

10、對(duì)于同一期內(nèi)進(jìn)度不同的區(qū)域分別設(shè)定。n 風(fēng)險(xiǎn)管理：對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中將出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前安排。n 其它。5.1.3. 項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃、銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃及產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃編制a) 計(jì)劃文本編制的標(biāo)準(zhǔn)：n 應(yīng)采用project軟件按項(xiàng)目分期編制。n 工作任務(wù)項(xiàng)涵蓋所有交付成果，且說明可交付成果標(biāo)準(zhǔn)。n 工作任務(wù)項(xiàng)細(xì)分到工期在30天以內(nèi)。n 工作任務(wù)項(xiàng)細(xì)分到一個(gè)責(zé)任人。n 必須包含部門間協(xié)作任務(wù)。b) 編制步驟：n 召開項(xiàng)目計(jì)劃編制首次會(huì)議：統(tǒng)一項(xiàng)目計(jì)劃編制的規(guī)則（包括工作分解結(jié)構(gòu)），明確時(shí)間安排、達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)、本項(xiàng)目計(jì)劃編制的特點(diǎn)及難點(diǎn)、項(xiàng)目工作群人員的責(zé)任與義務(wù)等。n 工作結(jié)構(gòu)分解：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)共同分

11、解任務(wù)，明確各部門與本項(xiàng)目直接相關(guān)的主要工作成果并在計(jì)劃中列出，爭(zhēng)取做到滴水不漏。n 作業(yè)排序：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)流程及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員，對(duì)所有工作進(jìn)行排序。n 工期設(shè)定：對(duì)于所有的非摘要工作，設(shè)定其單項(xiàng)工作科學(xué)、合理的工期（公司平均工期或大家認(rèn)可的工期）。n 邏輯關(guān)系設(shè)定：根據(jù)客觀的工作流程并考慮對(duì)工期進(jìn)度控制的實(shí)際需要后，設(shè)定各專業(yè)工作之間的前后或并行邏輯關(guān)系，并設(shè)定時(shí)間延遲。n 找出關(guān)鍵路徑：找出本項(xiàng)目關(guān)鍵路徑并與相關(guān)責(zé)任部門和責(zé)任人分析、溝通。n 計(jì)劃優(yōu)化：檢查初步編制后的項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃，從工期、進(jìn)度、風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面檢驗(yàn)是否滿足項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃中對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)要求；并通過對(duì)上述步驟進(jìn)行優(yōu)化變更

12、。5.2. 計(jì)劃發(fā)布：5.2.1. 項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃的發(fā)布：項(xiàng)目總經(jīng)理把確定后的項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃以郵件形式發(fā)送總辦計(jì)劃管理崗，總辦計(jì)劃管理崗審核后，報(bào)送工程總監(jiān)、分管副總審核及公司總經(jīng)理審批，通過后在公司EKP平臺(tái)的指定目錄下發(fā)布。5.2.2. 項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃、銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃及產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)布：a) 階段計(jì)劃負(fù)責(zé)人完成項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃擬稿后，應(yīng)發(fā)送項(xiàng)目工作群人員會(huì)審。b) 階段計(jì)劃負(fù)責(zé)人根據(jù)會(huì)審意見修改完善后，發(fā)送項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理審核，審核后報(bào)總辦計(jì)劃管理崗；總辦計(jì)劃管理崗根據(jù)需要報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)，通過后在公司EKP平臺(tái)的指定目錄下發(fā)布。5.3. 計(jì)劃執(zhí)行與反饋5.3.1. 項(xiàng)目開發(fā)

13、計(jì)劃應(yīng)發(fā)放至項(xiàng)目工作群全體。5.3.2. 各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)本部門相應(yīng)計(jì)劃的達(dá)成情況進(jìn)行過程監(jiān)控。5.3.3. 計(jì)劃協(xié)調(diào)：各部門就項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的編制、執(zhí)行及變更不能達(dá)成一致時(shí)，由工程總監(jiān)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)達(dá)成一致。如果不能達(dá)成一致，或者是需要修改項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃的事項(xiàng)，由工程總監(jiān)組織公司領(lǐng)導(dǎo)層決定。5.3.4. 計(jì)劃反饋：已經(jīng)發(fā)布執(zhí)行的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，需進(jìn)行過程監(jiān)控并定期反饋執(zhí)行情況。a) 項(xiàng)目工作群各專業(yè)人員，每月應(yīng)定期向項(xiàng)目總經(jīng)理書面匯報(bào)所負(fù)責(zé)的任務(wù)進(jìn)展?fàn)顩r，尤其是任務(wù)的實(shí)際開始及完成時(shí)間；b) 項(xiàng)目總經(jīng)理匯總各專業(yè)報(bào)告，每月底倒數(shù)第二個(gè)工作日下班之前，將項(xiàng)目本月計(jì)劃完成情況以郵件形式發(fā)送給各部門第一負(fù)

14、責(zé)人全體，抄送總辦運(yùn)營(yíng)管理組。c) 其他部門負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)察看，如有異議應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)向計(jì)劃責(zé)任部門提出。5.3.5. 計(jì)劃評(píng)估：總辦應(yīng)匯總分析各部門的計(jì)劃完成情況后，在每月經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)議上對(duì)各項(xiàng)目運(yùn)作狀況及各部門計(jì)劃完成情況摘要反饋。5.4. 計(jì)劃變更5.4.1. 項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃變更a) 項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新、完善。當(dāng)發(fā)生但不限于下列情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)提出變更申請(qǐng)：n 項(xiàng)目管理范圍或產(chǎn)品交付范圍發(fā)生重大變化。例如：地塊范圍或分期發(fā)生變化；產(chǎn)品類型構(gòu)成發(fā)生重大變化等。n 項(xiàng)目工作任務(wù)的工序、工期發(fā)生重大變化；已經(jīng)或可能影響到項(xiàng)目進(jìn)度里程碑。n 項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

15、、分析并準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。n 公司領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，須要變更計(jì)劃。n 公司三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃正式發(fā)布后，總辦評(píng)估認(rèn)為須要變更項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃。b) 項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃的變更由項(xiàng)目總經(jīng)理提出，應(yīng)填寫計(jì)劃變更申請(qǐng)表格，經(jīng)變更提出人郵件確認(rèn)后，經(jīng)總經(jīng)理辦公室審核后報(bào)工程總監(jiān)、分管副總審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。c) 總經(jīng)理辦公室在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃變更審核過程中應(yīng)確認(rèn)此計(jì)劃變更是否違背三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，并決定是否進(jìn)入三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃變更流程。三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃變更流程參見三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制作業(yè)指引。5.4.2. 項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃、銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃及產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃變更a) 在每月經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)后2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行月度更新并經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理審核并篩選出不重要計(jì)劃后，以郵件形式抄送總辦計(jì)劃管理崗，經(jīng)公司確認(rèn)后發(fā)布。b) 在執(zhí)行過程中如發(fā)現(xiàn)本月計(jì)劃需要變更，必須履行變更手續(xù)，變更程序同中的b)項(xiàng)。計(jì)劃執(zhí)行過程