土地增值稅處理與清算實務(wù)培訓(xùn)課程

1、 土地增值稅處理與清算實務(wù) 主講主講:易坤山易坤山 主辦主辦:武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會協(xié)辦協(xié)辦:武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 課程安排時間時間:四小時左右四小時左右內(nèi)容內(nèi)容:第一節(jié)：增值稅歷年重要政策回顧第一節(jié)：增值稅歷年重要政策回顧第二節(jié)：清算政策分析及實務(wù)處理第二節(jié)：清算政策分析及實務(wù)處理第三節(jié)：三個清算案例分析第三節(jié)：三個清算案例分析第四節(jié)：稅收優(yōu)惠與第四節(jié)：稅收優(yōu)惠與納稅籌劃案例納稅籌劃案例專題：合作建房涉稅分析專題：合作建房涉稅分析欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢

2、房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 一、重要政策回顧土地增值稅溯源土地增值稅溯源追根溯源，有研究者將追根溯源，有研究者將1898年德國在青島德租界年德國在青島德租界開征土地增值稅作為該稅種的起源。此后，開征土地增值稅作為該稅種的起源。此后，1904年德國在本土開征土地增值稅，年德國在本土開征土地增值稅，1911年在德聯(lián)邦年在德聯(lián)邦推廣。英國和日本分別在推廣。英國和日本分別在1910、1923年開征土年開征土地增值稅。然而由于各種原因，這些國家都停征地增值稅。然而由于各種原因，這些國家都停征和取消了土地增值稅。目前仍以土地增值稅的名和取消了土地增值稅。目前仍以土地增值稅的名義對土地增值

3、征稅的只有意大利、韓國、中國內(nèi)義對土地增值征稅的只有意大利、韓國、中國內(nèi)地和臺灣。地和臺灣。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)起源：征收土地增值稅的國家和地區(qū)在具體征收上各有不同。例如征稅對象就有所差別中國內(nèi)地和意大利相同中國內(nèi)地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附著物，即房和地；臺灣和韓國臺灣和韓國接近，僅針對土地增值課稅。 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)政策梳理1、為了規(guī)范土地、房產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益， 1993年12月13日，國務(wù)院發(fā)布中華人民共和國土地增值稅暫行條例。該

4、條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”，并于1994年1月1日實施。 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)政策梳理1995年1月27日，財政部發(fā)布中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則，具體實施中華人民共和國土地增值稅暫行條例。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)政策梳理1995年1月27日，財政部發(fā)布關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知。具體規(guī)定：1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)

5、轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅；1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅，簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)；欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)政策梳理1995年年5月月25日，財政部、國家稅務(wù)總局日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布發(fā)布關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知的通知，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，合作建房，企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免，合作建房，企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

6、征免稅問題等進行了相關(guān)規(guī)定。稅問題等進行了相關(guān)規(guī)定。 國稅發(fā)國稅發(fā)199548號號欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)政策梳理1999年7月29日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知，規(guī)定自1999年年8月月1日起日起對居民居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免暫免征收土地增值稅。 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 政策梳理1999年12月24日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知，規(guī)定：“1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行

7、開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策已于1998年底到期。延長至延長至2000年底。年底。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 政策梳理2002年7月10日，國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知，具體規(guī)定：“一對在1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，稅收優(yōu)惠政策已到期，應(yīng)按規(guī)定恢復(fù)征稅。二、完善土地增值稅的預(yù)征辦法，各地開始預(yù)征?！庇獏f(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 政策梳理財政

8、部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號 ）規(guī)定：（1）、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題 （2）、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 政策梳理（3）、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題 （4）、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷,納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題。 （5）、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題 國稅發(fā)200621號欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 政策梳理財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有

9、關(guān)政策的通知財稅2006141號 2006-10-20 規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知(國辦發(fā)200526號)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 政策梳理國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知值稅清算管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)國稅發(fā)2006187號號 對土地增值稅的清算提出了具體的要求。對土地增值稅的清算提出了具體的要求。欲知協(xié)會更多活動信息，請

10、登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 二、清算實務(wù)一、收入的確認(rèn)問題一、收入的確認(rèn)問題（1)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨貨幣收入幣收入、實物收入實物收入和其他收入其他收入 （摘自國務(wù)院第（摘自國務(wù)院第138號令發(fā)布的號令發(fā)布的土地增值稅暫行條例土地增值稅暫行條例） 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。 （摘自財法字（摘自財法字(1995)6號號土地增值土地增值稅暫行條例實施細則稅暫行條例實施細則）欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 視同銷售收入的確認(rèn) (2)非直接銷售非直接銷售 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品

11、用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 確認(rèn)方法和順序第二十三條第二十三條 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：銷售收入按

12、下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)： （一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。均價格核定。 （二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。 （三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。格或評估價值確認(rèn)。 國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號號 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 自用的收入確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增

13、值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 （國稅發(fā)（國稅發(fā)2006187號規(guī)定）號規(guī)定）欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 舊房的定義七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題 新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 財稅字【1995】第048號 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 轉(zhuǎn)讓舊房扣除項目 第十條：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用

14、權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 國稅發(fā)199548號欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 自用時限第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用自用或出租使用出租使用年限在一年一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 京地稅地2007134號欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 計算評估的基

15、本方法是：對于出售的舊房及建筑物，第一步第一步：應(yīng)確定該房屋及建筑物的重置成本價第二步第二步：再確定其新舊程度（即成新度折舊率）第三步第三步：以重置成本價乘以其新度折舊率，以確定轉(zhuǎn)讓該舊房及建筑物的扣除項目金額。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 案例案例（案例（1）某房地產(chǎn)公司2007年11月2004年2月建成自用的房屋1000平方米，當(dāng)時造價300萬元，轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)納的土地增值稅額。欲知協(xié)會更多

16、活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 具體計算解：（1）評估價格=60070%=420（萬元）（2）允許扣除的稅金27.5萬元（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5(萬元)（4）增值額=500-447.5=52.5(萬元)（5）增值率=52.25447.5100%=11.73%（6）應(yīng)納稅額=52.530%-447.50=15.75（萬元）思考思考:房地產(chǎn)企業(yè)銷售舊房能否加計扣除房地產(chǎn)企業(yè)銷售舊房能否加計扣除?欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 代收費用的處理財稅字199548號）的規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民

17、政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 列舉: 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費（經(jīng)濟適用房含安居工程免收） “土地征用及拆遷補償費氣”； 建制鎮(zhèn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費“土地征用及拆遷補償費”；

18、 發(fā)展新型墻體材料專項用費（經(jīng)濟適用房含安居工程免收）“建筑安裝工程費”；欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 列舉結(jié)建人防經(jīng)費（經(jīng)濟適用房含安居工程免收）“公共基礎(chǔ)設(shè)施費”；供電工程貼費（經(jīng)濟適用房含安居工程免收或減收）“前期工程費”； 消防設(shè)施建設(shè)費“公共基礎(chǔ)設(shè)施費”； 煤氣建設(shè)費“公共基礎(chǔ)設(shè)施費”；欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 列舉散裝水泥專項資金“建筑安裝工程費”；教育地方附加費經(jīng)濟適用房含安居工程和已配套教育設(shè)施的項目免收）公共基礎(chǔ)設(shè)施費（建委代收）。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會

19、更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 收入確認(rèn)的特殊事項1、合同簽訂了，對方付了全款，但沒有開具發(fā)票，業(yè)主也沒有入住是否確認(rèn)銷售收入？2、合同規(guī)定的付款日業(yè)主沒有付款是否全額確認(rèn)收入？3、沒有產(chǎn)權(quán)的地下車庫出售永久使用權(quán)的問題？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 稽查要點（1）（1）審核收入確認(rèn)的完整性）審核收入確認(rèn)的完整性 根據(jù)商品房銷（預(yù)）售許可證商品房銷（預(yù)）售許可證、物價部門物價部門核價批復(fù)核價批復(fù)、房產(chǎn)部門房屋測繪面積房產(chǎn)部門房屋測繪面積、相關(guān)相關(guān)項目銷售窗口表項目銷售窗口表、銷售合同銷售合同及及合同登記簿合同登記簿和和銷售發(fā)票存根銷售發(fā)票存根等資

20、料，并結(jié)合售樓處現(xiàn)場銷控表勘查情況，與“主營業(yè)務(wù)收入”科目進行比對，判定其是否存在未完全確認(rèn)收入的情況。 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 稽查要點（2） (2)審核收入確認(rèn)的符合性審核收入確認(rèn)的符合性重點對低價銷售的情況進行核實，對銷售價格明顯偏低明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進行納稅調(diào)整處理。 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 稽查要點（3） (3)審核收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性審核收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性 按照相關(guān)財務(wù)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租房產(chǎn)的收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，房產(chǎn)銷售記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目

21、，對于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租門面房的收入和集體土地上的房產(chǎn)銷售行為（即房產(chǎn)所占土地性質(zhì)為集體土地），不應(yīng)在清算土地增值稅時計入的轉(zhuǎn)讓收入總額中，而相應(yīng)的成本也不能扣除。 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 稽查要點（4）(4）審核收入確認(rèn)的時間性）審核收入確認(rèn)的時間性 按照房地產(chǎn)銷售的方式分，房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式預(yù)售方式、一次性全額收款次性全額收款、分期收款方分期收款方式式、銀行按揭方式銀行按揭方式、采取委托方式銷售采取委托方式銷售（又分為支付手續(xù)費方式、視同買斷方式、基價并實行超基價雙方分成方式、包銷方式）等形式。對不同的銷售形式確認(rèn)收

22、入的時間也不盡相同，因此，在審核過程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的銷售形式，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售合同，而確認(rèn)其實現(xiàn)收入的時間。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 稅法上“收入”的確認(rèn)（1）、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款實際收訖價款或取得索取價取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)；（2）、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知

23、協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 續(xù)（3）、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；（4）、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，分別原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)，主要為收到代銷主要為收到代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 拆遷補償?shù)牟疬w補償?shù)氖杖氪_定收入確定 ?為了減少資金流通，房地產(chǎn)公司與被拆遷人簽定協(xié)議，以開發(fā)出來的房屋作為

24、拆遷補償。根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則 “收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益”的規(guī)定，對作為拆遷補償費的這部分房屋應(yīng)確認(rèn)收入。1、按照協(xié)議約定的補償費確認(rèn)？2、按照平均銷售價格確認(rèn)其收入？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 二）成本與費用扣除一、土地成本一、土地成本1、無償劃拔無償劃拔的土地成本的確認(rèn)2、轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓方式獲得土地成本的確認(rèn)3、以土地投資入股投資入股方式土地成本的確認(rèn)4、參加拍賣拍賣土地成本的確認(rèn)5、股權(quán)方式股權(quán)方式獲得土地的成本確認(rèn)6、以地?fù)Q房以地?fù)Q房的土地成本的確認(rèn)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息

25、，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 無償劃拔案例（案例（2）某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于1996年初無償劃拔獲得某塊地，1998年初進行評估為1000萬，并按1000萬入賬，2006年初對該土地進行評估，評估值為10000萬？問開發(fā)后在清算如何確認(rèn)土地成本？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 轉(zhuǎn)讓方式 （一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金土地出讓金、土地補償費土地補償費、安置補助費安置補助費、地上附著物地上附著物和和青苗補償費青苗補償費、拆遷補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配市政建設(shè)配套費套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形等承受者應(yīng)支付的貨

26、幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。 財稅2004134號 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 土地投資入股 案例（案例（3）A為自然人，2005年10月將其名下的土地投資到B房地產(chǎn)公司，擁有70%的股份。該土地購買原價為1000萬元，評估價為2000萬元，股東確認(rèn)價為2000萬元，B房地產(chǎn)公司以2000萬元做為土地成本入帳。2007年B房地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)銷售完畢，進行土地增值稅清算。 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 政策鏈接（1）根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定

27、的通知（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股作價入股進行投資投資或作為聯(lián)營條件聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免繳納土地增值稅暫免繳納土地增值稅。對投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 政策鏈接（2）根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以

28、其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用均不適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 所得稅方面的政策按照國稅發(fā)按照國稅發(fā)200631號文件的規(guī)定：接受號文件的規(guī)定：接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按投資交易額計算確認(rèn)土地使用權(quán)的成可按投資交易額計算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武

29、漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 總局答復(fù)我們認(rèn)為：以土地作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，后又將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，在土地增值稅清算時，應(yīng)以其原投資、聯(lián)營者為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為扣除項目中取得土地使用權(quán)所支付的金額。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 參加拍賣 案例（案例（4）某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣公司獲得某破產(chǎn)企業(yè)委托拍賣的一塊土地，支付土地款600萬，支付給拍賣公司費用50萬？1、如何取得票據(jù)？2、支付拍賣公司的費用能否進土地成本。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登

30、錄武漢房協(xié)網(wǎng) 股權(quán)方式 案例（案例（5）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年初與甲房地產(chǎn)公司談判，因甲公司有一塊地，該地購入時共付款3000萬，該公司注冊資本金2000萬，最后談判成功，以10000萬獲得甲公司的全部股權(quán)。問：土地成本如何確認(rèn)？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)以房換地的土地成本的確認(rèn)？某房地產(chǎn)開發(fā)公司于某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2003年年1月獲得月獲得一塊土地，當(dāng)時雙方協(xié)定：前期不支一塊土地，當(dāng)時雙方協(xié)定：前期不支付任何款項，待項目開發(fā)完畢之后將付任何款項，待項目開發(fā)完畢之后將3000平方的房屋做為土地價款。平方的房屋做為土地價款。1、問土地成本如

31、何確認(rèn)？、問土地成本如何確認(rèn)？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 各期之間如各期之間如何劃分何劃分 案例（案例（6）某房地產(chǎn)公司獲得200000方土地，分四期開發(fā)，如何計算土地成本？納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)偂?1999年國稅函年國稅函1999112號號 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 通過中通過中介人獲得介人獲得案例（案例（7）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年委托某物業(yè)公司購買土地，共支付給

32、物業(yè)公司10000萬，其中獲得相關(guān)土地票據(jù)7500萬，其中大部分票為村委會的收入，其中付給物業(yè)公司費用2000萬，問如何扣除？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 配套設(shè)施的處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 2、建成后無償移交給政府無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3、建成后

33、有償轉(zhuǎn)讓建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 利息專題案例（案例（8 8）某地產(chǎn)公司問：根據(jù)細則規(guī)定：某地產(chǎn)公司問：根據(jù)細則規(guī)定：（1）凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С霾坏脝为氂嬎悖瑧?yīng)按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在5%以內(nèi)計算扣除，同理如果發(fā)生的利息支出不足5%，是按5%扣除還是據(jù)實扣除？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登

34、錄武漢房協(xié)網(wǎng) 利息專題第第2問：問：前面所說的“利息支出”是否還包括已記入“開發(fā)成本”的利息費用，還是僅指“財務(wù)費用”中的利息？第第3問：問：另外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%扣除，這里房地產(chǎn)開發(fā)成本是否包括已記入“開發(fā)成本”的利息，即這部分利息是否作為加計扣除的基數(shù)？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 利息專題第第4問：問：如所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目全部以自有資金開發(fā)未發(fā)生借款費用，利息費用是否均可按（地價+開發(fā)成本）*5%計算扣除？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)

35、政策鏈接只分兩種情況，如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，財務(wù)費用中的利息費用允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、 （二）項規(guī)定計算的金額之和的以內(nèi)計算扣除. 摘自摘自細則細則欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 第三問：分析（1）會計處理規(guī)定:（一）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“企業(yè)長期負(fù)債的應(yīng)計利息支出，生產(chǎn)期間的，計入財務(wù)費用財務(wù)費用”。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武

36、漢房協(xié)網(wǎng) 分析（2）（二）我國企業(yè)會計制度規(guī)定，“除為構(gòu)建固定資產(chǎn)的專門借款所發(fā)生的借款費用外，其他借款費用均應(yīng)于發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為費用，直接計入當(dāng)期財務(wù)費用?！庇捎趯τ诜康禺a(chǎn)公司而言，所開發(fā)的房地產(chǎn)不屬不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)企業(yè)會計制度，相關(guān)的借款費用應(yīng)采取計入財務(wù)費用的做法。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 分析（3）（三）我國財政部于2001年1月頒布了企業(yè)會計準(zhǔn)則借款費用，該準(zhǔn)則首次就借款費用資本化的條件、資本化的方法作出了明確規(guī)定，即“因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條

37、件的情況下，應(yīng)當(dāng)予以資本化?！钡?，該準(zhǔn)則并未將并未將房地產(chǎn)商品開發(fā)中發(fā)生的借款費用列入準(zhǔn)則的涉房地產(chǎn)商品開發(fā)中發(fā)生的借款費用列入準(zhǔn)則的涉及范圍及范圍。該準(zhǔn)則第2條稱：“本準(zhǔn)則不涉及：1、與、與融資租賃有關(guān)的融資費用；融資租賃有關(guān)的融資費用；2、房地產(chǎn)商品開發(fā)過、房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用。程中發(fā)生的借款費用?！庇獏f(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 分析（4）（四）股份有限公司會計制度附件三：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計處理規(guī)定（以下簡稱附件三）規(guī)定：“公司為開發(fā)房地產(chǎn)公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借人的資金所發(fā)生的利息等借款費用，而借人的資金所發(fā)生的利息等借款費用，

38、在開發(fā)產(chǎn)品銷售之前，計入開發(fā)成本或開在開發(fā)產(chǎn)品銷售之前，計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本。發(fā)產(chǎn)品成本。”由于這一文件仍然有效，因此房地產(chǎn)上市公司對借款費用的處理雖然不受企業(yè)會計準(zhǔn)則借款費用的規(guī)范，但實際上也采取了資本化的處理原則。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 分析（5）（五）企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號借款費用(財會20063號，自2007年1月1起施行，以下簡稱“借款準(zhǔn)則”)規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。欲知協(xié)會更

39、多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 分析（6）符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。”由此可見，新會計準(zhǔn)則擴大擴大了借款費用資本化借款費用資本化的范圍：一是準(zhǔn)予資本化的借款不再局限于專門借款；一是準(zhǔn)予資本化的借款不再局限于專門借款；二是當(dāng)購建存貨發(fā)生的借款費用符合一定條件時，也可予二是當(dāng)購建存貨發(fā)生的借款費用符合一定條件時，也可予以資本化。以資本化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品顯然屬于“需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的存貨”，其借

40、款費用應(yīng)當(dāng)按規(guī)定予以資本化。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 稅務(wù)處理分析企業(yè)所得稅方面:企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號）第三十五條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 稅務(wù)處理（2）根據(jù)土地增值稅實施細則的規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按

41、取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10以內(nèi)計算扣除。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 稅務(wù)分析（3）財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅些具體問題規(guī)定的通知(財稅199548號)規(guī)定，利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度上浮幅度的部分不允許不允許扣除；對于超過貸款期限的利息部分超過貸款期限的利息部分和加罰加罰的利息不允許扣除。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，

42、請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 稅務(wù)分析（4）細則規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)的成本包括土地征土地征用用及拆遷補償費拆遷補償費、前期工程費前期工程費、建筑安裝建筑安裝工程費工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用，其中并不包括借款費用其中并不包括借款費用。第三十五條第三十五條 開發(fā)間接費用的審核，應(yīng)當(dāng)包開發(fā)間接費用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：括下列內(nèi)容： （八）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核（八）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。 國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號號 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更

43、多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 稅務(wù)分析(5)總結(jié)總結(jié):因此，借款費用記入開發(fā)成本后，在財政部和國家稅務(wù)總局未制定新規(guī)定允許扣除之前，計入開發(fā)成本的借款費用仍然不得作為加計20%扣除的基數(shù)。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 各期之各期之間利息劃分間利息劃分案例（案例（9）某房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得200，000方土地，分四期開發(fā)，其中拿地時向銀行貸款，第一期開發(fā)結(jié)算共支付了3000萬利息，問如何在稅前扣除。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 代付利息扣除？案例（案例（10）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年2月與某國有企業(yè)

44、簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，共支付地價款13000萬，另外還承擔(dān)國有企業(yè)利用該宗地在2002年八月時向某商業(yè)銀行的貸款利息共計500萬，操作方法為利息票據(jù)歸房地產(chǎn)公司所有？涉稅風(fēng)險？如何處理？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 土地閑置費 案例（案例（11）某房地產(chǎn)企業(yè)2002年初購入一塊地，但一直沒有開發(fā)，最后向政府交納了二年的土地閑置費，目前開發(fā)的樓盤進入清算階段，問土地閑置費是進開發(fā)成本還是進管理費用？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 分析根據(jù)建設(shè)部1995年1月頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法和國土資源部199

45、9年4月頒布的閑置土地處理辦法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 政策分析（2）財政部關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易若干財務(wù)處理問題的通知（財基字1995938號）的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑置費，或因滿2年未動工開發(fā)，被政府有關(guān)部門無償收回土地使用權(quán)而造成的損失，企業(yè)可計入當(dāng)期管理費用。欲知協(xié)會更多

46、活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 政策分析（3）國稅總局2006年31號文件規(guī)定“因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除稅前扣除。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 報廢、毀損損失案例（案例（12）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一項目進入施工階段后因各種原因停工一年，一年后開始重新設(shè)計并施工，但施工時將原來施工時的一部分給予拆除，問這一部分如何處理？土地增值稅？企業(yè)所得稅？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 分析31號文件規(guī)定：成本對象在建造過程

47、中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 沒有設(shè)置開發(fā)費用? 案例（案例（13）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤進入清算階段，清查中發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在會計科目的設(shè)置上沒有設(shè)置“開發(fā)費用”，所有的財務(wù)費用、管理費用及銷售費用全部計入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用中。？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 付給物業(yè)的付給物業(yè)的款項款項 案例（案例（14）某房地產(chǎn)開發(fā)公司按物業(yè)管

48、理條例的規(guī)定某房地產(chǎn)開發(fā)公司按物業(yè)管理條例的規(guī)定劃給物業(yè)公司劃給物業(yè)公司50萬做為啟動資金，并由物萬做為啟動資金，并由物業(yè)公司開具了服務(wù)業(yè)發(fā)票，會計處理進開業(yè)公司開具了服務(wù)業(yè)發(fā)票，會計處理進開發(fā)成本的開發(fā)間接費用？發(fā)成本的開發(fā)間接費用？問如何處理問如何處理?欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 政策鏈接根據(jù)：物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。欲知協(xié)會更多

49、活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 拆遷償拆遷償還？還？【案例案例】（】（15）某房地產(chǎn)公司1995-2001年在辦理新建小區(qū)、舊城改造時，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進行拆遷并最終安置（或償還）住戶，截止2001年末，安置拆遷戶18.9萬平方米，其中：償還拆遷面積17萬平方米，同類房屋成本價為461.23元/平方米，總成本為7875萬元;收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價收入2229萬元,其中:700萬元直接沖減“開發(fā)成本”、1529萬元列往來科目；收取超面積安置費231萬元直接沖減開發(fā)成本。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 湖北地方政策五

50、、關(guān)于拆遷還建征收營業(yè)稅問題拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，其償還面積按同類房屋市場價格計征“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補償金應(yīng)作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。 鄂地稅發(fā)2005185號 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 福建規(guī)定:一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補償金應(yīng)作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。 閩地稅發(fā)200463號

51、欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 政策鏈接（1）文件規(guī)定：國稅函發(fā)1995549號對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 附:代建房政策注意：代建房應(yīng)同時符合三個條件：（1

52、）、所有項目手續(xù)應(yīng)由委托方完成。（2）、代建方不墊付任何建設(shè)資金。（3）、委托方開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，代建方只就代建方收取的代建費開具服務(wù)業(yè)發(fā)票，不能開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 售樓處、樣板售樓處、樣板房裝修費用房裝修費用處理方法處理方法:對納稅人為銷售房屋而對售樓處、樣板房進行裝修裝潢而發(fā)生的費用應(yīng)計入銷售費用，而不應(yīng)在開發(fā)成本中列支，且不允許加計扣除稅務(wù)稽查重點稅務(wù)稽查重點:在實際操作時應(yīng)審核其“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費”科目中是否列支上述內(nèi)容，如有應(yīng)予以調(diào)出。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動

53、信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 代付的統(tǒng)籌費用 處理方法：處理方法： 要求開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費用，待項目完工后再由施工企業(yè)將這部分費用支付給開發(fā)企業(yè)，因此這部分代付的費用是不允許作為扣除項目（開發(fā)成本）扣除的，在清算實務(wù)中，不少開發(fā)企業(yè)將這部分先行代付以后收回的費用在“開發(fā)間接費用”中列支，而不是通過往來科目進行核算，因此在審核中應(yīng)注意將這部分費用調(diào)出。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 行政性罰款 問:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)間接費用中列支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)間接費用中列支行政性罰款的處理行政性罰款的處理答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本” 、“開

54、發(fā)間接費用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允不允許許計入，應(yīng)予扣減。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 質(zhì)量保證金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，會根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定，扣留一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會在以后年度支付。 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 處理方法:對于扣留的質(zhì)量保證金對于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方已開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除；對于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方未開具未開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的

55、發(fā)票但開發(fā)商未付款的，不允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除。 欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 抵押行為是抵押行為是否征稅？否征稅？房地產(chǎn)在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵押而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 加計扣除第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交

56、納的有關(guān)費用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房屋開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費、前期工程費前期工程費、建筑安建筑安裝工程費裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費、開發(fā)開發(fā)間接費用間接費用。欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 加計扣除（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20的扣除。 摘自摘自細則細則欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活

57、動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 適用范圍問：土地增值稅中關(guān)于對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,加計20%的扣除,請問從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),還是所有企業(yè)和個人只要從事房地產(chǎn)開發(fā)就適用. 即是否包括“個人”？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 特殊案例購入土地后只是進行三通一平或七通一平購入土地后只是進行三通一平或七通一平后就轉(zhuǎn)讓能否享受后就轉(zhuǎn)讓能否享受20%的加計扣除？的加計扣除？案例（案例（18）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入80000平方土地，平方土地，完成前期七平一通之后只就其

58、中的完成前期七平一通之后只就其中的70000平方，其中平方，其中10000平方轉(zhuǎn)讓獲得收入平方轉(zhuǎn)讓獲得收入2000萬，購入土地時花了萬，購入土地時花了8000萬，前期七平一萬，前期七平一通花了通花了800萬，如何征稅？萬，如何征稅？欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 政策鏈接（1）附：所謂的生地變熟地即是指附：所謂的生地變熟地即是指“三通一平三通一平”(通通水、通電、通路、平整土地水、通電、通路、平整土地)。 （1）.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，地前期開發(fā)，但尚未進入施工

59、階段的在建項目，按按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。項目征收營業(yè)稅。（2）.轉(zhuǎn)讓已轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段進入建筑物施工階段的在建項目，的在建項目，按按“銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。稅目征收營業(yè)稅。 在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目。項目或其它建設(shè)項目。 財稅財稅200316號號欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng)欲知協(xié)會更多活動信息，請登錄武漢房協(xié)網(wǎng) 前期開發(fā)前期開發(fā)的界定：的界定：（1）前期開發(fā)。）前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準(zhǔn)備工作。包括開發(fā)區(qū)即指開

60、發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準(zhǔn)備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點，向政府申請建設(shè)用的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點，向政府申請建設(shè)用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計，制定建設(shè)方案，地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計，制定建設(shè)方案，施工現(xiàn)場的施工現(xiàn)場的“三通一平三通一平”等工作。等工作。 （2）中期開發(fā)。）中期開發(fā)。即指對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理過程。一般包括房屋建設(shè)，竣即指對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理過程。一般包括房屋建設(shè)，竣工驗收，房屋出售，租賃，經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營決策，經(jīng)營工驗收，房屋出售，租賃，經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營決策，經(jīng)營方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和