正確認識房地產(chǎn)設(shè)計管理的工作職責

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上正確認識房地產(chǎn)設(shè)計管理的工作職責設(shè)計部主要職責：一、協(xié)調(diào)設(shè)計院，對合同預(yù)算部、工程部、營銷部、開發(fā)拓展部等進行技術(shù)支持。二、保證項目的時間節(jié)點：各種手續(xù)的完成、項目的開工、開盤、各個分包的順利進場（需要完成門窗、欄桿、保溫、百頁等技術(shù)資料進行招采）、交房。三、收集、制定、完善、定期調(diào)整公司產(chǎn)品的標準，如新的戶型設(shè)計方案、新的規(guī)劃理念；還有根據(jù)國家的規(guī)范的調(diào)整與技術(shù)的發(fā)展而變化的各種分部工程，如門窗欄桿、玻璃幕墻技術(shù)方案。 對設(shè)計院主要內(nèi)容（項目的控制）：一.在拿地前期要核實規(guī)劃條件的經(jīng)濟指標，驗證其是否正確。二.拿地后根據(jù)營銷部門提供的產(chǎn)品研究報告，根據(jù)報告編制設(shè)計任

2、務(wù)書。進行方案設(shè)計。在方案設(shè)計階段，核實經(jīng)濟技術(shù)指標，確保其正確，同時要對要提出優(yōu)化意見,這個時候確保時間，保證項發(fā)完成報規(guī)手續(xù)。 方案開始時候需要完成的工作：1. 需要地形圖紙，及地形場地條件相對標高等2.必須完成項目的地勘工作，為了施工圖做準備-需要招標采購在方案設(shè)計開始前確定地勘單位。 地勘需要總平面絕對標高和項目總平面圖（帶比例） 3.必須完成完成售樓部的裝修設(shè)計單位的確定-在售樓部做施工圖的時候可以做裝修方案設(shè)計，在售樓部施工圖完成后可以做售樓部的裝修施工圖設(shè)計。 4.最好確定景觀設(shè)計公司-需要招采在方案開始前確定?？梢栽谶M行方案設(shè)計的時候咨詢景觀公司的意見，以達到更好的設(shè)計效果。如

3、果不能在方案完成時候確定景觀設(shè)計公司，進行售樓部及整體的景觀設(shè)計工作。 5.需要營銷部門進入?yún)⒓由啼伒膭澐?，以免施工圖完成后重新劃分，這樣很可能造成衛(wèi)生間等系統(tǒng)的重新設(shè)計。 6.進行電梯廠家的考察比較，在方案結(jié)束時完成廠家的招標，以免為施工圖設(shè)計做準備，不必改井道等方案完成后需要進行各個部門評審，建筑也要核對其指標。三。根據(jù)公司的積累及營銷的意見編制設(shè)計任務(wù)書。進行建筑工程施工圖設(shè)計。 施工圖開始前需要完成的工作1.地勘報告的完成2.售樓部裝修設(shè)計方案開始進行做3.景觀設(shè)計公司做景觀設(shè)計4.需要完整地形圖，帶坐標點，及場地絕對標高-總圖開始前提供5.人防單位確定可以進行設(shè)計（需合同簽訂）6.市

4、政水電暖管網(wǎng)圖紙，提供雨水、污水市政接口位置、標高、管徑，根據(jù)項目所處位置確定是否做化糞池及技術(shù)指標，以及根據(jù)項目情況需要臨近的市政條件，因為開挖需要打護臂樁，以免破壞市政管線 7.需要施工道路開口圖紙-一般7米，道路中線與場地紅線焦點坐標 施工圖完成后需要各個部門對其會審及施工與設(shè)計單位進行會審。 在建筑工程施工圖完成后 進行外墻面磚的選擇確定，招標采購的招投標完成-主要對售樓部外墻磚材料的確定及主體外墻材料四。售樓部裝修施工圖： 1.根據(jù)裝修設(shè)計方案調(diào)整建筑施工圖方案（也可圖紙會審時候提出），在施工圖 繪制過程中要注意裝修得設(shè)備方案和土建的設(shè)備方案的吻合。2.在施工圖完成后需要設(shè)計單位提供

5、全部主材的材料樣板，設(shè)計部要進行確認及調(diào)整。 3.在完成材料樣板后需要進行家具的方案的選擇比較，確定家具燈飾方案。 4.對于軟裝需要在裝修施工圖前確定有設(shè)計單位做還是由專業(yè)的公司做，一般由專業(yè)的公司做。 施工圖完成后需要各個部門對其會審及施工與設(shè)計單位進行會審。五。景觀施工圖 景觀方案需要建筑方案確定，景觀效果圖需要建筑的3D模型。 需初步設(shè)計前確定建筑的總平面，場地標高，架空層具體尺寸。 初步設(shè)計，需要確定各種小品形式種類，植物配植。 施工圖完成后需要各個部門對其會審及施工與設(shè)計單位進行會審。設(shè)計部與各個部門之間配合工作的內(nèi)容： 一、對合同預(yù)算部招標采購的工作內(nèi)容： 1.需要對建筑施工過程中

6、對材料的確認及優(yōu)化（需要公司的積累），需要提供各種技術(shù)支持，如外面面磚顏色、規(guī)格，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，保溫，公共區(qū)裝修等方案確定。以上方案提供前招采需提前考察廠家。2.需要對成本的目標成本的制定進行支持，在施工圖完成后填寫各種指標及做法。同時在目標成本及國家的各種規(guī)范的控制下進行外面面磚，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，保溫，公共區(qū)裝修方案，并把其提交給預(yù)算部門。 二、對開發(fā)拓展部的內(nèi)容：滿足各個階段的政府手續(xù)的圖紙的要求-具體有項目發(fā)展部提供 三、對營銷的工作內(nèi)容： 1 需要營銷提供的產(chǎn)品項目定位，戶型方案。 2 需要和營銷

7、部門確定建筑方案，售樓部方案，景觀方案 3 提供建筑效果圖，售樓部及整個項目效果圖，以及景觀效果圖。 4 需要和營銷部門與設(shè)計公司確定模型的建筑方案，景觀方案（提供圖紙）外墻材料，顏色，線條等。 5 需要提供營銷用的戶型平面圖，用于彩圖繪制。 6 需要提供建筑的合同附圖 7 需要確定商鋪劃分方案-方案階段四、對工程部的工作內(nèi)容： 1.提供面面磚，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，保溫，公共區(qū)裝修方案 2 解決施工過程中的問題（與設(shè)計院協(xié)調(diào)），如基礎(chǔ)換填，構(gòu)造柱問題，各個分包配合問題。設(shè)計工作工程對細節(jié)的一些需要注意的地方1.地下室車庫一般每個停車位要控制在35平米/車

8、.2.地下室圍墻外的處理，如果地下室墻外有柱子，這時候一般要把這些柱子用圍墻包住，也就是做成封閉空間 （后期可利用，出白圖處理），如不封閉擇需要用防水層包住柱子，更浪費成本。3.基礎(chǔ)換填，一般用混凝土和毛石混凝土，但成都地區(qū)毛石產(chǎn)量少，不宜采取此方式，否則浪費時間。4.構(gòu)造柱的設(shè)置原則:大于2米的洞口、電梯門洞口尺寸（強度低問題，要打膨脹螺栓）、100與200墻交界處（通縫問題）、100墻的門洞處（安門后不穩(wěn)）5.門窗：根據(jù)節(jié)能設(shè)計規(guī)范做，一般為中空玻璃5+9+5mm。最好開始任務(wù)書中提出用推拉窗（門洞口可開大，成本較平開低）；開窗 面積小于4平米，否則空氣層要12mm厚，如果不能避免可請施工

9、單位解決9（一般和節(jié)能辦有關(guān)系）6.根據(jù)目標成本和公司標準作不銹鋼或者鉅管，注意可踏面得問題，成都為可以踏到得面與國家規(guī)范不同。欄桿的受力部位鋼管 厚度一般為1.8mm或2.0mm，其余1.5或1.2mm，最好為2.0，1.5，1.2mm否則容易銹穿（和施工單位關(guān)系大）-2道防銹，2道面漆7.百頁：應(yīng)采用彩色鋁合金百葉，帶肋的，上下片間距根據(jù)公司積累和設(shè)計（和空調(diào)散熱有關(guān)）-公司做的為5mm，有的為50mm.8.入戶門、防火門、卷簾門等：根據(jù)圖紙確定尺寸，根據(jù)廠家樣品確定材料等技術(shù)參數(shù)（需要積累）9.地彈門，幕墻，雨棚：根據(jù)圖紙確定尺寸和厚度，根據(jù)廠家的圖紙來做（需要廠家技術(shù)支持）。雨棚一般為1.14夾膠玻璃，朝 兩側(cè)排水。10.保溫：需要設(shè)計公司明確范圍，冷熱橋的做法，飄窗頂板、低板、側(cè)墻數(shù)據(jù)。圖紙要細致（和設(shè)計院的好壞有直接關(guān)系）11.面磚及分色圖：明確大的面磚及涂料的分界，一般飄窗小的面用涂料；飄窗上下及側(cè)板的做法；明確陽臺分戶墻的做法； 建筑立面圖紙無