買二手房六大注意事項

1、買二手房六大注意事項隨著各地住房制度改革進(jìn)程的加快,二級市場的開放力度不斷加大。但是,舊房買賣畢竟不像新房那樣一目了然,購買二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此,在選購二手房時,要特別注意以下一些問題:1、購買二手房時,對房屋產(chǎn)權(quán)要注意哪些問題?在舊房交易中,產(chǎn)權(quán)證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品,價值量巨大,法律對房屋的保護(hù)主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。因此,購買二手房時,一定要弄清楚房屋的權(quán)屬,凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的,或是部分產(chǎn)權(quán)(如以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子,即使房子再合適都不要購買,以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證,同時也會引起許多人不必

2、要的麻煩。另外,要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產(chǎn)權(quán)證時,一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性。由于我國房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實行不同的政策,因此,如果是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房,要注意是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費(fèi)用,或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外,有些單位在向職工售房時,為了維持單位人員的穩(wěn)定,與職工簽訂有服務(wù)合同,原單位還有優(yōu)先購回權(quán)。因此,要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。當(dāng)前對于軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房一般還不允許上市出售,因此對這類房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購買。購買二手房時,對房屋結(jié)構(gòu)要注意哪些問題?二手房屋結(jié)構(gòu)

3、比較復(fù)雜,有些房子還經(jīng)過多次改造,結(jié)構(gòu)一般較差。因此,購買二手房時,不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況,更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況,了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修,有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。另外,購買二手房還要對房屋進(jìn)行實地考察,了解戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)。如果存在上述問題,則不要購買,以免購買后既要加大維修費(fèi)用,又時刻面臨不安全的危險。購買二手房時,對房屋周邊環(huán)境和設(shè)施設(shè)備要注意哪些問題?隨著人們生活水平的提高,對居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來越高。舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成

4、多年,一般很難改變。購買舊房時,要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源,如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等,另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有:水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和政策標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式,是否安全、便捷并提供24小時服務(wù)。如有機(jī)會最好走訪一些老鄰居,對房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解?？傊?要充分了解售房人售房的真實目的,避免接手一個垃圾房。購買二手房的目的是本想改善一下居住條件,但是如果對二手房了解不全面,卻會給日后生活帶來更多煩惱。2、購買二手房時,對房屋的物業(yè)管理要注意哪些

5、問題?良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足,還能給生活、工作帶來更多的便利。對物業(yè)管理的考察,主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況,要對其管理的物業(yè)進(jìn)行走訪,看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備,管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度,小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適,各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等,由此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平,最終評價是以質(zhì)優(yōu)價廉為重好。另外,還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專項基金,以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。3、購買二手房時,如何借助中介的幫助?二手房的買賣要比商品房復(fù)

6、雜得多,因此,買賣雙方都需要中介機(jī)構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善,良莠不齊,經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此,中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司,要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場所進(jìn)行考察。同時,在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前,還要詳細(xì)詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項目,如何收費(fèi)?如果未能如愿成交,如何退款?如果買賣雙方發(fā)生糾紛,中介公司有無能力負(fù)責(zé)賠償損失等。中介機(jī)構(gòu)提供的另一項重要服務(wù)就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛剛起步,成交量少,沒有多少可供選擇對比的實例,對于一般居民來說,準(zhǔn)確地對房屋進(jìn)行估價就顯得

7、非常困難。因此,也要委托取得資質(zhì)的中介評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行基本客觀的估價,使買賣雙方都能感覺物有所值,皆大歡喜。另外,如果對二手房買賣沒有把握,最好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師顧問,特別是產(chǎn)對權(quán)等關(guān)鍵問題進(jìn)行把關(guān),以免上當(dāng)受騙。當(dāng)前在住房二級市場上的律師收費(fèi)還沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),因此,要事先了解律師的收費(fèi)和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些。4、購買二手房時,對房屋的交易過程要注意哪些問題?購買二手房時要親自到交易場所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時,一怕麻煩,二容易輕信別人,三為了節(jié)省一點(diǎn)交易手續(xù)費(fèi),在售房人的花言巧語下,由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù),結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的,房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護(hù),引起糾紛

8、;或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時,才知上當(dāng)受騙,這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時有發(fā)生。因此,購買二手房時,買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù),按國家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用,領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,最好買賣雙方能一手交錢一手交房(指產(chǎn)權(quán)證,切不可因小失大。只有這樣,才能買到放心合適的房子。二手房交易流程及操作步驟對于想買房的人來說,如果說掏錢是“心痛”之事,那么辦理繁瑣手續(xù)就是“頭痛”之事了。無數(shù)買房者都高呼“清理手續(xù)”口號,渴望拿證“忽如一夜春風(fēng)來”奇跡的發(fā)生。其中,由于二手房牽扯的各類關(guān)系較一手房更為復(fù)雜,辦理“二手房交易”更是讓人煩不勝煩。記者日前就二手房交易

9、問題采訪了合富置業(yè)相關(guān)人士,該負(fù)責(zé)人以合富置業(yè)業(yè)務(wù)為例,對二手房交易流程及操作步驟進(jìn)行了盤點(diǎn)。盤點(diǎn)一:商品房按揭貸款商品房按揭貸款最早的一步是要對新的買家進(jìn)行初評,預(yù)計貸款限額。這一步由買家自己處理,同時和中介公司簽署“三方買賣合約”;接下來,由按揭公司專員與買賣雙方簽訂申請文件和貸款抵押合同等文件;之后,需要將這些文件提交相關(guān)銀行,由銀行批復(fù)貸款額;接下來進(jìn)行交易過戶和抵押登記,接著便是銀行向原業(yè)主發(fā)放貸款;最后由銀行將這些文件進(jìn)行歸檔。在辦理這些手續(xù)過程中,一定要審清、確定申請貸款人的資格:1、需年滿18歲,具有完全民事行為能力的中國公民或在中國大陸具有有效居留證件的境外、外國公民;2、貸

10、款期限與年齡之和不超過申請銀行的相關(guān)規(guī)定;3、有穩(wěn)定的合法收入,具還本付息能力;4、同意以所購房產(chǎn)作為貸款的抵押物;5、在貸款銀行屬下經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)開立還款專用活期儲蓄存折或信用卡;6、所購房屋的產(chǎn)權(quán)明晰,可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通,且房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)。在整個商品房二手交易過程中,買家需要提供的資料包括:1、合法的身份證明正本,港、澳人士提供回鄉(xiāng)證,外籍人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證;2、戶口簿正本或復(fù)印件;3、婚姻狀況證明:結(jié)婚證或未婚證明正本;4、近一年來的收入證明(如單位收入證明、存款證明、有價證券及其他收入證明。業(yè)主需要提供的資料有:1、擬賣房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件正本;2、測繪圖原件及復(fù)印件;3

11、、共有的房地產(chǎn)須提交房地產(chǎn)共有(用證及共有人對房地產(chǎn)買賣的書面意見;4、如房屋已出租,須提供租戶同意搬遷的證明資料;5、合法的身份證明正本,港、澳人士提供回鄉(xiāng)證,外籍人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證;6、戶口簿正本或復(fù)印件;7、婚姻狀況證明:結(jié)婚證(副本亦可或未婚證明正本。盤點(diǎn)二:房改房按揭貸款房改房按揭貸款的業(yè)務(wù)流程及操作步驟,以及申請貸款人資格和買家提供的資料與商品房按揭內(nèi)容類同,只是業(yè)主提供的資料有些不同,具體包括:1、擬賣房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件正本;2、測繪圖原件及復(fù)印件;3、共有的房地產(chǎn)須提交房地產(chǎn)共有(用證及共有人對房地產(chǎn)買賣的書面意見;4、單位同意該房產(chǎn)上市并加蓋公章的房屋買賣征詢意見

12、通知(所填寫之表格不可使用復(fù)印件,一式一份;5、單位加蓋公章的繳款明細(xì)表復(fù)印件(上述繳款表如原產(chǎn)權(quán)單位未能提供,可到房管局申請調(diào)檔,需支付一定的費(fèi)用;6、公有住房購房協(xié)議;7、如房屋已出租,須提供租戶同意搬遷的證明資料;8、合法的身份證明正本,港、澳人士提供回鄉(xiāng)證,外籍人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證;9、戶口簿正本及復(fù)印件;10、婚姻狀況證明:結(jié)婚證、配偶的身份證明副本或未婚證明正本。盤點(diǎn)三:商品房一次性付款一次性付款購買商品房二手房手續(xù)相對要復(fù)雜一些,具體業(yè)務(wù)流程及操作步驟包括:1、首先簽署中介公司的“三方買賣合約”,接下來是曬圖(出測繪圖,買家如果需要委托代辦人,則需辦理公證委托;2、取曬

13、圖,中介公司與買賣雙方(或委托人到房管局遞件,申請房屋買賣,當(dāng)天由房管局收件,合富置業(yè)的負(fù)責(zé)人就這一點(diǎn)特別強(qiáng)調(diào):房管局會現(xiàn)場進(jìn)行查冊核實房屋產(chǎn)權(quán)情況,并要求填寫房地產(chǎn)買賣合同等文件,核對資料無誤后開據(jù)收件收據(jù);3、中介公司按收件收據(jù)上指定日期取稅單,到指定地點(diǎn)繳納稅費(fèi)并且與買賣雙方(委托人辦理過戶手續(xù),最后由買家領(lǐng)取新房地產(chǎn)證。在這當(dāng)中,買家要提供的資料包括:1、已公證之委托書;2、身份證原件、合法的身份證明正本,港、澳人士提供回鄉(xiāng)證,外籍人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證。業(yè)主需要提供的資料有:1、擬賣房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件正本;2、已公證之委托書;3、合法的身份證明正本,港、澳人士提供回鄉(xiāng)證,外籍

14、人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證;4、共有的房地產(chǎn)須提交房地產(chǎn)共有(用證及共有人對房地產(chǎn)買賣的書面意見;5、測繪圖原件及復(fù)印件。盤點(diǎn)四:房改房一次性付款房改房一次性付款的操作步驟及買家需要提供的資料和商品房一次性付款是一樣的,但是業(yè)主需要提供的資料就相對要多很多,具體包括:1、擬賣房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件正本;2、測繪圖原件及復(fù)印件;3、有的房地產(chǎn)須提交房地產(chǎn)共有(用證及共有人對房地產(chǎn)買賣的書面意見;4、單位同意該房產(chǎn)上市并加蓋公章的房屋買賣征詢意見通知(所填寫之表格不可使用復(fù)印件,一式一份;5、單位加蓋公章的繳款明細(xì)表復(fù)印件(上述繳款表如原產(chǎn)權(quán)單位未能提供,可到房管局申請調(diào)檔,需支付一定的費(fèi)用;6、

15、公有住房購房協(xié)議;7、如房屋已出租,須提供租戶同意搬遷的證明資料;8、合法的身份證明正本,港、澳人士提供回鄉(xiāng)證,外籍人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證,戶口簿正本或復(fù)印件;9、婚姻狀況證明:結(jié)婚證、配偶的身份證明副本或未婚證明正本。盤點(diǎn)五:持預(yù)售合同進(jìn)行二手交易有的人剛拿到新房的預(yù)售合同，就由于某種不可避免的原因 而打算出售，針對這種情況，中介公司也有相對的規(guī)章制度。操作步 驟包括： 1、各方都需要了解擬定交易之預(yù)售合同是否已通過登記所 監(jiān)證； 2、要到樓盤所屬發(fā)展商處進(jìn)行轉(zhuǎn)名手續(xù)，并開具具體的轉(zhuǎn)讓 證明； 3、中介公司到房管局相關(guān)窗口進(jìn)行遞件，并按遞件回執(zhí)辦理過 戶，然后到指定窗口繳交稅費(fèi)，最后由新的買家將房管局發(fā)出的同 意轉(zhuǎn)讓通