山西省住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、 山西省住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（送審稿）山西省住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)送審稿1 總則為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細(xì)化，體現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”和“陽光透明”消費(fèi)，保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)利，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。本省行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，適用本標(biāo)準(zhǔn)。本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作除應(yīng)遵守本標(biāo)準(zhǔn)外，尚應(yīng)符合國家和本省現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 2 規(guī)范性引用文件中華人民共和國消防法中華人民共和國主席令第六號(hào)物業(yè)管理?xiàng)l例國務(wù)院令第379號(hào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部令

2、第164號(hào)（2007年）山西省物業(yè)管理?xiàng)l例2010年11月26日山西省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議修正物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定財(cái)基字19987號(hào)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)（試行）城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部城住字1984677號(hào)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部第110號(hào)令 3 術(shù)語和定義3.1 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人受業(yè)主或者建設(shè)單位委托，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。3.2 物業(yè)共用部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外，按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。主要包括共用部位、共用設(shè)

3、施設(shè)備。3.3 業(yè)主物業(yè)的所有權(quán)人。3.4 物業(yè)使用人物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用人。3.5 特約服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)。3.6 突發(fā)公共事件突然發(fā)生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴(yán)重社會(huì)危害，危及公共安全的緊急事件。3.7 急修對(duì)嚴(yán)重影響住宅小區(qū)正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行及時(shí)的處理和修復(fù)。4 基本要求4.1 服務(wù)機(jī)構(gòu)4.1.1 應(yīng)具有符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法要求的資質(zhì)；4.1.2 委托方提供相應(yīng)的服務(wù)場(chǎng)所；4.1.3 配備滿足服務(wù)需要的設(shè)施設(shè)備；4.1.4 服務(wù)窗口應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片、物業(yè)服

4、務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道等相關(guān)信息。4.1.5 提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；4.1.6 由客戶服務(wù)人員，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢、繳費(fèi)、報(bào)修、受理投訴等服務(wù)。4.2 人員4.2.1 具有良好的職業(yè)道德；4.2.2 管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書；4.2.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)實(shí)際情況對(duì)所有上崗人員進(jìn)行定期培訓(xùn)；4.2.4 應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔。服務(wù)主動(dòng)熱情，窗口服務(wù)人員宜使用普通話；4.2.5 定期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、安全等相應(yīng)的培訓(xùn)。4.3 規(guī)章制度4.3.1 建立共用部位

5、及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)、裝飾裝修管理、住宅專項(xiàng)維修資金管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等規(guī)章制度。4.3.2 建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。4.3.3 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。4.4 財(cái)務(wù)管理4.4.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用收支應(yīng)符合山西省物業(yè)管理?xiàng)l例、山西省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（晉價(jià)服字200485號(hào)）、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定（財(cái)基字19987號(hào)）及其它相關(guān)法規(guī)要求；4.4.2 對(duì)于合同約定收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按合同要求執(zhí)行；4.4.3 為業(yè)主提供的特約服務(wù)應(yīng)按雙方約定收費(fèi)并單獨(dú)結(jié)算；4.4.4 實(shí)行酬金制物業(yè)收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年不少于1次公布

6、服務(wù)資金的收支情況；規(guī)范操作，賬目清晰。4.5 檔案4.5.1 基本要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立和完善物業(yè)管理檔案，做到檔案、記錄等內(nèi)容完整、準(zhǔn)確。檔案管理應(yīng)遵守有關(guān)保密規(guī)定，不得外泄業(yè)主資料。有專人負(fù)責(zé)管理。4.5.2 技術(shù)檔案物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案；房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬檔案；項(xiàng)目承接查驗(yàn)資料；其它資料。4.5.3 日常檔案設(shè)施設(shè)備管理檔案；裝飾裝修管理檔案；應(yīng)急事件處理檔案；消防安全管理檔案；處理投訴檔案；業(yè)主或物業(yè)使用人檔案；物業(yè)服務(wù)日常管理文件、記錄，如維修、養(yǎng)護(hù)、值勤記錄等；其它資料。4.6 標(biāo)志設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示以及涉及物業(yè)服務(wù)其他標(biāo)識(shí)等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。4.7 基本規(guī)定4.7.

7、1 本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項(xiàng)維修資金的維修、更新和改造工作。4.7.2 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為五級(jí)，一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為最低標(biāo)準(zhǔn)，每一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高于且包含相應(yīng)低一級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。5 消防安全防范5.1 綜合管理5.1.1 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。 5.1.2 建立健全小區(qū)公共區(qū)域消防檔案。消防檔案應(yīng)包括消防安全基本情況和消防安全管理情況。5.1.2.1 消防安全基本情況應(yīng)當(dāng)包括：（a）單位基本概況和消防安全重點(diǎn)部位情況；（b）建筑物或者場(chǎng)所施工、使用或者開業(yè)前的消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收以及消防安全檢查的文件、資料；（c）消防管

8、理組織機(jī)構(gòu)和各級(jí)消防安全負(fù)責(zé)人；（d）消防安全制度；（e）消防設(shè)施、滅火器材情況；（f）志愿消防隊(duì)人員及其消防裝備配備情況；（g）與消防安全有關(guān)的重點(diǎn)工種人員情況；（h）滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。5.1.2.2 消防安全管理情況應(yīng)當(dāng)包括:（a）公安消防機(jī)構(gòu)和公安派出所填發(fā)的各種法律文書；（b）消防設(shè)施定期檢查記錄、自動(dòng)消防設(shè)施全面檢查測(cè)試的報(bào)告以及維修保養(yǎng)的記錄；（c）火災(zāi)隱患及其整改情況記錄；（d）防火檢查、巡查記錄；（e）消防安全培訓(xùn)記錄；（f）滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的演練記錄；（g）火災(zāi)情況記錄；（h）消防獎(jiǎng)懲情況記錄。5.1.3 制定符合本小區(qū)實(shí)際情況的滅火疏散預(yù)案，每年組織1次以上的有員工、業(yè)

9、主或使用人參加的消防演練。5.1.4 應(yīng)結(jié)合小區(qū)實(shí)際，利用消防宣傳教育設(shè)施，搞好消防知識(shí)的宣傳教育。5.1.5 工作人員應(yīng)每年2次以上參加消防安全教育和培訓(xùn)，具備檢查消除火災(zāi)隱患的能力、熟練掌握消防器材的使用方法、組織撲救初起火災(zāi)的能力、組織人員疏散逃生的能力和消防宣傳教育培訓(xùn)的能力。5.1.6設(shè)有消防控制室的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班制度，每班不少于2人；防火巡查人員、自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)取得國家或省人力資源和社會(huì)保障行政主管部門核發(fā)的建構(gòu)筑物消防員職業(yè)資格證書，持證上崗。5.1.7 定期進(jìn)行防火巡查、防火檢查，至少每周防火巡查1次，每季度防火檢查1次；并做好防火安全檢查記錄；住

10、宅小區(qū)中的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)管理，增加巡查頻次，業(yè)主和網(wǎng)點(diǎn)使用人應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作。5.1.8 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。每年應(yīng)委托具備資質(zhì)的消防技術(shù)服務(wù)企業(yè)對(duì)建筑消防設(shè)施至少檢測(cè)1次。5.1.9 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向（轄區(qū)公安派出所或）公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。5.1.10 發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。5.1.11 水泵房、風(fēng)機(jī)房、配電室等消防安全重點(diǎn)部位由專人每日巡查，并做好記錄。5.1.12 要將消防工

11、作納入重要議事日程，每月召開消防安全例會(huì)不少于1次。5.2 公共區(qū)域消防設(shè)施維修保養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)消防設(shè)施設(shè)備的實(shí)際情況，除做好5.1要求的工作外，還應(yīng)做好下列維修保養(yǎng)工作：5.2.1消防設(shè)施設(shè)備：是指用于防火和滅火的器材、設(shè)施和設(shè)備，包括水帶、水槍、水喉、水泵接合器、滅火器、防火門、自救逃生器、逃生繩、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志、消防電梯、消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)（含簡(jiǎn)易噴水滅火系統(tǒng)）、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等。5.2.2 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)5.2.2.1 火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試 1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)

12、控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1 次。5.2.2.2 火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置每月抽查測(cè)試 1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行 2 年后，每 3 年由專業(yè)清洗單位清洗 1 次。5.2.2.3 備用電源每月檢測(cè)切換 1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn) 1 次。5.2.3 消防廣播系統(tǒng)每月檢查測(cè)試 1 次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1 次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵 1 次。5.2.4 防排煙系統(tǒng)每月檢

13、查測(cè)試 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù) 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。5.2.5 防火分隔設(shè)施每月抽查測(cè)試 1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充 1 次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵 1 次；每年維修養(yǎng)護(hù) 2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充 1 次潤(rùn)滑油。5.2.6 水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車 1 次，每半年檢查 1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次室內(nèi)、外消火栓。5.2.7 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志每月測(cè)試切斷正常供電 1 次，測(cè)量 1 次照度和供電時(shí)間。5.2.8

14、消防電梯每月檢查測(cè)試 1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。5.2.9 滅火器每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。6 住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)6.1 綜合管理6.1.1 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。6.1.2 客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話。6.1.3 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。6.1.4 24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。水、電急修30分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企

15、業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。有報(bào)修、維修記錄。6.1.5 實(shí)行酬金制的至少每年公開1次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。6.1.6 每年公開征詢1次業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，公示整改情況。6.1.7 每年第四季度制定下一年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6.2 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)6.2.1 綜合管理6.2.1.1 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。6.2.1.2 小區(qū)主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。6.2.1.3 樓梯、扶手、共用門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固且使用安全。6.2.1.4 對(duì)違反規(guī)

16、劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。6.2.2 維修養(yǎng)護(hù)6.2.2.1 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕。6.2.2.2 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)；并及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主和部門。6.2.3巡查6.2.3.1 每年1次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、部門并安排專項(xiàng)維修。6.2.3.2 每半年巡查1次樓內(nèi)共用部位門、窗、玻璃等，保持開閉正常。6.2.3.3 每半年巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、部門并安排專項(xiàng)維修。6.2.3.4

17、 每半年檢查1次雨、污水井、屋面雨水口等；適時(shí)清理、疏通，保持暢通。6.2.4 裝飾裝修管理6.2.4.1 與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項(xiàng)，并監(jiān)督裝修過程。6.2.4.2 對(duì)違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止，并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。6.2.4.3 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在5日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?日內(nèi)清運(yùn)。6.2.4.4 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按

18、照約定處理。6.3 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)6.3.1 公共照明6.3.1.1 路燈、樓道燈完好率不低于80%，院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求。6.3.2.2 公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次。6.3.2 供熱設(shè)施6.3.2.1 采用鍋爐供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由供熱單位負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護(hù)和管理。6.3.2.2 每年在供熱開始前，接受供熱單位委托的，按照約定要求完成供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。6.3.2.3 小區(qū)供熱閥門每月巡視1次，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)采取整

19、改措施，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。6.3.2.4 業(yè)主專有供熱部分突發(fā)跑水事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉相關(guān)的供熱閥門，避免造成更大的損失。6.4 公共秩序維護(hù)6.4.1 人員要求有公共秩序維護(hù)人員，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。對(duì)小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。6.4.2 門崗6.4.2.1 主出入口24小時(shí)設(shè)門衛(wèi)。6.4.2.2 保障值班電話暢通，接聽及時(shí)，認(rèn)真做好記錄。6.4.2.3 保持出入口道路暢通，對(duì)外來人員要進(jìn)行問詢和登記，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記。6.4.3車輛管理6.4.3.1 小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡(jiǎn)易的交通標(biāo)志。

20、6.4.3.2 按照合同約定對(duì)車輛進(jìn)行管理。6.4.3.3 非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。6.4.5 緊急事故防范6.4.5.1 對(duì)洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。6.4.5.2 對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門和相關(guān)全體業(yè)主。6.5 環(huán)境衛(wèi)生6.5.1 樓內(nèi)保潔6.5.1 樓層通道和樓梯臺(tái)階，每月清掃3次，地面每半年濕拖1次。6.5.2 共用門窗玻璃、樓梯扶手、欄桿、防火門等每半年擦拭一次。6.5.2 外圍保潔6.5.2.1 道路每日清掃1次。雨雪天氣及時(shí)清掃主要

21、通行道路，方便出行。6.5.2.2 停車場(chǎng)、共用車庫或車棚每周清掃1次。6.5.2.3 綠化帶：每月清掃1次。6.5.2.4 天臺(tái)、明溝、屋面每年清掃1次。6.5.2.5 路燈、樓道燈每年清潔1次。6.5.2.6 設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次。保持通風(fēng)，無雜物。6.5.3 垃圾收集與處理6.5.3.1 生活垃圾集中投放，垃圾日產(chǎn)日清。6.5.3.2 垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。6.6 綠化養(yǎng)護(hù)a) 對(duì)草坪、花卉、樹籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；b) 定期清除綠地雜草、雜物；c) 無大面積病蟲害。7 住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)7.1 綜合管理7.1.1 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備認(rèn)真查驗(yàn)

22、，驗(yàn)收手續(xù)齊全。7.1.2 客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話。7.1.3 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。7.1.4 24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。水、電急修30分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。有報(bào)修、維修記錄。7.1.5 對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在3個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。7.1.6 實(shí)行酬金制的至少每年公開1次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。7.1.7 每年公開征詢1次業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，公示整改情況。7.1.8 每年第四季度

23、制定下一年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。7.2 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)7.2.1 綜合管理7.2.1.1 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。7.2.1.2 小區(qū)主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。7.2.1.3 樓梯、扶手、共用門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固且使用安全。7.2.1.4 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。7.2.2 維修養(yǎng)護(hù)7.2.2.1 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕。7.2.2.2 共用設(shè)施設(shè)備

24、運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)；并及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主和部門。7.2.3巡查7.2.3.1 每年1次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、部門并安排專項(xiàng)維修。7.2.3.2 每季巡查1次樓內(nèi)共用部位門、窗、玻璃等，保持配件完好，開閉正常。7.2.3.3 每季巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、部門并安排專項(xiàng)維修。7.2.3.4 每季檢查1次雨、污水井、屋面雨水口等。適時(shí)清理、疏通，保持暢通。7.2.4 裝飾裝修管理7.2.4.1 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)

25、督裝修過程。7.2.4.2 對(duì)違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止，并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。7.2.4.3 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在5日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞剑?日內(nèi)清運(yùn)。7.2.4.4 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。7.3 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)7.3.1 供配電7.3.1.1 每日1次對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，低壓配電室可每季巡查1次。7.3.1.2 每年1次對(duì)高低壓配電柜、變壓器檢修除塵，按要求對(duì)高低壓配

26、電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測(cè)。7.3.1.3 配電室安全標(biāo)識(shí)、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入；無易燃易爆危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境基本整潔。7.3.2 公共照明7.3.2.1 路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求。7.3.2.2 公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次。7.3.3 電梯7.3.3.1 電梯設(shè)備運(yùn)行情況每周巡查1次，建立記錄。7.3.3.2 保證有電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好。7.3.3.3 按質(zhì)監(jiān)部門要求委托專業(yè)電梯維保單位定期對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)，并在轎廂內(nèi)張貼有效的年檢合格證復(fù)印

27、件及電梯使用須知。7.3.3.4 電梯發(fā)生故障，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并督促維保單位對(duì)故障進(jìn)行修復(fù)。發(fā)生困人或其它重大事故，應(yīng)立即通知電梯維保單位，在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)行救助；并保存相關(guān)記錄。7.3.4 給排水7.3.4.1 二次供水設(shè)施a) 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 b) 每日巡視 1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。 c) 每半年切換 1 次備用水泵。 d) 每年檢查 1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù) 1 次水泵。 e) 定期對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹

28、、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。 f) 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。7.3.4.2 排水系統(tǒng)a) 公共污水管道每年檢查1次，視情況進(jìn)行清理、疏通。b) 雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進(jìn)行清通、疏通。c) 污水提升泵每月巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每年養(yǎng)護(hù)1次。d) 雨季前對(duì)屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理、疏通。7.3.5 供熱設(shè)施7.3.5.1 采用鍋爐供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集

29、中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護(hù)和管理。7.3.5.2 每年在供熱開始前，接受供熱單位委托的，按照約定要求完成供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。7.3.5.3 小區(qū)供熱閥門每月巡視1次，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)采取整改措施，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。7.3.5.4 業(yè)主專有供熱部分突發(fā)跑水事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉相關(guān)的供熱閥門，避免造成更大的損失。7.3.6 安全防范設(shè)施7.3.6.1 主出入口24小時(shí)設(shè)門衛(wèi)；7.3.6.2 主要路口有監(jiān)控設(shè)備。7.3.7 防雷接地系統(tǒng)7.3.7.1 每年1次檢查避雷裝置，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)。7.3.7.2 高層建筑每年雨季前對(duì)避雷

30、系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，保證其性能符合國家規(guī)定。7.4 公共秩序維護(hù)7.4.1 人員要求有專職公共秩序維護(hù)人員，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。對(duì)小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。7.4.2 門崗7.4.2.1 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。7.4.2.2 保障值班電話暢通，接聽及時(shí)，認(rèn)真做好記錄。7.4.2.3 主出入口有專人24小時(shí)值勤，按照服務(wù)合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記。7.4.2.4 對(duì)大型、貴重物品搬出進(jìn)行登記、核實(shí)后放行，記錄規(guī)范、詳實(shí)。7.4.2.5 對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入

31、盤查。7.4.2.6 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，對(duì)外來人員要進(jìn)行問詢和登記，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。7.4.3 巡邏7.4.3.1 制定巡查方案，每8小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。7.4.3.2 每天不定時(shí)巡查樓梯間等樓內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。7.4.3.3 巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施。7.4.4 車輛管理7.4.4.1 小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡(jiǎn)易的交通標(biāo)志，未達(dá)到人車分流的小區(qū)地面設(shè)停車點(diǎn)。7.4.4.2 按照合同約定對(duì)車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，禁止在消防通道中停放車輛，對(duì)不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾

32、正。7.4.4.3 車庫道閘系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施保持正常使用。7.4.4.4 收取車輛看管費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)與車主簽訂書面車輛保管合同，車場(chǎng)、車庫應(yīng)設(shè)專人24小時(shí)值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實(shí)。7.4.4.5 住宅小區(qū)中的車庫不應(yīng)私自改建、改變用途、分隔、拆除。7.4.4.6 非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。7.4.5 緊急事故防范7.4.5.1 對(duì)洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。7.4.5.2 對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門和相關(guān)的全體業(yè)主。7.4.5

33、.3 每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。7.5 環(huán)境衛(wèi)生7.5.1 樓內(nèi)保潔7.5.1.1 樓層通道和樓梯臺(tái)階，每周清掃1次，地面每季濕拖1次。7.5.1.2 樓梯扶手、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔2次；7.5.1.3 共用門窗玻璃每4個(gè)月擦拭1次，目視干凈。7.5.1.4.電梯轎廂地面每周清潔1次，目視干凈。7.5.2 外圍保潔7.5.2.1 道路每日清掃1次。雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行。7.5.2.2 停車場(chǎng)、共用車庫或車棚每周清掃2次。7.5.2.3 休閑、娛樂、健身設(shè)施每周清潔2次。7.5.2.4 綠化帶：每周清掃2次。7.5.2.5 門衛(wèi)、崗?fù)っ恐芮鍜?次。7

34、.5.2.6 天臺(tái)、明溝、屋面每年清掃1次。7.5.2.7 路燈、樓道燈每半年清潔1次。7.5.2.8 設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。7.5.3 垃圾收集與處理7.5.3.1 生活垃圾集中投放，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。7.5.3.2 建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，定期外運(yùn)。7.5.3.3 垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。7.5.4 衛(wèi)生消殺針對(duì)滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實(shí)際需要和季節(jié)特點(diǎn)制定具體計(jì)劃，開展衛(wèi)生消殺。7.6 綠化養(yǎng)護(hù)a)對(duì)草坪、花卉、樹籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；b)定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；c)對(duì)花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適

35、時(shí)補(bǔ)植更新，存活率達(dá)到70%；d)適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害；e)樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。8 住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)8.1 綜合管理8.1.1 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。8.1.2 客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話。8.1.3 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。8.1.4 24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。水、電急修30分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30分鐘

36、內(nèi)告知。有報(bào)修、維修記錄。8.1.5 對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。8.1.6 實(shí)行酬金制的至少每年公開1次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。8.1.7 能提供2種以上便民服務(wù)，如代購飛機(jī)票、火車票、配置手推車等。8.1.8 每年開展1次以上的社區(qū)文化活動(dòng)。8.1.9 每年至少公開征詢1次業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，公示整改情況。8.1.10 每年第四季度制定下一年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。8.2 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)8.2.1 綜合管理8.2.1.1 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。8.2.1.2 小區(qū)主出

37、入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。8.2.1.3 房屋外觀完好，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落。8.2.1.4 樓梯、扶手、共用門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無破損、無明顯污漬，使用安全。8.2.1.5 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。8.2.2 維修養(yǎng)護(hù)8.2.2.1 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕。8.2.2.2 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)；并及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主和部門。8.2.3巡查8.2.3.1 每年1次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及

38、使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、部門并安排專項(xiàng)維修。8.2.3.2 每年檢查1次墻體、墻面、頂棚、樓板、地面磚、樓梯、扶手。8.2.3.3 每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層、散水坡、雨檐臺(tái)、連廊。8.2.3.4 每月巡查1次樓內(nèi)共用部位門、窗、玻璃等，保持配件完好，開閉正常。8.2.3.5 每月巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；8.2.3.6 每月巡查1次大門、圍墻、圍欄等；8.2.3.7 每月巡查1次室外健身、休閑娛樂等設(shè)施；8.2.3.8 每月檢查1次雨、污水井、屋面雨水口等，并保持暢通。8.2.4 裝飾裝修管理8.2.4.1 與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾

39、裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項(xiàng)。8.2.4.2 裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請(qǐng)登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。8.2.4.3 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。8.2.4.4 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在4日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?日內(nèi)清運(yùn)。8.3 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)8.3.1

40、 供配電8.3.1.1 每日1次對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。8.3.1.2 每年1次對(duì)高低壓配電柜、變壓器檢修除塵，按要求對(duì)高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測(cè)。8.3.1.3 配電室安全標(biāo)識(shí)、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入；無易燃易爆危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境基本整潔。8.3.2 公共照明8.3.2.1 院落、樓道照明巡查每2周1次，及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求。8.3.2.2 公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無

41、變形、無銹蝕，完好率85%以上。8.3.3 電梯8.3.3.1 電梯設(shè)備運(yùn)行情況每天巡查1次，建立記錄。8.3.3.2 保證有電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。8.3.3.3 委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)，并在轎廂內(nèi)張貼有效的年檢合格證復(fù)印件及電梯使用須知，并對(duì)維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。8.3.3.4 電梯發(fā)生故障，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并督促維保單位對(duì)故障進(jìn)行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，開展應(yīng)急處理

42、，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)行救助；并保存相關(guān)記錄。8.3.4 給排水8.3.4.1 二次供水設(shè)施a) 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 b) 每日巡視 1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。 c) 每季切換 1 次備用水泵。 d) 每年檢查 2 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù) 1 次水泵。 e) 定期對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。 f) 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。8.3.4.2 排水系統(tǒng)a) 公共污水管道每季檢查1次

43、，視情況進(jìn)行清理、疏通。b) 雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進(jìn)行清理、疏通。c) 污水提升泵每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每半年養(yǎng)護(hù)1次。d) 雨季前對(duì)屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理、疏通。8.3.5 供熱設(shè)施8.3.5.1 采用鍋爐供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護(hù)和管理。8.3.5.2 每年在供熱開始前，接受供熱單位委托的，按照約定要求完成供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。8.3.5.3 小區(qū)供熱閥門每

44、周巡視1次，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)采取整改措施，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。8.3.5.4 業(yè)主專有供熱部分突發(fā)跑水事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉相關(guān)的供暖閥門，避免造成更大的損失。8.3.6 安全防范設(shè)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)情況，選擇安全防范設(shè)施配備1項(xiàng)以上，并做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：8.3.6.1 監(jiān)控系統(tǒng),做到：設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；按設(shè)備隨機(jī)使用說明書的要求對(duì)硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時(shí)修復(fù)。8.3.6.2 門禁系統(tǒng)，做到：每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；門鎖、對(duì)講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；一般性故障2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的

45、故障2日內(nèi)修復(fù)。8.3.6.3 電子巡更，做到：調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運(yùn)行；保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。8.3.6.4 周界防范系統(tǒng)，做到：主機(jī)除塵，壓線端子牢固，對(duì)射探頭牢固性檢查每年1次；報(bào)警系統(tǒng)有效性測(cè)試每周1次，中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)；系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時(shí)內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。8.3.7 防雷接地系統(tǒng)8.3.7.1 每年1次檢查避雷裝置，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)。8.3.7.2 高層建筑每年雨季前對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，保證其性能符合國家規(guī)定。8.

46、4 公共秩序維護(hù)8.4.1 人員要求專職公共秩序維護(hù)人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。配備對(duì)講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。8.4.2 門崗8.4.2.1 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。8.4.2.2 保障值班電話暢通，接聽及時(shí)，認(rèn)真做好記錄。8.4.2.3 各出入口24小時(shí)值班，在出入高峰時(shí)段7：009：00、17：0019:00設(shè)雙人值勤，按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記。8.4.2.4 對(duì)大型、貴重物品搬出進(jìn)行登記、核實(shí)后放行，記錄規(guī)范、詳實(shí)。8.4.2.5 對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問。8.4.2.6 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。8.4.3 巡邏8.4.3.1 制定詳細(xì)的巡查方案，小區(qū)院落、車庫、車場(chǎng)每6小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。8.4.3.2 每天定時(shí)巡查樓梯間等樓內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。8.4.3.3 巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施。8.4.4