人防物業(yè)管理方案

1、物業(yè)管理有限責(zé)任公司人防物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于近年來(lái)，我公司以辦公物業(yè)管理為主，住宅物業(yè)、商業(yè) 物業(yè)全面經(jīng)營(yíng)，努力打造物業(yè)管理一流企業(yè)，竭力為業(yè)主營(yíng) 造和諧有序、安全文明的良好工作生活環(huán)境。目前，我公司 共承擔(dān)管理服務(wù)面積萬(wàn)平方米。一、機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)成立物業(yè)管理有限責(zé)任公司人防物業(yè)管理服務(wù)部（以下簡(jiǎn)稱“人防物業(yè)管理服務(wù)部”），下設(shè)客服部、工 程部、保安部、保潔部、餐飲部?？头柯氊?zé)：負(fù)責(zé)管理客戶服務(wù)、日常事務(wù)及協(xié)調(diào)處理 有關(guān)緊急事項(xiàng)等，維護(hù)良好的客戶關(guān)系。受理客戶投訴、建 議、報(bào)修、咨詢、接待業(yè)主來(lái)訪等，負(fù)責(zé)公共信息的發(fā)布與 更新，承擔(dān)財(cái)務(wù)管理服務(wù)工作。工程部職責(zé)

2、：負(fù)責(zé)制訂有關(guān)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備的 管理規(guī)定和維保計(jì)劃，負(fù)責(zé)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備系 統(tǒng)的運(yùn)行管理、巡查檢修和維護(hù)保養(yǎng)，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的技術(shù) 支持等。保安部職責(zé)：負(fù)責(zé)各管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防監(jiān)控、 公共秩序、突發(fā)治安案件的協(xié)調(diào)處理等工作，包括出入口、 樓層、消防、停車場(chǎng)管理等。保潔部職責(zé)：全面負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作 等。餐飲部職責(zé)：負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)食堂的管理、職工午餐供應(yīng)，以 及有關(guān)工作。二、人員配備按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定人員配置方案。（一）人員配備。人防物業(yè)管理服務(wù)部經(jīng)理 1名，客服2 名，保安13名（西門門崗6人，24小時(shí)值守，每班2人， 三班倒；新樓門崗2人；舊樓門崗

3、兼院內(nèi)秩序協(xié)調(diào)員 2人； 夜班安保巡邏員3人，兩人一組，三班倒），保潔員7人（新 樓3人，舊樓2人，室外2人，按慣例每?jī)蓪訕且蝗耍?，維 修工2人，綠化工1人，食堂2人，共計(jì)28人。（二）資格條件經(jīng)理：具有三年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)歷，具有國(guó)家頒發(fā) 的物業(yè)上崗證書，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，品行端正，愛(ài)崗敬業(yè)?？头恐鞴埽号?，大專以上文化程度，禮儀專業(yè)或財(cái) 會(huì)專業(yè)畢業(yè)，一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟練操作辦公自動(dòng)化 設(shè)備。工程維修人員：年齡 25-60歲，持有職業(yè)資格證書，相貌端正，品行良好，有三年以上工作經(jīng)歷。安保人員：身高1.70m以上，體重55至70公斤，年齡 20到60歲，初中以上文化程度， 在本公司任職三

4、個(gè)月以上， 相貌端正，品行良好。保潔員：身高1.50m以上，年齡20-55歲，初中以上文 化程度，在本公司任職三個(gè)月以上，相貌端正，品行良好。三、管理理念公司理念：誠(chéng)信至上、客戶滿意、管理到位、服務(wù)優(yōu)良服務(wù)宗旨：為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，讓客戶持續(xù)滿意。質(zhì)量方針：用一分錢創(chuàng)造倍增價(jià)值，用一滴汗提供涌泉 服務(wù)。團(tuán)隊(duì)精神：企業(yè)命運(yùn)乃個(gè)人命運(yùn)， 企業(yè)發(fā)展乃個(gè)人發(fā)展。發(fā)展目標(biāo)：立足客戶滿意，樹立至誠(chéng)至善優(yōu)質(zhì)高效形象。 強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，打造一流物業(yè)管理服務(wù)品牌。細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，倡導(dǎo)“溫馨暢想、顛峰體驗(yàn)”。人防物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)施方案根據(jù)山西省住建廳關(guān)于寫字樓物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，按照山西 省人民防空辦公室關(guān)于后勤保障社會(huì)化管

5、理方案的具體要 求，結(jié)合省人防辦環(huán)境、設(shè)施、設(shè)備特點(diǎn)，制定人防物業(yè)管 理服務(wù)部項(xiàng)目實(shí)施方案。一、客戶服務(wù)方案（一）成立人防物業(yè)管理服務(wù)客服部?？头渴侨朔牢飿I(yè)管理服務(wù)部的調(diào)度調(diào)配、綜合協(xié)調(diào)的指揮中心。實(shí)行“一話通”服務(wù)制度，即業(yè)主只需撥打客服熱線，即可實(shí)現(xiàn)所有 服務(wù)需求。實(shí)行檔案資料統(tǒng)一管理制度，即所有物業(yè)資料均 由客服部負(fù)責(zé)立卷存檔、更新備案、查詢保管等。實(shí)行“一 單通”服務(wù)制度，即所有業(yè)主投訴、建議、報(bào)修、咨詢、繳 費(fèi)、派工、回訪，以及來(lái)訪接待等服務(wù)工作，均由客服部統(tǒng) 一填制業(yè)主服務(wù)需求辦理通知單，有關(guān)部門人員接到通 知單后要立即辦理，并進(jìn)行反饋。實(shí)行首問(wèn)責(zé)任制，堅(jiān)持誰(shuí) 接待誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)辦理

6、誰(shuí)負(fù)責(zé)工作制度，嚴(yán)格管理嚴(yán)格問(wèn)責(zé)， 不問(wèn)過(guò)程只要結(jié)果，確保服務(wù)到位。配備專人24小時(shí)值守，設(shè)置24小時(shí)服務(wù)電話。（二）公開(kāi)辦事規(guī)則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、工作流程、服務(wù)承諾。 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、行業(yè)規(guī)定的管理服務(wù)規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)，制定高效簡(jiǎn)潔的辦事流程，實(shí)行“三公開(kāi)”（公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)辦事流程）制度，保障業(yè)主知情權(quán)，方便 業(yè)主前來(lái)辦事。一般性咨詢、投訴，要即問(wèn)即答即受理，涉 及政策法律法規(guī)的要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)答復(fù)解決。緊急維修事 項(xiàng)，客服中心要在十分鐘內(nèi)下達(dá)維修通知單，維修人員要在 半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。其他報(bào)修事項(xiàng)，按雙方約定時(shí)間到場(chǎng)。 重大維修項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況約定執(zhí)行。（三）提供個(gè)性化特色服務(wù)。客服

7、部要注重研究業(yè)主需求，拓寬服務(wù)項(xiàng)目，并針對(duì)業(yè)主需求，在國(guó)家政策允許范圍內(nèi)，主動(dòng)開(kāi)展送米送面、接人接物、家政服務(wù)等。（四）嚴(yán)格管理服務(wù)工作考評(píng)。 每天召開(kāi)一次班前例會(huì)，每月進(jìn)行一次工作小結(jié)，每半年進(jìn)行一次服務(wù)滿意度調(diào)查（滿意率達(dá)95濃上），每年進(jìn)行一次年終總結(jié)。嚴(yán)格責(zé)任 追究，對(duì)工作服務(wù)不到位、態(tài)度不熱情，甚至與業(yè)主發(fā)生口 角、斗毆等問(wèn)題的，要依據(jù)公司管理制度嚴(yán)肅處理。二、房屋共用部位維護(hù)與管理方案本方案所指房屋共用部位主要包括：房屋承重及抗震結(jié) 構(gòu)部位、外墻面、公共屋面、公共通道、門廳、樓梯間等， 未列入的部位可以具體另行約定。房屋共用部位維護(hù)管理的原則：一是正常情況下，實(shí)行定期巡檢制度，及時(shí)

8、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行處理，確保各部位 正常、安全、美觀，以及其使用功能、保障功能完好。二是對(duì)已經(jīng)發(fā)生問(wèn)題，或者存在安全隱患的部位，必須及時(shí)采取 措施，首先由公司提出養(yǎng)護(hù)維修方案，經(jīng)業(yè)主同意后，由公 司負(fù)責(zé)組織實(shí)施養(yǎng)護(hù)、維修。 三是貫徹厲行節(jié)約原則，堅(jiān)持 勤儉辦一切事情，不浪費(fèi)業(yè)主一分錢。為了直觀清晰，具體方案采用下表來(lái)表述。表一，為房屋共用部位日常維護(hù)與管理方案。表二，為房屋共用部位定期維護(hù)與管理方案。表一：房屋共用部位日常維護(hù)與管理方案序 號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容計(jì)戈U方案1房屋承重及 抗震結(jié)構(gòu)部位1、局部受損2、施工質(zhì)量原因 造成的結(jié)構(gòu)問(wèn) 題每周巡查一 次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 立即處理維 修。因使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu) 局

9、部受損較輕，由工程 部按房屋修繕規(guī)定維 修；如局部受損較重， 請(qǐng)專家“會(huì)診”提出方 案，委托實(shí)施。2外墻面外墻面起鼓脫落。 外墻面局部滲漏。 外墻面大面積滲 漏。正常情況下每 月巡檢一次。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí) 維修。由工程部按有關(guān)修繕 規(guī)程實(shí)施。3公共屋面1、隔熱層破損。2、防水層破損滲 漏。立即拿出維修 方。由工程部按相應(yīng)作業(yè) 指導(dǎo)書實(shí)施維修。4公共通道 門廳樓梯間1、公用地面維修 改造。2、公共通道、門 廳的墻、天棚維護(hù)3、樓梯間墻面、 扶手、踏步的維護(hù)正常情況下每 月巡檢一次。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即 維修。由工程部按相應(yīng)技術(shù) 要求實(shí)施維修表二:房屋共用部位定期維護(hù)與管理方案序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容計(jì)戈U方案1房屋承重

10、 及抗震結(jié) 構(gòu)部位1、局部受損2、施工質(zhì)量原因造 成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn) 行一次檢查，注意白 蟻侵害、地基沉降、 外力損壞等引起的 損害。因使用不當(dāng)造成結(jié) 構(gòu)局部受損較輕， 由工程部按房屋修 繕規(guī)定實(shí)施維修， 如局部受損較重， 應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診” 提出方案，委托專 業(yè)公司實(shí)施。2外墻面1、外墻面起鼓脫落2、外墻面局部滲漏3、外墻面大面積滲 漏4、外墻面翻新1、每?jī)赡陮?duì)較大面 積的滲漏外墻應(yīng)局 部翻新，防止面積繼 續(xù)擴(kuò)大及污染墻面。2、每年兩季前對(duì)窗 臺(tái)進(jìn)行一次密封檢 查，防止雨水的侵 入。由工程部按有關(guān)修 繕規(guī)程實(shí)施。3公共屋面1、隔熱層破損2、防水層破損造成 屋面滲漏3、避雷網(wǎng)脫焊、間

11、斷2、屋面積水1、避雷網(wǎng)每年刷漆 一次，防止銹蝕。2、每年全面修補(bǔ)一 次屋面隔熱層板；每 半年疏通一次屋面 雨水口。3、每年對(duì)屋面防水 層檢修一次。由工程部按相應(yīng)作 業(yè)指導(dǎo)書實(shí)施維 修。4公共通道 門廳 樓梯間1、公用地面的維修 改造2、公共通道、門廳 的墻、天棚維護(hù)3、樓梯間墻面、扶 手、踏步的維護(hù)1、每半年對(duì)公共地 面維護(hù)一次。2、每年維修一次通 道，門廳及樓梯間墻 壁、扶手及欄桿。3、每年全面維護(hù)一 次樓梯間踏步，對(duì)墻 面地面起鼓、開(kāi)裂、 破損等進(jìn)行修復(fù)。由工程部按相應(yīng)技 術(shù)要求實(shí)施維修。三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)方案本方案所稱共用設(shè)施設(shè)備主要包括院內(nèi)道路、照明、溝渠池井、機(jī)電設(shè)備、電梯

12、，中央空調(diào)，監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。未列 入部位，可以具體另行約定。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)原則：一是正常情況下，實(shí)行定期巡檢制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行處理，確保各部位 正常、安全、美觀，以及其使用功能、保障功能完好。二是對(duì)已經(jīng)發(fā)生問(wèn)題，或者存在安全隱患的部位，必須及時(shí)采取 措施，首先由公司提出養(yǎng)護(hù)維修方案，經(jīng)業(yè)主同意后，由公 司負(fù)責(zé)組織實(shí)施養(yǎng)護(hù)、維修。三是貫徹厲行節(jié)約原則，堅(jiān)持勤儉辦一切事情，不浪費(fèi)業(yè)主一分錢。為了直觀清晰，具體方案采用下圖來(lái)表述。表一，共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)方案。 表二，共用設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)方案。表一：共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)方案序號(hào)類型項(xiàng)目日常維護(hù)計(jì)劃方案1院內(nèi)道路路面、人行道、

13、 道牙每周檢杳一遍， 隨壞隨修由工程部按項(xiàng)目維護(hù)規(guī) 程實(shí)施2照明路燈、柱頭燈 蔵地?zé)舻让刻鞕z杳一遍， 隨壞隨修由工程部按作業(yè)指導(dǎo)實(shí) 施3溝渠池井雨水口母周檢杳一遍， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維 護(hù)由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書 規(guī)程實(shí)施雨水井污水井化糞池閥門井4機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備每天巡視檢查， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維 護(hù)由工程部組織實(shí)施給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)5消防設(shè)備自動(dòng)煙感報(bào)警 系統(tǒng)每周檢杳一遍， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維 護(hù)由工程部按相關(guān)維護(hù)規(guī) 程實(shí)施消防栓、噴淋系 統(tǒng)疏散指示6給排水管 道管道每天檢杳一遍， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維 護(hù)由工程部按相關(guān)維護(hù)規(guī) 程實(shí)施閥門7電梯曳引機(jī)注油母日檢杳一遍， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維 護(hù)由工程部按相關(guān)維保規(guī) 程

14、實(shí)施導(dǎo)軌打蠟更換安全開(kāi)關(guān)油杯注油等8其他共用 設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站每周檢杳一遍， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維 護(hù)由工程部按相關(guān)維護(hù)規(guī) 程實(shí)施大門圍墻表二:共用設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)方案序 號(hào)類另S項(xiàng)目定期維護(hù)計(jì)劃方案1院內(nèi)道路路面、人行道、 道牙1、每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修 補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道 進(jìn)行翻新。2、路面翻新面積應(yīng)控制在每 年1%。以內(nèi)，其他控制在每年 5%。以內(nèi)，逐年遞增10%。翻新工作由工 程部委托有關(guān) 施工單位實(shí)施2室外照明路燈1、燈桿每年刷漆一次。2、每月清潔燈具一次。3、每季度檢修線路一遍。4、對(duì)于破損燈具及有壞線路 的燈具進(jìn)行更換。由工程部按相 關(guān)作業(yè)規(guī)程維 護(hù)柱頭燈蔵地?zé)舻?溝渠池井雨水口

15、1、化糞池每半年清理一次。2、井蓋板每半年刷一次漆， 防止銹蝕。3、每季度清理井內(nèi)雜物一次。4、每年全面維護(hù)一次。由工程部按相 應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí) 施雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠化綠化1、春、夏季各補(bǔ)換綠地一次，由工程部按相樹木春夏各補(bǔ)一次。2、花木每半月修剪一次。3、綠化帶每月修剪一次。4、根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每 年進(jìn)行二次大消殺。應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí) 施5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備1每周檢杳控制設(shè)備一次。2、每季度檢查開(kāi)關(guān)靈敏度及 開(kāi)關(guān)緊固件完好情況。3、每年保養(yǎng)水泵一次。4、空調(diào)主機(jī)每年保養(yǎng)次。由工程部組織實(shí)施給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)備自動(dòng)煙感報(bào)警 系統(tǒng)1、消防栓及水泵接合器每半 年油漆一次。2、消防栓

16、每半年排一次水， 檢修一次。3、消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián) 動(dòng)測(cè)試一次。由工程部按相 關(guān)維護(hù)規(guī)程實(shí) 施消防栓、噴淋系 統(tǒng)疏散指示7給排水管 道管道1每年刷一次管道油漆。2、每年檢測(cè)一次管道固疋碼。3、每半年維護(hù)一次閥門。由工程部負(fù)責(zé)維護(hù)閥門8電梯曳引機(jī)注油1至少每15日進(jìn)行一次維 保，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。2、每月對(duì)各種安全防護(hù)裝置 和電控部分進(jìn)行檢查。3、每季度對(duì)重要機(jī)械部件和 電器設(shè)備進(jìn)行檢查。4、母年進(jìn)仃一次全面的安全 技術(shù)檢驗(yàn)。由工程部組織實(shí)施導(dǎo)軌打蠟更換安全開(kāi)關(guān)油杯注油等9其他共用 設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站1每年刷油漆一遍。2、每季度檢查排水溝通暢情 況。3、每季度檢查一次泄水孔疏 通情況。由工程部按

17、相 應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí) 施圍墻大門四、公共秩序維護(hù)管理方案公共秩序維護(hù)主要包括門衛(wèi)管理（車輛、人員、物品出 入管理）、院內(nèi)秩序管理等。（一）門衛(wèi)管理。 根據(jù)省人防辦實(shí)際，門衛(wèi)管理主要包含大院門衛(wèi)、辦公樓門衛(wèi)、重要活動(dòng)保安服務(wù)1、嚴(yán)格門衛(wèi)值守制度。 大門、新樓 實(shí)行24小時(shí)值勤制 度，舊樓實(shí)行13小時(shí)執(zhí)勤制度（早七點(diǎn)至晚八點(diǎn)）。重要 活動(dòng)保安執(zhí)勤，按照活動(dòng)具體時(shí)間安排，另行安排保安人員 執(zhí)勤。維護(hù)車輛出入秩序，保障車輛出入通行暢通有序。加 強(qiáng)監(jiān)控管理，保障設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，錄像資料安全保密。做好 門禁管理，不能發(fā)生人為損壞。2、嚴(yán)格出入登記管理制度。 建立車輛、人員、物品出入登記制度，內(nèi)部車輛一律憑內(nèi)部通

18、行證進(jìn)出，外來(lái)車輛必 須經(jīng)有關(guān)人員同意后持臨時(shí)通行證進(jìn)出。內(nèi)部人員憑工作證 以及有關(guān)證件出入。對(duì)外來(lái)人員、外來(lái)車輛統(tǒng)一進(jìn)行登記，并發(fā)放臨時(shí)出入證，離開(kāi)時(shí)，由會(huì)見(jiàn)人在登記卡上簽字確認(rèn)， 并交回登記卡后方可離開(kāi)。建立大宗物品、設(shè)備器具出門登 記制度，凡攜帶大宗物品、設(shè)備器具等物品人員，一律憑省 人防辦的大宗物品、設(shè)備器具出門證，方可放行。凡攜帶易 燃易爆、有毒有害、危險(xiǎn)化學(xué)等物品人員，一律不得入內(nèi)。 嚴(yán)禁游商小販、流浪乞討、廢品收購(gòu)之類人員進(jìn)入。對(duì)被邀約的廢舊物品收購(gòu)人員，由邀約人登記后領(lǐng)進(jìn)送出。建立報(bào)刊、雜志、信件、郵件、快遞，以及臨時(shí)存放物品等的接受、 領(lǐng)取登記制度。3、嚴(yán)格工作紀(jì)律。 保安人

19、員統(tǒng)一著裝，儀表儀容端莊 規(guī)范，言談舉止文明和藹。嚴(yán)禁閑雜人員在值班室出入、逗留。嚴(yán)格執(zhí)行大門開(kāi)啟關(guān)閉制度。不得在值班室從事娛樂(lè)活 動(dòng)、高聲喧嘩、飲酒賭博等。不得在值班室存放易燃易爆、有毒有害等危險(xiǎn)化學(xué)物品。（二）院內(nèi)秩序管理。 院內(nèi)秩序管理主要指院內(nèi)車輛停 放，物品堆放、垃圾傾倒、私搭亂建、廣告張貼，路燈管理， 安全保衛(wèi)等。1 、實(shí)行車輛按位停放制度。在院內(nèi)設(shè)置專門車輛停放區(qū)域，車輛進(jìn)入后，按各自車位或者停車線有序停放。嚴(yán)禁 在消防安全通道停放車輛，嚴(yán)禁影響機(jī)關(guān)、業(yè)主正常工作、 生活秩序。2、維護(hù)良好生活秩序。 嚴(yán)禁亂堆亂放亂倒垃圾，以及 私搭亂建等危害和妨礙公共秩序的行為。嚴(yán)禁在小區(qū)隨意張

20、 貼廣告等。3、做好路燈管理。 院內(nèi)路燈要定時(shí)開(kāi)啟、關(guān)閉。4、 規(guī)范重大活動(dòng)報(bào)備制度。遇有節(jié)慶聚會(huì)、婚喪嫁娶 等群體性活動(dòng)，業(yè)主應(yīng)提前通知門崗。車輛進(jìn)入停車位停放時(shí)，管理人員應(yīng)及時(shí)檢查車輛，觀 察車輛是否有損壞，車窗是否關(guān)閉等，必要時(shí)做好記錄并通 知車主，避免出現(xiàn)法律糾紛。（三）安全保衛(wèi)1、建立安全“日巡查”制度。對(duì)院內(nèi)重點(diǎn)部位，實(shí)行每天每晚安全巡查制度，防止發(fā)生火災(zāi)、盜竊等安全事件。建立健全突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。 對(duì)存在的安全隱患、突發(fā)事件， 要及時(shí)協(xié)調(diào)有關(guān)部門妥善處理。2、實(shí)行安全隱患“月排查”制度。 每月進(jìn)行一次安全 隱患排查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行處理。3、 建立安全隱患例會(huì)制度。針對(duì)季節(jié)

21、特點(diǎn)、安全環(huán)境， 以及不可預(yù)料因素影響，做好防火、防汛、防雷電、防盜等 工作，定期進(jìn)行分析研判，及時(shí)采取有力措施，確保管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全。五、環(huán)境衛(wèi)生管理方案根據(jù)省人防辦提供的環(huán)境衛(wèi)生管理數(shù)據(jù)，需要物業(yè)管理 服務(wù)的樓內(nèi)面積為16000平方米，樓外面積為15000平方米 具體包括樓層公共區(qū)域衛(wèi)生、衛(wèi)生間、樓梯、門、樓外衛(wèi) 生5大類、18項(xiàng)。依據(jù)國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)測(cè)算，制定環(huán)境衛(wèi)生管理服 務(wù)方案。詳見(jiàn)下表：環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)方案分類項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)清潔 頻次樓層公 共區(qū)域 衛(wèi)生地面無(wú)廢棄雜物、紙屑，無(wú)污跡，無(wú)泥沙，理石地面有光 澤，地毯平整、干凈，無(wú)污漬。2次/日墻面理石墻面用紙巾擦拭50CM無(wú)明顯灰

22、塵，乳膠漆墻面無(wú)污跡，目視無(wú)明顯灰塵。腳踢線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌 表面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)水跡、無(wú)污跡、無(wú)斑點(diǎn)。2次/周M廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無(wú)油跡、 無(wú)灰塵。2次/日M內(nèi)干凈、無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)臟雜物。2次/日垃圾 桶外表干凈，無(wú)積垢、無(wú)臭味。2次/日玻璃 窗包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺(tái)：明凈、光亮、無(wú)積塵、 無(wú)污跡、無(wú)斑點(diǎn)。1次/日天花、燈罩目視無(wú)明顯灰塵，無(wú)污漬。1次/周各種設(shè)施外表包括大廳、廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等： 表面干凈，無(wú)積塵、無(wú)污跡、無(wú)斑點(diǎn)。1次/日衛(wèi) 生 間大小 便池內(nèi)外光潔，無(wú)污垢、無(wú)積塵、無(wú)異味； 適當(dāng)?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球，噴灑空

23、氣清新劑。多頻次洗手 盆、鏡 臺(tái)、鏡 面內(nèi)外光潔，無(wú)污垢、無(wú)斑點(diǎn)，無(wú)積水、無(wú)積塵。多頻次地面墻面光潔、無(wú)污跡、無(wú)臟雜物，無(wú)積水、無(wú)積塵，無(wú)蜘蛛 網(wǎng)。多頻次廁紙 簍、垃圾桶無(wú)陳積物，無(wú)臭味，外表干凈。多頻次樓 梯 及 門樓梯所管區(qū)域內(nèi)的樓梯、放火梯、電扶梯、欄桿：無(wú)灰塵 及雜物。1次/日扶手欄桿光潔、無(wú)積塵，玻璃無(wú)污跡。1次/日樓梯 走道及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸 物等：無(wú)積塵、無(wú)污跡、無(wú)臟雜物。2次/周門干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污跡。1次/日地面 和道 路路面整齊、干凈，無(wú)垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬 等，無(wú)臟物，無(wú)積水（指臟、臭水）、青苔。1次/日樓外污水衛(wèi)生井1次/季化糞無(wú)溢出

24、，無(wú)堵塞，井蓋完好無(wú)損。度池六、綠化養(yǎng)護(hù)管理方案綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)的原則是，專業(yè)化管理、標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)護(hù)、 植被季節(jié)性與生理性相結(jié)合，保障成活率、覆蓋率、生態(tài)性、 觀賞性，建設(shè)生態(tài)型小區(qū)。養(yǎng)護(hù)植被主要有花卉、綠籬、樹木、草坪等。管理項(xiàng)目 主要有澆灌、施肥、松土、修剪、除草、防澇、防凍、栽植、 防蟲害、防枯死等。綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)實(shí)施方案詳見(jiàn)下表：綠化養(yǎng)護(hù)實(shí)施方案項(xiàng) 目養(yǎng)護(hù)措施草圾理 雜垃清每日清潔，保證綠化帶內(nèi)無(wú)垃圾、雜物、枯枝、落葉，保持葉面 無(wú)灰塵、干凈光潔。整形 修剪1、喬木樹冠整齊，無(wú)枯枝、斷枝、突長(zhǎng)枝，每季度進(jìn)行一次整 形修剪。2、灌木修剪成形，橫面、立面筆直平整，生長(zhǎng)健壯。3、綠化帶修剪平整

25、、造型突出，及時(shí)剪除突長(zhǎng)枝、萌葉枝，半 個(gè)月進(jìn)行一次整形修剪。4、盆花及時(shí)修剪枯枝黃葉、綁縛樹型。澆水1、綠化帶視天氣情況適量澆水，不能有缺水現(xiàn)象。2、盆花澆水見(jiàn)干見(jiàn)濕、以澆透為準(zhǔn)。施肥草地生長(zhǎng)季節(jié)每二月施一次肥，喬灌木秋季施一次有機(jī)肥，盆花 每月施一次化肥，施肥后及時(shí)松土、澆透水。防病蟲花灌木、草坪每二月打一次藥，個(gè)別有病蟲的地方及時(shí)打藥。打 藥時(shí)戴手套、口罩，農(nóng)藥配比嚴(yán)格按照規(guī)范。補(bǔ)苗 補(bǔ)草花草、樹木、草坪有缺損現(xiàn)象，及時(shí)補(bǔ)種，發(fā)現(xiàn)人為或車輛損壞 的及時(shí)制止并妥善處理。盆花更換 及擺放按色彩、造型擺放盆花及時(shí)花，視生長(zhǎng)情況及時(shí)更換，保證生 長(zhǎng)健壯、茂盛。七、采暖季保障及采暖費(fèi)收取方案采暖季

26、，是指太原市市政管理規(guī)定確定的供暖期，即每 年11月1日至次年3月31日。采暖期保障，主要指供暖前設(shè)備設(shè)施檢修、供暖期設(shè)施 設(shè)備維護(hù)維修、采暖溫度保障，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常、供 暖溫度達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、供暖安全保障到位。實(shí)行專業(yè)保障、標(biāo)準(zhǔn) 管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人心溫暖。采暖費(fèi)收 取，主要指省人防辦現(xiàn)有職工住宅樓內(nèi)居民用暖費(fèi)用的收 取。（一）供暖前設(shè)施設(shè)備檢修供暖設(shè)施設(shè)備檢修項(xiàng)目主要有，鍋爐及其管道的除塵除 垢、儀器儀表測(cè)試、氣源（或者燃?xì)猓┡渌凸┙o、打壓注水 的測(cè)試、業(yè)主留人協(xié)調(diào)通知，特別是故障、隱患的排除。1 、鍋爐及其附屬設(shè)施（管道、暖器）的除塵除垢。每年在供暖期到來(lái)一周前，組織專業(yè)

27、人員對(duì)鍋爐、管道、儀器 儀表、住戶暖器等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查、測(cè)試，保障設(shè)施 設(shè)備能夠安全、穩(wěn)定運(yùn)行，有關(guān)指標(biāo)達(dá)到國(guó)家規(guī)定技術(shù)參數(shù)、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)2 、組織實(shí)施運(yùn)行保障排查。組織專業(yè)技術(shù)人員對(duì)供暖設(shè)施設(shè)備，以及相關(guān)環(huán)境因素等，進(jìn)行全面排查，制定供暖 期保障工作方案，對(duì)需要維修的部位提出維修處理方案，并 登記備案、簽字背書。3、 開(kāi)展設(shè)施設(shè)備故障維修及隱患排除工作。對(duì)不能保 障安全穩(wěn)定運(yùn)行、存在事故隱患、跑冒滴漏現(xiàn)象、不符合國(guó) 家技術(shù)指標(biāo)等問(wèn)題，組織專業(yè)人員進(jìn)行維修、驗(yàn)收，確保按 時(shí)按質(zhì)安全供暖。4、 組織實(shí)施供暖前測(cè)試。具體協(xié)調(diào)組織實(shí)施打壓、注 水等供暖前的專業(yè)測(cè)試，并通知住戶家里留人。5、 開(kāi)展供

28、暖訪查工作。即在供暖的當(dāng)日，組織有關(guān)人 員，進(jìn)家入戶征求業(yè)主意見(jiàn)，確保供暖正常、家家滿意。（二）采暖季設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修采暖季設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修主要指，采暖設(shè)備運(yùn)行管理、 供暖管道維護(hù)管理、供暖溫度掌控等。1、采暖設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理。每年正式送暖后，實(shí)行 24 小時(shí)工作制，操作工要規(guī)范操作，認(rèn)真填寫運(yùn)行日志，密切 關(guān)注設(shè)備運(yùn)行情況，保障設(shè)備正常運(yùn)行。要隨時(shí)觀察觀測(cè)設(shè) 施設(shè)備運(yùn)行狀況和儀器儀表顯示數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)故障苗頭要及時(shí) 處理，防止影響正常供暖，或者釀成安全事故。如發(fā)現(xiàn)儀器 儀表顯示異常、設(shè)備發(fā)生明顯故障、或者可能影響正常供暖的問(wèn)題，必須立即通知專業(yè)人員前來(lái)處理，特別緊急情況下，應(yīng)當(dāng)立即停止鍋爐運(yùn)行。

29、2 、供暖管道維護(hù)管理。供暖管道要實(shí)行周巡查、月報(bào)告制度，即每周對(duì)管網(wǎng)進(jìn)行一次全面巡查，每月進(jìn)行一次情 況匯總，確保運(yùn)行安全穩(wěn)定正常，溫度達(dá)到規(guī)定指標(biāo)。3、建立維修養(yǎng)護(hù)制度。一是做好巡查記錄，認(rèn)真填寫巡查日志，做到運(yùn)行狀況必記錄、故障部位必記錄、維修情 況必記錄、故障性質(zhì)必記錄。二是嚴(yán)格維修制度，做到小修（500元以內(nèi)）立即辦、大修不過(guò)夜，維修情況要及時(shí)通報(bào) 業(yè)主方。三是做好養(yǎng)護(hù)維護(hù)，鍋爐養(yǎng)護(hù)每半年進(jìn)行一次，附 屬裝置每季度進(jìn)行一次，室外供熱管網(wǎng)每半年維保一次。（三）采暖費(fèi)收取1 、制定管理辦法。 建立住戶檔案，確定采暖面積，做 到一戶一檔。制定收費(fèi)辦法，明確繳費(fèi)方式。供暖費(fèi)應(yīng)在供 暖期來(lái)臨一

30、周前，由物業(yè)管理部張貼通知，業(yè)主主動(dòng)到客服 部繳納。對(duì)未能按期繳納的，管理人員要弄清原因，及時(shí)督 促上交。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由拒不繳費(fèi)的用戶，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定 處理。2 、嚴(yán)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于供暖費(fèi)用收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要上墻公示，以便住戶監(jiān)督。3、切實(shí)搞好服務(wù)。 制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范言行舉止，特 別是要對(duì)前來(lái)咨詢、 繳費(fèi)的老年人，要主動(dòng)問(wèn)候、伸手?jǐn)v扶、 文明熱情。對(duì)有特殊情況的住戶，要主動(dòng)登門服務(wù)。八、供熱管網(wǎng)檢修及日常修理方案根據(jù)省人防辦提供的服務(wù)需求，針對(duì)現(xiàn)有1000米供熱管網(wǎng)，制定檢修、日常修理方案。（一）供熱管網(wǎng)檢修。 供熱管網(wǎng)檢修主要包括供熱前、 供熱期間檢修、供熱后檢修。1、供

31、熱前檢修。 每年采暖季來(lái)臨一個(gè)月前，組織人員 對(duì)供氣管道、及其部件、連接處進(jìn)行全面檢查，檢查內(nèi)容包 括壓力承受檢測(cè)，管道有無(wú)破損滲漏現(xiàn)象、采用技術(shù)手段對(duì) 管網(wǎng)進(jìn)行清濾等。對(duì)腐蝕嚴(yán)重的部件要進(jìn)行更換，對(duì)運(yùn)行多 年又?jǐn)?shù)次更換的管網(wǎng)要進(jìn)行水壓測(cè)試。2、供熱期間檢修。 供熱期間，要每周進(jìn)行一次例行巡 檢，防止發(fā)生跑冒滴漏、凍結(jié)凝結(jié)，以及管道阻塞等問(wèn)題。如果發(fā)生故障要及時(shí)進(jìn)行修理，需要更換部件的要及時(shí)更 換，確保供熱管道暢通、無(wú)滲漏。3、供熱后檢修。 即每年采暖季結(jié)束后，要對(duì)管道進(jìn)行 防水處理，對(duì)閥門、連接處（與住戶接口、與鍋爐連接口）、 減壓閥、疏水閥進(jìn)行解體清洗保養(yǎng)，做好防銹防腐蝕處理。（二）日常修

32、理。 主要是指供暖期間的維護(hù)修理。主要 包括供熱管道漏水漏氣、凝結(jié)凍結(jié)、絕熱結(jié)脫落、管道破裂 受侵蝕、閥門水箱故障等的修理。要定期進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。要及時(shí)排除故障，確保供暖正常。要及時(shí)登記在案， 以備后續(xù)檢修。具體操作規(guī)程，按照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。九、食堂保障方案根據(jù)省人防辦機(jī)關(guān)食堂現(xiàn)狀，本著面對(duì)職工、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、 衛(wèi)生可口、服務(wù)至上的原則，注重營(yíng)養(yǎng)搭配與品種調(diào)劑相結(jié) 合，努力為干部職工提供一個(gè)良好的就餐環(huán)境和就餐服務(wù)。（一）管理服務(wù)模式。 食堂采取非盈利承包經(jīng)營(yíng)管理的 方式運(yùn)行，硬件保障（廚具、餐具、水、電、燃?xì)獾龋┯墒?人防辦提供，人員配備、原料采購(gòu)、飯食加工由物業(yè)管理部 承擔(dān)。 供餐方

33、式根據(jù)大多數(shù)職工意愿安排。（二）飯菜質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。按成本提供午餐，10元/人。主食每餐不少于兩種（大米，面條，饅頭，包子等），菜品每 餐不少于四種，葷素搭配，涼熱搭配。平時(shí)最大限度做到色香味和品種多樣化，傳統(tǒng)節(jié)日提供特色飯菜。做到每周不重樣、營(yíng)養(yǎng)有保障、味道要適口、質(zhì)量有保障。（三）內(nèi)部管理事項(xiàng)。 廚師要持健康證上崗，每年定期 體檢。上崗要穿戴工作衣帽，戴手套，做到勤洗手，勤剪指甲，勤換、勤洗工作服。講話要文明禮貌，采購(gòu)要保證質(zhì)量。 器具用具及時(shí)消毒，不準(zhǔn)隨意放置。所用餐具灶具，嚴(yán)格執(zhí) 行“一洗、二涮、三沖、四消毒、五保潔”標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)程。 按時(shí)開(kāi)飯，保證人人就餐。注重食品安全，維護(hù)職工健康。 就餐環(huán)

34、境要整潔衛(wèi)生、秩序優(yōu)良。每月總結(jié)工作，及時(shí)征求 意見(jiàn)建議，并設(shè)立意見(jiàn)箱，接受監(jiān)督。人防物業(yè)管理項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算根據(jù)國(guó)家發(fā)改委物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（發(fā)改委價(jià) 格20031864號(hào)），山西省物業(yè)管理?xiàng)l例和關(guān)于調(diào) 整我省最低工資標(biāo)準(zhǔn)的通知等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合物業(yè)管理服 務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)計(jì)算，約需經(jīng)費(fèi) 116.286萬(wàn)元，具體為：一、工資福利費(fèi)（一）基本工資（元/月）項(xiàng)目經(jīng)理：1人X 3500元/月=3500元/月客 月服 2人X 1800元/月=3600元/月維 修 工：2人X 2500元/月=5000元/月秩序維護(hù)員：13人X 2000元/月=26000元/月綠 化員：1人X 2000元/月=2000元/月

35、保 潔員：7人X 1800元/月=12600元/月食 堂：2人X 2000元/月=4000元/月小 計(jì)：56700元/月（二）按規(guī)定提取的福利基金福利基金：56700元/月X 14% 7938元/月工會(huì)基金：56700元/月X 2% 1134元/月教育經(jīng)費(fèi)：56700元/月X 1.5%= 851元/月社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：45元/月/人X 28人=1260元/月加班費(fèi)：2000元/月+ 22天X 2天X 28人=5091元/月服裝費(fèi)：150元/套X 2套/年/人X 28人+ 12月=700元 /月小 計(jì)：16974元/月二、辦公費(fèi)用交通費(fèi)：100元/月通信費(fèi)：300元/月辦公用品費(fèi)：100元/月書報(bào)費(fèi)：

36、50元/月節(jié)日裝飾費(fèi)：50元/月物業(yè)用水用電：200元/月小 計(jì)：800元/月三、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)公共照明系統(tǒng)費(fèi)用：600元/月給排水費(fèi)用：300元/月供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)：500元/月消防系統(tǒng)維修費(fèi)：300元/月公共建筑道路維修費(fèi)：500元/月文化康樂(lè)設(shè)施費(fèi)：100元/月小 計(jì)：2300元/月四、保安費(fèi)用保安裝備費(fèi)：50元/月保安人身保險(xiǎn)費(fèi)：100元/人/月X 13人=1300元/月小計(jì)：1350元/月五、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔工具購(gòu)置費(fèi)：50元/月勞保用品：50元/月清潔機(jī)械材料費(fèi)：20元/月化糞池清掏費(fèi)：200元/月垃圾清運(yùn)費(fèi)：2500元/月小 計(jì)：2820元/月六、綠化

37、養(yǎng)護(hù)費(fèi)綠化工具費(fèi)：30元/月綠化用水費(fèi)：100元/月勞保用品：10元/月農(nóng)藥化肥費(fèi)：20元/月小 計(jì)：160元/月七、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)300元/月八、其他費(fèi)用2000元/月九、法定稅費(fèi)(5.625%): 83404 X 5.625% = 4691 元/ 月十、企業(yè)利潤(rùn)88095 元/ 月 X 10%= 8810 元 / 月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用總計(jì)：1162860元/年人防物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員培訓(xùn)、服務(wù)承諾一、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)本標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例和我省相關(guān)法規(guī)、行 業(yè)規(guī)定制定。（一）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)管理1、配備專業(yè)人員維修養(yǎng)護(hù)和保養(yǎng)。2 、建立共用設(shè)施，設(shè)備檔案設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、 檢查、維 修、

38、保養(yǎng)等，記錄齊全。3 、公共設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全規(guī)范，責(zé)任人明確，操作維 護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，設(shè)施設(shè)備運(yùn) 行正常。4 、對(duì)公共設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)有隱患需要維修，屬于小修范圍的（500元以內(nèi)）及時(shí)修復(fù)，屬于大、中修范圍的，在保修期內(nèi)的及時(shí)編制維修計(jì)劃 報(bào)建設(shè)單位，按雙方物業(yè)管理委托服務(wù)合同進(jìn)行維修，在保修期以外的，及時(shí)編制維修計(jì)劃，上報(bào)甲方，根據(jù)甲方 的決定，組織維修或者更新改造。5 、有電梯運(yùn)行管理制度和應(yīng)急預(yù)案，保障電梯正常運(yùn)行。6 、對(duì)區(qū)域內(nèi)配備的消防設(shè)備進(jìn)行管理，設(shè)施設(shè)備完好 可隨時(shí)啟用，通道暢通，發(fā)現(xiàn)有侵占堵占消防通道的應(yīng)加以 制止并報(bào)有關(guān)部門。

39、7 、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害 現(xiàn)象。8 、區(qū)域內(nèi)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全， 規(guī)范。9 、路燈完好率不低于 98%10 、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防 范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)故障有應(yīng)急方案。11 、每周編排維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案。12 、組織工程維修人員進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。13 、設(shè)施設(shè)備完好率 98%14、小修不過(guò)夜，大中修不過(guò)天，突發(fā)問(wèn)題及時(shí)搶修。（二）共用部位和相關(guān)場(chǎng)地保潔1、對(duì)區(qū)域內(nèi)設(shè)置的垃圾桶果皮箱做到日清日潔，保持 垃圾桶果皮箱及區(qū)域內(nèi)道路、廣場(chǎng)、綠地整潔衛(wèi)生。2 、公共場(chǎng)地每日清掃一次。3 、消防通道兩天清掃一次。4 、及時(shí)組織人員清

40、除主干道積水、積雪。5 、保持路面清潔及使用效果。6 、園林景觀小品、裝飾物、健身器材等，要保持清潔 衛(wèi)生，保證觀賞效果和使用功能。7 、雨污水井、化糞池每季度檢查一次，及時(shí)清掏。8 、根據(jù)氣候及實(shí)際情況，定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害， 每月進(jìn)行一次大清理。9 、衛(wèi)生保潔區(qū)要實(shí)行專人監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處 理。10 、生活垃圾桶每周進(jìn)行兩次消毒處理。11、道路每日清掃，全天保潔。（三）綠化養(yǎng)護(hù)和管理1、根據(jù)天氣要求，適時(shí)實(shí)施澆水。2 、定期打藥、施肥、松土。3 、每月修剪植被一至兩次。4 、植物成活率95%5 、草坪綠地及時(shí)清理。（四）車輛停放管理1 、指揮車輛按位有序停放。2 、提醒業(yè)主鎖門，貴

41、重物品、重要證件不在車內(nèi)存放。（五）公共秩序維護(hù)1、區(qū)域主出入口 24小時(shí)崗位執(zhí)勤。2 、區(qū)域范圍內(nèi)24小時(shí)服務(wù)，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)部位每 小時(shí)至少巡查一次。3、配有安全監(jiān)控設(shè)施的，24小時(shí)監(jiān)控，監(jiān)控資料保存不少于十五日。4、對(duì)進(jìn)出車輛實(shí)施引導(dǎo)，有序通行。5、對(duì)進(jìn)出人員實(shí)行出入登記管理。6、對(duì)突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門 并協(xié)助采取相應(yīng)措施。7、區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，草坪綠地進(jìn)行看護(hù)。（六）門衛(wèi)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)登記、詢問(wèn)、指揮動(dòng)作、證件查驗(yàn)、站姿，儀容儀表要 到位。1 、配置專業(yè)的崗臺(tái)。2 、站崗時(shí)必須佩戴干凈的白手套。3 、當(dāng)看見(jiàn)進(jìn)出車輛時(shí)，必須做車輛指揮動(dòng)作。4 、當(dāng)同時(shí)出現(xiàn)進(jìn)出車輛時(shí)，

42、要求進(jìn)入管理區(qū)的車輛稍 等，帶出行車輛通過(guò)后，再放行進(jìn)入的車輛通過(guò)，對(duì)于進(jìn)出 管理區(qū)的車輛，要進(jìn)行必要的問(wèn)詢和相關(guān)證件的查看。5 、對(duì)于審對(duì)后不符合要求的不能放行進(jìn)入管理區(qū)。6 、當(dāng)物品進(jìn)出時(shí)，要進(jìn)行必要的查驗(yàn)。7 、當(dāng)進(jìn)入的廂式面包車在辦理登記手續(xù)時(shí)要對(duì)車輛內(nèi) 的情況進(jìn)行核查并記錄。8 、對(duì)車輛在進(jìn)入管理區(qū)前，進(jìn)行核查登記。攜帶 其他物品出門時(shí)，要有相關(guān)人員的簽字條。9 、專業(yè)培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)：跑操、手勢(shì)動(dòng)作、文明用語(yǔ)、工作 程序、防范識(shí)別。（七）巡邏員專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)巡邏線路、巡邏頻次、巡邏情況、死角檢查、加強(qiáng)盤問(wèn)、 記錄完善、巡邏隊(duì)形，巡邏走姿要到位。1、每?jī)尚r(shí)進(jìn)行一次巡邏檢查，即早班八點(diǎn)接班后開(kāi) 始

43、巡視現(xiàn)場(chǎng)，每次巡視時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況而定。2 、巡邏員要在巡邏過(guò)程中多看多聽(tīng)多注意，確保完成 巡邏任務(wù)。3 、檢查安全、防盜、防火、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立 即處理，并上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門。4 、巡查各個(gè)重點(diǎn)部門，安全死角等，發(fā)現(xiàn)有可疑人員應(yīng)上前盤問(wèn)及檢查證件，必要時(shí)檢查其所帶物品。5 、可疑人員，如推銷人員等，應(yīng)勸其離開(kāi)轄區(qū)。6 、巡邏時(shí)對(duì)違章停車、安全死角、重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查。7 、每?jī)尚r(shí)巡邏一次，并做巡視記錄（包括公共設(shè)施 設(shè)備完好情況、車輛停放情況、公共區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)秩序情況等）&采取固定崗與巡邏崗相結(jié)合，單車與步行相結(jié)合， 實(shí)行連環(huán)巡邏、處處聯(lián)動(dòng)，防止各類突發(fā)事件的發(fā)生。（八）監(jiān)控員

44、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1 、認(rèn)真注意觀察監(jiān)視器畫面動(dòng)態(tài)情況。2 、每隔一個(gè)小時(shí)對(duì)監(jiān)控情況做一次安全記錄。3、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)對(duì)講機(jī)，通報(bào)安防代班長(zhǎng)。4、將錄像資料進(jìn)行刻錄備案。5 、注意設(shè)備運(yùn)行情況并做設(shè)備運(yùn)行記錄。6、通過(guò)監(jiān)控畫面，檢點(diǎn)工作人員是否在崗、規(guī)范服務(wù) 情況，對(duì)不符合要求的，要及時(shí)告知相關(guān)部門處理。7、監(jiān)控錄像資料屬于全體業(yè)主。業(yè)主沒(méi)有權(quán)利私自提 取監(jiān)控錄像資料進(jìn)行查看，如需查看，可通過(guò)公安部門來(lái)提 取，也可在公安部門監(jiān)管下，調(diào)取監(jiān)控截屏資料。8 、專業(yè)培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)，電腦實(shí)際操作，錄像資料的復(fù)制備 存，設(shè)備日常的檢查與使用等。（九）保潔員專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1 、室外道路保潔員每天早 6:30到崗。2 、道路清

45、掃時(shí)由道路中心線向兩側(cè)清掃，形成一線， 再堆成若干小堆，最后進(jìn)行裝車清運(yùn)。3 、辦公樓內(nèi)保潔，做到地板、欄桿、扶手無(wú)塵土。每 天三次不定期巡視檢查，確保衛(wèi)生干凈。4 、保潔人員每天兩次進(jìn)行保潔處理，包括樓梯欄桿、 指示牌、不銹鋼飾物、宣傳欄、路燈桿、健身器材、果皮箱 等。5 、專業(yè)培訓(xùn)要求，熟悉室內(nèi)外保潔標(biāo)準(zhǔn)屬性、服務(wù)內(nèi) 容和要求。（十）電工專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 保養(yǎng)計(jì)劃編制、工程進(jìn)度表、材料準(zhǔn)備、米取措施、具體執(zhí)行者、完成狀態(tài)記錄備案要到位。1 、隨時(shí)做好電暖器，配電室，電源線等保養(yǎng)工作。2 、根據(jù)接待中心指令隨時(shí)幫助業(yè)主送電。3 、做好區(qū)域內(nèi)業(yè)主用電報(bào)修的處理工作，做好區(qū)域內(nèi) 供電、供水、供氣設(shè)施設(shè)備

46、及開(kāi)關(guān)的維護(hù)保養(yǎng)。4 、每天巡檢裝修現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)制止違章行為，并做好記 錄。5、每天夜間巡檢路燈，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理，并做記錄。 巡邏員負(fù)責(zé)檢查登記，電工負(fù)責(zé)維修更換。6、每月24日做好公共區(qū)域電表的抄錄工作。7 、早上上班后，先巡查低壓配電等設(shè)備運(yùn)行情況是否 正常，并做記錄，其后每隔兩小時(shí)巡視一次設(shè)備運(yùn)行情況是 否正常，并對(duì)供電用電、設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行查驗(yàn)。8 、處理日常的其它事務(wù)性工作。9、每日巡檢設(shè)施設(shè)備是否運(yùn)行正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做記錄，包括電井內(nèi)設(shè)施完好情況， 管井門是否鎖好， 井內(nèi)是否照明開(kāi)啟。10、處理涉及電氣方面的相關(guān)問(wèn)題，并做記錄、處理。11、每季度主表進(jìn)行線路緊固檢查，包括

47、分線盒漏電保 護(hù)器、電表等處接線是否緊固，并做好檢查記錄。12、每天兩次必查所有電器，電器柜照明等設(shè)施運(yùn)行情況。13、專業(yè)培訓(xùn)要求，專業(yè)操作規(guī)程，操作安全標(biāo)準(zhǔn)，員 工手冊(cè)。（十一）水暖工專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、日常事務(wù)性工作。2、每日巡查管轄區(qū)內(nèi)，管井有無(wú)跑水事故，發(fā)現(xiàn)情況 采取緊急措施進(jìn)行處理。3、每日做好管轄區(qū)域內(nèi)報(bào)修的處理工作。4、每月制定完善的保養(yǎng)計(jì)劃，并做好管轄區(qū)內(nèi)管道閥 門的維護(hù)保養(yǎng)工作的具體實(shí)施。5、根據(jù)季節(jié)的不同做好防風(fēng)防寒防凍工作，確保供暖、 供水管道不受凍。6、抓好冬季供暖管道的維護(hù)工作。7、新建辦公樓內(nèi)，公共設(shè)施設(shè)備是否運(yùn)行正常，發(fā)現(xiàn) 問(wèn)題及時(shí)處理，并做記錄。&每日做好總水表

48、的抄錄工作。9、專業(yè)培訓(xùn)按照安全作業(yè)指導(dǎo)書、操作標(biāo)準(zhǔn)、員工手 冊(cè)執(zhí)行。（十二）接待員專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)接待員除了要嚴(yán)格遵守服務(wù)規(guī)范要求外，要求做到以下 幾點(diǎn)：1、做到誰(shuí)接待受理誰(shuí)登記誰(shuí)答復(fù)。2、暫時(shí)無(wú)法解決的要說(shuō)明情況，還要及時(shí)跟進(jìn)。3、處理問(wèn)題時(shí)，要將接待時(shí)間、內(nèi)容等記錄清楚。4、接待業(yè)主時(shí)要盡可能滿足其合理要求。5 、培訓(xùn)按照作業(yè)指導(dǎo)書、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、員工手冊(cè)執(zhí)行。（十三）綠化工專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、對(duì)花草樹木定期進(jìn)行培土、施肥、除雜草和病蟲害， 并修剪枝葉、淋水等。大棵灌木要做生動(dòng)造型，豐富小區(qū)綠 化內(nèi)容。2、保持綠化清潔，保證不留雜草、雜物、不缺水、不 死苗、不被偷盜，花草生長(zhǎng)茂盛。3、每月定期檢查綠化草坪完

49、好情況，花草樹木生長(zhǎng)情 況，并做好詳細(xì)記錄。4、當(dāng)暴風(fēng)雨、臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前，提前做好花草樹木穩(wěn)固工 作，采取相應(yīng)的保護(hù)措施，防止造成損失。5、定期維護(hù)綠化水泵、電機(jī)、噴淋設(shè)備和其他器材等。二、人員培訓(xùn)培訓(xùn)是本公司至上而下貫穿始終的基本制度，沒(méi)有培訓(xùn) 就沒(méi)有服務(wù)，沒(méi)有服務(wù)就沒(méi)有企業(yè)，培訓(xùn)是公司內(nèi)部管理的 文化和靈魂，是立足市場(chǎng)發(fā)展企業(yè)的根本所在，是能否圓滿 完成合同期內(nèi)委托管理目標(biāo)的重要保證。（一）培訓(xùn)組織方式由下至上可分為班組自行組織、管理部組織、公司組織三種方式，主要是以公司組織培訓(xùn)為主。（二）培訓(xùn)形式及內(nèi)容1、入職培訓(xùn)：由公司負(fù)責(zé)對(duì)新聘員工進(jìn)行培訓(xùn)。主要 內(nèi)容是公司發(fā)展概況、經(jīng)營(yíng)理念、質(zhì)量方針、

50、遠(yuǎn)景規(guī)劃；員工各項(xiàng)規(guī)章制度講解；員工守則、禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德教育、 榮辱觀教育；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)；安全消防常識(shí)等。2、上崗前培訓(xùn)：由管理處負(fù)責(zé)對(duì)新到崗員工進(jìn)行培訓(xùn)。 主要內(nèi)容是崗位職責(zé)、專業(yè)技能、操作規(guī)程、保密守則、言 行舉止訓(xùn)練等。3、在職培訓(xùn)：主要是針對(duì)不同工作崗位進(jìn)行的專題培 訓(xùn)，或進(jìn)行有計(jì)劃的知識(shí)培訓(xùn)。4、提高員工素質(zhì)培訓(xùn)： 主要是在常規(guī)培訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié) 合公司業(yè)務(wù)發(fā)展或管理工作需要安排的專題培訓(xùn)，由公司負(fù) 責(zé)組織落實(shí)。5、外送培訓(xùn)：主要是選派骨干人員參加行業(yè)主管部門 組織的各項(xiàng)專業(yè)技能強(qiáng)化培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式，以確保在職 人員85%以上的持證上崗率。三、服務(wù)承諾總的原則是參照三級(jí)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?；?要求是：公司證照手續(xù)齊全，嚴(yán)格遵守和執(zhí)行物業(yè)管理?xiàng)l 例等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；配合完善